Mietminderung Musterbrief: Wohnungsmängel reklamieren

Wann darfst Du die Miete mindern?

Nach dem Gesetz muss Dein Vermieter die vermietete Wohnung von Mängeln freihalten. Wir haben für Dich eine Übersicht über die wichtigsten Gründe zusammengestellt, die Dich als Mieter zu einer Minderung berechtigen:

Schimmel - Darüber ärgern sich Mieter besonders, da Schimmel in der Wohnung nicht gesund ist. Streit gibt es oft über die Ursachen von Schimmel. Vermieter wenden gerne ein, der Mieter habe nicht ausreichend gelüftet und geheizt. Im Streitfall muss dann ein Gutachter feststellen, wer verantwortlich ist.

Oft sind Baumängel die Ursache für Schimmel. Dann können Mieter die Miete reduzieren. Um wie viel Prozent sie mindern dürfen, hängt davon ab, wo der Schimmel auftaucht und in welchem Ausmaß Wände und Decken befallen sind. Es gibt viele Urteile, die je nach Einzelfall unterschiedliche Minderungsquoten für angemessen halten (LG Neubrandenburg, Urteil vom 2. April 2002, Az. 1 S 297/01: 17 Prozent; AG Köln, Urteil vom 7. Oktober 2015, Az. 211 C 446/13: 20 Prozent; AG München, Urteil vom 11. Juni 2010, Az. 412 C 11503/09: bis zu 100 Prozent bei Gesundheitsgefährdung).

Ungeziefer - Spinnen, Kakerlaken, Mäuse und Silberfische hat niemand gerne in der Wohnung. Bei heftigem Befall kann der Mieter die Miete kürzen. So hat es zumindest ein Gericht gesehen, das bei 60 Mäusen in zehn Monaten eine Minderung von 10 Prozent für angemessen hielt (AG Bonn, Urteil vom 8. Februar 1985, Az. 6 C 277/84). 24 Ameisen in sechs Monaten sind allerdings noch kein Minderungsgrund (AG Köln, Urteil vom 6. April 1998, Az. 213 C 548/97).

Heizung - Vermieter sind verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss es möglich sein, tagsüber auf mindestens 20 Grad zu heizen. In den Nachtstunden zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 Grad (LG Berlin, Urteil vom 26. Mai 1998, Az. 64 S 266/97). In welcher Höhe Betroffene die Miete mindern dürfen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Reicht die Leistung der Heizung nicht aus, ist eine Mietminderung von 20 bis 50 Prozent angemessen. Fällt die Heizung im Winter aus, kannst Du bis zu 70 Prozent kürzen.

Undichte Türen und Fenster - Falls es bei Dir durch Fenster und Türen zieht, hast Du wahrscheinlich kein Schimmelproblem; stattdessen heizt Du zum Fenster heraus. Das Amtsgericht Brandenburg entschied in einem Streit, dass die Mieterin wegen Zugluft in den Monaten von November bis März 15 Prozent und in den Monaten von April bis Oktober um 5 Prozent weniger Miete zahlen durfte (AG Brandenburg, Urteil vom 28. Juni 2013, Az. 31 C 279/11).

Hohe Temperaturen im Sommer - Sommerliche Hitze kann die Temperaturen in Mieträumen ungemütlich ansteigen lassen – gerade, wenn Du im Dachgeschoss wohnst. Wegen zu hoher Temperaturen kannst Du mindern. Als Faustregel gilt: Drinnen muss es immer 6 Grad kälter sein als draußen. Der Vermieter muss die bautechnischen Voraussetzungen für eine Abkühlung der Räume schaffen, also zum Beispiel eine Klimaanlage einbauen (OLG Hamm, Urteil vom 28. Februar 2007, Az. 30 U 131/06; OLG Rostock, Urteil vom 29. Dezember 2000, Az. 3 U 83/98).

Anders urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt: Bei großen Fensterflächen in einer Dachgeschoss-Wohnung ohne Klimaanlage muss dem Mieter klar sein, dass sich die Räume im Sommer aufheizen können. Das war kein Minderungsgrund (Urteil vom 19. Januar 2007, Az. 2 U 106/06).

Falsche Wohnflächenangabe - Ist Deine tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, darfst Du weniger Miete zahlen (BGH, Urteil vom 10. März 2010, Az. VIII ZR 144/09). Das gilt auch, falls nichts zur Wohnfläche im Mietvertrag steht, aber in der Anzeige zu viele Quadratmeter angegeben waren (BGH, Urteil vom 23. Juni 2010, Az. VIII ZR 256/09).

Baulärm - Lärm macht krank und mindert den Wohnwert. Baulärm ist ein häufiger Minderungsgrund. Du darfst als Mieter die Miete mindern, wenn Du die Bau- oder Abrissarbeiten in Deiner Wohnung hören kannst. Und zwar auch dann, wenn Dein Vermieter für den Lärm nicht verantwortlich ist.

Es gibt viele Urteile zu Baulärm als Minderungsgrund. Die Minderungsquoten sind dabei ganz unterschiedlich. Wird gegenüber von der Wohnung ein neues Einkaufzentrum gebaut, können 20 Prozent weniger Miete angemessen sein (LG Hamburg, Urteil vom 3. Dezember 1998, Az. 327 S 97/98). Wegen lärmender Straßenbauarbeiten können Mieter dagegen nicht ohne Weiteres die Miete kürzen (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012, Az. VIII ZR 152/12).

Lärm in der Umgebung - Auch Lärm in der Umgebung kann zur Minderung berechtigen. Wird etwa nach Abschluss des Mietvertrages ein Hotel im angrenzenden Hinterhof eröffnet, kann der Mieter die Miete um 20 Prozent mindern. Lärm durch Hotelgäste ist selbst für Wohnungen in einer Großstadt wie Berlin unüblich (LG Berlin, Urteil vom 11. August 2016, Az. 67 S 162/16).