Vorsicht
beim Abschluss von Mietverträgen mit Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR)
Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Wie muss ein Mietvertrag mit einer GbR
aussehen, um nicht vorzeitig gekündigt zu werden?
von Rechtsanwalt Dr. Eike N. Najork, LL.M.
1.
Einführung
Sollen in Mietverträgen Vereinbarungen über eine Laufzeit
von mehr als einem Jahr gültig sein, müssen Mietverträge nach § 550 BGB
schriftlich abgeschlossen werden. Das hört sich einfach an, ist es aber in der
Praxis nicht. Nur eine der vielen Anforderungen an einen schriftlichen
Mietvertrag ist gemäß § 550 BGB, daß die Anlagen (z.B. Nachträge, Vollmachten)
grundsätzlich fest mit dem Vertrag verbunden werden müssen. Diese Anforderung
ist seit längerer Zeit bekannt. Ebenso bekannt ist, dass Nachträge mit dem
Mietvertrag fest verbunden werden oder sich auf den Mietvertrag beziehen
müssen. Weitgehend unbekannt ist jedoch, dass auch Unklarheiten über die
Vertretung der Vertragsparteien eines Mietvertrages zu einem Verstoß gegen die
Schriftform führen können. Diese Unklarheiten können sich insbesondere beim
Abschluß eines Mietvertrages durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (auch
BGB-Gesellschaft genannt) ergeben, wie aus drei aktuellen Urteilen des
Bundesgerichtshofs hervorgeht. Der Grund für die Unklarheiten ist die
gesetzliche Regelung der Vertretung bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die
wesentlich von der Vertretung anderer Gesellschaften - wie etwa der GmbH oder
der AG - abweicht.
2.
Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Wenn ein Vertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts
geschlossen werden soll, stellt sich die Frage, wer die Gesellschaft wirksam
vertreten kann. Bei anderen Gesellschaftsformen ist die Frage leicht durch
einen Blick in das Gesetz und das Handelsregister zu beantworten. So vertreten
die Geschäftsführer nach § 35 Abs. 1 GmbHG die GmbH. Der Vorstand vertritt nach
§ 78 AktG die AG. Wer Geschäftsführer oder Vorstand ist, steht im
Handelsregister. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist das anders. Eine
Gesellschaft bürgerlichen Rechts vertritt nach dem Wortlaut des § 714 BGB im
Zweifel ein Gesellschafter, soweit dem Gesellschafter nach dem
Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftführung zusteht. Wer
Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, lässt sich von außen
nicht erkennen. Es kann auch nicht überprüft werden, ob jemandem nach dem
Gesellschaftsvertrag die Geschäftsführung zusteht. Daher kann ein
Außenstehender nicht erkennen, wer eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wirksam
vertreten kann. Die Vertretung der GbR in einem schriftlichen Mietvertrag ist
für einen Vertragspartner nicht auszumachen. Der Bundesgerichtshof zieht in
drei aktuellen Urteilen die Konsequenzen aus dieser unklaren Lage.
3.
Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof hat in drei Fällen im Jahr 2003
entschieden, dass aufgrund der unklaren Vertretung einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts die Schriftform verletzt war. In allen Fällen war nach
Ansicht des Bundesgerichtshofs die vorzeitige Kündigung eines langfristigen
Mietvertrages wirksam. Im einzelnen:
Im ersten Fall (Urteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99)
hatte eine aus zwei Anwälten bestehende Rechtsanwaltssozietät ihre Räume von
einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für zehn Jahre angemietet. Die
Gesellschafter der vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts waren im
Vertrag nicht einzeln genannt. Auf Vermieterseite trug der Vertrag die
unleserliche Unterschrift eines Vertreters. Die Anwälte kündigten den Vertrag
nach vier Jahren. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kündigung trotz der
vereinbarten Laufzeit von zehn Jahren wirksam war. Er begründete das Urteil
damit, aus dem Mietvertrag ergebe sich nicht, wer für die vermietende
Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschrieben hat, in welcher Funktion er
unterschrieben hat und ob seine Unterschrift ausreicht, die Gesellschaft
bürgerlichen Rechts zu binden.
Auch im zweiten Fall (Urteil vom 16. Juli 2003 – XII ZR
65/02) wurde ein auf zehn Jahre geschlossener Mietvertrag vorzeitig gekündigt.
Vermieter war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im Mietvertrag stand, dass
die Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch zwei Gesellschafter vertreten wird.
Unterschrieben wurde der Vertrag aber nur von einem Gesellschafter. Der unterschreibende
Gesellschafter war nach der Feststellung des Gerichts berechtigt, die
Gesellschaft bürgerlichen Rechts allein zu vertreten. Dennoch hat der
Bundesgerichtshof entschieden, dass die Schriftform nicht eingehalten wurde.
Die Unterschrift hätte nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nur dann
ausgereicht, wenn der Unterzeichner zugleich als Vertreter des anderen im
Mietvertrag genannten Gesellschafters unterschrieben hätte. Der Urkunde sei
nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthielt.
Im dritten Fall (Urteil vom 5. November 2003 – XII ZR
134/02) hatte ebenfalls nur ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts auf Vermieterseite unterschrieben. Der Bundesgerichtshof ließ die
vorzeitige Kündigung mit der Begründung zu, es sei nicht auszuschließen, dass
vorgesehen war, auch das andere Mitglied oder die anderen Mitglieder der
Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschreiben zu lassen und dass demnach
deren Unterschriften fehlten.
4.
Welche Mietverträge sind betroffen?
Unmittelbar betroffen sind Verträge, die den Fällen
gleichen, die der Bundesgerichtshof entschieden hat. Klar ist die Lage
zumindest, wenn im Kopf der Urkunde mehrere Gesellschafter ohne einen Hinweis
auf ihre Funktion aufgeführt sind, aber nur einer unterschrieben hat. Ebenso
sind Verträge betroffen, die von einem Vertreter ohne Hinweis auf die
Vertretung unterschrieben wurden. In einer schlechten wirtschaftlichen Lage und
einer Zeit fallender Mieten erhalten daher viele Mieter die unverhoffte
Möglichkeit, ihre Mietverträge vorzeitig zu kündigen. Die drei vom
Bundesgerichtshof entschiedenen Fälle dürften dabei nur die Spitze des Eisbergs
sein.
Allgemein wird man darüber hinaus festhalten können, dass
die Angaben im Kopf des Mietvertrages und die Unterschriften zumindest stimmig
sein müssen. Das heißt: wer im Kopf des Vertrages als Gesellschafter
aufgelistet ist, muss auch unterschrieben haben. Hat sich jemand beim
Vertragsabschluss vertreten lassen, muss diese Vertretung aus dem Mietvertrag
selbst hervorgehen.
Wie weit der Bundesgerichtshof die Anforderungen an
Mietverträge mit Gesellschaften bürgerlichen Rechts noch ausdehnen wird, lässt
sich gegenwärtig nicht absehen. Nimmt man die Begründung des Bundesgerichtshofs
wörtlich, dass aus der Mietvertragsurkunde erkennbar sein muss, dass keine
Unterschrift fehlt, verstößt jeder Mietvertrag mit einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts gegen die Schriftform. Denn wer die Gesellschaft vertritt,
ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag, sondern aus dem Gesellschaftsvertrag. Dieses
Ergebnis kann aber offensichtlich nicht gewollt sein.
Sicher ist, dass die Rechtsprechung zur Gesellschaft
bürgerlichen Rechts auch Auswirkungen auf andere Fälle der Stellvertretung beim
Abschluss von Mietverträgen haben wird. Besonders zu denken ist hier an die
bekannten Problemfälle der Vertretung einer Erbengemeinschaft oder der
gegenseitigen Vertretung von Eheleuten, aber auch der Vertretung beim Abschluss
von Mietverträgen unter Beteiligung der öffentlichen Hand.
5.
Nicht alle betroffenen Verträge sind vorzeitig
kündbar
Ein Verstoß gegen die Schriftform führt nicht automatisch
zur vorzeitigen Kündbarkeit eines Mietvertrages. Aufgrund eines Verstoßes gegen
Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann die vorzeitige Kündigung eines gegen § 550
BGB verstoßenden Mietvertrages im Einzelfall unwirksam sein. Ein Verstoß gegen
Treu und Glauben kann sich aus verschiedenen Gesichtspunkten ergeben. Als
Beispiel wird regelmäßig genannt, dass ein Mieter den Vertrag kündigt, obwohl
er sich im Mietvertrag verpflichtet hat, auf Verlangen des Vermieters alles zu
tun, um die korrekte Schriftform bei einem Verstoß oder bei Zweifeln
herzustellen. Ob eine solche Klausel die vorzeitige Kündigung verhindern kann,
kommt jedoch auf die Formulierung der Klausel und die Umstände des Einzelfalls
an. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach wiederholt, dass ein Verstoß gegen Treu
und Glauben nur in Ausnahmefällen vorliegt. Das wird auch daran deutlich, dass
ein Verstoß gegen Treu und Glauben nur angenommen werden kann, wenn die
Kündigung arglistig ist oder der Kündigende sein Kündigungsrecht mißbraucht.
6.
Konsequenz für die Vertragspraxis
Beim Abschluß eines Mietvertrages mit einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts sollten im Kopf des Mietvertrages alle Gesellschafter
genannt werden. Dem entsprechend sollte der Mietvertrag dann auch von allen
Gesellschaftern unterschrieben werden. Auf diese Weise kann die Schriftform am
sichersten eingehalten werden.
Ob eine Nennung und Unterschrift nur der Gesellschafter
ausreicht, die die Gesellschaft wirksam vertreten, ist zumindest ungewiß. Denn
aus der Behauptung im Kopf des Mietvertrages über die Vertretungsbefugnis ist
nicht erkennbar, ob die Unterschrift der genannten Gesellschafter ausreicht,
die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu binden. Soweit dennoch nur die vertretungsberechtigten
Gesellschafter genannt sind, sollte zumindest deren Funktion klargestellt
werden. Das heißt, im Mietvertrag sollte stehen, ob die Unterzeichner gemeinsam
oder allein berechtigt sind, die Gesellschaft zu vertreten.
Sollte aus einer Vollmacht hervorgehen, dass ein
Unterzeichner vertretungsbefugt ist, empfiehlt es sich, einen ausdrücklichen
Hinweis auf die Vollmacht in den Kopf des Vertrages aufzunehmen und die
Vollmachten dem Mietvertrag als Anlage beizufügen. Dabei ist dann wiederum zu beachten,
daß die Anlage fest mit dem Mietvertrag verbunden wird. Der Vertrag muß zudem
mit einem Zusatz unterschrieben werden, aus dem hervorgeht, dass der
Unterzeichner als Vertreter handelt.
Dieselben Hinweise gelten auch für den Abschluss von
Nachträgen zu einem bereits bestehenden Mietvertrag. Denn ein gegen die
Schriftform verstoßender Nachtrag kann dazu führen, dass auch ein unter
Beachtung des § 550 BGB geschlossener Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden
kann.
Zur Absicherung sollte in den Mietvertrag auch eine Klausel
aufgenommen werden, nach der sich beide Parteien verpflichten, alles zu tun, um
die Schriftform zu erfüllen.
Ein Ausschluß des § 550 BGB im Mietvertrag ist dagegen nicht
möglich. § 550 BGB ist ebenso wie andere
Formvorschriften – etwa für den Kauf eine Grundstücks – zwingendes Recht.
Mieter und Vermieter können daher nicht wirksam von der Regelung des § 550 BGB
abweichen.
Tipps für eine korrekte Schriftform eines Mietvertrages mit einer GbR:
- Im Kopf des Mietvertrages sollten alle Gesellschafter der GbR aufgeführt sein.
- Alle sollten unterschreiben.
- Werden nur vertretungsberechtigte Gesellschafter genannt, dann sollte deren Funktion klar benannt sein.
- Bei Vollmachten: einen klaren Hinweis in den Kopf des Mietvertrages aufnehmen.
- Vollmachten dem Mietvertrag als feste Anlage beifügen.
- bei Nachträgen bestehender Mietverträge gelten die gleichen Regeln. Ein Nachtrag, der gegen die Schriftform verstößt, ermöglicht die vorzeitige Kündigung des gesamten Mietvertrages.
Der Autor: Dr. Eike N. Najork, LL.M. ist Rechtsanwalt in der
u.a. im Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Sozietät CBH Rechtsanwälte
Cornelius, Bartenbach, Haesemann & Partner, Köln, Berlin, Cottbus, Internet:
Dr. Eike N. Najork
bei Finanztip.de
© Alle Rechte vorbehalten.
Pressekontakt:
Lamers PR Kommunikation & Redaktion, Richard Lamers, Ibrahim Mazari,
Brüsseler Straße 39-41, 50674 Köln
Telefon 0221/277 599 - 15, Telefax 0221/277 599 - 28
