Aktuelle Bauzinsen Wie viel kostet Baugeld aktuell?

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Baufinanzierung und Immobilien

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Bauzinsen schwanken seit Herbst 2022 zwischen etwa 3,5 und 4,5 Prozent pro Jahr. Aktuell liegen sie eher am unteren Rand dieser Spanne.
  • Mit diesen Bauzinsen kannst Du aktuell rechnen:
  • ZinsbindungBauzinsen aktuell (bei 60 % bis 80 % Beleihung)
    5 Jahre3,7 % - 4,0 %
    10 Jahre3,7 % - 3,9 %
    15 Jahre3,9 % - 4,0 %

    Quelle:    Finanztip-Recherche, Stand: 27. Februar 2024

  • Wie geht es bei den Bauzinsen weiter? In den kommenden Wochen dürften die Bauzinsen gleich bleiben oder leicht steigen.

So gehst Du vor

  • Prüfe zunächst, wie hoch die Bauzinsen aktuell sind, und wie die aktuelle Zinsprognose aussieht.
  • Niedrige Hypothekenzinsen sind wichtig für eine günstige Baufinanzierung. Achte aber auch auf eine günstige Zinsbindung, die passende Tilgung und die Fördermöglichkeiten.
  • Sprich in jedem Fall auch mit einem der großen Finanzierungsvermittler. So bekommst Du das passende Konzept und einen umfassenden Zinsvergleich.
  • Wir empfehlen Dr. KleinInterhyp und Baufi24. Auch Hüttig & Rompf sowie Planethome sind empfehlenswert.

Hypothekenzinsen sind eine wichtige Information für Bauwillige sowie Wohnungs- und Hauskäufer. Ende Februar / Anfang März 2024 liegen die aktuellen Bauzinsen meist zwischen 3,5 und knapp über 4 Prozent. Bei hoher Beleihung und langer Zinsbindung zahlst Du für Baugeld oft auch deutlich mehr als 4 Prozent pro Jahr an Zinsen.

Wie hoch die Bauzinsen aktuell gerade liegen, solltest Du wissen, egal, ob Du ein Hypothekendarlehen für das neue Eigenheim benötigst oder aktuelle Bauzinsen für eine An­schluss­fi­nan­zie­rung suchst: Mit den besten Bauzinsen, die Du in einem bestimmten Moment am Markt bekommen kannst, sparst Du im Vergleich zu einer teuren Finanzierung über die Jahre einige Tausend Euro.

Allerdings solltest Du im Frühjahr 2024 auch die Immobilienpreise im Blick haben. Mit den höheren Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien gesunken. Falls Du die Monatsrate für eine Finanzierung noch aufbringen kannst, solltest Du über den Kaufpreis verhandeln. Insgesamt ist die Finanzierung im Jahr 2023 im Vergleich zum Jahr 2022 etwa 50 Prozent teurer geworden. Musstest Du vor der Zinswende im Jahr 2022 zum Beispiel 1.000 Euro pro Monat für die Finanzierung aufbringen, sind es jetzt 1.500 Euro. Der tatsächliche Kaufpreis wird dagegen häufig günstiger sein, als noch im Jahr 2022.

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Die aktuellen Bauzinsen liegen Ende Februar / Anfang März 2024 meist bei unter 4 Prozent. Auf diesem Niveau lagen sie zuletzt im Herbst 2022, also vor etwa eineinhalb Jahren. Zwischendurch zum Teil deutlich nach oben, deutlich über die Vier-Prozent-Grenze. Insgesamt ist Baugeld also so günstig, wie seit Längerem nicht.

Wichtig: Die Zinskurve ist immer noch leicht invers. Das bedeutet: Für kurze Zinsbindungen (wie etwa 5 Jahre) verlangen die Banken meist einen gleich hohen, oder etwas höheren Zinssatz als für längere (wie 10 Jahre). Normalerweise liegt der 5-Jahres-Zins unter dem 10-Jahres-Zins. Das deutet darauf hin, dass die Banken auf Sicht von einigen Jahren mit sinkenden Zinsen rechnen.

Schaut man weiter in die Vergangenheit, so kosten Baukredite aktuell wieder so viel wie in den Jahren wie in Jahren 2011/2012. Dazwischen, also in den Jahren von 2012 bis 2022 war Baugeld zum Teil deutlich günstiger. Langfristig gesehen sind Bauzinsen mit einer "3" vor dem Komma weit von den historischen Höchstsätzen entfernt.

Leitzinsen: Die Leitzinsen, die die Europäische Zentralbank festlegt, haben vor allem einen Einfluß auf die kürzeren Laufzeiten. Die EZB hat im Februar und März 2023 Erhöhungen der Leitzinsen um jeweils 0,5 Prozentpunkte beschlossen. Im Mai, Juni, Juli und September 2023 hat die EZB die Leitzinsen jeweils um 0,25 Prozentpunkte erhöht. Im Oktober und Dezember 2023, sowie im Januar 2024 folgten dann EZB-Ratssitzungen ohne Zinserhöhung.

Der wichtigste Leitzins liegt aktuell bei 4,5 Prozent. Geht die Inflation in den kommenden Monaten weiter zurück, dürften die Leitzinsen im Euro-Raum zunächst nicht weiter steigen. In den USA rechnet die Mehrzahl der Beobachter für das laufende Jahr 2024 bereits wieder mit Zinssenkungen. Folgt die EZB diesem Beispiel, so dürften der Höchststand bei den Leitzinsen bereits hinter uns liegen.

Bauzinsen aktuell Tabelle

ZinsbindungHypothekenzins
(80 % Beleihung))
Bestzins
5 Jahre4,0 %

3,7 %

10 Jahre3,9 %

3,7 %

15 Jahre4,0 %3,9 %
20 Jahre4,1 %

3,9 %

Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, kann bei guter Bonität niedriger liegen, Zinssätze effektiv, Bestzins: 60 % Beleihungsauslauf, Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 27. Februar 2024)

Die Werte für Hypothekenzinsen sind eher vorsichtig angesetzt und gelten für einen Beleihungsauslauf von bis zu 80 Prozent. Liegen Kaufpreis oder Herstellungskosten und Kreditsumme enger beieinander, verlangen die Banken auch mehr Zinsen. Je näher Du an eine 100-Prozent-Finanzierung kommst, desto teurer wird auch Dein Baukredit. Gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung liegt der Zinssatz dann schnell um etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höher. Eine knappe Finanzierung (oder sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital) wird also in jedem Fall teurer als eine, bei der Du viel eigenes Geld einsetzt.

Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen weiter?

Bis in das Jahr 2022 galt: Sowohl die Leitzinsen als auch die Hypothekenzinsen waren niedrig. Einer der drei Leitzinsen der EZB war sogar negativ. In der ersten Jahrehälfte 2022 änderte sich das Bild. Als Erstes stiegen die Bauzinsen: Baukredite verteuerten sich bereits um 2 bis 3 Prozentpunkte, als die EZB den Leitzins noch gar nicht angehoben hatte. Seit etwa November 2022 sind die Bauzinsen relativ stabil. Die Leitzinsen hat der EZB-Rat dagegen bis zum September 2023 bei jeder Sitzung erhöht. Im Oktober und Dezember 2023 gab es keine Zinsschritte mehr.

Im Einzelnen entwickelten sich die Leitzinsen so:

Im Juli 2022 beendete die EZB die Zeit der Null- und Negativzinsen. Sie hob die Leitzinsen ein erstes Mal (um 0,5 Prozentpunkte) an. Weitere Zinschritte folgten:

  • September 2022: zweiter Zinsschritt, 0,75 Prozentpunkte,
  • Oktober 2022: dritter Zinsschritt, 0,75 Prozentpunkte,
  • Mitte Dezember 2022: vierter Zinschritt, Anstieg um 0,5 Prozentpunkte,
  • Anfang Februar 2023, fünfter Zinsschritt, Anstieg um 0,5 Prozentpunkte,
  • Mitte März 2023, sechster Zinsschritt, Anstieg um 0,5 Prozentpunkte,
  • Anfang Mai 2023, siebter Zinsschritt, Anstieg um 0,25 Prozentpunkte,
  • Mitte Juni 2023, achter Zinsschritt, Anstieg um 0,25 Prozentpunkte,
  • Ende Juli 2023, neunter Zinsschritt, Anstieg um 0,25 Prozentpunkte,
  • Mitte September 2023, zehnter Zinsschritt, Anstieg um 0,25 Prozentpunkte,
  • Ende Oktober 2023: keine weitere Zinserhöhung,
  • Mitte Dezember 2023: keine weitere Zinserhöhung.

Der wichtigste Leitzins der EZB stieg insgesamt von 0 auf aktuell 4,5 Prozent im Januar 2024. Insgesamt sind die Bauzinsen wesentlich früher und stärker gestiegen als die Leitzinsen. Seit Mitte 2022 verlaufen die Bauzinsen tendenziell seitwärts und liegen zwischen etwa 3,0 und 4,5 Prozent. Zum Vergleich: Von Mitte 2019 bis Ende 2021 konntest Du fast fast durchgängig Baukredite mit zehnjähriger Zinsbindung für unter 1,0 Prozent erhalten.

Der Bauzins liegt aktuell bei etwa 3,4 bis 3,8 Prozent für zehn Jahre. Welchen Zinssatz die Bank Dir konkret anbietet, hängt davon ab, wie viel Prozent des Immobilienwertes Du beleihst, wie hoch die Darlehenssumme ist, und für welchen Zeitraum der Zinssatz festgeschrieben sein soll. Außerdem gehen Dein Einkommen und Dein Vermögen mit in die Kalkulation ein. In diesen Tagen liegt der Zinssatz also meist nahe 4 Prozent pro Jahr.

Auffällig ist, dass Baugeld für 10 Jahre häufig günstiger ist als Baugeld für 5 Jahre (inverse Zinskurve). Das zeigt, dass die Märkte mittelfristig davon ausgehen, dass die Zinsen in wenigen Jahren wieder sinken. Bei den längeren Zinsbindungen ist es aktuell so, dass der Schritt von 10 auf 15 Jahre Zinsbindung den Baukredite kaum teurer macht. Der Unterschied liegt bei nur etwa 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten. Prüfe also immer, mit welcher Zinsbindung Du besser fährst. Im Moment bezahlst Du für die zusätzliche Zinssicherheit vergleichsweise wenig.

Insgesamt gesehen, sind die Bauzinsen bereits recht hoch. Die weitere Entwicklung hängt vor allem von den Aussichten für die Konjunktur und von der weltpolitischen Lage ab (Ukraine-Krieg, China-Taiwan-Konflikt). Kurzfristig könnten die Bauzinsen erst einmal seitwärts laufen oder nur leicht ansteigen.

Ausblick für die Hypothekenzinsen

Seit etwa Oktober 2022 laufen die Hypothekenzinsen in einer Wellenbewegung auf und ab. Die Bauzinsen liegen seitdem in einer Spanne zwischen etwa 3,5 und 4,5 Prozent. Kurzfristig dürften sie eher stabil bleiben, mittel- und langfristig sind sowohl ein weiterer Rückgang, als auch ein Anstieg der Zinsen möglich. Das hat die Entwicklung an den Anleihemärkten in den vergangenen Monaten gezeigt. Einen Zinsanstieg deutlich über 5 Prozent, wie er im Herbst 2023 noch für möglich gehalten wurden, erscheint jetzt eher unwahrscheinlich.

Kurzfristig könnten etwa politische Spannungen oder Anzeichen für eine wirtschaftliche Rezession dazu führen, dass die Renditen an den Anleihemärkten (und damit die Bauzinsen) noch weiter sinken. Wenn Du gerade eine Immobilie finanzieren möchtest, musst Du Dich also mit Blick auf die Zinsen nicht beeilen. Das aktuelle Zinsniveau läuft in Deine Richtung. Bevor Du allerdings den Vertrag unterschreibst, solltest Du die kurzfristige Zinsentwicklung noch mal einschätzen. Faustregel: Steigt die Unsicherheit, könnte es günstiger werden.

Bauzinsen und Preisentwicklung bei Immobilien

Interessant und dynamisch ist derzeit vor allem die Preisentwicklung: In vielen Regionen sinken oder stagnieren die Immobilienpreise. Der rasante Preisanstieg der vergangenen Jahre setzt sich nicht weiter fort. Wenn Du Deine Traumimmobilie noch nicht gefunden hast, kannst Du also erst mal in Ruhe weitersuchen und sollest dann auf jeden Fall versuchen, mit dem Verkäufer über den Kaufpreis zu verhandeln.

Tipp: Wenn Du ein verbindliches Angebot Deiner Bank vorliegen hast, solltest Du vor der Unterschrift noch mal fragen, ob die Zinsen "tagesaktuell noch gesunken" sind. Ist dies der Fall, holst Du vielleicht noch eine kleine Verbesserung des Zinssatzes heraus. Falls nicht, bleibt es beim zugesagten Zinssatz.

Insgesamt gilt außerdem: Du solltest die Entwicklung der Bauzinsen langfristig richtig einordnen: Selbst mit dem Zinsanstieg der letzten Monate befinden sich die Bauzinsen aktuell wieder auf dem Niveau der Jahre 2011/2012. Danach wurde es bis Ende 2021 immer günstiger, Immobilien zu finanzieren. Allerdings lagen damals die Kaufpreise für Immobilien noch viel niedriger.

Der Blick auf die langfristigen Entwicklung der Hypothekenzinsen verdeutlicht: Die niedrigen Zinsen sind keineswegs auch für die Zukunft garantiert. Vor etwa zehn Jahren lagen die durchschnittlichen Bauzinsen auf einem ähnlichen Niveau wie heute. In den Folgejahren haben sie sich die Bauzinsen gedrittelt, nur um dann seit Anfang 2022 wieder auf das alte Zinsniveau zu steigen. In den 70er und frühen 80er Jahren lagen die Hypothekenzinsen zeitweise sogar bei 10 und 11 Prozent pro Jahr.

Baufinanzierung berechnen

Die Baufinanzierungsrechner von Finanztip helfen dabei, die Baufinanzierung solide zu berechnen:
 

  1. Mit dem Hypothekenrechner findest Du heraus, wie viel Du Dir leisten kannst.
  2. Mit dem Tilgungsrechner lässt sich eine konkrete Baufinanzierung durchrechnen.

Welche Hypothekenzinsen gelten für Dich?

Welches Angebot die Bank Dir für den Kauf einer bestimmten Immobilie oder für ein Bauvorhaben schließlich macht, hängt wesentlich davon ab, wie sie das Ausfallrisiko und Verwertungsrisiko einschätzt. Dabei geht es um die Frage, ob die Bank die ausstehende Kreditsumme zurückbekommt, wenn Du Deine Raten nicht mehr aufbringen kannst, weil Du zum Beispiel krank oder arbeitslos geworden bist, oder Dich von Deinem Partner getrennt hast.

Aus diesem Grund prüft jede Bank die wirtschaftliche Situation des Kunden und den Wert der Immobilie genau, bevor sie ein Finanzierungsangebot macht.

Wichtigen Einfluss auf das Zinsangebot hat auch der Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis von Kreditsumme zum Wert der Immobilie an. Den günstigsten Zinssatz vergibt die Bank, wenn die Bauherren höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts für ihren Baukredit benötigen.

Dabei ist wichtig, dass der Wert, den die Bank für das Haus oder die Wohnung ansetzt, nicht unbedingt dem Kaufpreis entsprechen muss. Kauft der Kunde etwa die Stadtwohnung zu teuer ein oder baut sich eine Traumvilla auf dem Land, kann der angesetzte Wert deutlich unter dem Kaufpreis oder den Baukosten liegen. Grundsätzlich gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, umso höher fallen die Hypothekenzinsen aus, die die Bank fordert.

Wenn Du dann die richtige Immobilie gefunden hast, empfehlen wir daher den Gang zu einem der großen Kreditvermittler. Dort kann Dir ein Finanzierungsberater den Zinssatz nennen, den Du für Dein persönliches Vorhaben erreichen kannst.

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Wie hängen Hypothekenzinsen und Leitzinsen zusammen?

Welchen Zinssatz Du für Deine Baufinanzierung bezahlen musst, hängt vor allem vom allgemeinen Zinsniveau und der Zinsentwicklung ab: Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank sind ein wichtiger Ausgangspunkt für die Höhe der Hypothekenzinsen. Wie sich die Bauzinsen aktuell dann entwickeln, hängt vor allem von den Renditen der langfristigen Anleihen ab. Wenn der Leitzins sich langfristig in eine Richtung bewegt, also etwa steigt oder sinkt, bewegen sich auch die Hypothekenzinsen.

Allerdings gibt es auch zwischen den Zinsschritten der EZB Bewegung bei den Hypothekenzinsen. Denn je nachdem, welche Zinsentwicklung Wertpapierkäufer und -verkäufer erwarten, ändert sich die Situation bei den Anleihen, also den festverzinslichen Wertpapieren. An den Anleihemärkten besorgen sich die Hypothekenbanken das Geld für ihre Baukredite.

Wie legt die Bank die Bauzinsen fest?

Auch wenn das allgemeine Zinsumfeld für alle Banken gleich ist, kann es doch große Unterschiede bei den Hypothekenzinsen geben, den einzelne Banken ihren Kunden anbieten: Jede Bank schlägt auf die reinen Finanzierungskosten noch ihre Gewinnmarge auf.

Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Geschäftspolitik und der Kostensituation ab: Eine Bank, die Baufinanzierungen strategisch nutzt, um neue Kunden zu gewinnen, wird sich (zumindest für einen gewissen Zeitraum) mit einer geringeren Gewinnspanne zufriedengeben, als eine Bank, die sich auf andere Produkte zur Kundengewinnung konzentriert.

Für die Kunden bedeutet das: Eine Bank, die in der Vergangenheit etwa das Haus des Nachbarn oder eines Familienmitglieds finanziert hat, ist nicht immer auch die beste Wahl. Wer gerade die besten Hypothekenzinsen bietet, zeigt erst der Vergleich der Bauzinsen. Bei einem solchen Zinsvergleich helfen allerdings Zinstableaus und 60-Prozent-Konditionen nicht weiter. Denn zu den Finanzierungskosten und der Gewinnmarge der Bank kommt noch der Risikoaufschlag.

Wie hängen Hypothekenzinsen und Pfandbriefe zusammen?

Um die Hypothekenzinsen zu kalkulieren, orientieren sich die Banken besonders an zwei Gruppen von Anleihen: den Pfandbriefen und langfristigen Bundesanleihen. Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die sich dadurch auszeichnen, dass sie nach genauen gesetzlichen Vorgaben durch Hypotheken besichert sind. Daher gelten sie als besonders sicher, und die ausgebenden Pfandbrief- und Hypothekenbanken müssen einen vergleichsweise geringen Pfandbriefzins zahlen.

Auch wenn Pfandbriefe in der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt sind: Die gesetzlichen Vorgaben für diese Wertpapiere haben eine große Bedeutung für Verbraucher. Das Pfandbriefgesetz sieht vor, dass bei Pfandbriefen nur maximal 60 Prozent des Immobilienwerts als Sicherheit dienen dürfen. Die Banken können sich also bis zu dieser Grenze besonders günstig Geld besorgen, um es als Baukredit an die Kunden weiterzureichen.

Aus diesem Grund verwenden Banken die 60-Prozent-Kondition gern für ihre Werbung. Diese Kondition ist der niedrigste Zinssatz, den Kunden bei dieser Bank erreichen können. Dazu müssen sie allerdings so viel Eigenkapital mitbringen, dass sie die restlichen 40 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer aus eigener Tasche bezahlen können.

Als besonders sicheres Wertpapier konkurriert der Pfandbrief mit den langfristigen Anleihen des Bundes. Diese sind zwar unbesichert, allerdings bürgt der Staat für die Zinszahlung und Rückzahlung des Kapitals. Deshalb sind auch die Kurse und Renditen der langfristigen Bundesanleihen eine wichtige Orientierung für die Entwicklung der Hypothekenzinsen.

Die Anleihemärkte nehmen Zinsschritte der EZB häufig vorweg: Erwarten etwa viele Marktteilnehmer steigende Zinsen, so müssen die Banken die Pfandbriefzinsen anheben, um Anleihen noch platzieren zu können. Gleichzeitig können Zinserwartung und Anleiherenditen aber auch auseinanderfallen: Steigt etwa aufgrund politischer Unsicherheit in anderen Ländern die Nachfrage nach sicheren deutschen Staatsanleihen, so sinken deren Renditen – und Baukredite werden günstiger.

Auch an den Pfandbriefrenditen kannst Du den drastischen Anstieg der Bauzinsen in der ersten Jahreshälfte 2022 deshalb gut nachvollziehen.

Wie hängen Bauzinsen und Immobilienpreise zusammen?

Die derzeit niedrigen Bauzinsen haben eine Auswirkung, mit der sich zukünftige Eigenheimbesitzer beschäftigen sollten. Sie treiben die Immobilienpreise gleich doppelt in die Höhe: Einerseits gibt es auf sichere Anlagen wie Tagesgeld und Festgeld kaum mehr Zinsen. Angesichts dieser Zinsentwicklung suchen sich Anleger andere vermeintlich sichere Investments wie Immobilien.

Außerdem wird die Nachfrage auch direkt durch die niedrigen Zinsen angeheizt: Denn je tiefer die Zinsen, desto höher sind die Darlehen, die sich Verbraucher bei der gleichen monatlichen Belastung leisten können.

Diese Entwicklung lässt sich auch in Zahlen nachvollziehen. So haben die Immobilienpreise laut Bundesbank seit dem Jahr 2010 deutlich zugelegt. Dies gilt vor allem für sieben deutsche Großstädte, aber inzwischen auch für Landkreise und kreisfreie Städte: 

Verbraucher, die sich ein Eigenheim zulegen wollen, sollten bei ihrer Entscheidung auch die Entwicklung der Immobilienpreise im Blick haben. Denn falls in den kommenden Jahren eine Zinswende eintritt, können sich die oben beschriebenen Effekte ins Gegenteil umkehren, und die Immobilienpreise geraten möglicherweise unter Druck.

Das kann zu Problemen bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung führen: Sollte der Wert des Eigenheims niedriger taxiert werden, steigt der sogenannte Beleihungslauf – das Verhältnis von Immobilienwert zu Darlehen – und somit das Risiko für die finanzierende Bank. Sie berechnet deshalb zusätzlich zu den sowieso schon gestiegenen Zinsen möglicherweise auch einen höheren Aufschlag.

Wie lange solltest Du Hypothekenzinsen festschreiben?

Als die Bauzinsen sehr niedrig lagen, also bis Sommer/Herbst 2022, war es sinnvoll, die Zinsen auch für lange Zeiten festzuschreiben, also etwa für 15 oder 20 Jahre. In der aktuellen Situation werden dagegen Hypothekenzinsen für zehn Jahre wieder interessanter. Im Februar 2024 liegen die Bauzinsen für 10 Jahre und die Bauzinsen für 15 Jahre sehr eng beieinander. Längere Zinssicherheit kostet also nur sehr wenig, oder ist sogar günstiger. Wenn Du eher auf Sicherheit setzen möchtest, empfiehlt es sich also, die Zinsen auch weiterhin langfristig festzuschreiben.

Mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kannst Du langfristig besser planen. Ob es gleich 20 Jahre Zinsbindung sein sollten, hängt sehr von Deinem aktuellen Einkommen und Deinen beruflichen Perspektiven ab. Prüfe also, wie lange Dein Kredit zu den aktuellen Konditionen laufen wird, und wie viel schneller es geht, wenn Du etwa auch Sondertilgungen nutzt. Bitte dazu Deinen Berater, diese Fragestellung zu berechnen.

Bei einer Zinsbindung von lediglich 10 Jahren riskierst Du, dass der Bauzins bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung höher ist in der ersten Festzinsphase. Und der Aufwand für Zinsen ist nicht zu vernachlässigen. Beispielsweise bleibt bei einem Darlehen über 300.000 Euro bei einem Zinssatz von 4 Prozent pro Jahr und einer Anfangstilgung von 2 Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld von etwa  226.400 Euro. Diese Restschuld musst Du dann zu dem gültigen Bauzinsen (in 10 Jahren) neu finanzieren.

Selbst wenn die Hypothekenzinsen entgegen den allgemeinen Erwartungen noch länger auf dem aktuellen Niveau bleiben sollten, gehst Du mit einem langfristig festgeschriebenen Darlehenszins kein Risiko ein. Denn egal wie lang die Zinsbindungsfrist ist, nach zehn Jahren greift eine gesetzliche Regelung: Dann hat jeder Darlehensnehmer in Deutschland das Recht, seinen Kredit zu kündigen und zu den dann aktuellen Bauzinsen umzuschulden.

Für Häuslebauer und Immobilienkäufer heißt das: Lange Zinsbindungen schaffen Planungssicherheit und vermindern die Risiken einer An­schluss­fi­nan­zie­rung. Über Volltilgerdarlehen, bei denen der Zins bis zur kompletten Tilgung feststeht, kannst Du sogar bis zum Ende der Baufinanzierung von den derzeit geltenden Hypothekenzinsen profitieren.

Zu einer soliden Baufinanzierung gehört auch eine angemessene Tilgung. In der Regel solltest Du Deine Baufinanzierung so berechnen, dass Deine Immobilie bis zur Rente abbezahlt ist. Dafür benötigst Du – je nach Lebensalter – einen Tilgungssatz, der deutlich höher liegt als zwei Prozent. Also gilt: Berücksichtige die Laufzeit des Darlehensvertrags, wenn Du Angebote für eine Baufinanzierung vergleichst.

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