Das Wichtigste in Kürze
Die Gründe eine laufende Baufinanzierung vorzeitig zu beenden, können ganz unterschiedlich sein. Bei manchen ist es der Umzug in eine andere Stadt. Andere haben geerbt und möchten ihre Schulden nun frühzeitig begleichen. Trotzdem stellt sich in allen Fällen dieselbe Frage: Wie viel Geld erhält die Bank eigentlich noch von mir? Abgesehen von der Restschuld kommt an der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung kaum jemand vorbei. Im Internet finden sich einige Websites, auf denen Du die Entschädigungshöhe ermitteln kannst. Doch nicht alle sind zu empfehlen.
Bevor Du Dich mit einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung beschäftigst, solltest Du unbedingt prüfen, ob Du nicht doch ohne Zahlung aus Deinem Vertrag kommst. Die beiden folgenden Möglichkeiten solltest Du unbedingt kennen:
Fehlerhafte Widerrufsbelehrung - Hat Deine Bank im Vertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung verwendet, kannst Du Deinen Kredit widerrufen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Die Bundesregierung plant jedoch, das ewige Widerrufsrecht für Verträge aus den Jahren 2002 und 2010 auslaufen zu lassen – vermutlich schon Mitte 2016. Wer den sogenannten Widerrufs-Joker noch nutzen will, sollte sich also nicht mehr viel Zeit lassen.
Nach zehn Jahren - Selbst wenn Du ein Baufinanzierungsdarlehen mit einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung abgeschlossen hast, kannst Du zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Kredits Deinen Vertrag kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Allerdings musst Du noch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Du kannst also in jedem Fall nach zehn Jahren und sechs Monaten den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen.
Falls Du nicht ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus Deinem Vertrag kannst, findest Du im Internet diverse Webseiten, die Dir die Berechnung dieser „Strafe“ ermöglichen. Allerdings nutzen die meisten lediglich die Vergleichsrechner großer Portale. Wir haben uns die populärsten Anbieter angeschaut. Unseren Recherchen zufolge bieten nur die folgenden Seiten eigene Rechner:
Außerdem bietet die Stiftung Warentest hier einen Excelrechner zum Download an, den Du auf Deinem Computer installieren musst.
Die oben genannten Rechner funktionieren nach dem gleichen Prinzip. Sie rechnen mit der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode. Bei dieser Berechnung geht man davon aus, dass die Bank das Geld, das der Darlehensnehmer vorzeitig zurückzahlt, nicht als neuen Kredit vergibt, sondern in Hypothekenpfandbriefe anlegt. Für die Pfandbriefe erhält das Geldinstitut Zinsen. Den Zinsgewinn aus den Pfandbriefen vergleicht der Rechner dann mit dem Ertrag, den die Bank bekommen hätte, wenn Du nicht vorzeitig aus Deinem Darlehen ausgestiegen wärst.
Die folgenden Punkte musst Du bei den Online-Rechnern mindestens angeben, um auf ein Ergebnis zu kommen. Alle Informationen findest Du im Darlehensvertrag. Besser ist noch, Du hast den Tilgungsplan Deines Kredits zur Hand.
Vertragsbeginn / Auszahlungstermin des Darlehens - Hier trägst Du das Datum ein, an dem Du Deinen Kredit vollständig von der Bank erhalten hast. Vor allem bei schrittweisen Auszahlungen, wie es bei einem Bauvorhaben der Fall sein kann, solltest Du darauf achten, wann genau Du den Kredit vollständig erhalten hast.
Gebundener Sollzins - Das ist der vereinbarte Prozentsatz in Deinem Vertrag, zu dem Du das geliehene Geld verzinsen musst. Verwechsle den Wert nicht mit dem Effektivzins aus Deinem Vertrag. Dieser ist etwas höher als der Sollzins (auch Nominalzins genannt).
Ende der Sollzinsbindung - Erfass hier das Datum, bis zu dem Du mit Deiner Bank den Zins festgeschrieben hast. Wichtig: Die Sollzinsbindung entspricht nicht unbedingt der Laufzeit des Darlehens.
Monatliche Rate - Trag hier Deine regelmäßige monatliche Rate ein. Falls Du diese nicht aus dem Kopf weißt, schau auf Deinen Kontoauszug oder in Deinen Vertrag.
Restschuld - Hier ergänzt Du den Betrag, den Du zum Zeitpunkt der gewünschten Rückzahlung von Deinem Kredit noch nicht getilgt hast. Die Restschuld entnimmst Du am besten dem Tilgungsverlaufsplan Deines Kredits. Hast Du nur einen Verlaufsplan bei Kreditabschluss erhalten und in der Zwischenzeit Sondertilgungen vorgenommen, lass Dir einen aktuellen Tilgungsplan zuschicken. Oder ruf bei Deiner Bank an und frag nach der aktuellen Restschuld.
Die Ergebnisse der kostenlosen Online-Rechner sind mit Vorsicht zu genießen. Sie geben Dir nur einen groben Richtwert an. Das liegt daran, dass die Rechner bestimmte Annahmen treffen müssen, um überhaupt ein Ergebnis ausweisen zu können. Dazu gehören:
Welche Werte Deine Bank für diese Größen ansetzt, kannst Du im Voraus nicht wissen. Außerdem ist es so, dass auch die einzelnen Online-Rechner unterschiedliche Werte benutzen. Ein kurzer Test zeigt, wie sehr das Ergebnis dadurch schwanken kann.
Es soll ein Darlehen zum 31. Januar 2016 abgelöst werden, das aktuell noch 163.000 Euro Restschuld aufweist und fünf Jahre Restlaufzeit hat. Der vereinbarte Nominalzins liegt bei 3,8 Prozent und die monatliche Rate bei 1.000 Euro. Besondere Sondertilgungsmöglichkeiten waren nicht vereinbart und wurden daher nicht berücksichtigt. Ergebnis: Wir erhielten verschiedene Angaben für die Höhe unserer Vorfälligkeitsentschädigung. Zwischen den beiden Berechnungen lagen etwa 2.000 Euro. Die errechnete Vorfälligkeitsentschädigung bewegte zwischen 25.400 Euro und 27.400 Euro.
Von den zwei untersuchten kostenlosen Rechnern berücksichtigt nur FMH alle bisher gerichtlich vorgegebenen Bedingungen. Du kannst auch Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel eingeben. Denn auch die Option, während der Laufzeit die Tilgung – und somit die monatliche Rate – zu erhöhen oder jährliche Einmalzahlungen zu leisten, wirkt sich positiv für den Kreditnehmer aus und soll berücksichtigt werden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Die Richter erklärten die Klausel einer Sparkasse für unwirksam, wonach Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht berücksichtigt werden sollten (Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14).
Die Bedienung des FMH-Rechners ist für die Eingabe der jährlichen Sondertilgungsmöglichkeit übersichtlich gestaltet, da sie in einem einzigen Feld erfasst werden kann. Möchtest Du ein vertraglich vereinbartes Recht zur Tilgungssatzerhöhung eintragen, musst Du das allerdings über das Feld „Derzeitige Rate“ tun, indem Du dort die mögliche höhere Monatsrate vermerken. Von den beiden getesteten Rechnern empfehlen wir Dir daher nur den von FMH.
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Baufinanzierungen ist komplex und für den Verbraucher nicht einfach nachvollziehbar. Für eine individuelle Berechnung der Entschädigung empfehlen wir Dir die Zusammenarbeit mit einem Experten. Folgende Möglichkeiten stehen Dir zur Verfügung:
Prof. Dr. Klaus Wehrt - Der Service von Professor Dr. Klaus Wehrt umfasst viele Beratungsdienstleistungen im Finanz- und Kreditbereich. Er bietet auch eine ausführliche Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen in gerichtsverwertbarer Form an. Für Kreditnehmer mit einem Darlehen von bis zu 100.000 Euro ist das kostenlos. Für Darlehensbeträge zwischen 100.000 und 200.000 Euro fallen Kosten von 65 Euro an. Bis zu einem Darlehensvolumen von 400.000 Euro kostet die individuelle Berechnung 85 Euro. Die Details zu Deiner Baufinanzierung kannst Du hier eingeben.
FMH - Alternativ kannst Du Dich auch an die Finanzberatung FMH wenden. Das Honorar für die Berechnung beträgt 75 Euro. Die Bearbeitungszeit liegt in der Regel bei maximal fünf Arbeitstagen. Lade dazu einfach hier das notwendige Formular herunter und senden es an die angegebene E-Mail Adresse oder Postanschrift.
Verbraucherzentralen - Die Verbraucherzentralen der Bundesländer bieten ebenfalls eine Überprüfung der Berechnung Deiner Bank gegen eine Gebühr an. Bei der Verbraucherzentrale Hamburg beispielsweise kostet die Überprüfung Deiner Vorfälligkeitsentschädigung 70 Euro. Die Bearbeitungszeit dauert derzeit maximal zwei Wochen.
Institut für Finanzdienstleistungen - Du kannst Dich auch an das Institut für Finanzdienstleistungen wenden, das auf Stundenbasis arbeitet. Da Du im Schnitt mit zwei Stunden Aufwand rechnen musst, liegen die Kosten dort bei 186 Euro.
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