Aktuelle Bauzinsen

So entwickeln sich die Bauzinsen

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Bank und Börse

Das Wichtigste in Kürze

  • Wie hoch die aktuellen Bauzinsen gerade sind, hängt von den Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) und von den langfristigen Zinsen an den Anleihemärkten ab. 
  • Die EZB hat Anfang November 2022 die Leitzinsen um jeweils 0,75 Prozentpunkte erhöht; beim wichtigsten Leitzins auf 2,0 Prozent. Die Zinswende begann im Juli 2022 mit einem ersten Zinsschritt.
  • Die Bauzinsen sind allerdings schon deutlich früher gestiegen: Bauzinsen für zehn Jahre lagen Anfang 2022 bei etwa 1 Prozent, aktuell stehen die Hypothekenzinsen teilweise bereits bei 4 Prozent pro Jahr.
  • Aktuelle Bauzinsen: Für eine Standardfinanzierung musst Du mit etwa 3,6 Prozent effektiv rechnen (Kreditsumme: 80 Prozent des Wertes der Immobilie, Zinsbindung: zehn Jahre).

So gehst Du vor

  • Vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie solltest Du prüfen, wo sich die Bauzinsen aktuell befinden und wie die aktuelle Zinsprognose aussieht. Wichtige Informationen dazu findest Du in diesem Text.
  • Günstige Hypothekenzinsen allein sind keine Garantie für eine insgesamt günstige Baufinanzierung. Wichtiger als das letzte Zehntelprozent bei den Zinsen ist das passende Finanzierungskonzept.
  • Sprich deshalb mit einem Baukreditvermittler über die aktuellen Bauzinsen und das passende Konzept. Unsere Emp­feh­lungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Hypothekenzinsen sind eine wichtige Information für Bauwillige sowie Wohnungs- und Hauskäufer. In den vergangenen drei bis vier Wochen sind die Bauzinsen zuletzt um 0,4 bis 0,6 Prozentpunkte gesunken. Ende November liegen die Bauzinsen (je nach Beleihung und Zinsbindung) bei etwa 3,5 bis 4,5 Prozent pro Jahr.

Wie hoch die Bauzinsen aktuell gerade liegen, solltest Du wissen, egal, ob Du ein Hypothekendarlehen für das neue Eigenheim benötigst oder aktuelle Bauzinsen für eine An­schluss­fi­nan­zie­rung suchst: Mit den besten Bauzinsen, die Du in einem bestimmten Moment am Markt bekommen kannst, sparst Du im Vergleich zu einer teuren Finanzierung über die Jahre einige Tausend Euro.

Allerdings solltest Du im Herbst und Winter 2022/23 im auch die Immobilienpreise im Blick haben. Höhere Bauzinsen senken tendenziell die Nachfrage nach Immobilien. Insgesamt wird die Finanzierung also teurer, der Kaufpreis (in vielen Regionen) dagegen wieder günstiger.

Wo hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Die aktuellen Bauzinsen liegen Ende November 2022 bei 3,5 Prozent und mehr. Bei Zinsbindungen bis zu 10 Jahren (und weniger) hast Du selbst dann wieder die Chance auf eine "3" vor dem Komma, wenn Du nicht so viel Eigenkapital mitbringst.

Insgesamt sind Baukredite seit dem deutlichen Zinanstieg in der ersten Jahreshälfte 2022 aber immer noch so teuer, wie in den vergangenen zehn Jahren nicht mehr. Anders gesagt: Zwischen etwa 2011/2012 und Anfang 2022 war Baugeld günstiger. Langfristig gesehen ist aber selbst ein Zinssatz mit einer "4" vor dem Komma immer noch weit von den historischen Höchstsätzen entfernt. Es ist fraglich, ob wir jemals wieder Bauzinsen von 7 oder 8 Prozent sehen werden. Momentan sieht es eher so aus, als ob der größte Teil des Zinsanstiegs schon hinter uns läge.

Bauzinsen aktuell

ZinsbindungHypothekenzins
(circa)
Bestzins
5 Jahre3,6 %

3,4 %

10 Jahre3,6 %

3,4 %

15 Jahre3,8 %3,6 %
20 Jahre4,0 %3,8 %

Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, überschlägig: Beleihungsauslauf: 80 %, effektiv, Bestzins: Beleihungsauslauf: 60 %
Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 28. November 2022)

Die Werte für Hypothekenzinsen (circa) sind eher vorsichtig angesetzt und gelten für einen Beleihungsauslauf von bis zu 80 Prozent. Liegen Kaufpreis oder Herstellungskosten und Kreditsumme enger beieinander, verlangen die Banken auch mehr Zinsen. Je näher Du an eine 100-Prozent-Finanzierung kommst, desto teurer wird auch Dein Baukredit. Gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung liegt der Zinssatz dann schnell um circa 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte höher. Eine knappe Finanzierung (oder sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital) wird also in jedem Fall teurer als eine, bei der Du viel eigenes Geld einsetzt.

Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen weiter?

Lange Zeit galt: Solange die Leitzinsen niedrig sind, können Verbraucher davon ausgehen, dass auch die Hypothekenzinsen vergleichsweise niedrig bleiben. Das gilt im Jahr 2022 nicht mehr: Baukredite sind in der ersten Jahreshälfte 2022 um 2 bis 3 Prozentpunkte teurer geworden, obwohl die EZB den Leitzins erst im Juli 2022 ein erstes Mal (um 0,5 Prozentpunkte) angehoben hat. Im September 2022 folgte dann ein zweiter Zinsschritt (um 0,75 Prozentpunkte), bei der nächsten Sitzung im Oktober 2022 sogar ein dritter. Der wichtigste Leitzins der EZB stieg insgesamt von 0 auf zunächst 0,5 Prozent, dann 1,25 Prozent, und aktuell 2,0 Prozent. Die Bauzinsen sind also früher und stärker gestiegen als die Leitzinsen. 

Wie entwickeln sich die Bauzinsen aktuell?

Mitte November 2022 haben sich die Hypothekenzinsen weit von ihren historischen Tiefpunkten entfernt. Zum Vergleich: Von Mitte 2019 bis Ende 2021 konntest Du fast fast durchgängig Baukredite mit zehnjähriger Zinsbindung für unter 1 Prozent erhalten.

Der Bauzins liegt aktuell bei etwa 3,4 bis 4,0 Prozent für zehn Jahre. Welchen Zinssatz die Bank Dir konkret anbietet, hängt davon ab, wie viel Prozent des Immobilienwertes Du beleihst, wie hoch die Darlehenssumme ist, und für welchen Zeitraum der Zinssatz festgeschrieben sein soll. Außerdem gehen Dein Einkommen und Dein Vermögen in die Kalkulation ein. Einen Zinssatz unter 4 Prozent erreichst Du in diesen Tagen nur dann, wenn der Beleihungsauslauf niedrig (bis 60 Prozent der Finanzierungssumme) und die die Zinsbindung kurz ist (fünf Jahre).

Auffällig ist in diesen Tagen, dass Baugeld für fünf und für zehn Jahre etwa gleich viel kostet. Auch der Schritt von zehn auf 15 Jahre Zinsbindung macht den Baukredite kaum teurer. Der Unterschied liegt bei nur etwa 0,2 Prozentpunkten. Prüfe also immer, mit welcher Zinsbindung Du besser fährst. Im Moment bezahlst Du für die zusätzliche Zinssicherheit vergleichsweise wenig.

Insgesamt gesehen, sind die Bauzinsen bereits recht hoch dürften. Die weitere Entwicklung hängt vor allem von den Aussichten für die Konjunktur und von der weltpolitischen Lage ab (Ukraine-Krieg, China. Kurzfristig könnten die Bauzinsen erst einmal seitwärts laufen oder nur leicht ansteigen.

Ausblick für die Hypothekenzinsen

Da die EZB weitere Zinsschritte in Aussicht gestellt hat, könnten die Hypothekenzinsen auf Sicht von einigen Monaten oder Jahren (also mittel- und langfristig) noch weiter steigen. Die EZB ist allerdings in einer Zwickmühle: Erhöht sie die Zinsen weiter, dann dämpft sie damit auch die wirtschaftliche Entwicklung. Die Wirtschaft ist aber angesichts von Energiekrise und drohender Wirtschaftkrise bereits angeschlagen. Außerdem belasten höhere Zinsen die Staatshaushalte der Euro-Länder. Ein Zinsanstieg auf alte Höhen von 6 oder 7 Prozent halten wir daher für eher unwahrscheinlich.

Auch die dritte Zinserhöhung der EZB vom Oktober 2022 bedeutet kurzfristig nicht, dass die Bauzinsen weiter steigen. Die kurzfristige Entwicklung bestimmen vor allem die Anleihemärkte.

Wenn Du gerade eine Immobilie finanzieren möchtest, musst Du Dich - jedenfalls mit Blick auf die Zinsentscheidung der EZB - also nicht beeilen. Interessant und dynamisch ist derzeit vor allem die Preisentwicklung: In vielen Regionen gibt es bereits Hinweise darauf, dass die Immobilienpreise bereits sinken oder zumindest stagnieren. Der rasante Preisanstieg der vergangenen Jahre scheint sich nicht weiter fortzusetzen. Wenn Du Deine Traumimmobilie noch nicht gefunden hast, kannst Du also erst mal in Ruhe weitersuchen und sollest dann auf jeden Fall versuchen, mit dem Verkäufer über den Kaufpreis zu verhandeln.

Tipp: Wenn Du ein verbindliches Angebot Deiner Bank vorliegen hast, solltest Du vor der Unterschrift noch mal fragen, ob die Zinsen "tagesaktuell noch gesunken" sind. Ist dies der Fall, holst Du vielleicht noch eine kleine Verbesserung des Zinssatzes heraus. Falls nicht, bleibt es beim zugesagten Zinssatz.

Insgesamt gilt außerdem: Du solltest die Entwicklung der Bauzinsen langfristig richtig einordnen: Selbst mit dem Zinsanstieg der letzten Monate befinden sich die Bauzinsen aktuell wieder auf dem Niveau des Jahres 2012. Danach wurde es bis Ende 2021 immer günstiger, Immobilien zu finanzieren. Allerdings lagen damals die Kaufpreise für Immobilien noch viel niedriger.

Der Blick auf die langfristigen Entwicklung der Hypothekenzinsen verdeutlicht: Die niedrigen Zinsen sind keineswegs auch für die Zukunft garantiert. Vor etwa zehn Jahren lagen die durchschnittlichen Bauzinsen auf einem ähnlichen Niveau wie heute. In den Folgejahren haben sie sich die Bauzinsen gedrittelt, nur um dann seit Anfang 2022 wieder auf das alte Zinsniveau zu steigen. In den 70er und frühen 80er Jahren lagen die Hypothekenzinsen zeitweise bei 10 und 11 Prozent pro Jahr.

Baufinanzierung berechnen

Die Baufinanzierungsrechner von Finanztip helfen dabei, die Baufinanzierung solide zu berechnen:
 

  1. Mit dem Hypothekenrechner findest Du heraus, wie viel Du Dir leisten kannst.
  2. Mit dem Tilgungsrechner lässt sich eine konkrete Baufinanzierung durchrechnen.

Welche Hypothekenzinsen gelten für Dich?

Welches Angebot die Bank einem Kunden für den Kauf einer bestimmten Immobilie oder für ein Bauvorhaben schließlich macht, hängt wesentlich davon ab, wie sie das Ausfallrisiko und Verwertungsrisiko einschätzt. Dabei geht es um die Frage, ob die Bank die ausstehende Kreditsumme zurückbekommt, wenn der Kunde seine Raten nicht mehr aufbringen kann, weil er zum Beispiel krank oder arbeitslos geworden ist oder sich von seinem Partner getrennt hat.

Aus diesem Grund prüft jede Bank die wirtschaftliche Situation des Kunden und den Wert der Immobilie genau, bevor sie ein Finanzierungsangebot macht.

Wichtigen Einfluss auf das Zinsangebot hat auch der Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis von Kreditsumme zum Wert der Immobilie an. Den günstigsten Zinssatz vergibt die Bank, wenn die Bauherren höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts für ihren Baukredit benötigen.

Dabei ist wichtig, dass der Wert, den die Bank für das Haus oder die Wohnung ansetzt, nicht unbedingt dem Kaufpreis entsprechen muss. Kauft der Kunde etwa die Stadtwohnung zu teuer ein oder baut sich eine Traumvilla auf dem Land, kann der angesetzte Wert deutlich unter dem Kaufpreis oder den Baukosten liegen. Grundsätzlich gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, umso höher fallen die Hypothekenzinsen aus, die die Bank fordert.

Wenn Du dann die richtige Immobilie gefunden hast, empfehlen wir daher den Gang zu einem der großen Kreditvermittler. Dort kann Dir ein Finanzierungsberater den Zinssatz nennen, den Du für Dein persönliches Vorhaben erreichen kannst.

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Wie hängen Hypothekenzinsen und Leitzinsen zusammen?

Welchen Zinssatz Du für Deine Baufinanzierung bezahlen musst, hängt vor allem vom allgemeinen Zinsniveau und der Zinsentwicklung ab: Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank sind ein wichtiger Ausgangspunkt für die Höhe der Hypothekenzinsen. Wie sich die Bauzinsen aktuell dann entwickeln, hängt vor allem von den Renditen der langfristigen Anleihen ab. Wenn der Leitzins sich langfristig in eine Richtung bewegt, also etwa steigt oder sinkt, bewegen sich auch die Hypothekenzinsen.

Allerdings gibt es auch zwischen den Zinsschritten der EZB Bewegung bei den Hypothekenzinsen. Denn je nachdem, welche Zinsentwicklung Wertpapierkäufer und -verkäufer erwarten, ändert sich die Situation bei den Anleihen, also den festverzinslichen Wertpapieren. An den Anleihemärkten besorgen sich die Hypothekenbanken das Geld für ihre Baukredite.

Wie legt die Bank die Bauzinsen fest?

Auch wenn das allgemeine Zinsumfeld für alle Banken gleich ist, kann es doch große Unterschiede bei den Hypothekenzinsen geben, den einzelne Banken ihren Kunden anbieten: Jede Bank schlägt auf die reinen Finanzierungskosten noch ihre Gewinnmarge auf.

Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Geschäftspolitik und der Kostensituation ab: Eine Bank, die Baufinanzierungen strategisch nutzt, um neue Kunden zu gewinnen, wird sich (zumindest für einen gewissen Zeitraum) mit einer geringeren Gewinnspanne zufriedengeben, als eine Bank, die sich auf andere Produkte zur Kundengewinnung konzentriert.

Für die Kunden bedeutet das: Eine Bank, die in der Vergangenheit etwa das Haus des Nachbarn oder eines Familienmitglieds finanziert hat, ist nicht immer auch die beste Wahl. Wer gerade die besten Hypothekenzinsen bietet, zeigt erst der Vergleich der Bauzinsen. Bei einem solchen Zinsvergleich helfen allerdings Zinstableaus und 60-Prozent-Konditionen nicht weiter. Denn zu den Finanzierungskosten und der Gewinnmarge der Bank kommt noch der Risikoaufschlag.

Wie hängen Hypothekenzinsen und Pfandbriefe zusammen?

Um die Hypothekenzinsen zu kalkulieren, orientieren sich die Banken besonders an zwei Gruppen von Anleihen: den Pfandbriefen und langfristigen Bundesanleihen. Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die sich dadurch auszeichnen, dass sie nach genauen gesetzlichen Vorgaben durch Hypotheken besichert sind. Daher gelten sie als besonders sicher, und die ausgebenden Pfandbrief- und Hypothekenbanken müssen einen vergleichsweise geringen Pfandbriefzins zahlen.

Auch wenn Pfandbriefe in der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt sind: Die gesetzlichen Vorgaben für diese Wertpapiere haben eine große Bedeutung für Verbraucher. Das Pfandbriefgesetz sieht vor, dass bei Pfandbriefen nur maximal 60 Prozent des Immobilienwerts als Sicherheit dienen dürfen. Die Banken können sich also bis zu dieser Grenze besonders günstig Geld besorgen, um es als Baukredit an die Kunden weiterzureichen.

Aus diesem Grund verwenden Banken die 60-Prozent-Kondition gern für ihre Werbung. Diese Kondition ist der niedrigste Zinssatz, den Kunden bei dieser Bank erreichen können. Dazu müssen sie allerdings so viel Eigenkapital mitbringen, dass sie die restlichen 40 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer aus eigener Tasche bezahlen können.

Als besonders sicheres Wertpapier konkurriert der Pfandbrief mit den langfristigen Anleihen des Bundes. Diese sind zwar unbesichert, allerdings bürgt der Staat für die Zinszahlung und Rückzahlung des Kapitals. Deshalb sind auch die Kurse und Renditen der langfristigen Bundesanleihen eine wichtige Orientierung für die Entwicklung der Hypothekenzinsen.

Die Anleihemärkte nehmen Zinsschritte der EZB häufig vorweg: Erwarten etwa viele Marktteilnehmer steigende Zinsen, so müssen die Banken die Pfandbriefzinsen anheben, um Anleihen noch platzieren zu können. Gleichzeitig können Zinserwartung und Anleiherenditen aber auch auseinanderfallen: Steigt etwa aufgrund politischer Unsicherheit in anderen Ländern die Nachfrage nach sicheren deutschen Staatsanleihen, so sinken deren Renditen – und Baukredite werden günstiger.

Auch an den Pfandbriefrenditen kannst Du den Anstieg der Bauzinsen in der ersten Jahreshälfte 2022 deshalb gut nachvollziehen.

Wie hängen Bauzinsen und Immobilienpreise zusammen?

Die derzeit niedrigen Bauzinsen haben eine Auswirkung, mit der sich zukünftige Eigenheimbesitzer beschäftigen sollten. Sie treiben die Immobilienpreise gleich doppelt in die Höhe: Einerseits gibt es auf sichere Anlagen wie Tagesgeld und Festgeld kaum mehr Zinsen. Angesichts dieser Zinsentwicklung suchen sich Anleger andere vermeintlich sichere Investments wie Immobilien.

Außerdem wird die Nachfrage auch direkt durch die niedrigen Zinsen angeheizt: Denn je tiefer die Zinsen, desto höher sind die Darlehen, die sich Verbraucher bei der gleichen monatlichen Belastung leisten können.

Diese Entwicklung lässt sich auch in Zahlen nachvollziehen. So haben die Immobilienpreise laut Bundesbank seit dem Jahr 2010 deutlich zugelegt. Dies gilt vor allem für sieben deutsche Großstädte, aber inzwischen auch für Landkreise und kreisfreie Städte: 

Verbraucher, die sich ein Eigenheim zulegen wollen, sollten bei ihrer Entscheidung auch die Entwicklung der Immobilienpreise im Blick haben. Denn falls in den kommenden Jahren eine Zinswende eintritt, können sich die oben beschriebenen Effekte ins Gegenteil umkehren, und die Immobilienpreise geraten möglicherweise unter Druck.

Das kann zu Problemen bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung führen: Sollte der Wert des Eigenheims niedriger taxiert werden, steigt der sogenannte Beleihungslauf – das Verhältnis von Immobilienwert zu Darlehen – und somit das Risiko für die finanzierende Bank. Sie berechnet deshalb zusätzlich zu den sowieso schon gestiegenen Zinsen möglicherweise auch einen höheren Aufschlag.

Wie lange solltest Du Hypothekenzinsen festschreiben?

Die einst gängige Praxis, Hypothekenzinsen für zehn Jahre festzuschreiben, solltest Du bei den aktuellen Bauzinsen nicht mehr ungefragt übernehmen. Im November 2022 sind die Bauzinsen im langfristigen Vergleich immer noch recht niedrig. Es deshalb in den meisten Fällen empfehlenswert, die Zinsen langfristig festzuschreiben.

Mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kannst Du langfristig besser planen. Ob es gleich 20 Jahre Zinsbindung sein sollten, hängt sehr von Deinem aktuellen Einkommen und Deinen beruflichen Perspektiven ab. Prüfe also, wie lange Dein Kredit zu den aktuellen Konditionen laufen wird, und wie viel schneller es geht, wenn Du etwa auch Sondertilgungen nutzt. Bitte dazu Deinen Berater, diese Fragestellung zu berechnen.

Längere Zinsbindungen machen Deinen Baukredit immer etwas teurer. Der Unterschied zwischen einer 10-jährigen und einer 15-jährigen Zinsbindung liegt meistens zwischen 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten. Dein Baukredit für zehn Jahre fest kostet dann zum Beispiel 4,0 Prozent pro Jahr, für 15 Jahre sind es 4,3 Prozent. Im November 2022 ist dieser Abstand aber gerade besonders niedrig. Er liegt eher bei 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten.

Bei einer Zinsbindung von lediglich zehn Jahren riskierst Du, dass der Bauzins bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung höher ist in der ersten Festzinsphase. Und der Aufwand für Zinsen ist nicht zu vernachlässigen. Beispielsweise bleibt bei einem Darlehen über 150.000 Euro mit einem Zins von 2 Prozent pro Jahr und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld von mehr als 108.000 Euro, die Du mit den dann gültigen Bauzinsen neu finanzieren musst.

Selbst wenn die Hypothekenzinsen entgegen den allgemeinen Erwartungen noch länger auf dem aktuellen Niveau bleiben sollten, gehst Du mit einem langfristig festgeschriebenen Darlehenszins kein Risiko ein. Denn egal wie lang die Zinsbindungsfrist ist, nach zehn Jahren greift eine gesetzliche Regelung: Dann hat jeder Darlehensnehmer in Deutschland das Recht, seinen Kredit zu kündigen und zu den dann aktuellen Bauzinsen umzuschulden.

Für Häuslebauer und Immobilienkäufer heißt das: Lange Zinsbindungen schaffen Planungssicherheit und vermindern die Risiken einer An­schluss­fi­nan­zie­rung. Über Volltilgerdarlehen, bei denen der Zins bis zur kompletten Tilgung feststeht, kannst Du sogar bis zum Ende der Baufinanzierung von den derzeit geltenden Hypothekenzinsen profitieren.

Zu einer soliden Baufinanzierung gehört auch eine angemessene Tilgung. In der Regel solltest Du Deine Baufinanzierung so berechnen, dass Deine Immobilie bis zur Rente abbezahlt ist. Dafür benötigst Du – je nach Lebensalter – einen Tilgungssatz, der deutlich höher liegt als zwei Prozent. Also gilt: Berücksichtige die Laufzeit des Darlehensvertrags, wenn Du Angebote für eine Baufinanzierung vergleichst.

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Autor
Dirk Eilinghoff

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