Zweitwohnsitzsteuer

Was Sie bei einer Zweitwohnung beachten müssen

Max Mergenbaum Stand: 19. Februar 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Manche Stadt oder Gemeinde erhebt eine Zweitwohnsitzsteuer. Haben Sie neben Ihrer Hauptwohnung dort eine weitere, müssen Sie zahlen.
  • Wie hoch die Zweitwohnungsteuer ist, kann jede Kommune selbst bestimmen. Dementsprechend unterschiedlich fallen die Steuersätze aus. 
  • Wer sich nicht länger als sechs Monate an einem Ort aufhält und bereits in Deutschland gemeldet ist, muss in dieser Zeit keine Zweitwohnsitzsteuer zahlen.
So gehen Sie vor
  • Informieren Sie sich auf der Homepage Ihrer Stadt oder Gemeinde, ob und wie viel Zweitwohnungsteuer Sie zahlen müssen.
  • Nutzen Sie die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen, können Sie die Kosten möglicherweise als Werbungskosten absetzen.
  • Sind Sie verheiratet und leben zusammen mit Ihrem Ehepartner in einer gemeinsamen Hauptwohnung, müssen Sie keine Zweitwohnsitzsteuer bezahlen, wenn Sie aus beruflichen Gründen eine Nebenwohnung nutzen.
  • Wenn sich Ihre Kommune bei der Bewertung auf die verfassungswidrigen Einheitswerte von 1964 stützt, können Sie sich gegen Ihren Zweitwohnungsteuerbescheid wehren. Dafür müssen Sie schnell handeln.

Viele finden sie ungerecht, nur einige Gemeinden erheben sie und wie hoch sie ausfällt, ist von Ort zu Ort unterschiedlich: die Zweitwohnsitzsteuer, die in vielen Orten auch Zweitwohnungsteuer heißt. Wer neben seinem Hauptwohnsitz noch mit einer zweiten Wohnung gemeldet ist, muss für diese Nebenwohnung oft eine kommunale Steuer zahlen. 

Wer muss die Zweitwohnsitzsteuer zahlen?

Wenn Sie in einer Stadt oder Gemeinde, die eine Zweitwohnungsteuer erhebt, eine weitere Wohnung beziehen, müssen Sie die Steuer bezahlen. Es spielt dabei keine Rolle, ob sich Ihre andere Wohnung in derselben Stadt befindet oder in einer anderen. Es ist auch egal, ob Sie Mieter oder Eigentümer der Wohnung sind.

Auch wenn Sie als Pendler aus beruflichen Gründen in einer anderen Stadt arbeiten, müssen Sie grundsätzlich die Steuer für die Zweitwohnung in der Nähe Ihres Arbeitsplatzes bezahlen. Allerdings können Sie von Ausnahmen profitieren.

Auch eine Studentenbude in der Uni-Stadt kann steuerpflichtig sein, wenn der Studierende auch noch bei seinen Eltern gemeldet ist. Manche Gemeinden verzichten darauf, die Steuer von Studierenden zu erheben. Grundsätzlich aber ist es den Kommunen erlaubt, die Steuer auch von Studenten zu verlangen (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 17. September 2008, Az. 9 C 13.07 u.a.).

Auch für eine Ferienwohnung kann die Zweitwohnsitzsteuer fällig werden. Das ist etwa der Fall, wenn Sie die Wohnung (auch) selbst nutzten. Manche Gemeinden regeln in ihrer Satzung jedoch steuerzahlerfreundlich, dass Sie nur einen Anteil der Zweitwohnungsteuer zahlen müssen, wenn Ihnen Ihre Ferienwohnung auch nur anteilsmäßig zur Verfügung steht. Falls Sie Ihre Ferienwohnung ausschließlich vermieten, müssen Sie im Regelfall keine Zweitwohnungsteuer zahlen.

Als Wohnung gilt nach dem Bundesmeldegesetz (BMG) „jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird“ (§ 20 BMG). Als Hauptwohnung oder Erstwohnsitz gilt diejenige Wohnung, die vorwiegend genutzt wird. Eine weitere Wohnung gilt dann als Zweitwohnsitz oder Nebenwohnung (§ 21 BMG). Manche Kommunen beziehen sich auch auf das Baurecht ihres Bundeslandes, um zu definieren, was als Wohnung gilt und was nicht.

Die Kommunen regeln die Abgabe in einer Zweitwohnungsteuersatzung. Informieren Sie sich am besten schon vor dem Einzug in eine Nebenwohnung auf der Homepage Ihrer Stadt oder Gemeinde, ob und wie viel Zweitwohnungsteuer Sie zahlen müssen. 

Wer kann sich von der Zweitwohnsitzsteuer befreien lassen?

Bestimmte Personengruppen sind von der Zweitwohnsitzsteuer befreit. Dazu gehören:

  • Verheiratete, die aus beruflichen Gründen einen Zweitwohnsitz an einem anderen Ort haben, sich aber mit ihrem Ehepartner einen gemeinsamen Hauptwohnsitz teilen. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden (Beschluss vom 11. Oktober 2015, Az. 1 BvR 1232/00 u.a.).
  • Bewohner von Pflegeheimen oder therapeutischen Einrichtungen (zum Beispiel Altenheime, sozialpädagogische Erziehungseinrichtungen).
  • Personen, die in Haftanstalten untergebracht sind. 
  • Personen, die sich nur vorübergehend – das heißt nicht länger als sechs Monate – an einem Ort aufhalten und bereits in Deutschland gemeldet sind (§ 27 Abs. 2 BMG). 

In Bayern können außerdem Geringverdiener eine Befreiung von der Zweitwohnungsteuer beantragen.

Wie hoch fällt die Steuer aus?

Die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer kann jede Kommune selbst bestimmen. Dementsprechend unterschiedlich fällt sowohl die Bemessungsgrundlage als auch der Steuersatz in den einzelnen Gemeinden aus. In Hamburg beträgt die Steuer nur 8 Prozent der Jahreskaltmiete, während in Leipzig mit 16 Prozent der Jahresmiete zur Kasse gebeten wird. Die Gemeinde setzt die Zweitwohnungsteuer in einem Bescheid fest.

Die folgende Tabelle zeigt die Steuersätze für die Zweitwohnungsteuer in den zehn größten deutschen Städten.

Steuersätze für Zweitwohnungen in den 10 größten deutschen Städten

Stadt1Zweitwohnsitz-Steuersatz
in Prozent der Jahreskaltmiete
Berlin15
Hamburg8
München9
Köln10
Frankfurt am Main10
Stuttgart10
Düsseldorfkeine
Leipzig16
Dortmund12
Essen10

1 Großstädte laut Statista 2019
Quelle: Steuersätze laut Angaben der Städte (Stand 16. Januar 2020)

Als Berechnungsgrundlage dient in der Regel die Jahreskaltmiete, also die Miete nach Abzug von Heiz- und Nebenkosten.
 
Manche Gemeinden mit älterer Satzung ziehen die Jahresrohmiete als Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungsteuer heran. Dieser Begriff (§ 79 BewG) umfasst unter anderem auch die Betriebskosten, die der Mieter an die Gemeinde entrichten muss. Diese älteren Satzungen koppeln die Berechnung der Zweitwohnungsteuer außerdem an die Einheitsbewertung von Grundstücken aus dem Jahre 1964. Das Bundesverfassungsgericht hat jedoch 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung im Zusammenhang mit der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt (Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14 u.a.).

Ein Jahr später erklärte das Gericht auch die Zweitwohnungsteuer-Satzungen der bayerischen Gemeinden Oberstdorf und Sonthofen für unzulässig, die sich bei der Berechnung der Zweitwohnungsteuer auf die verfassungswidrigen Einheitswerte stützten. Die beiden Gemeinden haben bis zum 31. März 2020 Zeit, um ihre Satzungen neu zu regeln (Beschlüsse vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvR 807/12 und 1 BvR 2917/13).

Zu einem ähnlichen Urteil kam auch das Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein und gab Klagen gegen die Gemeinden Friedrichskoog (Urteil vom 30. Januar 2019, Az. 2 LB 90/18) und Timmendorfer Strand statt.

Gemeinden, die sich für die Berechnung ihrer Zweitwohnungsteuer auf die verfassungswidrigen Einheitswerte beziehen, müssen ihre rechtswidrigen Satzungen neu fassen. Dafür bekommen sie keine Übergangsfrist, entschied das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 27. November 2019, Az. 9 C 6.18 u.a.).

Erhebt eine Kommune auf Grund einer solchen rechtswidrigen Satzung Zweitwohnsitzsteuer von Ihnen, sollten Sie dagegen vorgehen. Gegen einen Zweitwohnungsteuerbescheid und gegen die Festsetzung von Vorauszahlungen können Sie sich mit einem Widerspruch binnen eines Monats oder mit einer Klage wehren. Ist der Bescheid gegen Sie bereits rechtskräftig, können Sie sich jedoch nicht mehr dagegen wehren. Handeln Sie daher unverzüglich.

Wann und wie muss ich meinen zweiten Wohnsitz anmelden?

Um Ihre Zweitwohnung anzumelden, wenden Sie sich an das jeweils zuständige Einwohnermeldeamt der Stadt oder Gemeinde, in der sich Ihre Nebenwohnung befindet. In den meisten Gemeinden müssen Sie Ihre Zweitwohnung innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug anmelden. Auf der Website des jeweiligen Amtes finden Sie meist schon einen PDF-Vordruck, den Sie ausgefüllt zu Ihrem Termin mitbringen können.

In der Regel müssen Sie zur Anmeldung persönlich erscheinen oder sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Zusätzlich zum Anmeldeformular benötigen Sie einen gültigen Personalausweis und eine Wohnungsgeberbestätigung von Ihrem Vermieter. Informieren Sie sich beim zuständigen Einwohnermeldeamt, welche Unterlagen Sie genau benötigen.

Was passiert, wenn ich meine Zweitwohnung nicht anmelde?

In Deutschland gilt eine Meldepflicht. Bürgerinnen und Bürger sind verpflichtet, den Einzug in eine neue Wohnung den Behörden mitzuteilen. Wenn Sie Ihre Zweitwohnung nicht innerhalb der gesetzlichen Frist anmelden, droht Ihnen ein Bußgeld. Je nach Behörde und Dauer der Fristüberschreitung können bis zu 1.000 Euro Strafzahlung drohen.

Kann ich die Zweitwohnsitzsteuer steuerlich absetzen?

Wenn Sie aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung in der Nähe Ihres Arbeitsplatzes unterhalten, können Sie die Kosten für die Unterkunft von der Steuer absetzen. Dafür muss Ihre Hauptwohnung weit genug von Ihrer Arbeitsstätte entfernt liegen und die Arbeitsstätte von der Nebenwohnung aus besser zu erreichen sein. Und: Sie müssen an Ihrem ersten Wohnsitz Ihren Lebensmittelpunkt haben und für mehr als 10 Prozent der Haushaltskosten aufkommen. Dann erfüllen Sie die Voraussetzung für die sogenannte doppelte Haushaltsführung. Das bedeutet, Sie können die Kosten für Ihre Zweitwohnung beim Finanzamt als Werbungskosten (Anlage N in der Steuererklärung) geltend machen.

Wie sieht es mit dem GEZ-Beitrag aus?

Das Bundesverfassungsgericht hat im Juli 2018 (Az. 1 BvR 1675/16 u.a.) entschieden, dass Verbraucher mit einem Zweitwohnsitz künftig nur noch einmal den Rundfunkbeitrag zahlen müssen. Seit dem 1. November 2019 können sich Ehepartner und eingetragene Lebenspartner auf Antrag vom GEZ-Beitrag für ihre Nebenwohnungen befreien lassen, sofern sie in einer gemeinsamen Hauptwohnung leben. 

Warum erheben manche Gemeinden die Steuer überhaupt?

Die Kommunen erhalten für jeden Einwohner, der mit seinem Erstwohnsitz in ihrer Gemeinde gemeldet ist, eine Zuweisung aus dem kommunalen Finanzausgleich. Für Personen, die nur mit einem Zweitwohnsitz gemeldet sind, erhält die Kommune keine Unterstützung. Dennoch nutzen diese Personen, wie alle anderen Einwohner, die kommunale Infrastruktur (Straßen, öffentliche Schwimmbäder und so weiter). Mit der Zweitwohnungsteuer wollen Gemeinden einerseits zusätzliche Einnahmen generieren, andererseits mehr Menschen dazu bewegen, ihren Hauptwohnsitz in diese Kommune zu verlegen, um auch bei ihnen vom Finanzausgleich zu partizipieren.

Außerdem ist die Zweitwohnungsteuer insbesondere für Ferienorte eine wichtige Einnahmequelle.

Autor
Max Mergenbaum

Stand: 19. Februar 2020


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