Kündigung Mietvertrag & Kündigungsfristen So kündigst Du Deinen Mietvertrag fristgerecht
Finanztip-Expertin für Recht
Das Wichtigste in Kürze
So gehst Du vor
Du hast Deine Traumwohnung gefunden und willst demnächst umziehen? Dann solltest Du Deine bisherige Wohnung rechtzeitig kündigen, damit Du nicht doppelt Miete zahlen musst. Wir erklären Dir, an welche Kündigungsfristen sich Mieterinnen und Mieter halten müssen und was Du bei Deiner Kündigung beachten solltest. Aber auch, wann Vermietende kündigen dürfen – oft mit sehr viel längeren Fristen.
Mieterinnen und Mieter können ihre Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen – immer zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Wie lange Du schon in der Wohnung wohnst, ist für die Frist nicht entscheidend – sie verlängert sich für Mieter nicht.
Um fristgerecht zu kündigen, muss Dein Schreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats Deinen Vermieter erreichen. Dann zählt der laufende Monat noch mit. Nicht der Poststempel, sondern der Empfang durch den Vermieter ist entscheidend.
Wichtig: Samstage gelten als Werktage.
Beispiel: Antonia will ihre Wohnung zum 30. Juni 2023 kündigen, ab dem 1. Juli will sie in die neue Wohnung ziehen. Das Kündigungsschreiben von Antonia erreichte den Vermieter am Dienstag, den 4. April. Die Kündigung ist fristgerecht, weil der vorausgegangene 2. April 2022 ein Sonntag, also kein Werktag war und deshalb nicht mitzählt. Wäre das Schreiben am Mittwoch, den 5. April beim Vermieter angekommen, hätte Antonia die Kündigungsfrist von drei Monaten knapp verpasst. Das Mietverhältnis würde dann erst einen Monat später am 31. Juli 2023 enden. Sie müsste für einen Monat doppelt zahlen.
Hast Du die ordentliche Kündigungsfrist verpasst, musst Du nicht erneut kündigen. Die Kündigung verschiebt sich dann einfach um einen Monat nach hinten.
Wichtig: Deine Kündigung muss schriftlich sein: Du musst also einen Brief aufsetzen und unterschreiben. Per Whatsapp, E-Mail oder Fax kannst Du nicht wirksam kündigen (§ 568 BGB). Damit hältst Du die erforderliche Schriftform nicht ein.
Du kannst unser Musterschreiben für die Kündigung Deines Mietvertrages verwenden. Wir bieten eine Vorlage für Dein Schreiben zum Download an. Du musst Deine persönlichen Daten ergänzen, es ausdrucken und unterschreiben.
Achte auf einen Nachweis darüber, wann Dein Vermieter die Kündigung bekommen hat. Du kannst ihm das Schreiben in Anwesenheit einer weiteren Person übergeben. Diese ist dann Zeugin bei der Übergabe. Alternativ schickst Du das Schreiben als Einschreiben Einwurf. Bei der Zustellung wird dokumentiert, dass die Kündigung in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen wurde.
Ein Einschreiben mit Rückschein ist nicht erforderlich, es hat sogar einen entscheidenden Nachteil. Falls der Briefträger den Vermieter nicht persönlich antrifft, wirft er nur eine Mitteilung in den Briefkasten. Die Kündigung selbst muss der Vermieter bei der Postfiliale abholen. Erst dann geht ihm Deine Kündigung zu. Dadurch kann sich schlimmstenfalls Dein Auszugstermin verschieben.
Bevor Du kündigst, solltest Du in Deinem Mietvertrag nachlesen, ob die Kündigung für einen festgelegten Zeitraum ausgeschlossen ist. Dann kommst Du nicht ohne Zustimmung des Vermieters eher aus dem Vertrag. Ein Kündigungsausschluss ist zulässig, aber nur für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren (BGH, 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16).
Auch bei befristeten Mietverträgen ist die ordentliche Kündigung oft ausgeschlossen. Wenn Du einen solchen Zeitmietvertrag abgeschlossen hast, bist Du auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen, wenn Du früher ausziehen willst.
Bei sogenannten Sonderkündigungsgründen gelten besondere Kündigungsfristen. Das ist für Dich interessant, wenn Du einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder einen Kündigungsausschluss unterschrieben hast und eigentlich nicht früher aus dem Vertrag aussteigen kannst. Hier die vier wichtigsten Beispiele für eine Sonderkündigung:
Du musst für die alte Wohnung so lange Miete bezahlen, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Ziehst Du vorher aus, musst Du trotzdem bis zum Ende des Mietverhältnisses zahlen. Das gilt auch für den Fall, dass Du einen Nachmieter vorschlägst. Dein Vermieter kann, muss aber keinen Nachmieter akzeptieren.
Anders ist es, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel steht. Dann kannst Du die Kündigungsfrist verkürzen, indem Du mehrere Ersatzmieter vorschlägst.
Wichtig: Ziehst Du vor Ablauf der Kündigungsfrist aus und übergibt Dein Vermieter die Wohnung schon vor Vertragsende dem neuen Mieter, darf der Vermieter nicht doppelt kassieren (§ 537 Abs. 2 BGB). Auch wenn er nach Deinem Auszug, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung umfangreich umbaut und renoviert, musst Du ab dieser Zeit keine Miete mehr bezahlen.
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Viele Studierende oder Auszubildende leben in einer Wohngemeinschaft. Will einer ausziehen, kann es kompliziert werden. Alles hängt davon ab, welche Verträge die Wohngemeinschaft geschlossen hat.
Hast Du gemeinsam mit den anderen Mitbewohnern den Mietvertrag unterschrieben, dann kannst Du auch nur gemeinsam mit den anderen kündigen. Die gleiche Situation betrifft Dich, wenn Du als Paar mit Deinem Freund oder Freundin zusammen eine Wohnung angemietet hast und wegen einer Trennung ausziehen willst – auch das geht nur gemeinsam, wenn Ihr zusammen den Vertrag abgeschlossen habt.
Tipp: Versuch eine einvernehmliche Lösung zu finden. Nur so kannst Du unter Umständen früher aus dem Mietvertrag. Oft lohnt sich auch ein Gespräch mit der Vermieterin oder dem Vermieter.
Schwierig wird es, wenn keine Einigung möglich ist. Eine Wohngemeinschaft ist rechtlich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Das bedeutet: Kein Mitbewohner kann den Vertrag allein beenden (vgl. LG Frankfurt a. M., 07.12.2020, Az. 2-11 T 117/20). Nur in besonders krassen Fällen hast Du die Chance, gerichtlich durchzusetzen, dass Dein Mitbewohner der Kündigung zustimmt, wenn er zum Beispiel kategorisch ablehnt, jemals zu kündigen. Dann kannst Du aus dem Mietvertrag entlassen werden.
Anders ist die Situation, wenn eine Person als Hauptmieter den Mietvertrag unterschrieben hat und mit den anderen Mitbewohnern Untermietverträge abschließt. Als Untermieter kannst Du problemlos gegenüber dem Hauptmieter kündigen. Bist Du der Hauptmieter und willst ausziehen, kann das die Auflösung der Wohngemeinschaft bedeuten. Du musst gegenüber dem Vermieter kündigen, aber auch den Untermietern. Weitere Informationen findest Du in unserem Ratgeber Untermietvertrag.
Es gibt auch Wohngemeinschaften mit mehreren Einzelverträgen über ein einzelnes Zimmer mit anteiliger Benutzung von Küche und Bad. Dann entscheidet der Vermieter, wer in die WG kommt. Aber jeder Mieter kann auch unproblematisch ohne die anderen kündigen und ausziehen.
Vermietende dürfen eine Wohnung grundsätzlich nur bei berechtigtem Interesse kündigen (§ 573 BGB). Die Kündigungsfrist richtet sich für Vermietende danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Je länger die Mieterin oder der Mieter in der Wohnung wohnt, desto mehr Zeit soll bleiben, um eine neue Wohnung zu finden.
Mietdauer | Kündigungsfrist |
---|---|
0 bis 5 Jahre | 3 Monate |
5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
ab 8 Jahre | 9 Monate |
Quelle: § 573c Abs. 1 BGB (Stand: Mai 2023)
Steht im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist als im Gesetz vorgesehen, so gilt diese Frist nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, darf nur der Mieter mit einer kürzeren Frist kündigen, der Vermieter muss mindestens die gesetzlichen Fristen einhalten.
Auch für Vermietende können sich die Kündigungsfristen verkürzen, nämlich dann, wenn es nicht zumutbar ist, dass ein Mieter länger in der Wohnung bleibt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht bezahlt hat – dann kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Bei den Kündigungsgründen „vertragswidriger Gebrauch“ und „Störung des Hausfriedens“ muss schon etwas ziemlich Krasses passiert sein, damit eine fristlose Kündigung möglich ist. Hierzu ein paar Beispiele aus der Rechtsprechung:
Achtung: In weniger gravierenden Fällen wie dem Halten eines Hundes trotz Tierhaltungsverbots oder nächtlicher Ruhestörung muss der Vermieter zunächst eine Abmahnung schicken, bevor er kündigen darf (§ 543 Abs. 3 BGB).
Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach, besteht ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter benötigt kein berechtigtes Interesse. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate. Wohnt der Mieter bereits seit fünf Jahren in der Wohnung, hat er statt sechs Monaten neun Monate Zeit, um sich etwas Neues zu suchen (§ 573a BGB).
Kürzere Kündigungsfristen sind bei der Untervermietung von möblierten Zimmern möglich. Eine Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB).
Bei Werksmietwohnungen kann der Vermieter mit einer Frist von einem Monat kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und er die Wohnung für einen anderen Angestellten braucht.
Du kannst Dich als Mieterin oder Mieter gegen eine Kündigung wehren, wenn der Umzug für Dich oder Deine Familie eine besondere Härte bedeuten würde (§ 574 BGB).
Der Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. Aber diese Frist gilt nur, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Hat er das versäumt und klagt gegen den Mieter, der nicht ausziehen will, auf Räumung, kann der Mieter noch bis kurz vor dem Gerichtstermin der Kündigung widersprechen.
In diesen Härtefällen könntest Du einer Kündigung widersprechen:
Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht darüber entscheiden. Dabei wägt es ab: die Härte für den Mieter auf der einen Seite und das Interesse des Vermieters an einem Auszug des Mieters auf der anderen Seite. Braucht der Vermieter dringend selbst eine Bleibe, wird das höher bewertet, als wenn die Wohnung nur eine Kapitalanlage ist.
Das Gericht kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängern. In einigen Fällen wie bei Schwangerschaft oder Examen ergibt sich die Frist von selbst, bei dem Härtefall „knapper Wohnraum“ wird normalerweise eine verlängerte Frist zur Wohnungssuche gewährt. Eine unbefristete Verlängerung ist eher die Ausnahme, sie kann vorkommen, wenn der Mieter ein sehr hohes Alter erreicht hat.
Die Gerichte müssen beim Widerspruch wegen sozialer Härte sehr sorgfältig prüfen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr müssen sich die Richter mit sachverständiger Hilfe ein genaues Bild verschaffen (BGH, 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15).
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