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Der Trick mit den Schrottimmobilien
Der Verkauf der überteuerten Immobilien und die Finanzierung der Immobilie erfolgte häufig in einem "Paket". Das Beratungsgespräch ("Verkaufsgespräch") wurde zumeist beim Anleger zu Hause geführt. Neben den früher in Aussicht gestellten Steuervorteilen wurden zu hohe Mieteinnahmen prognostiziert und die Mietgarantien waren wenig wert oder nur kurz befristet. Als Folge hatten viele Anleger große finanzielle Probleme und mussten Notverkäufe, Zwangsversteigerungen und sogar private Insolvenzen hinnehmen.
Warum so viele - auch erfahrene - Anleger darauf reinfielen
In der Vergangenheit wurden auf der einen Seite unerfahrene Anleger von unseriösen Beratern bzw. Vermittlungsgesellschaften dazu verleitet, Immobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, zu erwerben. Die Immobilie sollte dabei von den Käufern nicht selbst genutzt werden, sondern diente dem Zwecke der Kapitalanlage und der Steuerersparnis. Die betroffenen Anleger verfügten in den meisten Fällen nicht über das notwendige Kapital zum Erwerb der Immobilie, so dass die Kaufpreise mit Krediten finanziert werden mussten. Die Beratungsgespräche erfolgten häufig bei den Anlegern zu Hause und die Berater empfahlen nicht nur den Erwerb der Immobilie, sondern vermittelten auch die Aufnahme der Darlehen. Die Anleger hatten keinen unmittelbaren Kontakt zur Bank oder deren Mitarbeitern. In einigen Fällen wurden die Anleger bereits über die ordnungsgemäße Mittelverwendung getäuscht. In anderen Fällen scheiterten die Modelle häufig daran, dass die Wohnungen völlig überteuert waren, die Kalkulation völlig unrealistisch war und sich Mietgarantien als wertlos erwiesen.
Schadensersatzanspruch an die finanzierende Bank
Schadensersatzansprüche gegenüber den Vermittlern waren und sind in vielen Fällen zwar berechtigt aber wirtschaftlich nichts wert. Daher wurde eher versucht, einen möglichen Anspruch gegenüber der finanzierenden Bank oder Sparkasse zu begründen. Der Verkauf der Immobilie und die Finanzierung der Immobilie waren häufig als ein verbundenes Geschäft anzusehen. Durch Verletzung der Aufklärungspflicht der Banken kann sich so zum Beispiel ein Anspruch gegenüber der Bank ergeben. So müssen sich nach der Rechtsprechung Banken bei einem verbundenen Geschäft auch dann eine Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten zurechnen lassen, wenn der Anlagevermittler kein Mitarbeiter der Bank war. Auch eine durchorganisierte "institutionalisierte" Zusammenarbeit mit einem externen Vermittler muss sich die Bank zurechnen lassen, wenn zum Beispiel der Vermittler grundsätzlich Kreditantragsformulare einer bestimmten Bank vorlegt.
Arglistige Täuschung beim Verkauf von Schrottimmobilien
Der Bundesgerichtshof hat seine für den Verbraucher günstige Rechtsprechung zur Schadensersatzpflicht von Banken - insbesondere bei der Finanzierung von Schrottimmobilien - fortgeführt.
So hat der Bundesgerichtshof (BGH) die HypoVereinsbank (UniCredit Bank AG) im Zusammenhang mit der Finanzierung und dem Vertrieb von so genannten Schrottimmobilien wegen arglistiger Täuschung zu Schadensersatz verurteilt. Dies geht aus dem rechtskräftigen BGH-Beschluss vom 05.07.2011 (Aktenzeichen XI ZR/ 342/10) hervor. Hierüber berichtete die Redaktion der Rundschau des Bayerischen Fernsehens. Mit diesem Beschluss hat der Bankensenat am BGH das Urteil des OLG Köln vom 01.10.2010 - AZ 13 U 119/06 bestätigt.
Die HypoVereinsbank (UniCredit Bank AG) ist nach dem Wortlaut der Entscheidung des OLG Köln und der Ansicht der Kanzlei Dr. Fuellmich auch zum Schadensersatz verpflichtet. So heißt es in dem durch den BGH bestätigten Urteil des OLG Köln: "Dem Kläger steht aber gegen die Beklagte ein ihren Darlehensansprüchen entgegenstehender Schadensersatzanspruch (…) wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung der Eheleute (…) zu." Die Richter begründen dies damit, dass den Kapitalanlegern von den Wohnungsverkäufern Mieteinnahmen versprochen wurden, die bei weitem nicht erzielbar waren.
Der Artikel Aufklärungspflicht bei Finanzierung von Schrottimmobilien über Darlehen erläutert das BGH-Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04. In diesem Urteil nehmen die BGH-Richter eine Zurechenbarkeit des Geldinstituts zum vermittelten Anlageobjekt jedenfalls dann an, wenn das Geldinstitut in institutioneller Weise mit den Anlagevermittlern zusammengearbeitet hat.
Nichtigkeit des Kreditvertrages wegen Formfehler
Wenn in einem Kreditvertrag zwingende Angaben, die nach § 492 BGB vorgeschrieben sind, fehlen, ist der Darlehensvertrag nach § 494 BGB nichtig. Ein derartiger Formmangel kann allerdings nach § 494 II BGB geheilt werden, wenn der Kreditnehmer bzw. Verbraucher das Darlehen empfängt oder den Kredit in Anspruch nimmt. Die Rechtsprechung des BGH vertritt hierzu die Ansicht, dass der Darlehensbetrag auch dann empfangen worden ist, wenn dieser nicht an den Darlehensnehmer selbst, sondern auf dessen Weisung an einen Dritten, insbesondere an den Treuhänder, ausgezahlt worden ist.
Arglistige Täuschung bei Verschweigen der hohen Vermittlungsprovision
Spätestens mit dem BGH-Urteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08 wissen viele Käufer von so genannten Schrottimmobilien, dass sie arglistig von Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Anlageberatern über die Höhe der gezahlten Innenprovisionen getäuscht wurden. Damit hat der BGH ein Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig bestätigt. Die Vorinstanz hatte festgestellt, dass der Vermittler für das Geschäft statt der angegebenen rund 6 Prozent mindestens 15 Prozent des Kaufpreises als Provision erhalten hatte. Folge: Die Käuferin, eine Krankenschwester aus Hamburg, kann die Rückabwicklung des Geschäftes verlangen.
Zur Urteilsbegründung: Die Krankenschwester ist vom Vertrieb arglistig über die Höhe der an die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen fließenden Provisionen getäuscht worden. Da gleichlautende Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge bei den von den Beklagten finanzierten Erwerbsvorgängen vielfach verwendet worden sind, hat das Urteil über den Fall hinausgehende Bedeutung. Dies bedeutet: Durch die bundesweite Verwendung vergleichbarer Auftragsformulare ist das Urteil auf ähnliche Fälle mit falschen Angaben zur Höhe der Provisionen übertragbar. Anleger, die ähnlich getäuscht wurden, haben daher sehr gute Chancen auf Schadensersatz. Der Vorsitzende des urteilenden BGH-Bankensenats, hat der beklagten Bausparkasse daher auch den Rat mitgegeben, sich mit den Käufern in ähnlichen Verfahren zu vergleichen.
Der BGH hat seine Rechtsprechung in einem weiteren Urteil vom 11. Januar 2011 - XI ZR 220/08 fortgesetzt. Auch in diesem Urteil ging es um die arglistige Täuschung über die Höhe von Vermittlungsprovisionen mittels eines so genannten "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrages".
Die Rechtsprechung des BGH ist insoweit konsequent. Banken, Sparkassen und Bausparkasse müssen daher unaufgefordert auf die Höhe der gesamten Vermittlungsprovision hinweisen. Andernfalls kann der Kunde wegen arglistiger Täuschung des Kunden Rückabwicklung des Geschäftes verlangen.
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Schrottimmobilien in einem Immobilienfonds
Herr Rechtsanwalt Oliver Busch hat die rechtliche Entwicklung für viele Mandanten begleitet und von ihm stammen die folgenden Ausführungen zum Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfonds, der Schrottimmobilien verwaltet:
Bis zum Jahr 2004 war die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) – hier maßgeblich der XI. Zivilsenat in Fällen des Erwerbs von Eigentumswohnungen – hinsichtlich der Rückabwicklung bzw. der Rückzahlung der Darlehensbeträge an die Kreditinstitute sehr restriktiv. Am 14.06.2004 hatte der II. Senat des BGH mehrere Urteile erlassen, in denen es um den kreditfinanzierten Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfonds ging. Im Gegensatz zum XI. Senat gewährt der II. Senat des BGH Geschädigten, die Immobilienfondsanteile erworben haben, weitergehende Rechte, insbesondere gegenüber den finanzierenden Banken.
Haustürgeschäfte
Nachdem die sog. Heininger-Entscheidung des Gerichtshofs der
europäischen Gemeinschaften (EuGH) ergangen war, musste zunächst auch der XI.
Zivilsenat des BGH bei Haustürgeschäften, in denen also die Anleger zum
Abschluss der Anlage- und Kreditverträge in einer Haustürsituation bewogen
worden waren, einlenken. Die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsrechts war
danach auch bei Darlehensverträgen, die unter das Verbraucherkreditrecht
fallen, nicht mehr ausgeschlossen, soweit das Verbraucherkreditrecht kein weitreichendes Widerrufsrecht einräumte. Dem Anleger wurde somit grundsätzlich ein Recht zum Widerruf der Darlehensverträge zugestanden.
Die im Anschluss folgenden Entscheidungen zur Rückabwicklung gaben dem Anleger aber wiederum nur "Steine statt Brot". Auf Grundlage der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats war der Anleger bzw. Kreditnehmer nämlich dann im Rahmen der Rückabwicklung verpflichtet, den Darlehensbetrag an die kreditgebende Bank zurückzuzahlen, auch wenn er den Darlehensbetrag nicht selbst erhalten hatte, sondern dieser unmittelbar an den Bauträger geflossen war.
Eine Ausnahme hiervon bestand lediglich dann, wenn es sich um ein sog. verbundenes Geschäft im Sinne des Verbraucherrechts handelt. Ein verbundenes Geschäft liegt vor, wenn der Kaufvertrag mit dem Kreditvertrag als wirtschaftliche Einheit anzusehen ist. Dies wird insbesondere vermutet, wenn sich die Bank bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers bedient.
Für den Fall eines kreditfinanzierten Beitritts zu einem geschlossenen Immobilienfonds hat der zweite Senat des BGH entschieden (Urteil vom 14.06.2004 zum AZ: II ZR 385/01), dass der Anleger nach einem Widerruf bei einem "Haustürgeschäft" nicht verpflichtet ist, der Bank das Darlehen zurückzuzahlen, sondern dass er dem Kreditinstitut lediglich seine Fondsanteile abzutreten hat, wobei ihm die Bank umgekehrt die Rückzahlung der geleisteten Zins- und Tilgungsraten abzüglich vereinnahmter Erträge schuldet. Der Bundesgerichtshof bejaht in diesem Zusammenhang ein verbundenes Geschäft bezüglich Darlehensvertrag und dem Vertrag über den Fondsbeitritt, da die Verträge als wirtschaftliche Einheit insbesondere deshalb anzusehen sind, da das Kreditinstitut den Initiatoren bzw. dem Vermittlungsunternehmen ihre Darlehensformulare überlassen hatte.
Wenn also der Kreditvertrag in einer Haustürsituation angebahnt worden ist, besteht das Recht zum Widerruf, wenn die Widerrufsfrist noch nicht abgelaufen ist, weil die Widerrufsbelehrung fehlte oder nicht ordnungsgemäß war. Dabei ist dem Kreditinstitut eine Haustürsituation dann zuzurechnen, wenn es sich über die Umstände der Vertragsverhandlungen erkundigen musste. Eine derartige Pflicht der Bank hat der BGH dann angenommen, wenn die Bank in das Vertriebssystem des Fonds eingebunden ist, insbesondere dadurch, dass sie dem Vermittler bzw. Berater ihre Vertragsformulare überlassen hat und sie von einer Haustürsituation ausgehen musste, etwa weil als Ort der Vertragsunterschrift der Wohnort der Darlehensnehmer angegeben war, das Kreditinstitut aber die Formulare zum Sitz des Vermittlers geschickt hatte.
Nach einem Widerruf ist die Bank verpflichtet, dem Anleger die Zahlungen, die er auf den Kredit geleistet hat, zurück zu gewähren. Zahlungen oder sonstige Ausschüttungen, die der Anleger allerdings aus dem Fonds erhalten hat, muss er sich anrechnen lassen. Auf der anderen Seite ist der Anleger, da es sich nach Ansicht des II. Zivilsenats um ein verbundenes Geschäft handelt, nicht verpflichtet, der Bank das Darlehen zurückzuzahlen. In einem weiteren Urteil vom gleichen Tag (AZ: II ZR 385/02) hat der BGH außerdem entschieden, dass etwaige Steuervorteile im Rahmen einer Vorteilsausgleichung bei einer Rückabwicklung nicht zu berücksichtigen sind.
Täuschung beim Fondsbeitritt
Wurde der Anleger etwa durch falsche Angaben des Beraters
bzw. Vermittlers durch Täuschung zum Kauf einer Immobilie veranlasst, hatte der
XI. Zivilsenat des BGH nach ständiger Rechtsprechung (etwa BGH, Urteil vom
27.06.2000, AZ: XI ZR 210/99) angenommen, dass eine derartige Täuschung dem
finanzierenden Kreditinstitut nicht zuzurechnen sei, da sich die Bank ein
fehlerhaftes Verhalten des Beraters nur insoweit zurechnen lassen muss, soweit
es die Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Auch im Übrigen hatten
Täuschungen der Initiatoren der Immobilienanlage, da es sich nach Ansicht des
XI. Senats bei der Finanzierung und dem Erwerb grundsätzlich um zwei separate
Verträge handelt, keinen Einfluss auf den Darlehensvertrag.
Mit Urteil vom 14.06.2004 (AZ: II ZR 374/02) hat der II. Zivilsenat des BGH aber hinsichtlich des Beitritts zu einem geschlossenen Immobilienfonds entschieden, dass der Anleger, wenn er bei dem Fondsbeitritt getäuscht worden ist, die daraus gegen die Gründungsgesellschafter und die sonst für die Täuschung Verantwortlichen folgenden Schadensersatzansprüche auch der Bank entgegenhalten kann. Der II. Senat hat nochmals die Feststellungen bestätigt, dass der Beitritt zu einem Immobilienfonds und das diesen Beitritt finanzierende Darlehen ein verbundenes Geschäft darstellen, wenn sich die Fondsgesellschaft und die Bank derselben Vertriebsorganisation bedienen.
Wird der Anleger beim Beitritt über die Hintergründe und Risiken getäuscht, kann er dann die Gesellschaftsbeteiligung kündigen und die daraus folgenden Ansprüche auch der Bank entgegenhalten. Nach Ansicht des zweiten Zivilsenats kann dieses Kündigungsrecht auch dadurch ausgeübt werden, dass der Anleger der Bank mitteilt, er sei durch Täuschung zu dem Fondsbeitritt veranlasst worden und er die Übernahme des Gesellschaftsbeitritts anbietet. Die Kündigung muss also nicht mehr zuvor ausdrücklich gegenüber der Fondsgesellschaft werden.
Im Anschluss kann der Anleger dann seine ihm gegen die Immobiliengesellschaft und sonst für die Täuschung Verantwortlichen zustehenden Schadensersatzansprüche der Bank entgegenhalten, so dass er so zu stellen ist, als wäre er dem Fonds nicht beigetreten und als hätte er den Darlehensvertrag nicht abgeschlossen. Der Anleger muss in diesem Rahmen der Bank seine Gesellschaftsbeteiligung einschließlich der Schadensersatzansprüche abtreten. Auf der anderen Seite ist er aber nicht mehr verpflichtet, das Darlehen, selbst wenn dieses an einen Treuhänder geflossen ist, an die Bank zurückzuzahlen, und der Anleger hat einen Anspruch gegen die Bank auf Rückgewähr der bisher auf den Darlehensvertrag erbrachten Leistungen. Dabei muss sich der Anleger allerdings im Wege der Vorteilsausgleichung sonstige Leistungen oder Ausschüttungen des Fonds und auch Steuervorteile, denen keine Nachzahlungsansprüche des Finanzamtes gegenüberstehen, anrechnen lassen.
Fazit: Wer hohe Provisionen dem Anleger verheimlicht oder falsch ausweist, ist dem Anleger gegenüber schadensersatzpflichtig und muss nach Aufforderung die Rückabwicklung des Geschäfts akzeptieren. Mit dem obigen BGH-Urteil vom 29.06.2010 haben die Richter klar zum Ausdruck gebracht, dass es sich um eine arglistige Täuschung handelt und sie haben damit die rechtliche Situation für getäuschte Anleger nochmals gestärkt. Eventuelle frühere Steuervorteile braucht sich der Anleger nicht auf seinen Schadenersatzanspruch anrechen zu lassen (BGH-Urteil vom 01.03.2011 - XI ZR 96/09). Im Urteilsfall konnte die Bausparkasse auch nicht belegen, dass der Kläger durch den Kauf der Wohnung überhaupt nennenswert Steuern gespart hatte.
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