Immobilienfonds in der Krise? Was Du tun solltest – und was nicht

Wie groß ist die Krise bei offenen Immobilienfonds? Ziemlich groß, geht es nach den Schlagzeilen der letzten Wochen: Erst verpasste das Analysehaus Scope jedem zweiten in Deutschland zugelassenen Fonds ein schlechteres Rating als noch 2023, dann knallte es bei einem ersten Immofonds richtig: Der 4,8 Mrd. € schwere "Uni Immo Wohnen ZBI" von Union Investment stürzte um knapp 17% ab.

Droht das jetzt auch bei Deinem Immofonds? 

Die schlechteren Bewertungen und dieser bittere Absturz bedeuten nicht automatisch, dass es den Anlegerinnen und Anlegern anderer Immofonds bald genauso schlimm ergeht. Einmal ist der ZBI ein ziemlicher Exot: Anders als den meisten Immofonds gehören ihm vor allem Wohnobjekte, den anderen eher Gewerbeimmobilien.

Außerdem haben immerhin die fünf größten offenen Immofonds, in denen je über 10 Mrd. € stecken, ihr Rating gehalten. Das sind der "Deka-ImmobilienEuropa" und der "WestInvest InterSelect" (beide Deka), der "HausInvest" (Commerzbank) sowie der "UniImmo: Deutschland" und der "UniImmo: Europa" (beide Union Investment). Alle drei Anbieter haben uns versichert, dass sie keine größeren Abwertungen erwarten.

Warum Du Deinen Immofonds trotzdem überdenken solltest 

Trotzdem besteht ein gewisses Risiko, dass auch Dein Fonds schon jetzt oder bald Verluste bringt: Für 2024 erwartet Scope leicht negative Renditen. Denn das Marktumfeld für Gewerbeimmobilien ist nicht ideal: Seit der Pandemie sind Büro- und Ladenflächen weniger gefragt und die Zinswende hat den Neubau sowie die Finanzierung und nötige Sanierungen bestehender Immobilien deutlich teurer gemacht.

All das führt dazu, dass Käufer nicht bereit sind, auch noch hohe Preise zu zahlen – oder überhaupt zu kaufen. Die Folge: Die Immobilien sind vielleicht viel weniger wert als es die bisherigen Gutachten der Fondsgesellschaften ergeben haben – und werden ggf. irgendwann schlechter bewertet.

An der Börse wird das längst erwartet: Eine Finanztip-Stichprobe im Oktober 2023 mit mehreren großen offenen Immofonds zeigt, dass der Börsenpreis seit Frühling 2020 oft um 5% niedriger lag als der von der Fondsgesellschaft festgestellte Wert (Nettoinventarwert oder NAV). Seit Mitte 2022 bewegen sich die Abschläge sogar um 10%. Auch momentan liegen die Abschläge in diesem Bereich. Hier siehst Du als Beispiel die Entwicklung beim "UniImmo: Europa" von Union Investment:

Bei anderen Fonds sind die Abschläge sogar noch höher – insgesamt liegen sie zwischen 9 und 23%. Das zeigt eine aktuelle Analyse von finanz-szene.de. An der Börse bekommst Du also deutlich weniger für Deine Anteile als direkt beim Anbieter.

Was heißt das für Dich? 

Schon unabhängig von den aktuell schwachen, aber auch sonst eher mäßigen Renditeaussichten und Risiken halten wir offene Immofonds nach unserer ersten Warnung im letzten Herbst weiter für keine gute Geldanlage für Dich. Aus zwei Gründen:

1. Die hohen Kosten

Schon direkt beim Kauf können 5% der Anlagesumme als Abschlusskosten beim Fondsanbieter landen, außerdem sind die jährlichen Kosten hoch und können 2% und mehr betragen. Stattdessen empfehlen wir Dir eine Mischung aus einem kostenlosem Tagesgeld und Festgeld, günstigen Geldmarkt-ETFs sowie für langfristig hohe Renditen weltweit gestreute Aktien-ETFs.

2. Das komplizierte Dilemma beim Verkauf

Nur an der Börse kannst Du Immofonds sofort verkaufen, bekommst dafür aber seit einiger Zeit eben deutlich weniger (momentan oft über 10%) als den eigentlichen Fondswert. Willst Du Deine Anteile stattdessen über den Anbieter verkaufen, ist es dagegen alles andere als sicher, dass Du den aktuellen Wert bekommst. Denn es gelten zwei strenge Fristen: Du darfst nur Anteile zurückgeben, die Du mind. zwei Jahre gehalten hast – und die Kündigungsfrist beträgt ein ganzes Jahr. Klingt schon schlimm genug? Das ganz große Problem kommt erst noch: Du verkaufst die Katze im Sack.

Denn Du bekommst nicht den Wert zum Zeit­punkt Deiner Kündigung, sondern den Kurswert, der in einem Jahr gilt – und den kennst Du nicht. Ein Zurück gibt’s nicht, auch ein Limit kannst Du nicht setzen. Kommt es ganz schlimm, nimmt der Fonds in diesem Jahr Frist eine heftige Wertkorrektur vor (wie z. B. der Uni Immo Wohnen ZBI) – und Du verbuchst ein fettes Minus.

Was Du jetzt tun solltest?

1. Investier nicht neu oder weiter in Immofonds: Falls Du einen Sparplan hast, denk auch an den – und stopp ihn.
2. Nutz eine Ausnahme für sehr alte Fondsanteile: Für alles, was Du bis zum 21. Juli 2013 gekauft hast, gelten andere Verkaufsregeln. Hier kannst Du pro Halbjahr 30.000€ sofort an den Anbieter zurückgeben – also ganz ohne Frist, zum aktuellen Kurs. Das solltest Du nutzen und Dein Geld lieber in eine 100% sichere Anlage stecken. Bei Festgeld sind aktuell z. B. bis zu 3,6% p. a. drin.
3. Überleg, ob Du auch neuere Anteile verkaufst: Und wie Du das machst, also welches Übel Dir kleiner scheint – den Verkauf an den Anbieter mit Frist und Crash-Risiko oder der direkte Verkauf an der Börse zum aktuell schlechteren Kurs? Wir raten zur zweiten Variante – denn an der Börse weißt Du zumindest, was Du bekommst. Außerdem kannst Du Dein Geld sofort für ein Jahr in Festgeld stecken. Das bringt Dir in den kommenden zwölf Monaten höchstwahrscheinlich nicht nur mehr Rendite als der Fonds, die Zinsen machen auch einen Teil des Börsenverkauf-Abschlags wett.

Mehrere Beispielszenarien, wie Du vorgehen kannst, liest Du in unserem Ratgeber zu Immobilienfonds. Dort findest Du auch weitere Details – zum Beispiel dazu, was Du zum Verkauf wissen musst. Denn gerade bei den großen Anbietern kannst Du z. B. nicht einmal an der Börse verkaufen – das kannst Du mit einem Depotübertrag in ein kostenloses Zweitdepot (hier unsere Depot-Empfehlungen) aber umgehen.