Grundsteuer

So funktioniert die Steuer auf Grundbesitz

Udo Reuß
Experte für Steuern
25. Juni 2021
Das Wichtigste in Kürze
  • Für den Besitz eines Grundstücks, ob bebaut oder unbebaut, verlangen Städte und Gemeinden vierteljährlich Grundsteuer.
  • Vermieter legen in der Regel die Grundsteuer auf die Mieter um. Das ist rechtmäßig.
  • Für die Berechnung kommt es auf drei Größen an: Einheitswert (ab 2025: Grundbesitzwert), Steuermesszahl und individueller Hebesatz der Kommune.
  • Die Einheitswerte sind seit Jahrzehnten unverändert. Das ist aber verfassungswidrig. Bis Ende 2024 bleibt es allerdings bei der bisherigen Bewertung.
  • In den meisten Bundesländern wird die reformierte Grundsteuer künftig auf Basis des wertabhängigen Bundesmodells ermittelt. In Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Bayern wird es jeweils eigene Modelle geben.
So gehst Du vor
  • Obwohl die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig ist, musst Du sie vorerst weiter wie bisher zahlen: Erst ab 2025 gilt die neue Bewertung.
  • Grundstückseigentümer müssen 2022 eine Erklärung abgeben, damit das Lagefinanzamt das Grundstück neu bewerten kann.

Als Steuer auf den Grundstücksbesitz bringt die Grundsteuer den deutschen Städten und Gemeinden jedes Jahr rund 14 Milliarden Euro ein. Sie ist nicht nur von den Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden zu zahlen. Auch die 41 Millionen Mieter sind betroffen. Denn Vermieter dürfen die Grundsteuer auf sie umlegen.

Die Bemessung der Grundsteuer verstößt jedoch nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Deshalb gibt es eine Reform. 2022 müssen Grundstückseigentümer eine Erklärung abgeben, die dann Basis für eine ab 2025 gültige Neubewertung sein wird.

Worauf ist Grundsteuer zu zahlen?

Steuergegenstand ist der Grundbesitz (gilt für Eigentum und Erbbaurecht). Die Grundsteuer ist eine sogenannte Objektsteuer. Es kommt also nicht auf die Leistungsfähigkeit des Eigentümers an, sondern allein auf das zu bewertende Grundstück.

Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gilt die Grundsteuer A (mit in der Regel deutlich niedrigerem Hebesatz). Für einen solchen Betrieb wird ein Wirtschaftswert auf Basis der Ertragsfähigkeit ermittelt. Hinzu kommt ein Wohnungswert für den Teil, der für Wohnzwecke genutzt wird.

Für alle anderen Grundstücke gilt die Grundsteuer B – auch für unbebaute. Dazu zählen Miet- und Geschäftsgrundstücke, Häuser, Gebäude auf fremdem Grund und Boden, Wohnungseigentum und auch Teileigentum sowie Erbbaurechte. Solche grundstücksgleichen Rechte gelten demnach ebenfalls als Grundstücke.

Ab 2025 können Städte und Gemeinden einen erhöhten Hebesatz auf unbebaute baureife Grundstücke erheben. Dies soll Eigentümer motivieren, ihr Grundstück zu bebauen. Diese sogenannte Grundsteuer C ist in Bayern nicht vorgesehen.

In der Praxis bezahlen auch Mieter Grundsteuer, weil die Vermieter sie als Nebenkosten abrechnen und auf ihre Mieter umlegen. Das ist rechtmäßig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer erhalten die Kommunen. Daher setzen grundsätzlich Gemeinden die Grundsteuer in einem Bescheid fest. In Berlin sind die Finanzämter dafür zuständig.

Die Grundsteuer gilt grundsätzlich für ein Jahr und ist vierteljährlich zu zahlen – und zwar am jeweils 15. in den Monaten Februar, Mai, August und November. Für die Steuerschuld maßgeblich sind die Verhältnisse zu Jahresbeginn.

Als Besitzer etwa einer Eigentumswohnung schuldest Du die Grundsteuer für das komplette Jahr. Verkaufst Du beispielsweise zum 1. September und willst Du, dass der neue Eigentümer bereits die Grundsteuer-Zahlung ab November trägt, dann solltest Du dies mit ihm vertraglich vereinbaren.

Wie wird die Grundsteuer bis 2024 berechnet?

Es kommt bei der Grundsteuer nicht auf die persönlichen Einkommensverhältnisse oder auf die Leistungsfähigkeit an.

Sie setzt sich aus drei Faktoren zusammen:

  1. Einheitswert (ab 2025 ersetzt durch Grundbesitzwert),
  2. Steuermesszahl und
  3. Hebesatz der Gemeinde.

Einheitswert

Die Finanzämter legen für jedes Grundstück einen Einheitswert fest. Bestimmt wird dieser von zahlreichen Faktoren wie der Grundstücksart und dem Baualter des Hauses. Der Einheitswert heißt so, weil von der Idee her das Bewertungsgesetz einen steuerlichen Wert definiert, der für verschiedene Steuerarten (auch Erbschaft- und Vermögensteuer) einheitlich nutzbar sein sollte. Derzeit kommt der Einheitswert allein für Zwecke der Grundsteuer zum Einsatz.

In Ostdeutschland wurden die Einheitswerte nur einmal, nämlich im Jahr 1935, festgestellt; in Westdeutschland zuletzt 1964. Dabei schreibt das Bewertungsgesetz eine Aktualisierung im Sechs-Jahres-Turnus vor. Deshalb sind die Einheitswerte vieler Immobilien völlig veraltet. Sie spiegeln die Wertentwicklung der vergangenen Jahrzehnte in keiner Weise wider. Dies führt dazu, dass viele Eigentümer übermäßig stark belastet werden, während andere, gemessen am aktuellen Wert, viel zu wenig Steuer zahlen.

Das Bundesverfassungsgericht hält daher die Vorschriften zur Einheitsbewertung mindestens seit 2002 für verfassungswidrig (BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Weil aber 36 Millionen Grundstücke neu zu bewerten sind und dies mit einem enormen Aufwand verbunden ist, dürfen die alten Einheitswerte noch bis längstens Ende 2024 angewandt werden. Spätestens ab 2025 muss die Grundsteuer dann auf Grundlage einer Neubewertung der Immobilien erfolgen.

Für Grundsteuerzahler ändert sich voraussichtlich bis Ende 2024 nichts. Bisherige Steuerbescheide und Einheitswerte bleiben gültig.

Steuermesszahl

Derzeit muss für die Grundsteuer ein Steuermessbetrag ermittelt werden. Dafür wird der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Diese ist bundeseinheitlich. Sie beträgt in Westdeutschland zwischen 2,6 und 6 Promille vom Einheitswert und zwischen 5 und 10 Promille vom Einheitswert in Ostdeutschland. Für ein unbebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus beträgt sie beispielsweise 3,5 Promille beziehungsweise 0,35 Prozent.

Kommunaler Hebesatz

Der so berechnete Steuermessbetrag wird dann mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Es gibt einige wenige Gemeinden, die diesen auf Null festgesetzt haben. Den vermutlich bundesweit höchsten Hebesatz hat derzeit mit 1.050 Prozent die hessische 7.000-Einwohner-Gemeinde Lautertal. Höhere Hebesätze für die Grundsteuer B für bebaubare und bebaute Grundstücke verlangen vor allem Großstädte, Berlin beispielsweise 810 Prozent. Der Hebesatz für die Grundsteuer A ist überall deutlich niedriger.

Folgende Beispiele des Verbands Haus & Grund zeigen auf, wie hoch die Grundsteuer B derzeit ausfällt:

  • Einfamilienhaus in Berlin mit Grundstück von 1.000 Quadratmetern und einem Einheitswert von rund 32.500 Euro: 920 Euro Grundsteuer; 
  • Mehrfamilienhaus in Berlin-Mitte, Einheitswert rund 117.000 Euro: 3.321 Euro;
  • Mehrfamilienhaus in Dortmund, Einheitswert 1.477 Euro: 84 Euro;
  • Mehrfamilienhaus in Bad Kreuznach, Einheitswert rund 12.100 Euro: 169 Euro;
  • Mehrfamilienhaus in Mannheim, Einheitswert knapp 22.000 Euro: 369 Euro;
  • Mehrfamilienhaus in Freiburg, Einheitswert gut 65.000 Euro: 1.369 Euro;
  • Einfamilienhaus in Lutherstadt Wittenberg, Einheitswert gut 3.900 Euro: knapp 53 Euro.

Nach Angaben des Berliner Mietervereins zahlen Mieter derzeit im Monat durchschnittlich 28 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche für die Grundsteuer. Die Spannweite ist jedoch groß. Die Mehrheit der Mieter in Berlin soll zwischen 14 und 46 Cent zahlen.

Bauliche Maßnahmen können zu einer Grundsteueränderung führen. Dies gilt beispielsweise, wenn Du einen Anbau an Dein Haus fertigstellst, ein Gebäude abreißt oder Dein Grundstück aufteilst. Das Finanzamt wird dann den Einheitswert anpassen; ändert sich die Nutzungsform, wird auch eine neue Grundsteuermesszahl festgelegt. Häufigster Grund einer Steueränderung ist jedoch, wenn die Gemeinde den Hebesatz erhöht.

Was ändert die Grundsteuerreform ab 2025?

Mit dem Grundsteuerreformgesetz vom 26. November 2019 reagierte der Bund auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Es sieht ab 2025 eine wertabhängige Bemessungsgrundlage vor. Dabei wird das dreistufige Verfahren grundsätzlich beibehalten und weiterentwickelt. Weiterhin bestimmt letztlich die Kommune mit ihrem Hebesatz ganz entscheidend, wie hoch die Grundsteuer ausfällt.

Neu ist, dass die Grundsteuer B auf

  • Bodenrichtwerten,
  • Baujahr und
  • Listenmieten beziehungsweise pauschalen Herstellungskosten des Gebäudes beruht.

Die Bodenrichtwerte werden von einem Gutachterausschuss ermittelt und liegen größtenteils elektronisch vor (im Bo­den­richt­wert­in­for­ma­tions­sys­tem BORIS). Hinzu kommen durchschnittliche Nettokaltmieten.

Bundesmodell versus abweichende Modelle in Ländern

Elf Bundesländer werden voraussichtlich dieses Bundesmodell anwenden. Folgende fünf Länder wollen hingegen die Möglichkeit nutzen, davon abzuweichen und werden dies in eigenen Grundsteuer-Landesgesetzen regeln:

  • Bayern schafft ein reines wertunabhängiges Flächenmodell.
  • Hamburg, Hessen und Niedersachsen wollen das Flächenmodell mit einer Wertkomponente kombinieren, nämlich mit der Wohnlage oder einem Lagefaktor.
  • In Baden-Württemberg soll ein modifiziertes Bodenwertmodell eingeführt werden. Herangezogen werden die Grundstücksflächen, Bodenrichtwerte und gegebenenfalls die Nutzung.

Alle Grundstücke müssen ab 2022 neu bewertet werden

Im Jahr 2022 müssen alle Grundstückseigentümer eine Erklärung abgeben, damit ihr Grundstück vom zuständigen Lagefinanzamt zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 neu bewertet werden kann. In Bayern soll per Allgemeinverfügung festgelegt werden, dass die Erklärung zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 abgegeben werden muss. Das soll vor allem über das Elster-Portal erfolgen.

In Ländern mit dem Bundesmodell müsste eine solche Hauptfeststellung alle sieben Jahre wiederholt werden. Dieser hohe bürokratische Aufwand ist ein Grund, warum sich Bayern für ein Flächenmodell entschieden hat. Außerdem könnten steigende Bodenrichtwerte im Turnus der Hauptfeststellungen automatisch zu Steuererhöhungen führen. Das Bundesmodell sei zu komplex und streitanfällig, heißt es in den fünf Ländern mit abweichender Regelung.

Grundsteuer in drei Schritten

  1. Je nach Bundesland ermittelt das Finanzamt im ersten Schritt einen neuen Grundbesitzwert, der den Einheitswert ersetzen wird.
  2. Darauf wendet es im zweiten Schritt die bundesweit deutlich gesenkte Grundsteuermesszahl an: 0,031 Prozent statt 0,35 Prozent. Für Sozialwohnungen und weitere privilegierte Einheiten gibt es eine Ermäßigung.
  3. Im dritten Schritt setzt dann die Gemeinde/Stadt die Grundsteuer in einem Bescheid fest, indem sie ihren Hebesatz anwendet. Sie gilt dann ab dem 1. Januar 2025.

Die konkrete Grundsteuerbelastung hängt also davon ab, in welchem Bundesland und in welchem Ort das Grundstück liegt. Im Vergleich zu heute wird es zu Belastungsverschiebungen kommen. Während einige eventuell etwas weniger zahlen werden, werden vermutlich viele mehr zahlen müssen als heute. Auch wenn sich der Gesetzgeber das Ziel gesetzt hat, dass insgesamt durch die Reform die Einnahmen aus der Grundsteuer nicht erhöht werden sollen. Dies ist in vielen Kommunen nur zu erreichen, wenn der Hebesatz dementsprechend gesenkt wird.

Welche Objekte sind steuerbefreit?

Das Grundsteuergesetz listet abschließend die Fälle auf, die von der Grundsteuer befreit sind. Das ist im Wesentlichen Grundbesitz, der für hoheitliche, gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke genutzt wird. Auch für Krankenhäuser, Studentenwohnheime, Altenheime, Jugendherbergen und ähnliche Wohneinrichtungen fällt keine Grundsteuer an.

Wird nur ein räumlich abgegrenzter Teil für solche steuerbegünstigte Zwecke benutzt, so ist nur dieser Teil grundsteuerfrei.

Erlass von Grundsteuer möglich 

In bestimmten Fällen kannst Du beantragen, dass Dir die Grundsteuer teilweise erlassen wird. Dies geht jedoch nur auf Antrag bis zum 31. März für die Grundsteuer des Vorjahres. Den Antrag musst Du bei der zuständigen Kommune einreichen; in Berlin, Hamburg und Bremen beim Finanzamt.

Profitieren kannst Du davon, wenn Deine vermietete Wohnung zeitweise leer stand und Du den Ausfall der Mieteinnahmen nicht zu verantworten hast. Zudem müssen die Mieten, die Du verlangst, marktgerecht sein.

Einen Anspruch auf Erlass von 25 Prozent der Grundsteuer hast Du, wenn Du weniger als die Hälfte der üblichen Jahreskaltmiete (sogenannte Jahresrohmiete) eingenommen hast. Hattest Du keine Einnahmen, dann ist die Grundsteuer sogar zu halbieren. Auf Deine ökonomischen Verhältnisse kommt es nicht an.

Dieser Anspruch auf Grundsteuer-Erlass besteht beispielsweise, wenn

  • Dein Mieter zahlungsunfähig ist,
  • Du die Wohnung trotz Schaltung von Anzeigen oder eines Maklers nicht vermieten konntest,
  • Deine Wohnung aufgrund eines Brandes, Wasserschadens oder einer anderen Katastrophe nicht vermietbar war oder
  • Du ein denkmalgeschütztes Haus besitzt und für dessen Erhalt oder Umbau besonders hohe Kosten tragen musst.

Der Mietausfall aufgrund von Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen zählt hingegen nicht.

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