Mietrechtsreform: Kündigung, Zeitmietvertrag

Die Vorschriften zum Mietrecht sind seit dem 1. September 2001 in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches zusammengefasst worden. Dieser Teil des BGB wurde strukturiert in allgemeine Vorschriften, die für alle Mietverhältnisse gelten, es folgen Mietverhältnis über Wohnraum und Mietverhältnis über andere Sachen (also insbesondere Gewerberaummietverhältnisse). Danach kommen die Regelungen zum Pachtvertrag und zum Landpachtvertrag.

Dabei sind auch zahlreiche inhaltliche Änderungen zum Mietvertrag eingeflossen, die nachstehend dargestellt werden. Die wichtigsten Änderungen betreffen: Kündigung des Mietvertrages, Kündigungsfrist, Zeitmietvertrag, Betriebskosten, Mieterhöhung, Kappungsgrenze, Indexmiete, Staffelmiete, Modernisierung, Barrierefreiheit, Fortsetzungsrecht, Wohnungsumwandlung, Mietkaution, Schönheitsreparaturen.

Kündigung
Zerrüttungskündigung: Es bleibt bei der alten Regelung, wonach eine fristlose Kündigung nur zulässig ist, wenn ein Vertragspartner schuldhaft seine Verpflichtungen in einem Maße verletzt, dass dem anderen Vertragspartner eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Im Regelfall muß daher Verschulden der anderen Vertragspartei vorliegen, dieses ist aber nicht zwingend erforderlich. Bei allen fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund ist der Kündigungsgrund auf jeden Fall im Kündigungsschreiben anzugeben. Früher reichte es aus, den Kündigungsgrund in einem Gerichtsprozess mitzuteilen.

Kündigungsfrist: Mieter können unbefristete Mietverträge generell und unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist für Mieter ist seit September 2001 abgeschafft worden. Für Vermieter gilt weiterhin eine leicht geänderte gestaffelte Kündigungsfrist. Die anfängliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als 5 Jahren auf 6 Monate und nach einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren auf 9 Monate. Entfallen ist die Verlängerung der Kündigungsfrist auf 12 Monate für Mietverträge, die mehr als 10 Jahre dauern.

Seit dem 1. Juni 2005 können nahezu alle Mieter ihren Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Damit ist von Gesetzes wegen klar gestellt, dass die 3-Monats-Frist für alle Standardmietverträge gilt, auch wenn in dem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag längere, gestaffelte Kündigungsfristen vorgesehen sind. Ausgenommen bleiben hiervon lediglich vor diesem Zeitpunkt individuell vereinbarte Regelungen im Mietvertrag. Für den Vermieter bleibt es bei den gestaffelten Kündigungsfristen.

Gewerbemietverhältnis: Die Kündigungsfristen bei Gewerberaum bleiben unverändert (§ 580a BGB). Das Gewerbemietverhältnis kann spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden, vorbehaltlich anderer vertraglicher Vereinbarungen.

Zeitmietverträge
Der bisherige "einfache" Zeitmietvertrag ist abgeschafft worden. Nach altem Recht und bei am 1. September 2001 bereits bestehenden Verträgen konnte der Mieter zwei Monate vor Ablauf der Mietdauer schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen (Abschaffung des Fortsetzungsanspruchs). Mieter und Vermieter können jetzt nur noch einen so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen. Voraussetzung: Im Mietvertrag ist ein konkreter Befristungsgrund vom Vermieter zu nennen (z.B. Eigenbedarf oder wesentliche Instandsetzung der Mietsache). Fehlt ein konkreter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Nach Ablauf der zeitlichen Befristung endet der Mietvertrag. Die bisherige zeitliche Obergrenze ist ebenfalls abgeschafft worden, so dass jetzt zum Beispiel auch Mietverträge über 10 Jahre abgeschlossen werden können.

Betriebskosten
Die Heizkostenabrechnung und die Nebenkostenabrechnung sind spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums durch den Vermieter durchzuführen. Diese Verpflichtung kann auch nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder abgeändert werden. Nach Ablauf der 12 Monate kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr erheben, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Auch Mieter müssen ihre Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang dem Vermieter aufgeben.

Die verbrauchsabhängige Abrechnung wird als Standardabrechnung anerkannt. Als - abänderbarer - Standardumlagemaßstab bei nicht verbrauchsabhängigen Kosten wird die Größe der Wohnfläche eingeführt. Es ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei den Betriebskosten zu beachten. Der Vermieter muss sich "wirtschaftlich vernünftig" bei der Verwaltung der Immobilie verhalten, d.h. die anfallenden Betriebskosten müssen wirtschaftlich vernünftig sein.

Mieterhöhung
Bei einer Mieterhöhung hat ein vorhandener qualifizierter Mietspiegel Vorrang vor allen anderen Begründungsmitteln, d.h. die Mieterhöhung sollte mit Bezug auf einen qualifizierten Mietspiegel begründet werden. Ein Mietspiegel gilt als qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist. Zumindest ist auch auf die Daten des Mietspiegels hinzuweisen, wenn die Mieterhöhung mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten begründet wird. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit (Beweiskraft) für sich. Alternativ können Mietdatenbanken genutzt werden, aus denen Einzelauskünfte über Miethöhen entnommen worden können.

Senkung der Kappungsgrenze: Die Kappungsgrenze ist von 30 auf 20 Prozent gesenkt worden. Das bedeutet, die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben werden. Obergrenze bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete.

Index- und Staffelmiete: Index- und Staffelmietverträge sind zeitlich unbeschränkt zulässig. Bei der Staffelmiete ist dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt worden, bei der Indexmiete ist der Mietpreis auf einen allseits bekannten Preisindex (Verbraucherpreisindex = Lebenshaltungskostenindex) beschränkt worden.

Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten (Hypothekenzinsen) sind abgeschafft worden. Die Miete ist nach dem Gesetz jeweils am Monatsanfang zu zahlen, und zwar spätestens am 3. Werktag. Diese Regelung war bereits Standard in fast allen Mietverträgen.

Modernisierung
Der Mieter muss - von Härtefällen abgesehen - Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und weitgehend jegliche Energieeinsparung, also zum Beispiel auch Primärenergie, dulden. Der Vermieter hat seine Modernisierungspläne bereits 3 Monate vorher anzukündigen. Die formalen Anforderungen an die Ankündigung sind etwas erleichert worden, weil der Vermieter nur den voraussichtlichen Umfang und Beginn mitteilen muss. Hier droht ein Mieterkonflikt, weil nur der "voraussichtliche" Umfang einer Modernisierungsmaßnahme angegeben werden muss. Es ist bei der Modernisierungsumlage von 11% jährlich geblieben.

Der Artikel Modernisierungsmaßnahmen in der Mietwohnung beschreibt eingehend die Voraussetzungen wann eine Modernisierung vom Mieter zu dulden ist, die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien sowie das Mieterhöhungsrecht nach einer erfolgten Modernisisierung.

Barrierefreiheit
Behinderte Mieter haben Anspruch auf Duldung eines behindertengerechten Umbaus der Wohnung (behindertengerechte Nutzung der Räumlichkeiten). Der Umbau erfolgt auf Kosten des Mieters und der Vermieter kann die Zahlung einer zusätzlichen Sicherheit an sich verlangen. Der Mieter hat grundsätzlich eine Rückbau-Verpflichtung. Details entnehmen Sie bitte dem Artikel Mietermodernisierung und Barrierefreiheit.

Tod des Mieters
Das Eintrittsrecht und Fortsetzungsrecht des Mietverhältnisses im Todesfall des Mieters ist auf eingetragene Lebenspartner und Personen, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben, erweitert worden. Diese Anforderungen erfüllen auch Lebensgemeinschaften, die über eine reine Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgehen und in der eine Person mit dem Mieter dauerhaft besonders eng verbunden ist. Beispiel: Zwei alte Menschen, die dauerhaft füreinander einstehen.

Erben, die ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des verstorbenen Mieters haben, kann der Vermieter auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses, wie z.B. Eigenbedarf, kündigen. Früher musste der Vermieter für eine derartige Kündigung auch in diesen Fällen ein berechtigtes Interesse darlegen. Bei Tod des Mieters ist nach § 580 BGB sowohl der Erbe, als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung innerhalb eines Monats nach der Kenntniserlangung vom Tod des Mieters ausgesprochen werden muss.

Wohnungsumwandlung:
Nach einer Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung muss der Käufer mindestens 3 Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die einzelnen Bundesländer können diese Frist in Sonderfällen (z.B. in Gebieten mit besonders angespannter Wohnungsmarktsituation) auf bis zu 10 Jahre verlängern. Es sind mithin die Rechtsverordnungen der einzelnen Bundesländer zu beachten. Der Artikel Mieterschutz bei Wohnungsumwandlung beschreibt insbesondere die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnung.

Sonstige Änderungen durch die Mietrechtsreform

• Mietrecht im BGB: Das private Mietrecht ist rechtlich neu organisiert worden. So ist das zum Beispiel das frühere Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) in das Bürgerliche Gesetzbuch ((Unterabschnitt "Wohnraummiete") integriert worden. Nicht übernommen wurden Vorschriften aus anderen Gesetzen wie Erbbaurechtsverordnung, Wohnungseigentumsgesetz oder Heizkostenverordnung, weil diese Regelungen keinen ausschließlichen sachlichen Bezug zum Wohnraummietrecht haben.
• Mietkaution: Es ist gesetzlich klargestellt worden, dass die Zinsen für die Anlage der Mietkaution auch dann dem Mieter zustehen, wenn ein höherer Zinssatz als bei einer Geldanlage zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erzielt wird.
• Verkauf der Immobilie: Bei einem Verkauf der Immobilie hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution vom Käufer der Immobilie, unabhängig davon, ob dieser die Kaution auch tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer eine Rückzahlung nicht mehr möglich ist. Insoweit ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in das Mietrecht des BGB umgesetzt worden.
• Schönheitsreparaturen: Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache grundsätzlich in einem Zustand zu übergeben, welcher einen ordnungs- und vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleistet. Danach ist zunächst der Vermieter verpflichtet, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ein Gewohnheitsrecht, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, gibt es nicht. Der Vermieter kann allerdings - wie nach dem alten Recht - dem Mieter im Mietvertrag die Verpfllichtung auferlegen. Dabei dürfen Mieter durch die Klausel nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt werden. Zahlreiche Gerichtsurteile belegen, dass viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen insbesondere in alten Formularmietverträgen ungültig sind.
• Mietzinszahlung: Das Gesetz schreibt jetzt fest, dass der Mietzins spätestens am 3. Werktag eines Monats im voraus zu entrichten ist. Dies war zwar auch schon früher gängige Praxis, bedurfte aber einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung.
• Mietpreisminderung: Bei Vorliegen eines Mangels ist der Mieter nur zur Zahlung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Kennt er den Mangel bei Vertragsschluss oder nimmt er die Mietsache vorbehaltlos an, so kann er keine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Tritt der Mangel während des laufenden Mietverhältnisses auf und zahlt der Mieter den Mietzins vorbehaltlos weiter, so kann er Minderung nicht geltend machen, und zwar solange, bis er dem Vermieter den Mangel anzeigt. Für die Zeit bis zur Mietrechtsreform hatte der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, dass bei vorbehaltloser Mietzinszahlung über einen Zeitraum von etwa 6 Monaten die Gewährleistungsanspruch, also hier der Anspruch auf Mietminderung, für die Zukunft entfällt. Mit Urteil vom Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02 hatte der BGH klargestellt, dass Mieter ihr Recht auf Mietminderung nicht verlieren, wenn sie Mängel - z.B. Lärm aus der Nachbarwohnung - nicht zügig dem Vermieter melden.
• Rückgabe der Mietsache: Wird die Mietsache nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben, so gilt weiterhin die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten (§ 548 BGB). Die Verjährungsfrist der Vermieteransprüche beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Der Vermieter hat zunächst einen Erfüllungsanspruch (z.B. auf Renovierung der Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses). Erst wenn der Mieter nach Fristsetzung die erforderlichen Arbeiten nicht ausführt, wandelt sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch (§ 326 BGB). Ein selbständiges Beweisverfahren (früher auch Beweissicherungsverfahren genannt) unterbricht die Verjährung.

Gültigkeit der Regelungen
Grundsätzlich gelten diese Regelungen ab dem 1. September 2001 für alle Mietverträge, die ab diesem Datum abgeschlossen werden. Maßnahmen wie Modernisierungsankündigungen oder Mieterhöhungen, die vor dem 1. September 2001 dem Mieter zugehen, unterliegen dem altem Mietrecht. Bei Mietverträgen, die am 1. September 2001 bereits bestanden, sind die folgenden Übergangsvorschriften zu beachten:

• Mieterkündigung: Die 3-Monatsfrist für Mieterkündigungen gilt für bestehende Mietverhältnisse, soweit im Einzelfall keine andere Kündigungsfrist wirksam vereinbart worden ist. In den meisten alten Mietverträgen ist lediglich der Wortlaut der alten gesetzlichen Regelung enthalten. In diesen Fällen gelten nach mehreren BGH-Entscheidungen die Regelungen des aus den alten Mietverträgen.
• Zeitmietvertrag: Bei bereits bestehenden Verträgen gilt altes Recht, wonach der Mieter zwei Monate vor Ablauf der Mietdauer schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen kann.
• Betriebskosten: Die neuen Regelungen für Nebenkosten sind erstmals für Abrechnungsperioden anzuwenden, die nach dem 31. August 2001 enden.

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