Grundsteuer

So funktioniert die Steuer auf Grundbesitz

Das Wichtigste in Kürze

  • Für den Besitz eines Grundstücks, ob bebaut oder unbebaut, verlangt der Fiskus Grundsteuer. Sie steht den Städten und Gemeinden zu.
  • Für bebaute und unbebaute Grundstücke gilt die Grundsteuer B, für landwirtschaftliche Betriebe die Grundsteuer A.
  • Vermieter legen in der Regel die Grundsteuer auf die Mieter um. Das ist rechtmäßig.
  • Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, die vierteljährlich fällig ist.
  • Für die Berechnung kommt es auf drei Größen an: Das Finanzamt legt für das Grundstück einen Einheitswert fest. Dieser wird mit einer Steuermesszahl multipliziert. Sie hängt davon ab, wie das Grundstück genutzt wird. Auf den so ermittelten Steuermessbetrag wendet jede Kommune ihren individuellen Hebesatz an. Dieser variiert derzeit zwischen 0 und 960 Prozent.
  • Die Einheitswerte stammen in Ostdeutschland aus dem Jahr 1935 und in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und wurden seitdem nicht mehr verändert. Das ist nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts verfassungswidrig. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung verabschieden, die spätestens ab 2025 anzuwenden ist.

So gehen Sie vor

  • Obwohl die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig ist, müssen Sie sie vorerst weiter wie bisher zahlen: Denn die Einheitswerte und die auf dieser Basis erstellten Steuerbescheide gelten zunächst bis Ende 2019.
  • Sollte der Gesetzgeber bis dahin eine Neuregelung geschaffen haben, gelten die beanstandeten Bewertungsregeln noch längstens bis zum 31. Dezember 2024.
  • Aufgrund des kommunalen Hebesatzes kann die Grundsteuer in zwei benachbarten Gemeinden sehr unterschiedlich ausfallen. Erkundigen Sie sich danach, bevor Sie sich für einen Wohnort entscheiden.
  • Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Jahresbeginn festgesetzt. Derjenige, dem das Grundstück zu diesem Zeitpunkt zuzurechnen ist, schuldet sie für ein komplettes Jahr. Haben Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung verkauft und wollen die Grundsteuer baldmöglichst auf den neuen Eigentümer übertragen, sollten Sie dies vertraglich vereinbaren.
  • Die Gemeinde kann auf Antrag bis Ende März die Grundsteuer für das Vorjahr erlassen. Einen Anspruch auf einen (teilweisen) Steuererlass haben Sie beispielsweise, wenn Sie als Vermieter erhebliche Mietausfälle hatten, die Sie nicht zu vertreten haben.

Als Steuer auf den Grundstücksbesitz bringt die Grundsteuer den deutschen Städten und Gemeinden jedes Jahr rund 14 Milliarden Euro ein. Sie ist nicht nur von den Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden zu zahlen. Auch die 41 Millionen Mieter sind betroffen. Denn Vermieter dürfen die Grundsteuer auf sie umlegen.

Die Bemessung der Grundsteuer verstößt jedoch nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Az. 1 BvL 11/14 u.a.). Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung vorlegen, die spätestens am 1. Januar 2025 in Kraft tritt.

Worauf ist Grundsteuer zu zahlen?

Steuergegenstand ist der Grundbesitz. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gilt die Grundsteuer A. Für einen solchen Betrieb wird ein Wirtschaftswert auf Basis der Ertragsfähigkeit ermittelt. Hinzu kommt ein Wohnungswert für den Teil, der für Wohnzwecke genutzt wird.

Für alle anderen Grundstücke gilt die Grundsteuer B – auch für unbebaute. Dazu zählen Miet- und Geschäftsgrundstücke, Häuser, Gebäude auf fremdem Grund und Boden, Wohnungseigentum und auch Teileigentum sowie Erbbaurechte. Solche grundstücksgleichen Rechte gelten demnach ebenfalls als Grundstücke.

In der Praxis bezahlen auch Mieter Grundsteuer, weil die Vermieter sie als Nebenkosten abrechnen und auf ihre Mieter umlegen. Das ist rechtmäßig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer erhalten die Kommunen. Daher setzen grundsätzlich Gemeinden die Grundsteuer in einem Bescheid fest. In Berlin sind die Finanzämter dafür zuständig.

Die Grundsteuer gilt grundsätzlich für ein Jahr und ist vierteljährlich zu zahlen – und zwar am jeweils 15. in den Monaten Februar, Mai, August und November. Für die Steuerschuld maßgeblich sind die Verhältnisse zu Jahresbeginn.

Als Besitzer etwa einer Eigentumswohnung schulden Sie die Grundsteuer für das komplette Jahr. Verkaufen Sie sie beispielsweise zum 1. September und wollen Sie, dass der neue Eigentümer bereits die Grundsteuer-Zahlung ab November trägt, dann sollten Sie dies mit ihm vertraglich vereinbaren.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Es kommt bei der Grundsteuer nicht auf die persönlichen Einkommensverhältnisse oder auf die Leistungsfähigkeit an.

Sie setzt sich aus drei Faktoren zusammen:

  • Einheitswert,
  • Steuermesszahl und
  • Hebesatz der Gemeinde.

Das bedeutet der Einheitswert

Die Finanzämter legen für jedes Grundstück einen Einheitswert fest. Bestimmt wird dieser von zahlreichen Faktoren wie der Grundstücksart und dem Baualter des Hauses. Der Einheitswert heißt so, weil von der Idee her das Bewertungsgesetz einen steuerlichen Wert definiert, der für verschiedene Steuerarten (auch Erbschaft- und Vermögensteuer) einheitlich nutzbar sein sollte. Derzeit kommt der Einheitswert allein für Zwecke der Grundsteuer zum Einsatz.

In Ostdeutschland wurden die Einheitswerte nur einmal, nämlich im Jahr 1935, festgestellt; in Westdeutschland zuletzt 1964. Dabei schreibt das Bewertungsgesetz eine Aktualisierung im Sechs-Jahres-Turnus vor. Deshalb sind die Einheitswerte vieler Immobilien völlig veraltet. Sie spiegeln die Wertentwicklung der vergangenen Jahrzehnte in keiner Weise wider. Dies führt dazu, dass viele Eigentümer übermäßig stark belastet werden, während andere, gemessen am aktuellen Wert, viel zu wenig Steuer zahlen.

Das Bundesverfassungsgericht hält daher die Vorschriften zur Einheitsbewertung mindestens seit 2002 für verfassungswidrig (BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, BvR 639/11, 1 BvR 889/12). 

Weil jedoch 35 Millionen Grundstücke neu zu bewerten sind und dies mit einem enormen Aufwand verbunden ist, hat es dem Gesetzgeber eine zweistufige Frist auferlegt. Bis Ende 2019 muss er eine Neuregelung schaffen, dann dürfen die alten Einheitswerte bis längstens Ende 2024 weiterhin angewandt werden. Spätestens ab 2025 darf die Grundsteuer nicht mehr auf Grundlage der veralteten Einheitswerte erhoben werden. Sollte es bis zum 31. Dezember 2019 zu keiner politischen Einigung kommen, dann dürfen sie jedoch bereits ab 2020 nicht mehr angewandt werden.

Für Grundsteuerzahler ändert sich folglich bis Ende 2019 nichts. Bisherige Steuerbescheide und Einheitswerte bleiben gültig. Der Fiskus kann den Einheitswert künftig durch einen anderen, realitätsgerechteren steuerlichen Wert ersetzen oder das Bemessungsverfahren für die Grundsteuer grundlegend ändern. Dafür kursieren verschiedene Reformmodelle (zum Beispiel Kostenwertmodell, Berücksichtigung der Grundstücksgröße und der Nutzfläche oder Bodenwertmodell). Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber diesbezüglich keine Vorgaben gemacht.

So wird der Steuermessbetrag ermittelt

Derzeit muss für die Grundsteuer ein Steuermessbetrag ermittelt werden. Dafür wird der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Diese ist bundeseinheitlich. Sie beträgt in Westdeutschland zwischen 2,6 und 6 Promille vom Einheitswert und zwischen 5 und 10 Promille vom Einheitswert in Ostdeutschland. Für ein unbebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus beträgt sie beispielsweise 3,5 Promille.

Kommunaler Hebesatz

Der so berechnete Steuermessbetrag wird dann mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Es gibt einige wenige Gemeinden, die diesen auf 0 festgesetzt haben. Den bundesweit höchsten Hebesatz hat mit 960 Prozent die 10.000-Einwohner-Stadt Nauheim in der Nähe von Frankfurt. Höhere Hebesätze verlangen vor allem Großstädte, Berlin beispielsweise 810 Prozent. Der Hebesatz für die Grundsteuer A ist überall deutlich niedriger.

Folgende Beispiele des Verbands Haus & Grund zeigen auf, wie hoch die Grundsteuer B derzeit ausfällt:

  • Einfamilienhaus in Berlin mit Grundstück von 1.000 Quadratmetern und einem Einheitswert von rund 32.500 Euro: 920 Euro Grundsteuer
  • Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte, Einheitswert rund 117.000 Euro: 3.321 Euro
  • Mehrfamilienhaus in Dortmund, Einheitswert 1.477 Euro: 84 Euro
  • Mehrfamilienhaus in Bad Kreuznach, Einheitswert rund 12.100 Euro: 169 Euro
  • Mehrfamilienhaus in Mannheim, Einheitswert knapp 22.000 Euro: 369 Euro
  • Mehrfamilienhaus in Freiburg, Einheitswert gut 65.000 Euro: 1.369 Euro
  • Einfamilienhaus in Lutherstadt Wittenberg, Einheitswert gut 3.900 Euro: knapp 53 Euro

Nach Angaben des Berliner Mietervereins zahlen Mieter derzeit im Monat durchschnittlich 28 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche für die Grundsteuer. Die Spannweite ist jedoch groß. Die Mehrheit der Mieter in Berlin soll zwischen 14 und 46 Cent zahlen.

Bauliche Maßnahmen können zu einer Grundsteueränderung führen. Dies gilt beispielsweise, wenn Sie einen Anbau an Ihr Haus fertigstellen, ein Gebäude abreißen oder Ihr Grundstück aufteilen. Das Finanzamt wird dann den Einheitswert anpassen; ändert sich die Nutzungsform, wird auch eine neue Grundsteuermesszahl festgelegt. Häufigster Grund einer Steueränderung ist jedoch, wenn die Gemeinde den Hebesatz erhöht.

Welche Objekte sind steuerbefreit?

Das Grundsteuergesetz listet abschließend die Fälle auf, die von der Grundsteuer befreit sind. Das ist im Wesentlichen Grundbesitz, der für hoheitliche, gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke genutzt wird. Auch für Krankenhäuser, Studentenwohnheime, Altenheime, Jugendherbergen und ähnliche Wohneinrichtungen fällt keine Grundsteuer an.

Wird nur ein räumlich abgegrenzter Teil für solche steuerbegünstigten Zwecke benutzt, so ist nur dieser Teil grundsteuerfrei.

Erlass von Grundsteuer möglich

In bestimmten Fällen können Sie beantragen, dass Ihnen die Grundsteuer teilweise erlassen wird. Dies geht jedoch nur auf Antrag bis zum 31. März für die Grundsteuer des Vorjahres. Den Antrag müssen Sie bei der zuständigen Kommune einreichen; in Berlin, Hamburg und Bremen beim Finanzamt.

Profitieren können Sie davon, wenn Sie Vermieter sind, dessen Wohnung zeitweise leer stand, und wenn Sie den Ausfall der Mieteinnahmen nicht zu verantworten haben. Zudem müssen die Mieten, die Sie verlangen, marktgerecht sein.

Einen Anspruch auf Erlass von 25 Prozent der Grundsteuer haben Sie, wenn Sie weniger als die Hälfte der üblichen Jahreskaltmiete (sogenannte Jahresrohmiete) eingenommen haben. Hatten Sie keine Einnahmen, dann ist die Grundsteuer sogar zu halbieren. Auf Ihre ökonomischen Verhältnisse kommt es nicht an.

Dieser Anspruch auf Grundsteuer-Erlass besteht beispielsweise, wenn

  • Ihr Mieter zahlungsunfähig ist,
  • Sie die Wohnung trotz Schaltung von Anzeigen oder eines Maklers nicht vermieten konnten,
  • Ihre Wohnung aufgrund eines Brands, Wasserschadens oder einer anderen Katastrophe nicht vermietbar war oder
  • Sie ein denkmalgeschützes Haus besitzen und für dessen Erhalt oder Umbau besonders hohe Kosten tragen müssen.

Der Mietausfall aufgrund von Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen zählt hingegen nicht

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Artikel verfasst von

Udo Reuß

Finanztip-Experte für Steuern

Der Steuerrechtler und Diplom-Kaufmann Udo Reuß ist bei Finanztip für Steuerthemen verantwortlich. Zuvor war er bei verschiedenen Wirtschafts- und Fachverlagen wie Handelsblatt, F.A.Z.-Verlagsgruppe, Haufe-Lexware und Vogel Business Media tätig – 14 Jahre davon arbeitete er als Chefredakteur von Fachzeitschriften. Aus dem komplexen Steuerrecht zieht er die relevanten Urteile für Steuersparer. Den Autor erreichen Sie unter redaktion@finanztip.de.

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