Grundsteuerbescheid

So reagierst Du auf den Bescheid zur Grundsteuer

Jörg Leine
Finanztip-Experte für Steuern

Das Wichtigste in Kürze

  • Du erhältst nach Abgabe der Grund­steu­er­er­klä­rung in den meisten Bundesländern drei Bescheide zur Grundsteuer.
  • Zuerst kommen vom Finanzamt die Bescheide über den Grundsteuerwert (fast überall) und über den Grundsteuermessbetrag (überall), in der Regel in einem einzigen Brief.
  • Der eigentliche Grundsteuerbescheid mit Zahlungsaufforderung von Deiner Gemeinde oder Stadt wird voraussichtlich erst 2024 in Deinem Briefkasten liegen.

So gehst Du vor

  • Überprüfe die ersten beiden Bescheide zur Grundsteuer gründlich auf Fehler.
  • Lege gegebenenfalls Einspruch ein. Dafür hast Du nur einen Monat Zeit. Machst Du nichts oder zu spät, werden diese Bescheide bestandskräftig. Nutze für Deinen Einspruch unser Mus­ter­schrei­ben.
  • Du kannst zwar auch gegen den eigentlichen Grundsteuerbescheid vorgehen und 2024 Widerspruch einlegen. Allerdings sind Deine Chancen sehr gering.

Einspruch-Musterschreiben

Viele Grundstückbesitzer haben ihre Grund­steu­er­er­klä­rung schon abgegeben. Die anderen müssen das nach der Verlängerung der Frist bis zum 31. Januar 2023 tun. Dafür ist die kostenlose Ausfüllhilfe von Finanztip eine sehr gute Unterstützung. Du kannst sie hier herunterladen:

Zur Grundsteuer-Ausfüllhilfe

Mit der Abgabe der Grund­steu­er­er­klä­rung ist die Arbeit für Dich aber noch nicht getan. Du erhältst in den meisten Bundesländern insgesamt drei Bescheide zur Grundsteuer. Diese solltest Du unbedingt gründlich prüfen – und im Zweifel Einspruch einlegen. Erst im letzten Bescheid erfährst Du, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst.

Das sind die drei Bescheide zur Grundsteuer

Für viele war schon eine große Herausforderung, die Grund­steu­er­er­klä­rung überhaupt nur auszufüllen. Doch die nächsten schwierigen Aufgaben stehen schon bereit. Denn Du bekommst in den meisten Bundesländern insgesamt drei Bescheide zur Grundsteuer:

  1. Bescheid über den Grundsteuerwert – kommt vom Finanzamt
  2. Bescheid über den Grundsteuermessbetrag – kommt vom Finanzamt
  3. Grundsteuerbescheid – kommt von Deiner Gemeinde oder Stadt

Ausnahmen: In Hessen gibt es keinen separaten Bescheid über den Grundsteuerwert. Dort erhältst Du also nur zwei Bescheide: den über den Grundsteuermessbetrag und den eigentlichen Grundsteuerbescheid.
Auch in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg und Niedersachsen kann es Abweichungen geben. Dort ist oft auch von einem Grundsteueräquivalenzbetrag die Rede.

Die gute Nachricht in allen Bundesländern zuerst: Den Grundsteuerbescheid anfordern musst Du schon mal nicht. Alle Bescheide kommen per Post zu Dir, nachdem Du Deine Grund­steu­er­er­klä­rung gemacht hast.

Wichtig: Erst im letzten Bescheid erfährst Du, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst. Die ersten Bescheide sind aber die Grundlage für den endgültigen Grundsteuerbescheid.

Grundsteuerbescheid: Wann kommt er?

Die ersten beiden Bescheide über Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag werden schon seit August 2022 vom Finanzamt zugestellt, in der Regel kommen sie in einem einzigen Brief.

Du musst Dich an dieser Stelle nicht fragen, ob der eigentliche Grundsteuerbescheid verloren gegangen ist. Denn dieser wird aller Voraussicht nach erst im zweiten Halbjahr 2024 in Deinem Briefkasten liegen.

Warum dauert das so lange?

Das liegt an der Art der Berechnung der Grundsteuer und einer Aufgabenteilung von Finanzämtern und Kommunen. Letztere erhalten am Ende auch die Grundsteuer.

  • Die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer wird meist wie folgt berechnet:
    Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz.
    Der Hebesatz ist dabei lediglich ein Faktor, den die jeweilige Kommune für sich in eigener Verantwortung festlegt.
  • Die Finanzämter berechnen aus Deinen Angaben in Deiner Grund­steu­er­er­klä­rung zuerst den Grundsteuerwert. Diese Zahl wird mit der Steuermesszahl multipliziert, was den Grundsteuermessbetrag ergibt.
  • Diese Zahlen erhältst nicht nur Du, sondern auch die Verwaltung der Stadt oder Gemeinde, in der Dein Grundstück liegt. Das kann dauern.
  • Die Stadt oder Gemeinde kann wiederum erst den Hebesatz festlegen, wenn die Zahlen von allen Grundstücksbesitzern vorliegen. Die Kommune soll darauf achten, dass die neue Grundsteuer aufkommensneutral ist. Das heißt, sie kann die Grundsteuer nicht beliebig erhöhen, sondern darf insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vor der Grundsteuerreform.

Bescheid über den Grundsteuerwert prüfen

Wir erklären hier den Bescheid zum Grundsteuerwert in den elf Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell nutzen. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen sind im Bescheid auf mehreren Seiten viele Zahlen und komplizierte Begriffe zu lesen. Es ist nicht mal im Ansatz nachvollziehbar, wie das Finanzamt auf den Grundsteuerwert gekommen ist. Doch Bange machen gilt nicht: Wir erklären Dir, wie Du den Bescheid über den Grundsteuerwertin diesen elf Bundesländern richtig prüfst und wann Du Einspruch einlegen solltest.

Hinweis: Die Bescheide in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg und Niedersachsen sind relativ einfach. Hessen hat keinen separaten Bescheid  über den Grundsteuerwert, die komplette Berechnung findet sich in diesem Bundesland im Bescheid zum Grundsteuermessbetrag. Wie Du diesen dort richtig prüfst, erfährst Du ausführlich im nächsten Kapitel

Abschnitt A: kurz und bündig

In diesem ersten Abschnitt stehen die Grundstücksdaten und dann auch gleich das Endergebnis: der Grundsteuerwert. Das ist eine recht große Zahl in Euro, in der Regel deutlich höher als der frühere Einheitswert. Das ist aber prinzipiell in Ordnung, weil im zweiten Bescheid die Grundsteuermesszahl wiederum deutlich geringer ist. Hier solltest Du zur Sicherheit prüfen, ob die Daten zum Grundstück stimmen.

Abschnitt B: Das Kernstück des Bescheids

Hier erfolgt die ausführliche Berechnung des Grundsteuerwerts, die sich in der Regel über zwei Seiten erstreckt. Kontrolliere zuerst, ob Deine eingegebenen Daten in der Grund­steu­er­er­klä­rung richtig im Bescheid stehen. Das sind der Bodenrichtwert, das Baujahr der Immobilie, die Anzahl der Garagen, die gesamte Wohn-/Nutzfläche sowie die Fläche des Grundstücks.

Stimmen diese Daten überein, bist Du fürs Erste auf der sicheren Seite. Willst Du aber auch die komplette Berechnung nachvollziehen, wird es richtig kompliziert. Wir geben Dir jetzt die Informationen, wie Du die einzelnen Begriffe und dazugehörigen Zahlen nach und nach recherchieren kannst.

  • Liegenschaftszinssatz für das Grundstück: Der hängt zuerst von der Art des Eigentums ab und unter Umständen auch vom Bodenrichtwert. Wie hoch dieser Zinssatz bei Dir ist, kannst Du in Paragraf 256 Bewertungsgesetz finden.
  • Restnutzungsdauer des Gebäudes: Das ist die Differenz aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (in der Regel 80 Jahre, nachzulesen unter Anlage 38 Bewertungsgesetz) und dem Alter des Gebäudes (2022 minus Baujahr), mindestens aber 24 Jahre. Es spielt also keine Rolle, ob Dein Gebäude zum Beispiel im 19. Jahrhundert oder 1960 gebaut wurde. In beiden Fällen landest Du bei der minimalen Zahl von 24 Jahren Restnutzungsdauer. Hast Du aber zum Beispiel 1988 gebaut, beträgt sie 80 minus 34, also 46 Jahre.
  • Rohertrag: An dieser Stelle wird es leider noch komplizierter. Hier brauchst Du zuerst die Nettokaltmiete. Das ist nicht etwa die Miete, die Du bei Vermietung Deiner Eigentumswohnung bekommst, sondern eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die im Schnitt zu zahlen wäre. Sie ist abzulesen in der Tabelle in Anlage 39 Bewertungsgesetz. Unter Punkt II findest Du dort auch die Prozente der Mietniveaustufen, von -20 Prozent bei Stufe 1 bis +40 Prozent bei Stufe 7. Welche Mietniveaustufe Du hast, steht in dieser sehr langen Tabelle. Daraus ergibt sich die angepasste monatliche Nettokaltmiete. Mit zwölf multiplizieren ergibt den Rohertrag für die Wohnung.
  • Garagenstellplätze: Pro Garage sind es 35 Euro im Monat, darauf wendest Du wieder die Mietniveaustufe von eben an. Erneut mit zwölf multiplizieren und Du hast den Rohertrag für die Garagen. Die beiden Roherträge für die Wohnung und die Garagen ergeben zusammen den Rohertrag für das Grundstück.
  • Reinertrag des Grundstücks: Der ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Diese Prozentzahl findest Du in Anlage 40 Bewertungsgesetz.
  • Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks: Hier wird der eben ermittelte Reinertrag des Grundstücks mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Welcher Wert für Dich zutrifft, steht in der Tabelle in Anlage 37 Bewertungsgesetz.
  • Umrechnungskoeffizient: Der wird in Abhängigkeit der Größe des Grundstücks berechnet. Zu finden in Anlage 36 Bewertungsgesetz.
  • Abzinsungsfaktor: Noch ein Faktor, den Du in der Tabelle in Anlage 41 Bewertungsgesetz ablesen kannst.
  • abgezinster Bodenwert: Der wird wie folgt berechnet: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Abzinsungsfaktor. Ohne den Abzinsungsfaktor ergibt sich der Bodenwert vor Abzinsung, der später noch eine Rolle spielt.
  • Ermittlung des Grundsteuerwerts: Das ist die Summe aus dem kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks und dem abgezinsten Bodenwert.
  • Prüfung des Mindestwerts: Nun wird nur noch kontrolliert, ob 75 Prozent des Bodenwerts vor Abzinsung vielleicht doch mehr sind als der eben berechnete Grundsteuerwert. Wenn das so sein sollte, dann ist dieser Wert der Grundsteuerwert.

Du siehst, das ist eine langwierige Rechnung. Wenn Du Dir diese Mühen gemacht hast und zu anderen Ergebnissen kommst, solltest Du Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert einlegen.

Einspruch solltest Du auch einlegen, wenn der Bodenrichtwert sich auf die Gesamtfläche des Grundstücks bezieht und dieses auch Teile hat, die gar nicht als Bauland nutzbar sind.

Bescheid über den Grundsteuermessbetrag

Dieser Bescheid kommt in der Regel gemeinsam mit dem zum Grundsteuerwert und ist vergleichsweise einfach. Hier wird lediglich der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert. Sie beträgt im Bundesmodell bei bebauten Grundstücken zu Wohnzwecken 0,031 Prozent – im Bescheid steht dann 0,31 v.T., also 0,31 von Tausend. Bei unbebauten Grundstücken sind es 0,034 Prozent. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, im Bescheid heißt er Steuermessbetrag.

Ausnahmen im Bundesmodell sind Sachsen, wo es 0,036 Prozent sind (bebaut zu Wohnzwecken und unbebaut) sowie das Saarland, wo für bebaute Grundstücke zu Wohnzwecken 0,034 Prozent und für unbebaute Grundstücke 0,064 Prozent als Steuermesszahl zum Tragen kommt. Die Steuermesszahl kann im Bundesmodell um 25 Prozent reduziert werden, wenn es sich um staatlich geförderten preiswerten Wohnraum handelt. In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen sind es andere Werte. 

Du kannst gegen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag Einspruch einlegen, wenn der Grundsteuerwert oder die Steuermesszahl falsch ist – oder das Produkt aus beiden nicht richtig ist. Achte besonders darauf, ob die Steuermesszahl richtig reduziert wurde, wenn es sich um staatlich geförderten Wohnraum handelt.

Hessen: Prüfung des Bescheids über den Grundsteuermessbetrag 

Gleich auf der ersten von drei Seiten steht das Endergebnis: der Grundsteuermessbetrag. Es folgen auf der ersten und zweiten Seite die Erläuterungen, auch über die Einspruchsmöglichkeit. 

Auf Seite 3 findest Du die ausführliche Berechnung des Grundsteuermessbetrags.

  • Ermittlung der Fläche Grund und Boden: Hier findest Du zuerst Deine Grundstücksdaten. Schau nach, ob diese richtig sind, insbesondere die Grundstücksfläche. Du siehst hier auch den Bodenrichtwert (BRW). Ob dieser richtig ist, kannst Du im Geoportal Hessen nachprüfen. Gib dort einfach die Adresse Deines Grundstücks ein und lies den Bodenrichtwert auf der Karte ab. Bei einer Eigentumswohnung ist auch angegeben, wie hoch Dein Anteil am Flurstück ist. Rechne auch hier nach.
  • Ermittlung des Faktors: Hier geht es um die Berechnung des Faktors. Dazu wird zuerst Dein persönlicher Bodenrichtwert (BRW) durch den durchschnittlichen BRW in Deiner Gemeinde oder Stadt geteilt. Das ganze wird "hoch 0,3" gerechnet. Den durchschnittlichen BRW kannst Du in dieser Liste ablesen.
    Beispiel in Frankfurt am Main: Dein BRW beträgt 1.200 Euro. Der durchschnittliche BRW beträgt 1.873 Euro. Du rechnest: (1.200/1.873)0,3 = 0,8749. 
    Das Ergebnis wird auf zwei Stellen nach dem Komma abgerundet, also beträgt der Faktor im Beispiel 0,87.
  • Ermittlung der Wohn- und Nutzungsfläche: Hier steht Deine Wohnfläche, überprüfe, ob das der richtige Wert ist. Es folgt im nächsten Punkt die Wohnfläche aller Gebäude/-teile. Auch hier prüfen, ob dort die richtigen Zahlen stehen.
  • Ermittlung Flächenbetrag Grund und Boden: Hier wird die Fläche Deines Grundstücks (oder Deines Anteils davon) mit dem sogenannten Ansatz in Höhe von 0,04 multipliziert. Das Ergebnis ist der Flächenbetrag, der mit der Steuermesszahl 100 % multipliziert wird und das Produkt ergibt.
    Beispiel: Die Fläche des Grundstücks beträgt 500 Quadratmeter. Du rechnest: 500 x 0,04 = 20 Euro. Das ist der Flächenbetrag. Mal 100 Prozent ergibt als Produkt 20 Euro. 
  • Ermittlung Flächenbetrag Wohnfläche: Das funktioniert so ähnlich wie eben. Du multiplizierst die Wohnfläche mit dem Ansatz in Höhe von 0,50 und erhältst so den Flächenbetrag. Den multiplizierst Du mit der Steuermesszahl 70 % und erhältst wiederum das Produkt.
    Beispiel: 100 Quadratmeter Wohnfläche mal 0,50 ergibt einen Flächenbetrag von 50 Euro. Davon 70 Prozent sind als Produkt 35 Euro.
  • Ermittlung Steuermessbetrag: Hier werden die beiden Produkte addiert und abschließend mit dem oben ermittelten Faktor multipliziert.
    Beispiel: Die Produkte sind 20 und 35 Euro, der Faktor beträgt 0,87. Du rechnest: (20 + 35) x 0,87 = 47,85. Das Ergebnis wird dann noch auf volle Euro abgerundet. Der Steuermessbetrag beträgt also im Beispiel 47 Euro. 

Kommst Du zu anderen Ergebnissen oder sind Zahlen aus Deiner Grund­steu­er­er­klä­rung nicht richtig übernommen, lege Einspruch ein.

So prüfst Du den Grundsteuerbescheid

Der endgültige Bescheid dürfte – wie gesagt – erst in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 bei Dir ankommen. Erst in diesem Grundsteuerbescheid erfährst Du, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst.

Du solltest überprüfen, ob Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Grundsteuermessbetrag richtig sind, also ob diese Zahlen mit denen aus Deinen beiden ersten Bescheiden übereinstimmen. Kläre auch, ob der Hebesatz der Kommune richtig ist. Schließlich solltest Du einmal nachrechnen:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann mit dem Hebesatz multipliziert.

Beispiel: Grundsteuerwert: 160.000 Euro, Steuermesszahl: 0,031 Prozent (im Bescheid steht 0,31 v. T.), Hebesatz 410 Prozent.

Du rechnest zuerst: 160.000 Euro x 0,031 /100 = 49,60 Euro. Das ist der Steuermessbetrag. Danach rechnest Du: 49,60 Euro x 410/100 = 203,36 Euro. Die jährliche Grundsteuer ab 2025 beträgt in diesem Fall also 203,36 Euro. Im Normalfall ist diese dann vierteljährlich zu zahlen. Also 50,84 Euro jeweils am 15. Februar, Mai, August und November.

Mehr zur Berechnung der Grundsteuer findest Du im Ratgeber zur Grundsteuer.

Wichtig: Hat die Kommune den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag richtig vom Finanzamt übernommen, hast Du keine Chance, diese Zahlen anzufechten. Dazu wäre nur Gelegenheit beim ersten und/oder zweiten Bescheid gewesen. Deine Möglichkeiten für einen Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid sind also sehr klein. Er darf sich ausdrücklich nicht gegen die sogenannte Bemessungsgrundlage richten, also die Zahlen, die das Finanzamt ermittelt hat.

Wann und wie legst Du Einspruch ein?

Beachte generell die Frist von einem Monat für den Einspruch oder Widerspruch (beim Grundsteuerbescheid). Die Frist beginnt drei Tage nach dem Datum auf dem Bescheid. Fällt dieser Tag auf Sonnabend, Sonntag oder einen Feiertag, verlängert sich der Fristbeginn auf den nächsten Werktag. Das gleiche gilt auch für das Fristende.

Beispiel: Kerstins Bescheid trägt das Datum 15. September 2022. Die Frist würde deshalb eigentlich am 18. September beginnen. Da das ein Sonntag ist, beginnt die Frist erst am Montag, 19. September. Ihr Einspruch muss deshalb am 19. Oktober 2022 bei dem Finanzamt sein, das den Bescheid geschickt hatte.

Einspruch gegen Grundsteuerwert oder Grundsteuermessbetrag

Für den Einspruch reicht ein formloses Schreiben. Darin sollten Dein Name (gegebenenfalls auch die Namen Deiner Miteigentümer) und Deine Adresse stehen, zudem das Aktenzeichen oder die Steuernummer. Diese stehen ganz oben auf dem Bescheid.

Schreibe genau, wogegen Du Einspruch erheben willst, also etwa „Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert vom …“. Teile dem Finanzamt dann mit, warum Du Einspruch erhebst, und benenne den Grund oder die Gründe. Schicke das Schreiben per Post an das zuständige Finanzamt oder wirf es in den Briefkasten im Finanzamt. Nutze dazu am besten unseren Musterbrief zum Einspruch, das Du am Ende dieses Kapitels herunterladen kannst.

Fehlt Dir die Zeit für eine genaue Prüfung, kannst Du den Einspruch auch ohne Begründung innerhalb der Frist abschicken. Im Regelfall wird Dich das Finanzamt dann auffordern, den Einspruch innerhalb einer vorgegebenen Frist zu begründen. Das passiert auch, wenn Du im Einspruch als Grund verfassungsrechtliche Bedenken angibst. In diesen Fällen gewinnst Du Zeit für eine genauere Prüfung. 

Der Einspruch ist für Dich kostenlos. Entweder korrigiert das Finanzamt den Bescheid, vielleicht auch nur teilweise. Oder es weist den Einspruch zurück. In diesem Fall hilft nur noch die Klage vor einem Finanzgericht, für die Du auf jeden Fall professionelle Hilfe hinzuziehen solltest. 

 

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Wie bereits weiter oben beschrieben, sind die Chancen bei einem Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid sehr gering. Wenn Du es trotzdem versuchst, solltest Du auch hier Deinen Namen, Deine Adresse und das Aktenzeichen oder die Steuernummer aufschreiben. Begründe Deinen Widerspruch so ausführlich wie möglich.

Bedenke dabei, dass dieser Widerspruch nicht generell kostenlos ist. Nur wenn Du Recht bekommst, zahlst Du nichts, im anderen Fall wird Dir eine Gebühr auferlegt.

Autor
Jörg Leine

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