Kündigung Mietvertrag

So kündigst Du Deinen Mietvertrag fristgerecht

Dr. Britta Beate Schön Stand: 06. Oktober 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Als Mieter kannst Du mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen – egal wie lange Du schon in der Wohnung wohnst.
  • Du musst bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats kündigen, damit dieser Monat noch zur Frist zählt.
  • Vermieter können die Wohnung nicht ohne weiteres kündigen. Die Kündigungsfristen sind zudem von der Länge des Mietverhältnisses abhängig. Sie belaufen sich auf drei, sechs oder neun Monate.
So gehst Du vor
  • Rechne Dir aus, bis wann Du spätestens kündigen musst, um nicht zu lange doppelt Miete zahlen zu müssen.
  • Kündige rechtzeitig und immer schriftlich. Du kannst dazu unsere Vorlage für die Kündigung verwenden.

Zum Musterschreiben

  • Falls Dein Vermieter kündigt: Sofern ein Umzug für Dich kaum möglich ist, kannst Du der Kündigung aus sozialen Gründen widersprechen.

Für Dich als Mieter ist es viel einfacher, Deine Wohnung zu kündigen als für Deinen Vermieter. Der braucht immer einen Kündigungsgrund und hat meist viel längere Kündigungsfristen.

Welche allgemeine Kündigungsfrist gilt für Dich als Mieter?

Mieter können ihre Wohnung immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen – immer zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Es sei denn, die Kündigung ist für einen Zeitraum ausgeschlossen oder Du hast einen befristeten Mietvertrag unterschrieben.

Um fristgerecht zu kündigen, muss Dein Schreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats Deinen Vermieter erreichen. Dann zählt der laufende Monat noch mit. Samstage gelten dabei als Werktage.

Beispiel: Ein Mieter will seine Wohnung zum 31. Oktober kündigen, ab dem 1. November will er in die neue Wohnung ziehen. Das Kündigungsschreiben erreicht den Vermieter am Mittwoch, den 4. August. Diese Kündigung ist fristgerecht, weil der vorausgegangene 1. August ein Sonntag und kein Werktag war und deshalb nicht mitzählt. Kommt das Schreiben aber am Donnerstag, den 5. August, beim Vermieter an, hat der Mieter die Kündigungsfrist von drei Monaten knapp verpasst. Das Mietverhältnis endet dann erst am 30. November – er muss einen Monat doppelt zahlen.

Hast Du die Frist von drei Monaten verpasst, musst Du nicht erneut kündigen. Die Kündigung verschiebt sich dann einfach um einen Monat nach hinten.

Die Kündigung muss schriftlich sein, Du musst also einen Brief aufsetzen und unterschreiben. Eine E-Mail reicht nicht (§ 568 BGB).

Vorlage Kündigung Mietvertrag

Du kannst unser Musterschreiben für die Kündigung Deines Mietvertrages verwenden.

Zum Download

Achte darauf, dass Du einen Nachweis hast, wann Dein Vermieter die Kündigung auch bekommen hat. Du kannst ihm das Schreiben in Anwesenheit einer weiteren Person übergeben. Diese kann dann die Übergabe bezeugen. Alternativ schickst Du das Schreiben als Einschreiben.

Auf Kündigungsausschluss im Vertrag achten

Du solltest als Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrages darauf achten, ob Du für einen gewissen Zeitraum nicht kündigen darfst. Vermieter dürfen die Kündigung ausschließen – und zwar für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren nach Abschluss des Mietvertrags (BGH, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16).

Gibt es besondere Fristen für Mieter?

Gibt es einen Sonderkündigungsgrund, dann gelten besondere Kündigungsfristen. Das ist für Dich als Mieter besonders interessant, wenn Du einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder einen Kündigungsausschluss unterschrieben hast und eigentlich nicht früher aus dem Vertrag aussteigen kannst. Hier die wichtigsten Beispiele:

  • Mieterhöhung: Bei einer Mieterhöhung hast Du als Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Danach kannst Du die Erhöhung prüfen und dann außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Du hast für die Kündigung Zeit bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung.
  • Modernisierung der Wohnung: Kündigt Dein Vermieter eine umfassende Sanierung an, die Dich als Mieter erheblich stören wird, verkürzt sich Deine Kündigungsfrist. Nach einer solchen Ankündigung kannst Du zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Kleinere Reparaturarbeiten verkürzen die Kündigungsfrist nicht.
  • Gesundheitliche Gefährdung: Schimmel oder Baufälligkeit können bisweilen eine ernste gesundheitliche Gefährdung darstellen. Die Kündigungsfrist entfällt in diesen Fällen ganz (§ 543 BGB). 
  • Tod eines Mieters: Wer gemeinsam eine Wohnung gemietet hat, kann nach dem Tod des einen Mieters die bisher gemeinsam bewohnte Wohnung innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB). Wohnte der Mieter allein, so geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Die können dann mit dreimonatiger Frist außerordentlich kündigen, wenn sie nicht in die Wohnung einziehen wollen (§ 564 BGB). Einen Erbschein müssen die Erben dem Vermieter nicht vorlegen.

Welche Kündigungsfrist gilt für Vermieter?

Vermieter dürfen die Wohnung grundsätzlich gar nicht kündigen, es gibt aber Ausnahmen (§ 573 BGB). Für Vermieter richtet sich die Kündigungsfrist danach, wie lange das Mietverhältnis besteht. Je länger der Mieter in der Wohnung wohnt, desto mehr Zeit hat er, um sich eine neue Bleibe zu suchen.

Kündigungsfristen für Vermieter

Mietdauer

Kündigungsfrist

0 bis 5 Jahre

3 Monate

5 bis 8 Jahre

6 Monate

ab 8 Jahre

9 Monate

Quelle: § 573c Abs. 1 BGB

Steht im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist, so gilt eine vom Gesetz abweichende Frist nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, darf nur der Mieter mit einer kürzeren Frist kündigen, der Vermieter muss mindestens die gesetzlichen Fristen einhalten.

Kürzere Kündigungsfristen gelten generell bei der Untervermietung von möblierten Zimmern – die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB).

Bei Werksmietwohungen kann der Vermieter mit einer Frist von einem Monat kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und er die Wohnung für einen anderen Angestellten braucht.

Wann darf Dein Vermieter mit einer kürzeren Frist kündigen?

Auch für Vermieter können sich die Kündigungsfristen verkürzen, nämlich dann, wenn es für ihn nicht zumutbar ist, dass ein Mieter länger in seiner Wohnung bleibt. Das ist der Fall, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht bezahlt hat – dann kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Bei den Kündigungsgründen „vertragswidriger Gebrauch“ und „Störung des Hausfriedens“ muss schon etwas ziemlich Krasses passiert sein, damit die Kündigung fristlos erfolgen kann. Gerichte sahen beispielsweise folgende Fälle als rechtmäßig an:

  • vertragswidriger Gebrauch - das frei Fliegenlassen von mehr als 100 Vögeln, das häufige Füttern von Tauben, Heroinhandel oder der Einbau eines Fensters auf eigene Faust;
  • Störung des Hausfriedens - schwere Beleidigungen und tätliche Angriffe auf den Vermieter oder andere Mieter sowie vorsätzliche Sachbeschädigung oder Stromdiebstahl

Achtung: In weniger gravierenden Fällen wie dem Halten eines Hundes trotz Tierhaltungsverbots oder nächtlicher Ruhestörung muss der Vermieter zunächst eine Abmahnung schicken, bevor er kündigen darf (§ 543 Abs. 3 BGB).

Wenn Mieter und Vermieter in einem Haus wohnen

Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Er muss weder einen der oben aufgeführten Kündigungsgründe noch Eigenbedarf geltend machen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate. Wohnt der Mieter bereits seit fünf Jahren in der Wohnung, hat er statt sechs Monaten neun Monate Zeit, um sich etwas Neues zu suchen (§ 573a BGB).

Wann darfst Du als Mieter der Kündigung widersprechen?

Du kann Dich als Mieter gegen eine Kündigung wehren, wenn der Umzug für Dich oder Deine Familie eine besondere Härte wäre (§ 574 BGB).

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss dann schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. Aber die Frist von zwei Monaten gilt nur, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Hat er das versäumt und klagt gegen den Mieter, der nicht ausziehen will, auf Räumung, kann der Mieter noch bis kurz vor dem Gerichtstermin der Kündigung widersprechen.

Das sind Beispiele für solche Härtefälle, in denen Du der Kündigung widersprechen könntest:

  • fortgeschrittene Schwangerschaft;
  • kurz bevorstehender Schulabschluss oder Universitätsexamen;
  • schwere Erkrankung, Behinderung oder Invalidität;
  • drohende Obdachlosigkeit, weil kein anderer Wohnraum gefunden werden kann;
  • eine sehr lange Wohndauer von mehr als 30 Jahren und damit Verwurzelung in der Gegend;
  • hohes Alter;
  • notwendiger Zwischenumzug, etwa, wenn jemand auf die Fertigstellung seines Eigenheims oder den Platz in einem Seniorenstift wartet.

Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht darüber entscheiden, ob er berechtigt ist. Dabei wägen die Richter ab, was entscheidender ist: die Härte für den Mieter oder das Interesse des Vermieters an einem Auszug. Braucht der Vermieter dringend selbst eine Bleibe, wird das höher bewertet, als wenn die Wohnung nur eine Kapitalanlage ist.

Das Gericht kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängern. In einigen Fällen wie bei Schwangerschaft oder Examen ergibt sich die Frist von selbst, bei dem Härtefall „knapper Wohnraum“ wird normalerweise eine verlängerte Frist zur Wohnungssuche gewährt. Eine unbefristete Verlängerung ist eher die Ausnahme, nur wenn der Mieter ein sehr hohes Alter erreicht hat.

Die Gerichte müssen beim Widerspruch wegen sozialer Härte sehr sorgfältig prüfen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr müssen sich die Richter mit sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild verschaffen (BGH, Urteil vom 15. März 2017, Az. VIII ZR 270/15).

Was passiert, wenn Du früher ausziehst?

Du musst als Mieter für die alte Wohnung so lange Miete bezahlen, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Ziehst Du vorher aus, musst Du trotzdem bis zum Ende des Mietverhältnisses die Miete zahlen. Das gilt auch für den Fall, dass Du einen Nachmieter vorschlägst, ohne dass im Vertrag steht, dass Du die Fristen verkürzen kannst, indem Du einen Ersatzmieter stellst. Dein Vermieter kann, muss aber keinen Nachmieter akzeptieren.

Anders ist es, wenn Du früher ausziehst und Dein Vermieter die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist einem anderen Mieter übergibt. In diesem Fall kann er nicht doppelt kassieren (§ 537 Abs. 2 BGB). Auch wenn Dein Vermieter nach Deinem Auszug Deine Wohnung umfangreich umbaut und renoviert, musst Du ab dieser Zeit keine Miete mehr zahlen.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

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Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 06. Oktober 2020


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