Verjährung von Ansprüchen bei Schönheitsreparaturen (Renovierung)

In Kürze: Sowohl Mieter als Vermieter sollten sich über die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten im Hinblick auf Renovierungsaufwendungen im klaren sein. Über wichtige andere Gerichturteile und der aktuellen Rechtsprechung informiert der Artikel zu Schönheitsreparaturen. Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist übrigens etwas irreführend, denn in der Regel handelt es sich nicht um Reparaturen, sondern um Renovierungen. In diesem Artikel geht es nur die Frist zur Verjährung der Ansprüche von Mieter und Vermieter.

Frist von sechs Monaten beginnt mit Rückgabe der Wohnung

Die gesetzliche Grundlage findet sich hierzu im § 548 Abs. 1 BGB. Stellt ein Vermieter beim Auszug seines Mieters Mängel an der Wohnung fest, ist Eile geboten. Die Verjährungsfrist von 6 Monaten für den Kostenersatz von Schönheitsreparaturen läuft nämlich bereits ab dem Tag der Wohnungsübergabe. So heißt es im Leitsatz des BGH-Urteils vom 19.01.2005 - Az. VIII ZR 114/04: "Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen".

Auszug aus der Urteilsbegründung: § 548 Abs. 1 BGB setzt nicht "denknotwendig" beziehungsweise als selbstverständlich voraus, dass der Vermieter seine Ersatzansprüche bei der Rückgabe bereits geltend machen kann. Vielmehr folgt insbesondere aus den Regelungen über die Höchstfristen zur regelmäßigen Verjährung in § 199 Abs. 2 und 3 BGB, dass Schadensersatzansprüche bereits vor ihrer Entstehung verjähren können.

Im Urteilsfall war ein Mieter zum 28. Februar 2002 aus einer Wohnung ausgezogen, ohne die gemäß Mietvertrag notwendigen Schönheitsreparaturen zu veranlassen. Auch ließ er eine vom Vermieter dafür eingeräumte Frist tatenlos verstreichen. Daraufhin ließ der Eigentümer die Wohnung für rund 5.000 Euro renovieren und klagte die Kosten vor Gericht ein. Doch der Wohnungsbesitzer hatte Pech. Seine Klageschrift ging dort erst am 10. September ein und somit leider knapp zwei Wochen nach Ablauf der Verjährungsfrist.

Erstattungsanspruch des Mieters für Renovierungskosten

Wie im Artikel zu Schönheitsreparaturen erläutert wird, hat die Rechtsprechung zahlreiche Formularklauseln in Mietverträgen zur Vornahme von Renovierungen für unwirksam erklärt. Auch hier stellt sich die Frage, wie lange ein Mieter seine Ansprüche für getätigte Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel gelten machen kann. Mit dem BGH-Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10 verweisen die Richter auf die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB, wonach die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Zum Sachverhalt im BGH-Urteil: Der Kläger und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Freiburg. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 Euro renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22. Dezember 2009 eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 Euro nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Sowohl die Vorinstanzen als auch der BGH haben die Klage abgewiesen, weil der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Fazit: Auch Mieter dürfen mit der Geltendmachung ihrer Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen (z.B. wegen unwirksamer Klauseln im Mietvertrag) nicht zu lange warten. Unkenntnis schützt eben nicht vor Verjährung. Mit der obigen BGH-Entscheidung wird für Mieter und Vermieter nochmals deutlich, dass die Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für die Kosten einer Renovierung wegen einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nach sechs Monaten verjähren.

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