Wann ist eine Mietbürgschaft kündbar?

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Ein Bürge, der sich zugunsten des Vermieters auf unbestimmte Zeit für die Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietvertrag verbürgt hat, kann den Bürgschaftsvertrag kündigen, jedoch erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter den Mietvertrag – nach Ablauf einer Überlegungsfrist – ordentlich kündigen kann. Die Möglichkeit des Vermieters, zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs des Mieters diesen außerordentlich zu kündigen, reicht nicht aus.

Mit diesen Grundsätzen hat jetzt das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 24 U 264/97) eine Abwägung der Belange des Bürgen einerseits, nämlich seine Haftung für die Zukunft beenden zu können, und des Vermieters andererseits, die Haftungsgrundlage, aufgrund derer er einen Mietvertrag eingegangen war, zu erhalten, vorgenommen. Die Düsseldorfer Richter weisen in ihren Entscheidungsgründen zunächst darauf hin, dass das Bürgerliche Gesetzbuch keine unkündbaren schuldrechtlichen Verträge kennt. Nach einer gewissen Zeit sei zur Wiederherstellung der Freiheit des Vertragsschließenden in jedem Falle eine ordentliche Kündigung möglich. Allerdings seien bei der Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Umständen der Bürge kündigen kann, die Belange des Gläubigers (Vermieters) zu berücksichtigen.

Deshalb könne ein Kündigungsrecht mit sofortiger Wirkung mit der Folge, dass unter Umständen vertragliche Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Mietzins ungesichert bleiben, nicht anerkannt werden. Der Vermieter habe es nämlich nicht unbedingt in der Hand, dem Mieter den Mietgebrauch sofort zu untersagen. Es sei deshalb davon auszugehen, dass der Mietbürge die Bürgschaft zwar kündigen könne, dies jedoch erst mit Wirkung zu einem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter – unter Einräumung einer gewissen Überlegungszeit – das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann. Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit sei dem Bürgen auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zuzubilligen.

Die Möglichkeit, den Mietvertrag wegen Zahlungsverzug fristlos kündigen zu können, dürfe für den Zeitpunkt der Kündigung des Bürgschaftsvertrages durch den Bürgen deshalb nicht maßgeblich sein, weil der Mieter durch den Zahlungsverzug vertragsbrüchig und er daher für die Folgen der dadurch verursachten Kündigung dem Grunde nach schadensersatzpflichtig wird. Dieser Kündigungsfolgeschaden besteht bis zur Weitervermietung durch den Vermieter oder bis zum vertragsgemäßen Ablauf des Mietvertrages in dem infolge der Kündigung entgehenden Mietzins, den der Vermieter weiterhin als Nutzungsentschädigung in Form eines Schadensersatzes geltend machen kann. Der Vermieter habe jedenfalls ein berechtigtes Interesse daran, dass auch diese Ansprüche gleichfalls abgesichert sind. Die in den Mietverträgen regelmäßig insoweit enthaltenen Formulierungen, dass der Bürge „für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis“ haftet, sei so auszulegen, dass sie eben auch derartige Schadensersatzansprüche des Vermieters umfasst.

Und: Sollte der Vermieter sich entgegen Treu und Glauben weigern, den Mieter aus dem Mietverhältnis gegen Stellung eines Ersatzmieters zu entlassen, wäre der Mieter von der Mietzahlungspflicht frei und darauf könne sich auch der Bürge berufen. Allerdings sei ein Ersatzmieter nur geeignet, wenn er den bestehenden Mietvertrag unverändert fortsetzen will. Der Vermieter sei nicht gehalten, zur Erleichterung einer Ersatzvermietung in andere, für ihn ungünstigere Bedingungen einzuwilligen, insbesondere brauche er nicht einen niedrigeren Mietzins zu akzeptieren.

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Julia Rieder
von Finanztip,
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Hermann-Josef Tenhagen

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