Winterpflichten - Streupflicht - Räumpflicht
Der Winter bringt Mietern und Vermietern Unannehmlichkeiten. Die Verkehrssicherungspflicht zwingt zum Streuen und Schneeräumen. Bei öffentlichen Gehwegen hat zunächst die Gemeinde die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Die Gemeinden nutzen nahezu immer die gesetzliche Möglichkeit, diese Pflicht auf die Straßenanlieger abzuwälzen, sprich auf die Hauseigentümer.
Schneeräumpflicht und Streupflicht auf Mieter übertragen
Die Gehwege sind von Schnee und Eisglätte zu befreien. Sand streuen und Schnee schippen gehört zu den Räum- und Streupflichten des Vermieters. Der Vermieter kann aber durch ausdrückliche Regelung im Mietvertrag diese Winterpflichten auf die Mieter abwälzen. Die Pflicht kann auch formularmäßig in der Hausordnung auf den Mieter übertragen werden, wenn die Hausordnung Bestandeil des Mietvertrages ist. Dann haben die Mietparteien diese Verpflichtung übernommen.
Kommt der Mieter der Verpflichtung für den Winterdienst nicht nach, ist er abzumahnen und darauf hinzuweisen, dass andernfalls eine externes Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragt wird, deren Kosten der Mieter zu tragen hat. Dabei ist aber das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten, d.h. es dürfen nur die Kosten für den erforderlichen Winterdienst auf den Mieter umgelegt werden.
Der Vermieter hat aber noch eine Überwachungsverpflichtung. Er muss dafür Sorge tragen, dass die Mieter die Räum- und Streupflicht auch ordnungsgemäß ausüben (LG Waldshut-Tiengen Az. 1 O 60/00). Kommt der Mieter dann seiner Verpflichtung nicht nach, ist er nach einem Urteil des Amtsgerichts Ulm schadenersatzpflichtig, wenn der Mieter den Gehweg nicht streut und es infolge von Glatteis zu einem Unfall kommt (Az. 6 C 968/86).
Nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg-Altona (Az 318 a C 146/06) und der Richter am Landgericht Münster (8 S 425/03) müssen gebrechliche Senioren den Winterdienst (Schnee räumen, Streupflicht usw.) nicht erfüllen, auch wenn sie laut Mietvertrag hierzu verpflichtet sind. Hinweis zum Urteil LG Münster: "Mieter werden von der mietvertraglich übernommenen Pflicht zum Winterdienst dann frei, wenn sie persönlich aus gesundheitlichen Gründen diese Arbeiten nicht mehr erledigen können und weder private noch gewerbliche Dritte zur Übernahme der Arbeiten zu finden sind. ...
Zuvor hatte der Mieter versucht, eine Firma mit dem Winterdienst zu beauftragen. Allerdings war in dem Ort hierzu keine Firma bereit. Zwar gab es Firmen, die Winterdienst anboten, dann jedoch nur für Krankenhäuser, Behörden oder größere Verwaltungsgebäude, also wenn größere Flächen zu betreuen waren. Kleinere Flächen waren für die Firmen unwirtschaftlich. Deshalb sei der Mieter wegen Unmöglichkeit von der mietvertraglich übernommenen Pflicht zum Winterdienst befreit. Quelle: kostenlose-urteile.de
Kosten für die Schneebeseitigung und die Streupflicht
Es gibt keine höchstrichterliche Rechtsprechung zur Frage, ob der Mieter oder der Vermieter die Kosten für Arbeitsgeräte und Streumaterial zu tragen hat. Im Mietvertrag sollte daher eine Regelung über die Kostenfrage getroffen werden.
Umfang der Räumpflicht und Streupflicht
Die Räumpflicht erstreckt sich nicht nur auf Gehwege. So stürzte eine Frau auf der Zugangsrampe zur Tiefgarage und verletzte sich schwer. Sie hatte aus dem Auto einen Regenschirm holen wollen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 U 107/07) sprach ihr ein Schmerzensgeld in Höhe von 10.000 Euro zu, weil die Verkehrssicherungspflicht nicht in vollem Umfang erfüllt war.
Wer als Grundstückseigentümer mit seiner Immobilie an mehreren Straßen grenzt, ist auch überall verkehrssicherungspflichtig. So kann er sich nicht darauf berufen, die Räumpflicht würde nur für die Grundstücksseite gelten, von der aus man das Grundstück betreten oder befahren kann (Oberlandesgericht Brandenburg - Aktenzeichen 4 U 55/07). Auch auf den anderen Gehwegen / Bürgersteigen muss er die Streupflichten erfüllen. Im Urteilsfall war in etwa ein Meter breiter Korridor - beim Zugang zu einem Klinikum - schneefrei und eisfrei zu halten.
Gibt es Vorgaben für ein bestimmtes Streumittel?
Gibt es eine Vorgabe, welches Streumittel für die Verkehrssicherungspflicht einzusetzen ist? Die Gerichte gehen allgemein davon aus, dass Substanzen wie Granulat oder Split ausreichen. Lediglich bei einem ganz besonderen Gefälle könne der Einsatz von Salz geboten sein (so Landgericht Rottweil - Aktenzeichen 2 O 312/07). Wenn die örtliche Kommune aggressives Salz einsetzt, ist dies aber noch kein Grund, die Kommune hierfür zu belangen. So sieht das Thüringer Oberlandesgericht - Aktenzeichen 4 U 218/05 - keine über das zumutbare Maß hinausgehende Beeinträchtigung, wenn ein Hausbesitzer geltend machen will, dass der Einsatz von Salz sein Grundstück "angreift". Die Kommune muss sich einen eventuellen Folgeschaden nicht zurechnen lassen, wenn sie zur Bekämpfung von Schnee und Eis verpflichtet gewesen ist und dabei ortsüblich gehandelt hat.
Hat der Mieter im Erdgeschoss immer die Streupflicht?
Es gibt kein Gewohnheitsrecht, wonach lediglich die Mieter des Erdgeschosses zum Räumen und Streuen verpflichtet sind. Bei Wohnanlagen wird häufig ein Winterdienst beauftragt, um die Gehwege und den Hauszugang von Schnee und Eisglätte zu befreien. Sand streuen und Schneee schippen ist nichts für Langschläfer, denn die Winterpflicht ist am frühen Morgen zu erfüllen. Die Gehwege sollten von rund 7 Uhr bis 20 Uhr gefahrlos passierbar sein. Insbesondere der Eisbeseitigung ist nachzukommen. Details können in der lokalen Straßenreinigungssatzung nach gelesen werden.
Grundsatz der Verhältnismäßigkeit
Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist anzuwenden. Wenn es also den ganzen Tag schneit, muss auch nicht den ganzen Tag Schnee geschippt werden. So sieht es zum Beispiel bei Eisregen das Oberlandesgericht Schleswig (Az. 11 U 14/2000).
Alleine die Tatsache, dass sich jemand wegen Schnee oder Eis verletzt hat, reicht nicht aus, um eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht zu begründen. Es müssen schon konkrete Hinweise vorliegen, dass der Hauseigentümer seiner Räumpflicht bzw. Streupflicht nicht ausreichend nachgekommen hat. Das Vorhandensein vereinzelter Glättestellen konnte das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 2 U 48/06) nicht dazu bewegen, einer Klägerin einen Schadenersatz zukommen zu lassen.
Die Verhältnismäßigkeit gilt auch für die Frage: "Wohin mit dem Schnee"? Vom eigenen Grundstück darf nicht einfach der Schnee auf die Straße geschippt werden. Die Verhältnismäßigkeit erlaubt hingegen das Schippen vom Gehweg auf die Seite des Gehweges, wenn der freigehaltene Streifen angemessen groß ist, so dass zum Beispiel 2 Fußgänger passieren können. Dafür reichen im allgemeinen 80 bis 120 Zentimeter (Oberlandesgericht Bamberg Az. 5 U 46/75).
Nach Ansicht des BGH (Az: III ZR 8/03 vom 9. Oktober 2003) muss auf Fußwegen nur ein schmaler Streifen von 100 bis 120 Zentimetern frei gemacht werden muss.
Eine einheitliche Rechtsprechung zur Verhältnismäßigkeit kann man nicht ableiten oder erwarten. So sah ein Vermieter bei gefrierendem Regen keinen Handlungsbedarf, weil nach seiner Ansicht Streumaßnahmen "von vornherein aussichtslos und damit unzumutbar" seien. Daraufhin verletzte sich ein Mieter bei einem Sturz schwer. Die Richter vom Landgericht Hamburg (LG Az. 309 S 234/97) verurteilten den Vermieter zur Leistung von Schadenersatz, denn er hätte wegen des Wetters "außergewöhnliche Anstrengungen zur Gefahrenbeseitigung" vornehmen müssen.
Anders das Oberlandesgericht Karlsruhe mit Aktenzeichen 7 U 237/07: Im Urteilsfall war der Gehweg nachweisbar geräumt worden. Aufgrund einer späteren Tropfeisbildung unterhalb einer Straßenlaterne war eine Frau auf einer Eisfläche gestürzt und hatte Schadenersatz und Schmerzensgeld verlangt. Nach Ansicht der Richter am OLG Karlsruhe sei diese spezielle Gefahrensituation jedoch durch den Grundstückseigentümer nicht zu erkennen gewesen. Auch kann die Eisfläche erst kurz vor dem Sturz der Frau entstanden sein.
Haftung bei Sturz wegen Schnee oder Glatteis
Stürzt eine Person auf dem schnee- oder eisglatten Gehweg oder dem Hauszugang, können ggf. Ansprüche (z.B. Schmerzensgeld) geltend gemacht werden. Außerdem kann ein Bußgeld verhängt werden. Anspruchsgegner ist der Hauseigentümer. Bei Mietshäusern der Vermieter, wenn er seiner Prüfpflicht nicht genügt hat, ob die Mieter den Winterdienst ausreichend erfüllen und natürlich auch der streupflichtige Mieter, wenn er dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist. Der Mieter oder ggf. Vermieter kann ggf. sogar wegen fahrlässiger Körperverletzung (§ 230 StGB) bei Personenschäden aufgrund Vernachlässigung der Streupflicht belangt werden.
Ein Vertrag zwischen Vermieter und Winterdienst gilt nicht nur gegenüber Fremden, die hier als Passanten stürzen und sich verletzen könnten, sondern eine solche Vereinbarung hat ebenfalls eine Schutzwirkung für die im Haus wohnenden Mieter ( Quelle: Winterdienst haftet bei Streupflicht auch gegenüber dem Mieter).
Privatgrundstück: Betreten auf eigene Gefahr
Die Räumpflicht und Streupflicht lässt sich grundsätzlich auch nicht durch Warnschilder, wie zum Beispiel: "Privatweg - Betreten verboten" umgehen. Trotz eines Hinweisschildes "Betreten verboten!" bleibt die Verkehrssicherungspflicht erhalten (Urteil OLG Saarbrücken vom 20.07.2004 - 4 U 644/03-116). Faustregel:
Der Eigentümer eines Privatwegs bleibt auch dann zur Verkehrssicherung verpflichtet, wenn er den Zugang durch ein Schild "Privatgrundstück, Parken verboten, Betreten und Befahren auf eigene Gefahr" regelt. Ein solches Warnschild kann jedoch unter dem rechtlichen Aspekt des Mitverschuldens für den Verkehr eine Veranlassung sein, auf dem Weg oder der Zufahrt bei winterlichen Verhältnissen eine besondere Vorsicht walten zu lassen.
Räumpflicht und Streupflicht im Mietvertrag festlegen
Wie dargelegt, kann der Vermieter per Mietvertrag oder sogar per Hausordnung die Räumpflicht und Streupflicht auf Mieter übertragen. Wird die Winterdienstpflicht vom Vermieter wirksam auf Mieter übertragen, haftet der Vermieter zum Beispiel nicht bei Glatteisunfällen. Der Vermieter kann davon ausgehen, dass der betreffende Mieter seiner Winterpflicht nachkommt (so zum Beispiel Oberlandesgericht Dresden Az. 7 U 905/96). Eine Kontrolle der Mieter ist aber zu empfehlen, denn wenn der Vermieter nie kontrolliert, gerät er auch wieder in die Haftung. Kann ein verpflichteter Mieter seiner Streupflicht nicht selbst nachkommen, muss er für eine Vertretung sorgen.
Absicherung durch Private Haftpflichtversicherung
Die Private Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als Privatperson und sichert die Privatperson auch
als Mieter oder Eigentümer einer ausschließlich zu Wohnzwecken verwendeten Wohnung ab. Dies bezieht sich z.B. auch auf die Räum- und Streupflicht.
Ein selbstbewohntes Einfamilienhaus ist also über die Privathaftpflichtversicherung mit entsprechendem Versicherungsschutz abgedeckt
Hauseigentümer- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung braucht praktisch jeder, der Eigentümer eines Hauses oder Grundstücks ist, für das ihm die Verkehrssicherungspflicht obliegt. Gleiches gilt für Besitzer von Eigentumswohnungen (wobei hier aber überwiegend der Verwalter eine entsprechende Versicherung für das gesamte Objekt abgeschlossen hat). Wie bei allen Haftpflichtschäden, so haftet der Eigentümer auch hier mit seinem gesamten Vermögen und - bis zur Pfändungsgrenze - mit seinem Einkommen. Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht schützt den Eigentümer, sein Einkommen und sein Vermögen vor solchen Forderungen und ist in der Regel auch recht günstig. Fazit: Eine Versicherungsprämie, die sich lohnt.
Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie auf der Website Rechtsanwalt Richter und Backhus und Stoffels.
Finanztip.de
Keine Gewähr für Richtigkeit
Artikel per Zufallswahl:
•Abgeltung für Vertragsaufhebung
•Reichweite einer Mietausfallbürgschaft
•Einstweilige Verfügung und Doppelvermietung
•Überhöhte Miete
•Einbau von Kaltwasserzählern
•Jobcenter müssen Renovierungszuschlag zahlen
•Rückgabe der Mietsicherheit
•Mieterhöhung Einverständnis Zahlung Vermieterklage
•Schriftformerfordernis bei Mietvertrag
•Betriebskosten Wasserkosten Schätzung
|
|
