Hypothekenzinsen

So entwickeln sich die Bauzinsen

Dirk Eilinghoff Stand: 08. Januar 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Wie hoch die Hypothekenzinsen gerade sind, hängt vor allem vom allgemeinen Zinsniveau ab, das die Europäische Zentralbank (EZB) mit ihren Leitzinsen vorgibt. In seiner Sitzung am 13. Dezember 2018 hat der Rat der EZB den wichtigsten Leitzins unverändert bei 0 Prozent belassen.
  • Nach leichten Anstiegen im Frühjahr und Herbst 2018 sind die Bauzinsen aktuell im Vergleich zu Anfang 2018 fast unverändert. Die Hypothekenzinsen bleiben weiterhin historisch niedrig. Kauf- oder Bauinteressenten sollten sich also nicht zu voreiligen Entscheidungen verleiten lassen.
  • Die aktuellen Bauzinsen für eine Standardfinanzierung liegen zwischen 1,55 und 1,65 Prozent. Standardfinanzierung bedeutet, die Kreditsumme beträgt 80 Prozent des Immobilienwerts und die Zinsbindung liegt bei zehn Jahren.
  • Für die Zinsprognose gehen wir davon aus, dass die Hypothekenzinsen bis weit in die zweite Jahreshälfte 2019 auf dem aktuellen Niveau bleiben und danach langsam ansteigen.
So gehen Sie vor
  • Prüfen Sie vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie, wo sich die Bauzinsen aktuell befinden und wie die aktuelle Zinsprognose aussieht. Wichtige Informationen dazu finden Sie in diesem Text.
  • Günstige Hypothekenzinsen sind keine Garantie für ein gutes Geschäft. Ob die eigene Immobilie sich finanziell auszahlt, hängt besonders vom Preis der Immobilie ab.
  • Sehr wichtig ist das passende Finanzierungskonzept. Sobald Sie ihre Immobilie gefunden haben, sollten Sie mit einem Baufinanzierungsberater über die aktuellen Bauzinsen sprechen.
  • Unsere Empfehlungen für Kreditvermittler sind Dr. KleinInterhyp und Planethome.

Hypothekenzinsen sind in jedem Fall eine wichtige Information für Bauwillige. Denn egal, ob Sie ein Hypothekendarlehen für das neue Eigenheim benötigen oder aktuelle Bauzinsen für eine Anschlussfinanzierung suchen: Mit niedrigen Bauzinsen lassen sich über die Jahre Tausende Euro sparen. Deshalb lohnt es sich zu prüfen, ob die Bauzinsen aktuell eher wieder steigen oder noch weiter sinken könnten.

Hypothekenzinsen hängen an den Leitzinsen

Welchen Zinssatz Sie für Ihre Baufinanzierung bezahlen müssen, hängt vor allem vom allgemeinen Zinsniveau ab: Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank sind also ein wichtiger Ausgangspunkt für die Höhe der Hypothekenzinsen. Wie sich die Bauzinsen aktuell dann entwickeln, hängt vor allem von der Zinspolitik der EZB ab. Wenn der Leitzins steigt oder sinkt, bewegen sich auch die Hypothekenzinsen.

Allerdings gibt es auch zwischen den Zinsschritten der EZB Bewegung bei den Hypothekenzinsen. Denn je nachdem, welche Zinsentwicklung Wertpapierkäufer und -verkäufer erwarten, ändert sich die Situation bei den Anleihen, also den festverzinslichen Wertpapieren. An den Anleihemärkten besorgen sich die Hypothekenbanken das Geld für ihre Baukredite.

Bauzinsen aktuell weiter sehr niedrig

Der Blick auf die langfristige Zinsentwicklung macht deutlich: Die aktuellen Bauzinsen sind so niedrig wie fast noch nie in der jüngeren Vergangenheit. Wer im Moment ein Haus oder eine Wohnung finanziert, muss bei gleicher Kreditsumme und gleichem Tilgungssatz Monat für Monat sehr viel weniger Geld für die Baufinanzierung ausgeben als in der Vergangenheit.

Die obige Grafik verdeutlicht allerdings auch: Die niedrigen Zinsen sind keineswegs auch für die Zukunft garantiert. Vor weniger als zehn Jahren lagen die durchschnittlichen Bauzinsen zwei bis drei Mal so hoch wie heute. Immobilienkäufer sollten sich also darauf einstellen, dass die Hypothekenzinsen bis zur Anschlussfinanzierung in zehn oder fünfzehn Jahren also deutlich steigen könnten.

So entwickeln sich die Hypothekenzinsen

Solange die Leitzinsen niedrig sind, können Verbraucher davon ausgehen, dass auch die Hypothekenzinsen weiter niedrig bleiben, wenn auch nicht ganz so niedrig wie auf den Tiefpunkten der Hypothekenzinsen, zuletzt etwa im September 2016.

Wer auf dieser Grundlage überschlägig seine Baufinanzierung berechnen und etwa aktuelle Bauzinsen in einen Baufinanzierungsrechner eintragen möchte, sollte mit folgenden Hypothekenzinsen rechnen:

Aktuelle Hypothekenzinsen

Zinsbindungsfrist in JahrenHypothekenzins, überschlägig, in Prozent
51,15 %
101,55 %
151,95 %

Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, Beleihungsauslauf: 80 %
Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 8. Januar 2019)

Diese Kreditzinsen sind eher vorsichtig angesetzt und gelten für einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Liegen Kaufpreis oder Herstellungskosten und Kreditsumme enger beieinander, liegt der Zinssatz um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höher.

Baufinanzierung berechnen

Die Baufinanzierungsrechner von Finanztip helfen dabei, Ihre Baufinanzierung solide zu berechnen:
 

  1. Mit dem Hypothekenrechner finden Sie heraus, wie viel Sie sich leisten können.
  2. Mit dem Tilgungsrechner lässt sich eine konkrete Baufinanzierung durchrechnen.

Unterschiede von Bank zu Bank

Auch wenn das allgemeine Zinsumfeld für alle Banken gleich ist, kann es doch große Unterschiede bei den Hypothekenzinsen geben, den einzelne Banken ihren Kunden anbieten: Jede Bank schlägt auf die reinen Finanzierungskosten noch ihre Gewinnmarge auf.

Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Geschäftspolitik und der Kostensituation ab: Eine Bank, die Baufinanzierungen strategisch nutzt, um neue Kunden zu gewinnen, wird sich (zumindest für einen gewissen Zeitraum) mit einer geringeren Gewinnspanne zufriedengeben, als eine Bank, die sich auf andere Produkte zur Kundengewinnung konzentriert.

Für die Kunden bedeutet das: Eine Bank, die in der Vergangenheit etwa das Haus des Nachbarn oder eines Familienmitglieds finanziert hat, ist nicht immer auch die beste Wahl. Wer gerade die besten Hypothekenzinsen bietet, zeigt erst der Vergleich der Bauzinsen. Bei einem solchen Zinsvergleich helfen allerdings Zinstableaus und 60-Prozent-Konditionen nicht weiter. Denn zu den Finanzierungskosten und der Gewinnmarge der Bank kommt noch der Risikoaufschlag.

Hypothekenzinsen sind individuelle Zinsen

Welches Angebot die Bank einem Kunden für den Kauf einer bestimmten Immobilie oder für ein Bauvorhaben schließlich macht, hängt wesentlich davon ab, wie sie das Ausfallrisiko und Verwertungsrisiko einschätzt. Dabei geht es um die Frage, ob die Bank die ausstehende Kreditsumme zurückbekommt, wenn der Kunde seine Raten nicht mehr aufbringen kann, weil er zum Beispiel krank oder arbeitslos geworden ist oder sich von seinem Partner getrennt hat.

Aus diesem Grund prüft jede Bank die wirtschaftliche Situation des Kunden und den Wert der Immobilie genau, bevor sie ein Finanzierungsangebot macht.

Wichtigen Einfluss auf das Zinsangebot hat auch der Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis von Kreditsumme zum Wert der Immobilie an. Den günstigsten Zinssatz vergibt die Bank, wenn die Bauherren höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts für ihren Baukredit benötigen.

Dabei ist wichtig, dass der Wert, den die Bank für das Haus oder die Wohnung ansetzt, nicht unbedingt dem Kaufpreis entsprechen muss. Kauft der Kunde etwa die Stadtwohnung zu teuer ein oder baut sich eine Traumvilla auf dem Land, kann der angesetzte Wert deutlich unter dem Kaufpreis oder den Baukosten liegen. Grundsätzlich gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, umso höher fallen die Hypothekenzinsen aus, die die Bank fordert.

Wenn Sie dann die richtige Immobilie gefunden haben, empfehlen wir daher den Gang zu einem der großen Kreditvermittler. Dort kann Ihnen ein Finanzierungsberater den Zinssatz nennen, den Sie für Ihr persönliches Vorhaben erreichen können.

Dr. Klein
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So entstehen die Hypothekenzinsen im Detail

Um die Hypothekenzinsen zu kalkulieren, orientieren sich die Banken besonders an zwei Gruppen von Anleihen: den Pfandbriefen und langfristigen Bundesanleihen. Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die sich dadurch auszeichnen, dass sie nach genauen gesetzlichen Vorgaben durch Hypotheken besichert sind. Daher gelten sie als besonders sicher, und die ausgebenden Pfandbrief- und Hypothekenbanken müssen einen vergleichsweise geringen Pfandbriefzins zahlen.

Auch wenn Pfandbriefe in der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt sind: Die gesetzlichen Vorgaben für diese Wertpapiere haben eine große Bedeutung für Verbraucher. Das Pfandbriefgesetz sieht vor, dass bei Pfandbriefen nur maximal 60 Prozent des Immobilienwerts als Sicherheit dienen dürfen. Die Banken können sich also bis zu dieser Grenze besonders günstig Geld besorgen, um es als Baukredit an die Kunden weiterzureichen.

Aus diesem Grund verwenden Banken die 60-Prozent-Kondition gern für ihre Werbung. Diese Kondition ist der niedrigste Zinssatz, den Kunden bei dieser Bank erreichen können. Dazu müssen sie allerdings so viel Eigenkapital mitbringen, dass sie die restlichen 40 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer aus eigener Tasche bezahlen können.

Als besonders sicheres Wertpapier konkurriert der Pfandbrief mit den langfristigen Anleihen des Bundes. Diese sind zwar unbesichert, allerdings bürgt der Staat für die Zinszahlung und Rückzahlung des Kapitals. Deshalb sind auch die Kurse und Renditen der langfristigen Bundesanleihen eine wichtige Orientierung für die Entwicklung der Hypothekenzinsen.

Die Anleihemärkte nehmen Zinsschritte der EZB häufig vorweg: Erwarten etwa viele Marktteilnehmer steigende Zinsen, so müssen die Banken die Pfandbriefzinsen anheben, um Anleihen noch platzieren zu können. Gleichzeitig können Zinserwartung und Anleiherenditen aber auch auseinanderfallen: Steigt etwa aufgrund politischer Unsicherheit in anderen Ländern die Nachfrage nach sicheren deutschen Staatsanleihen, so sinken deren Renditen – und Baukredite werden günstiger.

Niedrige Bauzinsen lassen die Immobilienpreise steigen

Die derzeit niedrigen Bauzinsen haben eine Auswirkung, mit der sich zukünftige Eigenheimbesitzer beschäftigen sollten. Sie treiben die Immobilienpreise gleich doppelt in die Höhe: Einerseits gibt es auf sichere Anlagen wie Tagesgeld und Festgeld kaum mehr Zinsen. Angesichts dieser Zinsentwicklung suchen sich Anleger andere vermeintlich sichere Investments wie Immobilien.

Außerdem wird die Nachfrage auch direkt durch die niedrigen Zinsen angeheizt: Denn je tiefer die Zinsen, desto höher sind die Darlehen, die sich Verbraucher bei der gleichen monatlichen Belastung leisten können.

Diese Entwicklung lässt sich auch in Zahlen nachvollziehen. So haben die Immobilienpreise laut Bundesbank seit dem Jahr 2010 deutlich zugelegt. Dies gilt vor allem für sieben deutsche Großstädte, aber inzwischen auch für Landkreise und kreisfreie Städte: 

Verbraucher, die sich ein Eigenheim zulegen wollen, sollten bei ihrer Entscheidung auch die Entwicklung der Immobilienpreise im Blick haben. Denn falls in den kommenden Jahren eine Zinswende eintritt, können sich die oben beschriebenen Effekte ins Gegenteil umkehren, und die Immobilienpreise geraten möglicherweise unter Druck.

Das kann zu Problemen bei der Anschlussfinanzierung führen: Sollte der Wert des Eigenheims niedriger taxiert werden, steigt der sogenannte Beleihungslauf – das Verhältnis von Immobilienwert zu Darlehen – und somit das Risiko für die finanzierende Bank. Sie berechnet deshalb zusätzlich zu den sowieso schon gestiegenen Zinsen möglicherweise auch einen höheren Aufschlag.

Hypothekenzinsen am besten lange festschreiben

Die einst gängige Praxis, Hypothekenzinsen für maximal fünf bis zehn Jahre festzuschreiben, sollten Sie bei den aktuellen Bauzinsen nicht mehr ungefragt übernehmen. Da die Bauzinsen aktuell sehr niedrig sind, ist es meistens empfehlenswert, auch eine Zinsbindung von fünfzehn Jahren ins Auge zu fassen. Trotz eines Aufschlags von etwa 0,5 Prozentpunkten für diese lange Laufzeit (im Vergleich zu zehn Jahren), kann dies die bessere Lösung sein. Denn ausgehend von dem niedrigen Zinsniveau ist es wahrscheinlicher, dass die aktuellen Bauzinsen in den kommenden Jahren wieder steigen, als dass sie konstant bleiben oder gar sinken.

Bei einer Zinsbindung von lediglich zehn Jahren riskieren Sie dagegen, dass die Hypothekenzinsen bei der Anschlussfinanzierung erheblich steigen. Beispielsweise bleibt bei einem Darlehen über 150.000 Euro mit einem Zins von 2 Prozent pro Jahr und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld von mehr als 108.000 Euro, die der Kunde mit den dann gültigen Bauzinsen neu finanzieren muss.

Selbst wenn die Hypothekenzinsen entgegen allen Erwartungen sehr lange auf dem aktuellen Niveau bleiben sollten, gehen Sie mit einem langfristig festgeschriebenen Darlehenszins kein Risiko ein. Denn egal wie lang die Zinsbindungsfrist ist, nach zehn Jahren greift eine gesetzliche Regelung: Dann hat jeder Darlehensnehmer in Deutschland das Recht, seinen Kredit zu kündigen und zu den dann aktuellen Bauzinsen umzuschulden.

Für Häuslebauer und Immobilienkäufer heißt das: Lange Zinsbindungen schaffen Planungssicherheit und vermindern die Risiken einer Anschlussfinanzierung. Über Volltilgerdarlehen, bei denen der Zins bis zur kompletten Tilgung feststeht, können sie sogar bis zum Ende der Baufinanzierung von den derzeit geltenden Hypothekenzinsen profitieren.

Zu einer soliden Baufinanzierung gehört auch eine angemessene Tilgung. In der Regel sollten Sie ihre Baufinanzierung so berechnen, dass Ihre Immobilie bis zur Rente abbezahlt ist. Dafür benötigen Sie – je nach Lebensalter – einen Tilgungssatz, der deutlich höher liegt als 2 Prozent. Also gilt: Berücksichtigen Sie die Laufzeit des Darlehensvertrags, wenn Sie Angebote für eine Baufinanzierung vergleichen.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

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Autor
Dirk Eilinghoff

Stand: 08. Januar 2019


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