Widerspruch Grundsteuerbescheid So wehrst Du Dich gegen eine zu hohe Grundsteuer

Wer ein Grundstück hat, muss dafür Grundsteuer zahlen. Und hatte deshalb in den letzten zwei Jahren richtig was zu tun: Grund­steu­er­er­klä­rung machen, Bescheide verstehen und bei Fehlern dagegen vorgehen. Wenn Du also noch nicht so vertraut mit dem Thema und der großen Grundsteuerreform bist, schau zuerst bei unserem Ratgeber zur Grundsteuer vorbei. In diesem Ratgeber zeigen wir Dir aus Aktualitätsgründen zuerst, wie das mit dem Widerspruch beim finalen Grundsteuerbescheid funktioniert. Danach erklären wir Dir alles zum Thema Einspruch zu den ersten Bescheiden inklusive Klagen und Urteilen.

In der Alltagssprache unterscheiden wir kaum zwischen Einspruch und Widerspruch. In der Amtssprache gibt es bei der Grundsteuer aber schon einen Unterschied:

• Gegen die ersten Bescheide, die Du schon bekommen hast, konntest Du Einspruch beim Finanzamt einlegen. Das sind der Bescheid über den Grundsteuerwert oder die Grundsteueräquivalenzbeträge – und der über den Grund­steuer­mess­betrag.
• Willst Du Dich gegen den finalen Grundsteuerbescheid wehren, musst Du Widerspruch bei Deiner Gemeinde oder Stadt einlegen.

Aber keine Sorge: Falls Du die Begriffe verwechseln solltest, entsteht Dir auch kein Nachteil.

Kommen wir nun zum Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid und zur schlechten Nachricht vorweg. Die Chancen auf einen erfolgreichen Widerspruch sind gering. Woran liegt das?

Im Grundsteuerbescheid, den Du Ende 2024 oder Anfang 2025 erhältst, stehen im Prinzip drei wichtige Zahlen: Das sind der Grund­steuer­mess­betrag, der Hebesatz und am Ende die zu zahlende Grundsteuer. 

Die Höhe des Grund­steuer­mess­betrags hast Du bereits in einem Bescheid erhalten. Wenn Du gegen diesen und/oder den Bescheid über den Grundsteuerwert keinen fristgerechten Einspruch eingelegt hast, sind diese als Grundlagenbescheide bindend. Du kannst also auf keine Weise mehr gegen einen überhöhten Grund­steuer­mess­betrag vorgehen.

Den Hebesatz legt Deine Gemeinde oder Stadt fest. Dir bleibt also nur zu prüfen, ob die drei Zahlen richtig sind. Wie Du das machst, kannst Du ausführlich im Ratgeber zum Grundsteuerbescheid nachlesen.

Wir empfehlen, nur dann einen Widerspruch einzulegen, wenn etwas mit den drei genannten Zahlen nicht stimmt. Ist das der Fall, solltest Du zuerst auf die Frist achten. Generell beträgt diese einen Monat, das gilt auch für einen Einspruch. 

Wie läuft das genau mit der Frist?

Hier müssen wir zwei Fälle betrachten:

• Der Bescheid trägt ein Datum im Jahr 2024 oder früher. Dann beginnt die Frist drei Tage nach dem Datum auf dem Bescheid.
• Steht auf dem Bescheid schon ein Datum im Jahr 2025, beginnt die Frist vier Tage nach dem Datum auf dem Bescheid. Das ist im Postrechtsmodernisierungsgesetz (PostModG) vom 15. Juli 2024 festgelegt, weil die Post ab 2025 einen Tag mehr für die Zustellung eines Briefes Zeit hat.

In beiden Fällen gilt: Fällt der Tag auf Sonnabend, Sonntag oder einen Feiertag, verschiebt sich der Fristbeginn auf den nächsten Werktag. Das gleiche gilt auch für das Fristende. Wir zeigen Dir das jetzt an zwei Beispielen.

Beispiel 1: Kerstins Bescheid trägt das Datum 18. September 2024. Bekanntgegeben ist er damit am 21. September 2024. Da das ein Samstag ist, rutscht die Bekanntgabe auf den folgenden Montag, 23. September 2024 und die Frist beginnt damit am 24. September 2024. Ihr Widerspruch muss deshalb am 23. Oktober 2024 bei ihrer Gemeinde oder ihrer Stadt sein, die den Bescheid geschickt hatte.

Beispiel 2: Ronalds Bescheid trägt das Datum 20. Januar 2025. Die Bekanntgabe wäre damit am 24. Januar 2025, der Fristbeginn am 25. Januar 2025. Damit muss Ronalds Widerspruch spätestens am 24. Februar 2025 eingetroffen sein.

Wie sieht der Widerspruch aus?

In Deinem formlosen Schreiben sollten Dein Name, Deine Adresse und das Aktenzeichen oder die Steuernummer stehen. Schreibe genau, wogegen Du Widerspruch erheben willst, also etwa „Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid vom …“. Teile mit, warum Du Widerspruch einlegst, benenne also den Grund. Schicke das Schreiben per Post an Deine Gemeinde- oder Stadtverwaltung.

Wichtig: Anders als bei einem Einspruch ist dieser Widerspruch nicht generell kostenlos. Nur wenn Du Recht bekommst, zahlst Du nichts, im anderen Fall wird Dir eine Gebühr auferlegt. Wie hoch diese in Deinem Fall ist, steht in der Gebührenordnung Deiner Stadt oder Gemeinde. Das beginnt oft bei rund 20 Euro, kann aber auch deutlich höher sein. Erfrage die Gebühr deshalb unbedingt vorab bei Deiner Kommune oder recherchiere im Internet dazu.

Auch an dieser Stelle gibt es eher schlechte Nachrichten. Denn die ersten Bescheide über den Grundsteuerwert oder die Äquivalenzbeträge und den Grund­steuer­mess­betrag dürften in den allermeisten Fällen längst da sein. Und da auch für diese die Frist von einem Monat gilt, ist es für einen Einspruch in der Regel schon zu spät. Falls Du zu den wenigen gehörst, wo das noch nicht passiert ist, prüfe die entsprechenden Bescheide gründlich und lege im Zweifel Einspruch ein. Nutze für die Prüfung unseren Ratgeber zum Grundsteuerbescheid. Dort findest Du auch alle Fachbegriffe im Bescheid ausführlich erklärt.

Das musst Du beachten

Dafür reicht auch hier ein formloses Schreiben. Darin sollten Dein Name und Deine Adresse stehen, zudem das Aktenzeichen oder die Steuernummer. 

Schreibe genau, wogegen Du Einspruch erheben willst, also etwa „Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert vom …“. Teile dem Finanzamt dann mit, warum Du Einspruch erhebst, benenne also den Grund oder die Gründe. Das können sein:

• Fehler bei den Angaben zum Grundstück und in der Berechnung,
• der Bodenrichtwert entspricht überhaupt nicht den Gegebenheiten Deines Grundstücks,
• die berechnete theoretische Nettokaltmiete ist nicht im Ansatz in der Realität zu erreichen und
• wenn Dir etwas merkwürdig vorkommt.

Fehlt Dir die Zeit für eine genaue Prüfung, kannst Du den Einspruch auch ohne Begründung innerhalb der Frist abschicken. Im Regelfall wird Dich das Finanzamt dann auffordern, den Einspruch innerhalb einer vorgegebenen Frist zu begründen. Das passiert auch, wenn Du im Einspruch als Grund verfassungsrechtliche Bedenken angibst. In diesen Fällen gewinnst Du auf jeden Fall schon mal Zeit für eine genauere Prüfung. 

Schicke das Schreiben per Post an das zuständige Finanzamt oder wirf es in den Briefkasten im Finanzamt. Nutze dazu am besten unseren Musterbrief zum Einspruch, den Du am Ende dieses Kapitels herunterladen kannst. 

Der Einspruch ist immer kostenlos

In allen Fällen gilt, dass ein Einspruch für Dich kostenlos ist. Entweder korrigiert das Finanzamt den Bescheid, vielleicht auch nur teilweise. Oder es weist den Einspruch zurück. In diesem Fall hilft dann nur noch die Klage vor einem Finanzgericht, für die Du auf jeden Fall professionelle Hilfe hinzuziehen solltest. Wende Dich zum Beispiel an den Bund der Steuerzahler, der in Deinem Fall möglicherweise Chancen für eine Musterklage sieht. 

In den folgenden Kapiteln beschäftigen wir uns mit einer neuen Möglichkeit, die eigene Grundsteuer zu senken sowie mit den vielen Einsprüchen, die es gab. Zudem zeigen wir Dir, wie der aktuelle Stand bei den Einsprüchen, Klagen und Urteilen bezüglich der neuen Grundsteuer ist.

Einspruch-Musterschreiben

Die Erfolgaussichten bei einem solchen Einspruch waren aber lange sehr gering. Erst mit zwei Beschlüssen des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 27. Mai 2024 kam plötzlich Bewegung in die Sache (Az. II B 78/23 (AdV), Az. II B 79/23 (AdV)). Wir schildern die beiden Fälle ausführlich weiter unten im Kapitel zu Klagen und Urteilen. Der wichtigste Punkt an dieser Stelle in diesen Entscheidungen zu zwei Einzelfällen versteckte sich aber weit unten in der Begründung des Gerichts. 

Nachweis eines geringeren Grundsteuerwerts muss möglich sein

Der BFH beschäftigte sich in den vorliegenden Fällen auch mit der Frage, ob die pauschale Bewertung mit Durchschnittswerten von Grundstücken immer vom Recht gedeckt ist. Denn genau das passiert bei der Ermittlung der neuen Grundsteuer. So ist zum Beispiel der Bodenrichtwert, der ein Maß für den Wert des Grundstücks ist, immer für ein relativ großes Gebiet gleich. Ebenso spielt bei der Berechnung des Grundsteuerwerts eine theoretische Nettokaltmiete eine Rolle. Auch das ist ein Wert, der im Einzelfall erheblich in der Realität abweichen kann.

Das Gericht ist deshalb der Meinung, dass Betroffene die Chance erhalten müssten, einen niedrigeren Wert nachweisen zu können – allerdings nur, wenn dieser deutlich unter dem vom Finanzamt ermittelten ist. Mindestens 40 Prozent müsse der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert über dem selbst nachgewiesenen Verkehrswert der Immobilie liegen. Das heißt im Umkehrschluss, dass der selbst bestimmte Verkehrswert mindestens rund 29 Prozent unter dem Grundsteuerwert liegen müsste.  

Ein Beispiel: Der Grundsteuerwert beträgt 700.000 Euro. Dann darf der Verkehrswert maximal 500.000 Euro sein, um die eben genannte Bedingung zu erfüllen.

Nachweis seit Juli 2024 in elf Bundesländern möglich 

Die elf Bundesländer, die das Bundesmodell für die Grundsteuer nutzen, haben die Forderungen des BFH schnell umgesetzt. Das sind: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. 

Mit gleichlautenden Beschlüssen haben die obersten Finanzbehörden dieser Länder am 24. Juli 2024 genau beschrieben, was ab sofort für Betroffene möglich sein soll.

Achtung: Das Jahressteuergesetz 2024 sieht vor, dass diese 40-Prozent-Regel seit 6. Dezember 2024 auch gesetzlich vorgeschrieben ist.

Wir fassen das für Dich zusammen und sagen Dir, wie Du vorgehen kannst.

• Vorab der Hinweis: Es geht um Fälle, für die Du Deine Grund­steu­er­er­klä­rung schon längst abgegeben haben solltest. Alle Angaben beziehen sich deshalb auf den sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022.
• Prüfe unbedingt nochmals Deinen Bescheid über den Grundsteuerwert. Wie das geht, kannst Du detailliert hier nachlesen. Wenn Du der Meinung bist, dass Dein Bodenrichtwert viel zu hoch ist, weil Dein Grundstück zum Beispiel am Hang liegt und eine weitere Bebauung nicht möglich ist, hast Du einen ersten Anhaltspunkt. Oder die theoretische Nettokaltmiete im Bescheid deutlich höher ist als die, die Du jemals erzielen könntest - das gilt übrigens auch, wenn Du selbst in dem Haus wohnst. 
• Nur wenn Du überhaupt erste Indizien für einen zu hohen Grundsteuerwert findest, solltest Du über Maßnahmen nachdenken. 
• Denn, das sehen die Erlässe so vor: Du musst nachweisen, dass Dein Grundstück zum 1. Januar 2022 deutlich weniger wert war als der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert. In Zahlen: Der Grundsteuerwert muss um mindestens 40 Prozent über dem sogenannten gemeinen Wert deines Grundstücks liegen. Das meint den Verkehrswert. Zu diesem findest Du mehr Informationen im Ratgeber Immobilienbewertung.

Wie kannst Du den Nachweis erbringen?

Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: der Kaufpreis für das Grundstück, wenn dieses im Jahr 2021 oder 2022 verkauft worden ist oder ein Sachverständigengutachten.

• Kaufpreis: Das ist relativ einfach, Du musst in diesem Fall nur diesen mit dem Grundsteuerwert vergleichen. Ist letzterer mindestens 40 Prozent höher, hast Du den Nachweis erbracht. Wurde das Grundstück 2021 oder 2022 zum Beispiel für 150.000 Euro verkauft, müsste der Grundsteuerwert mindestens 210.000 Euro betragen.
• Gutachten: Das ist wesentlich komplizierter und auch mit Kosten von mehr als 1.000 Euro musst Du rechnen, oft noch mehr. Das Geld zahlst Du in jedem Fall, ganz egal, wie über das Gutachten am Ende entschieden wird.
  Bevor Du Dich also in dieses finanzielles Risiko stürzt, versuche zuerst, den Verkehrswert zu schätzen. Nutze dafür am besten unseren Ratgeber Immobilienbewertung. Oder Du suchst das Gespräch mit einem Gutachter, der in einer preiswerteren Vorprüfung checkt, ob die 40 Prozent überhaupt realistisch sind.
  Erst wenn Du zu der Überzeugung gelangt bist, dass Du sehr sicher diese Grenze schaffen kannst, solltest Du ein Gutachten in Auftrag geben.
  Wichtig dabei: Das Gutachten muss vom zuständigen Gutachterausschuss gemäß Paragraf 192ff des Baugesetzbuches erstellt werden. Oder von Personen, die als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von einer staatlichen Stelle bestellt oder zertifiziert worden sein. Ausführlicher kannst Du alle Kriterien für das Gutachten im Merkblatt des Landes Brandenburg nachlesen. Dieses kannst Du auch nutzen, wenn Dein Grundstück in einem der anderen zehn oben genannten Bundesländern liegt.

Wie gehst Du vor, wenn Du den Nachweis hast? 

Auch hier gibt es zwei Möglichkeiten:

• Einspruch noch offen: Du hattest Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid eingelegt und darüber wurde noch nicht entschieden. Das kann der Fall sein, wenn Du überhaupt noch keine Rückmeldung vom Finanzamt erhalten hast oder Du nach einer Ablehnung den Klageweg eingeschlagen hast. In diesem Fall musst Du das Gutachten ans Finanzamt schicken, welches dieses prüft und gegebenenfalls den Grundsteuerwertbescheid korrigiert.
• Grundsteuerwertbescheid bestandskräftig: Das ist der Fall, wenn Du entweder keinen Einspruch eingelegt hattest und die Einspruchsfrist von nur einem Monat bereits abgelaufen ist. Oder Dein Einspruch bereits endgültig vom Finanzamt abgelehnt worden ist. Dann kannst Du eine sogenannte fehlerbeseitigende Wertfortschreibung machen. Klingt kompliziert, ist es aber meist nicht. Sprich zuerst mit Deinem zuständigen Finanzamt, wie Du vorgehen sollst. Möglicherweise musst Du eine erneute Grund­steu­er­er­klä­rung mit der Wertfortschreibung abgeben, mehr Informationen dazu findest Du in einem speziellen Kapitel im Ratgeber Grund­steu­er­er­klä­rung. Es kann aber auch passieren, dass Du nur das Gutachten einreichen musst und einen Antrag über die Änderung stellen musst.

Aussetzung der Vollziehung ist möglich

Da ab 2025 die neue Grundsteuer fällig ist, haben die Finanzbehörden auch noch eine Regelung für die sogenannte Aussetzung der Vollziehung. Denn es kann ja durchaus sein, dass die Prüfung des Gutachtens sich länger hinzieht - Du aber schon vor einer endgültigen Entscheidung die neue höhere Grundsteuer zahlen müsstest.

Für die Aussetzung der Vollziehung musst Du nur schlüssig darlegen, dass Dein Grundsteuerwert mindestens 40 Prozent höher als der Verkehrswert ist. Ein Gutachten ist an dieser Stelle noch nicht erforderlich, wird das Finanzamt aber zeitnah anfordern. Solange noch keine Entscheidung getroffen wurde, soll das Finanzamt 50 Prozent des Grundsteuerwerts von der Vollziehung aussetzen. 

Beispiel: Du sollst ab 2025 auf Basis Deines Grundsteuerwerts 400 Euro pro Jahr Grundsteuer zahlen. Das Verfahren über Deinen Nachweis eines deutlich geringeren Verkehrswerts ist noch nicht abgeschlossen. Dann solltest Du vorerst nur 200 Euro Grundsteuer zahlen müssen. 

Schon Mitte 2023 gab es laut Handelsblatt mehr als drei Millionen Einsprüche, eine gigantische Zahl. Das ist in etwa so viel, die die Finanzämter mit allen anderen Einsprüchen im Schnitt sonst pro Jahr zu tun haben.  

Bereits Anfang Februar 2023 hatten wir von Finanztip die Finanzbehörden in allen 16 Bundesländern gefragt, wie viele Grund­steu­er­er­klä­rungen schon bearbeitet wurden und wie viele Einsprüche es gab. Ergebnis: Rund neun Millionen der abzugebenden Erklärungen und damit etwa ein Viertel wurden bis dahin bearbeitet und entsprechende Bescheide zu Grundsteuerwert oder Äquivalenzbeträgen sowie Grund­steuer­mess­betrag versendet. 

Zudem gab es Anfang Februar schon rund 350.000 Einsprüche, obwohl mit Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen große Flächenländer keine Angaben dazu machten. Finanztip prognostizierte damals, dass auf die Finanzämter mindestens 1,5 Millionen Einsprüche zukommen dürften. Und wie wir sehen, wurde es noch schlimmer.

Finanzämter lassen Einsprüche liegen – Verbände klagen 

Anfang September 2023 kündigten der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) an, gegen die Untätigkeit der Finanzämter gerichtlich vorzugehen. Nach Angaben der beiden Verbände würden Millionen Einsprüche gegen die Bescheide zur Grundsteuer seit über einem halben Jahr nicht bearbeitet. Mit Folgen: Denn eine Klage beim Finanzgericht kann erst eingereicht werden, wenn der Einspruch bearbeitet – und abgelehntworden ist.

Die Verbände unterstützen deshalb in vier Musterfällen Untätigkeitsklagen gegen die jeweiligen Finanzämter, um dann die verfassungsrechtliche Überprüfung bis vor das Bundesverfassungsgericht zu bringen. Die ersten vier Fälle stammen aus den Ländern Berlin, Bremen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen. Dabei geht es laut Pressemitteilung um hohe Miet- und Bodenrichtwerte im Bundesmodell, was Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit begründet.

Wie sinnvoll ist ein genereller Einspruch?

Es gab einige Experten, die einen generellen Einspruch emp­foh­len haben. Dazu gehört zum Beispiel der Verfassungsrechtler Professor Gregor Kirchhof. Er hatte in einem Focus-Interview schon im Dezember 2022 dazu geraten, in allen Bundesländern außer Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Einspruch einzulegen. Das meint also Baden-Württemberg und die elf Länder, die das sogenannte Bundesmodell nutzen.

Allerdings dürfte das Finanzamt den Einspruch entweder schnell ablehnen oder liegenlassen, egal, wie gründlich die Verfassungswidrigkeit begründet ist. Danach bliebe in diesem Fall nur der teure Gang zum Finanzgericht. An dieser Stelle kann eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung hilfreich sein.

Deshalb sagen auch sehr viele Sachkundige, dass ein Einspruch nur eingelegt werden sollte, wenn es tatsächlich einen offensichtlichen Grund dafür gibt. Dazu gehört der Präsident der Bundessteuerberaterkammer, Hartmut Schwab. Nach seiner Meinung könnten sich die allermeisten Bürger einen Einspruch sparen. „Ich verspreche mir davon gar nichts, außer Papierkrieg“, sagte er in der Tageszeitung Welt. Schwab betonte aber auch, dass bei erkannten Fehlern unbedingt Einspruch eigelegt werden sollte. Er ist zudem der Meinung, dass das Bundesverfassungsgericht selbst bei Zweifeln keine Rückabwicklung der bis dahin geleisteten Steuerzahlungen verlangen dürfte.  

Es dauerte gar nicht so lange, bis es Klagen gegen die neue Grundsteuer gab, die erste noch Ende 2022. Wir listen Dir hier alle wichtigen Klagen und Entscheidungen auf und erklären, was Sie für Dich bedeuten könnten. Dieses Kapitel wird fortlaufend ergänzt.

Erste Klagen in Baden-Württemberg

Der Bund der Steuerzahler und mehrere Verbände haben bereits um die Jahreswende 2022/23 gemeinsam mit Eigentümern die ersten beiden Klagen gegen einen Bescheid über den Grundsteuerwert in Baden-Württemberg eingereicht.

Mit den Musterklagen sollen grundsätzliche Fragestellungen zur Verfassungsmäßigkeit des neuen Landesgrundsteuergesetzes geklärt werden, heißt es in einer Pressemitteilung vom 8. Dezember 2022. In einer zweiten Pressemitteilung vom 19. Januar 2023 wird vor allem auf die Ungenauigkeit des Bodenrichtwerts abgehoben. Hintergrund ist unter anderem, dass es in Baden-Württemberg bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts keine Rolle spielt, ob auf gleich großen Grundstücken eine Villa, ein kleines Einfamilienhaus oder ein fünfstöckiges Mehr­fa­mi­lien­haus steht. In allen Fällen ist der Grundsteuerwert gleich. Die Klagen wurden unter den Aktenzeichen 8 K 2368/22 und 8 K 2491/22 beim Finanzgericht Baden-Württemberg eingereicht. 

Erste Urteile in Baden-Württemberg

Am 11. Juni 2024 hat das Finanzgericht Baden-Württemberg in zwei Urteilen entschieden, dass das Landesgrundsteuergesetz verfassungsgemäß ist. Das betrifft eines der beiden gerade erwähnten Verfahren (Az. 8 K 2368/22) sowie ein weiteres (Az. 8 K 1582/23). Die Revision gegen die Urteile an den Bundesfinanzhof wurde zugelassen, sodass die Urteile noch keine Rechtskraft haben. 

Generell hatten die oben genannten Verbände in Baden-Württemberg Betroffenen mit Hinweis auf die Verfassungswidrigkeit geraten, Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert einzulegen, sich auf die beiden laufenden Verfahren mit den Aktenzeichen zu berufen und das Ruhen des Verfahrens zu beantragen. Finanztip schließt sich dieser Emp­feh­lung für Baden-Württemberg an. Wenn Du unser Mus­ter­schrei­ben verwendest, ergänze dieses mit den eben genannten Angaben, dem Aktenzeichen und dem Ruhen des Verfahrens.

Musterprozesse in Berlin und Rheinland-Pfalz

„Das Bundesmodell ist verfassungswidrig!“ Das ist das Ergebnis eines Rechtsgutachtens des Verfassungsrechtlers Professor Gregor Kirchhof, heißt es am 18. April 2023 in einer Pressemitteilung des Bundes der Steuerzahler und des Verbands Haus & Grund Deutschland. Diese hatten das Gutachten beauftragt und sehen es als Basis für bald folgende Musterprozesse. Geplant seien diese in Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen und in Nordrhein-Westfalen, dort gleich zwei. Unter den Aktenzeichen 3 K 3142/23 beim Finanzgericht Berlin-Brandenburg und 4 K 1205/23 beim Finanzgericht Rheinland-Pfalz gibt es mittlerweile zwei Klagen, teilt der Bund der Steuerzahler in einer Pressemitteilung vom 11. Dezember 2023 mit. Dort heißt es auch, dass Eigentümer sich auf diese Musterklagen berufen und Einspruch gegen ihren Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert beim Finanzamt einlegen sowie das Ruhen des Verfahrens aus Zweckmäßigkeitsgründen beantragen können. 

Am 4. Dezember 2024 wird vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg zudem in zwei Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer verhandelt (Az. 3 K 3142/23 und 3 K 3170/22).

Generelle Bedenken von Professor Kirchhof im Gutachten

Kirchhof sieht an mehreren Stellen Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform. Die wichtigsten Punkte sind:

• Bodenrichtwerte sind nicht vergleichbar,
• Pauschalierungen wie die Nettokaltmiete verstoßen gegen das Grundgesetz,
• individuelle Umstände werden nicht berücksichtigt und 
• die Steuerlast steht noch gar nicht fest. 

Der Bund der Steuerzahler und der Verband Haus & Grund plädieren dafür, dass sich die betroffenen elf Bundesländer für ein Grundsteuersystem der Länder Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen entscheiden sollten. Die notwendigen Daten seien vorhanden und der Vollzug weitgehend vorbereitet. 

Wenn Deine Immobilie oder Dein Grundstück in einem der eben genannten fünf Bundesländern liegt – und Du über einen Einspruch nachdenkst: Beziehe Dich dann auf die Musterklagen und beantrage wie in Baden-Württemberg das Ruhen des Verfahrens. 

Finanzgericht Sachsen: Feststellung der Grundstückswerte ist rechtmäßig

Geklagt hatten die Eigentümer eines Einfamilienhauses gegen die die Regelungen des neuen Grundsteuergesetzes und der Sächsischen Sondervorschriften. Das Sächsische Finanzgericht schmetterte die Argumente der Kläger bezüglich der Grundsteuerwerte und des Grund­steuer­mess­betrages in seinem Urteil vom 24. Oktober 2023 aber in allen Punkten ab (Az. 2 K 574/23). Immerhin ist noch die Revision vor dem Bundesfinanzhof möglich. 

Knapp ein Jahr später hat das Gericht am 1. Oktober 2024 diese Linie in drei weiteren Urteilen bestätigt und abermals die Revision zum BFH zugelassen (Az. 2 K 737/23, 2 K 211/23 und 2 K 212/23). 

Finanzgericht Rheinland-Pfalz und BFH: Eilanträge sind erfolgreich

In Rheinland-Pfalz gab es zwei Klagen, eine wegen einer überhöhten Nettokaltmiete, die andere wegen eines überhöhten Bodenrichtwerts. Der 4. Senat des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz entschied am 23. November 2023 (Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23), dass die Vollziehung der Grundsteuerwertbescheide wegen ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit auszusetzen ist.

Das bedeutet, dass in diesen beiden Fällen – und nur in diesen – auch der eigentliche Grundsteuerbescheid für die Grundsteuer ab 2025 auszusetzen ist. Das heißt auf der anderen Seite aber nicht, dass diese Bescheide dann automatisch nicht „gelten“ und das ganze Verfahren an sich gegen die Verfassung verstößt. Es ist lediglich ein Etappensieg für die Kläger. Das Finanzgericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfragen die Beschwerde zum Bundesfinanzhof (BFH) zugelassen. 

Auch dort „gewannen“ die betroffenen Hausbesitzer, denn der BFH wies in zwei Beschlüssen vom 27. Mai 2024 die Beschwerden des Finanzamts als unbegründet zurück (Az. II B 78/23 (AdV), Az. II B 79/23 (AdV)). Allerdings äußerte sich das Gericht nicht über die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer an sich, sodass der Fall recht sicher beim Bundesverfassungsgericht landen wird. 

Die Entscheidung des BFH hat damit ausschließlich Auswirkungen für die Betroffenen. Da die sogenannte Aussetzung der Vollziehung (AdV) für diese bestätigt ist, müssen sie nach dem aktuellen Stand keine neue Grundsteuer ab 2025 zahlen. 

Wichtig: Diese beiden Beschlüsse führten dazu, dass Du Dich immer noch gegen eine zu hohe Grundsteuer wehren kannst, wenn Du den elf Bundesländern des Bundesmodells nachweisen kannst, dass der Verkehrswert Deines Grundstück mindestens 40 Prozent unter dem Grundsteuerwert liegt. Ausführliche Informationen dazu findest weiter oben in Kapitel 4.

Musterklage in Chemnitz eingereicht

In Sachsen klagt derzeit ein Eigentümer von vier vermieteten Eigentumswohnungen in Chemnitz gegen die neue Grundsteuer, mit Unterstützung des Bundes der Steuerzahler und dem Verband Haus & Grund. Laut einer Pressemitteilung vom 11. Juli 2024 des Verbandes handelt es sich um ein gut instand gehaltenes, denkmalgeschütztes Gebäude in einem Sanierungsgebiet. Damit seien bei weitem nicht die Mieten zu erzielen, die das Finanzamt laut Grundsteuergesetz bei der Berechnung angesetzt hat. 

Der Verband Haus & Grund bezieht sich in seiner Mitteilung auch auf den oben genannten Aspekt des BFH, also generell die fehlende Möglichkeit, einen geringeren Wert der Immobilie nachweisen zu können. Ein Aktenzeichen gibt es noch nicht. 

Weitere Gerichtsbeschlüsse in Berlin und Bayern 

Es folgen zwei weitere Entscheidungen, die nochmals deutlich zeigen, dass die Frage nach der Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer unterschiedlich zu beantworten sein könnte.

So hat das Finanzgericht Nürnberg keine ernsthaften Zweifel an den speziellen Grundsteuer-Regelungen im Freistaat Bayern (Beschluss vom 8. August 2023, Az. 8 V 300/23). Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat zwar beschlossen, dass eine Aussetzung der Vollziehung eines Grundsteuerwertbescheides nur ausnahmsweise in Betracht kommt, ließ aber die Frage nach Verfassungsmäßigkeit offen (Beschluss vom 1. September 2023, Az. 3 V 3080/23).

Musterverfahren in Niedersachsen

Seit Februar 2024 gibt es beim Niedersächsischen Finanzgericht ein Klageverfahren, in dem es um die Verfassungsmäßigkeit des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes geht (Az. 1 K 38/24). Die Frage ist also, ob das spezielle Grundsteuer-Modell des Bundeslandes verfassungswidrig ist - oder eben nicht. 

Da es offenbar recht viele solcher Einsprüche gab, hat das Landesamt für Steuern Niedersachsen angeordnet, dass es sich dabei um ein Musterverfahren handelt und alle bisherigen und künftigen Einsprüche ruhen sollen. Die Allgemeinverfügung (Nds. Ministerialblatt Nr. 387 v. 4. September 2024) sagt dazu aus, dass das bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung des Gerichts so sein soll. Das betrifft Einspruchsverfahren gegen Bescheide über die Grundsteueräquivalenzbeträge und damit verbundene Einsprüche gegen Bescheide über den Grund­steuer­mess­betrag. Achtung: Hast Du nur gegen den Bescheid über den Grund­steuer­mess­betrag Einspruch eingelegt, profitierst Du nicht von dieser Regelung. Das Ruhen des Verfahrens besagt generell auch nichts darüber aus, wie das Verfahren selbst ausgeht.  

Finanzgericht Köln: Grundsteuer in NRW ist verfassungsgemäß

Auch im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen ist die neue Grundsteuer nicht zu beanstanden. Das entschied das Finanzgericht Köln am 19. September 2024(Az. 4 K 2189/23). Es handelt sich dabei um die erste Entscheidung in NRW in einem Verfahren, in dem es um die Bewertung einer Immobilie für die neue Grundsteuer geht. Die Klage hatte sich gegen einen Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts zum 1. Januar 2022 nach dem Bundesmodell gerichtet.
Das Finanzgericht hat die Revision zum BFH zugelassen.

Hamburg: neue Grundsteuer nicht verfassungswidrig

Das Hamburger Finanzgericht hat am 13. November 2024 in einem ersten Verfahren zur Frage der Verfassungsmäßigkeit des Hamburgischen Grundsteuergesetzes eine Entscheidung getroffen - und die Klage abgewiesen (Az. 3 K 176/23). Wie in vielen anderen Verfahren wurde aber die Revision beim BFH zugelassen.

Finanzgericht Münster: keine Aussetzung der Vollziehung

Vor diesem Gericht in Nordrhein-Westfalen hatte eine Mann wegen einer sogenannten Aussetzung der Vollziehung (AdV) geklagt. Er hatte zuvor auch schon Einspruch gegen seine Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grund­steuer­mess­betrag eingelegt. Mit der AdV wollte er erreichen, dass er erst die neue Grundsteuer ab 2025 zahlen muss, wenn es eine Entscheidung über die Verfassungswidrigkeit gegeben hat. Das Gericht in Münster lehnte den Antrag des Mannes ab, ließ aber die Beschwerde beim BFH zu (Urteil vom 29. Oktober 2024, Az. 3 V 1270/24 Ew,F). 

Was nutzen die Einsprüche und Klagen?

An dieser Stelle sollte aber nicht unerwähnt bleiben, dass die Einsprüche und Klagen ausdrücklich nichtautomatisch bedeuten, dass Du mit Deinem Einspruch persönlich davon profitierst.

Es ist erstens sehr unwahrscheinlich, dass sich bis 2025 an der rechtlichen Lage etwas ändert, weshalb die neue Grundsteuer ab 2025 fällig werden dürfte – Ausnahme sind die beiden oben genannten Fälle in Rheinland-Pfalz.

Zweitens bedeutet eine Klage nicht, dass diese auch erfolgreich ist.

Und drittens: Selbst wenn in ein paar Jahren das Bundesverfassungsgericht sagt, dass das Bundesmodell und die Regelungen in den Bundesländern wie Baden-Württemberg und Niedersachsen grundgesetzwidrig sind, ist es sehr unwahrscheinlich, dass es rückwirkend Abänderungen geben wird. Es sei daran erinnert, dass das höchste Gericht 2018 festgestellt hatte, dass die Grundsteuer mindestens seit 2002 verfassungswidrig ist, aber trotzdem alles bis zum Jahr 2025 so blieb wie zuvor.