Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung als Werbungskosten

Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung von der Steuer absetzen

Udo Reuß
Finanztip-Experte für Steuern
30. Juni 2014
Das Wichtigste in Kürze
  • Falls Du Deine Baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen möchtest, musst Du an die Bank eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung für entgangene Zinsen zahlen.
  • Bist Du Eigentümer einer vermieteten Immobilie, kannst Du grundsätzlich diese Zahlung als Werbungskosten von Deinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.
  • Fällt eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung an, weil Du das vermietete Objekt schuldenfrei verkaufen willst und deshalb vorzeitig tilgst, kannst Du das nicht als Werbungskosten geltend machen.
  • Bei einem Verkauf kannst Du die Kosten für die vorzeitige Tilgung als Veräußerungskosten vom Gewinn des Verkaufs abziehen.

Falls Du Deinen Immobilienkredit vorzeitig tilgst, verlangt die Bank von Dir eine sogenannte Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung. Dadurch lässt sich das Geldinstitut die Zinsen erstatten, die ihm durch die vorzeitige Rückzahlung entgangen sind. Aber kannst Du diese Zahlung in Deiner Steu­er­er­klä­rung als Werbungskosten geltend machen?

Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung als Werbungskosten?

Wer seinen Immobilienkredit früher zurückzahlt und deshalb eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung zahlen muss, kann in der Regel diese Kosten nicht steuerlich absetzen.

Anders kann es sein, wenn Du Vermieter bist. Hast Du eine Baufinanzierung aufgenommen, um eine vermietete Immobilie zu erwerben, kannst Du die Zinsen als Werbungskosten steuerlich berücksichtigen. Denn sie stehen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit Deinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

Darüber hinaus kannst Du die Kosten einer Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung in der Steu­er­er­klä­rung als Werbungskosten angeben. Denn die Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung ist ein Nutzungsentgelt für das Darlehen, auch wenn Du den Vertrag früher beendet hast.

Du kannst die Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung in der Steu­er­er­klä­rung angeben, wenn folgende Kriterien zutreffen:

  1. Zur Finanzierung einer vermieteten Wohnung wurde ein Kredit aufgenommen.
  2. Dieser Kredit wurde wegen einer Umschuldung vorzeitig getilgt.
  3. Die bisher vermietete Wohnung wird weiterhin von Dir vermietet.

Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung bei Verkauf?

Hast Du allerdings die Immobilie verkauft, deshalb den Kredit getilgt und eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung gezahlt, kannst Du diese nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht steuerlich als Werbungskosten geltend machen (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13). In diesem Fall ist die Zahlung durch den Verkauf veranlasst – und steht nicht mehr mit der Vermietung in Zusammenhang (BFH, Urteil vom 6.  Dezember 2005, Az. VIII R 34/04).  

Auch wenn Du das Haus oder die Wohnung verkauft und mit dem Gewinn ein neues Mietobjekt erworben hast, kannst Du eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung nicht mehr als Werbungskosten absetzen. Der Bundesfinanzhof hält an dieser Rechtsprechung nicht länger fest (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13, Rz. 12).

Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung als Veräußerungskosten?

Verkaufst Du Deine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder, ist der Verkauf nicht steuerfrei. Da Du beim Verkauf der Immobilie eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend machen kannst, denk daran, die Zahlung als Veräußerungskosten beim Verkauf zu berücksichtigen. Du kannst Deinen Veräußerungsgewinn, den Du versteuern musst, dadurch senken (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

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