Untervermietung

Was machst Du mit Deiner gemieteten Wohnung, wenn Du ein Semester im Ausland studieren willst, wenn Du für eine Zeit woanders arbeitest oder wenn Deine Kinder oder Dein Partner ausgezogen sind? Dann kann ein Untermietverhältnis sinnvoll sein. So kannst Du Deine Wohnung behalten, musst die Miete dafür aber nicht allein zahlen. Was Du bei einem Untermietverhältnis beachten musst, erklären wir Dir in diesem Ratgeber – auch wenn Du selbst Untermieter bist.

Nach dem Gesetz darfst Du Deine Wohnung untervermieten, wenn Du ein berechtigtes Interesse daran hast (§ 553 Abs. 1 BGB).

Ein anerkanntes typisches Interesse besteht dann, wenn Du zum Beispiel

• vorübergehend im Ausland oder in einer anderen Stadt studierst oder arbeitest,
• aus finanziellen Gründen untervermieten musst, weil nach einem Auszug oder einem Todesfall weniger Personen in Deiner Wohnung leben oder
• Du Deinen Lebenspartner mit in die Wohnung aufnehmen möchtest (BGH, Urteil vom 5. November 2003, Az. VIII ZR 371/02).

Als Hauptmieter darfst Du laut Gesetz nur einen Teil der Wohnung untervermieten (§ 553 Abs. 1 BGB). Dafür  reicht es, wenn Du in einem Zimmer noch Möbel untergestellt hast oder ein Zimmer gelegentlich nutzt, zum Beispiel im Urlaub (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13). Die Wohnung muss nicht mehr Dein Lebensmittelpunkt sein (BGH, Urteil vom 23. November 2005, Az. VIII ZR 4/05).

Willst Du die ganze Wohnung untervermieten, dann musst Du Deinen Vermieter um Erlaubnis bitten. Der kann dann entscheiden, ob er die Untervermietung der gesamten Wohnung erlaubt oder nicht (LG Berlin, Beschluss vom 9. September 2019, Az. 64 T 65/19). Einen Anspruch auf Zustimmung Deines Vermieters zur Untervermietung der gesamten Wohnung hast Du nicht.

Wenn Du Deine Wohnung untervermieten willst, solltest Du richtig vorgehen, um rechtliche Risiken weitestgehend auszuschließen. So brauchst Du die Erlaubnis Deines Vermieters (§ 540 BGB). Eine solche Erlaubnis kann bereits im Hauptmietvertrag stehen. In den meisten Mietverträgen steht aber, dass der Mieter separat für jeden Einzelfall den Vermieter um Erlaubnis bitten muss. Du kannst Dich bei dem Schreiben an Deinen Vermieter an unserem Musterbrief orientieren.

Du solltest Deinem Vermieter mitteilen, wer einziehen soll. Denn ohne nähere Angaben dazu, muss Dein Vermieter nicht zustimmen. Zu den Einkommensverhältnissen oder der Kreditwürdigkeit musst Du keine Auskunft geben. Für gewerbliche Mietverhältnisse und deren Untervermietung gelten besondere Regeln (BGH, Urteil vom 15. November 2006, Az. XII ZR 92/04).

Untervermietung an Touristen

Selbst wenn Dein Vermieter eine Untervermietung erlaubt, darfst Du Deine Wohnung nicht automatisch als Ferienwohnung an Touristen vermieten oder über Airbnb anbieten (BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13). Du riskierst damit eine Kündigung. Aber vorher muss Dich Dein Vermieter abmahnen. So hat das Kammergericht Berlin eine fristlose Kündigung des Mietvertrags bestätigt, weil der Mieter die Wohnung über Airbnb trotz Abmahnung weiter angeboten hatte (Beschluss vom 3. Februar 2015, Az. 67 T 29/15).

Wollen bei Dir dauerhaft nahe Familienangehörige einziehen, dann ist das keine Untermiete. Dazu zählen Dein Ehepartner und dessen Kinder, Eltern und Stiefkinder. Auch wenn Du Hausangestellten oder Pflegepersonen ein Zimmer in Deiner Mietwohnung einrichtest, musst Du Deinen Vermieter nicht um Erlaubnis fragen.

Sollen nur vorübergehend Angehörige bei Dir wohnen, kann man nicht von Untermiete sprechen. Zu den Angehörigen zählen Geschwister, Enkelkinder, Schwiegersohn oder -tochter. Auch über Übernachtungsgäste musst Du Deinen Vermieter nicht informieren. Der Besuch darf allerdings nicht länger als sechs Wochen bleiben. Bleiben die Angehörigen oder Dein Besuch länger, solltest Du auf jeden Fall Deinen Vermieter informieren.

Wichtig: Willst Du mit Deinem Freund oder Deiner Freundin zusammenziehen, musst Du Deinen Vermieter um Erlaubnis bitten. Der muss aber zustimmen, da Du das Recht hast, mit einem anderen Menschen zusammenzuleben – sofern die Wohnung groß genug ist.

Dein Vermieter darf die Erlaubnis nur in drei Fällen verweigern:

1. Du willst die gesamte Wohnung untervermieten und nicht nur einen Teil.
2. Die Wohnung wäre überbelegt (mehr als eine Person pro Zimmer).
3. Der Untermieter ist für den Vermieter unzumutbar. Das kann der Fall sein, wenn der Untermieter selbst schon mal Hauptmieter war und seine Miete nicht gezahlt hat.

Lehnt der Vermieter die angefragte Untervermietung ohne hinreichenden Grund ab, hast Du als Mieter ein Son­der­kün­di­gungs­recht (§ 540 Abs. 1 BGB). Darüber hinaus kannst Du sogar Schadensersatz verlangen in Höhe der entgangenen Untermiete. In einem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, musste der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen, weil er zu Unrecht seine Erlaubnis zur Untermiete verweigert hatte (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13).

Falls der Vermieter die Untervermietung zu Recht ablehnt, weil der Mieter nur erklärt hat, einen Untermieter suchen zu wollen, kann der Mieter nicht kündigen (OLG Celle, Urteil vom 5. März 2003, Az. 2 W 16/03).

Wir empfehlen Dir, bei jeder Untervermietung einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen. Auf mündliche Absprachen solltest Du Dich nicht verlassen.

Der Untermietvertrag ist ein regulärer Mietvertrag, den der Hauptvermieter nicht genehmigen muss. Im Untermietvertrag verpflichtet sich der Mieter einer Wohnung, dem Untermieter die Wohnung oder einen Teil der Wohnung zu überlassen. Der Untermieter sichert im Gegenzug zu, dafür Miete zu zahlen.

Der Untermieter hat im Verhältnis zum Hauptmieter – auch Untervermieter genannt – grundsätzlich die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter im Verhältnis zum Vermieter. Du solltest deshalb auf den Inhalt des Hauptmietvertrags Bezug nehmen.

Ein Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

1. Namen der Vertragsparteien,
2. genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk),
3. die zu zahlende Miete und Nebenkosten sowie die Kaution,
4. Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf die Regelung zu den Schönheitsreparaturen,
5. Beginn und Ende des Mietverhältnisses,
6. Unterschriften beider Vertragsparteien.

Auch bei schriftlichen Untermietverträgen gilt: Ist nichts Konkretes zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten vereinbart, muss der Untermieter diese auch nicht bezahlen. Es ist also ratsam, bei einem Untermietvertrag auf Standardverträge zurückzugreifen und diese nach Bedarf zu ergänzen. Dazu kannst Du unser Vertragsmuster nutzen, das wir als Download zur Verfügung stellen.

Als Untermieter stehen Dir eigene Mieterrechte gegenüber dem Hauptmieter zu. Du kannst die Miete mindern, falls die überlassenen Räume Mängel aufweisen. Dazu solltest Du eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen, um dem Hauptmieter die Chance zu geben, den Mangel vom Eigentümer beseitigen zu lassen.

Es gilt auch der gesetzliche Kündigungsschutz für Dich. Der Hauptmieter kann Dir nur mit einer Frist von drei Monaten und nur bei berechtigtem Interesse kündigen. Anders ist es, wenn Du einen befristeten Untermietvertrag unterzeichnet hast. Der Kündigungsschutz im allgemeinen Mietrecht gilt aber bei der Untermiete dann nicht, wenn der Hauptmieter die Wohnung ganz oder teilweise mit Möbeln vermietet hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wird der Hauptmieter hingegen wirksam von seinem Vermieter gekündigt, muss auch der Untermieter zeitgleich die Wohnung räumen.

Als Hauptmieter haftest Du Deinem Vermieter gegenüber für Schäden, die aus dem Untermietverhältnis entstehen. Auch für den Fall eines verspäteten Auszugs des Untermieters nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses musst Du eventuell eine Entschädigung bezahlen. Diese Ausgaben kannst Du vom Untermieter zurückfordern. Daher solltest Du immer eine Kaution von Deinem Untermieter verlangen.

Falls Du ohne Erlaubnis Deines Vermieters untervermietest, riskierst Du eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dein Vermieter muss Dich vorher aber aufgefordert haben, die Untervermietung zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB). Er muss Dich also vorher abgemahnt haben.

Du riskierst hingegen nichts, wenn Dein Vermieter ohnehin hätte zustimmen müssen, wenn Du ihn gefragt hättest.

Hat Dein Vermieter die Untermiete ohne Begründung abgelehnt oder sich gar nicht gemeldet, obwohl Du rechtzeitig um Erlaubnis gebeten hast, darf er nicht wegen unbefugter Untervermietung kündigen (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011, Az. VIII ZR 74/10). Anders sieht es aus, wenn der Vermieter über Art und Umfang der Untervermietung getäuscht wurde. Dann darf der Vermieter kündigen.

Bei erlaubter Untervermietung darf der Vermieter die Miete erhöhen (§ 553 Abs. 2 BGB). Damit musst Du als Mieter allerdings einverstanden sein. Bist Du das nicht, erhöht sich die Miete zwar nicht, Du kannst aber auch keinen Untermieter aufnehmen.

Bei echter Untervermietung wird eine Erhöhung im Umfang von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete für angemessen gehalten. Der Vermieter kann sogar bis zu 25 Prozent Zuschlag verlangen, wenn selbst durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird (LG Berlin, Beschluss vom 7. Juli 2016, Az. 18 T 65/16).

Willst Du als Mieter einen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, darf Dein Vermieter nur die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen, weil er zum Beispiel mit einem höheren Wasserverbrauch rechnet.

Zwangsvollstreckung bei Wohnung mit Untermieter

Wohnt in der Wohnung ein Untermieter, ist eine Räumung nach gewonnener Räumungsklage nicht möglich. Ein Gerichtsvollzieher darf die Räumung nämlich nicht betreiben, wenn er in der Wohnung nur den Untermieter antrifft. Der Untermieter ist in den Unterlagen des Gerichts nicht namentlich aufgeführt. Ein Räumungstitel gegen ihn ist unzulässig, weil sich die Vollstreckung nicht gegen ihn richtet.

Das gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, Beschluss vom 14. August 2008, Az. I ZB 39/08). Der redliche Untermieter soll geschützt werden und der Gerichtsvollzieher soll vor Ort keine komplizierten Rechtsfragen klären müssen.