Vorfälligkeitsentschädigung

In drei Fällen kommen Sie ohne Extrazahlung aus Ihrem Baukredit

Dr. Britta Beate Schön
& Co-Autor
Stand: 19. Mai 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Wollen Sie vorzeitig aus Ihrer Baufinanzierung aussteigen, verlangt Ihre Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) von einigen Tausend Euro.

  • Ob die Forderung der Bank richtig ist, können Sie nur schwer überprüfen. Es gibt keine gesetzliche Regelung für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, sondern lediglich Leitlinien des Bundesgerichtshofs.

  • Ganz ohne Entschädigung kommen Sie aus Ihrem Festzins-Baukredit, wenn seit Auszahlung zehn Jahren vergangen sind.

  • Bei Verträgen, die Sie nach dem 10. Juni 2016 abgeschlossen haben, können auch die Widerrufsbelehrung oder die Angaben zur VFE im Darlehensvertrag ein Ansatz sein, um aus dem Vertrag rauszukommen.

So gehen Sie vor
  • Schritt 1: Prüfen Sie zuerst, ob Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag kommen.
  • Schritt 2: Geht das nicht, prüfen Sie, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen wird. Kostenlose Online-Rechner bieten eine erste Einschätzung.
  • Schritt 3: Sind Sie danach immer noch entschlossen, fordern Sie eine Berechnung ihrer Bank an.

  • Schritt 4: Lassen Sie die Berechnung überprüfen. Hat die Bank zu ihren eigenen Gunsten gerechnet, fordern Sie das Geldinstitut auf, die Entschädigung zu senken
  • Schritt 5: Kommt die Bank Ihrer Aufforderung nicht nach, sollten Sie einen Anwalt einschalten. Klären Sie vorher mit Ihrer Rechtsschutzversicherung, welche Kosten sie übernimmt.

Nach dem Kauf eines Haus oder einer Wohnung laufen die Dinge nicht immer wie geplant: Wer seine Immobilie etwa bereits nach einigen Jahren wieder verkaufen möchte, der muss sich erneut mit seiner Baufinanzierung auseinandersetzen. Innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist ist es nicht vorgesehen, dass Sie aus dem Vertrag aussteigen. Allerdings gibt es Ausnahmen.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

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Zum Ratgeber

Es gibt drei Fälle, in denen Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit vorzeitig beenden können, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Den ersten dieser Fälle können Sie sehr einfach selbst überprüfen, bei den anderen beiden benötigen Sie Unterstützung. Dabei geht es immer um  Immobilienkredite mit fester Zinsbindung.

Ohne Vorfälligkeitsentschädigung - kündigen Sie zehn Jahre nach Auszahlung

Selbst wenn Sie ein Baufinanzierungsdarlehen mit einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung abgeschlossen haben, können Sie nach zehn Jahren Ihren Vertrag kündigen. Und zwar ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Stichtag für die Zehn-Jahres-Frist ist dabei das Datum, an dem Sie das Darlehen vollständig ausgezahlt bekommen („empfangen“) haben. Anschließend müssen Sie noch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Ablösen können Sie Ihr Darlehen also in jedem Fall frühestens zehn Jahre und sechs Monate nach der letzten Auszahlungsrate.

Beispiel: Kündigung mit der 10-Jahres-Regel

Datum des Darlehensvertrags1. Januar 2011
Letzte Teilauszahlung1. September 2011
Kündigung möglich ab (zehn Jahre später)1. September 2021
Ablösung des Darlehens zum (6-Monats-Frist)1. März 2022

Quelle: Finanztip: §§ 489 Abs. 1 Nr. 2; 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB (Stand: 1. April 2020)

Nutzen Sie eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Viele Banken haben in den vergangenen Jahren falsche Widerrufsbelehrungen in ihren Baukredit-Verträgen verwendet. Findet sich ein solcher Fehler auch in Ihrem Vertrag, haben Sie das Recht, Ihr Darlehen zu widerrufen. Dann können Sie Ihren Kredit zurückzahlen, ohne dass die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.

Allerdings hat der Gesetzgeber diesen Weg im Jahr 2016 weitgehend versperrt: Ein „ewiges“ Widerrufsrecht gibt es nur noch bei fehlerhaften Verträgen, die nach dem 10. Juni 2016 abgeschlossen wurden. Bei Verträgen nach diesem Stichtag erlischt das Widerrufsrecht nach einem Jahr und 14 Tagen, auch wenn die Belehrung fehlerhaft war (§ 356b Abs. 2 BGB). Sie benötigen für diesen Weg die Unterstützung eines Experten und müssen bereit sein, gerichtlich gegen Ihre Bank vorzugehen. Was Sie dabei beachten müssen, an wen Sie sich wenden können und wie das jüngste Urteil des Europäischen Gerichtshof einzuschätzen ist, lesen Sie in unserem Ratgeber Fehlerhafte Widerrufsbelehrung.

Mehr dazu im Ratgeber Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

  • Wegen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung können viele Kreditnehmer ihren Vertrag widerrufen.
  • Kreditvermittler für Anschlussfinanzierung: Interhyp, Dr. Klein, Planethome

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Ohne Vorfälligkeitsentschädigung - nutzen Sie eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Viele Banken haben in den vergangenen Jahren falsche Widerrufsbelehrungen in ihren Baukredit-Verträgen verwendet. Findet sich ein solcher Fehler auch in Ihrem Vertrag, haben Sie das Recht, Ihr Darlehen zu widerrufen. Dann können Sie Ihren Kredit zurückzahlen, ohne dass die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.

Allerdings hat der Gesetzgeber diesen Weg im Jahr 2016 weitgehend versperrt: Ein „ewiges“ Widerrufsrecht gibt es nur noch bei fehlerhaften Verträgen, die nach dem 10. Juni 2016 abgeschlossen wurden. Bei Verträgen nach diesem Stichtag erlischt das Widerrufsrecht nach einem Jahr und 14 Tagen, auch wenn die Belehrung fehlerhaft war (§ 356b Abs. 2 BGB). Sie benötigen für diesen Weg die Unterstützung eines Experten und müssen bereit sein, gerichtlich gegen Ihre Bank vorzugehen. Was Sie dabei beachten müssen, an wen Sie sich wenden können und wie das jüngste Urteil des Europäischen Gerichtshof einzuschätzen ist, lesen Sie in unserem Ratgeber Fehlerhafte Widerrufsbelehrung.

Ohne Vorfälligkeitsentschädigung - nutzen Sie fehlerhafte Angaben der Bank

Einen weiterer noch recht neuer Ansatz, ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag zu kommen, bieten die Angaben, die Banken in ihren Darlehensverträgen machen. Seit dem 21. März 2016 (Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie) müssen Banken ihre Baukredit-Kunden korrekt darüber informieren, wie sie die Entschädigung berechnen. Macht die Bank im Vertrag nur unzureichende Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, ist der gesamte Anspruch darauf nach dem Gesetz ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 BGB).

Ähnlich wie bei der Widerrufsbelehrung benötigen Sie auch für die Prüfung Ihres Vertrags anwaltliche Unterstützung und müssen bereit sein, gegen Ihre Bank vorzugehen, falls diese Ihr Anliegen zurückweist.

Überprüfen können Sie übrigens nicht nur noch zu zahlende Entschädigungen an die Bank, sondern auch Zahlungen, die Sie bereits geleistet haben: Bis zu drei Jahre nach der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung können Sie das Geld von der Bank zurückfordern.

Am besten nur mit Rechtschutzversicherung – Für eine Erstberatung und Prüfung des Darlehensvertrags verlangen die jeweiligen Anwaltskanzleien in der Regel noch kein Honorar. Sobald sich der Anwalt aber in Ihrem Auftrag an die Bank wendet, stellt er Ihnen seine Leistungen in Rechnung. Ob Sie dieses Geld später in Form einer geringeren Entschädigung wieder herausholen, ist nicht sicher:  Die Bank kann Verhandlungen über die VFE auch ablehnen, und es auf eine gerichtliche Klärung ankommen lassen. Dieses Kostenrisiko können Sie nur dann vermeiden, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, und diese dann auch zusagt, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Deshalb sollten Sie gleich nach dem Gespräch mit dem Anwalt klären, ob Ihre Rechtschutzversicherung die Kosten übernimmt.

Welcher Anwalt kommt in Frage? – Grundsätzlich kann jeder spezialisierte Rechtsanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in dieser Sache für Sie tätig werden. Bisher gibt es unseres Wissens nach noch keine Urteile, über die wir Kanzleien identifizieren könnten, die bei diesem Thema besonders erfolgreich sind. Deshalb empfehlen wir Ihnen, Anwaltskanzleien zu kontaktieren, die bei dem angrenzenden Thema der Widerrufsbelehrung erfolgreich waren.

Aus diesem Kreis hat uns die Kanzlei Gansel informiert, dass sie über diesen Weg der fehlerhaften Angaben zur Berechnung der VFE jüngster Zeit bereits einige außergerichtliche Einigungen erzielen konnte. In dem Maße, wie sich das Thema entwickelt, werden wir an dieser Stelle eine Liste erfolgreicher Anwaltskanzleien anlegen. Bis dahin empfehlen wir für dieses Thema unsere Anwaltsliste zur Widerrufsbelehrung.

Während die drei letztgenannten Wege Baukredite mit fester Zinsbindung betreffen, gibt es zwei weitere Darlehensarten, bei denen ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird: Bauspardarlehen und Darlehen mit variabler Verzinsung.

Keine Vorfälligkeit bei Bauspardarlehen und bei variabler Verzinsung

Keine Entschädigung müssen Sie außerdem zahlen, wenn Sie Ihre Immobilie mit einem Bausparvertrag finanziert haben, und Sie bereits das Bauspardarlehen erhalten haben. Dann können Sie das Darlehen jederzeit kostenfrei zurückzahlen.

Auch bei einem Baukredit mit variabler Verzinsung können Sie die Entschädigungszahlung an die Bank vermeiden. Diese Kredite können Sie jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Allerdings sind solche Kredite bei privaten Baufinanzierungen eher selten.

Wann verlangt die Bank überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung?

In Deutschland sind bei Immobilienfinanzierungen langfristige Zinsbindungen üblich. Das ist positiv für Sie als Kreditnehmer, aber auch für die Bank; beide Seiten können über diese Zeit mit den festgelegten Raten planen.
Zahlen Sie Ihren Kredit dagegen vor Ende der Zinsbindungsfrist zurück, entgehen der Bank die Zinsen für die „abgeschnittene“ Zeit. Deshalb können Sie den Vertrag nur unter bestimmten Bedingungen kündigen, und die Bank darf zum Ausgleich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Warum ist ein berechtigtes Interesse so wichtig?

Eine außerordentliche Kündigung des Immobilienkredits ist nur zulässig, wenn Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Das ist etwa der Fall, wenn Sie die Immobilie verkaufen müssen. Dabei spielt es keine Rolle, ob das aus privaten Gründen geschieht oder wegen eines beruflichen Umzugs. Ein berechtigtes Interesse haben Sie auch, wenn Sie einen zusätzlichen Kredit für Ihre Immobilie benötigen, diesen aber nicht von Ihrer bisherigen Bank erhalten. Die Kündigungsfrist für eine solche außerordentliche Kündigung beträgt sechs Monate.

Allerdings hat Ihre Bank dann Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB). Ausnahme: Die Bank hat das Darlehen selbst außerordentlich gekündigt, weil der Kreditnehmer mit seinen Raten in Verzug geraten ist, so der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 103/15).

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Grundsätzlich gilt: Der vorzeitige Ausstieg ist teuer. Nach einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen aus dem November 2019 verlangten die Banken im Schnitt zehn Prozent der offenen Restschuld von ihren Kunden. Bei unserer Beispielabfrage (siehe unten), in der wir mit einigen Online-Rechnern eine Ablösung nach sechs Jahren berechnet haben, kamen wir auf Prozentwerte von sechs bis knapp sieben Prozent der Restschuld.

Damit kostet der vorzeitige Ausstieg aus der Baufinanzierung prozentual ein Vielfaches der Ablösung eines Ratenkredits, bei der die Entschädigung auf 0,5 bis ein Prozent der Restschuld gedeckelt ist.

Kern des Problems bei der Baufinanzierung: Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, steht nicht im Gesetz. Deshalb gibt es zwischen Banken und Verbrauchern immer wieder Streit darüber, wie viel die Bank verlangen darf. Die Rechtsprechung hat dazu im Lauf der Jahrzehnte aber Leitlinien festgelegt (BGH, Urteil vom 1. Juli 1997, Az. XI ZR 197/96; XI ZR 267/96). Die Urteile legen also den Rahmen fest. Letztlich haben die Banken bei der Berechnung aber einen Gestaltungsspielraum, den sie tendenziell zu ihren Gunsten nutzen dürften. In der genannten Untersuchung errechnete die Verbraucherzentrale Bremen Entschädigungen, die im Durchschnitt fünf Prozent niedriger lagen als die Forderungen der Banken.

Wie können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung überprüfen?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, dem ursprünglich vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau.

Hat die Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mitgeteilt, sollten Sie diese auf jeden Fall überprüfen. Denn: Eine Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen aus dem Jahr 2013 hat ergeben, dass die Berechnungen vieler Banken intransparent sind und die Vorfälligkeitsentschädigungen oft unverhältnismäßig hoch ausfallen. 

So ergab sich zwischen 2009 und 2013 in rund 40 Prozent der Fälle eine Differenz von über zehn Prozent zwischen den von den Banken geforderten und den von der Verbraucherzentrale errechneten Vorfälligkeitsentschädigungen. Bei jedem achten Vertrag waren es sogar mehr als 30 Prozent!

Deshalb sollten Sie aktiv werden, wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Stellen Sie sich allerdings darauf ein, dass die Bank Ihre Einwände erst einmal abblockt. Sie werden die Hilfe eines Anwalts benötigen. So gehen Sie vor:

Schritt 1: Detaillierte Berechnung besorgen

Kontrollieren Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die Ihnen Ihre Bank zugeschickt hat. Ist diese detailliert genug? Für eine spätere Überprüfung sollten in jedem Fall die folgenden Punkte aus der Aufstellung hervorgehen:

  • Mit welchem Wiederanlagezins hat die Bank gerechnet? Die Quelle und das Gültigkeitsdatum für die verwendeten Zinsen sollten deutlich genannt sein.
  • In welcher Höhe wurden ersparte Verwaltungskosten zu Ihren Gunsten in der Berechnung berücksichtigt?
  • Wie hoch sind die ersparten Risikokosten, die Ihre Bank in der Berechnung abgezogen hat?
  • Hat das Kreditinstitut berücksichtigt, dass Sie in Zukunft noch die Möglichkeit zu Sondertilgungen gehabt hätten (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, ?
  • Wie hoch ist die Bearbeitungsgebühr, die die Bank für die Berechnung verlangt?

Falls Sie eine Abrechnung mit fehlenden Angaben erhalten haben, können Sie unser Musterschreiben verwenden, um sich an Ihre Bank zu wenden.

Hier können Sie sich unser Musterschreiben herunterladen:

Zum Download

Schritt 2: Detaillierte Berechnung überprüfen lassen

Ob Ihnen Ihre Bank eine zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung berechnet hat, können Sie nicht alleine herausfinden. Für eine erste Einschätzung können Sie einen kostenlosen Rechner aus dem Internet nutzen. Viele Seiten verwenden allerdings nur die Vergleichsrechner anderer Portale.

In unserem Ratgeber zu kostenlosen Online-Rechnern für Vorfälligkeitsentschädigungen erklären wir Ihnen genauer, wie diese Rechner funktionieren und was Sie von den Ergebnissen halten können. Wir empfehlen die Seite von FMH. Dennoch sollten Sie die Werte des Rechners mit Vorsicht genießen. Denn sie sind nicht verbindlich – weder für Sie noch für eine Bank.

Für ein individuelles Gutachten zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrem Immobiliendarlehen empfehlen wir Ihnen daher die Zusammenarbeit mit einem Experten. Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung:

FMH - Die Finanzberatung FMH bietet eine ausführliche Berechnung für Kredite über 100.000 Euro für 75 Euro. Sie erhalten dafür eine individuelle an Ihren Vertrag angepasste Berechnung. Die Bearbeitungszeit liegt in der Regel bei maximal fünf Arbeitstagen. Laden Sie dazu einfach hier das notwendige Formular herunter und senden es an die angegebene E-Mail Adresse oder Postanschrift.

Prof. Dr. Klaus Wehrt - Prof. Wehrt hat eine Reihe wissenschaftlicher Beiträge zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung veröffentlicht. Er bietet sowohl einen registrierungsfreien Gratis-Vorfälligkeitsrechner als eine gutachterliche Überprüfung geforderter oder bereits bezahlter Vorfälligkeitsentschädigungen. Die eigene Berechnung ist für Darlehensbeträge bis 400.000 Euro kostenfrei.

Verbraucherzentralen - Die Verbraucherzentralen der Bundesländer bieten ebenfalls eine Überprüfung der Berechnung Ihrer Bank gegen eine Gebühr an. Bei der Verbraucherzentrale Hamburg beispielsweise kostet die Überprüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung 70 Euro. Die Bearbeitungszeit beträgt zurzeit maximal zwei Wochen.

Institut für Finanzdienstleistungen - Sie können sich auch an das Institut für Finanzdienstleistungen wenden, das auf Stundenbasis arbeitet. Da Sie im Schnitt mit zwei Stunden Aufwand rechnen müssen, liegen die Kosten dort bei 186 Euro.

Schritt 3: Schreiben Sie Ihre Bank an und fordern Sie eine Senkung

Sofern ein professionelles Gutachten eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ausweist als von Ihrer Bank berechnet, schreiben Sie das Geldinstitut an. Legen Sie das Gutachten bei und fordern Sie Ihre Bank auf, die Berechnung zu korrigieren.

Schritt 4: Schalten Sie eventuell einen Anwalt ein

Natürlich kann es sein, dass die Bank sich stur stellt. An diesem Punkt sollten Sie sich überlegen, einen Anwalt zu beauftragen. Am besten wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht wie etwa Rechtsanwälte Gansel, Baum Reiter & Collegen oder Rechtsanwalt Benedikt-Jansen, die sich unter anderem auf die Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigungen spezialisiert haben.

Denken Sie allerdings daran, dass ein Anwalt auch bezahlt werden muss und sich dadurch die Ersparnis bei der Vorfälligkeitsentschädigung schmälert. Fragen Sie bei Ihrer Rechtsschutzversicherung nach, welche Kosten sie für Sie übernehmen würde.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Zum Ratgeber

Autor
Dr. Britta Beate Schön
& Co-Autor
Dirk Eilinghoff

Stand: 19. Mai 2020


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