Grundsteuer berechnen So berechnest Du die neue Grundsteuer ab 2025

Die Grundsteuer war seit 2002 verfassungswidrig, wie das Bundesverfassungsgericht 2018 entschieden hat. Die Folge war und ist eine große Grundsteuerreform inklusive einer verpflichtenden Grund­steu­er­er­klä­rung. In diesem Ratgeber erklären wir Dir aus Aktualitätsgründen zuerst, wie Du Deine neue Grundsteuer ab 2025 schon berechnen kannst. Bist Du noch nicht so vertraut mit dem Thema, fange mit Kapitel 2 an. 
 

Über die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer ließ sich Ende September 2024 schon in Berlin, Bremen inklusive Bremerhaven und Hamburg etwas sagen. Denn in diesen Städten steht schon fest, wie hoch die Hebesätze sein sollen. Die entsprechenden Gesetze sind zwar noch nicht alle verabschiedet, doch an den Zahlen dürfte sich nichts mehr ändern. Seit Oktober 2024 kommen fortlaufend neue Städte und Gemeinden hinzu, die ihre geplanten Hebesätze für die Grundsteuer ab 2025 veröffentlichen. 

Zudem gibt es einige Bundesländer, die schon im Internet veröffentlicht haben, wie hoch die Hebesätze in den Städten und Gemeinden sein müssten, damit diese fair sind. Das bedeutet, dass die Kommune im Jahr 2025 etwa genauso viel mit der Grundsteuer insgesamt einnimmt wie noch im Jahr 2024. Das nennt sich dann aufkommensneutral. Wir listen Dir jetzt den aktuellen Stand Ende Oktober 2024 auf. 

Berlin: So berechnest Du Deine neue Grundsteuer

Die Bundeshauptstadt ist nicht gerade bekannt dafür, dass die Verwaltung schnell ist. Aber bei der neuen Grundsteuer ab 2025 ist Berlin spitze. Denn schon Ende Februar 2024 gab Berlins Finanzsenator Stefan Evers (CDU) bekannt, wie die Grundsteuer berechnet wird. Hier die wichtigsten Punkte ganz kompakt:

• Grundsteuermesszahl: Diese wird für Wohngrundstücke 0,031 Prozent (0,31 Promille) und für alle anderen Grundstücke 0,045 Prozent betragen.
• Hebesatz: Dieser sinkt ab dem 01. Januar 2025 für bebaute und bebaubare Grundstücke von derzeit 810 Prozent auf 470 Prozent.
• Härtefallregelung: Sie soll Eigentümern von selbst genutzten Wohngrundstücken eine Steu­er­sen­kung ermöglichen, wenn die Grundsteuer zu einer existenzbedrohenden Belastung führen würde. Dafür musst Du einen Antrag stellen und entsprechende Nachweise beibringen.
• Grundsteuer A: Der Hebesatz für die Grundsteuer für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke soll auf 0 Prozent herabgesetzt werden. Das heißt, die Grundsteuer ist dann 0 Euro. Das dürfte Eigentümer von Kleingärten freuen. Denn wenn das Gartenhäuschen höchstens eine überdachte Fläche von 24 Quadratmeter hat, wird keine Grundsteuer fällig. 
• So berechnest Du Deine Grundsteuer in Berlin: Schau zuerst auf den Bescheid zum Grundsteuerwert, den Du schon erhalten haben solltest. Der Grundsteuerwert ist eine Zahl mit Euro. Nehmen wir an, der Grundsteuerwert für Dein bebautes Grundstück ist 200.000 Euro. Dann rechnest Du:
  200.000 x 0,00031 (Grundsteuermesszahl) x 4,7 (Hebesatz) = 291,40 Euro.
  Nun kannst Du mit Deinem letzten Grundsteuerbescheid vergleichen und sehen, ob Du ab 2025 mehr oder weniger Grundsteuer zahlen musst. 

Bremen: ähnliches Verfahren bei der neuen Grundsteuer 

Auch Bremen hat die neuen Hebesätze und Grundsteuermesszahlen bereits veröffentlicht. Demnach soll der Hebesatz ab dem Jahr 2025 von 695 auf 755 Prozent steigen. Die Stadt Bremerhaven hat den Hebesatz von 645 auf 896 Prozent erhöht. Die Grundsteuermesszahl soll in beiden Städten für Wohngrundstücke 0,031 Prozent (0,31 Promille) und für alle anderen Grundstücke 0,075 Prozent (0,75 Promille) betragen. Mit diesen Zahlen und Deinem Bescheid über den Grundsteuerwert kannst Du also jetzt schon ermitteln, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 zahlen musst.

So berechnest Du die Grundsteuer in Bremen: Du hast den Bescheid über den Grundsteuerwert für Dein Einfamilienhaus erhalten. Der Grundsteuerwert beträgt 135.000 Euro. Du rechnest dann: 135.000 Euro x 0,00031 (Steuermesszahl) x 7,55 (Hebesatz) = 315,96 Euro.   

Wie in Berlin wird der Hebesatz bei der Grundsteuer A in der Stadt Bremen auf 0 gesenkt.

Hamburg: kompliziertere Berechnung notwendig

In Hamburg steigt der Hebesatz für die Grundsteuer B von 540 auf 975 Prozent. Die Grundsteuer-Berechnung ist etwas komplizierter, da es nicht einen Grundsteuerwert gibt, sondern mit den Äquivalenzbeträgen zwei Werte, einen für den Grund und Boden sowie einen zweiten für das Gebäude. Zudem kommen ganz verschiedene Steuermesszahlen zum Tragen.

So berechnest Du die Grundsteuer in Hamburg: Du hast als Beispiel ein Einfamilienhaus in guter Wohnlage. Vom Finanzamt hast Du schon den Bescheid über die beiden Äquivalenzbeträge erhalten. Der Betrag für den Grund und Boden beträgt 40 Euro, für das Gebäude 50 Euro. Die Steuermesszahl für den Grund und Boden beträgt immer 1, die für eine Einfamilienhaus in guter Lage 0,7.
Du rechnest also: 1 x 40 Euro = 40 Euro und 0,7 x 50 Euro = 35 Euro. Der Grund­steuer­mess­betrag beträgt deshalb 40 + 35 = 75 Euro. Diese Zahl musst Du jetzt mit dem Hebesatz multiplizieren und durch 100 teilen: 75 Euro x 975 /100 = 731,25 Euro. Das ist Deine zu zahlende jährliche Grundsteuer ab 2025. Achtung: Den endgültigen Grundsteuerbescheid sollst Du in Hamburg erst im März 2025 erhalten. 

Ausführliche Informationen zu den verschiedenen Steuermesszahlen und zahlreiche Berechnungsbeispiele zur Grundsteuer in Hamburg findest Du in diesem Dokument. 

Acht Bundesländer geben Emp­feh­lungen ab

Aber wie lässt sich in den anderen Bundesländern Deine Grundsteuer ab 2025 berechnen? Immerhin haben ein paar Länder schon die fairen Hebesätze veröffentlicht. Achtung: Das heißt nicht, dass das der endgültige Hebesatz ist. Doch natürlich wird es den Kommunen zumindest etwas schwerer fallen, den Hebesatz höher anzusetzen. Du kannst also in den betreffenden Ländern berechnen, wie hoch Deine Grundsteuer ab 2025 mit einem fairen Hebesatz sein müsste, wir nennen das dann faire Grundsteuer.

Bis zum 30. November 2024 haben Sachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz und Brandenburg solche sogenannten Transparenzregister veröffentlicht. Die entsprechende Tabelle aus dem Saarland stammt vom Bund der Steuerzahler. Sie wurde von Finanztip geprüft und ist richtig.

So berechnest Du Deine faire Grundsteuer in diesen acht Ländern

• Du suchst Dir zuerst Deinen Bescheid über den Grund­steuer­mess­betrag raus.
• Danach klickst Du auf den jeweiligen Link Deines Bundeslandes: Sachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz, Saarland oder Brandenburg. Dort gibst Du entweder den Namen Deiner Stadt oder Gemeinde ein oder suchst diesen in der jeweiligen Tabelle. Notiere Dir dann den fairen Hebesatz Deiner Stadt oder Gemeinde. 
• Jetzt musst Du nur noch kurz rechnen: Grund­steuer­mess­betrag x fairer Hebesatz / 100.
• Das Ergebnis ist Deine faire Grundsteuer ab 2025.

Beispiel: Dein Grund­steuer­mess­betrag beträgt 92 Euro, der faire Hebesatz ist 450 Prozent. Dann rechnest Du 92 x 450 / 100 = 414 Euro. 

Achtung: In Sachsen, Baden-Württemberg und im Saarland gibt es keine fixe Hebesatz-Empfehlung, sondern eine Spannbreite. Du kannst damit aber auch die Spannbreite Deiner fairen Grundsteuer ab 2025 berechnen. Nehmen wir an, im obigen Beispiel würde der faire Hebesatz statt fix 450 Prozent zwischen 420 und 480 Prozent liegen. Dann rechnest Du zweimal, einmal mit dem unteren und einmal mit dem oberen Wert. Dann würde die faire Grundsteuer zwischen 386,40 und 441,60 Euro liegen. 

Zudem gibt es in NRW zusätzliche Werte für die Grundsteuer B, unterteilt nach Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken. Damit sollen übermäßige Belastungen für Besitzer von Häusern vermieden werden. Allerdings müssen sich die Kommunen weder an die normale Grundsteuer B noch an diese beiden Werte halten.   

Was ist mit den anderen Ländern?

In Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern müssen die Kommunen per Gesetz den fairen und den tatsächlichen Hebesatz veröffentlichen. Informierte Dich dazu einfach bei Deiner Stadt oder Gemeinde. 

Bayern, Sachsen-Anhalt und Thüringen wollen die fairen Hebesätze nicht veröffentlichen. In Bayerns Landeshauptstadt München soll es mit einem neuen Hebesatz von 824 Prozent eine faire Grundsteuer geben. Sachsen-Anhalt plant aber wie NRW, den Kommunen zwei verschiedene Hebesätze für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke zu erlauben. Das sieht ein Gesetzentwurf vom 12. September 2024 vor, der am 23. Oktober 2024 vom Landtag verabschiedet wurde.

Ermittlung der Grundsteuer mit aktuellem Hebesatz

Um wenigstens eine erste Orientierung zu haben, kannst Du in den eben andere Bundesländer genannten Ländern berechnen, wie hoch Deine Grundsteuer wäre, wenn der Hebesatz Deiner Gemeinde so bleiben würde, wie er aktuell ist. Wenn Du Deinen Hebesatz nicht kennst, kannst Du ihn auf Deinem bisherigen Bescheid zur Grundsteuer oder im Internet im Statistikportal finden. Voreingestellt ist dort „Gewerbesteuer“. Wenn Du darauf klickst, kannst Du Grundsteuer B auswählen. Hast Du diese Prozentzahl für Deine Gemeinde ermittelt, musst Du lediglich den Grund­steuer­mess­betrag aus dem zweiten Bescheid zur Grundsteuer mit dem Hebesatz multiplizieren.

Ein Beispiel: Deine Grundsteuer beträgt derzeit 238,00 Euro. Der neue Grund­steuer­mess­betrag aus dem Bescheid beträgt 63,76 Euro. Der Hebesatz ist 350 Prozent, das bedeutet, der Faktor ist 3,5. Du rechnest 63,76 x 3,50 = 223,16 Euro. Du müsstest also ab 2025 eine Grundsteuer von 223,16 Euro pro Jahr zahlen. Eine Ersparnis von knapp 15 Euro. Aber: Hebt die Gemeinde den Hebesatz auf 500 Prozent an, wären es schon 318,80 Euro, also rund 80 Euro mehr als bisher. 

Du siehst an diesem Beispiel, wie wichtig der Hebesatz ist und wie entscheidend er für die Höhe der Grundsteuer ist. Wie da die aktuellen Entwicklungen sind und ob Du in Deiner Stadt oder Gemeinde einen „fairen“ Hebesatz bekommen wirst, kannst Du im Kapitel „Hebesätze für die neue Grundsteuer ab 2025“ des Hebesatz-Ratgebers ausführlicher nachlesen. 

Verfolge zudem aufmerksam die Presseberichte in Deiner Gegend, dort dürftest Du erfahren, wenn der Hebesatz für die neue Grundsteuer ab 2025 feststeht. Die Höhe des neuen Hebesatzes wird zudem auch im Amtsblatt veröffentlicht. Du kannst aber auch einfach bei Deiner Gemeinde oder Stadt nachfragen, ob es schon einen neuen Hebesatz gibt und wie hoch dieser ist. 

Die Grundsteuer ist eine sogenannte Objektsteuer. Das heißt, diese Steuer ist an ein „Objekt“ – also ein Grundstück – geknüpft. Sie ist für den Besitz von Grundstücken und Gebäuden regelmäßig zu zahlen. Das gilt sowohl für Eigentum als auch für das sogenannte Erbbaurecht, bei dem Du das Grundstück nicht kaufst, sondern nur pachtest – und trotzdem darauf ein Haus bauen kannst. Das heißt für Dich: Obwohl Du nicht der Eigentümer des Grundstücks bist, zahlst trotzdem Du die Grundsteuer.

Gleichzeitig ist die Grundsteuer eine Gemeindesteuer, weil alle Einnahmen komplett in die Gemeinde oder Stadt fließen.

Es kommt bei der Grundsteuer nicht auf Deine persönlichen Einkommensverhältnisse an oder auf Deine Leistungsfähigkeit, sondern allein auf das Grundstück. Du kannst also in den allermeisten Fällen keine Ermäßigung bei der Grundsteuer erhalten, nur weil Du knapp bei Kasse bist. 

Wie viele Personen von der Grundsteuer betroffen sind, zeigen Zahlen vom Statistischen Bundesamt. Demnach haben die deutschen Kommunen im Jahr 2022 mehr als 15 Milliarden Euro mit der Grundsteuer eingenommen, während 53,5 Prozent der Bevölkerung in Deutschland zur Miete lebten. Das heißt, die Grundsteuer wird von den Eigentümerinnen von Grundstücken und Gebäuden gezahlt, aber auch von den mehr als 40 Millionen Mietern. Das hat den Grund, dass Vermieter die Grundsteuer als Nebenkosten auf Dich als Mieter umlegen dürfen. Die Grundsteuer zählt nämlich zu den sogenannten Betriebskosten (§ 2 Nr. 1. Betriebskostenverordnung (BetrkV)). Das sind für Mieterinnen schnell ein paar Hundert Euro im Jahr. 

Achtung: Die Grundsteuer darf nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechselt werden, die nur einmalig beim Kauf eines Grundstücks oder eines Teils davon fällig wird. 

Wie hoch die Grundsteuer ist, legt Deine Gemeinde oder Stadt in einem Grundsteuerbescheid fest. Darin steht, wie viel Grundsteuer Du für ein Jahr zahlen musst. Solange kein neuer Bescheid kommt, ändert sich für Dich bei der Höhe der zu zahlenden Grundsteuer auch in den folgenden Jahren nichts.

Wie musst Du die Grundsteuer bezahlen?

In der Regel musst Du am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November jeweils ein Viertel der jährlichen Grundsteuer an Deine Gemeinde oder Stadt zahlen (§ 28 Grundsteuergestz (GrStG)). In diesem Paragrafen ist auch erläutert, dass Du eine jährliche Einmalzahlung beantragen kannst und zudem, wie die Zahlweise bei einer sehr geringen Grundsteuer ist. Normalerweise stehen die genauen Zahlungsmodalitäten auch in Deinem Grundsteuerbescheid. 

Achtung: Hast Du eine Immobilie, schuldest Du die Grundsteuer für das komplette Jahr. Verkaufst Du beispielsweise zum 1. September und willst, dass der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin bereits die Grundsteuer-Zahlung ab November trägt, solltest Du das mit ihm oder ihr vertraglich vereinbaren. Geregelt sind die Vorschriften zur Grundsteuer im GrStG. Einige Bundesländer haben eigene Grundsteuergesetze. Das sind Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

Jahrzehntelang war das Thema Grundsteuer überschaubar und relativ einfach, viel mehr als das eben Beschriebene musste man nicht wissen. Geändert hat sich in dieser Zeit höchstens, dass klamme Gemeinden und Städte die Grundsteuer erhöht haben, um Löcher in ihren Haushaltskassen zu schließen. Doch diese entspannten Zeiten sind seit 2022 vorbei, ab 2025 wird es eine neue Grundsteuer geben. Und die hat es in sich. Wir bieten Dir deshalb im nächsten Kapitel einen Überblick über die wichtigsten Punkte zu den neuen Regeln. 

Oft wird umgangssprachlich von der Grundsteuer gesprochen. Aber es gibt nicht nur die eine Grundsteuer. Du wirst aber gleich sehen, dass für die Allermeisten nur eine spezielle Grundsteuer von Bedeutung ist. 

Für wen ist die Grundsteuer A wichtig?

Die Grundsteuer A betrifft nur land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Für die Grundsteuer A gibt es einen eigenen Hebesatz, der in der Regel geringer ist als bei der Grundsteuer B, zu der wir gleich kommen. Die Höhe der Grundsteuer A wird mit einem komplizierten Verfahren ermittelt. Dabei geht es unter anderem um die sogenannte Ertragsfähigkeit. Stark vereinfacht gesagt: Wie viel wirft der Betrieb typischerweise für die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung ab? Die Grundsteuer A hat finanziell nur eine geringe Bedeutung, im Jahr 2023 betrugen die Einnahmen nach Angaben des Statistischen Bundesamts daraus lediglich 0,4 Milliarden Euro, mit der Grundsteuer B waren es hingegen 15,1 Milliarden Euro.

Wer fällt unter die Grundsteuer B?

Wie eben geschrieben, ist der Anteil von Grundsteuer B viel größer als der von Grundsteuer A. Denn die Grundsteuer B gilt für alle anderen Grundstücke, also für die, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Das betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke. Dazu zählen Miet- und Geschäftsgrundstücke, Häuser, Gebäude auf fremdem Grund und Boden, Wohnungseigentum und auch Teileigentum an einem Grundstück sowie die bereits erwähnten Erbbaurechte. 

Du siehst, die Grundsteuer B ist am weitesten verbreitet. Wenn wir in diesem Text von der Grundsteuer schreiben, ist in der Regel Grundsteuer B gemeint. 

Was ist dann Grundsteuer C?

Zusätzlich gibt es im Zuge der Grundsteuerreform ab 2025 die Grundsteuer C, auch Baulandsteuer genannt. Dieser zweite Begriff gibt schon einen Hinweis darauf, was das sein könnte. Denn mit der Grundsteuer C dürfen Städte und Gemeinden einen erhöhten Hebesatz auf unbebaute baureife Grundstücke erheben. Dies soll Eigentümer und Eigentümerinnen motivieren, ihr Grundstück zu bebauen und damit Wohnraum zu schaffen. Zudem hofft die Politik, dass die reine Spekulation mit Grundstücken dadurch vor allem in Ballungsgebieten unattraktiver wird.

In Bayern ist die Grundsteuer C generell nicht vorgesehen, in den anderen Bundesländern entscheiden die Kommunen in Eigenregie, ob sie die Grundsteuer einsetzen wollen oder nicht. Hamburg hat sich schon entschieden, dort soll der Hebesatz für die Grundsteuer C stolze 8.000 Prozent betragen, in der Grundsteuer B sind es nur 975 Prozent. Das bedeutet, dass Du in Hamburg für ein Grundstück, auf dem Du etwas bauen könntest, es aber nicht tust, mehr als achtmal so viel Grundsteuer bezahlst, als wenn Du darauf Wohnraum errichtest.

Die Grundsteuer wurde in Deutschland seit Jahrzehnten nach völlig veralteten Werten für die betroffenen Grundstücke berechnet. Diese sogenannten Einheitswerte wurden in Westdeutschland letztmals 1964 festgesetzt. In Ostdeutschland wurde nach der Wiedervereinigung sogar auf die Werte aus dem Jahr 1935 zurückgegriffen. Dabei schreibt das Bewertungsgesetz (BewG) in Paragraf 21 eine Aktualisierung im Sechs-Jahres-Turnus vor.

Die Einheitswerte sollten also eigentlich den steuerlichen Wert eines Grundstücks widerspiegeln. Da sie aber über Jahrzehnte unverändert blieben, kam es oft dazu, dass viele Eigentümer übermäßig stark belastet wurden, während andere Eigentümerinnen, gemessen am aktuellen Wert, zu wenig Steuer zahlten. So konnten für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage sehr große Unterschiede bei der Grundsteuer entstehen.

Entscheidung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts

Es brauchte allerdings viele Jahre, bis sich das Bundesverfassungsgericht dieser Problematik annahm. Und am 10. April 2018 entschied: Die Vorschriften zur Einheitsbewertung sind mindestens seit 2002 verfassungswidrig (BVerfG, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Das Gericht verlangte in seiner Entscheidung auch eine Neuberechnung bis spätestens 2025 und anschließend eine regelmäßige Neuberechnung. Am 26. November 2019 reagierte der Bund auf die Entscheidung mit dem Grundsteuerreformgesetz. Das soll dank einer neuen Bemessungsgrundlage ab 2025 für mehr Gerechtigkeit bei der Grundsteuer sorgen.

Die lange Frist ist mit dem enormen Aufwand für 36 Millionen Grundstücke zu begründen, schließlich mussten für alle auch noch Grund­steu­er­er­klä­rungen abgegeben werden. Auch wenn Du diese schon gemacht hast, bleibt bei der Grundsteuer bis Ende 2024 alles beim Alten. Es sei denn, Deine Kommune erhöht die Grundsteuer noch schnell vor 2025, um mehr Steuern einzunehmen. Die neue Grundsteuer wird erst ab dem Jahr 2025 fällig.

Das Grundprinzip für die Grundsteuer-Berechnung ist für die bisherige wie für die neue Grundsteuer ab 2025 gleich. Maßgeblich für die Höhe der Grundsteuer sind drei Faktoren:

1. der steuerliche Wert des Grundstücks, eine Zahl in Euro. Das war nach den alten Regeln der Einheitswert. Für die neue Grundsteuer ab 2025 ist es der Grundsteuerwert, in einigen Bundesländern sind es sogenannte Grundsteueräquivalenzbeträge,
2. die Grundsteuermesszahl, ein Faktor in Prozent, der auch manchmal in Promille mit der Umrechnung 1 Promille = 0,1 Prozent angegeben wird und
3. der Hebesatz der Gemeinde oder Stadt, ebenfalls ein Faktor in Prozent. Ausführliche Informationen dazu kannst Du im Ratgeber Hebesatz Grundsteuer nachlesen.

Willst Du die Grundsteuer berechnen, musst Du diese drei Zahlen miteinander multiplizieren – am Ende steht die zu zahlende Grundsteuer. Für die Details müssen wir zwischen der Berechnung nach den alten Regeln und der Berechnung für die neue Grundsteuer ab 2025 unterscheiden.

So wird die Grundsteuer bisher berechnet

1. Die Finanzämter legen für jedes Grundstück einen Einheitswert fest und Du erhältst einen Einheitswertbescheid. Bestimmt wird dieser von zahlreichen Faktoren wie der Grundstücksart, dem Baualter des Hauses und den Mieteinnahmen, die Du mit Deiner Immobilie theoretisch erzielen könntest. Der Einheitswert heißt so, weil von der Idee her das Bewertungsgesetz einen steuerlichen Wert definiert, der für verschiedene Steuerarten wie auch Erbschaft- und Vermögensteuer einheitlich nutzbar sein sollte. Derzeit kommt der Einheitswert aber allein für Zwecke der Grundsteuer zum Einsatz und deshalb ab 2025 gar nicht mehr.
2. Für die Grundsteuer muss dann der Grund­steuer­mess­betrag ermittelt werden. Dafür wird der Einheitswert mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert. Sie beträgt bis 2024 in Westdeutschland zwischen 0,26 und 0,6 Prozent vom Einheitswert und zwischen 0,5 und 1 Prozent vom Einheitswert in Ostdeutschland. Ganz detaillierte Informationen dazu findest Du im Ratgeber zum Grund­steuer­mess­betrag. 
3. Der so berechnete Grund­steuer­mess­betrag wird dann mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Es gibt einige wenige, kleine Gemeinden, die diesen auf Null festgesetzt haben. Ende 2023 waren das laut einer Studie von Ernst & Young (EY) genau 19 Stück. In diesen Orten beträgt dann die zu zahlende Grundsteuer ebenfalls Null. Den bundesweit höchsten Hebesatz hat derzeit mit 1.050 Prozent die hessische Gemeinde Lorch im Rheingau. Höhere Hebesätze für die Grundsteuer B für bebaubare und bebaute Grundstücke verlangen vor allem Großstädte, Berlin beispielsweise 810 Prozent. 

Ein Beispiel: Für eine Eigentumswohnung in Leipzig wird der Einheitswert mit 3.760 Euro festgesetzt. Die Grundsteuermesszahl beträgt sieben Promille, oft steht auf den Bescheiden dann 7 v. T., also sieben von Tausend. Nun werden die beiden Werte miteinander multipliziert: 3.760 Euro x 0,007 = 26,32 Euro. Das ist der Grund­steuer­mess­betrag. Dieser wird nun mit dem Hebesatz von 650 Prozent multipliziert. Da es sich um Prozent handelt, muss man noch durch 100 teilen: 26,32 Euro x 650 / 100 = 171,08 Euro. Die Grundsteuer für ein Jahr beträgt also 171,08 Euro.

Was ist mit Mietern?

Wir hatten bereits oben erwähnt, dass auch Mieter meist Grundsteuer zahlen, weil der Vermieter diese auf sie umlegen kann. Allerdings nur, wenn das explizit im Mietvertrag vereinbart ist oder in diesem Vertrag auf Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung verwiesen wird. Findest Du zur Grundsteuer und anderen speziellen Betriebskosten keine Nennung im Mietvertrag und auch keinen Verweis auf die Betriebskostenverordnung, dann musst Du diese nicht zahlen. Mehr zum Thema findest Du im Ratgeber zur Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.

Nach Angaben des Berliner Senats zahlten Mieter 2022 in der Hauptstadt im Monat durchschnittlich 27 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche für die Grundsteuer. Bei einer 60 Quadratmeter großen Wohnung sind das 16,20 Euro pro Monat und damit 194,40 Euro im Jahr. 

So wird die neue Grundsteuer ab 2025 berechnet 

Das grundsätzliche Verfahren, wie die Behörden die Grundsteuer berechnen, wird auch mit der Grundsteuerreform 2022 beibehalten. Statt des bisherigen Einheitswertes kommt aber der neue Grundsteuerwert oder die neuen Grundsteueräquivalenzbeträge zum Zug.

1. Je nach Bundesland ermittelt das Finanzamt aus den Daten der Grund­steu­er­er­klä­rung im ersten Schritt einen neuen Grundsteuerwert, der den bisherigen Einheitswert ersetzt. Einige Bundesländer verwenden stattdessen Grundsteueräquivalenzbeträge, jeweils für die Wohnfläche sowie den Grund und Boden. Am Ende geben diese Zahlen den steuerlichen Wert Deines Grundstücks wieder.
2. Darauf wendet das Finanzamt die deutlich gesenkte Grundsteuermesszahl an: 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke, statt bisher oft 0,35 Prozent. Diese Zahlen sind in vielen Bundesländern gleich. Ausnahmen sind Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen. Die jeweiligen Messzahlen in diesen Ländern findest Du im Ratgeber zum Grund­steuer­mess­betrag. Dort stehen auch die Ermäßigungen, die es für Sozialwohnungen und denkmalgeschützte Gebäude gibt. Der Grundsteuerwert wird dann mit der auf rund ein Zehntel gesenkten Grundsteuermesszahl multipliziert, was den Grund­steuer­mess­betrag ergibt. 
3. Im dritten Schritt wird der Grund­steuer­mess­betrag wie bisher mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Das Endergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer. 

Warum gibt es so viele Unterschiede in den Bundesländern?

Du hast schon bemerkt, dass es viele verschiedene Regeln in den Bundesländern gibt. Das liegt daran, dass das Grundsteuergesetz eine Öffnungsklausel enthält, die es den Ländern ermöglicht, eigene Regeln und Gesetze zur Grundsteuer festzulegen. Fünf Länder haben daher ein eigenes System zur Ermittlung der Grundsteuer, das sich stark vom Bundesmodell unterscheidet. Bei diesen Bundesländern handelt es sich um Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Die anderen elf Bundesländer nutzen das Bundesmodell, haben aber zum Teil noch kleine Abweichungen, etwa bei Grundsteuermesszahl. Das Grundprinzip zur Berechnung der Grundsteuer ist aber in allen Ländern gleich. Mehr dazu kannst Du im Monatsbericht des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom November 2021 nachlesen.

Wir wissen jetzt, wie hoch der Grund­steuer­mess­betrag bei der neuen Grundsteuer ab 2025 ist. Doch wie hoch die Grundsteuer selbst ist, steht im September 2024 fast überall noch nicht fest. Dazu kommen wir jetzt. 

Es wird ab 2025 Gewinnerinnen und Verlierer bei der Grundsteuer geben: Eigentümer, die mehr zahlen müssen – und Eigentümerinnen, die weniger zahlen werden. Und wenn es sich um ein Mietshaus handelt, gilt das entsprechend für die Mieter und Mieterinnen des Hauses. Denn zur Erinnerung: Besitzt Du ein Mietshaus, darfst Du die Grundsteuer in Deutschland komplett als Nebenkosten auf Deine Mieter umlegen. 

Du hast bereits lesen können, dass einige Punkte zur Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer noch nicht abschließend geklärt sind. So stehen vor allem die neuen Hebesätze fast überall noch nicht fest. Trotzdem lassen sich aber jetzt schon erste Tendenzen erkennen.

Warum steigt oft die Grundsteuer bei Wohngebäuden?

In Nordrhein-Westfalen stellten die Behörden 2024 fest, dass es oft, aber nicht überall vorkommen kann, dass im Schnitt für Wohngebäude die Grundsteuer 2025 steigen würde, für Gewerbeimmobilien aber sinken. Ein Problem, das auch in anderen Ländern mit dem sogenannten Bundesmodell auftauchen dürfte, da dort das gleiche Verfahren wie in NRW zur Anwendung kam. Es dürfte also keine Überraschung sein, wenn Du als Hauseigentümer oder Besitzerin einer Eigentumswohnung mehr Grundsteuer als zuvor zahlen wirst. Zumindest, wenn Du in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein oder Thüringen ein Grundstück hast.

Nordrhein-Westfalen entschloss sich schon mal zu einer Notlösung: Die Städte und Gemeinden könnten demnach nach einem am 4. Juli 2024 eilig verabschiedeten Gesetz verschiedene Hebesätze für Wohngebäude und Gewerbeimmobilien festlegen, was bisher nicht erlaubt war. Es bleibt aber fraglich, ob die Kommunen dieses Angebot annehmen, sie fürchten rechtliche Probleme. 

Und wie sieht es in den anderen Bundesländern aus? Dazu kommen wir jetzt.

Die Grundsteuer für Eigentumswohnungen sinkt

In der Zeitschrift NWB Steuer- und Wirtschaftsrecht hat der Diplom-Finanzwirt Reinhard Stöckel ausführlich analysiert, welche Auswirkungen die Grundsteuerreform auf bestimmte Grundstückstypen in den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben wird. Das sind die Länder, die eigene Grundsteuergesetze haben und nicht dem Bundesmodell der anderen elf Länder folgen. Nachzulesen ist das in der Ausgabe 3/2024 ab Seite 165.

Wir stellen daraus die wichtigsten Punkte vor. 

• Alle fünf Bundesländer: Wer eine Eigentumswohnung besitzt, soll laut der Analyse zu den Gewinnern der Grundsteuerreform gehören, also ab 2025 weniger Grundsteuer als zuvor zahlen.
• Baden-Württemberg: Für unbebaute Grundstücke wird die Grundsteuer steigen, auch Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern zählen zu den Verlierern.
• Bayern: Hier kommt die Analyse zu dem Ergebnis, dass große Einfamilienhäuser zu den Gewinnern zählen. Einfache Einfamilienhäuser mit geringerer Wohnfläche müssen hingegen ab 2025 eine höhere Grundsteuer zahlen.
• Hamburg: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern dürfte die Steuer für ältere Gebäude steigen, so die Analyse. Bei Nachkriegsbauten sollte nur wenig passieren. Für unbebaute Grundstücke wird die Grundsteuer steigen.
• Hessen: Hier soll die Grundsteuer für alte Zweifamilienhäuser sowie Einfamilienhäuser mit geringerer Wohnfläche steigen. Steuerliche Entlastung soll es hingegen für große Einfamilienhäuser und neue Zweifamilienhäuser geben.
• Niedersachsen: Auch hier dürften Einfamilienhäuser mit großer Wohnfläche profitieren, solche mit normaler Wohnfläche hingegen mehr zahlen.

Bevor Du Dich aber jetzt freust – und vielleicht auch zu früh: Trotz aller Akribie der Analyse kann es bei Dir am Ende doch anders aussehen. Zum Beispiel hat die Analyse angenommen, dass der Hebesatz aufkommensneutral gewählt wird. Ob das aber wirklich so passiert, ist noch unklar. So ist es durchaus möglich, dass Du laut Analyse zu den Gewinnern zählst, am Ende aber doch draufzahlst. 

Deshalb bleibt nur eine Erkenntnis: Entscheidend ist und bleibt der eigentliche Grundsteuerbescheid, den Du in der Ende 2024 oder Anfang 2025 erhalten sollst. Wie Du diesen verstehen kannst, erfährst Du ausführlich im Ratgeber Grundsteuerbescheid. Wie Du dich gegen diesen Bescheid wehren kannst und wann das sinnvoll sein kann, steht im Ratgeber zum Widerspruch. 

Es gibt tatsächlich eine gar nicht so kleine Zahl von Fällen, in denen keine oder wenigstens nur ein Teil der Grundsteuer zu zahlen ist.

Befreit von der Grundsteuer ist unter anderem Grundbesitz, der für hoheitliche, gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke genutzt wird (§§ 3, 4 GrStG). So zahlen zum Beispiel der Bund, Länder und Gemeinden für ihre Grundstücke keine Grundsteuer. Auch für Krankenhäuser, Schulen, Studentenwohnheime, Altenheime, Jugendherbergen und ähnliche Wohneinrichtungen fällt keine Grundsteuer an. Das gilt auch für Kirchen und Friedhöfe.

Wird nur ein räumlich abgegrenzter Teil für solche steuerbegünstigten Zwecke benutzt, etwa die Dienstwohnung eines Geistlichen, so ist auch nur dieser Teil grundsteuerfrei. 

Zudem gab es Ende 2022 laut der Studie von EY in Deutschland 19 kleine Gemeinden, in denen keine Grundsteuer zu zahlen war. Eine in Baden-Württemberg, sieben in Rheinland-Pfalz und elf in Schleswig-Holstein.

Erlass von Grundsteuer möglich

In bestimmten Fällen kannst Du beantragen, dass Dir die Grundsteuer teilweise erlassen wird. Dies geht jedoch nur auf Antrag bis zum 31. März für die Grundsteuer des Vorjahres. Den Antrag musst Du bei der zuständigen Kommune einreichen; in Berlin, Hamburg und Bremen beim Finanzamt.

Profitieren kannst Du davon, wenn Deine vermietete Wohnung zeitweise leer stand und Du den Ausfall der Mieteinnahmen nicht zu verantworten hast. Zudem müssen die Mieten, die Du verlangst, marktgerecht sein.

Einen Anspruch auf Erlass von 25 Prozent der Grundsteuer hast Du, wenn Du weniger als die Hälfte der üblichen Jahreskaltmiete, die sogenannte Jahresrohmiete, eingenommen hast. Hattest Du keine Einnahmen, dann ist die Grundsteuer sogar zu halbieren. Auf Deine ökonomischen Verhältnisse kommt es dabei nicht an.

Dieser Anspruch auf Grundsteuer-Erlass (§§ 33, 34 GrStG) besteht beispielsweise, wenn

• der Mieter oder die Mieterin zahlungsunfähig ist,
• Du die Wohnung trotz Schaltung von Anzeigen oder einer Maklerin nicht vermieten konntest,
• Deine Wohnung aufgrund eines Brandes, Wasserschadens oder einer anderen Katastrophe nicht vermietbar war oder
• Du ein denkmalgeschütztes Haus besitzt und für dessen Erhalt oder Umbau besonders hohe Kosten tragen musst. Dann ist unter Umständen sogar ein kompletter Steuererlass möglich. 

Der Mietausfall aufgrund von Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen zählt hingegen nicht.