Grund­steuer­mess­betrag Grundsteuer: Darum ist der Steuer­mess­betrag wichtig

Ab dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Wie hoch diese ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab: Dem Hebesatz – über den Du alle wichtigen Infos in unserem gesonderten Ratgeber findest – und dem Grund­steuer­mess­betrag. Er steht im Mittelpunkt dieses Ratgebers.

Der Grund­steuer­mess­betrag, auch nur Steuer­mess­betrag und manchmal Messbetrag genannt, bestimmt maßgeblich die Höhe der Grundsteuer, die für alle bebauten und unbebauten Grundstücke fällig wird. Für die jährliche Grundsteuer gilt die allgemeine Formel:

Grundsteuer = Grund­steuer­mess­betrag x Hebesatz 

Während der Grund­steuer­mess­betrag ein Eurobetrag ist, ist der Hebesatz eine Prozentzahl. Deine Gemeinde oder Stadt, die am Ende auch die Grundsteuer erhält, legt diese Zahl fest. Für das laufende Jahr muss Deine Gemeinde oder Stadt den Hebesatz bis zum 30. Juni festgelegt haben (§ 25 GrStG). Es gilt: Je höher der Steuer­mess­betrag und je höher der Hebesatz, desto mehr Grundsteuer musst Du am Ende zahlen. 

Ein Beispiel: Dein Grund­steuer­mess­betrag wurde vom Finanzamt auf 62,38 Euro festgesetzt. Der Hebesatz Deiner Kommune beträgt 380 Prozent. Achtung: Bei Prozent gilt generell, dass Du dann immer mit dieser Zahl geteilt durch 100 rechnen musst. 

Du rechnest deshalb: (62,38 x 380) / 100 = 237,04 Euro.
Deine Grundsteuer beträgt damit 237,04 Euro pro Jahr. 

Mehr zur Berechnung der Grundsteuer kannst du im Ratgeber Grundsteuer berechnen nachlesen.

Bevor wir gleich mit dem Grund­steuer­mess­betrag weiter machen, eine kleine Erinnerung. Viele Immobilieneigentümer wissen es aber sicher ohnehin: Die bisherige Grundsteuer war verfassungswidrig. So hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) am 10. April 2018 entschieden. Deshalb musste sie grundlegend für die rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland reformiert werden. Folglich müssen alle Immobilieneigentümer und -eigentümerinnen ab dem 1. Juli 2022 eine Grund­steu­er­er­klä­rung für die neue Grundsteuer ab 2025 abgeben. 

Wir wissen also jetzt, warum der Steuer­mess­betrag so wichtig ist. Aber wie wird dieser eigentlich selbst ermittelt? Um das gut verstehen zu können, erklären wir zuerst in aller Kürze im folgenden Kapitel, wie der Grund­steuer­mess­betrag vor dieser Grundsteuerreform berechnet wurde. Danach erläutern wir, wie das mit dem Steuer­mess­betrag für die neue Grundsteuer ab 2025 funktioniert.

Jahrzehntelang galt die Formel: 

Grund­steuer­mess­betrag = Einheitswert x Grundsteuermesszahl

Was die Begriffe bedeuten, erklären wir kurz.

Was ist der Einheitswert?

Er gibt vereinfacht gesagt den steuerlichen Wert des Grundstücks wieder, also eine Zahl in Euro. Weil die Einheitswerte über viele Jahrzehnte nicht aktualisiert wurden, war die Grundsteuer seit 2002 nicht mehr verfassungsgemäß. 

Was ist die Grundsteuermesszahl?

Das ist ein Faktor, um verschiedene Formen von Immobilien unterschiedlich bewerten zu können. Normalerweise wird dieser Faktor auch Steuermesszahl genannt und in Promille angegeben, abgekürzt steht dann oft auch zum Beispiel 3,1 v. T., also von Tausend. Da Promille als Einheit im Alltag recht selten vorkommt, am ehesten wohl bei einer Alkoholkontrolle, verwenden wir gelegentlich auch die gebräuchlicheren Prozentzahlen. Die Umrechnung lautet: 1 Promille = 0,1 Prozent. 

Die Grundsteuermesszahl lag im Westen Deutschlands meist zwischen 0,26 und 0,35 Prozent, in Ostdeutschland zwischen 0,5 und 1 Prozent. 

Beispiel: Der Einheitswert Deines Grundstücks beträgt 48.000 Euro, die Steuermesszahl ist 0,35 Prozent (3,5 Promille). Du rechnest: 48.000 x 0,35 / 100 = 168 Euro. Diese Zahl ist Dein Steuer­mess­betrag – nach bisherigem Stand bei der Grundsteuer.

Das Grundprinzip des Steuer­mess­betrags bleibt zwar bei der neuen Grundsteuer ab 2025 gleich: Der steuerliche Wert des Grundstücks wird mit einer Steuermesszahl multipliziert. Aber im Detail wird leider alles noch komplizierter. Das liegt vor allem daran, dass bei der neuen Grundsteuer prinzipiell jedes Bundesland eigene Regeln und Gesetze aufstellen kann. Zwar finden sich immerhin elf der 16 Länder im sogenannten Bundesmodell zusammen, aber selbst bei diesen ist nicht alles gleich.

Die wichtigsten Punkte zu den neuen Regeln: 

• Der bisherige Einheitswert verschwindet komplett aus der Berechnung und wird in zwölf Bundesländern durch den Grundsteuerwert ersetzt. Damit wird wie beim alten Einheitswert der steuerliche Wert des Grundstücks in genau einer Zahl beschrieben, also des Grund und Bodens sowie des Gebäudes, das darauf steht. Achtung: der Grundsteuerwert liegt meist deutlich höher als der alte Einheitswert. Dafür ist aber die Steuermesszahl deutlich kleiner als zuvor.
• Bayern, Hamburg und Niedersachsen nutzen abweichend zwei sogenannte Äquivalenzbeträge, Hessen wiederum zwei sogenannte Flächenbeträge. In allen vier Ländern beschreibt einer diese Beträge den steuerlichen Wert des Grund und Bodens, der andere den des Gebäudes. 
• Auch bei den Steuermesszahlen gibt es zum Teil erhebliche Unterschiede zwischen den Bundesländern.

Wir geben Dir jetzt einen Überblick über die verschiedenen Methoden zur Ermittlung des Grund­steuer­mess­betrags und die Steuermesszahlen in den einzelnen Bundesländern.

Wo gilt die Standardformel?

In zwölf Bundesländern wird der Grund­steuer­mess­betrag nach der gleichen Standardformel berechnet. Sie lautet: 

Grund­steuer­mess­betrag = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl

Generell gilt in all diesen Ländern: Die Grundsteuermesszahl wird bei sozialem Wohnungsbau um 25 Prozent reduziert. Allerdings gibt es Unterschiede bei dieser Steuermesszahl selbst. Das sieht im Detail so aus:

• Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen: Die Steuermesszahl ist 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für alle anderen Grundstücke. 
• Baden-Württemberg: Die Steuermesszahl ist hier 0,91 Promille bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken, ansonsten 1,3 Promille.
• Berlin: Die Grundsteuermesszahl beträgt 0,31 Promille bei Wohngrundstücken und 0,45 Promille für alle anderen Grundstücke.
• Bremen: Auch hier soll die Grundsteuermesszahl 0,31 Promille bei Wohngrundstücken, aber 0,75 Promille für alle anderen Grundstücke betragen.
• Saarland: In diesem Bundesland gibt es ebenfalls zwei Steuermesszahlen, 0,34 Promille für Wohngrundstücke und 0,64 Promille für alle anderen Grundstücke.
• Sachsen: Hier gilt die Steuermesszahl von 0,36 Promille für Wohngrundstücke, für alle anderen Grundstücke greift der doppelte Wert, also 0,72 Promille.

Zur Veranschaulichung ein Beispiel: 

Ben hat ein Haus mit Grundstück in Berlin. Der Grundsteuerwert beträgt 180.000 Euro. Er multipliziert diese Zahl mit der Steuermesszahl von 0,31 Promille: 180.000 x 0,00031 = 55,80 Euro Grund­steuer­mess­betrag.

Diese vier Bundesländer machen es ganz anders

Der größte Unterschied der Regeln in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen zu den anderen zwölf Ländern ist, dass es hier keinen Grundsteuerwert für Grundstück und Gebäude gibt, sondern zwei Zahlen, eine für das Grundstück und eine für das Gebäude. Zudem verwenden Hessen und Niedersachsen auch noch einen zusätzlichen Faktor. Das alles macht die Ermittlung des Grund­steuer­mess­betrags deutlich komplizierter. Schau einfach auf Dein Bundesland.

• Bayern, Hamburg: Hier gibt es jeweils zwei sogenannte Äquivalenzbeträge.
  Für das Grundstück ist dieser: Fläche des Grundstücks x Äquivalenzzahl 0,04 Euro pro Quadratmeter.
  Für das Gebäude: Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl 0,50 Euro pro Quadratmeter.
  Jetzt kommt die Steuermesszahl ins Spiel. Diese beträgt in beiden Fällen 100 Prozent.
  In Bayern sind es bei Wohnflächen aber nur 70 Prozent. In Spezialfällen wie Denkmalschutz oder sozialem Wohnungsbau sinkt er auf 52,5 Prozent.
  In Hamburg sinkt die Steuermesszahl in guten Wohnlagen auf 70 Prozent, in normalen Wohnlagen auf 52,5 Prozent. Bei Denkmalschutz und Sozialwohnungen gibt es jeweils einen Abschlag von 25 Prozent. Die Steuermesszahl für gewerbliche Grundstücke soll 87 Prozent betragen.
• Hessen: In Hessen gibt es wiederum zwei Flächenbeträge.
  Für das Grundstück gilt: Fläche des Grundstücks x Flächenzahl 0,04 Euro pro Quadratmeter.
  Für das Gebäude: Flächenbetrag x Flächenzahl 0,50 Euro pro Quadratmeter. Die beiden Flächenbeträge werden jeweils mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese beträgt 100 Prozent, nur bei Wohnflächen sinkt sie auf 70 Prozent. 
  Nun werden beide Flächenbeträge mit der jeweiligen Steuermesszahl multipliziert und die beiden Zahlen addiert – das ergibt den sogenannten Ausgangsbetrag.
  Damit ist aber immer noch nicht Schluss. Denn dieser wird noch mit einem komplizierten Faktor multipliziert. Der Faktor lautet: (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde)^0,3. Der Bodenrichtwert spielt auch eine wichtige Rolle bei der Grund­steu­er­er­klä­rung und gibt an, wie viel wert der Boden in einer bestimmten Gegend ist.
  Am Ende steht die Formel: Grund­steuer­mess­betrag = Ausgangsbetrag x Faktor.
• Niedersachsen: Hier gibt es einen ähnlichen Ansatz wie in Hessen.
  Der Faktor heißt hier allerdings Lage-Faktor, hat aber die gleiche Formel: (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde )^0,3. Allerdings kommt der Lage-Faktor hier früher zum Einsatz. 
  Für das Grundstück gilt: Äquivalenzbetrag = Fläche Grundstück x Äquivalenzzahl 0,04 Euro pro Quadratmeter x Lage-Faktor.
  Für das Gebäude entsprechend: Fläche Gebäude x Äquivalenzzahl 0,50 Euro pro Quadratmeter x Lage-Faktor.

Die Steuermesszahl ist standardmäßig 100 Prozent, sie sinkt bei Wohnflächen auf 70 Prozent und bei Denkmalschutz oder Sozialbauten auf 52,5 Prozent. 
Für den Grund­steuer­mess­betrag werden die beiden Äquivalenzbeträge mit der jeweiligen Steuermesszahl multipliziert und beide Zahlen danach addiert. 

Wir wollen die Berechnung des Grund­steuer­mess­betrags an einem Beispiel zeigen: 
Heike hat ein Einfamilienhaus in Bayern. Das Grundstück ist 800 Quadratmeter groß, die Fläche des Gebäudes beträgt 135 Quadratmeter. 
Äquivalenzbetrag Grundstück: 800 x 0,04 = 32,00 Euro, dieser wird mit der Steuermesszahl 100 Prozent multipliziert, das ergibt 32,00 Euro.
Äquivalenzbetrag Gebäude: 135 x 0,50 = 67,50 Euro, hier wird mit der Steuermesszahl 70 Prozent multipliziert, also 47,25 Euro. 
Der Grund­steuer­mess­betrag beträgt somit 32,00 + 47,25 = 79,25 Euro.

Die gute Nachricht: Außer in Berlin, Bremen und Hamburg hast Du Deinen Grundsteuermessbescheid in der Regel schon bekommen. In den genannten drei Städten stehen aber auch schon die Steuermesszahlen fest. Du kannst also jetzt gut nachprüfen, ob alles seine Richtigkeit hatte. Mehr Details zu diesem Bescheid kannst Du im Ratgeber zum Grundsteuerbescheid nachlesen. Dort erfährst Du auch alles zu den anderen Bescheiden zur Grundsteuer. 

Willst Du wissen, wann und wie man Einspruch gegen einen oder mehrere dieser Bescheide einlegst, empfehlen wir den Ratgeber Einspruch Grundsteuer.