Untervermietung

Vermieten Sie Ihre Wohnung nur nach Rücksprache unter

Dr. Britta Beate Schön Stand: 10. Februar 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Für eine Untervermietung brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Halten Sie sich nicht daran, riskieren Sie eine Abmahnung, schlimmstenfalls sogar die Kündigung.

  • Der Vermieter muss allerdings zustimmen, wenn Sie als Mieter ein berechtigtes Interesse daran haben, Ihre Wohnung unterzuvermieten.

  • Nur wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder besondere Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen, darf der Vermieter Nein sagen.

So gehen Sie vor
  • Nutzen Sie unseren Vordruck, um Ihren Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung zu fragen.
     
  • Sie sollten in jedem Fall einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Nutzen Sie hierfür am besten unsere kostenlose Vorlage für einen Untermietvertrag.

Untermietvertrag

Es gibt viele Gründe, sich einen Untermieter zu suchen: ein Studium im Ausland, Sie müssen für eine begrenzte Zeit woanders arbeiten oder Ihre Kinder oder der Partner sind ausgezogen. Ein Untermietverhältnis kann sinnvoll sein, wenn Sie Ihre Wohnung behalten, die Miete dafür aber nicht allein zahlen wollen.

Mindestens genauso viele Gründe gibt es, Untermieter zu werden. Eine Fortbildung oder ein Praktikum in einer anderen Stadt. Ein neuer Job – und Sie möchten in aller Ruhe vor Ort nach einer passenden Wohnung suchen. Ein Untermietvertrag kann hier eine gute Zwischenlösung sein.

Wann darf ich meine Wohnung untervermieten?

Grundsätzlich dürfen Sie untervermieten, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran haben (§ 553 Absatz 1 BGB).

Nach der Rechtsprechung liegt ein solches vor, wenn zum Beispiel

  • der Hauptmieter aus finanziellen Gründen untervermieten muss,
  • sich die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen durch Tod oder Auszug verringert hat,
  • sich der Mieter studien- oder arbeitsbedingt vorübergehend im Ausland oder einer anderen Stadt aufhält,
  • Sie Ihren Lebenspartner mit in die Wohnung aufnehmen möchten (BGH, Urteil vom 5. November 2003, Az. VIII ZR 371/02).

Sie dürfen als Hauptmieter aber in der Regel nur einen Teil der Wohnung untervermieten und müssen selber auch in der Wohnung bleiben. Dafür  reichtes, wenn Sie in einem Zimmer noch Möbel untergestellt haben oder ein Zimmer gelegentlich nutzen, zum Beispiel im Urlaub (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13). Die Wohnung muss nicht mehr Ihr Lebensmittelpunkt sein (BGH, Urteil vom 23. November 2005, Az. VIII ZR 4/05). Einer Untervermietung der ganzen Wohnung muss der Vermieter allerdings nicht zustimmen (LG Berlin, Beschluss vom 9. September 2019, Az. 64 T 65/19 ).

Was muss ich bei der Untervermietung beachten?

Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten wollen, sollten Sie richtig vorgehen, um rechtliche Risiken weitestgehend auszuschließen. So brauchen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters (§ 540 BGB). Eine solche Erlaubnis kann bereits im Hauptmietvertrag stehen. Die meisten Mietverträge sehen jedoch vor, dass der Mieter separat für jeden Einzelfall den Vermieter um Erlaubnis bitten muss. Sie können sich dabei an unserem Musterschreiben orientieren.

Hier können Sie sich unser Musterschreiben für die Erlaubnis zur Untervermietung herunterladen:
 

Zum Download

Teilen Sie Ihrem Vermieter mit, wer der vorgesehene Untermieter ist. Denn ohne Angaben zur Person des Untermieters oder zum Inhalt des Untermietvertrages, muss Ihr Vermieter nicht zustimmen. Angaben über die Einkommensverhältnisse und die Kreditwürdigkeit des Untermieters kann  er aber nicht verlangen. Für gewerbliche Mietverhältnisse gelten besondere Regeln (BGH, Urteil vom 15. November 2006, Az. XII ZR 92/04).

Wichtig: Auch wenn Sie mit Ihrem Freund oder Ihrer Freundin zusammenziehen wollen, müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis bitten. Der muss aber in aller Regel zustimmen, da Sie als Mieter das Recht haben, mit einem anderen Menschen zusammenzuleben – sofern die Wohnung groß genug ist.

Untervermietung an Touristen

Selbst wenn Ihr Vermieter Ihnen die Untervermietung gestattet hat, können Sie Ihre Wohnung nicht automatisch als Ferienwohnung an Touristen vermieten und zum Beispiel über Airbnb anbieten (BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13). Sie riskieren damit eine Kündigung. So hat das Kammergericht Berlin eine fristlose Kündigung des Mietvertrags bestätigt, weil der Mieter die Wohnung über Airbnb trotz Abmahnung weiter angeboten hatte. (Beschluss vom 3. Februar 2015, Az. 67 T 29/15).

Wann benötige ich keine Erlaubnis?

Keine Untermiete und damit nicht erlaubnispflichtig ist es, wenn bei Ihnen  dauerhaft weitere nahe Familienangehörige einziehen. Dazu zählen der Ehepartner und dessen Kinder, Eltern, Stiefkinder, nicht aber Geschwister und sonstige Verwandte. Auch wenn Sie Hausangestellte oder Pflegepersonen ein Zimmer in Ihrer Mietwohnung einrichten, müssen Sie Ihren Vermieter nicht um Erlaubnis fragen.

Sollen nur vorübergehend Angehörige bei Ihnen wohnen, kann man nicht von Untermiete sprechen. Zu den Angehörigenzählen Geschwister, Enkelkinder, Schwiegersohn oder -tochter. Auch über Übernachtungsgäste müssen Sie Ihren Vermieter nicht informieren. Der Besuch darf allerdings nicht länger als etwa sechs Wochen bleiben. Bleibt Ihr Besuch länger, sollten Sie Ihren Vermieter auf jeden Fall informieren.

Was tun, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?

Der Vermieter darf die Erlaubnis nur in zwei Fällen verweigern:

  1. bei Überbelegung der Wohnung (mehr als eine Person pro Zimmer) oder
  2. wenn der Untermieter für den Vermieter unzumutbar ist. Das kann der Fall sein, der Untermieter selbst  schon mal Hauptmieter war und seine Miete nicht gezahlt hat.

Lehnt der Vermieter die angefragte Untervermietung ohne ausreichenden Grund ab, haben Sie als Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1 BGB). Darüber hinaus können Sie sogar Schadensersatz verlangen in Höhe der entgangenen Untermiete. In einem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, musste der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen, weil er zu Unrecht seine Erlaubnis zur Untermiete verweigert hatte (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13).

Verhält sich der Mieter rechtsmissbräuchlich, kann das Sonderkündigungsrecht entfallen (§ 242 BGB). Das kann sein, wenn der Mieter die Untermiete nur vorgeschoben hat, um zum Beispiel einen befristeten Vertrag vorzeitig zu beenden (BGH, Urteil vom 11. November 2009, Az. VIII ZR 294/08).

Falls der Vermieter die Untervermietung ablehnt, weil der Mieter nur erklärt, einen Untermieter suchen zu wollen, steht dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht zu (OLG Celle, Urteil vom 5. März 2003, Az. 2 W 16/03).

Was muss ich beim Untermietvertrag beachten?

Sie sollten bei jeder Untervermietung einen schriftlichen Vertrag abschließen. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Absprachen.

Der Untermietvertrag ist ein regulärer Mietvertrag. Seine Wirksamkeit hängt nicht von der Genehmigung des Hauptvermieters ab. Im Untermietvertrag verpflichtet sich der Mieter einer Wohnung, dem Untermieter die Wohnung oder einen Teil der Wohnung zur Nutzung zu überlassen. Der Untermieter sichert im Gegenzug zu, die Wohnung im vertraglich festgelegten Rahmen zu bewohnen und dafür Miete zu zahlen.

Der Untermieter hat im Verhältnis zum Hauptmieter – auch Untervermieter genannt – grundsätzlich die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter im Verhältnis zum Vermieter. Wenn Sie untervermieten wollen, empfiehlt es sich auf den Inhalt des Hauptmietvertrags Bezug zu nehmen.

Ein Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

  1. Namen der Vertragsparteien,
  2. genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk),
  3. die zu zahlende Miete und Nebenkosten sowie die Kaution,
  4. Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf Regelung zu Schönheitsreparaturen,
  5. Beginn und Ende des Mietverhältnisses,
  6. Unterschriften beider Vertragsparteien.

Auch bei schriftlichen Untermietverträgen gilt: Ist nichts Konkretes zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten vereinbart, muss der Untermieter diese auch nicht bezahlen. Es ist also ratsam, bei einem Untermietvertrag auf Standardverträge zurückzugreifen und diese nach Bedarf zu ergänzen. Dazu verwenden Sie am besten unser Vertragsmuster, das wir als Download zur Verfügung stellen.

Hier können Sie sich unsere Mustervorlage für einen Untermietvertrag herunterladen:
 

Welche Rechte habe ich als Untermieter?

Als Untermieter stehen Ihnen eigene Mieterrechte gegenüber dem Hauptmieter zu. Sie können die Miete mindern, falls die überlassenen Räume Mängel aufweisen. Sie müssen dazu eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen, um dem Hauptmieter die Chance zu geben, den Mangel vom Eigentümer beseitigen zu lassen.

Es gilt auch der gesetzliche Kündigungsschutz für Sie. Der Hauptmieter kann Ihnen nur mit einer Frist von drei Monaten und nur bei berechtigtem Interesse kündigen. Der Kündigungsschutz im allgemeinen Mietrecht gilt aber für eine Untervermietung nicht, wenn der Hauptmieter die Wohnung ganz oder überwiegend mit Gegenständen eingerichtet hat. Wird der Hauptmieter hingegen wirksam von seinem Vermieter gekündigt, muss auch der Untermieter zeitgleich die Wohnung räumen.

Als Hauptmieter haften Sie dem Vermieter gegenüber für Schäden, die aus dem Untermietverhältnis entstehen. Auch für den Fall eines verspäteten Auszugs des Untermieters nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses müssen Sie gegebenenfalls eine Nutzungsentschädigung tragen. Diese Ausgaben können Sie vom Untermieter zurückfordern. Daher sollten Sie immer eine Kaution von Ihrem Untermieter verlangen.

Kann mein Vermieter mir kündigen, wenn ich untervermiete?

Falls Sie ohne Erlaubnis Ihres Vermieters untervermieten, riskieren Sie eine fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ihr Vermieter muss Sie vorher aber aufgefordert haben, die Untervermietung zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB).

Eine fristlose Kündigung ist dann nicht möglich, wenn Sie Ihren Vermieter zwar nicht gefragt haben, er aber ohnehin hätte zustimmen müssen. Dabei kommt es auf den Einzelfall an. Wenn der Mieter alles bis zur Räumungsklage gegen den Untermieter getan hat, um die unbefugte Untervermietung zu beenden, kann der Vermieter dem Mieter nicht fristlos kündigen (BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013 (BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013, Az. VIII ZR 5/13).

Neben der fristlosen Kündigung kommt auch eine ordentliche Kündigung des Mieters infrage. Eine fristgemäße ordentliche Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Hatte der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis gebeten, der Vermieter diese aber ohne Begründung nicht erteilt, kann die Kündigung des Vermieters wegen unbefugter Untervermietung unzulässig sein (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011, Az. VIII ZR 74/10). Hat der Mieter den Vermieter jedoch über Art und Umfang der Untervermietung getäuscht, kann der Vermieter kündigen.

Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Der Vermieter kann die Miete bei erlaubter Untervermietung erhöhen (§ 553 Abs. 2 BGB). Damit müssen Sie als Mieter allerdings einverstanden sein. Sind Sie das nicht, erhöht sich die Miete zwar nicht, Sie können aber auch  keinen Untermieter aufnehmen.

Die verlangte Mieterhöhung muss angemessen sein. Es gibt aber keine gesetzliche Regelung zur konkreten Höhe. Wollen Sie als Mieter zum Beispiel einen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, kann der Vermieter im Hinblick auf den zu erwartenden Mehrverbrauch nur eine Anhebung der Betriebskosten verlangen.

Bei echter Untervermietung wird eine Erhöhung im Umfang von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete für angemessen gehalten. Der Vermieter kann sogar bis zu 25 Prozent Zuschlag verlangen, wenn selbst durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird (LG Berlin, Beschluss vom 7. Juli 2016, Az. 18 T 65/16).

Zwangsvollstreckung bei Wohnung mit Untermieter

Wohnt in der Wohnung ein Untermieter, ist eine Räumung nach gewonnener Räumungsklage nicht möglich. Ein Gerichtsvollzieher darf die Räumung nämlich nicht betreiben, wenn er in der Wohnung nur den Untermieter antrifft. Der Untermieter ist in den Unterlagen des Gerichts nicht namentlich aufgeführt. Ein Räumungstitel gegen ihn ist unzulässig, weil sich die Vollstreckung nicht gegen ihn richtet.

Das gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, Beschluss vom 14. August 2008, Az. I ZB 39/08. Der redliche Untermieter soll geschützt werden und der Gerichtsvollzieher soll vor Ort keine komplizierten Rechtsfragen klären müssen.

Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 10. Februar 2020


* Was der Stern bedeutet:

Wir wollen mit unseren unabhängig recherchierten Empfehlungen möglichst viele Menschen erreichen und ihnen mehr finanzielle Freiheit ermöglichen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Internet verfügbar. Unsere aufwendige redaktionelle Arbeit finanzieren wir so:

Unsere unabhängigen Experten untersuchen regelmäßig Produkte und Dienstleister. Nur wenn sie dann ein besonders verbraucherfreundliches Angebot empfehlen, kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Solche Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*). Geld erhalten wir, wenn Sie diesen Link z.B. klicken oder beim Anbieter dann einen Vertrag abschließen. Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Empfehlungen. Was Ihnen unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Sie als Verbraucher ist.

Mehr zu unserer Arbeitsweise lesen Sie hier.