Untervermietung Worauf Du bei der Untermiete achten musst

Du willst ein Semester im Ausland studieren oder hast Dich für vier Monate Workation in Thailand entschieden? Sind Deine Kinder ausgezogen und ist die Wohnung zu groß? Ein Untermietverhältnis kann in solchen Fällen eine gute Lösung sein. Du behältst Deine Wohnung, teilst Dir die Miete aber mit dem Untermieter.

Gerade in Städten mit zu wenig Wohnraum hat sich mit der Untervermietung ein zweiter Mietwohnungsmarkt entwickelt. Der Berliner Mieterverein beobachtet beispielsweise, dass Wohnungen häufiger zur Untermiete angeboten werden als noch vor einigen Jahren. Wer neu in die Stadt kommt, wohnt oft erst einmal zur Untermiete – manchmal ohne Erlaubnis des Vermieters und sehr teuer. Das ist rechtlich aber eine Grauzone. Auf was Du beim Thema Untermiete achten musst, erfährst Du in diesem Ratgeber.

Ohne die Erlaubnis Deiner Vermieterin oder Deines Vermieters darfst Du Deine Mietwohnung nicht an dritte Personen weitervermieten. Das ist der Grundsatz. (§ 540 BGB). Du musst also immer die Zustimmung einholen.

Oft ist das aber reine Formsache, denn nach dem Gesetz hast Du einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn Du an der Untervermietung ein berechtigtes Interesse hast (§ 553 Abs. 1 BGB). Dies ist nach der Rechtsprechung immer dann anzunehmen, wenn es vernünftige und nachvollziehbare Gründe für eine Untervermietung gibt.

In den folgenden drei typischen Situationen muss Dir Deine Vermieterin oder Dein Vermieter die Untervermietung erlauben, weil es für Dich wirtschaftlich oder persönlich sinnvoll ist:

1. Du studierst oder arbeitest vorübergehend im Ausland oder in einer anderen Stadt. Das gilt auch für eine mehrmonatige „Workation“ (LG Berlin, 22.06.2023, Az. 64 S 280/22).
2. Du musst aus finanziellen Gründen untervermieten, weil Du nach einer Trennung und einem Auszug der Partnerin oder des Partners die Miete nicht mehr allein zahlen kannst.
3. Ein Mitmieter zieht aus einer Wohngemeinschaft aus. Er kann aber den Mietvertrag über das Zimmer nicht gesondert kündigen und möchte deshalb sein Zimmer untervermieten (LG Berlin, 09.01.2024, Az. 67 S 184/23).

Auch wenn Du eine angemietete Wohnung nur noch als Nebenwohnsitz nutzt, muss Dein Vermieter oder Deine Vermieterin einer Untervermietung oft zustimmen. So durfte ein Mieter seine Wohnung untervermieten, der eigentlich in einem Haus am Stadtrand von Berlin wohnte und seine alte Mietwohnung nur noch als Nebenwohnsitz behielt. Er übernachtete gelegentlich in der Stadt in einem Zimmer der 3-Zimmer-Wohnung, die in der Nähe seiner Arbeitsstelle lag. Die anderen beiden Zimmer durfte er untervermieten.

Sein Vermieter war zunächst nicht einverstanden und verweigerte die Erlaubnis. Der Mieter klagte bis zum Bundesgerichtshof und bekam Recht. Auch wenn solche Untervermietungen in einer Stadt wie Berlin mit angespanntem Mietwohnungsmarkt vielleicht wohnungspolitisch nicht erwünscht sind, kann der Mieter dennoch, wie in diesem Fall, ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben (BGH, 27.09.2023, Az. VIII ZR 88/22).

Umstritten ist die Frage, ob eine humanitäre Motivation dazu ausreicht, dass Mietende ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Zum Beispiel wenn sie Geflüchteten eine Unterkunft bieten wollen. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin durfte der Mieter untervermieten (LG Berlin, 06.06.2023, Az. 65 S 39/22). Sein Engagement für Geflüchtete aus der Ukraine war ein berechtigtes, persönliches Interesse. Anders urteilte jedoch das Amtsgericht München (AG München, 20.12.2022, Az. 411C 10539/22).

Gut zu wissen: Sechs Wochen lang darfst Du ohne Zustimmung Geflüchtete in Deiner Mietwohnung unterbringen. Danach solltest Du um eine Untermieterlaubnis bitten. Bekommst Du sie nicht, kannst Du auf das Urteil des Landgerichts Berlin hinweisen.

Darfst Du die ganze Wohnung untervermieten?

Laut Gesetz darfst Du nur einen Teil der Wohnung untervermieten (§ 553 Abs. 1 BGB). Dafür reicht es, wenn Du in einem Zimmer noch Möbel untergestellt hast oder ein Zimmer gelegentlich nutzt, zum Beispiel im Urlaub (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Die Wohnung muss nicht mehr Dein Lebensmittelpunkt sein (BGH, 23.11.2005, Az. VIII ZR 04/05).

Willst Du hingegen die ganze Wohnung untervermieten, dann muss Dein Vermieter das nicht erlauben. Du kannst es allerdings trotzdem versuchen. Deine Vermieterin oder Dein Vermieter kann dann entscheiden, ob Du jemandem Deine ganze Wohnung zur Untermiete überlassen darfst (LG Berlin, 09.09.2019, Az. 64 T 65/19).

Anders ist das bei einer Einzimmerwohnung: Auch wenn Du die gesamte Einzimmerwohnung untervermieten willst, aber noch den Schlüssel behältst oder persönliche Gegenstände in der Wohnung lässt, kannst Du einen Anspruch auf Zustimmung haben (BGH, 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22).

Wenn Du Deine Wohnung untervermieten willst, solltest Du richtig vorgehen, um rechtliche Risiken weitestgehend auszuschließen. So brauchst Du die Erlaubnis Deiner Vermieterin oder Deines Vermieters (§ 540 BGB). Du kannst Dich in dem Schreiben an unserem Musterbrief orientieren.

Du solltest konkrete Angaben dazu machen, warum Du einen Teil der Wohnung untervermieten willst und für welche Dauer. Es reicht nicht zu schreiben, Du möchtest aus wirtschaftlichen Gründen untervermieten oder weil Du eine Zeit lang nicht vor Ort bist (LG Berlin, 22.06.2023, Az. 64 S 280/22). 

Wichtig ist für Deine Vermieterin oder Deinen Vermieter, wer einziehen soll. Denn ohne nähere Angaben dazu muss sie oder er nicht zustimmen. Ausreichend sind die Informationen über den Namen, die aktuelle Wohnanschrift und einen Hinweis zur beruflichen Tätigkeit der Untermieterin oder des Untermieters. Zu den Einkommensverhältnissen oder der Kreditwürdigkeit Deines Untermieters musst Du keine Auskunft geben. Das finanzielle Risiko liegt bei Dir.

Darfst Du an Touristen untervermieten?

Selbst wenn Dir eine Untervermietung erlaubt ist, darfst Du Deine Wohnung nicht ohne Weiteres als Ferienwohnung an Touristen vermieten oder über eine Internetplattform wie Airbnb oder booking.com anbieten (BGH, 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13).

Bei der Untervermietung an Gäste, einer sogenannten Kurzzeitvermietung, gibt es einiges zu beachten. In einigen Städten gibt es Regeln, die die Zweckentfremdung von Wohnraum verhindern sollen. Mehr dazu erklären wir Dir im Ratgeber über Untervermietung über Airbnb.

Wollen bei Dir dauerhaft nahe Familienangehörige einziehen, dann ist das keine Untermiete. Dazu zählen Dein Ehepartner und dessen Kinder, Eltern und Stiefkinder. Auch wenn Du Hausangestellten oder Pflegepersonen ein Zimmer in Deiner Mietwohnung einrichtest, musst Du nicht um Erlaubnis fragen.

Sollen nur vorübergehend andere Angehörige bei Dir wohnen, kann man auch nicht von Untermiete sprechen. Dazu zählen Geschwister, Enkelkinder, Schwiegersohn oder -tochter. Auch über Übernachtungsgäste musst Du Deinen Vermieter nicht informieren. Der Besuch darf allerdings nicht länger als sechs Wochen bleiben, ohne dass Du Deinen Vermieter informierst.

Willst Du mit Deinem Freund oder Deiner Freundin zusammenziehen, musst Du Deinen Vermieter um Erlaubnis bitten. Der muss aber zustimmen, da Du das Recht hast, mit einem anderen Menschen zusammenzuleben – sofern die Wohnung groß genug ist. Aber auch dabei handelt es sich nicht um eine Untermiete.

Dein Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung nur in vier Fällen verweigern:

1. Du willst die gesamte Wohnung untervermieten und nicht nur einen Teil, ausgenommen Einzimmerwohnungen.
2. Die Wohnung wäre überbelegt (mehr als eine Person pro Zimmer).
3. Der Untermieter ist unzumutbar. Das kann der Fall sein, wenn der Untermieter selbst schon mal Hauptmieter war und seine Miete nicht gezahlt hat.
4. Der Untermietvertrag verstößt gegen die Mietpreisbremse, weil die Untermiete mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel liegt (LG Berlin, 26.04.2022, Az. 65 S 221/21).

Lehnen Vermietende die angefragte Untervermietung ohne hinreichenden Grund ab, haben Mietende ein Son­der­kün­di­gungs­recht (§ 540 Abs. 1 BGB). Darüber hinaus können sie sogar Schadensersatz verlangen in Höhe der entgangenen Untermiete. In einem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, musste der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen, weil er zu Unrecht seine Erlaubnis zur Untermiete verweigert hatte (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).

Die Erlaubnis zur Untervermietung darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass der Untermieter eine Haft­pflicht­ver­si­che­rung vorlegt (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 22.01.2020, Az. 3 C 234/19).

Weigert sich Dein Vermieter oder Deine Vermieterin, die Untervermietung zu erlauben, kannst Du vor Gericht ziehen und auf Erlaubnis klagen. Dazu solltest Du Dich über die Risiken eines Rechtsstreits informieren – am besten bei einem Mieterverein vor Ort oder in einer Anwaltskanzlei, die sich auf Mietrecht spezialisiert hat.

Wir empfehlen Dir, bei jeder Untervermietung einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen. Auf mündliche Absprachen solltest Du Dich nicht verlassen – auch wenn Du dringend eine Wohnung brauchst.

Ein Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

1. Namen der Vertragsparteien,
2. genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk),
3. die zu zahlende Miete und Nebenkosten sowie die Kaution,
4. Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf die Regelung zu den Schönheitsreparaturen,
5. Beginn und Ende des Mietverhältnisses, also Befristung oder Kündigung,
6. Unterschriften beider Vertragsparteien.

Als Hauptmieter haftest Du Deinem Vermieter gegenüber für Schäden, die aus dem Untermietverhältnis entstehen ‒ wenn der Untermieter zum Beispiel den Laminat-Fußboden beschädigt. Solche Reparaturkosten musst Du zahlen, kannst den Rechnungsbetrag aber dann von Deinem Untermieter wieder zurückfordern. Daher solltest Du zur Sicherheit eine Kaution verlangen.

Auch bei schriftlichen Untermietverträgen gilt: Ist nichts Konkretes zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten vereinbart, muss der Untermieter diese auch nicht bezahlen. Es ist also ratsam, bei einem Untermietvertrag auf Standardverträge zurückzugreifen und diese nach Bedarf zu ergänzen. Dazu kannst Du unser Vertragsmuster nutzen, das wir als Download zur Verfügung stellen.

Als Untermieter stehen Dir eigene Mieterrechte gegenüber dem Hauptmieter zu. Du kannst die Miete mindern, falls die überlassenen Räume Mängel aufweisen. Dazu solltest Du eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen, um dem Hauptmieter die Chance zu geben, den Mangel vom Eigentümer beseitigen zu lassen.

Es gilt auch der gesetzliche Kündigungsschutz für Dich. Der Hauptmieter kann Dir nur mit einer Frist von drei Monaten und nur bei berechtigtem Interesse kündigen.

Selbst wenn die Vermieterin oder der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete widerruft, kannst Du als Hauptmieter nicht unbedingt dem Untermieter kündigen. Das kannst Du nur, wenn Du wieder in die Wohnung einziehen willst (BGH, 03.08.2021, Az. VIII ZR 329/19).

Anders ist es, wenn Du einen befristeten Untermietvertrag unterzeichnet hast. Mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer muss der Untermieter die Wohnung räumen, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Wichtig: Der Kündigungsschutz im allgemeinen Mietrecht gilt aber bei der Untermiete dann nicht, wenn der Hauptmieter die Wohnung ganz oder teilweise mit Möbeln vermietet hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wird der Hauptmieter hingegen wirksam von seinem Vermieter gekündigt, zum Beispiel wegen Eigenbedarf, muss auch der Untermieter zeitgleich die Wohnung räumen.

Falls Du ohne Erlaubnis Deines Vermieters untervermietest, riskierst Du eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dein Vermieter muss Dich vorher aber aufgefordert haben, die Untervermietung zu beenden. Er muss Dich also vorher abgemahnt haben (AG München, 13.10.2021, Az. 417 C 7060/21).

Wer ein Zimmer in der angemieteten Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet und auch keinen Anspruch auf Zustimmung hat, der riskiert die Kündigung. So erging es einem Mieter, der für seine Wohnung in Berlin 460 Euro Grundmiete zahlte, sie aber für 962 Euro untervermietete. Das musste der Vermieter nicht erlauben und zudem lag noch ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. Die Kündigung war wirksam (LG Berlin, 27.09.2023, Az. 64 S 270/22).

Anders kann es aussehen, wenn ein Vermieter eine von ihm nicht genehmigte Untervermietung über Jahre hinweg duldet. In einem solchen Fall kann er nicht eines Tages ohne weiteres kündigen. Besonders dann nicht, wenn nach dem Mietvertrag dem Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses das Recht auf Untervermietung zustand (LG Berlin, 11.10.2022, Az. 67 S 111/22).

Hat Dein Vermieter die Untermiete ohne Begründung abgelehnt oder sich gar nicht gemeldet, obwohl Du rechtzeitig um Erlaubnis gebeten hast, darf er nicht wegen unbefugter Untervermietung kündigen (BGH, 02.02.2011, Az. VIII ZR 74/10). Anders sieht es aus, wenn der Vermieter über Art und Umfang der Untervermietung getäuscht wurde. Dann darf der Vermieter kündigen.

Bei erlaubter Untervermietung dürfen Vermietende die Miete erhöhen (§ 553 Abs. 2 BGB). Damit müssen die Mieterinnen und Mieter allerdings einverstanden sein. Wer der Mieterhöhung nicht zustimmt, muss zwar keine höhere Miete zahlen, darf aber auch nicht untervermieten.

Eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete sind angemessen. Ein Zuschlag von bis zu 25 Prozent ist zulässig, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete selbst mit Untermietzuschlag nicht erreicht wird (LG Berlin, 07.07.2016, Az. 18 T 65/16).

Aber: Willst Du eine Lebensgefährtin oder einen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, darf nur die Nebenkostenvorauszahlung erhöht werden, weil mit einem höheren Wasserverbrauch zu rechnen ist. Ein weiterer Untermietzuschlag ist nicht erlaubt.

Was passiert, wenn der Untermieter nicht auszieht?

Es gibt Konstellationen, in denen die gekündigte Mietpartei nicht freiwillig auszieht. Dann hilft nur noch eine Räumungsklage. Wird die gewonnen, kann die Räumung mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers auch zwangsweise durchgesetzt werden. Wohnt in der Wohnung allerdings ein Untermieter, ist eine Räumung trotz gewonnener Räumungsklage nicht möglich.

Ein Gerichtsvollzieher darf die Räumung nämlich nicht betreiben, wenn er in der Wohnung nur den Untermieter antrifft. Die Räumung ist unzulässig, weil sich die Vollstreckung nicht gegen ihn richtet.

Das gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, der Mieter habe nur deshalb die Wohnung untervermietet, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, 14.08.2008, Az. I ZB 39/08). Der redliche Untermieter soll geschützt werden und der Gerichtsvollzieher soll vor Ort keine komplizierten Rechtsfragen klären müssen.