Mieterhöhung nach Modernisierung und Kappungsgrenze

Deine Vermieterin oder Dein Vermieter will die Wohnung modernisieren und dadurch die Energiekosten senken. Das klingt gut – allerdings solltest Du Dich nicht nur auf Lärm und Dreck einstellen, sondern auch auf eine höhere Miete gefasst machen. Wir erklären Dir, wann eine Erhöhung rechtens ist und wie hoch sie ausfallen darf.

Für Dich ist wichtig zu wissen: Soll Deine Wohnung modernisiert werden? Oder soll nur etwas repariert werden, um den Zustand der Wohnung zu erhalten. Denn die Kosten für die Erhaltung (Reparatur) muss Deine Vermieterin oder Dein Vermieter tragen; Modernisierungskosten dürfen hingegen auf die Miete umgelegt werden.

Die Abgrenzung ist nicht immer einfach. Lässt Dein Vermieter zum Beispiel eine neue Heizungsanlage einbauen, um Energiekosten zu sparen, so ist das beides – Instandsetzung und Modernisierung. Um Dir die Einschätzung zu erleichtern, haben wir für Dich typische Maßnahmen im Rahmen einer Modernisierung und typische Erhaltungsmaßnahmen aufgelistet.

Typische Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) sind:

•   Verbesserung der Wärmedämmung
•   Installation einer Solaranlage
•   Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung
•   Einbau von Wasserzählern
•   Einbau eines Aufzugs

Typische Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) sind:

• Reparatur der Heizung
• Austausch von defekten Rohren, eines abgenutzten Teppichs, von alten Fenstern oder einer alten Badewanne

Wichtig: Ist der Austausch einer Heizungsanlage aufgrund gesetzlicher Bestimmungen erforderlich, ist eine Modernisierungsmieterhöhung unzulässig. Denn es liegt eine Instandhaltung vor (LG Bonn, 28.01.2021, Az. 6 S 78/20).

Dein Vermieter darf nicht einfach die Handwerker vorbeischicken, ohne dass Du vorher Bescheid weißt. Er muss den Umbau spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. Dazu reicht eine E-Mail. Aus dem Schreiben muss hervorgehen, wann die Modernisierungen beginnen und enden und was überhaupt gemacht werden soll (§ 555c BGB). Ein Gespräch im Hausflur oder ein Aushang am schwarzen Brett reichen dazu nicht.

Will Dein Vermieter modernisieren und anschließend die Miete erhöhen, muss er auch das ankündigen. Er muss Dir zumindest den voraussichtlichen Betrag nennen, um den Deine Miete steigen wird. In dem Schreiben sollte auch stehen, dass und wie Du als Mieter einen sogenannten Härteeinwand erklären kannst. Mehr dazu im Abschnitt Härtefall.

Achtung: Hast Du auf das Schreiben Deines Vermieters nicht reagiert, aber die Handwerker in die Wohnung gelassen, dann darf Dein Vermieter davon ausgehen, dass Du mit allem einverstanden bist.

Kleinere Modernisierungen, sogenannte Bagatellmaßnahmen, muss Dein Vermieter nicht formell ankündigen; zum Beispiel der Anschluss an das Breitbandkabel-Netz, der Einbau eines Wasserzählers oder einer Klingelanlage. Deine Miete darf dadurch aber nicht um mehr als 5 Prozent steigen (§ 555c Abs. 4 BGB).

In aller Regel musst Du als Mieter Modernisierungen dulden, sofern Deine Wohnung dadurch aufgewertet wird. Das ist etwa der Fall, wenn Du dadurch Energie oder Wasser einsparst, einen Balkon oder Aufzug bekommst (§ 555d Abs. 1 BGB).

In allen Bundesländern sind Rauchwarnmelder in Neu- und Altbauten Pflicht. Als Mieter musst Du den Einbau zulassen. Das gilt auch, wenn Du bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht hast (BGH, 17.06.2015, Az. VIII ZR 290/14).

Gegen eine Modernisierung kannst Du Dich wehren, falls sie für Dich oder Deine Familie eine besondere Härte bedeuten würde. Hier drei Beispiele:

• Dein Vermieter will kurz vor Deinem Auszug modernisieren.
• Dein Vermieter will im Winter die Fenster auswechseln oder die neue Heizung einbauen lassen.
• Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung sind nicht zumutbar, wenn Du krank, alt oder schwanger bist oder mitten in Prüfungen steckst.

In einem solchen Härtefall musst Du Deinen Vermieter über Deine besondere Situation informieren – und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt.

Beispiel: Dein Vermieter schickt Dir am 17. März 2023 eine Modernisierungsankündigung. Bis Ende April 2023 könntest Du ihn über Deine besondere Situation informieren und die Modernisierung ablehnen.

Du kannst auch mitteilen, dass Dir durch die angekündigte Mieterhöhung spürbar weniger Geld zum Leben bleibt und Du Dir die Wohnung dann nicht mehr leisten kannst. Schreib das innerhalb der Frist (§ 559 Abs. 5 BGB). Damit kannst Du zwar die Bauarbeiten nicht verzögern, Dein Vermieter muss aber Deine finanzielle Lage berücksichtigen, sobald er die Miete erhöht. Mehr dazu im Abschnitt Härtefall weiter unten.

Bei fast allen Modernisierungen im oder am Haus, bei Reparaturen und Instandhaltungen darfst Du die Miete mindern, weil es laut oder dreckig wird. Du solltest ein Lärmprotokoll führen, aus dem sich der Bauverlauf und die Störungen ergeben. Fotos helfen auch, um Deine Ansprüche zu begründen. Weitere Informationen zur Minderung sowie ein Mus­ter­schrei­ben findest Du in unserem Ratgeber Mietminderung.

Schäden, die während der Modernisierung in und an der Wohnung entstanden sind, hat der Vermieter zu ersetzen. Er muss auch Kosten übernehmen, die Dir wegen der Bauarbeiten entstanden sind.

Einige Beispiele:

• Reinigungskosten nach den Bauarbeiten 
• Mietkosten für eine Ausweichwohnung, falls Du während der Baumaßnahmen nicht in der Wohnung bleiben konntest
• erhöhte Verpflegungskosten, weil Du Deine Küche nicht nutzen konntest und deshalb häufiger essen gehen musstest

Achtung: Plant Dein Vermieter eine energetische Sanierung, dann darfst Du in den ersten drei Monaten nicht mindern (§ 536 Abs. a BGB). Dauert die Baumaßnahme länger als drei Monate, darfst Du danach weniger Miete zahlen.

Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung (§ 559 BGB). Seit 1. Januar 2019 dürfen Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent (vorher 11 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den Kosten zählen etwa Lohn für Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare.

Finanzierungskosten und Zuschüsse, die aus öffentlichen Mitteln stammen, gehören nicht zu den Modernisierungskosten, die Vermietende auf die Miete umlegen dürfen (§ 559a BGB).

Beispielrechnung: Modernisierungsumlage

Modernisierungsumlage oder ortsübliche Vergleichsmiete

Hat Dein Vermieter den Zustand der Wohnung verbessert, so kann er wählen, ob er einen jährlichen Modernisierungszuschlag von Dir verlangt oder ob er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht ─ aufgrund des neuen Ausbaustandards. Beides zugleich geht nicht (LG Berlin, 30.09.2015, Az. 65 S 240/15).

Keine Zustimmung erforderlich

Bei einer Modernisierungsumlage muss Dein Vermieter Deine Zustimmung nicht einholen, bei einer regulären Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hingegen schon. Mo­der­ni­sie­rungs­er­hö­hungen sind für Deinen Vermieter deshalb leichter durchzusetzen als Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel. Auch die Grenzen der Miethöhe durch den Mietspiegel muss Dein Vermieter bei der Modernisierungsumlage nicht beachten. Es kann also auch deutlich teurer werden als im Mietspiegel vorgesehen.

Seit 1. Januar 2019 dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter dürfen Vermieter sogar nur um 2 Euro anheben (§ 559 Abs. 3a BGB). Der Gesetzgeber hat damit eine besondere Kappungsgrenze bei Modernisierungen eingeführt, da sich in der Vergangenheit die Mieten nach einer Modernisierung oft so stark erhöhten, dass den Mietern nur noch der Auszug blieb.

Keine Mo­der­ni­sie­rungs­er­hö­hung bei Staffelmietvertrag

Während der Laufzeit eines Staffelmietvertrags dürfen Vermieter die Miete nicht erhöhen, auch nicht nach einer Modernisierung (§ 557a Abs. 2 BGB).

Tipp: Liegt die neue Miete nach der Modernisierung deutlich höher als Deine alte Miete, hast Du vielleicht Anspruch auf Wohngeld. Weitere Infos findest Du in unserem Ratgeber Wohngeld.

Die erhöhte Miete musst Du mit Beginn des dritten Monats zahlen, nachdem Du die Mieterhöhung bekommen hast (§ 559b BGB). Das Schreiben darf Dein Vermieter immer erst nach Abschluss der Bauarbeiten verschicken. Er muss also zwei Schreiben schicken: zunächst die Ankündigung der Arbeiten mit dem Hinweis auf die Mieterhöhung und dann ein zweites Schreiben, in dem er die Miete erhöht und erläutert.

Beispiel: Der Vermieter verlangt nach Abschluss der Arbeiten mit Schreiben vom 18. März 2023 eine Mieterhöhung. Er hat die Modernisierung korrekt angekündigt. Der Mieter muss die erhöhte Miete ab dem 1. Juni 2023 zahlen.

Hat Dein Vermieter die Modernisierung nicht oder nicht richtig angekündigt, so ist die Mieterhöhung selbst zwar nicht unwirksam, sie wirkt aber erst später. Die Frist, ab wann Du die höhere Miete zahlen musst, verlängert sich dann um sechs Monate, gerechnet vom normalen Eintritt (§ 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das heißt: Die erhöhte Miete ist erst ab Beginn des neunten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zu zahlen.

Beispiel: Der Vermieter verlangt nach Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhung mit Schreiben vom 18. März 2023. Er hat die Modernisierung nicht korrekt angekündigt. Der Mieter muss die erhöhte Miete erst ab dem 1. Dezember 2023 zahlen, neun Monate später.

Wichtig: Vermietende dürfen erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr Miete verlangen. Lassen sich aber einzelne Maßnahmen voneinander trennen, sind mehrere Mieterhöhungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen möglich (BGH, 28.04.2021, Az. VIII ZR 5/20).

Die Modernisierung kannst Du zwar nicht verhindern, aber Du kannst Dich aus wirtschaftlichen Gründen gegen die anschließende Mieterhöhung wehren (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB).

Macht die Miete nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr als 40 Prozent Deines Haushaltsnettoeinkommens aus, kannst Du Dich auf eine unzumutbare Härte berufen. Denkbar ist, dass Du dann weniger zahlen musst. Bleibt Dir aber nach Abzug der Miete mehr als die Hälfte des bundesweit durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens, kann es sein, dass Du mit dem Härtefalleinwand scheiterst (vgl. LG Berlin, 28.12.2021, Az. 67 S 279/21). Übrigens: Das durchschnittliche monatliche Nettogehalt lag 2022 bei rund 2.590 Euro.

Die Gerichte prüfen immer im Einzelfall und wägen die Mieter- und Vermieterinteressen ab. Wichtig ist dabei, wie lange der Mieter schon in der Wohnung lebt, seine Gesundheit und auch die Größe der Wohnung. 70 Quadrateter können für eine alleinstehende Person angemessen sein (vgl. LG Berlin, 29.09.2021, Az. 64 C 111/20).

Ausgeschlossen ist der Härtefall-Einwand immer dann, wenn der Vermieter die Wohnung nur so weit renoviert hat, wie es allgemein üblich ist (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Gerichte schauen sich dazu den Ausbauzustand von Wohnungen gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region an. Als Richtschnur gilt: Verfügen etwa zwei Drittel der vergleichbaren Wohnungen über den Standard der modernisierten Wohnung, ist dieser allgemein üblich (BGH, 09.10.2019, Az. VIII ZR 21/19).

Du kannst Dich auch dann nicht wehren, wenn der Vermieter sanieren musste, weil er gesetzlich dazu verpflichtet war (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB). Das ist sicher der Fall, wenn eine Baumaßnahme aus Sicherheitsgründen von den zuständigen Behörden angeordnet wurde.