Bestellerprinzip bei Maklerprovision Mieter werden finanziell entlastet

Wohnungssuche hat viel mit Glück und Ausdauer zu tun: In stark nachgefragten Vierteln ist es schwierig, eine passende und bezahlbare Wohnung zu finden. In den meisten Fällen laufen die Vermietungen über einen zwischengeschalteten Makler. Diesen kann zwar auch der Wohnungssuchende auf eigene Kosten beauftragen, doch in der Regel erteilt der Vermieter den Auftrag. Die Provision musste bisher trotzdem meist der Mieter zahlen.

Das hat sich geändert: Seit dem 1. Juni 2015 sind das sogenannte Bestellerprinzip für Wohnungsvermittler und die Mietpreisbremse in Kraft.

Seit 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler bei einer Wohnungsvermietung beauftragt hat, muss ihn auch bezahlen. Wohnungssuchende dürfen nicht mehr zur Übernahme der Provision verpflichtet werden, wenn sie den Zuschlag als neue Mieter erhalten. Der Vertrag muss in Zukunft in Textform geschlossen werden, also zumindest per E-Mail. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.

Das neue Gesetz hat das Bundesverfassungsgericht für verfassungsgemäß erklärt (BVerfG, Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15). Es wird viele Eigentümer wahrscheinlich dazu veranlassen, auf den Makler zu verzichten und die Suche nach einem Mieter wieder selbst in die Hand zu nehmen. Vermieter können dafür zum Beispiel die gängigen Immobilienportale im Internet nutzen. Die Kosten für eine Anzeige dort sind um einiges günstiger als eine Maklercourtage. Einige Plattformen sind sogar kostenlos. Andere werden in den sauren Apfel beißen und den Makler selbst bezahlen, dann aber wahrscheinlich zu einem geringeren Preis.

Bislang haben der Deutsche Mieterbund und seine Landesverbände nur wenige Verstöße gegen das Bestellerprinzip gemeldet bekommen, einige Landesstellen überhaupt nichts. Mietinteressenten haben allerdings von folgenden Erfahrungen mit Maklern berichtet:

Eigener Maklervertrag mit Mietern - Vereinzelt haben wir und die Mieterschutzvereine Hinweise bekommen, dass Makler versuchen, Wohnungsinteressenten dazu zu überreden, ihnen per Unterschrift einen Auftrag zu erteilen – bevor sie den Interessenten genauere Informationen wie Adresse und Namen des Vermieters zur bereits vorher inserierten Wohnung geben. Dazu setzen etwa Makler Angebote ins Internet, die es gar nicht gibt und veranlassen mit diesen „Superschnäppchen“ potenzielle Mieter, einen Suchauftrag zu erteilen. Das ist nicht zulässig. Ein Mieter muss nur dann den Makler bezahlen, wenn der auf Grund eines konkreten Auftrags tätig geworden ist und eine Wohnung für den Mieter gesucht und an ihn vermittelt hat. Da die Wohnung aber bereits im Datenbestand des Maklers ist, ist er nicht ausdrücklich für den Mieter tätig geworden. Die Maklercourtage wird erst mit Unterschrift unter den Mietvertrag fällig. Vor diesem Hintergrund raten wir, gar nicht erst die Maklergebühr zu zahlen, wenn nicht eindeutig erkennbar ist, dass der Mieter sie tatsächlich schuldet.

Reservierungsbestätigungen - Es ist zu hören, dass Makler von Mietinteressenten die Unterschrift unter sogenannte Reservierungsbestätigungen verlangen. Wer die Wohnung haben will, soll sich per Unterschrift verpflichten, sie anzumieten. An die Unterschrift gebunden sind die potenziellen Mieter etwa eine Woche. Falls die Interessenten dann einen Mietvertrag angeboten bekommen und ihn nicht annehmen, sind Auslagen für den Makler fällig. Das kann sich schon mal auf 250 Euro belaufen. Solche Bestätigungen sind eine klare Umgehung des Gesetzes. Verbraucher müssen solche Gebühren nicht zahlen, auch wenn sie unterschrieben haben.

Servicegebühren - Bisweilen bieten Makler Interessenten eine Wohnung an und verlangen als Voraussetzung für den Mietvertrag eine sogenannte Servicegebühr. Die Gegenleistung für die Gebühr bleibt unklar. In einem konkreten Fall in Baden-Württemberg belief sich die Gebühr auf mehr als 400 Euro. Das ist eine Maklercourtage, die nur in Servicegebühr umbenannt wurde. Die Wettbewerbszentrale berichtet von Maklern, die eine Verwaltungspauschale in Höhe von 190 Euro verlangen oder eine Vertragsausfertigungsgebühr von etwa 250 Euro oder bei Übergabe der Wohnung eine Übergabegebühr von rund 150 Euro. Solche Gebühren sind unzulässig. Verbraucher müssen sie nicht zahlen.

Besichtigungsgebühren - Mietervereine berichten, dass einige Makler allein für die Besichtigung der Wohnung Geld verlangen. Dabei geht es um eine einmalige Gebühr, aber auch um Staffelgebühren. Eine Massenbesichtigung kostete gut 10 Euro, ein Einzelbesichtigungstermin schon knapp 60 Euro. Auch solche Gebühren sind unzulässig und müssen nicht bezahlt werden. Das hat nunmehr das Landgericht Stuttgart in zwei Verfahren entschieden. Es untersagte einem Makler, von Interessenten 35 Euro pro Wohnungsbesichtigung zu verlangen (Urteile vom 15. Juni 2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und 38 O 10/16 Kfh). Der Mieterverein Stuttgart sowie die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs hatten gegen die Umgehung des Bestellerprinzips geklagt. Wer eine Besichtigungsgebühr gezahlt hat, kann sie unter Berufung auf das Urteil zurückfordern.

Bestellerprinzip gilt auch für möblierte Wohnungen - Vereinzelt sollen Makler behaupten, die neuen gesetzlichen Regelungen würden für möblierte Wohnungen nicht gelten. Sie verlangten deshalb wie bisher 2,38 Monatsmieten Provision. Das ist falsch. Das Bestellerprinzip gilt für die gesamte Wohnungsvermittlung.

Hohe Abstandszahlungen - Der eine oder andere Vermieter wird vielleicht versuchen, die Kosten für den Makler durch hohe Abstandszahlungen für Küchen, Teppiche oder sonstiges wieder hereinzuholen. Nach dem Gesetz ist es schon jetzt unzulässig, mieterschützende Regelungen durch überhöhte Abstandszahlungen zu umgehen. Machst Du allerdings den Vermieter darauf aufmerksam, riskierst Du es, dass ein anderer die Wohnung bekommt. 

Du solltest wissen, dass solche Vereinbarungen unwirksam sind und Du überzogene Forderungen nicht zahlen musst. Hast Du bereits gezahlt, kannst Du die überhöhte Ablöse zurückverlangen. Zu hoch ist eine Ablöse, wenn der Kaufpreis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände steht (§ 4a Abs. 2 WoVermittG). Der tatsächliche Wert orientiert sich dabei am Zeitwert, berücksichtigt also Alter und Abnutzung der Gegenstände. Ein auffälliges Missverhältnis ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, wenn der vereinbarte Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegt (BGH, Urteil vom 23. April 1997, Az. VIII ZR 212/96).

Beschwerden gegen Makler - Hast Du es mit einem Makler zu tun, der Deiner Ansicht nach gegen das Gesetz verstößt, kannst Du Dich an das Gewerbeaufsichtsamt in Deinem Ort oder Landkreis wenden. Ein Verstoß stellt nämlich auch eine Ordnungswidrigkeit dar, für die das Amt ein Bußgeld verhängen kann (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Wohnungsvermittlunggesetz).

Die Frage nach einer Mindestmietdauer wird künftig wichtiger, schließlich will der Vermieter nicht ständig wieder einen neuen Mieter suchen müssen. Dazu kann der Vermieter ausdrücklich in den Mietvertrag schreiben, dass der Mieter bei einem unbefristeten Mietvertrag auf sein Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum verzichtet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind maximal vier Jahre möglich (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010, Az. VIII ZR 86/10; Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16). Unwirksam ist ein Kündigungsausschluss dann, wenn eine ordentliche Kündigung erst zum Ablauf der vier Jahre möglich ist. Mit der Kündigungsfrist von drei Monaten würde sich der Kündigungsausschluss nämlich auf vier Jahre und drei Monate verlängern.

Mieter sollten einen solchen Kündigungsausschluss im Vertrag nicht ohne Weiteres akzeptieren. Besteht der Vermieter darauf und handelt es sich um die Traumwohnung, sollten sich Mieter unbedingt durch eine Nachmieterklausel absichern. Nur dann kommen sie zum Beispiel bei einem berufsbedingten Umzug frühzeitig  aus dem Vertrag heraus, wenn sie einen Nachmieter vorweisen können.

Bei Immobilienscout24 sind provisionspflichtige Angebote nach dem 1. Juni 2015 nahezu vollständig von der Plattform verschwunden. Auch das zeigt, dass das Bestellerprinzip in der Praxis funktioniert.

Durch das neue Gesetz hat das Argument „provisionsfrei“ für Mietimmobilien an Strahlkraft verloren. Portale wie Verivox haben aufgrund der Gesetzesänderung die Positionierung für Mietimmobilien von „provisionsfrei“ auf „Privatimmobilien“ geändert. Wer heute noch mit Provisionsfreiheit wirbt, riskiert laut Wettbewerbszentrale eine Abmahnung wegen irreführender Werbung. Anbieter wie Wohnungsboerse.net werben damit, dass sie schon immer nur provisionsfreie Wohnungen angeboten haben.

Auch viele neue Start-ups versuchen vom Bestellerprinzip zu profitieren. Portale wie Wunderagent, Immomio oder Moovin bieten für einen Bruchteil der üblichen Makler-Courtage Maklerdienstleistungen nach dem Baukastenprinzip an. Der Vermieter zahlt nur die Leistungen, die er tatsächlich in Anspruch genommen hat. Die Gründer von Smmove versuchen hingegen eine Art Ebay für Wohnungen zu etablieren. Interessenten dürfen auf Wohnungen bieten, nur die fünf Höchstbietenden können den Vermieter auch kontaktieren.