Kündigung Mietvertrag

So kündigst Du Deinen Mietvertrag fristgerecht

Dr. Britta Beate Schön
Finanztip-Expertin für Recht

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Mieter kannst Du mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen – egal wie lange Du schon in der Wohnung wohnst.
  • Du musst bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats kündigen, damit dieser Monat noch zur Frist zählt.
  • Vermieter können die Wohnung nicht ohne Grund kündigen; sie müssen zudem Kündigungsfristen einhalten, die von der Dauer des Mietverhältnisses abhängen.

So gehst Du vor

  • Rechne Dir aus, bis wann Du spätestens kündigen musst, um nicht doppelt Miete zahlen zu müssen.
  • Kündige rechtzeitig und immer schriftlich. Du kannst dazu unsere Vorlage für die Kündigung verwenden.

Zum Mus­ter­schrei­ben

Du hast Deine Traumwohnung gefunden und willst demnächst umziehen? Dann solltest Du Deine bisherige Wohnung richtig und rechtzeitig kündigen, damit Du nicht doppelt Miete zahlen musst. Wir erklären Dir, an welche Kündigungsfristen sich Mieter und Vermieter halten müssen und was Du bei Deiner Kündigung beachten solltest.

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?

Mieter können ihre Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen – immer zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Wie lange Du schon in der Wohnung wohnst, ist für die Frist nicht entscheidend – sie verlängert sich für Mieter nicht.

Um fristgerecht zu kündigen, muss Dein Schreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats Deinen Vermieter erreichen. Dann zählt der laufende Monat noch mit. Samstage gelten als Werktage. Nicht der Poststempel, sondern der Empfang durch den Vermieter ist entscheidend.

Beispiel: Antonia will ihre Wohnung zum 30. Juni 2022 kündigen, ab dem 1. Juli will sie in die neue Wohnung ziehen. Das Kündigungsschreiben von Antonia erreichte den Vermieter am Montag, den 4. April. Die Kündigung ist fristgerecht, weil der vorausgegangene 3. April 2022 ein Sonntag und kein Werktag war und deshalb nicht mitzählt. Wäre das Schreiben am Dienstag, den 5. April beim Vermieter angekommen, hätte Antonia die Kündigungsfrist von drei Monaten knapp verpasst. Das Mietverhältnis würde dann erst einen Monat später am 31. Juli 2022 enden. Sie müsste für einen Monat doppelt zahlen.

Hast Du die ordentliche Kündigungsfrist verpasst, musst Du nicht erneut kündigen. Die Kündigung verschiebt sich dann einfach um einen Monat nach hinten.

Wichtig: Deine Kündigung muss schriftlich sein: Du musst also einen Brief aufsetzen und unterschreiben. Per Whatsapp, E-Mail oder Fax kannst Du nicht kündigen (§ 568 BGB). Damit kannst Du die erforderliche Schriftform nicht einhalten.

Vorlage Kündigung Mietvertrag

Mus­ter­schrei­ben Kündigung

Du kannst unser Mus­ter­schrei­ben für die Kündigung Deines Mietvertrages verwenden.

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Achte darauf, dass Du einen Nachweis hast, wann Dein Vermieter die Kündigung auch bekommen hat. Du kannst ihm das Schreiben in Anwesenheit einer weiteren Person übergeben. Diese kann dann die Übergabe bezeugen. Alternativ schickst Du das Schreiben als Einschreiben Einwurf. Der Zusteller dokumentiert, dass er Deine Kündigung in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen hat.

Ein Einschreiben mit Rückschein ist nicht erforderlich, es hat sogar einen entscheidenden Nachteil. Falls der Briefträger den Vermieter nicht persönlich antrifft, wirft er nur eine Mitteilung in den Briefkasten. Die Kündigung selbst muss der Vermieter bei der Postfiliale abholen. Erst dann geht ihm Deine Kündigung zu. Dadurch kann sich schlimmstenfalls Dein Auszugstermin verschieben.

Auf Kündigungsausschluss im Vertrag achten

Bevor Du kündigst, solltest Du in Deinem Mietvertrag nachlesen, ob die Kündigung für einen festgelegten Zeitraum ausgeschlossen ist. Dann kommst Du nicht ohne Zustimmung des Vermieters eher aus dem Vertrag. Ein Kündigungsausschluss ist zulässig, aber nur für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren (BGH, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16).

Auch bei befristeten Mietverträgen ist die ordentliche Kündigung oft ausgeschlossen. Wenn Du einen solchen Zeitmietvertrag abgeschlossen hast, bist Du auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen, wenn Du früher aus der Wohnung ausziehen willst.

Gibt es besondere Fristen für Mieter?

Bei sogenannten Sonderkündigungsgründen gelten besondere Kündigungsfristen. Das ist für Dich als Mieter interessant, wenn Du einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder einen Kündigungsausschluss unterschrieben hast und eigentlich nicht früher aus dem Vertrag aussteigen kannst. Hier die vier wichtigsten Beispiele für eine Sonderkündigung:

  1. Modernisierung der Wohnung
    Kündigt Dein Vermieter eine umfassende Sanierung an, verkürzt sich Deine Kündigungsfrist. Nach einer solchen Ankündigung kannst Du zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Informiert Dich zum Beispiel der Vermieter im April über eine Modernisierung, kannst Du im Laufe des Mai Deine Wohnung zu Ende Juni kündigen. Kleinere Reparaturarbeiten verkürzen die Kündigungsfrist nicht.
  2. Mieterhöhung
    Bei einer Mieterhöhung hast Du als Mieter ein Son­der­kün­di­gungs­recht. Danach kannst Du die Erhöhung prüfen und dann außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Du hast für die Kündigung Zeit bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung.
  3. Gesundheitliche Gefährdung
    Schimmel oder Baufälligkeit können bisweilen eine ernste gesundheitliche Gefährdung darstellen. Die Kündigungsfrist entfällt in diesen Fällen ganz (§ 543 BGB). 
  4. Tod eines Mieters
    Wer zum Beispiel als Paar eine Wohnung gemietet hat, kann nach dem Tod des anderen die gemeinsame Wohnung innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB). Ansonsten bleibt das Mietverhältnis mit dem verbleibenden Mieter bestehen. Ist nur ein Ehepartner Hauptmieter und verstirbt er, geht das Mietverhältnis automatisch auf den noch lebenden Ehepartner über. Wohnte der Mieter allein, so geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Die können dann mit dreimonatiger Frist kündigen, wenn sie nicht in die Wohnung einziehen wollen (§ 564 BGB). Einen Erbschein müssen die Erben dem Vermieter nicht vorlegen.

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Was passiert, wenn Du früher ausziehen willst?

Du musst als Mieter für die alte Wohnung so lange Miete bezahlen, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Ziehst Du vorher aus, musst Du trotzdem bis zum Ende des Mietverhältnisses zahlen. Das gilt auch für den Fall, dass Du einen Nachmieter vorschlägst. Dein Vermieter kann, muss aber keinen Nachmieter akzeptieren.

Anders ist es, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel steht. Dann kannst Du die Kündigungsfrist verkürzen, indem Du mehrere Ersatzmieter vorschlägst.

Wichtig: Ziehst Du vor Ablauf der Kündigungsfrist aus und übergibt Dein Vermieter die Wohnung schon vor Vertragsende einem anderen Mieter, darf der Vermieter nicht doppelt kassieren (§ 537 Abs. 2 BGB). Auch wenn er nach Deinem Auszug, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung umfangreich umbaut und renoviert, musst Du ab dieser Zeit keine Miete mehr bezahlen.

Was ist bei der Kündigung in einer WG wichtig?

Wohnst Du in einer Wohngemeinschaft (WG) mit mehreren Bewohnern und möchtest ausziehen, kann es kompliziert werden. Alles hängt davon ab, wer Vertragspartner des Vermieters ist. Hast Du gemeinsam mit den anderen Mitbewohnern den Mietvertrag mit dem Vermieter unterschrieben, dann kannst Du auch nur gemeinsam mit den anderen kündigen. Die gleiche Situation betrifft Dich, wenn Du als Paar mit Deinem Freund oder Freundin zusammen eine Wohnung angemietet hast und wegen einer Trennung ausziehen willst – auch das geht nur gemeinsam, wenn Ihr zusammen den Vertrag abgeschlossen habt.

Tipp: Versuch eine einvernehmliche Lösung zu finden. Nur so kannst Du unter Umständen früher aus dem Mietvertrag. Oft lohnt sich auch ein Gespräch mit dem Vermieter.

Schwierig wird es in einer solcher Konstellation, wenn keine Einigung möglich ist. Eine Wohngemeinschaft ist rechtlich eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR). Das bedeutet: Kein Mitbewohner kann den Vertrag allein beenden; es ist grundsätzlich nicht möglich, ohne Zustimmung des Mitbewohners und des Vermieters aus dem Vertrag auszusteigen (LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 7. Dezember 2020, Az. 2-11 T 117/20). Nur in besonders krassen Fällen hast Du die Chance, gerichtlich durchzusetzen, dass Dein Mitbewohner der Kündigung zustimmt, wenn er zum Beispiel kategorisch ablehnt, jemals zu kündigen. Dann kannst Du aus dem Mietvertrag entlassen werden.

Anders ist die Situation, wenn ein Mitbewohner als Hauptmieter den Mietvertrag unterschrieben hat und mit den anderen Mitbewohnern Untermietverträge abschließt. Als Untermieter kannst Du problemlos gegenüber dem Hauptmieter kündigen. Bist Du der Hauptmieter und willst ausziehen, kann das die Auflösung der WG bedeuten. Du musst gegenüber dem Vermieter kündigen, aber auch den Untermietern. Weitere Informationen findest Du in unserem Ratgeber Untermietvertrag.

Welche Kündigungsfrist gilt für Vermieter?

Vermieter dürfen die Wohnung grundsätzlich gar nicht kündigen, es gibt aber Ausnahmen (§ 573 BGB). Für Vermieter richtet sich zudem die Kündigungsfrist danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Je länger der Mieter in der Wohnung wohnt, desto mehr Zeit soll er haben, sich eine neue Bleibe zu suchen.

Kündigungsfristen für Vermieter

Mietdauer

Kündigungsfrist

0 bis 5 Jahre

3 Monate

5 bis 8 Jahre

6 Monate

ab 8 Jahre

9 Monate

Quelle: § 573c Abs. 1 BGB (Stand: April 2022)

Steht im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist als im Gesetz vorgesehen, so gilt diese Frist nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, darf nur der Mieter mit einer kürzeren Frist kündigen, der Vermieter muss mindestens die gesetzlichen Fristen einhalten.

Kürzere Kündigungsfristen sind bei der Untervermietung von möblierten Zimmern möglich. Eine Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB).

Bei Werksmietwohnungen kann der Vermieter mit einer Frist von einem Monat kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und er die Wohnung für einen anderen Angestellten braucht.

Wann gelten für Vermieter verkürzte Fristen?

Auch für Vermieter können sich die Kündigungsfristen verkürzen, nämlich dann, wenn es nicht zumutbar ist, dass ein Mieter länger in der Wohnung bleibt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht bezahlt hat – dann kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Bei den Kündigungsgründen „vertragswidriger Gebrauch“ und „Störung des Hausfriedens“ muss schon etwas ziemlich Krasses passiert sein, damit der Vermieter fristlos kündigen kann. Nach der Rechtsprechung waren die folgenden fristlosen Kündigungen rechtmäßig:

  1. Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs
    das frei Fliegenlassen von mehr als 100 Vögeln, das häufige Füttern von Tauben, Heroinhandel oder der Einbau eines Fensters auf eigene Faust
  2. Störung des Hausfriedens
    schwere Beleidigungen und tätliche Angriffe auf den Vermieter oder andere Mieter sowie vorsätzliche Sachbeschädigung oder Stromdiebstahl

Achtung: In weniger gravierenden Fällen wie dem Halten eines Hundes trotz Tierhaltungsverbots oder nächtlicher Ruhestörung muss der Vermieter zunächst eine Abmahnung schicken, bevor er kündigen darf (§ 543 Abs. 3 BGB).

Wenn Mieter und Vermieter in einem Haus wohnen

Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach, hat der Vermieter ein Son­der­kün­di­gungs­recht. Er muss weder einen der oben aufgeführten Kündigungsgründe noch Eigenbedarf geltend machen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate. Wohnt der Mieter bereits seit fünf Jahren in der Wohnung, hat er statt sechs Monaten neun Monate Zeit, um sich etwas Neues zu suchen (§ 573a BGB).

Wann darfst Du der Kündigung widersprechen?

Du kannst Dich als Mieter gegen eine Kündigung wehren, wenn der Umzug für Dich oder Deine Familie eine besondere Härte bedeuten würde (§ 574 BGB).

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. Aber diese Frist gilt nur, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Hat er das versäumt und klagt gegen den Mieter, der nicht ausziehen will, auf Räumung, kann der Mieter noch bis kurz vor dem Gerichtstermin der Kündigung widersprechen.

Das sind Beispiele für Härtefälle, in denen Du der Kündigung widersprechen könntest:

  • fortgeschrittene Schwangerschaft
  • kurz bevorstehender Schulabschluss oder Universitätsexamen
  • schwere Erkrankung, Behinderung oder Invalidität
  • drohende Obdachlosigkeit, weil kein anderer Wohnraum gefunden werden kann
  • eine sehr lange Wohndauer von mehr als 30 Jahren und damit Verwurzelung in der Gegend
  • hohes Alter
  • notwendiger Zwischenumzug, etwa, wenn jemand auf die Fertigstellung seines Eigenheims oder den Platz in einem Seniorenstift wartet.

Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht darüber entscheiden, ob der Mieter zu Recht widersprochen hat. Dabei wägen die Richter die Belange von Mieter und Vermieter miteinander ab: die Härte für den Mieter auf der einen Seite und das Interesse des Vermieters an einem Auszug des Mieters auf der anderen Seite. Braucht der Vermieter dringend selbst eine Bleibe, wird das höher bewertet, als wenn die Wohnung nur eine Kapitalanlage ist.

Das Gericht kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängern. In einigen Fällen wie bei Schwangerschaft oder Examen ergibt sich die Frist von selbst, bei dem Härtefall „knapper Wohnraum“ wird normalerweise eine verlängerte Frist zur Wohnungssuche gewährt. Eine unbefristete Verlängerung ist eher die Ausnahme, nur wenn der Mieter ein sehr hohes Alter erreicht hat.

Die Gerichte müssen beim Widerspruch wegen sozialer Härte sehr sorgfältig prüfen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr müssen sich die Richter mit sachverständiger Hilfe ein genaues Bild verschaffen (BGH, Urteil vom 15. März 2017, Az. VIII ZR 270/15).

Emp­feh­lungen aus dem Ratgeber Rechts­schutz­ver­si­che­rung

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Autor
Dr. Britta Beate Schön

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