Mietminderung

Deine Rechte bei Mängeln in der Wohnung

Dr. Britta Beate Schön 29. Oktober 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Dein Vermieter ist verpflichtet, Deine Wohnung frei von Mängeln zu halten. Ist an der Wohnung irgendetwas nicht in Ordnung, kannst Du weniger Miete zahlen.
  • Wie viel weniger Du zahlen musst, hängt davon ab, wie schlimm der Mangel ist. Orientiere Dich dazu an unserer Mängelliste.
So gehst Du vor
  • Dokumentiere jeden Mangel in der Wohnung. Du kannst Fotos machen oder einen kurzen Film aufnehmen.
  • Informiere Deinen Vermieter so schnell es geht und fordere ihn auf, den Mangel zu beheben. Dazu kannst Du unser Musterschreiben zur Mängelanzeige nutzen.

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  • Zahle im folgenden Monat weniger Miete. Anhand von Mängellisten kannst Du herausfinden, wieviel Du mindern darfst.

Der Albtraum: Du kommt nach Hause, und das ganze Bad schwimmt – ein Wasserrohrbruch. Oder es bildet sich Schimmel an den Wänden. So sehen Mietmängel aus, die ganz oft Dein Vermieter beseitigen muss. In vielen Fällen musst Du deshalb weniger Miete zahlen. Wir erklären Dir, wann und wie Du die Miete mindern kannst und in welcher Höhe.

Wann darfst Du die Miete mindern?

Nach dem Gesetz muss Dein Vermieter die vermietete Wohnung von Mängeln freihalten. Wir haben für Dich eine Übersicht über die wichtigsten Gründe zusammengestellt, die Dich als Mieter zu einer Minderung berechtigen:

Schimmel - Darüber ärgern sich Mieter besonders, da Schimmel in der Wohnung nicht gesund ist. Streit gibt es oft über die Ursachen von Schimmel. Vermieter wenden gerne ein, der Mieter habe nicht ausreichend gelüftet und geheizt. Im Streitfall muss dann ein Gutachter feststellen, wer verantwortlich ist.

Oft sind Baumängel die Ursache für Schimmel. Dann können Mieter die Miete reduzieren. Um wieviel Prozent sie mindern dürfen, hängt davon ab, wo der Schimmel auftaucht und in welchem Ausmaß Wände und Decken befallen sind. Es gibt viele Urteile, die je nach Einzelfall unterschiedliche Minderungsquoten für angemessen halten (LG Neubrandenburg, Urteil vom 2. April 2002, Az. 1 S 297/01: 17 Prozent; AG Köln, Urteil vom 7. Oktober 2015, Az. 211 C 446/13: 20 Prozent; AG München, Urteil vom 11. Juni 2010, Az. 412 C 11503/09: bis zu 100 Prozent bei Gesundheitsgefährdung).

Ungeziefer - Spinnen, Kakerlaken, Mäuse und Silberfische hat niemand gerne in der Wohnung. Bei heftigem Befall kann der Mieter die Miete kürzen. So hat es zumindest ein Gericht gesehen, das bei 60 Mäusen in zehn Monaten eine Minderung von 10 Prozent für angemessen hielt (AG Bonn, Urteil vom 8. Februar 1985, Az. 6 C 277/84). 24 Ameisen in sechs Monaten sind allerdings noch kein Minderungsgrund (AG Köln, Urteil vom 6. April 1998, Az. 213 C 548/97).

Heizung - Vermieter sind verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss es möglich sein, tagsüber auf mindestens 20 Grad zu heizen. In den Nachtstunden zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 Grad (LG Berlin, Urteil vom 26. Mai 1998, Az. 64 S 266/97). In welcher Höhe Betroffene die Miete mindern dürfen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Reicht die Leistung der Heizung nicht aus, ist eine Mietminderung von 20 bis 50 Prozent angemessen. Fällt die Heizung im Winter aus, kannst Du bis zu 70 Prozent kürzen.

Undichte Türen und Fenster - Falls es bei Dir durch Fenster und Türen zieht, hast Du wahrscheinlich kein Schimmelproblem; stattdessen heizt Du zum Fenster heraus. Das Amtsgericht Brandenburg entschied in einem Streit, dass die Mieterin wegen Zugluft in den Monaten von November bis März 15 Prozent und in den Monaten von April bis Oktober um 5 Prozent weniger Miete zahlen durfte (AG Brandenburg, Urteil vom 28. Juni 2013, Az. 31 C 279/11).

Hohe Temperaturen im Sommer - Sommerliche Hitze kann die Temperaturen in Mieträumen ungemütlich ansteigen lassen – gerade, wenn Du im Dachgeschoss wohnst. Wegen zu hoher Temperaturen kannst Du mindern. Als Faustregel gilt: Drinnen muss es immer 6 Grad kälter sein als draußen. Der Vermieter muss die bautechnischen Voraussetzungen für eine Abkühlung der Räume schaffen, also zum Beispiel eine Klimaanlage einbauen (OLG Hamm, Urteil vom 28. Februar 2007, Az. 30 U 131/06; OLG Rostock, Urteil vom 29. Dezember 2000, Az. 3 U 83/98).

Anders urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt: Bei großen Fensterflächen in einer Dachgeschoss-Wohnung ohne Klimaanlage muss dem Mieter klar sein, dass sich die Räume im Sommer aufheizen können. Das war kein Minderungsgrund (Urteil vom 19. Januar 2007, Az. 2 U 106/06).

Falsche Wohnflächenangabe - Ist Deine tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, darfst Du weniger Miete zahlen (BGH, Urteil vom 10. März 2010, Az. VIII ZR 144/09). Das gilt auch, falls nichts zur Wohnfläche im Mietvertrag steht, aber in der Anzeige zu viele Quadratmeter angegeben waren (BGH, Urteil vom 23. Juni 2010, Az. VIII ZR 256/09).

Baulärm - Lärm macht krank und mindert den Wohnwert. Baulärm ist ein häufiger Minderungsgrund. Du darfst als Mieter die Miete mindern, wenn Du die Bau- oder Abrissarbeiten in Deiner Wohnung hören kannst. Und zwar auch dann, wenn Dein Vermieter für den Lärm nicht verantwortlich ist.

Es gibt viele Urteile zu Baulärm als Minderungsgrund. Die Minderungsquoten sind dabei ganz unterschiedlich. Wird gegenüber von der Wohnung ein neues Einkaufzentrum gebaut, können 20 Prozent weniger Miete angemessen sein (LG Hamburg, Urteil vom 3. Dezember 1998, Az. 327 S 97/98). Wegen lärmender Straßenbauarbeiten können Mieter dagegen nicht ohne Weiteres die Miete kürzen (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012, Az. VIII ZR 152/12).

Lärm in der Umgebung - Auch Lärm in der Umgebung kann zur Minderung berechtigen. Wird etwa nach Abschluss des Mietvertrages ein Hotel im angrenzenden Hinterhof eröffnet, kann der Mieter die Miete um 20 Prozent mindern. Lärm durch Hotelgäste sind selbst für Wohnungen in einer Großstadt wie Berlin unüblich (LG Berlin, Urteil vom 11. August 2016, Az. 67 S 162/16).

Wann darfst Du die Miete nicht mindern?

In manchen Situationen kannst Du als Mieter die Miete jedoch nicht kürzen.

Kinderlärm - Kinderlärm ist grundsätzlich kein Mietmangel (BGH, Urteil vom 29. April 2015, Az. VIII ZR 197/14). Auch das Laufen der Kinder durch die Wohnung, das gelegentliche Zuschlagen der Türen sowie Stampf- und Springgeräusche beim Spielen in der Wohnung sind kein Grund, um die Miete zu mindern.

Unerhebliche Mängel - Bei nur unerheblichen Mietmängeln darfst Du die Miete nicht kürzen. Dazu zählen tropfende Wasserhähne oder kaputte Glühbirnen. Auch üblicher Lärm oder kleinere Dinge wie Haarrisse an der Decke geben Dir nicht das Recht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Bekannte Mängel - Kanntest Du bei Anmietung der Wohnung den Mietmangel oder hättest Du ihn kennen können, wird es schwierig (§ 536b BGB). Finden bei Mietvertragsabschluss im Haus oder auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten statt, dann kannst Du deshalb die Miete nicht kürzen, weil Du bei Abschluss des Vertrages bereits mit Baulärm rechnen musstest und die Wohnung dennoch gemietet hast.

Energetische Sanierung - Lebst Du in einem Haus, das der Vermieter energetisch saniert, musst Du Dreck, Handwerker und Lärm in den ersten drei Monaten ertragen, ohne dass Du wemiger Miete zahlen darfst (§ 536 Abs. 1a BGB). Dauert die Sanierung allerdings länger, kannst Du nach Ablauf von drei Monaten mindern.

Wie muss Deine Mängelanzeige aussehen?

Als Mieter musst Du einen Mangel bei Deinem Vermieter unverzüglich anzeigen und Abhilfe verlangen (§ 536c BGB). Je nach Dringlichkeit solltest Du am besten sofort den Vermieter anrufen, etwa wenn die Wohnung nach einem Rohrbruch unter Wasser steht. Danach solltest Du eine schriftliche Mängelanzeige aufsetzen.

Dazu kannst Du unser Musterschreiben nutzen.

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Nachdem Du den Eigentümer informiert hast, darfst Du solange weniger Miete zahlen, bis der Mangel beseitigt ist. Rückwirkend ist eine Mietminderung nicht möglich. Das bedeutet auch: Zahlst Du trotz der Mängel die Miete weiter in voller Höhe, kannst Du später nichts zurückfordern.

Wieviel darfst Du mindern?

Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie sehr der Mangel Dich in Deiner Wohnung beeinträchtigt.

Minderungsquote - Gemindert wird immer in Prozent-Anteilen von der Bruttomiete (Warmmiete). Bei leichten Beeinträchtigungen halten die Gerichte nur eine Minderung von 5 bis 10 Prozent für verhältnismäßig. Bei mittleren Beeinträchtigungen dürfen Mieter zwischen 10 und 20 Prozent weniger Miete zahlen. Nur bei außergewöhnlich schweren und dauerhaften Mängeln darst Du noch stärker mindern.

Die Gerichte haben eine Vielzahl von Einzelfällen entschieden. Um Vergleichswerte zu ermitteln, greifen die Richter in der Praxis häufig auf Minderungstabellen zurück, aus denen sich die von anderen Gerichten bereits entschiedenen Quoten ergeben. Dabei darf man aber nicht vergessen, dass jede Wohnung sowie jeder Mangel etwas anders aussieht.

Du kannst Dich an vergleichbaren Fällen orientieren. Hier findest Du eine Tabelle mit den wichtigsten Gründen für eine Mietminderung und der Angabe, um wie viel Prozent die Mieter die Miete kürzen durften:

Mietminderungstabelle

MietmangelMinderungshöheRechtsprechung
Trockengerät in der Wohnung100 %AG Schöneberg, 10. April 2008, Az. 109 C 256/07
Trockengerät im Badezimmer80 %AG Köln, 25. Oktober 2011, Az. 224 C 100/11

Heizungsausfall, kein Warmwasser

80 % im Winter
60 % im Sommer

AG Nürnberg, 22. März 2017, Az. 16 C 127/16

Feuchtigkeit, Schimmel (im Wohnzimmer)50 %LG Hamburg, 31. Januar 2008, Az. 307 S 144/07
fehlende Trittschalldämmung20 %BGH, 6. Oktober 2004, Az. VIII ZR 355/03
Baulärm, Staub (Bauvorhaben in der Nachbarschaft)20 %LG Berlin, 16. Juni 2016, Az. 67 S 76/16
Flächenabweichung um mehr als 10 % (19 %)19 %BGH, 24. März 2004, Az. VIII ZR 44/03
Lärmbelästigung durch Hundegebell16 %BGH, 20. Juni 2012, Az. VIII ZR 268/11
Geräuschbelästigung durch Garagentor15 %LG Hamburg, 26. März 2009, Az. 333 S 65/08
Baulärm vom Nachbargrundstück15 %LG München I, 14. Januar 2016, Az. 31 S 20691/14

Ausfall der Warmwasserversorgung

10 %LG Berlin, 5. Oktober 2013, Az. 63 S 626/12
Klingel und Sprechanlage defekt5 %LG Dessau-Roßlau, 31. Januar 2012, Az. 1 T 16/12

Quelle: Finanztip-Recherche, Mängelliste des Berliner Mieterschutzvereins (Stand: Oktober 2020)

Eine weitere Hilfestellung gibt die im Internet veröffentlichte Mietmängelliste des Berliner Mieterschutzvereins. Bist Du Dir unsicher, kannst Du Dich an einen Mieterverein wenden. Dort bekommst Du Hilfe bei den Fragen, ob und wieviel Du mindern kannst.

So berechnest Du, wieviel Du mindern darfst

Bei der Minderung gehst Du von der Bruttomiete aus: Mietzins einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale. Wer zum Beispiel um 20 Prozent mindern darf, reduziert auch die Nebenkosten um 20 Prozent.  

Das Recht zur Mietminderung besteht grundsätzlich ab dem Tag und solange, wie Du Deine Wohnung nur eingeschränkt nutzen kannst. Du musst den Wert für die Mietminderung taggenau ermitteln.

Ein Beispiel: Du hast am 10. September einen Wasserrohrbruch in der Küche. Die Ursache dafür haben die Handwerker am 12. September gefunden. Bis zum 20. September stehen Trocknungsgeräte in der Küche, die Einbauküche wird abgebaut und von den Wänden gerückt. Am 22. September wird neu gestrichen. Bis zum 24. September bauen die Handwerker die Küche wieder auf. Ab dem 25. September ist wieder alles in Ordnung. Du zahlst eine monatliche Miete von 800 Euro und eine Nebenkostenvorauszahlung von 300 Euro, insgesamt 1.100 Euro.

Du kannst für die Zeit vom 10. September bis zum 25. September die Miete mindern, also an 15 Tagen. Bei der Minderungsquote musst Du berücksichtigen, dass nur die Küche nicht brauchbar war, dass aber durch die Trocknungsgeräte und deren Lärm die ganze Wohnung nicht bewohnbar war. An zehn Tagen nehmen wir daher eine Minderungsquote von 80 Prozent an, an den anderen fünf Tagen eine Quote von 30 Prozent.

So wird gerechnet:

1.100 € / 30 Tage36,67 €ungeminderte Miete für einen Tag
36,67 € / 100 x 8029,34 €um 80 % geminderte Miete für einen Tag
29,34 € x 10 Tage293,40 €Minderungsbetrag wegen Trocknungsgerät
36,67 € / 100 x 3011 €um 30 % geminderte Miete für einen Tag
11 € x 5 Tage55 €Minderungsbetrag wegen Reparaturen in der Küche
293,40 € + 55 €348,40 €Gesamtminderungsbetrag

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Oktober 2020)

Wer muss den Mangel beweisen?

Gibt es Streit und klagt Dein Vermieter den gekürzten Mietbetrag ein, musst Du als Mieter beweisen können, dass der Mangel in dem Zeitraum vorlag, in dem Du gemindert hast. Die Anforderungen daran, was genau der Mieter alles darzulegen hat, hat der Bundesgerichtshof (BGH) gelockert. Mieter müssen weder das Maß der Beeinträchtigung noch eine bestimmte Minderungsquote oder die Mangelursache vortragen (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2011, Az. VIII ZR 125/11).

Auch wenn Dein Vermieter der Meinung ist, dass Du zu Unrecht die Miete gemindert hast, darf er sich nicht aus der Mietkaution bedienen. Der Vermieter darf sie erst nach dem Ende des laufenden Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen (BGH, Urteil am 7. Mai 2014, Az. VIII ZR 234/13).

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

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Autor
Dr. Britta Beate Schön

29. Oktober 2020


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