Modernisierungsumlage und Mieterhöhung

Deine Rechte, wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert

Dr. Britta Beate Schön
Expertin für Recht
24. März 2021
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermieter müssen Modernisierungen drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen.
  • Während der Bauarbeiten können Mieter oft die Miete mindern.
  • Von den angefallenen Modernisierungskosten darf der Vermieter 8 Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Aber nur bis zu 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
So gehst Du vor
  • Falls Du wegen Lärm oder Dreck Deine Wohnung nicht mehr richtig nutzen kannst, darfst Du weniger Miete zahlen. 
  • Kannst Du nach der Erhöhung Deine Miete nicht mehr zahlen oder zweifelst Du, ob Dein Vermieter alles richtig berechnet hat, brauchst Du Unterstützung. Hilfe findest Du bei einem Mieterverein, einem Anwalt für Mietrecht oder bei conny.legal.

Dein Vermieter will Deine Wohnung modernisieren und dadurch die Energiekosten senken. Das klingt eigentlich gut – allerdings solltest Du Dich nicht nur auf Lärm und Dreck einstellen, sondern auch auf eine höhere Miete gefasst machen.

Was ist eine Modernisierung im Mietrecht?

Für Dich ist wichtig zu wissen, ob der Vermieter modernisieren oder nur etwas reparieren will, um den Zustand der Wohnung zu erhalten. Denn die Kosten für die Erhaltung (Reparatur) muss Dein Vermieter tragen; Modernisierungskosten darf er auf die Miete umlegen.

Die Abgrenzung ist nicht immer einfach. Lässt Dein Vermieter zum Beispiel eine neue Heizungsanlage einbauen, um Energiekosten zu sparen, so ist das beides – Instandsetzung und Modernisierung. Um Dir die Einschätzung zu erleichtern, haben wir für Dich im Folgenden typische Modernisierungsmaßnahmen und typische Erhaltungsmaßnahmen aufgelistet.

Typische Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) sind:

  •   Verbesserung der Wärmedämmung
  •   Installation einer Solaranlage
  •   Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung
  •   Einbau von Wasserzählern
  •   Einbau eines Aufzugs

Typische Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) sind:

  •   Reparatur der Heizung
  •   Austausch von defekten Rohren, eines abgenutzten Teppichs, von alten Fenstern oder einer alten Badewanne

Wann muss Dich Dein Vermieter informieren?

Dein Vermieter darf nicht einfach die Handwerker vorbeischicken, ohne dass Du vorher Bescheid weißt. Er muss den Umbau spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. Dazu reicht eine E-Mail. Aus dem Schreiben muss hervorgehen, wann die Modernisierungen beginnen und enden und was überhaupt gemacht werden soll (§ 555c BGB). Ein Gespräch im Hausflur oder ein Aushang am schwarzen Brett reichen dazu nicht.

Will Dein Vermieter modernisieren und anschließend die Miete erhöhen, muss er auch das ankündigen. Er muss Dir zumindest den voraussichtlichen Betrag nennen, um den Deine Miete steigen wird. In dem Schreiben sollte auch stehen, dass und wie Du als Mieter einen sogenannten Härteeinwand erklären kannst. Mehr dazu im Abschnitt Härtefall.

Achtung: Hast Du auf das Schreiben Deines Vermieters nicht reagiert, aber die Handwerker in die Wohnung gelassen, dann darf Dein Vermieter davon ausgehen, dass Du mit allem einverstanden bist.

Kleinere Modernisierungen, sogenannte Bagatellmaßnahmen, muss Dein Vermieter nicht formell ankündigen. Darunter fallen zum Beispiel der Anschluss an das Breitbandkabel-Netz, der Einbau eines Wasserzählers oder einer Klingelanlage. Deine Miete darf dadurch aber nicht um mehr als 5 Prozent steigen (§ 555c Abs. 4 BGB).

Darfst Du als Mieter eine Modernisierung ablehnen?

In aller Regel musst Du als Mieter Modernisierungen dulden, sofern Deine Wohnung dadurch aufgewertet wird. Das ist etwa der Fall, wenn Du dadurch Energie oder Wasser einsparst, einen Balkon oder Aufzug bekommst (§ 555d Abs. 1 BGB).

In allen Bundesländern sind Rauchwarnmelder in Neu- und Altbauten Pflicht. Als Mieter musst Du den Einbau zulassen. Das gilt auch, wenn Du bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht hast (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 290/14).

Gegen eine Modernisierung kannst Du Dich wehren, falls sie für Dich oder Deine Familie eine besondere Härte bedeuten würde. Hier drei Beispiele:

  • Dein Vermieter will kurz vor Deinem Auszug modernisieren.
  • Dein Vermieter will im Winter die Fenster auswechseln oder die neue Heizungsanlage einbauen lassen.
  • Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung sind nicht zumutbar, wenn Du krank, alt oder schwanger bist oder mitten in Prüfungen steckst.

In einem solchen Härtefall musst Du Deinen Vermieter über Deine besondere Situation informieren – und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt.

Beispiel: Dein Vermieter schickt Dir am 18. August 2020 eine Modernisierungsankündigung. Bis Ende September 2020 kannst Du ihn über Deine besondere Situation informieren und die Modernisierung ablehnen.

Du kannst Deinem Vermieter auch mitteilen, dass Dir durch die angekündigte Mieterhöhung spürbar weniger Geld zum Leben bleibt und Du Dir die Wohnung dann nicht mehr leisten kannst. Schreib ihm das innerhalb der Frist (§ 559 Abs. 5 BGB). Damit kannst Du zwar die Bauarbeiten nicht verzögern, Dein Vermieter muss aber Deine finanzielle Lage berücksichtigen, sobald er die Miete erhöht. Mehr dazu im Abschnitt Härtefall weiter unten.

Darfst Du bei einer Modernisierung die Miete mindern?

Bei fast allen Modernisierungen im oder am Haus, bei Reparaturen und Instandhaltungen darfst Du die Miete mindern, weil es laut oder dreckig wird. Du solltest ein Lärmprotokoll führen, aus dem sich der Bauverlauf und die Störungen ergeben. Fotos helfen auch, um Deine Ansprüche zu begründen. Weitere Informationen zur Minderung sowie ein Mus­ter­schrei­ben findest Du in unserem Ratgeber Mietminderung.

Schäden, die während der Modernisierung in und an der Wohnung entstanden sind, hat der Vermieter zu ersetzen. Er muss auch Kosten übernehmen, die Dir wegen der Bauarbeiten entstanden sind.

Einige Beispiele:

  • Reinigungskosten nach den Bauarbeiten 
  • Mietkosten für eine Ausweichwohnung, falls Du während der Baumaßnahmen nicht in der Wohnung bleiben konntest
  • erhöhte Verpflegungskosten, weil Du Deine Küche nicht nutzen konntest und deshalb häufiger essen gehen musstest

Achtung: Plant Dein Vermieter eine energetische Sanierung, dann darfst Du in den ersten drei Monaten nicht mindern (§ 536 Abs. a BGB). Dauert die Baumaßnahme länger als drei Monate, darfst Du danach weniger Miete zahlen.

Wie berechnet sich die Mieterhöhung nach Modernisierung?

Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung (§ 559 BGB). Seit 1. Januar 2019 dürfen Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent (vorher 11 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den Kosten zählen etwa Lohn für Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare.

Finanzierungskosten und Zuschüsse, die aus öffentlichen Mitteln stammen, gehören nicht zu den Modernisierungskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf (§ 559a BGB).

Beispielrechnung für eine Modernisierungsumlage

Monatsmiete vor Modernisierung800 € für 100 qm (Jahresmiete 9.600 €)
Kosten der Modernisierung10.000 €
davon 8 %800 €
neue Jahresmiete10.400 €
neue Monatsmiete (1/12)866,67 €
tatsächliche Erhöhung um8,3 %

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: März 2021)

Rechtens ist eine Mieterhöhung auch dann, wenn die Ausgaben für die energetische Sanierung die eingesparten Heizkosten deutlich übersteigen (BGH, Urteil vom 3. März 2004, Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03).

Abzug von Instandhaltungskosten

Stellt Dein Vermieter die Kosten zusammen, muss er gesparte Instandsetzungskosten abziehen (§ 559 Abs. 2 BGB). Kannst Du an der Berechnung nicht erkennen, welche Kosten für die Erhaltung der Wohnung und welche für die Modernisierung angefallen sind, dann reicht das nicht, um die Miete zu erhöhen. Auch wenn Dein Vermieter einfach von den Gesamtkosten den Teil abzieht, der seiner Meinung nach auf die Instandsetzung entfällt, ist das nicht zulässig. Er muss die Kosten als Betrag oder in Form einer Quote angeben (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014, Az. VIII ZR 88/13).

Neues Urteil: Ersetzt der Vermieter zum Beispiel die 60 Jahre alte Haustür, die noch funktionierte, durch eine neue, höherwertige Tür, dann darf er auch diese Kosten nicht komplett als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Einen Teil der Kosten muss er für die ersparte Instandhaltung abziehen (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020, Az. VIII ZR 81/19). Für viele Mieter bedeutet das eine finanzielle Entlastung. Denn etliche Vermieter haben bisher die Kosten ohne Abzug berücksichtigt, wenn die Modernisierung nicht zugleich auch Reparatur war.

Oft ist es sinnvoll, eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung von einem Experten überprüfen zu lassen. Nicht immer machen Vermieter da alles richtig. Hilfe findest Du bei einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt. Du kannst Dich auch an den Rechtsdienstleister conny.legal wenden. Bei Erfolg verlangt der Anbieter als Honorar die Ersparnis für vier Monate.

conny.legal
Angebot der Conny GmbH, Berlin
  • Prüfung von Mieterhöhungen in ganz Deutschland
  • bei Klage des Vermieters übernimmt der Anbieter Anwalts- und Gerichtskosten
  • Erfolgshonorar in Höhe der Ersparnis von vier Monatsmieten

Modernisierungsumlage oder ortsübliche Vergleichsmiete

Hat Dein Vermieter den Zustand der Wohnung verbessert, so kann er wählen, ob er einen jährlichen Modernisierungszuschlag von Dir verlangt oder ob er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht ─ aufgrund des neuen Ausbaustandards. Beides zugleich geht nicht (LG Berlin, Urteil vom 30. September 2015, Az. 65 S 240/15).

Keine Zustimmung erforderlich

Bei einer Modernisierungsumlage muss Dein Vermieter Deine Zustimmung nicht einholen, bei einer regulären Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hingegen schon. Mo­der­ni­sie­rungs­er­hö­hungen sind für Deinen Vermieter deshalb leichter durchzusetzen als Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel. Auch die Grenzen der Miethöhe durch den Mietspiegel muss Dein Vermieter bei der Modernisierungsumlage nicht beachten. Es kann also auch deutlich teurer werden als im Mietspiegel vorgesehen.

Wie wirkt die neue Kappungsgrenze?

Seit 1. Januar 2019 dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter dürfen Vermieter sogar nur um 2 Euro anheben (§ 559 Abs. 3a BGB). Der Gesetzgeber hat damit eine besondere Kappungsgrenze bei Modernisierungen eingeführt, da sich in der Vergangenheit die Mieten nach einer Modernisierung oft so stark erhöhten, dass den Mietern nur noch der Auszug blieb.

Das alte Recht - also ohne Kappungsgrenze - gilt für alle Modernisierungen, die Vermieter bis zum 31. Dezember 2018 angekündigt hatten (Art. 229 EGBGB § 49).

Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge gescheitert

Die Max-Emanuel Immobilien GmbH schickte ihren Mieter im Hohenzollernkarree in München kurz nach Weihnachten 2018 Modernisierungsankündigungen, um noch nach altem Recht die Miete erhöhen zu können – in manchen Fällen um fast das Doppelte. Die tatsächliche Modernisierung sollte aber erst 2021 beginnen, also mehr als zwei Jahre später.

Der DMB Mieterverein München reichte dagegen eine Musterklage ein, um feststellen zu lassen, dass die Ankündigung unwirksam war und die Mieterhöhung deshalb den Grenzen des neuen Gesetzes unterliegt.

Nachdem das Oberlandesgericht München die Vorgehensweise der Vermieterin als nicht rechtens und wie eine Ankündigung ins Blaue hinein beurteilte, entschied der Bundesgerichtshof am 18. März 2021 anders – zugunsten der Vermieterin (Az. VIII ZR 305/19). Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ist laut Gesetz nicht erforderlich. Die Ankündigung war auch nicht rechtsmissbräuchlich, weil der Vermieter damit nur die Stichtagsregelung im Gesetz ausnutzte. Für die Mieter kann es jetzt teuer werden.

Tipp: Liegt die neue Miete nach der Modernisierung deutlich höher als Deine alte Miete, hast Du vielleicht Anspruch auf Wohngeld. Weitere Infos findest Du in unserem Ratgeber Wohngeld

Keine Mo­der­ni­sie­rungs­er­hö­hung bei Staffelmietvertrag

Während der Laufzeit eines Staffelmietvertrages dürfen Vermieter die Miete nicht erhöhen, auch nicht nach einer Modernisierung (§ 557a Abs. 2 BGB).

Ab wann musst Du die erhöhte Miete zahlen?

Die erhöhte Miete musst Du mit Beginn des dritten Monats zahlen, nachdem Du die Mieterhöhung bekommen hast (§ 559b BGB). Das Schreiben darf Dein Vermieter immer erst nach Abschluss der Bauarbeiten verschicken. Er muss also zwei Schreiben schicken: zunächst die Ankündigung der Arbeiten mit dem Hinweis auf die Mieterhöhung und dann ein zweites Schreiben, in dem er die Miete erhöht und erläutert.

Beispiel: Der Vermieter verlangt nach Abschluss der Arbeiten mit Schreiben vom 18. März 2021 eine Mieterhöhung. Er hat die Modernisierung korrekt angekündigt. Der Mieter muss die erhöhte Miete ab dem 1. Juni 2021 zahlen.

Hat Dein Vermieter die Modernisierung nicht oder nicht richtig angekündigt, so ist die Mieterhöhung selbst zwar nicht unwirksam, sie wirkt aber erst später. Die Frist, ab wann Du die höhere Miete zahlen musst, verlängert sich dann um sechs Monate, gerechnet vom normalen Eintritt (§ 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das heißt: Die erhöhte Miete ist erst ab Beginn des neunten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zu zahlen.

Beispiel: Der Vermieter verlangt nach Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhung mit Schreiben vom 18. März 2021. Er hat die Modernisierung nicht korrekt angekündigt. Der Mieter muss die erhöhte Miete erst ab dem 1. Dezember 2022 zahlen, neun Monate später.

Wann kannst Du Dich auf einen Härtefall berufen?

Die Modernisierung kannst Du zwar nicht verhindern, aber Du kannst Dich aus wirtschaftlichen Gründen gegen die anschließende Mieterhöhung wehren (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB).

Macht die Miete nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr als 40 Prozent Deines Haushaltsnettoeinkommens aus, kannst Du Dich auf eine unzumutbare Härte berufen. Denkbar ist, dass Du dann weniger zahlen musst.

Die Gerichte prüfen immer im Einzelfall und wägen die Interessen des Mieters mit denen des Vermieters ab. Wichtig ist dabei, wie lange der Mieter schon in der Wohnung lebt, seine Gesundheit und auch die Größe der Wohnung.

Ausgeschlossen ist der Härtefall-Einwand immer dann, wenn der Vermieter die Wohnung nur so weit renoviert hat, wie es allgemein üblich ist (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Gerichte schauen sich dazu den Ausbauzustand von Wohnungen gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region an. Als Richtschnur gilt: Verfügen etwa zwei Drittel der vergleichbaren Wohnungen über den Standard der modernisierten Wohnung, ist dieser allgemein üblich (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019, Az. VIII ZR 21/19).

Du kannst Dich auch dann nicht wehren, wenn der Vermieter sanieren musste, weil er gesetzlich dazu verpflichtet war (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB). Das ist sicher der Fall, wenn die Behörde eine Baumaßnahme aus Sicherheitsgründen angeordnet hat.

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