Vor­fälligkeits­entschädigung als Werbungskosten Steuern sparen bei der Vor­fälligkeits­entschädigung

Jörg Leine
Finanztip-Experte für Steuern

Das Wichtigste in Kürze

  • Falls Du Deine Baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen möchtest, musst Du an die Bank eine Vor­fälligkeits­entschädigung für entgangene Zinsen zahlen.
  • Bist Du Eigentümer einer vermieteten Immobilie, kannst Du diese Zahlung grundsätzlich als Werbungskosten von Deinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.
  • Fällt eine Vor­fälligkeits­entschädigung an, weil Du das vermietete Objekt schuldenfrei verkaufen willst und deshalb vorzeitig tilgst, kannst Du das nicht als Werbungskosten geltend machen.
  • Bei einem Verkauf kannst Du die Kosten für die vorzeitige Tilgung als Veräußerungskosten vom Gewinn des Verkaufs abziehen.

So gehst Du vor

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Falls Du Deinen Immobilienkredit vorzeitig tilgst, verlangt die Bank von Dir eine sogenannte Vor­fälligkeits­entschädigung. Dadurch lässt sich das Geldinstitut die Zinsen erstatten, die ihm durch die vorzeitige Rückzahlung entgangen sind. Aber kannst Du diese Zahlung in Deiner Steu­er­er­klä­rung als Werbungskosten geltend machen?

Vor­fälligkeits­entschädigung als Werbungskosten?

Wer seinen Immobilienkredit früher zurückzahlt und deshalb eine Vor­fälligkeits­entschädigung zahlen muss, kann in der Regel diese Kosten nicht steuerlich absetzen.

Anders kann es sein, wenn Du Vermieter bist. Hast Du eine Baufinanzierung aufgenommen, um eine vermietete Immobilie zu erwerben, kannst Du die Zinsen als Werbungskosten steuerlich berücksichtigen. Denn sie stehen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit Deinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

Darüber hinaus kannst Du die Kosten einer Vor­fälligkeits­entschädigung in der Steu­er­er­klä­rung als Werbungskosten angeben. Denn die Vor­fälligkeits­entschädigung ist ein Nutzungsentgelt für das Darlehen, auch wenn Du den Vertrag früher beendet hast.

Du kannst die Vor­fälligkeits­entschädigung als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung in der Steu­er­er­klä­rung angeben, wenn folgende Kriterien zutreffen:

  1. Zur Finanzierung einer vermieteten Wohnung wurde ein Kredit aufgenommen.
  2. Dieser Kredit wurde wegen einer Umschuldung vorzeitig getilgt.
  3. Die bisher vermietete Wohnung wird weiterhin von Dir vermietet.

Vor­fälligkeits­entschädigung bei Verkauf?

Hast Du allerdings die Immobilie verkauft, deshalb den Kredit getilgt und eine Vor­fälligkeits­entschädigung gezahlt, kannst Du diese nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht steuerlich als Werbungskosten geltend machen (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13). In diesem Fall ist die Zahlung durch den Verkauf veranlasst – und steht nicht mehr mit der Vermietung in Zusammenhang (BFH, Urteil vom 6.  Dezember 2005, Az. VIII R 34/04).  

Auch wenn Du das Haus oder die Wohnung verkaufst und mit dem Gewinn ein neues Mietobjekt erworben hast, kannst Du eine Vor­fälligkeits­entschädigung nicht mehr als Werbungskosten absetzen. Der Bundesfinanzhof hält an dieser Rechtsprechung nicht länger fest (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13, Rz. 12).

Vor­fälligkeits­entschädigung als Veräußerungskosten?

Verkaufst Du Deine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder, ist der Verkauf nicht steuerfrei. Da Du beim Verkauf der Immobilie eine Vor­fälligkeits­entschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend machen kannst, denk daran, die Zahlung als Veräußerungskosten beim Verkauf zu berücksichtigen. Du kannst Deinen Ver­äuß­er­ungs­ge­winn, den Du versteuern musst, dadurch senken (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

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