Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten

Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen

Dr. Britta Beate Schön Stand: 30. Juni 2014
Das Wichtigste in Kürze
  • Falls Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen möchten, müssen Sie an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen zahlen.
  • Sind Sie Eigentümer einer vermieteten Immobilie, können Sie grundsätzlich diese Zahlung als Werbungskosten von Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.
  • Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, weil Sie das vermietete Objekt schuldenfrei verkaufen wollen und deshalb vorzeitig tilgen, können Sie das nicht als Werbungskosten geltend machen.
  • Bei einem Verkauf können Sie die Kosten für die vorzeitige Tilgung als Veräußerungskosten vom Gewinn des Verkaufs abziehen.

Falls Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig tilgen, verlangt die Bank von Ihnen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dadurch lässt sich das Geldinstitut die Zinsen erstatten, die ihm durch die vorzeitige Rückzahlung entgangen sind. Aber können Sie diese Zahlung in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen?

Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten?

Wer seinen Immobilienkredit früher zurückzahlt und deshalb eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss, kann in der Regel diese Kosten nicht steuerlich absetzen.

Anders kann es sein, wenn Sie Vermieter sind. Haben Sie eine Baufinanzierung aufgenommen, um eine vermietete Immobilie zu erwerben, können Sie die Zinsen als Werbungskosten steuerlich berücksichtigen. Denn sie stehen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

Darüber hinaus können Sie die Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Denn die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Nutzungsentgelt für das Darlehen, auch wenn Sie den Vertrag früher beendet haben.

Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angeben, wenn folgende Kriterien zutreffen:

  1. Zur Finanzierung einer vermieteten Wohnung wurde ein Kredit aufgenommen.
  2. Dieser Kredit wurde wegen einer Umschuldung vorzeitig getilgt.
  3. Die bisher vermietete Wohnung wird weiterhin von Ihnen vermietet.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf?

Haben Sie allerdings die Immobilie verkauft, deshalb den Kredit getilgt und eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt, können Sie diese nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht steuerlich als Werbungskosten geltend machen (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13). In diesem Fall ist die Zahlung durch den Verkauf veranlasst – und steht nicht mehr mit der Vermietung in Zusammenhang (BFH, Urteil vom 6.  Dezember 2005, Az. VIII R 34/04).  

Auch wenn Sie das Haus oder die Wohnung verkauft und mit dem Gewinn ein neues Mietobjekt erworben haben, können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr als Werbungskosten absetzen. Der Bundesfinanzhof hält an dieser Rechtsprechung nicht länger fest (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13, Rz. 12).

Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten?

Verkaufen Sie Ihre vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder, ist der Verkauf nicht steuerfrei. Da Sie beim Verkauf der Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend machen können, denken Sie daran, die Zahlung als Veräußerungskosten beim Verkauf zu berücksichtigen. Sie können Ihren Veräußerungsgewinn, den Sie versteuern müssen, dadurch senken (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Mehr dazu im Ratgeber Steuererklärung

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Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 30. Juni 2014


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