Untervermietung Worauf Du bei der Untermiete achten musst

Dein Auslandssemester steht an oder ein Auslandsaufenthalt im Job? Oder Deine Kinder sind ausgezogen und Du hast viel Platz in Deiner Wohnung? Ein Untermietverhältnis kann sinnvoll sein. Du behältst Deine Wohnung und musst die Miete dafür aber nicht allein zahlen. Auf was Du bei der Untermiete achten musst, erfährst Du in diesem Ratgeber.

Ohne die Erlaubnis Deiner Vermieterin oder Deines Vermieters darfst Du Deine Mietwohnung nicht an dritte Personen weitervermieten. Das ist der Grundsatz. (§ 540 BGB). Du musst also immer die Zustimmung einholen.

Oft ist das aber reine Formsache, denn nach dem Gesetz hast Du einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn Du an der Untervermietung ein berechtigtes Interesse hast (§ 553 Abs. 1 BGB). Dabei kann es sich um wirtschaftliche oder persönliche Interessen handeln.

In den folgenden drei typischen Situationen muss Dir Deine Vermieterin oder Dein Vermieter die Untervermietung erlauben:

1. Du studierst oder arbeitest vorübergehend im Ausland oder in einer anderen Stadt.
2. Du musst aus finanziellen Gründen untervermieten, weil Du nach einem Auszug oder Todesfall der Partnerin oder des Partners die Miete nicht mehr allein zahlen kannst.
3. Du möchtest mit Deinem Partner oder Deiner Partnerin zusammenziehen oder ihn oder sie in Deine Wohnung aufnehmen (BGH, 05.11.2003, Az. VIII ZR 371/02).

Nutzt Du eine angemietete Wohnung nur als Nebenwohnsitz, so hast Du keinen Anspruch darauf, dass Dein Vermieter oder Deine Vermieterin einer Untervermietung zustimmt. So erging es einem Mieter, der eigentlich in einem Haus am Stadtrand von Berlin wohnte und seine alte Mietwohnung als Nebenwohnsitz behielt. Er übernachtete gelegentlich in der Stadt in einem Zimmer der 3-Zimmer-Wohnung. Die anderen Zimmer wollte er untervermieten. Sein Vermieter war damit nicht einverstanden und verweigerte dementsprechend die Erlaubnis. Zu Recht, da der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hatte. Nicht jedes wirtschaftliche Interesse ist auch ein berechtigtes im Sinne des Gesetzes (LG Berlin, 17.03.2022, Az. 67 S 286/21).

Wer von seinem Untermieter oder seiner Untermieterin mehr Miete verlangt als nach der Mietpreisbremse erlaubt ist, der hat keinen Anspruch auf Erlaubnis einer Untervermietung (LG Berlin, 26.04.2022, Az. 65 S 221/21).

Aufnahme von Geflüchteten

Umstritten ist die Frage, ob eine humanitäre Motivation dazu ausreicht, dass Mietende ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Zum Beispiel wenn sie Geflüchteten eine Unterkunft bieten wollen. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin durfte der Mieter untervermieten (LG Berlin, 06.06.2023, Az. 65 S 39/22). Sein Engagement für Geflüchtete aus der Ukraine war ein berechtigtes, persönliches Interesse. Anders urteilte das Amtsgericht München. Danach begründet allein der Wunsch zur Unterbringung von Geflüchteten kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung (AG München, 20.12.2022, Az. 411C 10539/22).

Wichtig: Sechs Wochen lang darfst Du ohne Zustimmung Geflüchtete in Deiner Mietwohnung unterbringen. Danach solltest Du um eine Untermieterlaubnis bitten. Weigert sich Deine Vermieterin oder Dein Vermieter, kannst Du auf das Urteil des Landgerichts Berlin hinweisen.

Nur einen Teil der Wohnung

Laut Gesetz darfst Du nur einen Teil der Wohnung untervermieten (§ 553 Abs. 1 BGB). Dafür reicht es, wenn Du in einem Zimmer noch Möbel untergestellt hast oder ein Zimmer gelegentlich nutzt, zum Beispiel im Urlaub (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Die Wohnung muss nicht mehr Dein Lebensmittelpunkt sein (BGH, 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05).

Willst Du die ganze Wohnung untervermieten, dann hast Du grundsätzlich keinen Anspruch auf Zustimmung. Du kannst es allerdings trotzdem versuchen und um Erlaubnis bitten. Deine Vermieterin oder Dein Vermieter kann dann entscheiden, ob sie oder er die Untervermietung erlaubt (LG Berlin, 09.09.2019, Az. 64 T 65/19).

Anders ist das bei einer Einzimmerwohnung: Auch wenn Du die gesamte Einzimmerwohnung untervermieten willst, aber noch den Schlüssel behältst oder persönliche Gegenstände in der Wohnung lässt, hast Du einen Anspruch auf Zustimmung. Das hat der Bundesgerichthof entschieden (BGH, 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22).

Wenn Du Deine Wohnung untervermieten willst, solltest Du richtig vorgehen, um rechtliche Risiken weitestgehend auszuschließen. So brauchst Du die Erlaubnis Deiner Vermieterin oder Deines Vermieters (§ 540 BGB). Du kannst Dich in dem Schreiben an unserem Musterbrief orientieren.

Wichtig ist für Deine Vermieterin oder Vermieter, wer einziehen soll. Denn ohne nähere Angaben dazu muss sie oder er nicht zustimmen. Ausreichend sind die Informationen über den Namen, die aktuelle Wohnanschrift und einen Hinweis zur beruflichen Tätigkeit der Untermieterin oder des Untermieters. Zu den Einkommensverhältnissen oder der Kreditwürdigkeit Deines Untermieters musst Du keine Auskunft geben. Für gewerbliche Mietverhältnisse und deren Untervermietung gelten besondere Regeln (BGH, 15.11.2006, Az. XII ZR 92/04).

Untervermietung an Touristen

Selbst wenn Dir eine Untervermietung erlaubt ist, darfst Du Deine Wohnung nicht als Ferienwohnung an Touristen vermieten oder über Airbnb anbieten (BGH, 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). Du riskierst damit eine Kündigung. Aber vorher muss Dich Dein Vermieter abgemahnt haben. So hat das Kammergericht Berlin eine fristlose Kündigung des Mietvertrags bestätigt, weil der Mieter die Wohnung über Airbnb trotz Abmahnung weiter angeboten hatte (03.02.2015, Az. 67 T 29/15).

Wollen bei Dir dauerhaft nahe Familienangehörige einziehen, dann ist das keine Untermiete. Dazu zählen Dein Ehepartner und dessen Kinder, Eltern und Stiefkinder. Auch wenn Du Hausangestellten oder Pflegepersonen ein Zimmer in Deiner Mietwohnung einrichtest, musst Du nicht um Erlaubnis fragen.

Sollen nur vorübergehend andere Angehörige bei Dir wohnen, kann man nicht von Untermiete sprechen. Dazu zählen Geschwister, Enkelkinder, Schwiegersohn oder -tochter. Auch über Übernachtungsgäste musst Du Deinen Vermieter nicht informieren. Der Besuch darf allerdings nicht länger als sechs Wochen bleiben. Bleiben die Angehörigen oder Dein Besuch länger, solltest Du auf jeden Fall Deine Vermieterin oder Deinen Vermieter informieren.

Wichtig: Willst Du mit Deinem Freund oder Deiner Freundin zusammenziehen, musst Du Deinen Vermieter um Erlaubnis bitten. Der muss aber zustimmen, da Du das Recht hast, mit einem anderen Menschen zusammenzuleben – sofern die Wohnung groß genug ist.

Dein Vermieter darf die Erlaubnis nur in drei Fällen verweigern:

1. Du willst die gesamte Wohnung untervermieten und nicht nur einen Teil, ausgenommen Einzimmerwohnungen.
2. Die Wohnung wäre überbelegt (mehr als eine Person pro Zimmer).
3. Der Untermieter ist unzumutbar. Das kann der Fall sein, wenn der Untermieter selbst schon mal Hauptmieter war und seine Miete nicht gezahlt hat.

Die Erlaubnis zur Untervermietung darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass der Untermieter eine Haft­pflicht­ver­si­che­rung vorlegt (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 22.01.2020, Az. 3 C 234/19).

Lehnen Vermietende die angefragte Untervermietung ohne hinreichenden Grund ab, haben Mietende ein Son­der­kün­di­gungs­recht (§ 540 Abs. 1 BGB). Darüber hinaus können sie sogar Schadensersatz verlangen in Höhe der entgangenen Untermiete. In einem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, musste der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen, weil er zu Unrecht seine Erlaubnis zur Untermiete verweigert hatte (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).

Falls der Vermieter die Untervermietung zu Recht ablehnt, weil der Mieter nur erklärt hat, einen Untermieter suchen zu wollen, kann der Mieter nicht kündigen (OLG Celle, 05.03.2003, Az. 2 W 16/03).

Wir empfehlen Dir, bei jeder Untervermietung einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen. Auf mündliche Absprachen solltest Du Dich nicht verlassen.

Der Untermietvertrag ist ein regulärer Mietvertrag. Der Untermieter hat im Verhältnis zum Hauptmieter – auch Untervermieter genannt – grundsätzlich die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter im Verhältnis zum Vermieter. Du solltest im Untermietvertrag deshalb auf den Inhalt des Hauptmietvertrags Bezug nehmen.

Ein Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

1. Namen der Vertragsparteien,
2. genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk),
3. die zu zahlende Miete und Nebenkosten sowie die Kaution,
4. Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf die Regelung zu den Schönheitsreparaturen,
5. Beginn und Ende des Mietverhältnisses,
6. Unterschriften beider Vertragsparteien.

Wichtig: Bei der Untervermietung musst Du Dich auch an die Mietpreisbremse halten. Du darfst dementsprechend nicht mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel von Deinem Untermieter verlangen.

Als Hauptmieter haftest Du Deinem Vermieter gegenüber für Schäden, die aus dem Untermietverhältnis entstehen, auch wenn der zu spät auszieht. Diese Ausgaben kannst Du vom Untermieter zurückfordern. Daher solltest Du immer zur Sicherheit eine Kaution verlangen.

Auch bei schriftlichen Untermietverträgen gilt: Ist nichts Konkretes zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten vereinbart, muss der Untermieter diese auch nicht bezahlen. Es ist also ratsam, bei einem Untermietvertrag auf Standardverträge zurückzugreifen und diese nach Bedarf zu ergänzen. Dazu kannst Du unser Vertragsmuster nutzen, das wir als Download zur Verfügung stellen.

Als Untermieter stehen Dir eigene Mieterrechte gegenüber dem Hauptmieter zu. Du kannst die Miete mindern, falls die überlassenen Räume Mängel aufweisen. Dazu solltest Du eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen, um dem Hauptmieter die Chance zu geben, den Mangel vom Eigentümer beseitigen zu lassen.

Es gilt auch der gesetzliche Kündigungsschutz für Dich. Der Hauptmieter kann Dir nur mit einer Frist von drei Monaten und nur bei berechtigtem Interesse kündigen.

Selbst wenn die Vermieterin oder der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete widerruft, kannst Du als Hauptmieter nicht unbedingt dem Untermieter kündigen. Das kannst Du nur, wenn Du wieder in die Wohnung einziehen willst (BGH, 03.08.2021, Az. VIII ZR 329/19).

Anders ist es, wenn Du einen befristeten Untermietvertrag unterzeichnet hast. Mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer muss der Untermieter die Wohnung räumen, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Der Kündigungsschutz im allgemeinen Mietrecht gilt aber bei der Untermiete dann nicht, wenn der Hauptmieter die Wohnung ganz oder teilweise mit Möbeln vermietet hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wird der Hauptmieter hingegen wirksam von seinem Vermieter gekündigt, muss auch der Untermieter zeitgleich die Wohnung räumen.

Falls Du ohne Erlaubnis Deines Vermieters untervermietest, riskierst Du eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dein Vermieter muss Dich vorher aber aufgefordert haben, die Untervermietung zu beenden. Er muss Dich also vorher abgemahnt haben. So erging es einem Mieter in München, der ein Zimmer in seiner Wohnung über ein Internet-Portal auch nach einer Abmahnung weiterhin zur Untermiete angeboten hatte, obwohl er dafür keine Erlaubnis hatte. Das Amtsgericht bestätigte die fristlose Kündigung (AG München, 13.10.2021, Az. 417 C 7060/21).

Anders kann es aussehen, wenn ein Vermieter eine von ihm nicht genehmigte Untervermietung über Jahre hinweg duldet. In einem solchen Fall kann er nicht eines Tages ohne weiteres kündigen. Besonders dann nicht, wenn nach dem Mietvertrag dem Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses das Recht auf Untervermietung zustand (LG Berlin, 11.10.2022, Az. 67 S 111/22).

Hat Dein Vermieter die Untermiete ohne Begründung abgelehnt oder sich gar nicht gemeldet, obwohl Du rechtzeitig um Erlaubnis gebeten hast, darf er nicht wegen unbefugter Untervermietung kündigen (BGH, 02.02.2011, Az. VIII ZR 74/10). Anders sieht es aus, wenn der Vermieter über Art und Umfang der Untervermietung getäuscht wurde. Dann darf der Vermieter kündigen.

Bei erlaubter Untervermietung dürfen Vermietende die Miete erhöhen (§ 553 Abs. 2 BGB). Damit müssen die Mieterinnen und Mieter allerdings einverstanden sein. Wer nicht damit einverstanden ist, muss zwar keine höhere Miete zahlen, darf aber auch nicht untervermieten.

Eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete sind angemessen. Ein Zuschlag von bis zu 25 Prozent ist zulässig, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete selbst mit Untermietzuschlag nicht erreicht wird (LG Berlin, 07.07.2016, Az. 18 T 65/16).

Willst Du eine Lebensgefährtin oder einen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, darf nur die Nebenkostenvorauszahlung erhöht werden, weil mit einem höheren Wasserverbrauch zu rechnen ist. Ein weiterer Untermietzuschlag ist nicht erlaubt.

Zwangsvollstreckung bei Wohnung mit Untermieter

Es gibt Konstellationen, in denen die gekündigte Mietpartei nicht freiwillig auszieht. Dann hilft nur noch eine Räumungsklage. Wird die gewonnen, kann die Räumung mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers auch zwangsweise durchgesetzt werden. Wohnt in der Wohnung allerdings ein Untermieter, ist eine Räumung trotz gewonnener Räumungsklage nicht möglich.

Ein Gerichtsvollzieher darf die Räumung nämlich nicht betreiben, wenn er in der Wohnung nur den Untermieter antrifft. Die Räumung ist unzulässig, weil sich die Vollstreckung nicht gegen ihn richtet.

Das gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, der Mieter habe nur deshalb die Wohnung untervermietet, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, 14.08.2008, Az. I ZB 39/08). Der redliche Untermieter soll geschützt werden und der Gerichtsvollzieher soll vor Ort keine komplizierten Rechtsfragen klären müssen.