Kündigung Mietvertrag

Diese Kündigungsfristen sollten Mieter und Vermieter kennen

Dr. Britta Beate Schön Stand: 28. März 2017
Das Wichtigste in Kürze
  • Mieter haben eine Kündigungsfrist von drei Monaten und müssen bis spätestens zum Dritten eines Monats kündigen, damit dieser zur Frist zählt.
  • Kündigungsfristen für Vermieter sind von der Länge des Mietverhältnisses abhängig - beginnend bei drei Monaten für bis zu fünf Jahre Mietdauer und maximal neun Monaten ab einem achtjährigen Mietverhältnis.
  • In einigen Fällen gelten kürzere Mietfristen, zum Beispiel bei Verstößen des Mieters. Meist muss zunächst eine Abmahnung geschickt werden, außer in diesen Fällen.
  • Zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist kann der Mieter der Kündigung schriftlich widersprechen, wenn bestimmte Härtefälle vorliegen, zum Beispiel eine fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter oder drohende Obdachlosigkeit.
  • Im Mietvertrag darf der Vermieter die Kündigung für vier Jahre ausschließen (BGH, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16).

Wenn eine Wohnung nicht für einen von vornherein festgelegten Zeitraum gemietet wird, ist sie auf unbestimmte Zeit vermietet. Der Mietvertrag kann natürlich auch wieder gekündigt werden. Das ist allerdings für den Mieter weitaus einfacher als für den Vermieter – und zwar nicht nur, was die Kündigungsgründe, sondern auch was die Kündigungsfristen angeht (§ 573 c BGB).

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?

Mieter haben grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Um fristgerecht zu kündigen, muss die Kündigung den Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Samstage gelten dabei als Werktage. 

Beispiel: Der Mieter möchte seine Wohnung zum 31. Oktober kündigen. Das Kündigungsschreiben erreicht den Vermieter am Mittwoch, den 4. August. Diese Kündigung ist fristgerecht, weil der vorausgegangene 1. August ein Sonntag und kein Werktag war und deshalb nicht mitzählt. Kommt das Schreiben aber am Donnerstag, den 5. August, beim Vermieter an, hat der Mieter die Kündigungsfrist von drei Monaten knapp verpasst. Das Mietverhältnis endet dann am 30. November.

Wer die Frist von drei Monaten verpasst, der muss nicht erneut kündigen, sondern die Kündigung verschiebt sich dann automatisch um einen Monat nach hinten.

Auf Kündigungsausschluss im Vertrag achten

Vermieter dürfen in den Mietvertrag schreiben, dass der Mieter erstmal nicht kündigen darf - und zwar für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren nach Abschluss des Mietvertrags. Eine solche Klausel ist zulässig, obwohl das Gesetz ein jederzeitiges Kündigungsrecht des Mieters vorsieht (BGH, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16).

Erst wenn ein solcher Kündigungsausschluss einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet, ist er unwirksam. Mieter sollten nicht ohne Weiteres einen solchen Kündigungsausschluss akzeptieren und bei Unterzeichnung des Vertrages darauf achten.

Welche Fristen gibt es für Mieter in besonderen Situationen?

Steht dem Mieter ein Sonderkündigungsgrund zu, dann gelten besondere Kündigungsfristen. Hier die wichtigsten Beispiele:

  • Mieterhöhung: Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Danach kann er die Mieterhöhung prüfen und hat bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung Zeit, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (§ 561 BGB).
  • Sanierung: Kündigt der Vermieter eine umfassende Sanierung an, die den Mieter erheblich stören wird, verkürzt sich die Kündigungsfrist. Nach Erhalt des Schreibens kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Kleinere Reparaturarbeiten verkürzen die Kündigungsfrist nicht.
  • Gesundheitliche Gefährdung: Schimmel oder Baufälligkeit können bisweilen eine ernste gesundheitliche Gefährdung darstellen. Die Kündigungsfrist entfällt in diesen Fällen ganz (§ 543 BGB). 

Welche Kündigungsfrist gilt für Vermieter?

Für Vermieter richtet sich die Kündigungsfrist danach, wie lange das Mietverhältnis besteht. Je länger der Mieter in der Wohnung wohnt, desto mehr Zeit hat er, um sich eine neue Bleibe zu suchen.

Übersicht: Kündigungsfristen für Vermieter

Mietdauer

Kündigungsfrist

0 bis 5 Jahre

3 Monate

5 bis 8 Jahre

6 Monate

ab 8 Jahre

9 Monate

Ist im Mietvertrag eine andere und längere Kündigungsfrist vereinbart, so gilt sie nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, kann hiervon nur der Mieter Gebrauch machen.

Kürzere Kündigungsfristen gelten bei der Untervermietung von möblierten Zimmern - die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB).  

Bei Werksmietwohungen kann der Vermieter mit einer Frist von einem Monat kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und er die Wohnung für einen anderen Angestellten braucht.

Wann darf ein Vermieter mit einer kürzeren Frist kündigen?

Auch für Vermieter können sich die Kündigungsfristen verkürzen, nämlich dann, wenn es für ihn nicht zumutbar ist, dass der Mieter länger in seiner Wohnung bleibt. Das ist der Fall, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht bezahlt hat – dann kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).  

Bei den Kündigungsgründen „vertragswidriger Gebrauch“ und „Störung des Hausfriedens“ muss schon etwas ziemlich Krasses passiert sein, damit die Kündigung fristlos erfolgen kann. Gerichte sahen beispielsweise folgenden Fällen als rechtmäßig an:

  • vertragswidriger Gebrauch - das frei Fliegenlassen von mehr als 100 Vögeln, das häufige Füttern von Tauben, Heroinhandel oder der Einbau eines Fensters auf eigene Faust;
  • Störung des Hausfriedens - schwere Beleidigungen und tätliche Angriffe auf den Vermieter oder andere Mieter sowie vorsätzliche Sachbeschädigung oder Stromdiebstahl (Achtung: In weniger gravierenden Fällen wie dem Halten eines Hundes trotz Tierhaltungsverbotes oder nächtlicher Ruhestörung muss der Vermieter zunächst eine Abmahnung schicken, bevor er kündigen darf (§ 543 Abs. 3 BGB));
  • Sonderfall „unter einem Dach“ - Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Er muss weder einen der oben aufgeführten Kündigungsgründe noch Eigenbedarf geltend machen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate. Wohnt der Mieter bereits seit fünf Jahren in der Wohnung, hat er statt sechs Monaten neun Monate Zeit, um sich etwas Neues zu suchen (§ 573a BGB).

Wann darf ein Mieter der Kündigung widersprechen?

Ein Mieter kann der berechtigten Kündigung seiner Wohnung widersprechen, wenn er darlegen kann, dass der Umzug für ihn oder einen Familienangehörigen eine besondere Härte wäre. Solche Härtefälle sind

  • fortgeschrittene Schwangerschaft;
  • kurz bevorstehender Schulabschluss oder Universitätsexamen;
  • schwere Erkrankung, Behinderung oder Invalidität;
  • drohende Obdachlosigkeit, weil kein anderer Wohnraum gefunden werden kann;
  • eine sehr lange Wohndauer von mehr als 30 Jahren und damit Verwurzelung in der Gegend;
  • hohes Alter;
  • notwendiger Zwischenumzug, etwa, wenn jemand auf die Fertigstellung seines Eigenheimes oder den Platz in einem Seniorenstift wartet.

Die Gerichte müssen beim Widerspruch wegen sozialer Härte sehr sorgfältig prüfen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr müssen sich die Richter mit sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild verschaffen (BGH, Urteil vom 15. März 2017, Az. VIII ZR 270/15).

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. Die Frist von zwei Monaten gilt nur, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Hat er das versäumt und klagt gegen den Mieter, der nicht ausziehen will, auf Räumung, kann der Mieter noch bis kurz vor dem Gerichtstermin der Kündigung widersprechen.

Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht darüber entscheiden, ob er berechtigt ist. Dabei wird abgewogen, was überwiegt: die Härte für den Mieter oder das Interesse des Vermieters an einem Auszug. Braucht der Vermieter dringend selber eine Bleibe, wird das höher bewertet, als wenn die Wohnung nur eine Kapitalanlage ist.

Das Gericht kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängern. In einigen Fällen wie bei Schwangerschaft oder Examen ergibt sich die Frist von selber, bei dem Härtefall „knapper Wohnraum“ wird normalerweise eine verlängerte Frist zur Wohnungssuche gewährt. Eine unbefristete Verlängerung ist eher die Ausnahme, nur wenn der Mieter ein sehr hohes Alter erreicht hat.

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Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 28. März 2017


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