Zweitwohnsitzsteuer

Was Du bei einer Zweitwohnung beachten musst

Udo Reuß
Experte für Steuern
19. Februar 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Manche Stadt oder Gemeinde erhebt eine Zweitwohnsitzsteuer. Hast Du neben Deiner Hauptwohnung dort eine weitere, musst Du zahlen.
  • Wie hoch die Zweitwohnungsteuer ist, kann jede Kommune selbst bestimmen. Dementsprechend unterschiedlich fallen die Steuersätze aus. 
  • Wer sich nicht länger als sechs Monate an einem Ort aufhält und bereits in Deutschland gemeldet ist, muss in dieser Zeit keine Zweitwohnsitzsteuer zahlen.
So gehst Du vor
  • Informiere Dich auf der Homepage Deiner Stadt oder Gemeinde, ob und wie viel Zweitwohnungsteuer Du zahlen musst.
  • Nutzt Du die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen, kannst Du die Kosten möglicherweise als Werbungskosten absetzen.
  • Bist Du verheiratet und lebst zusammen mit Deinem Ehepartner in einer gemeinsamen Hauptwohnung, musst Du keine Zweitwohnsitzsteuer bezahlen, wenn Du aus beruflichen Gründen eine Nebenwohnung nutzt.
  • Wenn sich Deine Kommune bei der Bewertung auf die verfassungswidrigen Einheitswerte von 1964 stützt, kannst Du Dich gegen Deinen Zweitwohnungsteuerbescheid wehren. Dafür musst Du schnell handeln.

Viele finden sie ungerecht, nur einige Gemeinden erheben sie und wie hoch sie ausfällt, ist von Ort zu Ort unterschiedlich: die Zweitwohnsitzsteuer, die in vielen Orten auch Zweitwohnungsteuer heißt. Wer neben seinem Hauptwohnsitz noch mit einer zweiten Wohnung gemeldet ist, muss für diese Nebenwohnung oft eine kommunale Steuer zahlen. 

Wer muss die Zweitwohnsitzsteuer zahlen?

Wenn Du in einer Stadt oder Gemeinde, die eine Zweitwohnungsteuer erhebt, eine weitere Wohnung beziehst, musst Du die Steuer bezahlen. Es spielt dabei keine Rolle, ob sich Deine andere Wohnung in derselben Stadt befindet oder in einer anderen. Es ist auch egal, ob Du Mieter oder Eigentümer der Wohnung bist.

Auch wenn Du als Pendler aus beruflichen Gründen in einer anderen Stadt arbeitest, musst Du grundsätzlich die Steuer für die Zweitwohnung in der Nähe Deines Arbeitsplatzes bezahlen. Allerdings kannst Du von Ausnahmen profitieren.

Auch eine Studentenbude in der Uni-Stadt kann steuerpflichtig sein, wenn der Studierende auch noch bei seinen Eltern gemeldet ist. Manche Gemeinden verzichten darauf, die Steuer von Studierenden zu erheben. Grundsätzlich aber ist es den Kommunen erlaubt, die Steuer auch von Studenten zu verlangen (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 17. September 2008, Az. 9 C 13.07 u.a.).

Auch für eine Ferienwohnung kann die Zweitwohnsitzsteuer fällig werden. Das ist etwa der Fall, wenn Du die Wohnung (auch) selbst nutzt. Manche Gemeinden regeln in ihrer Satzung jedoch steuerzahlerfreundlich, dass Du nur einen Anteil der Zweitwohnungsteuer zahlen musst, wenn Dir Deine Ferienwohnung auch nur anteilsmäßig zur Verfügung steht. Falls Du Deine Ferienwohnung ausschließlich vermietest, musst Du im Regelfall keine Zweitwohnungsteuer zahlen.

Als Wohnung gilt nach dem Bundesmeldegesetz (BMG) „jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird“ (§ 20 BMG). Als Hauptwohnung oder Erstwohnsitz gilt diejenige Wohnung, die vorwiegend genutzt wird. Eine weitere Wohnung gilt dann als Zweitwohnsitz oder Nebenwohnung (§ 21 BMG). Manche Kommunen beziehen sich auch auf das Baurecht ihres Bundeslandes, um zu definieren, was als Wohnung gilt und was nicht.

Die Kommunen regeln die Abgabe in einer Zweitwohnungsteuersatzung. Informiere Dich am besten schon vor dem Einzug in eine Nebenwohnung auf der Homepage Deiner Stadt oder Gemeinde, ob und wie viel Zweitwohnungsteuer Du zahlen musst. 

Wer kann sich von der Zweitwohnsitzsteuer befreien lassen?

Bestimmte Personengruppen sind von der Zweitwohnsitzsteuer befreit. Dazu gehören:

  • Verheiratete, die aus beruflichen Gründen einen Zweitwohnsitz an einem anderen Ort haben, sich aber mit ihrem Ehepartner einen gemeinsamen Hauptwohnsitz teilen. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden (Beschluss vom 11. Oktober 2015, Az. 1 BvR 1232/00 u.a.).
  • Bewohner von Pflegeheimen oder therapeutischen Einrichtungen (zum Beispiel Altenheime, sozialpädagogische Erziehungseinrichtungen).
  • Personen, die in Haftanstalten untergebracht sind. 
  • Personen, die sich nur vorübergehend – das heißt nicht länger als sechs Monate – an einem Ort aufhalten und bereits in Deutschland gemeldet sind (§ 27 Abs. 2 BMG). 

In Bayern können außerdem Geringverdiener eine Befreiung von der Zweitwohnungsteuer beantragen.

Wie hoch fällt die Steuer aus?

Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer kann jede Kommune selbst bestimmen. Dementsprechend unterschiedlich fällt sowohl die Bemessungsgrundlage als auch der Steuersatz in den einzelnen Gemeinden aus. In Hamburg beträgt die Steuer nur 8 Prozent der Jahreskaltmiete, während in Leipzig mit 16 Prozent der Jahresmiete zur Kasse gebeten wird. Die Gemeinde setzt die Zweitwohnungsteuer in einem Bescheid fest.

Die folgende Tabelle zeigt die Steuersätze für die Zweitwohnungsteuer in den zehn größten deutschen Städten.

Steuersätze für Zweitwohnungen in den 10 größten deutschen Städten

Stadt1Zweitwohnsitz-Steuersatz
in Prozent der Jahreskaltmiete
Berlin15
Hamburg8
München9
Köln10
Frankfurt am Main10
Stuttgart10
Düsseldorfkeine
Leipzig16
Dortmund12
Essen10

1 Großstädte laut Statista 2019
Quelle: Steuersätze laut Angaben der Städte (Stand 16. Januar 2020)

Als Berechnungsgrundlage dient in der Regel die Jahreskaltmiete, also die Miete nach Abzug von Heiz- und Nebenkosten.
 
Manche Gemeinden mit älterer Satzung ziehen die Jahresrohmiete als Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungsteuer heran. Dieser Begriff (§ 79 BewG) umfasst unter anderem auch die Betriebskosten, die der Mieter an die Gemeinde entrichten muss. Diese älteren Satzungen koppeln die Berechnung der Zweitwohnungsteuer außerdem an die Einheitsbewertung von Grundstücken aus dem Jahre 1964. Das Bundesverfassungsgericht hat jedoch 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung im Zusammenhang mit der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt (Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14 u.a.).

Ein Jahr später erklärte das Gericht auch die Zweitwohnungsteuer-Satzungen der bayerischen Gemeinden Oberstdorf und Sonthofen für unzulässig, die sich bei der Berechnung der Zweitwohnungsteuer auf die verfassungswidrigen Einheitswerte stützten. Die beiden Gemeinden haben bis zum 31. März 2020 Zeit, um ihre Satzungen neu zu regeln (Beschlüsse vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvR 807/12 und 1 BvR 2917/13).

Zu einem ähnlichen Urteil kam auch das Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein und gab Klagen gegen die Gemeinden Friedrichskoog (Urteil vom 30. Januar 2019, Az. 2 LB 90/18) und Timmendorfer Strand statt.

Gemeinden, die sich für die Berechnung ihrer Zweitwohnungsteuer auf die verfassungswidrigen Einheitswerte beziehen, müssen ihre rechtswidrigen Satzungen neu fassen. Dafür bekommen sie keine Übergangsfrist, entschied das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 27. November 2019, Az. 9 C 6.18 u.a.).

Erhebt eine Kommune auf Grund einer solchen rechtswidrigen Satzung Zweitwohnsitzsteuer von Dir, solltest Du dagegen vorgehen. Gegen einen Zweitwohnungsteuerbescheid und gegen die Festsetzung von Vorauszahlungen kannst Du Dich mit einem Widerspruch binnen eines Monats oder mit einer Klage wehren. Ist der Bescheid gegen Dich bereits rechtskräftig, kannst Du Dich jedoch nicht mehr dagegen wehren. Handle daher unverzüglich.

Wann und wie muss ich meinen zweiten Wohnsitz anmelden?

Um Deine Zweitwohnung anzumelden, wende Dich an das jeweils zuständige Einwohnermeldeamt der Stadt oder Gemeinde, in der sich Deine Nebenwohnung befindet. In den meisten Gemeinden musst Du Deine Zweitwohnung innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug anmelden. Auf der Website des jeweiligen Amtes findest Du meist schon einen PDF-Vordruck, den Du ausgefüllt zu Deinem Termin mitbringen kannst.

In der Regel musst Du zur Anmeldung persönlich erscheinen oder Dich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Zusätzlich zum Anmeldeformular benötigst Du einen gültigen Personalausweis und eine Wohnungsgeberbestätigung von Deinem Vermieter. Informiere Dich beim zuständigen Einwohnermeldeamt, welche Unterlagen Du genau benötigst.

Was passiert, wenn ich meine Zweitwohnung nicht anmelde?

In Deutschland gilt eine Meldepflicht. Bürgerinnen und Bürger sind verpflichtet, den Einzug in eine neue Wohnung den Behörden mitzuteilen. Wenn Du Deine Zweitwohnung nicht innerhalb der gesetzlichen Frist anmeldest, droht Dir ein Bußgeld. Je nach Behörde und Dauer der Fristüberschreitung können bis zu 1.000 Euro Strafzahlung drohen.

Kann ich die Zweitwohnsitzsteuer steuerlich absetzen?

Wenn Du aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung in der Nähe Deines Arbeitsplatzes unterhältst, kannst Du die Kosten für die Unterkunft von der Steuer absetzen. Dafür muss Deine Hauptwohnung weit genug von Deiner Arbeitsstätte entfernt liegen und die Arbeitsstätte von der Nebenwohnung aus besser zu erreichen sein. Und: Du musst an Deinem ersten Wohnsitz Deinen Lebensmittelpunkt haben und für mehr als 10 Prozent der Haushaltskosten aufkommen. Dann erfüllst Du die Voraussetzung für die sogenannte doppelte Haushaltsführung. Das bedeutet, Du kannst die Kosten für Deine Zweitwohnung beim Finanzamt als Werbungskosten (Anlage N in der Steu­er­er­klä­rung) geltend machen.

Wie sieht es mit dem GEZ-Beitrag aus?

Das Bundesverfassungsgericht hat im Juli 2018 (Az. 1 BvR 1675/16 u.a.) entschieden, dass Verbraucher mit einem Zweitwohnsitz künftig nur noch einmal den Rundfunkbeitrag zahlen müssen. Seit dem 1. November 2019 können sich Ehepartner und eingetragene Lebenspartner auf Antrag vom GEZ-Beitrag für ihre Nebenwohnungen befreien lassen, sofern sie in einer gemeinsamen Hauptwohnung leben. 

Warum erheben manche Gemeinden die Steuer überhaupt?

Die Kommunen erhalten für jeden Einwohner, der mit seinem Erstwohnsitz in ihrer Gemeinde gemeldet ist, eine Zuweisung aus dem kommunalen Finanzausgleich. Für Personen, die nur mit einem Zweitwohnsitz gemeldet sind, erhält die Kommune keine Unterstützung. Dennoch nutzen diese Personen, wie alle anderen Einwohner, die kommunale Infrastruktur (Straßen, öffentliche Schwimmbäder und so weiter). Mit der Zweitwohnungsteuer wollen Gemeinden einerseits zusätzliche Einnahmen generieren, andererseits mehr Menschen dazu bewegen, ihren Hauptwohnsitz in diese Kommune zu verlegen, um auch bei ihnen vom Finanzausgleich zu partizipieren.

Außerdem ist die Zweitwohnungsteuer insbesondere für Ferienorte eine wichtige Einnahmequelle.

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