Aktuelle Bauzinsen Wie viel kostet Baugeld aktuell?

Wie hoch die Bauzinsen aktuell gerade liegen, solltest Du wissen, egal, ob Du ein Hypothekendarlehen für das neue Eigenheim benötigst oder aktuelle Bauzinsen für eine An­schluss­fi­nan­zie­rung suchst: Mit den besten Bauzinsen, die Du am Markt bekommst, sparst Du im Vergleich zu einer teuren Finanzierung über die Jahre einige Tausend Euro. Das kannst Du Dir auch selbst einfach ableiten: Jeder Prozentpunkt weniger bei den Zinsen, kostet Dich im Jahr je 100.000 Euro knapp 1.000 Euro weniger an Zinsen.

Allerdings solltest Du für einen Kauf oder einen Hausbau im Winter 2024 oder Frühjahr 2025 auch die Immobilienpreise im Blick haben. Mit den höheren Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien seit Mitte 2022 zunächst gesunken. Inzwischen haben sich die meisten Kaufinteressenten aber an das höhere Zinsniveau gewöhnt und schauen wieder nach passenden Kaufobjekten. Die Nachfrage hängt jedoch stark von Zustand und Lage der Immobilie ab. Gerade ältere Häuser und Wohnungen haben oft einen schlechten energetischen Standard, und es kann sich lohnen, über den Kaufpreis zu verhandeln.

Die aktuellen Bauzinsen liegen Anfang Dezember meist zwischen 3,1 und 3,8 Prozent, und damit sogar wieder unter dem Niveau von Anfang des Jahres 2024. Über den Sommer 2024 ging es zunächst um etwa 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte nach oben, danach wieder nach unten. Vergleicht man den Stand Januar 2024 und November 2024, haben sich die Bauzinsen kaum bewegt.

Schaut man weiter zurück in die Vergangenheit, so kosten Baukredite aktuell wieder so viel wie zur Jahreswende 2011/2012. Dazwischen, also von 2011 bis zum Frühjahr 2022, lagen die Zinsen für Baugeld zum Teil deutlich niedriger. Langfristig gesehen sind Bauzinsen mit einer „3“ vor dem Komma alos eher günstig; die Bauzinsen sind weit von den historischen Höchstsätzen entfernt.

Bauzinsen aktuell für 5 bis 30 Jahre fest

Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, kann bei guter Bonität und regional niedriger liegen, Zinssätze effektiv, Bestzins: 60 % Beleihungsauslauf, Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 6. Dezember 2024)

Die Werte für Hypothekenzinsen sind eher vorsichtig angesetzt und gelten für einen Beleihungsauslauf von bis zu 80 Prozent. Liegen Kaufpreis oder Herstellungskosten und Kreditsumme enger beieinander, verlangen die Banken auch mehr Zinsen. Je näher Du an eine 100-Prozent-Finanzierung kommst, desto teurer wird auch Dein Baukredit. Gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung liegt der Zinssatz dann schnell um etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höher. Eine knappe Finanzierung oder sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird also in jedem Fall teurer als eine, bei der Du viel eigenes Geld einsetzt.

Ein Tipp für Deine Baufinanzierung: Wie Du an der Zinstabelle ablesen kannst, ist die Zinskurve immer noch leicht invers. Das bedeutet: Für kurze Zinsbindungen wie etwa fünf Jahre verlangen die Banken meist einen gleich hohen oder sogar etwas höheren Zinssatz als für längere Fristen wie zehn Jahre.

Bei einer normalen Zinsstruktur steigen die Zinsen dagegen an, je länger Du die Zinsen festschreibst. Dann liegt der Fünf-Jahres-Zins unter dem Zehn-Jahres-Zins. Die inverse Zinskurve deutet darauf hin, dass die Banken auf Sicht der nächsten Jahre mit sinkenden Zinsen rechnen.

Unser Tipp: Du kannst die inverse Zinsstruktur nutzen, indem Du etwa eine etwas längere Zinsbindung vereinbarst, als Du eigentlich benötigst, und dann den Kredit über Sondertilgungen schneller zurückzahlst.

Seit gut zwei Jahren, seit Oktober 2022, bewegen sich die Hypothekenzinsen in einer Wellenbewegung auf und ab. Die Zinssätze für Baugeld liegen seitdem in einer Spanne zwischen etwa drei bis über vier Prozent pro Jahr. Im Vergleich der letzten zwei Jahre sind Baukredite also gerade wieder günstiger.

Kurzfristig dürften die Bauzinsen eher stabil bleiben oder könnten sogar noch etwas sinken. Mittel- und langfristig könnte sich der Preis für Baugeld in beide Richtungen entwickeln: Sowohl ein weiterer Rückgang als auch ein Anstieg der Zinsen ist möglich. Verschlechtern sich etwa die wirschaftlichen Aussichten, sinken tendenziell die Bauzinsen.

Tipp: Wenn Du bereits ein verbindliches Angebot Deiner Bank vorliegen hast, solltest Du vor der Unterschrift noch mal fragen, ob die Zinsen „tagesaktuell noch gesunken“ sind. Ist dies der Fall, holst Du vielleicht noch eine kleine Verbesserung des Zinssatzes heraus. Falls nicht, bleibt es beim zugesagten Zinssatz.

Mit welchen Bauzinsen kannst Du für 2025 rechnen?

Am 12. Dezember 2024 könnte die EZB die Leitzinsen noch weiter senken. Dagegen spricht, dass die Inflationsrate zuletzt wieder gestiegen ist, im November 2024 laut Statistischem Bundesamt auf 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat.

Im ersten Halbjahr 2025 dürften die Leitzinsen im Euro-Raum weiter sinken. Die Europäische Zentralbank hat die Zinsen im Jahr 2024 bisher drei Mal gesenkt, im Juni, September und Oktober. Der richtungsgebende Einlagenzinssatz sank jeweils um 0,25 Prozentpunkte. Dieser Leitzins liegt aktuell bei 3,25 Prozent. Ein deutlicher Anstieg der Bauzinsen auf über 5 Prozent, wie er im Jahr 2023 noch für möglich gehalten wurden, erscheint bei der aktuellen Zinsentwicklung sehr unwahrscheinlich. Die Bauzinsen dürften absehbar weiter zwischen 3 und 4 Prozent schwanken, mit Bestzinsen nahe der 3 Prozent.

Insgesamt gilt außerdem: Du solltest die Entwicklung der Bauzinsen langfristig richtig einordnen: Selbst mit dem Zinsanstieg der letzten Monate befinden sich die Bauzinsen aktuell wieder auf dem Niveau des Jahres 2011. Danach wurde es bis Ende 2021 immer günstiger, Immobilien zu finanzieren. Wie die nachfolgende Grafik zeigt, lagen die Hypothekenzinsen in den frühen 1980er- und 1990er-Jahren zeitweise sogar bei über 10 Prozent pro Jahr.

Hohe Bauzinsen führen tendenziell zu sinkenden Immobilienpreisen. Je höher der aktuelle Bauzins, umso weniger Leute können sich einen bestimmten Kaufpreis leisten. Somit entsteht Preisdruck nach unten. Dies zeigt das folgende Beispiel:

Jens überlegt bereits seit Jahren, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Anfang 2022 standen die Bauzinsen bei etwa 1 Prozent. Ein üblicher Tilgungssatz lag bei 3 Prozent. Je 100.000 Euro musste Jens also 4 Prozent für den Baukredit aufbringen, also 4.000 Euro im Jahr. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro waren das 20.000 Euro im Jahr oder 1.666 Euro im Monat.

Steht der aktuelle Bauzins bei 4 Prozent und rechnet Jens mit 2 Prozent für die Tilgung, so muss er insgesamt 6 Prozent aufbringen, bei 500.000 Euro also 30.000 Euro im Jahr oder 2.500 Euro im Monat. Diese monatliche Rate übersteigt aber sein Budget. Er wird also für einen Kaufpreis von 500.000 Euro nicht mehr kaufen.

So wie Jens ging es in den vergangenen zwei Jahren vielen Menschen: Nach dem Zinsanstieg konnten sie die alten Kaufpreise nicht mehr aufbringen, die Verkäufer der Immobilie mussten ihnen beim Preis entgegenkommen. Das Ergebnis: In vielen Regionen sanken oder stagnierten die Immobilienpreise.

Diese Entwicklung lässt sich auch in Zahlen nachvollziehen. So haben die Immobilienpreise laut Bundesbank seit dem Jahr 2010 deutlich zugelegt. Dies gilt vor allem für sieben deutsche Großstädte, aber inzwischen auch für Landkreise und kreisfreie Städte. Im Jahr 2023 gaben die Preise zum ersten Mal seit Beginn dieser Statistik aber deutlich nach.

Baufinanzierung berechnen

Auch wenn das allgemeine Zinsumfeld für alle Banken gleich ist, gibt es doch große Unterschiede bei den Hypothekenzinsen, die eine bestimmte Bank ihren Kunden im Laufe der Zeit anbietet. Anders gesagt: Eine Bank, die letzte Woche noch die besten Bauzinsen angeboten hat, kann in der Folgewoche schlechte Zinsen haben. Woran liegt das?

Hintergrund bilden die Geschäftspolitik und die Bilanzsituation der Bank: Grundsätzlich schlägt die Bank auf die reinen Finanzierungskosten noch ihre Gewinnspanne auf. Wie hoch dieser Gewinnanteil ausfällt, hängt von der Geschäftspolitik und der Kostensituation ab: Eine Bank, die Baufinanzierungen nutzt, um neue Kunden zu gewinnen, wird sich, zumindest für einen gewissen Zeitraum, mit einer geringeren Gewinnspanne zufriedengeben als eine Bank, die sich auf andere Produkte zur Kundengewinnung konzentriert.

Auch kann es sein, dass die Bank in den vergangenen Woche bereits viele Baukredite vergeben hat, und ihre Risikomodelle von „grün“ auf „gelb“ springen. Dann bietet sie vielleicht insgesamt nur noch schlechtere Bauzinsen an und fährt so das Neugeschäft zurück. Oder sie entscheidet sich, nur noch dann gute Konditionen anzubieten, wenn Du sehr viel Eigenkapital mitbringst.

Für Dich als Kunde bedeutet das: Eine Bank, die in der Vergangenheit etwa das Haus des Nachbarn oder eines Familienmitglieds finanziert hat, ist nicht automatisch die beste Wahl für Deine Finanzierung. Welche Bank gerade die besten Hypothekenzinsen bietet, zeigt erst ein individueller Vergleich der Bauzinsen. Dabei spielt nicht nur die Geschäftspolitik der Bank eine Rolle, sondern auch, wie sie Deine finanzielle Situation und den Wert der Immobilie einschätzt. Auch in diesen Punkten kann es große Unterschiede zwischen einzelnen Banken geben.

Welches Angebot die Bank Dir für den Kauf einer bestimmten Immobilie oder für ein Bauvorhaben schließlich macht, hängt wesentlich davon ab, wie hoch sie das Risiko einschätzt, dass Du die monatliche Rate vielleicht nicht mehr zahlen kannst. Baukredite sind ja sehr langfristige Kredite und es kann also vorkommen, dass Du zum Beispiel krank wirst, den Arbeitsplatz verlierst oder Dich von Deinem Partner trennst. Die Bank wird zwar jeweils versuchen, mit Dir gemeinsam eine Lösung für die finanzielle Seite dieser Ereignisse zu finden, im schlimmsten Fall kann es aber sein, dass die Immobilie verkauft werden muss. Liegt der erzielte Preis dann unter der Restschuld des Kredites, verliert die Bank Geld.

Aus diesem Grund prüft jede Bank Deine wirtschaftliche Situation und den Wert der Immobilie genau, bevor sie ein Finanzierungsangebot macht.

Wichtigen Einfluss auf das Zinsangebot hat auch der Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis von Kreditsumme zum Wert der Immobilie an. Den günstigsten Zinssatz vergibt die Bank, wenn die Bauherren höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts für ihren Baukredit benötigen.

Dabei ist wichtig, dass der Wert, den die Bank für das Haus oder die Wohnung ansetzt, nicht unbedingt dem Kaufpreis entsprechen muss. Kauft der Kunde etwa die Stadtwohnung zu teuer ein oder baut sich eine Traumvilla auf dem Land, kann der angesetzte Wert deutlich unter dem Kaufpreis oder den Baukosten liegen. Grundsätzlich gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, umso höher fallen die Hypothekenzinsen aus, die die Bank fordert.

Wenn Du dann die richtige Immobilie gefunden hast, empfehlen wir daher den Gang zu einem der großen Kreditvermittler. Dort kann Dir ein Finanzierungsberater den Zinssatz nennen, den Du für Dein persönliches Vorhaben erreichen kannst.

Als die Bauzinsen sehr niedrig lagen, also bis Sommer/Herbst 2022, war es sinnvoll, die Zinsen auch für lange Zeiten festzuschreiben, also etwa für 15 oder 20 Jahre. In der aktuellen Situation werden dagegen Hypothekenzinsen für zehn Jahre wieder interessanter. Im November 2024 liegen die Bauzinsen für zehn Jahre und die Bauzinsen für 15 Jahre eng beieinander. Dies gilt besonders für niedrigere Beleihungsausläufe, wenn die Immobilie als deutlich mehr wert ist, als der noch offene Kredit. Längere Zinssicherheit kostet also nur sehr wenig. Wenn Du eher auf Sicherheit setzen möchtest, empfiehlt es sich also, die Zinsen auch weiterhin langfristig festzuschreiben.

Die Zeit, für den die Bank und Du den Zins festschreibt, nennt sich Sollzinsbindung, oder kurz: Zinsbindung. Mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kannst Du langfristig besser planen. Ob es gleich 20 Jahre Zinsbindung sein sollten, hängt sehr von Deinem aktuellen Einkommen und Deinen beruflichen Perspektiven ab. Prüfe also, wie lange Dein Kredit zu den aktuellen Konditionen laufen wird und wie viel schneller es geht, wenn Du etwa auch Sondertilgungen nutzt. Bitte dazu Deinen Berater, diese Fragestellung zu berechnen.

Bei einer Zinsbindung von lediglich zehn Jahren riskierst Du, dass der Bauzins bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung höher ist in der ersten Festzinsphase. Und der Aufwand für Zinsen ist nicht zu vernachlässigen. Beispielsweise bleibt bei einem Darlehen über 300.000 Euro bei einem Zinssatz von 4 Prozent pro Jahr und einer Anfangstilgung von 2 Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld von etwa 226.400 Euro. Diese Restschuld musst Du dann zu den gültigen Bauzinsen in zehn Jahren neu finanzieren.

Selbst wenn die Hypothekenzinsen noch länger auf dem aktuellen Niveau bleiben sollten, gehst Du mit einem langfristig festgeschriebenen Darlehenszins kein Risiko ein. Denn egal wie lang die Zinsbindungsfrist ist, nach zehn Jahren greift eine gesetzliche Regelung: Dann hat jeder Darlehensnehmer in Deutschland das Recht, seinen Kredit zu kündigen und zu den dann aktuellen Bauzinsen umzuschulden. Sollten die Zinsen also niedriger liegen, kannst Du zum günstigeren Zins umschulden.

Für Häuslebauer und Immobilienkäufer gilt also: Lange Zinsbindungen schaffen Planungssicherheit und vermindern die Risiken einer An­schluss­fi­nan­zie­rung. Über Volltilgerdarlehen, bei denen der Zins bis zur kompletten Tilgung feststeht, kannst Du sogar bis zum Ende der Baufinanzierung von den derzeit geltenden Hypothekenzinsen profitieren.

Zu einer soliden Baufinanzierung gehört auch eine angemessene Tilgung. In der Regel solltest Du Deine Baufinanzierung so berechnen, dass Deine Immobilie bis zur Rente abbezahlt ist. Dafür benötigst Du – je nach Lebensalter – einen Tilgungssatz, der deutlich höher liegt als 2 Prozent. Also gilt: Berücksichtige die Laufzeit des Darlehensvertrags, wenn Du Angebote für eine Baufinanzierung vergleichst.