Bearbeitungsgebühren Bausparvertrag

Als Inhaber eines Bausparvertrages hast Du womöglich in den letzten Jahren ganz schön teure Gebühren zahlen müssen. Bausparkassen haben sich mit sogenannten Kontogebühren oder Servicepauschalen ihre Verwaltungsaufgaben bezahlen lassen. Solche Servicepauschalen sind aber unzulässig. Das haben das Oberlandesgericht Koblenz und das Landgericht Hannover gleichermaßen entschieden. Auch in der späteren Darlehensphase ist nicht jede Gebühr zulässig: Kontogebühren und Darlehensgebühren hält der Bundesgerichtshof ebenfalls für rechtswidrig.

Was ist die Servicepauschale beim Bausparvertrag?

Bausparen ist immer eine Kombination aus Geld sparen und Geld leihen. Zu Beginn Deines Bausparvertrags hast Du mit der Bausparkasse eine bestimmte Summe vereinbart, die Du später für den Kauf oder den Bau einer Immobilie benötigst (Bausparsumme). In der Ansparphase sparst Du einen Teil der Bausparsumme an. Nach der Ansparphase zahlt Dir die Bausparkasse das angesparte Geld plus Zinsen wieder aus. Für den Rest musst Du ein Bauspardarlehen aufnehmen. Damit trittst Du in die Darlehensphase ein, in der Du das geliehene Geld in festen Tilgungs- und Zinsraten wieder zurückzahlst. 

In der Vergangenheit haben Bausparkassen Bearbeitungsgebühren (sogenannte Servicepauschalen) in der Ansparphase eingeführt. Andere Begriffe sind Serviceentgelt, Kontogebühr oder Jahresentgelt. Mit diesen Servicepauschalen wollten die Bausparkassen ihre Kunden an den Kosten für die Verwaltung ihrer Verträge beteiligen. Eingeführt wurden sie ab dem Jahr 2017.

Diese Servicepauschale belief sich je nach Bausparkasse auf 9 bis 30 Euro und wurde einmal im Jahr jeweils zu Jahresbeginn abgebucht.

Wieso ist die Servicepauschale unzulässig?

Eines vorweg: Servicepauschalen sind unzulässig – und das unabhängig davon, wann Du Deinen Bausparvertrag abgeschlossen hast. Wenn Deine Bausparkasse aber erst nachträglich eine Servicepauschale eingeführt hat, dann kannst Du Dich zusätzlich auf ein aktuelles BGH-Urteil beziehen.

Gebühren zurückfordern nach dem BGH-Urteil 2021

Bausparkassen haben die Servicepauschale bei laufenden Verträgen erst nachträglich eingeführt. Bei Banken und Bausparkassen war es in der Vergangenheit gängige Praxis, Gebühren einzuführen oder zu erhöhen, ohne dass Du zustimmen musstest. Dein Schweigen wurde als Einverständnis gewertet Der Bundesgerichtshof hat dieses Vorgehen grundsätzlich untersagt (BGH, Urteil vom 27. April 2021, Az. XI ZR 26/20). Demnach muss auch eine Bausparkasse Deine Zustimmung einholen, bevor sie eine Gebühr erhöht oder neu einführt. Hat Deine Bank die Servicepauschale nachträglich ohne Deine Zustimmung eingeführt, dann kannst Du Dein Geld zurückfordern. 

Servicepauschalen sind allgemein unzulässig 

Servicepauschalen sind aber auch bei Neuverträgen unzulässig. Wenn Du also einen Bausparvertrag hast, der von Anfang an eine Servicepauschale vorsieht, kannst Du dagegen vorgehen.

Denn anders als der Begriff es vermuten lässt, bekommst Du keinen „Service“ oder eine Gegenleistung für die Servicepauschale. Deine Bausparkasse ist vielmehr gesetzlich dazu verpflichtet, sich um die Verwaltung der Bauspargemeinschaft zu kümmern. Das ergibt sich aus den Regelungen des Bausparkassen-Gesetzes. Solche Kontogebühren hatte der Bundesgerichtshof bereits in der Darlehensphase für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 9. Mai 2017, Az. XI ZR 308/15). 

Darauf aufbauend hatte das Landgericht Koblenz (LG Koblenz) entschieden, dass die Debeka auch keine Servicepauschale während der Ansparphase nachträglich einführen darf (LG Koblenz, Urteil vom 29. November 2018, Az. 16 O 133/17). Im Berufungsverfahren ging das OLG Koblenz noch weiter und verbot die Servicepauschale komplett – auch für Neuverträge (OLG Koblenz, Urteil vom 5. Dezember 2019, Az. 2 U 1/19). 

Gegen dieses Urteil hatte die Debeka Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt. Die Debeka zog jedoch das Rechtsmittel kurz vor Verhandlungstermin am 6. Juli 2021 zurück. Damit wurde das Urteil des OLG Koblenz rechtskräftig: Die Serviceentgelte in den Bausparverträgen der Debeka sind daher unzulässig und können zurückfordert werden. 

Zu dem gleichen Ergebnis kam bereits das Landgericht Hannover in seinem Urteil gegen die Landesbausparkasse Nord (LG Hannover, Urteil vom 8. November 2018, Az. 74 O 19/18). Die Kontogebühren der LBS Nord in der Ansparphase sind ebenfalls unzulässig.

Neu: Das OLG Celle hat in seinem Urteil vom 17. November 2021 entschieden, dass die Servicepauschale der BHW Bausparkasse ebenfalls unzulässig ist. Die Kontoführung ist keine besondere Serviceleistung und gehört daher zu den Pflichten der Bausparkasse. Außerdem ist der Bausparer in der Ansparphase ein Darlehensgeber. Nach dem Gesetz schuldet der Darlehensgeber aber keine Gebühr für die Vergabe des Darlehens (§ 488 Abs. 1 BGB). Die BHW Bausparkasse hat inzwischen Revision gegen das Urteil eingelegt. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs bleibt abzuwarten. 

So forderst Du die Servicepauschale zurück

Wenn Du die Servicepauschale zurückfordern möchtest, dann gehe wie folgt vor: 

Jahreskontoauszüge prüfen – Schaue in Deinen Jahreskontoauszügen ab 2018, ob Deine Bausparkasse eine Servicepauschale in den letzten Jahren berechnet hat. Die Servicepauschale wird meist zu Beginn eines Jahres berechnet. Dabei kann Deine Bausparkasse unterschiedliche Begriffe benutzt haben: Servicepauschale, Serviceentgelt, Kontogebühr, Kontoentgelt oder Jahresentgelt. 

Die Gebühren aus dem Jahr 2017 kannst Du nicht mehr zurückfordern. Sie sind bereits verjährt (§ 195 BGB). Gebühren, die Du im Jahr 2018 oder später bezahlt hast, kannst Du hingegen zurückfordern. Für das Jahr 2018 endet die Frist am 31. Dezember 2021. 

Darüber hinaus kannst Du Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr einfordern (§ 818 Abs. 1 BGB).

Mus­ter­schrei­ben verwenden - Berechne den genauen Betrag, den Du als Servicepauschale insgesamt bezahlt hast und fordere Dein Geld samt Zinsen mithilfe unseres Mus­ter­schrei­bens zurück. 

Welche Bausparkassen sind betroffen?

Das Urteil des OLG Koblenz wirkt direkt nur gegen die Debeka. Sie hat unseren Leserinnen in den meisten Fällen die Servicepauschale zurückerstattet. Die Leserinnen mussten die Gebühren aber selbst zurückfordern! 

Auch die Landesbausparkasse Nord (LBS Nord) hat eine unzulässige Kontogebühr in der Ansparphase erhoben. Das Geld kannst Du zurückfordern. Leser berichten: Die LBS Nord erstattet die Servicepauschale nach Rück­for­de­rung.

Das OLG Celle hat entschieden, dass die Servicepauschale der BHW Bausparkasse unzulässig ist. Das Gericht hat die Revision zugelassen, daher ist das Urteil noch nicht rechtskräftig. Trotzdem solltest Du Dein Geld jetzt schon zurückfordern. 

Ob die Servicepauschalen anderer Bausparkassen auch unzulässig sind, wurde noch nicht richterlich entschieden. Derzeit gehen wir davon aus, dass Servicepauschalen ungültig sind, wenn Du dafür keine echte Gegenleistung erhältst. Die Verwaltung Deines Bausparvertrags ist keine Gegenleistung, dazu ist die Bausparkasse ohnehin verpflichtet.

Ebenfalls unzulässig ist die Servicepauschale dann, wenn Deine Bausparkasse sie erst nachträglich eingeführt hat, ohne vorher Deine Zustimmung einzuholen. 

Unsere Leser haben uns berichtet, wie ihre Bausparkassen mit dem Problem umgegangen sind. Wir haben die Reaktionen der Bausparkassen zusammengefasst:

Die Reaktionen der Bausparkassen 

Was kannst Du tun, wenn die Bausparkasse sich weigert?

Sollte sich Deine Bausparkasse weigern, die Gebühren zu erstatten, kannst Du Dich an den zuständigen Ombudsmann wenden. Dieser versucht, den Streit außergerichtlich zu beenden und unterbreitet Dir und der Bausparkasse dazu ein Schlichtungsangebot. Das Verfahren ist für Dich kostenlos.

Besonders interessant ist das Verfahren für die Gebühren aus 2018. Denn die verjähren zum Ende des laufenden Jahres (§195 BGB). Mit Beginn des nächsten Jahres kannst Du sie nicht mehr zurückfordern, es sei denn Du hast den Ombudsmann rechtzeitig eingeschaltet. Durch das Verfahren wird die Verjährung gehemmt. Das bedeutet, die Gebühren aus 2018 kannst Du auch noch nach der dreijährigen Verjährungsfrist zurückbekommen. Ist das Verfahren beendet, läuft die Verjährungsfrist nach sechs Monaten weiter (§ 204 Abs. 2 BGB).

Je nachdem, ob Du Deinen Bausparvertrag bei einer privaten Bausparkasse oder einer Landesbausparkasse hast, gibt es unterschiedliche Schlichtungsstellen.

Übersicht über die zuständigen Schlichtungsstellen 

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: September 2021) 

Weitere unzulässige Gebühren in Bausparverträgen

Neben der unzulässigen Servicepauschale in der Ansparphase gibt es weitere unzulässige Gebühren, die Bausparkassen in der Vergangenheit erhoben haben. Die meisten Gebühren in der Darlehensphase hat der Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt. Zum Teil kannst Du auch hier noch versuchen, Geld zurückzubekommen.

Darlehensgebühr: Bausparkassen haben zu Beginn der Darlehensphase eine Gebühr verlangt (sogenannte Darlehensgebühr). Wieder ging es darum, dass die Bausparkassen ihren Verwaltungsaufwand, diesmal bei der Darlehensauszahlung, auf den Kunden abwälzen wollten. Das hat der Bundesgerichtshof aber untersagt (BGH Urteil vom 8. November 2016, Az. XI ZR 552/15). 

Bis zur BGH Entscheidung 2016 haben Bausparkassen Darlehensgebühren verlangt. Erstattungsansprüche aus 2016 oder früher sind aber bereits verjährt, wenn die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gilt. Du müsstest Dich auf eine verlängerte Frist stützen, um jetzt noch die Gebühren zurückzubekommen.

Ob die für Verbraucher günstigere Frist von zehn Jahren gilt, hat der BGH damals nicht geklärt. In diesem Fall könntest Du mithilfe unseres Mus­ter­schrei­ben noch die Gebühren bis 2011 zurückfordern. Wie gut Deine Chancen stehen, Dein Geld aus 2016 oder früher zurückzubekommen, lässt sich leider noch nicht abschließend beurteilen.

Kontogebühren: Kontogebühren in der Darlehensphase sind genauso unzulässig wie Kontogebühren oder Servicepauschalen in der Ansparphase (BGH Urteil vom 9. Mai 2017, Az. XI ZR 308/15).

Bausparkassen verlangten von ihren Kunden in der Darlehensphase eine solche jährliche Gebühr. Wieder ging es um den Verwaltungsaufwand der Bausparkasse: Nach Ansicht der Richter wälzte die Bausparkasse Kosten für Tätigkeiten auf den Kunden ab, die sie überwiegend in eigenem Interesse erbringt. Deine Bausparkasse sollte nach dem BGH-Urteil keine Kontogebühr mehr in der Darlehensphase verlangt haben. Gebühren aus 2017 oder früher können nicht mehr zurückgefordert werden – sie sind verjährt.

Welche Gebühren darf die Bausparkasse kassieren?

Nur wenige Gebühren eines Bausparvertrages sind auch tatsächlich zulässig. 

Abschlussgebühren - Bei Abschluss eines Bausparvertrags fällt in der Regel eine Gebühr an (sogenannte Abschlussgebühr). Sie beträgt meist 1 bis 1,6 Prozent der vereinbarten Bausparsumme und wird von den ersten Spareinlagen abgezogen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abschlussgebühr zulässig ist (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2010, Az. XI ZR 3/10). Laut BGH kommt das Geld – im Unterschied zu den unzulässigen Servicepauschalen und Kontogebühren – nicht nur der Bausparkasse, sondern auch der Bauspargemeinschaft zugute. 

Agio - Diese zusätzliche Gebühr von ungefähr 2 Prozent schlagen viele Bausparkassen auf den Darlehensbetrag auf. Damit erhöht sich der Darlehensbetrag, den Du später zurückzahlen musst. Das Agio ist bislang eine zulässige Gebühr. Es gibt noch kein Urteil des BGH, das es verbietet.

Übersicht über die wichtigsten Bausparkassen-Urteile

Wir haben im Folgenden einige Urteile zusammengestellt, die im Zusammenhang mit unzulässigen Gebühren bei Bausparverträgen ergangen sind.

Übersicht über Urteile

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 23. November 2021)