Grunderwerbsteuer

So funktioniert die Steuer beim Kauf einer Immobilie

Udo Reuß
Finanztip-Experte für Steuern
13. August 2021
Das Wichtigste in Kürze
  • Beim Kauf eines Grundstücks, ob bebaut oder unbebaut, fällt die Grunderwerbsteuer an.
  • Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Steuerfrei ist der Verkauf unter nahen Angehörigen, die in gerader Linie verwandt sind.
So gehst Du vor
  • Erst wenn Du die Grunderwerbsteuer bezahlt hast, kannst Du im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden. Informiere Dich, wie hoch sie in Deinem Bundesland ist.
  • Nutze Einsparmöglichkeiten: Wenn Du etwa ein Haus selbst bauen willst, solltest Du Grundstück und Immobilie getrennt kaufen. Erwirbst Du beides von einem Verkäufer, zahlst Du mehr Grunderwerbsteuer.
  • Großes Sparpotenzial hast Du auch bei der Baufinanzierung. Nutze die großen Kreditvermittler. Wir empfehlen Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Wenn Du eine Immobilie erwirbst, dann musst Du in der Regel auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer zahlen. Wie hoch diese ausfällt und wie Du Steuern sparen kannst, erfährst Du in diesem Ratgeber.

Wann musst Du Grunderwerbsteuer zahlen?

Zu einem Grundstück gehören im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes neben dem Grund und Boden auch die damit fest verbundenen Sachen, also ein Haus zum Beispiel. Und wenn Du ein Grundstück kaufst, dann musst Du normalerweise auch Grunderwerbsteuer zahlen. Diese bemisst sich nach dem Kaufpreis im notariellen Vertrag. Ist das Grundstück mit einem Haus oder Mehrfamilienhaus bebaut, dann fällt der Preis höher aus und dementsprechend auch die Steuer. Das ist ebenso der Fall, wenn Du von einem Bauträger mit einem einheitlichen Vertrag sowohl Grund und Boden als auch die noch zu errichtende Immobilie kaufst. Günstiger ist es daher, wenn Du zunächst ein unbebautes Grundstück kaufst und erst danach selbst ein Haus darauf baust.

Getrennte Verträge könnten Steuern sparen

Falls Du Grundstück und Immobilie getrennt voneinander erwirbst, könntest Du Grunderwerbsteuer sparen. Dazu müsstest Du aber mindestens zwei Verträge abschließen, die sowohl zeitlich als auch inhaltlich getrennt sind. Das heißt, die Vertragspartner auf der Verkäuferseite dürfen nicht zur selben Unternehmensgruppe gehören und Du solltest den Bauauftrag in einem eigenen Vertrag frühestens ein halbes Jahr nach dem Grundstückskauf vereinbaren. Ansonsten könnte das Finanzamt misstrauisch werden und die Vereinbarungen als einheitliches Vertragswerk ansehen. Dann berechnet es die Grunderwerbsteuer auf Basis des gesamten Kaufpreises.

Eigentümerwechsel erst nach Steuerzahlung

Der Kauf einer Immobilie muss in Deutschland von einem Notar beurkundet werden. Im Kaufvertrag sollte auch stehen, wer die Grunderwerbsteuer zahlen muss. In der Regel wird der Käufer dazu bestimmt. Ist nichts geregelt, dann schulden der bisherige Eigentümer und der Käufer gemeinsam die Steuerschuld (§ 13 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz). 

Der Notar schickt den unterschriebenen und beurkundeten Kaufvertrag ans zuständige Finanzamt. Dieses sendet dann dem Steuerschuldner den Grunderwerbsteuerbescheid. Als Käufer musst Du dann die Grunderwerbsteuer innerhalb eines Monats bezahlen. Erst nach der vollständigen Bezahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Mit dieser kannst Du Dich dann als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen.

Diese Prinzipien gelten für den Erwerb einer Immobilie oder auch eines Grundstücksanteils in Deutschland, bei dem der Rechtsträger gewechselt wird, also das Eigentum an jemand anderen übergeht.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks, also vor allem der notariell beurkundete Kaufpreis

Es zählt der Wert aller Gegenleistungen, also auch Darlehensverbindlichkeiten wie das eingetragene Grundpfandrecht oder andere Grundstücksbelastungen wie Wohn- und Nießbrauchsrechte.

Nur eine Kaufpreisminderung innerhalb der ersten zwei Jahre kann noch zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer führen.

Zwar hat der Bund die Gesetzgebungskompetenz für die Grunderwerbsteuer, doch die Einnahmen stehen den Bundesländern zu. Sie dürfen seit dem 1. September 2006 selbst den Steuersatz festlegen. Das hat dazu geführt, dass seitdem – bis auf Bayern und Sachsen – die Steuersätze überall gestiegen sind. Im Saarland wurde die Steuer seitdem viermal erhöht. 

Die Sätze liegen in den 16 Ländern aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (siehe Tabelle und Deutschlandkarte). Ein Käufer, der ein Grundstück im bayerischen Mellrichstadt für 200.000 Euro gekauft hat, muss 7.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen. Wenige Kilometer weiter im thüringischen Meiningen müsste der Käufer beim selben Kaufpreis hingegen 13.000 Euro Grunderwerbsteuer bezahlen.

So hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern

BundeslandSteuersatz

Grunderwerbsteuer

bei Kaufpreis von

200.000 €

Baden-Württemberg

5 %10.000 €
Bayern3,5 %7.000 €
Berlin6 %12.000 €
Brandenburg6,5%13.000 €
Bremen5 %10.000 €
Hamburg4,5 %9.000 €
Hessen6 %12.000 €

Mecklenburg-

Vorpommern

6 %12.000 €
Niedersachsen5 %10.000 €
Nordrhein-Westfalen6,5 %13.000 €
Rheinland-Pfalz5 %10.000 €
Saarland6,5 %13.000 €
Sachsen3,5 %7.000 €
Sachsen-Anhalt5 %10.000 €
Schleswig-Holstein6,5 %13.000 €
Thüringen6,5 %13.000 €

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: August 2021)

Instandhaltungsrücklage mindert Grunderwerbsteuer nicht

Kaufst Du eine gebrauchte Eigentumswohnung, dann übernimmst Du üblicherweise auch den Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Diese behält die Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses ein. Auch nach dem Verkauf bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümerin der Instandhaltungsrücklage. Sie kann daher die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht reduzieren, hat der Bundesfinanzhof entschieden (Urteil vom 16. September 2020, Az. II R 49/17).

Tipp: Inventar extra ausweisen lassen

Anders verhält es sich mit beweglichem Inventar wie Einbauküche, Markise, Sauna oder Gartenhaus. Solche Gegenstände solltest Du im notariellen Kaufvertrag betragsmäßig gesondert ausweisen lassen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Denn die ist nur fällig auf das, was unbeweglich und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist.

Achte darauf, dass Du beim Inventarwert nicht übertreibst. Übersteigt der Wert der beweglichen Bestandteile 15 Prozent des Kaufpreises, wird das Finanzamt möglicherweise Belege fordern, um die behaupteten einzelnen Werte nachvollziehen zu können.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn der Kaufpreis eines Grundstücks unter 2.500 Euro liegt (§ 3 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz). Alle weiteren Ausnahmen stehen ebenfalls in Paragraf 3.

Steuerfrei ist ein Verkauf unter nahen Angehörigen. Das gilt für alle, die in gerader Linie miteinander verwandt sind. Es geht also um Verkäufe zwischen 

  • Eheleuten
  • Eltern und Kindern
  • Großeltern und Enkeln

Steuerfrei bleibt auch der Verkauf an adoptierte Kinder, an die Schwiegertochter oder den Schwiegersohn und auch an den früheren Ehegatten des Verkäufers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.

Ein Verkauf zwischen Geschwistern löst hingegen Grunderwerbsteuer aus.

Unternehmen können Share Deals nutzen

Personen- und Kapitalgesellschaften können Share Deals nutzen, um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Dabei kaufen sie nicht direkt eine Immobilie, sondern einen Anteil an einem Unternehmen, das diese Immobilie besitzt. 

Seit Juli 2021 gilt für einen grunderwerbsteuerfreien Erwerb: Die Gesellschaft darf höchstens 89,9 Prozent (zuvor: 94,9 Prozent) am Unternehmen kaufen und muss diesen Anteil mindestens zehn Jahre (zuvor: fünf Jahre) halten. Sie darf den Anteil frühestens nach zehn Jahren (zuvor: fünf Jahre) auf 100 Prozent aufstocken. 

Dadurch werden zwar die Hürden für die steuerliche Gestaltung etwas erhöht, sie bleibt jedoch weiterhin für Unternehmen möglich. Die müssen mehr denn je aufpassen, dass Gesellschafterwechsel, Anteilsübertragungen etwa in Familienunternehmen und Umstrukturierungen keine Grunderwerbsteuer auslösen.

Privatpersonen können Share Deals nicht nutzen.

Wie ist das Verhältnis zu anderen Steuerarten?

Bei den meisten Waren oder Dienstleistungen ist beim Kauf die Umsatzsteuer zu zahlen. Bei Immobilien entfällt diese. Dafür musst Du aber als Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen. Sie fällt einmalig beim Erwerb einer Immobilie an. Unter bestimmten Voraussetzungen kann beim Immobilienkauf zur Umsatzsteuer optiert werden (§ 9 Umsatzsteuergesetz). In diesem Fall wird dann die Grunderwerbsteuer auf den Bruttobetrag erhoben.

Eine regelmäßige Steuer auf den Besitz einer Immobilie kommt mit der Grundsteuer noch hinzu. Diese kommunale Steuer ist jährlich fällig und wird meist vierteljährlich abgebucht. Bezahlen müssen diese über die Nebenkostenumlage auch Mieter.

Erwirbst Du über eine Erbschaft oder Schenkung eine Immobilie, so musst Du keine Grunderwerbsteuer zahlen, allerdings möglicherweise Erbschaftsteuer. Diese hängt ab vom Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert.

Die Grunderwerbsteuer kann bei der Einkommensteuer abzugsfähig sein, wenn Du mit der Immobilie Einkünfte erzielst – als Vermieter, Selbstständiger, Gewerbetreibender oder Landwirt. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudewerts als Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben.

Die Kaufnebenkosten musst Du bei der Baufinanzierung frühzeitig berücksichtigen. Wie es mit dem Baukredit klappt, haben wir in einem Ratgeber zusammengefasst.

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