Mietminderung Deine Rechte bei Mängeln in der Wohnung

Der Albtraum: Du kommst nach Hause, und das ganze Bad schwimmt – ein Wasserrohrbruch. Oder es bildet sich Schimmel an den Wänden. So sehen Mietmängel aus, die in den meisten Fällen Dein Vermieter beseitigen muss. Tut er das nicht oder zu spät, darfst Du deshalb die Miete kürzen. Wir erklären Dir, wann, wie und in welcher Höhe Du die Miete mindern kannst.

Nach dem Gesetz muss Deine Vermieterin oder Dein Vermieter die Wohnung in einem ordentlichen Zustand erhalten, sie sollte frei von Mängeln sein (§ 536 BGB). Wir haben für Dich eine Übersicht über die wichtigsten Gründe zusammengestellt, weshalb Du weniger Miete zahlen darfst:

Schimmel - Darüber ärgern sich Mietende besonders, da Schimmel in der Wohnung ungesund ist. Streit gibt es oft über die Ursachen von Schimmel. Vermieter wenden gerne ein, der Mieter oder die Mieterin habe nicht ausreichend gelüftet und geheizt. Im Streitfall muss ein Gutachter feststellen, wer verantwortlich ist.

Oft sind aber Baumängel und Wärmebrücken die Ursache für Schimmel. Dann dürfen Mietende die Miete reduzieren. Um wie viel Prozent sie mindern dürfen, hängt davon ab, wie großflächig der Schimmelbefall an Wänden und Decken ist, und vor allem wo der Schimmel auftaucht. Es gibt viele Urteile, die je nach Einzelfall unterschiedliche Minderungsquoten für angemessen halten:

Urteile zu Mietminderung bei Schimmel

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: März 2024)

Ungeziefer - Spinnen, Kakerlaken, Mäuse und Silberfische hat niemand gerne in der Wohnung. Bei heftigem Befall kann der Mieter die Miete kürzen. So hat es zumindest ein Gericht gesehen, das bei 60 gefangenen Mäusen in zehn Monaten eine Minderung von 10 Prozent für angemessen hielt (AG Bonn, 08.02.1985, Az. 6 C 277/84). 24 Ameisen in sechs Monaten sind allerdings noch kein Minderungsgrund (AG Köln, 06.04.1998, Az. 213 C 548/97).

Heizung - Vermietende sind verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss es möglich sein, tagsüber auf mindestens 20 Grad zu heizen. In den Nachtstunden zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 Grad (LG Berlin, 26.05.1998, Az. 64 S 266/97). In welcher Höhe Betroffene die Miete mindern dürfen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Reicht die Leistung der Heizung nicht aus, ist eine Mietminderung von 20 bis 50 Prozent angemessen. Fällt die Heizung im Winter aus, kannst Du bis zu 70 Prozent kürzen.

Undichte Türen, Fenster und Dach - Falls es bei Dir durch Fenster und Türen zieht, hast Du wahrscheinlich kein Schimmelproblem; stattdessen heizt Du zum Fenster hinaus. Nach einem Urteil durfte eine Mieterin wegen Zugluft in den Monaten von November bis März 15 Prozent und in den Monaten von April bis Oktober 5 Prozent weniger Miete zahlen (AG Brandenburg, 28.06.2013, Az. 31 C 279/11). Klar ist, dass Du keine Neubaustandards erwarten kannst, wenn Du in eine unsanierte Altbauwohnung einziehst. Das Dach muss aber in jedem Fall dicht sein. Regnet es bei Dir in die Wohnung hinein, weil das Dach undicht ist, kannst Du die Miete mindern (AG Charlottenburg, 01.03.2018, Az. 210 C 375/17).

Wasserschaden - Eine feuchte Wohnung, zum Beispiel durch einen Rohrbruch in der eigenen Wohnung oder beim Nachbarn, kann die Gesundheit gefährden. Kannst Du die Wohnung nicht mehr richtig nutzen, weil zum Beispiel Trocknungsgeräte aufgestellt werden müssen, kannst Du die Miete mindern (AG Paderborn, 29.06.2021, Az. 54 C 20/21). Weniger darfst Du auch zahlen, wenn der mitvermietete Keller feucht ist und Du dort nichts lagern kannst, ohne dass es verschimmelt.

Hohe Temperaturen im Sommer - Sommerliche Hitze kann die Temperaturen in Mieträumen ungemütlich ansteigen lassen – gerade, wenn Du im Dachgeschoss wohnst. Wegen zu hoher Temperaturen darfst Du mindern. Als Faustregel gilt: Drinnen muss es immer sechs Grad kälter sein als draußen. Deine Vermieterin oder Dein Vermieter muss die bautechnischen Voraussetzungen für eine Abkühlung der Räume schaffen, also zum Beispiel eine Klimaanlage einbauen (OLG Hamm, 28.02.2007, Az. 30 U 131/06; OLG Rostock, 29.12.2000, Az. 3 U 83/98).

Anders urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt: Bei großen Fensterflächen in einer Dachgeschoss-Wohnung ohne Klimaanlage muss dem Mieter klar sein, dass sich die Räume im Sommer aufheizen können. Das war kein Minderungsgrund (19.01.2007, Az. 2 U 106/06).

Falsche Wohnflächenangabe - Ist Deine tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, darfst Du weniger Miete zahlen (BGH, 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09). Das gilt auch, falls nichts zur Wohnfläche im Mietvertrag steht, aber in der Wohnungsanzeige zu viele Quadratmeter angegeben waren (BGH, 23.06.2010, Az. VIII ZR 256/09).

Legionellen im Leitungswasser - Bei älteren Mehrfamilienhäusern kann es vorkommen, dass das Trinkwasser aus der Leitung mit Legionellen verunreinigt ist. Dabei handelt es sich um Bakterien, die sich im warmen Wasser von 25 Grad bis 50 Grad vermehren können und beim Trinken des Wassers oder beim Duschen schwere Infektionen auslösen können. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn das Trinkwasser den Wert von 100 KBE/100 ml überschritten hat (Anlage 3 Teil 2 TrinkwVO). Ab welchem Grenzwert Du die Miete in welcher Höhe mindern darfst, wird von den Gerichten sehr unterschiedlich bewertet (LG Berlin, 17.06.2021, Az. 67 S17/21: 3.700 KBE/100ml: Minderungsquote: 10 Prozent; AG Köln, 15.05.2019, Az. 201 C 177/17: bis 1.000 KBE/100ml: Minderungsquote: 20 Prozent; AG Dresden, 16.02.2023. Az. 143 C 2593/22: ab 10.000 KBE/100ml: Minderung gerechtfertigt).

Baulärm - Lärm macht krank und mindert den Wohnwert. Baulärm ist ein häufiger Minderungsgrund. Du darfst die Miete mindern, wenn Du die Bau- oder Abrissarbeiten in Deiner Wohnung hören kannst. Und zwar auch dann, wenn Dein Vermieter für den Lärm nicht verantwortlich ist, weil das Nachbarhaus saniert wird.

Es gibt viele Urteile zu Baulärm als Minderungsgrund. Die Minderungsquoten sind dabei unterschiedlich. Wird gegenüber von der Wohnung ein neues Einkaufzentrum gebaut, können 20 Prozent weniger Miete angemessen sein (LG Hamburg, 03.12.1998, Az. 327 S 97/98). Wird etwa nach Abschluss des Mietvertrages ein Hotel im angrenzenden Hinterhof eröffnet, kann der Mieter die Miete um 20 Prozent mindern. Lärm durch Hotelgäste ist selbst für Wohnungen in einer Großstadt wie Berlin unüblich (LG Berlin, 11.08.2016, Az. 67 S 162/16). Wegen lärmender Straßenbauarbeiten können Mieter dagegen nicht ohne Weiteres die Miete kürzen (BGH, 19.12.2012, Az. VIII ZR 152/12).

In manchen Situationen können Mieterinnen und Mieter die Miete jedoch nicht kürzen. Dazu haben wir ein paar Beispiele zusammengestellt:

Kinderlärm - Kinderlärm ist grundsätzlich kein Mietmangel (BGH, 29.04.2015, Az. VIII ZR 197/14). Auch das Laufen der Kinder durch die Wohnung, das gelegentliche Zuschlagen der Türen sowie Stampf- und Springgeräusche beim Spielen in der Wohnung sind kein Grund, um die Miete zu mindern.

Unerhebliche Mängel - Bei kleineren Mietmängeln darfst Du die Miete nicht kürzen. Dazu zählen tropfende Wasserhähne oder kaputte Glühbirnen. Auch üblicher Lärm oder kleinere Dinge wie Haarrisse an der Decke geben Dir nicht das Recht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Bekannte Mängel - Kanntest Du bei Anmietung der Wohnung den Mietmangel oder hättest Du ihn kennen können, wird es schwierig (§ 536b BGB). Finden bei Mietvertragsabschluss im Haus oder auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten statt, dann kannst Du deshalb die Miete nicht kürzen, weil Du bei Abschluss des Vertrages bereits mit Baulärm rechnen musstest und die Wohnung dennoch gemietet hast.

Energetische Sanierung - Lebst Du in einem Haus, das energetisch saniert wird, musst Du Dreck, Handwerker und Lärm in den ersten drei Monaten ertragen, ohne dass Du weniger Miete zahlen darfst (§ 536 Abs. 1a BGB). Dauert die Sanierung allerdings länger, kannst Du nach Ablauf von drei Monaten die Miete mindern.

Du musst einen Mangel bei Deiner Vermieterin oder Deinem Vermieter unverzüglich, also so schnell es geht, anzeigen und sie oder ihn auffordern, den Mangel zu reparieren oder abzustellen (§ 536c BGB). Je nach Dringlichkeit solltest Du am besten sofort den Vermieter oder die Hausverwaltung anrufen, etwa wenn die Wohnung nach einem Rohrbruch unter Wasser steht. Danach solltest Du eine schriftliche Mängelanzeige aufsetzen.

Wie minderst Du die Miete?

Nachdem Du den Eigentümer informiert hast, darfst Du solange weniger Miete zahlen, bis der Mangel beseitigt ist. Das ist Dein gutes Recht und gilt auch dann, wenn Dein Vermieter Schwierigkeiten hat, Handwerker für die Reparatur zu finden. Einige Vermieterinnen und Vermieter reagieren allerdings empfindlich bei Mietminderungen. Um keinen großen Konflikt wegen des Mangels zu riskieren, ist es sinnvoll, zuerst miteinander zu sprechen.

Wie Du minderst, hängt davon ab, wie Du Deine Miete bezahlst. Überweist Du jeden Monat die Miete, kannst Du die Überweisung im Falle einer Minderung anpassen und im folgenden Monat einfach weniger überweisen. Hast Du einen Dauerauftrag eingerichtet, musst Du den Dauerauftrag abändern. Ist der Mangel dann behoben, darfst Du nicht vergessen, die Höhe der Miete wieder anzupassen.

Hast Du Deiner Vermieterin oder Deinem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt, zieht er mit der Sepa-Lastschrift jeden Monat die Miete von Deinem Konto ein. Dann kannst Du nicht einfach das Mandat gegenüber der Bank widerrufen. Du benötigst dazu die Zustimmung des Vermieters. Wird allerdings trotz Deiner Minderung der volle Mietbetrag abgebucht, kannst Du der Lastschrift gegenüber Deiner Bank widersprechen. Dann wird die Miete zurückgebucht und Du musst die gekürzte Miete überweisen.

Achtung: Rückwirkend ist eine Mietminderung nicht möglich. Das bedeutet auch: Zahlst Du trotz der Mängel die Miete weiter in voller Höhe, kannst Du später nichts zurückfordern. Möglich wäre das nur, falls Du die volle Miete trotz Mängelanzeige unter Vorbehalt überwiesen hast. Das müsste auf der Überweisung beim Verwendungszweck vermerkt sein.

Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie sehr der Mangel die Wohnqualität beeinträchtigt.

Minderungsquote - Gemindert wird immer in Prozent-Anteilen von der Bruttomiete, auch Warmmiete genannt. Bei leichten Beeinträchtigungen halten die Gerichte nur eine Minderung von 5 bis 10 Prozent für verhältnismäßig. Bei mittleren Beeinträchtigungen dürfen Mieter zwischen 10 und 20 Prozent weniger Miete zahlen. Nur bei außergewöhnlich schweren und dauerhaften Mängeln darfst Du noch stärker mindern.

Die Gerichte haben eine Vielzahl von Einzelfällen entschieden. Um Vergleichswerte zu ermitteln, greifen die Richterinnen und Richter in der Praxis häufig auf Minderungstabellen zurück, aus denen sich die von anderen Gerichten bereits entschiedenen Quoten ergeben. Dabei darf man aber nicht vergessen, dass jede Wohnung sowie jeder Mangel etwas anders aussehen.

Um herauszufinden, wie viel Du mindern darfst, kannst Du Dich an vergleichbaren Fällen orientieren. Hier findest Du eine Minderungstabelle mit den wichtigsten Gründen für eine Mietminderung und der Angabe, um wie viel Prozent die Mietenden die Miete kürzen durften:

Mietminderungstabelle

Quelle: Finanztip-Recherche, Mängelliste des Berliner Mieterschutzvereins (Stand: März 2024)

Eine weitere Hilfestellung gibt die im Internet veröffentlichte Mietmängelliste des Berliner Mieterschutzvereins. Dort findest Du alphabetisch sortiert Mietmängel, zu denen ein Gericht bereits ein Urteil gefällt hat. Bist Du Dir unsicher, kannst Du Dich an einen Mieterverein vor Ort wenden. Dort bekommst Du Hilfe bei den Fragen, ob und wie viel Du mindern kannst.

Wie kannst Du berechnen, wie viel Du mindern darfst?

Bei der Minderung gehst Du immer von der Bruttomiete aus: Also der Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale. Wer zum Beispiel um 20 Prozent mindern darf, darf auch die Nebenkosten um 20 Prozent kürzen.  

Das Recht zur Mietminderung besteht grundsätzlich ab dem Tag und solange, wie Du Deine Wohnung nur eingeschränkt nutzen kannst. Du musst den Wert für die Mietminderung auf den Tag genau berechnen.

Beispiel: Anna zahlt eine monatliche Miete von 800 Euro und eine Nebenkostenvorauszahlung von 300 Euro, insgesamt 1.100 Euro. Am 10. März hat Anna einen Wasserrohrbruch in der Küche. Die Ursache dafür haben die Handwerker am 12. März gefunden. Bis zum 20. März stehen Trocknungsgeräte in der Küche, die Einbauküche wird abgebaut und von den Wänden gerückt. Am 22. März wird neu gestrichen. Bis zum 24. März bauen die Handwerker die Küche wieder auf. Ab dem 25. März ist in Annas Wohnung wieder alles in Ordnung.

Anna kann für die Zeit vom 10. März bis zum 25. März die Miete mindern, also an 15 Tagen. Bei der Minderungsquote muss Anna berücksichtigen, dass sie nur die Küche nicht nutzen konnte, dass aber durch die Trocknungsgeräte und deren Lärm die ganze Wohnung nicht bewohnbar war. An zehn Tagen nimmt sie daher eine Minderungsquote von 80 Prozent an, an den anderen fünf Tagen eine Quote von 30 Prozent. Anna kann insgesamt die Miete um 337,12 Euro mindern.

So wird die Minderung berechnet:

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: März 2024)

Achtung: Du solltest darauf achten, wie viel Miete Du insgesamt wegen der Mängel nicht gezahlt hast. Solltest Du zu Unrecht weniger Miete zahlen, riskierst Du eine Kündigung wegen Mietschulden. Das ist der Fall, wenn Du

• in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise gezahlt hast und insgesamt mehr als eine Monatsmiete schuldest oder
• über mehr als zwei Monate hinweg, die Miete teilweise nicht gezahlt hast und insgesamt mit zwei Monatsmieten in Rückstand bist.

Minderst Du zu Recht, ist eine Kündigung nicht gerechtfertigt. Wie Du Dich am besten bei einer Kündigung verhältst, kannst Du im Ratgeber Fristlose Kündigung Mietvertrag nachlesen.

Gibt es Streit und klagt Deine Vermieterin oder Dein Vermieter den gekürzten Mietbetrag ein, musst Du vor einem Gericht beweisen können, dass der Mangel in dem Zeitraum vorlag, in dem Du gemindert hast. Die Anforderungen daran, was genau Mietende darlegen müssen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) gelockert. Du musst weder das Maß der Beeinträchtigung noch eine bestimmte Minderungsquote oder die Mangelursache in einem Gerichtsverfahren vortragen. Um Deine Rechte vor Gericht geltend zu machen, musst Du nur schreiben, welche Mängel es in welchem Zeitraum in Deiner Wohnung gab (vgl. BGH, 25.10.2011, Az. VIII ZR 125/11).

Auch wenn Dein Vermieter der Meinung ist, dass Du zu Unrecht die Miete gemindert hast, darf er sich nicht aus der Mietkaution bedienen. Der Vermieter darf sie erst nach dem Ende des laufenden Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen (BGH, 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13).

Wenn es tatsächlich zu einer Klage kommt, brauchst Du Unterstützung durch einen Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei. Kein Kostenrisiko besteht, wenn Du eine Rechtschutzversicherung mit dem Baustein Mietrecht abgeschlossen hast.