Mieterhöhung nach Modernisierung und Heizungsaustausch Deine Rechte, wenn die Wohnung modernisiert wird

Deine Vermieterin oder Dein Vermieter will die Wohnung modernisieren und dadurch die Energiekosten senken. Das klingt gut – allerdings solltest Du Dich nicht nur auf Lärm und Dreck einstellen, sondern auch auf eine höhere Miete. Und was passiert, wenn die Gasheizung durch eine Wärmepumpe ausgetauscht wird? Wir erklären Dir, wann eine Mieterhöhung rechtens ist und wie hoch sie ausfallen darf.

Für Dich ist wichtig zu wissen: Soll Deine Wohnung modernisiert werden? Oder soll nur etwas repariert werden, um den Zustand der Wohnung zu erhalten. Denn die Kosten für die Erhaltung oder Reparatur muss Deine Vermieterin oder Dein Vermieter tragen; Modernisierungskosten dürfen hingegen auf die Miete umgelegt werden.
 

Die Abgrenzung ist nicht immer einfach. Ist zum Beispiel eine neue Heizungsanlage geplant, um Energiekosten zu sparen, so ist das beides – Instandsetzung und Modernisierung. Um Dir die Einschätzung zu erleichtern, haben wir für Dich typische Maßnahmen im Rahmen einer Modernisierung und typische Erhaltungsmaßnahmen aufgelistet.

Typische Modernisierungsmaßnahmen sind (§ 555b BGB):

• Wärmedämmung der Mauern und des Dachs, Einbau von wärmegedämmten Fenstern, Umstellung auf eine effizientere Heizungsanlage (energetische Modernisierung nach Nr. 1) 
• Einbau einer Heizungsanlage, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht, wie den Einbau einer Wärmepumpe (Nr. 1a)
• Umstellung der Heizungsanlage von einem fossilen auf einen erneuerbaren Energieträger, zum Beispiel von Öl auf Holzpellets, Installation einer Solaranlage (Nr. 2)
• Einbau von Wasserzählern, Anlage zur Regenwassernutzung (Nr. 3)
• Einbau eines Aufzugs, Einbau von Fußbodenheizungen oder der Umbau von Toilette und Bad (Nr. 4)
• Anschluss an ein Glasfasernetz (Nr. 4a)

Typische Erhaltungsmaßnahmen sind (§ 555a BGB):

• Reparatur der Heizung, Heizungstausch nach Havarie

• Austausch von defekten Rohren, eines abgenutzten Teppichs, von alten Fenstern oder einer alten Badewanne

Ist der Heizungstausch eine Modernisierung?

Der Austausch der Heizungsanlage ist eine typische Modernisierung. Seit 1. Januar 2024 gilt das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – das sogenannte „Heizungstauschgesetz“. Für Heizungsanlagen in bestehenden Gebäuden gibt es Übergangsfristen. Eine Pflicht zum Austausch gibt es erst ab 2045. Die Mieterhöhung nach Modernisierung einer Heizungsanlage ist in einer neuen Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 559e BGB). Wir erklären diese neue Regelung im Detail weiter unten.

Dein Vermieter darf nicht einfach die Handwerker vorbeischicken, ohne dass Du vorher Bescheid weißt. Er muss den Umbau spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. Dazu reicht eine E-Mail. Aus dem Schreiben muss hervorgehen, wann die Modernisierungen beginnen und enden und was überhaupt gemacht werden soll (§ 555c BGB). Ein Gespräch im Hausflur oder ein Aushang am schwarzen Brett reichen dazu nicht.

Will Dein Vermieter modernisieren und anschließend die Miete erhöhen, muss er auch das ankündigen. Er muss Dir zumindest den voraussichtlichen Betrag nennen, um den Deine Miete steigen wird. In dem Schreiben sollte auch stehen, dass und wie Du als Mieter einen sogenannten Härteeinwand erklären kannst. Mehr dazu im Abschnitt Härtefall.

Achtung: Hast Du auf das Schreiben Deines Vermieters nicht reagiert, aber die Handwerker in die Wohnung gelassen, dann darf Dein Vermieter davon ausgehen, dass Du mit allem einverstanden bist. (§ 555c Abs. 4 BGB)

Kleinere Modernisierungen, sogenannte Bagatellmaßnahmen, muss Dein Vermieter nicht formell ankündigen (§ 555c Abs. 4 BGB). Typische kleinere Maßnahmen sind zum Beispiel der Anschluss an das Breitbandkabel-Netz, der Einbau eines Wasserzählers oder einer Klingelanlage. Du musst sie dulden und die Kosten dürfen auf die Kaltmiete umgelegt werden. Deine Miete darf durch solche Verbesserungen aber laut Rechtsprechung um nicht mehr als 5 Prozent steigen (LG Köln, 05.10.2004, Az. 5 O 200/04).

In aller Regel musst Du als Mieter Modernisierungen dulden, sofern Deine Wohnung dadurch aufgewertet wird. Das ist etwa der Fall, wenn Du dadurch Energie oder Wasser einsparst, einen Balkon oder Aufzug bekommst (§ 555d Abs. 1 BGB).

In allen Bundesländern sind Rauchwarnmelder in Neu- und Altbauten Pflicht. Als Mieter musst Du den Einbau zulassen. Das gilt auch, wenn Du bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht hast (BGH, 17.06.2015, Az. VIII ZR 290/14).

Selbst umfangreiche Modernisierungen müssen Mietende dulden, auch wenn die Wohnung einige Monate nicht bewohnbar sein sollte und sie deshalb in eine Ersatzwohnung umziehen müssen (LG Berlin, 20.09.2022, Az. 65 S 55/22). 

Gegen eine Modernisierung kannst Du Dich nur wehren, falls sie für Dich oder Deine Familie eine besondere Härte bedeuten würde. Dazu drei Beispiele:

• Dein Vermieter will kurz vor Deinem Auszug modernisieren.
• Dein Vermieter will im Winter die Fenster auswechseln oder eine neue Heizung einbauen lassen.
• Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung sind nicht zumutbar, weil Du krank, alt oder schwanger bist oder mitten in Prüfungen steckst.

In einem solchen Härtefall musst Du Deinen Vermieter über Deine besondere Situation informieren – und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt.

Beispiel: Dein Vermieter schickt Dir am 17. Januar 2024 eine Modernisierungsankündigung. Bis Ende Februar 2024 könntest Du ihn über Deine besondere Situation informieren und die Modernisierung ablehnen.

Du kannst auch mitteilen, dass Dir durch die angekündigte Mieterhöhung spürbar weniger Geld zum Leben bleibt und Du Dir die Wohnung dann nicht mehr leisten kannst. Schreib das Deinem Vermieter innerhalb der Frist (§ 559 Abs. 5 BGB). Damit kannst Du zwar die Bauarbeiten nicht verzögern, Dein Vermieter muss aber Deine finanzielle Lage berücksichtigen, sobald er die Miete erhöht. Mehr dazu im Abschnitt Härtefall weiter unten.

Bei fast allen Modernisierungen im oder am Haus, bei Reparaturen und Instandhaltungen darfst Du die Miete mindern, weil es laut oder dreckig wird. Du solltest ein Lärmprotokoll führen, aus dem sich der Bauverlauf und die Störungen ergeben. Fotos helfen auch, um Deine Ansprüche zu begründen. Weitere Informationen zur Minderung sowie ein Mus­ter­schrei­ben findest Du in unserem Ratgeber zur Mietminderung.

Schäden, die während der Modernisierung in und an der Wohnung entstanden sind, hat der Vermieter zu ersetzen. Er muss auch Kosten übernehmen, die Dir wegen der Bauarbeiten entstanden sind.

Einige Beispiele:

• Reinigungskosten nach den Bauarbeiten 
• Mietkosten für eine Ausweichwohnung, falls Du während der Baumaßnahmen nicht in der Wohnung bleiben konntest
• erhöhte Verpflegungskosten, weil Du Deine Küche nicht nutzen konntest und deshalb häufiger auswärts essen musstest

Achtung: Plant Dein Vermieter eine energetische Sanierung, darfst Du in den ersten drei Monaten nicht mindern (§ 536 Abs. 1a BGB). Dauert die Baumaßnahme länger als drei Monate, darfst Du danach weniger Miete zahlen.

Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung (§ 559 BGB). Seit 1. Januar 2019 dürfen Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den Kosten zählen zum Beispiel Lohn für Handwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare.

Finanzierungskosten und Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln gehören nicht zu den Modernisierungskosten, die Vermietende auf Mieter und Mieterinnen umlegen dürfen (§ 559a BGB). Sie müssen von den Kosten abgezogen werden.

Beispielrechnung: Modernisierungsumlage

Antje zahlt für ihre Wohnung von 100 Quadratmetern eine monatliche Kaltmiete von 800 Euro. Ihre Vermieterin hat neue Fenster für 10.000 Euro einbauen lassen.

Modernisierungsumlage oder ortsübliche Vergleichsmiete?

Hat Dein Vermieter den Zustand der Wohnung verbessert, so kann er wählen, ob er einen jährlichen Modernisierungszuschlag von Dir verlangt oder ob er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht und dabei den neuen Ausbaustandard berücksichtigt. Beides zugleich geht nicht (LG Berlin, 30.09.2015, Az. 65 S 240/15).

Übrigens: Während der Laufzeit eines Staffelmietvertrags dürfen Vermieter die Miete nicht erhöhen, auch nicht nach einer Modernisierung (§ 557a Abs. 2 BGB).

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?

Bei einer Modernisierungsumlage muss Dein Vermieter Deine Zustimmung nicht einholen, bei einer regulären Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hingegen schon. Mo­der­ni­sie­rungs­er­hö­hungen sind für Deinen Vermieter deshalb leichter durchzusetzen als Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel. Auch die Grenzen der Miethöhe durch den Mietspiegel muss Dein Vermieter bei der Modernisierungsumlage nicht beachten. Es kann also auch deutlich teurer werden als im Mietspiegel vorgesehen.

Tipp: Liegt die neue Miete nach der Modernisierung deutlich höher als Deine alte Miete, hast Du vielleicht Anspruch auf Wohngeld. Weitere Infos findest Du in unserem Ratgeber zum Wohngeld.

Seit 1. Januar 2019 dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter dürfen Vermieter sogar nur um 2 Euro anheben (§ 559 Abs. 3a BGB). Diese Kappungsgrenze soll die Mieterinnen und Mieter schützen, da sich in der Vergangenheit die Mieten nach einer Modernisierung oft so stark erhöhten, dass den Mietern nur noch der Auszug blieb.

Beispielrechnung: Kappungsgrenze bei Modernisierungen

Antje zahlt für ihre Wohnung von 100 Quadratmetern eine monatliche Kaltmiete von 800 Euro. Sie zahlt somit 8 Euro pro Quadratmeter. Nach dem Einbau der Fenster muss Antje 866,67 Euro monatlich zahlen. Sie zahlt damit 8,67 pro Quadratmeter, also 67 Cent mehr. Die Kappungsgrenze liegt für ihre Wohnung bei 3 Euro Erhöhung pro Quadratmeter. Die Erhöhung verstößt damit nicht gegen die Kappungsgrenze und ist somit zulässig. 

Neu: Es gibt seit 1. Januar 2024 eine weitere besondere Heizungsaustauschs-Kappungsgrenze: Die Umlage der Kosten wird bei 50 Cent pro Quadratmeter gekappt (§ 559e Abs. 3 BGB). Die monatliche Miete darf innerhalb von sechs Jahren damit um nicht mehr als 0,50 Euro erhöht werden. Wie diese Regelung genau funktioniert, erklären wir an einem Beispiel im nächsten Kapitel.
 

Seit 1. Januar 2024 gilt das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz. Es gibt darin keine Pflicht, bestehende Heizungsanlagen auszutauschen. Eine Ausnahme gibt es für alte Standardkessel, die nach 30 Jahren ausgetauscht werden müssen (§ 72 GEG). 

Vermietende können aber freiwillig die Heizungsanlage auf erneuerbare Energien umstellen. Solche Investitionen dürfen sie auf ihre Mieterinnen und Mieter umlegen. Das Gesetz bietet dazu verschiedene Möglichkeiten: eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) oder seit dem 1. Januar 2024 eine Mieterhöhung wegen Modernisierung der Heizung (§ 559e BGB). Beide Erhöhungen haben jedoch unterschiedliche Voraussetzungen. 

Vermietende dürfen nach der neuen Regelung die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn sie für den Einbau einer Heizung öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen haben. Zudem muss die Heizung den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen (§ 71 GEG). Von den Investitionskosten sind die Fördermittel abzuziehen. Die verbleibenden Kosten sind weiter pauschal um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten zu kürzen (§ 559e Abs. 2 BGB). 

Schließlich gibt es noch eine besondere Heizungsaustauschs-Kappungsgrenze: Die Umlage der Kosten wird bei 50 Cent pro Quadratmeter gekappt (§ 559e Abs. 3 BGB). Die monatliche Miete darf innerhalb von sechs Jahren damit um nicht mehr als 0,50 Euro erhöht werden.

Beispiel: Bettina vermietet vier Wohnungen in einem Mehr­fa­mi­lien­haus mit insgesamt 320 Quadratmeter Wohnfläche. Sie lässt eine Wärmepumpe für 80.000 Euro einbauen. Hierfür erhält sie eine staatliche Förderung. Da die genaue Förderhöhe in jedem Fall unterschiedlich ausfallen kann, nehmen wir für das Beispiel einen Förderbetrag von 30.000 Euro an. Die verbleibenden Kosten von 50.000 Euro sind um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten zu kürzen, also um 7.500 Euro. Es verbleiben umlagefähige Modernisierungskosten von 42.500 Euro. 

Bettina kann davon 10 Prozent dauerhaft auf die jährliche Miete umlegen, also 4.250 Euro jährlich oder 354,17 Euro monatlich für das gesamte Gebäude von 320 Quadratmetern. 

Das bedeutet für den Mieter Christian mit einer 80-Quadratmeter-Wohnung: Die Kosten für den Heizungstausch belaufen sich auf 1,11 Euro pro Quadratmeter (354,17 Euro: 320 m² = 1,11 € pro Quadratmeter). 

Allerdings ist bei einem Heizungstausch die Modernisierungsumlage auf 50 Cent je Quadratmeter pro Monat begrenzt: Bettina kann die Miete daher um höchstens 40 Euro monatlich (0,50 Euro x 80 m²) erhöhen.

Wie ist das Verhältnis von allgemeiner und besonderer Modernisierungsumlage?

Bei einem Heizungsaustausch ist wie bisher schon eine Modernisierungsmieterhöhung um 8 Prozent der anrechenbaren Kosten jährlich möglich (§ 559 BGB). Durch die GEG-Novelle wurde eine neue Mieterhöhungsmöglichkeit ins Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt (§ 559e BGB): Es handelt sich dabei um eine zusätzliche Möglichkeit des Vermieters, die neben die bestehenden Regelungen tritt, ohne diese zu verdrängen. Er hat also die Wahl.

Nehmen Vermietende keine öffentlichen Fördermittel in Anspruch oder stehen keine Mittel bereit, sind die Voraussetzungen der neuen Regelung nicht erfüllt. In diesem Fall dürfen sie die jährliche Miete nach der allgemeinen Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn durch die neue Heizung dauerhaft Heizenergie eingespart wird. 

Die neue Kappungsgrenze von 50 Cent je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren ist innerhalb der schon bestehenden Kappungsgrenze von 3 beziehungsweise 2 Euro je Quadratmeter einzuhalten. Mieterinnen und Mieter müssen also auch nach dem Austausch der Heizung höchstens 3 Euro pro Quadratmeter mehr zahlen (§ 559e Abs. 3 BGB).

Besonderheit beim Einbau von Wärmpumpen

Für den Einbau von Wärmepumpen in ein Mehr­fa­mi­lien­haus gibt es eine besondere Regelung. Vermietende dürfen nur dann die aufgewendeten Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe in voller Höhe in Ansatz bringen, wenn sie nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über 2,5 liegt. Es reicht auch, die Energieeffizienz des Hauses nachzuweisen. Was das genau bedeutet, erfährst Du im Ratgeber zur Wärmepumpe. 

Ansonsten darf nur die Hälfte der aufgewendeten Kosten als Modernisierungskosten umgelegt werden (§ 71o Abs. 2 GEG). Den Nachweis müssen Vermietende durch einen Fachunternehmer erbringen und ihren Mieterinnen und Mietern mit der Erhöhung vorlegen. Bedeutung hat diese Beschränkung für ältere Wohnungen, die nicht oder nur schlecht saniert sind. Ist ein effizienter Betrieb einer Wärmepumpe nicht möglich, dann sollen die Mietenden diese Investition nur zum Teil mittragen müssen.

Die erhöhte Miete musst Du mit Beginn des dritten Monats zahlen, nachdem Du die Mieterhöhung erhalten hast (§ 559b BGB). Das Schreiben darf Deine Vermieterin oder Dein Vermieter immer erst nach Abschluss der Bauarbeiten verschicken. Du bekommst also immer zwei Schreiben: zunächst die Ankündigung der Arbeiten mit dem Hinweis auf die Mieterhöhung und dann ein zweites Schreiben, in dem die Miete erhöht und die Erhöhung erläutert wird. Es ist zulässig, wenn Vermietende zur Begründung der Mieterhöhung auf die Ankündigung verweisen (BGH, 21.02.2023, Az. VIII ZR 106/21).

Beispiel: Der Vermieter Eugen verlangt nach Abschluss der Arbeiten mit Schreiben vom 18. Oktober 2023 eine Mieterhöhung von seiner Mieterin Frederike. Er hat ihr die Modernisierung korrekt angekündigt. Mit Beginn des dritten Monats muss Frederike mehr Miete überweisen, also ab dem 1. Januar 2024 zahlen.

Hat Dein Vermieter die Modernisierung nicht oder nicht richtig angekündigt, so ist die Mieterhöhung selbst zwar nicht unwirksam, sie wirkt aber erst später. Die Frist, ab wann Du die höhere Miete zahlen musst, verlängert sich dann um sechs Monate, gerechnet vom normalen Eintritt (§ 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das heißt: Die erhöhte Miete ist erst ab Beginn des neunten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zu zahlen.

Beispiel: Die Vermieterin Grün verlangt nach Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhung mit Schreiben vom 18. September 2023 von ihrem Mieter Harald. Sie hat die Modernisierung aber nicht korrekt angekündigt. Harald muss die erhöhte Miete erst ab dem 1. Juni 2024 zahlen, neun Monate später.

Wichtig: Vermietende dürfen erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr Miete verlangen. Lassen sich einzelne Maßnahmen voneinander trennen, sind allerdings mehrere Mieterhöhungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen möglich (BGH, 28.04.2021, Az. VIII ZR 5/20).

Die Modernisierung kannst Du zwar nicht verhindern, aber Du kannst Dich aus wirtschaftlichen Gründen gegen die anschließende Mieterhöhung wehren (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB). Feste Beträge oder Belastungsgrenzen für einen Härtefall gibt es nicht.

Macht die Miete nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr als 40 Prozent Deines Haushaltsnettoeinkommens aus, kannst Du Dich auf eine unzumutbare Härte berufen. Denkbar ist, dass Du dann weniger zahlen musst. Bleibt Dir aber nach Abzug der Miete mehr als die Hälfte des bundesweit durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens, kann es sein, dass Du mit dem Härtefalleinwand scheiterst (vgl. LG Berlin, 28.12.2021, Az. 67 S 279/21). Übrigens: Das durchschnittliche monatliche Nettogehalt lag 2022 bei rund 2.590 Euro.

Die Gerichte prüfen immer im Einzelfall und wägen die Mieter- und Vermieterinteressen ab. Wichtig ist dabei, wie lange der Mieter oder die Mieterin schon in der Wohnung lebt, seine oder ihre Gesundheit und auch die Größe der Wohnung. 70 Quadratmeter können für eine alleinstehende Person angemessen sein (vgl. LG Berlin, 29.09.2021, Az. 64 C 111/20).

Ausgeschlossen ist der Härtefall-Einwand immer dann, wenn die Wohnung nur so weit renoviert wurde, wie es allgemein üblich ist (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Gerichte schauen sich dazu den Ausbauzustand von Wohnungen gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region an. Als Richtschnur gilt: Verfügen etwa zwei Drittel der vergleichbaren Wohnungen über den Standard der modernisierten Wohnung, ist dieser allgemein üblich (BGH, 09.10.2019, Az. VIII ZR 21/19).

Du kannst Dich auch dann nicht gegen die Mieterhöhung wehren, wenn der Vermieter sanieren musste, weil er gesetzlich dazu verpflichtet war (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB). Das ist der Fall, wenn eine Baumaßnahme zum Beispiel aus Sicherheitsgründen von den zuständigen Behörden angeordnet wurde.

Wer hilft bei Fragen zu Mieterhöhungen?

Oft ist es sinnvoll, eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung überprüfen zu lassen. Nicht immer sind alle Erhöhungen richtig berechnet. Hilfe findest Du bei einem Mieterverein oder in einer Rechtsanwaltskanzlei für Mietrecht. Wer rechts­schutz­ver­si­chert ist, kann sich wegen der Übernahme der Kosten auch an seinen Versicherer wenden.