Vorfälligkeitsentschädigung

In drei Fällen kommen Sie ohne Extrazahlung aus Ihrem Baukredit

Dirk Eilinghoff
& Co-Autor
Stand: 11. September 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Wollen Sie vorzeitig aus Ihrer Baufinanzierung aussteigen, verlangt Ihre Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) von einigen Tausend Euro.
  • Ob die Forderung der Bank richtig ist, ist für Sie als Verbraucher schwierig zu überprüfen. Denn es gibt keine gesetzliche Regelung für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, sondern lediglich Leitlinien des Bundesgerichtshofs.
  • Ganz ohne Entschädigung kommen Sie aus Ihrem Festzins-Baukredit, wenn seit Auszahlung zehn Jahre vergangen sind.
  • Bei Verträgen, die Sie nach dem 10. Juni 2016 abgeschlossen haben, können auch die Widerrufsbelehrung oder die Angaben zur VFE im Darlehensvertrag ein Ansatz sein, um aus dem Vertrag rauszukommen.
So gehen Sie vor
  • Schritt 1: Prüfen Sie zuerst, ob Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag kommen.
  • Schritt 2: Geht das nicht, prüfen Sie, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen wird. Kostenlose Online-Rechner bieten eine erste Einschätzung.
  • Schritt 3: Sind Sie danach immer noch entschlossen, fordern Sie eine Berechnung Ihrer Bank an.

  • Schritt 4: Lassen Sie die Berechnung überprüfen. Hat die Bank zu ihren eigenen Gunsten gerechnet, fordern Sie das Geldinstitut auf, die Entschädigung zu senken.
  • Schritt 5: Ändert die Bank ihre Forderung nicht, sollten Sie einen Anwalt einschalten. Klären Sie vorher mit Ihrer Rechtsschutzversicherung, welche Kosten sie übernimmt.

Nach dem Kauf eines Haus oder einer Wohnung laufen die Dinge nicht immer wie geplant: Wer seine Immobilie etwa bereits nach einigen Jahren wieder verkaufen möchte, der muss sich erneut mit seiner Baufinanzierung auseinandersetzen. Innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist ist es nicht vorgesehen, dass Sie aus dem Vertrag aussteigen. Allerdings gibt es Ausnahmen.

Zu der Möglichkeit, über einen Fehler im Darlehensvertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Baukredit zu kommen, hat das Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt Anfang Juli ein wichtiges Urteil gesprochen (Az. 17 U 810/19).

Zwei Commerzbank-Kunden hatten in diesem Verfahren vorgebracht, dass die Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung in ihrem Darlehensvertrag nicht den gesetzlichen Anforderungen genügten. Das Oberlandesgericht sah das auch so. Fast 22.000 Euro an Vorfälligkeitsentschädigung soll die Bank jetzt zurückzahlen. Allerdings hat die Commerbank angekündigt, dass sie den Bundesgerichtshof anrufen wird. Die Geschichte ist also noch nicht zu Ende.

Nach dem Frankfurter Urteil gilt: Wenn Sie Ihren Darlehensvertrag nach dem 21. März 2016 abgeschlossen haben und jetzt vorzeitig beenden möchten, lohnt es sich besonders, den folgenden Abschnitt zu lesen.

Wie kommen Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Baukredit?

Es gibt drei Fälle, in denen Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit vorzeitig beenden können, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Den ersten dieser Fälle können Sie sehr einfach selbst überprüfen, bei den anderen beiden benötigen Sie Unterstützung. Dabei geht es immer um Immobilienkredite mit fester Zinsbindung.

Nach zehn Jahren können Sie einen Baukredit mit Festzins kündigen

Selbst wenn Sie ein Baufinanzierungsdarlehen mit einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung abgeschlossen haben, können Sie Ihren Vertrag nach zehn Jahren kündigen. Und zwar ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Stichtag für die Zehn-Jahres-Frist ist dabei das Datum, an dem Sie das Darlehen vollständig ausgezahlt bekommen („empfangen“) haben. Anschließend müssen Sie noch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Ablösen können Sie Ihr Darlehen also in jedem Fall frühestens zehn Jahre und sechs Monate nach der letzten Auszahlungsrate.

Beispiel: Kündigung mit der Zehn-Jahres-Regel

Datum des Darlehensvertrags1. Januar 2011
Letzte Teilauszahlung1. September 2011
Kündigung möglich ab
(zehn Jahre später)
1. September 2021
Ablösung des Darlehens zum
(Sechs-Monats-Frist)
1. März 2022

Quelle: Finanztip: aus §§ 489 Abs. 1 Nr. 2; 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB (Stand: 1. September 2020)

Nutzen Sie eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Viele Banken verwenden bis heute falsche Widerrufsbelehrungen in ihren Baukredit-Verträgen. Findet sich ein solcher Fehler auch in Ihrem Vertrag, haben Sie das Recht, Ihr Darlehen zu widerrufen. Dann können Sie Ihren Kredit zurückzahlen, ohne dass die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.

Allerdings hat der Gesetzgeber diesen Weg im Jahr 2016 weitgehend versperrt: Ein „ewiges“ Widerrufsrecht gibt es nur noch bei fehlerhaften Verträgen, die nach dem 10. Juni 2016 abgeschlossen wurden. Bei Verträgen nach diesem Stichtag erlischt das Widerrufsrecht nach einem Jahr und 14 Tagen, auch wenn die Belehrung fehlerhaft war (§ 356b Abs. 2 BGB). Sie benötigen für diesen Weg die Unterstützung eines Experten und müssen bereit sein, gerichtlich gegen Ihre Bank vorzugehen. Was Sie dabei beachten müssen und an wen Sie sich wenden können, lesen Sie in unserem Ratgeber Fehlerhafte Widerrufsbelehrung.

Auch die Angaben der Bank zur Vorfälligkeitsentschädigung können fehlerhaft sein

Einen weiteren Ansatz, die Entschädigungen eventuell überhaupt nicht zahlen zu müssen, bieten die Angaben, die Banken in ihren Darlehensverträgen machen. Seit dem 21. März 2016 (Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie) müssen Banken ihre Baukredit-Kunden korrekt darüber informieren, wie sie die Entschädigung berechnen. Macht die Bank im Vertrag nur unzureichende Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, ist der gesamte Anspruch darauf nach dem Gesetz ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 BGB).

Ähnlich wie bei der Widerrufsbelehrung benötigen Sie auch für die Prüfung Ihres Vertrags anwaltliche Unterstützung und müssen bereit sein, gegen Ihre Bank vorzugehen, falls diese Ihr Anliegen zurückweist.

Überprüfen können Sie übrigens nicht nur noch zu zahlende Entschädigungen an die Bank, sondern auch Zahlungen, die Sie bereits geleistet haben: Bis zu drei Jahre nach der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung können Sie das Geld von der Bank zurückfordern.

Am besten nur mit Rechtsschutzversicherung

Für eine Erstberatung und Prüfung des Darlehensvertrags verlangen die jeweiligen Anwaltskanzleien in der Regel noch kein Honorar. Sobald sich der Anwalt aber in Ihrem Auftrag an die Bank wendet, stellt er Ihnen seine Leistungen in Rechnung.

Ob Sie dieses Geld später in Form einer geringeren Entschädigung wieder herausholen, ist nicht sicher: Die Bank kann Verhandlungen über die Vorfälligkeitsentschädigung auch ablehnen, und es auf eine gerichtliche Klärung ankommen lassen. Dieses Kostenrisiko können Sie nur dann vermeiden, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, und diese dann auch zusagt, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Deshalb sollten Sie gleich nach dem Gespräch mit dem Anwalt klären, ob Ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt.

Welcher Anwalt kommt in Frage?

Grundsätzlich kann jeder spezialisierte Rechtsanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in dieser Sache für Sie tätig werden. Wir empfehlen Ihnen allerdings, Anwaltskanzleien zu kontaktieren, die bei dem angrenzenden Thema der Widerrufsbelehrung erfolgreich waren.

Während die drei letztgenannten Wege Baukredite mit fester Zinsbindung betreffen, gibt es zwei weitere Darlehensarten, bei denen ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Keine Vorfälligkeit bei Bauspardarlehen und variabler Verzinsung

Keine Entschädigung müssen Sie außerdem zahlen, wenn Sie Ihre Immobilie mit einem Bausparvertrag finanziert haben, und Sie bereits das Bauspardarlehen erhalten haben. Dann können Sie das Darlehen jederzeit kostenfrei zurückzahlen.

Auch bei einem Baukredit mit variabler Verzinsung können Sie die Entschädigungszahlung an die Bank vermeiden. Diese Kredite können Sie jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Allerdings sind solche Kredite bei privaten Baufinanzierungen eher selten.

Wann verlangt die Bank überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung?

In Deutschland sind bei Immobilienfinanzierungen langfristige Zinsbindungen üblich. Das ist positiv für Sie als Kreditnehmer, aber auch für die Bank; beide Seiten können über diese Zeit mit den festgelegten Raten planen.

Zahlen Sie Ihren Kredit dagegen vor Ende der Zinsbindungsfrist zurück, entgehen der Bank die Zinsen für die „abgeschnittene“ Zeit. Deshalb können Sie den Vertrag nur unter bestimmten Bedingungen kündigen, und die Bank darf zum Ausgleich eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Nur bei berechtigtem Interesse können Sie vorzeitig kündigen

Eine außerordentliche Kündigung des Immobilienkredits ist nur zulässig, wenn Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Das ist etwa der Fall, wenn Sie die Immobilie verkaufen müssen. Dabei spielt es keine Rolle, ob das aus privaten Gründen geschieht oder wegen eines beruflichen Umzugs. Ein berechtigtes Interesse haben Sie auch, wenn Sie einen zusätzlichen Kredit für Ihre Immobilie benötigen, diesen aber nicht von Ihrer bisherigen Bank erhalten. Die Kündigungsfrist für eine solche außerordentliche Kündigung beträgt sechs Monate.

Allerdings hat Ihre Bank dann Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB). Ausnahme: Die Bank hat das Darlehen selbst außerordentlich gekündigt, weil der Kreditnehmer mit seinen Raten in Verzug geraten ist, so der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 103/15).

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Grundsätzlich gilt: Der vorzeitige Ausstieg ist teuer. Nach einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen aus dem November 2019 verlangten die Banken im Schnitt 10 Prozent der offenen Restschuld von ihren Kunden. Bei unserer Beispielabfrage, in der wir mit einigen Online-Rechnern eine Ablösung nach sechs Jahren berechnet haben, kamen wir auf Prozentwerte von 6 bis knapp 7 Prozent der Restschuld.

Damit kostet der vorzeitige Ausstieg aus der Baufinanzierung prozentual ein Vielfaches der Ablösung eines Ratenkredits, bei der die Entschädigung auf 0,5 bis 1 Prozent der Restschuld gedeckelt ist.

Kern des Problems bei der Baufinanzierung: Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, steht nicht im Gesetz. Deshalb gibt es zwischen Banken und Verbrauchern immer wieder Streit darüber, wie viel die Bank verlangen darf. Die Rechtsprechung hat dazu im Lauf der Jahrzehnte aber Leitlinien festgelegt (BGH, Urteil vom 1. Juli 1997, Az. XI ZR 197/96; XI ZR 267/96). Die Urteile legen also den Rahmen fest. Letztlich haben die Banken bei der Berechnung aber einen Gestaltungsspielraum, den sie tendenziell zu ihren Gunsten nutzen dürften. In der genannten Untersuchung errechnete die Verbraucherzentrale Bremen Entschädigungen, die im Durchschnitt 5 Prozent niedriger lagen als die Forderungen der Banken.

Beispielhafte Übersicht: Was können Sie noch herausholen?

RestschuldDurchschnittliche Vorfälligkeitsentschädigung nach Berechnung der Bank (10 %)Durchschnittliche Abweichung zu Ungunsten der Verbraucher (5 % der Forderung)
100.000 € 10.000 €500 €

Quelle: Finanztip, Grundlage des Durchschnittssatzes der Verbraucherzentrale Bremen (Stand: März 2020)

Überschlägig winken in diesem Beispiel also bis zu 500 Euro, wenn Sie die Forderung der Bank nicht einfach hinnehmen, sondern eine eigene Berechnung vorlegen. Wohlgemerkt, das gilt nur für den Fall, dass Sie sich nur über die Höhe der Entschädigung uneinig sind. Dazu benötigen Sie allerdings einen nachfolgend aufgeführten Experten. Ob sich eine Auseinandersetzung bei diesem Betrag noch lohnt, sollten Sie nach einem Gespräch mit dem Fachmann entscheiden.

Wie überprüfen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, dem ursprünglich vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau. Hat die Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mitgeteilt, können Sie diese überschlägig zunächst selbst überprüfen:

Detaillierte Berechnung bei der Bank besorgen

Kontrollieren Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die Ihnen Ihre Bank zugeschickt hat. Ist diese detailliert genug? Für eine spätere Überprüfung sollten in jedem Fall die folgenden Punkte aus der Aufstellung hervorgehen:

  • Mit welchem Wiederanlagezins hat die Bank gerechnet? Die Quelle und das Gültigkeitsdatum für die verwendeten Zinsen sollten deutlich genannt sein.
  • In welcher Höhe wurden ersparte Verwaltungskosten zu Ihren Gunsten in der Berechnung berücksichtigt?
  • Wie hoch sind die ersparten Risikokosten, die Ihre Bank in der Berechnung abgezogen hat?
  • Hat das Kreditinstitut berücksichtigt, dass Sie in Zukunft noch die Möglichkeit zu Sondertilgungen gehabt hätten (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016)?
  • Wie hoch ist die Bearbeitungsgebühr, die die Bank für die Berechnung verlangt?

Falls Sie eine Abrechnung mit fehlenden Angaben erhalten haben, können Sie unser Musterschreiben verwenden, um sich an Ihre Bank zu wenden.

Zum Download

Detaillierte Berechnung überprüfen lassen

Ob die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung zu ihren eigenen Gunsten berechnet hat, können Sie nicht allein herausfinden. Für eine erste Einschätzung können Sie einen kostenlosen Rechner aus dem Internet nutzen. Viele Seiten verwenden allerdings nur die Vergleichsrechner anderer Portale.

In unserem Ratgeber zu kostenlosen Online-Rechnern für Vorfälligkeitsentschädigungen erklären wir Ihnen genauer, wie diese Rechner funktionieren und was Sie von den Ergebnissen halten können.

Für ein individuelles Gutachten zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrem Immobiliendarlehen empfehlen wir Ihnen die Zusammenarbeit mit einem Experten. Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung:

  • Verbraucherzentralen - Die Verbraucherzentralen der Bundesländer bieten eine Überprüfung der Berechnung Ihrer Bank gegen eine Gebühr an. Bei der Verbraucherzentrale Hamburg beispielsweise kostet die Überprüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung 80 Euro. Die Bearbeitungszeit beträgt zurzeit maximal zwei Wochen.
  • FMH - Die Finanzberatung FMH bietet eine ausführliche Berechnung für Kredite über 100.000 Euro für 100 Euro. Laden Sie dazu einfach das notwendige Formular herunter und senden es an die angegebene E-Mail Adresse oder Postanschrift.
  • Gansel Rechtsanwälte - Die Rechtsanwaltskanzlei bietet an, die Bankberechnung kostenfrei nachzurechnen und die rechtlichen Möglichkeiten zu prüfen. 
  • Wehrt – Prof. Dr. Klaus Wehrt hat eine Reihe wissenschaftlicher Beiträge zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung veröffentlicht. Er bietet sowohl einen registrierungsfreien Gratis-Vorfälligkeitsrechner als eine gutachterliche Überprüfung geforderter oder bereits bezahlter Vorfälligkeitsentschädigungen. Die eigene Berechnung ist für Darlehensbeträge bis 100.000 Euro kostenfrei.

Schreiben Sie Ihre Bank an und fordern Sie eine Senkung

Sofern ein professionelles Gutachten eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ausweist als von Ihrer Bank berechnet, schreiben Sie das Geldinstitut an. Legen Sie das Gutachten bei und fordern Sie Ihre Bank auf, die Berechnung zu korrigieren.

Schalten Sie eventuell einen Anwalt ein

Natürlich kann es sein, dass die Bank sich stur stellt. An diesem Punkt sollten Sie sich überlegen, einen Anwalt zu beauftragen. Am besten wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht wie etwa Rechtsanwälte Gansel, Baum Reiter & Collegen oder Rechtsanwalt Benedikt-Jansen, die sich unter anderem auf die Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigungen spezialisiert haben.

Denken Sie allerdings daran, dass ein Anwalt auch bezahlt werden muss und sich dadurch die Ersparnis bei der Vorfälligkeitsentschädigung schmälert. Fragen Sie bei Ihrer Rechtsschutzversicherung nach, welche Kosten sie für Sie übernehmen würde.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Zum Ratgeber

Beispielrechnung mit kostenlosen und registrierungsfreien Rechnern

Der Kunde hat am 1. Januar 2015 einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000 Euro aufgenommen und möchte diesen zum 1. Januar 2021 ablösen.

Eckdaten des Darlehens

Darlehensvertrag vom01.01.2015
Darlehensbetrag200.000 €
Zinssatz (gebundener Sollzinssatz)2 %
Anfängliche Tilgung
(in % der Darlehenssumme)
2 %
Sondertilgung (mögliche)5 % pro Jahr (10.000 €)
Ablösung zum01.01.2021 (nach 6 Jahren)
Restschuld zum 31.12.2019178.984,21 €
Monatliche Rate666,67 €

Die Ergebnisse der Berechnungen zeigen, dass die einzelnen Rechner die Größenordnung der Vorfälligkeitsentschädigung recht gut abbilden. Die Berechnung zeigt allerdings auch, dass mit den wenigen Angaben, die die Rechner in der Regel verlangen, durchaus unterschiedliche Ergebnisse zustande kommen.

 Decker & BöseFMHGanselWehrt

Errechnete Vorfälligkeits-
entschädigung (in €)

10.921,9711.822,4612.148,409.761,63 – 10.239,17
 
Prozent der Restschuld
(von 178.984,21 €)
6,1 %6,6 %6,7 %5,4 % - 5,7 %

Quelle: eigene Berechnung, 28. Februar 2020, Zinssatz aus der Zeitreihe der Bundesbank zum Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten entnommen (Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre)

Autor
Dirk Eilinghoff
& Co-Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 11. September 2020


* Was der Stern bedeutet:

Wir wollen mit unseren Empfehlungen möglichst vielen Menschen helfen, ihre Finanzen selber zu machen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Netz verfügbar. Wir finanzieren unsere aufwändige Arbeit mit sogenannten Affiliate Links. Diese Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*).

Bei Finanztip handhaben wir Affiliate Links aber anders als andere Websites. Wir verlinken ausschließlich auf Produkte, die vorher von unserer unabhängigen Experten-Redaktion empfohlen wurden. Nur dann kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Geld bekommen wir, wenn Du auf einen solchen Link klickst oder beim Anbieter einen Vertrag abschließt.

Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Empfehlungen. Was Dir unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Verbraucher ist.

Mehr Informationen über unsere Arbeitsweise findest Du auf unserer Über-uns-Seite.