Grundsteuerbescheid So prüfst Du die Bescheide zur Grundsteuer auf Fehler
Finanztip-Experte für Steuern
Das Wichtigste in Kürze
So gehst Du vor
Die Grundsteuererklärung war schon recht kompliziert. Die darauffolgenden Bescheide zur Grundsteuer haben es aber auch in sich. Wir zeigen Dir deshalb im Detail, wie Du die Bescheide verstehen kannst.
Wenn Du aber mit der Grundsteuer noch nicht so vertraut bist, hilft Dir erstmal unser Ratgeber zur Grundsteuer weiter.
In den meisten Bundesländern erhältst Du insgesamt drei Bescheide zur Grundsteuer:
Es gibt allerdings Ausnahmen:
Die gute Nachricht: Den Grundsteuerbescheid anfordern musst Du in allen Bundesländern schon mal nicht. Alle Bescheide kommen per Post zu Dir, nachdem Du Deine Grundsteuererklärung gemacht hast.
Sicherlich wartest Du als Eigentümer oder Eigentümerin schon gespannt auf Deinen finalen Grundsteuerbescheid. Also den Bescheid, in dem steht, wie hoch Deine Grundsteuer ab 2025 sein wird. Doch Mitte Oktober 2024 müssen sich fast alle immer noch in Geduld üben.
Finanztip hat deshalb Mitte Oktober 2024 in den 25 größten deutschen Städten nachgefragt, für wann der Versand der Bescheide für die neue Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 geplant ist. Das überraschende Ergebnis: Nur in der Bundeshauptstadt Berlin hat der Versand am 14. Oktober 2024 begonnen und soll Ende des Jahres abgeschlossen sein.
In fast allen anderen der 25 größten Städte wirst Du den Grundsteuerbescheid erst 2025 erhalten, wie Du hier gleich in der Tabelle im Detail sehen kannst. Beachte dabei die folgenden zwei Punkte:
Stadt | geplanter Versand |
Berlin | 14. Oktober bis Ende 2024 |
Hamburg | März 2025 |
München | 9. Januar 2025 |
Köln | 15. und 22. Januar 2025 |
Frankfurt am Main | ab 2. Januar 2025 |
Stuttgart | 6. bis 10. Januar 2025 |
Düsseldorf | Januar 2025 |
Leipzig | ab Mitte Januar |
Dortmund | 24. Januar 2025 |
Essen | 6. bis 10. Januar 2025 |
Bremen | 13. bis 17. Januar 2025 |
Dresden | 6. bis 10. Januar 2025 |
Hannover | 17. Januar 2025 |
Nürnberg | 9. Januar 2025 |
Duisburg | 27. Januar bis Mitte Februar 2025 |
Bochum | Januar 2025 |
Wuppertal | Ende Januar 2025 |
Bielefeld | 20. bis 24. Januar 2025 |
Bonn | 14. Januar 2025 |
Münster | Ende Januar 2025 |
Mannheim | Anfang bis Mitte Januar 2025 |
Karlsruhe | Ende Januar 2025 |
Augsburg | Dezember 2024 oder Januar 2025 |
Wiesbaden | Ende Januar 2025 |
Mönchengladbach | 8. bis 11. Januar 2025 |
Quelle: Finanztip-Abfrage in den Städten (Stand: 28. Oktober 2024)
In den anderen rund 11.000 Städten und Gemeinden ist es zumindest nicht unwahrscheinlich, dass die Bescheide auch eher erst im Jahr 2025 kommen. Doch eine verbindliche Auskunft können wir an dieser Stelle nicht geben. Du musst Du Dich also nicht fragen, ob vielleicht der Grundsteuerbescheid verloren gegangen ist – er kommt ganz sicher noch, wenngleich auch oft erst 2025.
Die ersten beiden Bescheide über Grundsteuerwert – oder in einigen Bundesländern Grundsteueräquivalenzbeträge – und Grundsteuermessbetrag wurden schon seit August 2022 vom Finanzamt zugestellt, in der Regel kommen sie in einem einzigen Brief.
Ausnahmen hier:
Das liegt an der Art der Berechnung der Grundsteuer und einer Aufgabenteilung von Finanzämtern und Kommunen. Letztere erhalten am Ende auch die Grundsteuer.
Wir erklären Dir nun zuerst den finalen Grundsteuerbescheid, den Du Ende 2024 oder Anfang 2025 bekommst. Anschließend geht es um die anderen Bescheide, die Du schon erhalten haben solltest.
Mit unserem Grundsteuer A bis Z hast Du alle wichtigen Begriffe zur Grundsteuer leicht erklärt auf einer Seite zum Ausdrucken.
Die gute Nachricht zuerst: Der finale Grundsteuerbescheid wird im Prinzip in allen Bundesländern gleich aussehen – das sieht bei den vorangegangenen Bescheiden ganz anders aus.
Zwar gibt es Anfang September 2024 noch keinen solchen Bescheid für die neue Grundsteuer ab 2025, allerdings dürften sich die Behörden am bisherigen Vorgehen orientieren. Deshalb sollten im Grundsteuerbescheid in Abschnitt 1 „Steuerfestsetzung“ vor allem die folgenden drei Zahlen stehen:
Du solltest zuerst überprüfen, ob der Grundsteuermessbetrag richtig ist, also ob diese Zahl mit der aus Deinem Bescheid über den Steuermessbetrag übereinstimmt. Tut sie das, kannst und brauchst Du nichts machen, denn der Bescheid über den Steuermessbetrag ist in der Regel längst bestandskräftig. Alle Informationen zum Grundsteuermessbetrag kannst Du im gleichnamigen Ratgeber nachlesen.
Kläre danach, ob der Hebesatz Deiner Stadt oder Gemeinde richtig ist. Schau entweder auf der Internetseite Deiner Kommune nach oder auf dem Land zum Beispiel im Gemeindejournal. Findest Du den aktuellen Hebesatz auf diesen Wegen nicht, frag bei Deiner Gemeinde- oder Stadtverwaltung nach. Welche Rolle diese Prozentzahl spielt und ob Deine Kommune diese nicht generell zu hoch angesetzt hat, erfährst Du im Ratgeber zum Hebesatz.
Schließlich solltest Du einmal nachrechnen:
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer pro Jahr
Ein Beispiel: Der Grundsteuermessbetrag beträgt 49,60 Euro. Der Hebesatz ist 410 Prozent. Bedenke, dass Du bei einer Prozentzahl noch durch 100 teilen musst. Du rechnest also 49,60 x 410/100 = 203,36 Euro. Die jährliche Grundsteuer ab 2025 beträgt in diesem Fall also 203,36 Euro.
Achtung: Nur wenn an dieser Stelle eine der drei Zahlen falsch ist, solltest Du über einen Widerspruch nachdenken. Das bedeutet:
Wie Du einen Widerspruch einlegst, erfährst Du im Ratgeber Einspruch Grundsteuer.
Nach der eigentlichen Festsetzung der jährlichen Grundsteuer folgten in den bisherigen Grundsteuerbescheiden Informationen zur Zahlweise. Auch das sollte sich bei der neuen Grundsteuer nicht ändern. Im Normalfall musst Du jeweils ein Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zahlen. (§ 28, Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG)).
Nehmen wir die Grundsteuer in Höhe von 203,36 Euro aus dem obigen Beispiel: Dann sind zu den Terminen 203,36/4, also jeweils 50,84 Euro fällig.
Achtung: Da Hamburg die Grundsteuerbescheide erst im März 2025 verschicken will, soll die erste Zahlung im Jahr 2025 erst am 30. April fällig sein, statt am 15. Februar. Danach läuft alles so weiter wie in den anderen 15 Ländern.
Hinweis: Wenn bei den vierteljährlichen Zahlungen eine „krumme Zahl“ wie 45,7525 Euro herauskommen sollte, können die Behörden in einem Quartal einen minimal anderen Betrag verlangen. Ist die jährliche Grundsteuer zum Beispiel 183,01 Euro, dürften an drei Terminen 45,75 Euro und beim letzten Termin 45,76 Euro fällig sein. Das ist kein Schreibfehler seitens der Stadt oder Gemeinde.
Mehr zur Berechnung der Grundsteuer findest Du im großen Ratgeber zur Grundsteuer.
Mit unserer Hilfe zum Grundsteuerbescheid verstehst Du den Bescheid richtig.
Das ist der erste Bescheid, den Du schon vor geraumer Zeit erhalten haben solltest. Zwar kannst Du in der Regel nichts mehr dagegen tun, weil die einmonatige Frist für einen Einspruch abgelaufen ist (§ 353, Abgabenordnung (AO)). Aber spätestens bei der nächsten Grundsteuererklärung werden Dir dieses und die folgenden Kapitel wieder gute Dienste leisten können.
Wir erklären Dir hier den Bescheid über den Grundsteuerwert in den elf Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell nutzen. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen sind im Bescheid auf mehreren Seiten viele Zahlen und komplizierte Begriffe zu lesen. Es ist nicht mal im Ansatz nachvollziehbar, wie das Finanzamt auf den Grundsteuerwert gekommen ist. Doch Bange machen gilt nicht: Wir erklären Dir, wie Du den Bescheid über den Grundsteuerwert in diesen elf Bundesländern richtig prüfst und wann Du Einspruch einlegen solltest.
Hinweise für die anderen fünf Bundesländer:
Nun die ausführliche Erklärung des Bescheids über den Grundsteuerwert in den elf Bundesländern im Bundesmodell:
In diesem ersten Abschnitt stehen die Grundstücksdaten und dann auch gleich das Endergebnis: der Grundsteuerwert. Das ist eine recht große Zahl in Euro, die meist deutlich höher ist als der frühere Einheitswert. Krieg keinen Schreck, im zweiten Bescheid ist die Grundsteuermesszahl dafür deutlich geringer. Hier solltest Du zur Sicherheit prüfen, ob die Daten zum Grundstück richtig sind.
Hier erfolgt die ausführliche Berechnung des Grundsteuerwerts, die sich in der Regel über zwei Seiten erstreckt. Kontrolliere zuerst, ob Deine eingegebenen Daten in der Grundsteuererklärung richtig im Bescheid stehen. Das sind der Bodenrichtwert, das Baujahr der Immobilie, die Anzahl der Garagen, die gesamte Wohn-/Nutzfläche sowie die Fläche des Grundstücks.
Stimmen diese Daten überein, bist Du fürs Erste auf der sicheren Seite. Willst Du aber auch die komplette Berechnung nachvollziehen, wird es richtig kompliziert. Wir geben Dir jetzt die Informationen, wie Du die einzelnen Begriffe und dazugehörigen Zahlen nach und nach recherchieren kannst.
Achtung: Lege Dir dazu unbedingt Deinen Bescheid über den Grundsteuerwert zum Vergleich bereit und gehe ihn Schritt für Schritt gemäß der folgenden Punkte durch.
Du siehst, das ist eine langwierige Rechnung. Wenn Du Dir diese Mühen gemacht hast und zu anderen Ergebnissen kommst, solltest Du Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert einlegen. Das solltest Du auch tun, wenn der Bodenrichtwert überhaupt nicht den Gegebenheiten Deines Grundstücks entspricht, die berechnete theoretische Nettokaltmiete nicht im Ansatz in der Realität zu erreichen ist oder wenn Dir etwas merkwürdig vorkommt.
Bayern, Hamburg und Niedersachsen schicken Dir keinen Bescheid über den Grundsteuerwert, sondern über die Grundsteueräquivalenzbeträge. Der Bescheid ist wesentlich leichter zu verstehen als der Bescheid über den Grundsteuerwert in anderen Bundesländern.
Wir zeigen Dir gleich, wie Du den Bescheid in Bayern richtig prüfst. Hamburg und Niedersachsen sind ähnlich, in Niedersachsen kommt nur noch ein Lagefaktor hinzu. Leg Dir jetzt zum Vergleich Deinen Bescheid über die Äuivalenzbeträge bereit.
Stimmt auch nur ein Wert nicht, solltest Du Einspruch gegen diesen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge einlegen.
Dieser Bescheid kommt in den meisten Bundesländern – außer Berlin, Bremen und Hamburg – gemeinsam mit dem zum Grundsteuerwert und ist vergleichsweise einfach. Hier wird lediglich der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert. Sie beträgt im Bundesmodell bei bebauten Grundstücken zu Wohnzwecken 0,031 Prozent – im Bescheid steht dann 0,31 v.T., also 0,31 von Tausend. Bei unbebauten Grundstücken sind es 0,034 Prozent. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, im Bescheid heißt er Steuermessbetrag.
Ausnahmen gibt es in Berlin, Bremen, Sachsen und dem Saarland. Die Steuermesszahl kann im Bundesmodell um 25 Prozent reduziert werden, wenn es sich um staatlich geförderten preiswerten Wohnraum handelt.
In Baden-Württemberg beträgt die Steuermesszahl 0,13 Prozent bei unbebauten Grundstücken und 0,091 Prozent bei bebauten Grundstücken.
In Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gibt es die Besonderheit, dass es eine Steuermesszahl für die Wohnfläche (meist 70 Prozent) und eine für die Fläche des Grundstücks und die Nutzfläche (100 Prozent) gibt. Diese werden mit den jeweiligen Grundsteueräquivalenzbeträgen multipliziert und ergeben zwei Messbeträge. Der Grundsteuermessbetrag ist dann die Summe aus den beiden Messbeträgen für die Wohnfläche und für den Grund und Boden.
Ausführlichere Informationen dazu findest Du im Ratgeber zum Grundsteuermessbetrag.
Du kannst gegen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag Einspruch einlegen, wenn der Grundsteuerwert oder die Steuermesszahl falsch ist – oder das Produkt aus beiden nicht richtig ist. Achte besonders darauf, ob die Steuermesszahl richtig reduziert wurde, wenn es sich um staatlich geförderten Wohnraum handelt.
In Hessen gibt es wie bereits erwähnt erstmal nur einen Bescheid. Gleich auf der ersten von drei Seiten steht das Endergebnis: der Grundsteuermessbetrag. Es folgen auf der ersten und zweiten Seite die Erläuterungen, auch über die Einspruchsmöglichkeit.
Auf Seite 3 findest Du die ausführliche Berechnung des Grundsteuermessbetrags.
Kommst Du zu anderen Ergebnissen oder sind Zahlen aus Deiner Grundsteuererklärung nicht richtig übernommen, leg Einspruch ein.