Einspruch Grundsteuerbescheid
So reagierst Du auf den Bescheid zur Grundsteuer

Finanztip-Experte für Steuern
Viele Grundstückbesitzer haben ihre Grundsteuererklärung schon abgegeben. Die anderen sollten das auch nach Ablauf der Frist (31. Januar 2023, in Bayern 30. April 2023) noch schnell machen. Mit der kostenlosen Ausfüllhilfe von Finanztip kannst Du immer noch, wenn auch verspätet, Deine Erklärung abgeben. Du kannst sie hier herunterladen:
Mit der Abgabe der Grundsteuererklärung ist die Arbeit für Dich aber noch nicht getan. Du erhältst in den meisten Bundesländern insgesamt drei Bescheide zur Grundsteuer. Insbesondere die ersten beiden solltest Du unbedingt gründlich prüfen, auch wenn da noch nicht drin steht, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst. Wir erklären Dir zuerst, wie das genau mit einem Einspruch funktioniert. Danach zeigen wir Dir, wie Du die verschiedenen Bescheide zur Grundsteuer verstehen kannst und wann Du Einspruch einlegen solltest.
Beachte generell die Frist von einem Monat für den Einspruch oder Widerspruch (beim Grundsteuerbescheid). Die Frist beginnt drei Tage nach dem Datum auf dem Bescheid. Fällt dieser Tag auf Sonnabend, Sonntag oder einen Feiertag, verlängert sich der Fristbeginn auf den nächsten Werktag. Das gleiche gilt auch für das Fristende.
Beispiel: Kerstins Bescheid trägt das Datum 15. September 2022. Die Frist würde deshalb eigentlich am 18. September beginnen. Da das ein Sonntag ist, beginnt die Frist erst am Montag, 19. September. Ihr Einspruch muss deshalb am 19. Oktober 2022 bei dem Finanzamt sein, das den Bescheid geschickt hatte.
Für den Einspruch reicht ein formloses Schreiben. Darin sollten Dein Name (gegebenenfalls auch die Namen Deiner Miteigentümer) und Deine Adresse stehen, zudem das Aktenzeichen oder die Steuernummer. Diese stehen ganz oben auf dem Bescheid.
Schreibe genau, wogegen Du Einspruch erheben willst, also etwa „Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert vom …“. Teile dem Finanzamt dann mit, warum Du Einspruch erhebst, und benenne den Grund oder die Gründe. Schicke das Schreiben per Post an das zuständige Finanzamt oder wirf es in den Briefkasten im Finanzamt. Nutze dazu am besten unseren Musterbrief zum Einspruch, das Du am Ende dieses Kapitels herunterladen kannst.
Fehlt Dir die Zeit für eine genaue Prüfung, kannst Du den Einspruch auch ohne Begründung innerhalb der Frist abschicken. Im Regelfall wird Dich das Finanzamt dann auffordern, den Einspruch innerhalb einer vorgegebenen Frist zu begründen. Das passiert auch, wenn Du im Einspruch als Grund verfassungsrechtliche Bedenken angibst. In diesen Fällen gewinnst Du auf jeden Fall schon mal Zeit für eine genauere Prüfung.
In allen Fällen gilt, dass ein Einspruch für Dich kostenlos ist. Entweder korrigiert das Finanzamt den Bescheid, vielleicht auch nur teilweise. Oder es weist den Einspruch zurück. In diesem Fall hilft dann nur noch die Klage vor einem Finanzgericht, für die Du auf jeden Fall professionelle Hilfe hinzuziehen solltest. Wende Dich zum Beispiel an den Bund der Steuerzahler, der in Deinem Fall möglicherweise Chancen für eine Musterklage sieht.
Es gibt einige Experten, die das tatsächlich empfehlen. Dazu gehört zum Beispiel der Verfassungsrechtler Professor Gregor Kirchhof. Er hatte in einem Focus-Interview schon im Dezember 2022 dazu geraten, in allen Bundesländern außer Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Einspruch einzulegen. Das meint also Baden-Württemberg und die elf Länder, die das Bundesmodell nutzen .
Allerdings dürfte das Finanzamt den Einspruch schnell ablehnen, egal, wie gründlich die Verfassungswidrigkeit begründet ist. Danach bliebe in diesem Fall nur der teure Gang zum Finanzgericht.
Deshalb sagen auch sehr viele Sachkundige, dass ein Einspruch nur eingelegt werden sollte, wenn es tatsächlich einen offensichtlichen Grund dafür gibt. Dazu gehört der Präsident der Bundessteuerberaterkammer, Hartmut Schwab. Nach seiner Meinung könnten sich die allermeisten Bürger einen Einspruch sparen. „Ich verspreche mir davon gar nichts, außer Papierkrieg“, sagte er in der Tageszeitung Welt. Schwab betonte aber auch, dass bei erkannten Fehlern unbedingt Einspruch gelegt werden sollte. Er ist zudem der Meinung, dass das Bundesverfassungsgericht selbst bei bei Zweifeln keine Rückabwicklung der bis dahin geleisteten Steuerzahlungen verlangen dürfte.
In diesem Bundesland sieht die Lage seit Dezember 2022 schon anders aus. Denn der Bund der Steuerzahler und mehrere Verbände haben gemeinsam mit Eigentümern die ersten beiden Klagen gegen einen Bescheid über den Grundsteuerwert in Baden-Württemberg eingereicht. Mit den Musterklagen sollen grundsätzliche Fragestellungen zur Verfassungsmäßigkeit des neuen Landesgrundsteuergesetzes geklärt werden, heißt es in einer Pressemitteilung vom 8. Dezember 2022. In einer zweiten Pressemitteilung vom 19. Januar 2023 wird vor allem auf die Ungenauigkeit des Bodenrichtwerts abgehoben. Hintergrund ist unter anderem, dass es in Baden-Württemberg bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts keine Rolle spielt, ob auf gleich großen Grundstücken eine Villa, ein kleines Einfamilienhaus oder ein fünfstöckiges Mehrfamilienhaus steht. In allen Fällen ist der Grundsteuerwert gleich. Die Klagen sind unter den Aktenzeichen 8 K 2368/22 und 8 K 2491/22 beim Finanzgericht Baden-Württemberg anhängig.
Die Verbände fordern die Finanzverwaltung dringend auf, umgehend alle Grundsteuerwertbescheide nur noch vorläufig zu erlassen. Einspruchsverfahren sollten bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Musterklagen ruhen.
Betroffenen raten die Verbände in Baden-Württemberg mit Hinweis auf die Verfassungswidrigkeit Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert einzulegen, sich auf die beiden laufenden Verfahren mit den Aktenzeichen zu berufen und das Ruhen des Verfahrens zu beantragen. Finanztip schließt sich dieser Empfehlung für Baden-Württemberg an. Wenn Du unser Musterschreiben verwendest, ergänze dieses mit den eben genannten Angaben (Aktenzeichen, Ruhen des Verfahrens).
„Das Bundesmodell ist verfassungswidrig!“ Das ist das Ergebnis eines Rechtsgutachtens des Verfassungsrechtlers Professor Gregor Kirchhof, heißt es am 18. April 2023 in einer Pressemitteilung des Bundes der Steuerzahler und des Verbands Haus & Grund Deutschland. Diese hatten das Gutachten beauftragt und sehen es als Basis für bald folgende Musterprozesse. Geplant seien diese in Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen und in Nordrhein-Westfalen (dort gleich zwei).
Kirchhof sieht an mehreren Stellen Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform. Die wichtigsten Punkte sind:
Bodenrichtwerte sind nicht vergleichbar,
Pauschalierungen wie die Nettokaltmiete verstoßen gegen das Grundgesetz,
individuelle Umstände werden nicht berücksichtigt und
die Steuerlast steht noch gar nicht fest.
Der Bund der Steuerzahler und der Verband Haus & Grund plädieren dafür, dass sich die betroffenen elf Bundesländer für ein Grundsteuersystem der Länder Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen entscheiden sollten. Die notwendigen Daten seien vorhanden und der Vollzug weitgehend vorbereitet.
Wenn Deine Immobilie oder Dein Grundstück in einem der eben genannten fünf Bundesländern liegt - und Du über einen Einspruch nachdenkst: Beziehe Dich dann auf die Musterklagen und beantrage wie in Baden-Württemberg das Ruhen des Verfahrens.
An dieser Stelle sollte aber nicht unerwähnt bleiben, dass die Bemühungen, Vorschläge und Klagen der Verbände ausdrücklich nicht automatisch bedeuten, dass Du mit einem Einspruch persönlich davon profitierst. Es ist erstens sehr unwahrscheinlich, dass sich bis 2025 an der rechtlichen Lage etwas ändert, weshalb die neue Grundsteuer ab 2025 fällig werden dürfte. Zweitens bedeutet eine Klage nicht, dass diese auch erfolgreich ist. Und drittens: Selbst wenn in ein paar Jahren das Bundesverfassungsgericht sagt, dass das Bundesmodell und die Regelungen in Baden-Württemberg grundgestzwidrig sind, ist es eher unwahrscheinlich, dass es rückwirkend Abänderungen geben wird. Es sei daran erinnert, dass das höchste Gericht 2019 festgestellt hatte, dass die Grundsteuer mindestens seit 2002 verfassungswidrig ist, aber trotzdem alles bis zum Jahr 2025 so bleibt wie bisher.
Finanztip hat Anfang Februar 2023 die Finanzbehörden in allen 16 Bundesländern gefragt, wie viele Grundsteuererklärungen schon bearbeitet wurden und wie viele Einsprüche es gab. Ergebnis: Rund neun Millionen der abzugebenden Erklärungen und damit etwa ein Viertel wurden bis dahin bearbeitet und entsprechende Bescheide zu Grundsteuerwert oder Äquivalenzbeträgen sowie Grundsteuermessbetrag versendet.
Zudem gab es Anfang Februar schon rund 350.000 Einsprüche, obwohl mit Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen große Flächenländer keine Angaben dazu machten. Rechnet man das hoch, dürften auf die Finanzämter 1,5 Millionen Einsprüche zukommen.
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Für viele war schon eine große Herausforderung, die Grundsteuererklärung überhaupt nur auszufüllen. Doch die nächsten schwierigen Aufgaben stehen schon bereit. Denn Du bekommst in den meisten Bundesländern insgesamt drei Bescheide zur Grundsteuer:
Ausnahmen:
Die gute Nachricht: Den Grundsteuerbescheid anfordern musst Du in allen Bundesländern schon mal nicht. Alle Bescheide kommen per Post zu Dir, nachdem Du Deine Grundsteuererklärung gemacht hast.
Wichtig: Erst im letzten Bescheid, dem eigentlichen Grundsteuerbescheid, erfährst Du 2024, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst. Die ersten beiden Bescheide sind dafür aber die Grundlage.
Die ersten beiden Bescheide über Grundsteuerwert (oder in einigen Bundesländern Grundsteueräquivalenzbeträge) und Grundsteuermessbetrag werden schon seit August 2022 vom Finanzamt zugestellt, in der Regel kommen sie in einem einzigen Brief.
Ausnahmen:
Du musst Dich an dieser Stelle nicht fragen, ob der eigentliche Grundsteuerbescheid verloren gegangen ist. Denn dieser wird aller Voraussicht nach erst im zweiten Halbjahr 2024 in Deinem Briefkasten liegen.
Wir erklären hier den Bescheid über den Grundsteuerwert in den elf Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell nutzen. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen sind im Bescheid auf mehreren Seiten viele Zahlen und komplizierte Begriffe zu lesen. Es ist nicht mal im Ansatz nachvollziehbar, wie das Finanzamt auf den Grundsteuerwert gekommen ist. Doch Bange machen gilt nicht: Wir erklären Dir, wie Du den Bescheid über den Grundsteuerwert in diesen elf Bundesländern richtig prüfst und wann Du Einspruch einlegen solltest.
Hinweise für die anderen fünf Bundesländer:
Nun die ausführliche Erklärung des Bescheids über den Grundsteuerwert in den elf Bundesländern im Bundesmodell:
In diesem ersten Abschnitt stehen die Grundstücksdaten und dann auch gleich das Endergebnis: der Grundsteuerwert. Das ist eine recht große Zahl in Euro, in der Regel deutlich höher als der frühere Einheitswert. Das ist aber prinzipiell in Ordnung, weil im zweiten Bescheid die Grundsteuermesszahl wiederum deutlich geringer ist. Hier solltest Du zur Sicherheit prüfen, ob die Daten zum Grundstück stimmen.
Hier erfolgt die ausführliche Berechnung des Grundsteuerwerts, die sich in der Regel über zwei Seiten erstreckt. Kontrolliere zuerst, ob Deine eingegebenen Daten in der Grundsteuererklärung richtig im Bescheid stehen. Das sind der Bodenrichtwert, das Baujahr der Immobilie, die Anzahl der Garagen, die gesamte Wohn-/Nutzfläche sowie die Fläche des Grundstücks.
Stimmen diese Daten überein, bist Du fürs Erste auf der sicheren Seite. Willst Du aber auch die komplette Berechnung nachvollziehen, wird es richtig kompliziert. Wir geben Dir jetzt die Informationen, wie Du die einzelnen Begriffe und dazugehörigen Zahlen nach und nach recherchieren kannst.
Achtung: Lege Dir dazu unbedingt Deinen Bescheid über den Grundsteuerwert zum Vergleich bereit und gehe ihn Schritt für Schritt gemäß der folgenden Punkte durch.
Du siehst, das ist eine langwierige Rechnung. Wenn Du Dir diese Mühen gemacht hast und zu anderen Ergebnissen kommst, solltest Du Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert einlegen.
Das solltest Du auch tun, wenn der Bodenrichtwert nicht den Gegebenheiten Deines Grundstücks entspricht oder wenn Dir etwas merkwürdig vorkommt.
Bayern, Hamburg und Niedersachsen schicken Dir keinen Bescheid über den Grundsteuerwert, sondern über die Grundsteueräquivalenzbeträge. Der Bescheid ist wesentlich leichter zu verstehen als der Bescheid über den Grundsteuerwert in anderen Bundesländern.
Wir zeigen Dir gleich, wie Du den Bescheid in Bayern richtig prüfst. Hamburg und Niedersachsen sind ähnlich, in Niedersachsen kommt nur noch ein Lagefaktor hinzu.
Lege Dir jetzt zum Vergleich Deinen Bescheid über die Äuivalenzbeträge bereit.
Stimmt auch nur ein Wert nicht, solltest Du Einspruch gegen diesen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge einlegen.
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Dieser Bescheid kommt in den meisten Bundesländern (außer Berlin und Habmurg) gemeinsam mit dem zum Grundsteuerwert und ist vergleichsweise einfach. Hier wird lediglich der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert. Sie beträgt im Bundesmodell bei bebauten Grundstücken zu Wohnzwecken 0,031 Prozent – im Bescheid steht dann 0,31 v.T., also 0,31 von Tausend. Bei unbebauten Grundstücken sind es 0,034 Prozent. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, im Bescheid heißt er Steuermessbetrag.
Ausnahmen im Bundesmodell sind Sachsen, wo es 0,036 Prozent sind (bebaut zu Wohnzwecken und unbebaut) sowie das Saarland, wo für bebaute Grundstücke zu Wohnzwecken 0,034 Prozent und für unbebaute Grundstücke 0,064 Prozent als Steuermesszahl zum Tragen kommt. Die Steuermesszahl kann im Bundesmodell um 25 Prozent reduziert werden, wenn es sich um staatlich geförderten preiswerten Wohnraum handelt.
In Baden-Württemberg beträgt die Steuermesszahl 0,13 Prozent bei unbebauten Grundstücken und 0,091 Prozent bei bebauten Grundstücken.
In Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gibt es die Besonderheit, dass es eine Steuermesszahl für die Wohnfläche (meist 70 Prozent) und eine für die Fläche des Grundstücks und die Nutzfläche (100 Prozent) gibt. Diese werden mit den jeweiligen Grundsteueräquivalenzbeträgen multipliziert und ergeben zwei Messbeträge. Der Grundsteuermessbetrag ist dann die Summe aus den beiden Messbeträgen für die Wohnfläche und für den Grund und Boden.
In Berlin und Hamburg erhältst du zuerst nur den Bescheid zum Grundsteuerwert, der zum Grundsteuermessbetrag folgt erst 2024. Erst dann wird die Grundsteuermesszahl festgelegt.
Du kannst gegen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag Einspruch einlegen, wenn der Grundsteuerwert oder die Steuermesszahl falsch ist – oder das Produkt aus beiden nicht richtig ist. Achte besonders darauf, ob die Steuermesszahl richtig reduziert wurde, wenn es sich um staatlich geförderten Wohnraum handelt.
In Hessen gibt es wie bereits erwähnt erstmal nur einen Bescheid. Gleich auf der ersten von drei Seiten steht das Endergebnis: der Grundsteuermessbetrag. Es folgen auf der ersten und zweiten Seite die Erläuterungen, auch über die Einspruchsmöglichkeit.
Auf Seite 3 findest Du die ausführliche Berechnung des Grundsteuermessbetrags.
Kommst Du zu anderen Ergebnissen oder sind Zahlen aus Deiner Grundsteuererklärung nicht richtig übernommen, lege Einspruch ein.
Der endgültige Bescheid dürfte – wie gesagt – erst in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 bei Dir ankommen. Erst in diesem Grundsteuerbescheid erfährst Du, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst.
Du solltest überprüfen, ob Grundsteuerwert (oder Grundsteueräquivalenzbeträge), Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag richtig sind, also ob diese Zahlen mit denen aus Deinen beiden ersten Bescheiden übereinstimmen. Kläre auch, ob der Hebesatz der Kommune richtig ist. Schließlich solltest Du einmal nachrechnen:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann mit dem Hebesatz multipliziert.
Beispiel: Grundsteuerwert: 160.000 Euro, Steuermesszahl: 0,031 Prozent (im Bescheid steht 0,31 v. T.), Hebesatz 410 Prozent.
Du rechnest zuerst: 160.000 Euro x 0,031 /100 = 49,60 Euro. Das ist der Steuermessbetrag. Danach rechnest Du: 49,60 Euro x 410/100 = 203,36 Euro. Die jährliche Grundsteuer ab 2025 beträgt in diesem Fall also 203,36 Euro. Im Normalfall ist diese dann vierteljährlich zu zahlen. Also 50,84 Euro jeweils am 15. Februar, Mai, August und November.
Mehr zur Berechnung der Grundsteuer findest Du im Ratgeber zur Grundsteuer.
Wichtig: Hat die Kommune den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag richtig vom Finanzamt übernommen, hast Du keine Chance, diese Zahlen anzufechten. Dazu wäre nur Gelegenheit beim ersten und/oder zweiten Bescheid gewesen. Deine Möglichkeiten für einen Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid sind also sehr klein. Er darf sich ausdrücklich nicht gegen die sogenannte Bemessungsgrundlage richten, also die Zahlen, die das Finanzamt ermittelt hat.
Wie bereits weiter oben beschrieben, sind die Chancen bei einem Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid sehr gering. Wenn Du es trotzdem versuchst, solltest Du auch hier Deinen Namen, Deine Adresse und das Aktenzeichen oder die Steuernummer aufschreiben. Begründe Deinen Widerspruch so ausführlich wie möglich.
Bedenke dabei, dass dieser Widerspruch nicht generell kostenlos ist. Nur wenn Du Recht bekommst, zahlst Du nichts, im anderen Fall wird Dir eine Gebühr auferlegt.
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