Hebesatz Grundsteuer So bestimmt der Hebesatz Deine Grundsteuer

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer haben mittlerweile ihre ersten Bescheide zur Grundsteuer erhalten. Schau Dir diese genau an. Denn wenn darin etwas nicht stimmt, musst Du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Wie Du die Bescheide richtig liest und wie Du beim Einspruch vorgehst, erfährst Du im Ratgeber Widerspruch Grundsteuerbescheid. Nutze unseren Musterbrief.

Den Hebesatz wirst Du in diesen Bescheiden aber vergeblich suchen. Wir wollen Dir deshalb gleich im ersten Kapitel immer aktuell zeigen, wo die Hebesätze für die neue Grundsteuer ab 2025 schon feststehen und wo es Emp­feh­lungen der Bundesländer für faire Hebesätze gibt. Musst Du Dich erst in die Materie einlesen, beginne in Kapitel 2. 

Als die Regelungen zur neuen Grundsteuer ab 2025 verabschiedet wurden, hieß es immer, dass diese „aufkommensneutral“, also fair, sein soll. Doch es ist nicht gesetzlich festgeschrieben, dass das so sein muss. Das heißt im Klartext: Kein Gesetz verbietet es den Städten und Gemeinden, die Grundsteuer in der Gesamtsumme ab 2025 zu erhöhen. Sie müssen also nicht den Grundsteuer-Hebesatz so anpassen, dass die Grundsteuer insgesamt nicht steigt. 

Schriftlich kann man das in der Antwort (20/5860) der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der AfD-Fraktion nachlesen. Darin steht unter anderem, dass die kommunale Selbstverwaltungsgarantie den Kommunen das Recht gibt, die Grundsteuer-Hebesätze autonom festzusetzen. 

Berlin, Bremen und Hamburg veröffentlichen faire Hebesätze

In diesen drei Stadtstaaten kommt eine Besonderheit zum Tragen. Denn sie sind zugleich Bundesland und eine Stadt, nur Bremen als Bundesland hat noch Bremen als Stadt und Bremerhaven separat. Das sind die geplanten Hebesätze in diesen drei Bundesländern. Es handelt sich dabei immer um faire Hebesätze und damit am Ende auch um eine faire Grundsteuer, da die Gesamtsumme der Grundsteuereinnahmen nicht steigen soll. 

• Berlin als Stadtstaat hat bereits im Februar 2024 den offiziellen Hebesatz für 2025 bekanntgegeben. Er sinkt bei der Grundsteuer B von 810 auf 470 Prozent. 
• Am 2. Juli 2024 veröffentlichte Hamburg die geplanten neuen Hebesätze. Der Hebesatz für die Grundsteuer B soll von 540 auf 975 Prozent steigen. Die Stadt hat dazu zahlreiche Rechenbeispiele veröffentlicht. 
• Bremen hat am 6. August 2024 in einem Gesetzentwurf den neuen und fairen Hebesatz auf 755 Prozent festgelegt. Zuvor waren es 695 Prozent. Das gilt aber nur für die Stadt Bremen selbst. Die zugehörige Stadt Bremerhaven will laut eines Entwurfs vom 25. September 2024 den neuen Hebesatz von 645 auf 896 Prozent erhöhen.  

Achtung: In diesen drei Stadtstaaten hast Du bisher nur den Bescheid über den Grundsteuerwert erhalten. Um die neue Grundsteuer berechnen zu können, brauchst Du noch die Steuermesszahlen. Schau für die Berechnung am besten in dieses Kapitel des großen Grundsteuer-Ratgebers rein. 

Viele Flächenländer wollen für Transparenz sorgen

Ganz so einfach will die Politik in den anderen Bundesländern, den sogenannten Flächenländern, aber nicht hinnehmen, dass Städte und Gemeinden den Grundsteuer-Hebesatz für das Jahr 2025 nach Belieben festlegen können. Denn das würde auch bedeuten, dass diese die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer erhöhen könnten. Deshalb sorgen viele Bundesländer wenigstens für Transparenz - und veröffentlichen die fairen Hebesätze im Internet. Das heißt, mit diesen Hebesätzen würde die Grundsteuer in Summe in der jeweiligen Kommune im Jahr 2025 nicht steigen. 

Beachte dabei, dass Deine Stadt oder Gemeinde nicht an diesen Hebesatz gebunden ist. Deine Grundsteuer kann ab 2025 auch höher sein, wenn Deine Kommune sich für einen höheren Hebesatz entscheidet. Immerhin kann sie das nicht klammheimlich machen.

Die folgenden Bundesländer haben die fairen Hebesätze schon veröffentlicht. Mit diesen Zahlen und Deinem Bescheid über den Grund­steuer­mess­betrag kannst Du Deine faire Grundsteuer ab 2025 schon berechnen. Dabei gilt die allgemeine Formel:

faire Grundsteuer = Grund­steuer­mess­betrag x fairer Hebesatz /100. 

• Sachsen hat am 2. Mai 2024 als erstes Bundesland eine Hebesatzprognose für die Gemeinden und Städte auf dieser Internetseite veröffentlicht. Dort setzt Du unten das Häkchen und kannst danach nach Eingabe Deiner Kommune ablesen, wie hoch der Hebesatz ab 2025 sein sollte, damit die Einnahmen aus der Grundsteuer B für die Stadt oder Gemeinde gleich bleiben. Achtung: Sachsen hat keine exakten Werte veröffentlicht, sondern nur Spannbreiten. Das liegt vor allem daran, dass noch nicht alle Grundsteuermessbeträge ermittelt sind.
  Demnach sollte der Hebesatz in Dresden zwischen 365 und 415 Prozent liegen. Bisher waren es 635 Prozent. Ähnlich ist das Bild in Leipzig, wo die Prognose zwischen 395 und 485 Prozent liegt, bisher sind es 650 Prozent. 
• Hessen veröffentlichte am 6. Juni 2024 die Hebesatzempfehlungen als Tabelle im Internet. Du kannst dort nachschauen, was ein „fairer“ Hebesatz für die Grundsteuer B in Deiner Kommune wäre. Es gibt zum Teil große Änderungen beim Hebesatz sowohl nach unten als auch nach oben. In Frankfurt/Main steigt der Hebesatz von 500 auf rund 855 Prozent, in Kassel bleibt er bei rund 486 Prozent nahezu unverändert, in der Gemeinde Alheim sinkt er von 600 auf rund 247 Prozent. Rekordverdächtig ist der Hebesatz in Heusenstamm mit rund 1.328 Prozent, vorher waren es noch 950 Prozent.
• Am 20. Juni 2024 folgte dann Nordrhein-Westfalen. Die Finanzverwaltung aktualisierte die fairen Hebesätze am 9. September 2024. Du findest diese Hebesätze unter anderem zur Grundsteuer B in dieser Tabelle. Oder Du gibst auf dieser Seite einfach Deine Stadt oder Gemeinde ein.
  In NRW gibt es aber noch eine Besonderheit: Das sind zusätzliche Werte für die Grundsteuer B für Wohngrundstücke und für Nichtwohngrundstücke. Warum das? Nun, in NRW, aber auch in einigen anderen Ländern, die auf das sogenannte Bundesmodell gesetzt haben, stellte sich folgendes raus: Bei einem eigentlich üblichen einheitlichen Hebesatz für alle Grundstücke würden private Wohngrundstücke ab 2025 im Schnitt stärker belastet als zuvor. Und für die Nichtwohngrundstücke, also vor allem Gewerbegrundstücke, würde dann durchschnittlich deutlich weniger Grundsteuer fällig.
  Deshalb hat der Landtag in NRW am 5. Juli 2024 ein Gesetz verabschiedet, nach dem die Kommunen zwei verschiedene Hebesätze für die beiden Grundstücksarten festlegen können, also sozusagen zwei faire Hebesätze.
  Beispiel: In der Stadt Hagen ist der allgemeine faire Hebesatz für die Grundsteuer B 1.319 Prozent. Wenn Hagen sich für die Option mit zwei Hebesätzen entscheidet, wäre der faire für Wohngrundstücke 1.018 Prozent, für Nichtwohngrundstücke mit 2.200 Prozent mehr als doppelt so viel. Für einen Hausbesitzer ergäbe die erste Variante eine rund 30 Prozent höhere Grundsteuer. Beispiel: Der Grund­steuer­mess­betrag beträgt 48 Euro, dann wäre die faire Grundsteuer bei einem einheitlichen Hebesatz 633,12 Euro, bei zwei Hebesätzen nur noch 488,64 Euro.
• Am 9. September 2024 veröffentlichte auch Baden-Württemberg ein Transparenzregister mit fairen Hebesätzen für die einzelnen Städte und Gemeinden. Wie in Sachsen gibt es eine Spannbreite und keine fixe Zahl für den Hebesatz. Begründung auch hier: noch sind nicht alle Grundsteuermessbeträge berechnet. Die schlimmsten Befürchtungen in der Landeshauptstadt Stuttgart über extreme steigende Grundsteuerzahlungen dürften mit dem Transparenzregister für die allermeisten nicht eintreten. Denn der Hebesatz soll von aktuell 520 Prozent auf 156 bis 172 Prozent sinken. Das ist weniger als ein Drittel des bisherigen Hebesatzes. Auch in anderen großen Städten wie Mannheim, Karlsruhe und Freiburg sinken die Hebesätze deutlich.
• Ebenfalls am 9. September stellte Schleswig-Holstein ein Transparenzregister online. Dort gibst Du den Namen Deiner Gemeinde oder Stadt ein und siehst danach, wie hoch der faire Hebesatz ab 2025 sein müsste und zudem den aktuellen Hebesatz. In der Landeshauptstat Kiel sollte der Hebesatz dann von 500 auf 565 Prozent steigen, in Flensburg von 690 auf 953 Prozent und in Lübeck von 500 auf 575 Prozent. In Norderstedt sinkt er von 410 auf 390 Prozent, in Wedel von 540 auf 519 Prozent. 
• Auch das Saarland hat Daten veröffentlicht, aus denen sich die fairen Hebesätze ermitteln lassen. Aber nicht direkt, denn das saarländische Finanzministerium zeigt nur, wie hoch die Gesamtsumme der Grundsteuermessbeträge für die neue Grundsteuer in den Städten und Gemeinden jeweils ist und wie hoch diese bisher war. Der Bund der Steuerzahler (BdSt) hat daraus eine Tabelle mit den fairen Hebesätze berechnet, wie in Sachsen und Baden-Württemberg mit einer Spannbreite. Finanztip hat die Rechnungen des BdSt überprüft, die Zahlen stimmen. Du kannst also auf dieser Internetseite in der Tabelle nachschauen, wie hoch Dein Hebesatz sein müsste, damit er fair ist. In der Landeshauptstadt Saarbrücken steigt er zum Beispiel von 520 auf 575 bis 611 Prozent. Insgesamt sind im Saarland die Abweichungen von bisherigem und zukünftigem fairen Hebesatz vergleichsweise gering.
• Rheinland-Pfalz hat die Liste mit den aufkommensneutralen Hebesätze am 23. Oktober 2024 online veröffentlicht. Schau einfach in dieser Tabelle nach, wie hoch der faire Hebesatz in Deiner Gemeinde ist. In Mainz würde der Hebesatz demnach von 480 auf 403 Prozent sinken, wenn die Landeshauptstadt den fairen Hebesatz anwendet. In Ludwigshafen müsste er von 540 auf 817 Prozent steigen.
• Am 29. November 2024 hat schließlich auch Brandenburg ein Hebesatzregister mit den fairen Hebesätzen im Internet veröffentlicht. Du musst dort Deinen Landkreis und anschließend Deine Gemeinde oder Stadt auswählen und erhältst die sogenannten Orientierungshebesätze A und B. In der Landeshauptstadt Potsdam müsste der Hebesatz für die Grundsteuer B demnach von 455 auf 330 Prozent sinken. In Cottbus würde er von 500 auf 540 Prozent steigen, in Stahnsdorf bei Berlin von 340 auf 220 Prozent sinken.

So sieht es in den anderen Bundesländern aus:

• In Niedersachsen sowie Mecklenburg-Vorpommern müssen die Kommunen laut Gesetz beide Hebesätze veröffentlichen, also ihren tatsächlichen und den, der zu genauso hohen Einnahmen führen würde wie bisher.
• In Bayern, Sachsen-Anhalt und Thüringen gibt es keine Transparenzpläne. Immerhin plant die bayerische Landeshauptstadt München zwar den Hebesatz von 535 auf 824 Prozent zu erhöhen. Das soll aber, so die Stadt, der faire Hebesatz sein. Sachsen-Anhalt folgt dem Beispiel von NRW. Die Behörden dort planen, den Städten und Gemeinden zu erlauben, zwei Hebesätze für Wohngrundstücke und für Nichtwohngrundstücke festzulegen. So steht es in einem Gesetzentwurf vom 12. September 2024. 

In den meisten Bundesländern können also alle Betroffenen einfach verfolgen, ob ihre Kommune der Emp­feh­lung folgt und einen fairen Hebesatz festlegt. Oder diesen höher festlegt, als er sein sollte. Heimlich, still und leise dürften die Kommunen in den allermeisten Bundesländern damit den Hebesatz nicht höher festlegen können. 

Die ersten Bescheide (in den meisten Bundesländern sind es zwei; in Berlin, Bremen, Hamburg und Hessen nur einer) enthalten viele Infos. Doch einen für Dich wichtigen Punkt kannst Du aus ihnen nicht ablesen: nämlich, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 bezahlen musst. Denn die alles entscheidende Zahl fehlt noch: der Grundsteuer-Hebesatz. Der wird erst im Jahr 2024 von Deiner Gemeinde oder Deiner Stadt festgelegt.

Achtung: Hast Du Deine Grund­steu­er­er­klä­rung immer noch nicht abgegeben oder zusätzlich schon eine Schätzung vom Finanzamt erhalten, dann setz Dich jetzt unbedingt sofort an die Erklärung. Schneller geht es, wenn Du dazu unsere Ausfüllhilfe im Ratgeber zur Grundsteuerklärung nutzt. Willst Du mehr über die Grundlagen der Grundsteuer und deren Berechnung erfahren, schau im Ratgeber Grundsteuer berechnen vorbei. 

Der Hebesatz für die Grundsteuer ist eine Prozentzahl und damit letztlich ein Faktor, um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln. Er lag in Deutschland im Jahr 2023 zwischen 0 und 1.050 Prozent, durchschnittlich waren es 409 Prozent. Die große Spannbreite hat ihre Ursache darin, dass jede Kommune den Hebesatz nach eigenem Ermessen festlegen kann. 

Achtung: Wir schreiben hier immer von dem Hebesatz. Gemeint ist damit der Hebesatz für Grundsteuer B, also die Grundsteuer für bebaute und bebaubare Grundstücke. Das betrifft die allermeisten Personen, die ein Grundstück haben.
Es gibt aber auch Hebesätze für die Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und die Gewerbesteuer. Ab 2025 kommt auch noch die Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke.

Die folgende Grafik zeigt Dir, wie hoch der Hebesatz für die Grundsteuer B in den einzelnen Bundesländern im Durchschnitt im Jahr 2023 war. 

Quelle: EY-Studie "Entwicklung der Grundsteuer B 2005 bis 2023",
Finanztip-Recherche (Stand: 31. Dezember 2023)

Du siehst, dass die Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg besonders hohe Hebesätze bei der Grundsteuer haben. Aber auch Nordrhein-Westfalen und Hessen liegen über 500 Prozent - im Durchschnitt. 

Zwischen 400 und 500 Prozent ist der durchschnittliche Hebesatz in Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern.

Weniger als 400 Prozent beim Grundsteuer-Hebesatz haben durchschnittlich die verbleibenden acht Länder:
Thüringen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Baden-Württemberg, Bayern und Schleswig-Holstein.

Generell wird die Grundsteuer wie folgt ermittelt:

• Zuerst wird der Grundsteuerwert (bis 2024 der Einheitswert) mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. 
• Das Ergebnis ist der Grund­steuer­mess­betrag.
• Dieser wird wiederum mit dem Hebesatz multipliziert und ergibt die Grundsteuer.

Ausführlicher kannst Du das in diesem Kapitel des Grundsteuer-Ratgebers nachlesen. 

Beträgt der Hebesatz etwa 400 Prozent, wird der Grund­steuer­mess­betrag mit 4 multipliziert, um die Grundsteuer zu berechnen. Bei 275 Prozent ist der Faktor entsprechend 2,75. 

Beispiel: Der Grund­steuer­mess­betrag ist 175 Euro, der Hebesatz 380 Prozent. Dann beträgt die zu zahlende Grundsteuer 665 Euro = 175 Euro x 3,8. 

Hast Du schon Bescheide zur neuen Grundsteuer erhalten, ist außer in Berlin und Hamburg immer der Bescheid über den Grund­steuer­mess­betrag dabei. Du bist also prinzipiell kurz davor, Deine Grundsteuer ab 2025 berechnen zu können. Doch wie gesagt fehlt noch der Hebesatz.

Hier müssen wir unterscheiden. Denn wenn Du schon Grundsteuer zahlst, hast Du einen aktuellen Hebesatz. Für die neue Grundsteuer ab 2025 wirst Du recht sicher einen anderen Hebesatz erhalten. 

Aktueller Grundsteuer-Hebesatz bis Ende 2024

Wenn Du den Hebesatz in Deiner Stadt oder Gemeinde nicht aus dem Kopf weißt, hast Du zwei Möglichkeiten, ihn herauszufinden:

• Schau einfach in Deinen letzten Grundsteuerbescheid. Dort steht er auf jeden Fall drin. 
• Hast Du den Bescheid nicht gleich bei der Hand, nutze das Statistikportal von Bund und Ländern. Entweder nutzt Du dort diese Karte. Klicke oben rechts in das Kästchen, in dem „Gewerbesteuer“ steht und danach auf Grundsteuer B. Fahre dann mit der Maus über die Karte, bis Du Deine Kommune gefunden hast. In dem aufpoppenden kleinen Fenster liest Du dann den Grundsteuer-Hebesatz ab. Du kannst aber auch auf dieser Seite eine sehr große Excel-Tabelle herunterladen und dann dort Deine Gemeinde oder Deine Stadt suchen. Auch eine Google-Suche nach Deiner Gemeinde plus Hebesatz führt oft zum Ziel. 

Der Hebesatz für die Grundsteuer ab 2025

Hier halten wir uns kurz, denn dieser ist Ende Juli 2024 außer in Berlin, Bremen und Hamburg noch nicht bekannt. Erst im Laufe des Jahres 2024 werden die anderen Kommunen den neuen Grundsteuer-Hebesatz bestimmen. Wir werden aber weiter unten ausführlich erklären, was auf Dich zukommt.

Tipp: Zwar weißt Du noch nicht, wie hoch Deine Grundsteuer ab 2025 sein wird. Du kannst aber, wenn Du schon den Bescheid über den Grund­steuer­mess­betrag hast, eine erste Schätzung vornehmen. Nimm dazu einfach diese Zahl und multipliziere sie mit dem aktuellen Hebesatz. Das Ergebnis wäre die Grundsteuer ab 2025, wenn der Hebesatz so bleiben würde, wie er aktuell ist. Sei Dir aber bewusst, dass sich der Hebesatz aller Wahrscheinlichkeit nach noch ändern wird.

Beispiel: Deine Grundsteuer beträgt derzeit 188 Euro. Der neue Grund­steuer­mess­betrag aus Deinem Bescheid ist 49,26 Euro, der Grundsteuer-Hebesatz aktuell 350 Prozent. Das bedeutet, der Faktor ist 3,5.

Du rechnest 49,26 Euro x 3,50 = 172,41 Euro. Du müsstest also ab 2025 eine Grundsteuer von 172,41 Euro pro Jahr zahlen. Aber nur, wenn sich der Hebesatz nicht ändert. Das wäre immerhin eine Ersparnis von knapp 16 Euro.

Aber: Hebt Deine Gemeinde den Hebesatz auf 400 Prozent an, wären es schon 197,04 Euro, also rund 9 Euro mehr als bisher.

Die vom Bundesverfassungsgericht „verordnete“ Grundsteuerreform ist eine Mammutaufgabe. Weil die Grundsteuer schon seit Jahren nicht mehr verfassungsgemäß war, musste für 36 Millionen Grundstücke in Deutschland eine Grund­steu­er­er­klä­rung abgegeben werden. Das soll dafür sorgen, dass die Grundsteuer ab 2025 gerechter wird. 

In den meisten Ländern haben die Finanzämter aus den Erklärungen bereits den Grund­steuer­mess­betrag ermittelt. Sie übermitteln diesen dann an die zuständige Kommune. Und jetzt liegt es an der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Denn alle sind angehalten, dass die neue Grundsteuer aufkommensneutral ist. Das bedeutet, dass die gesamten Einnahmen aus der Grundsteuer im Jahr 2025 nicht höher sein sollten als im Vorjahr. Und genau das können die Städte und Gemeinde mit dem Grundsteuer-Hebesatz regeln.

Das lässt sich an einem Beispiel am besten erklären:

• Eine Stadt hatte bisher insgesamt 12 Millionen Euro pro Jahr Einnahmen aus der Grundsteuer.
• Der Hebesatz betrug bisher 400 Prozent. 
• Die Stadt wendet diesen auf die neuen, aus den abgegebenen Grund­steu­er­er­klä­rungen berechneten Grundsteuermessbeträge an. Damit würde sie aber insgesamt 16 Millionen Euro Einnahmen erzielen.
• Um die Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten, müsste die Stadt den Hebesatz entsprechend senken: 400 Prozent x (12 Millionen / 16 Millionen) = 300 Prozent.
• Mit einem Grundsteuer-Hebesatz von 300 Prozent würde die Stadt weiter Einnahmen in Höhe von 12 Millionen Euro erzielen.

Soweit die Theorie. Es gibt allerdings an dieser Rechnung zwei große und ganz praktische Haken: 

1. Die Kommunen können die Grundsteuer schon vor 2025 erhöhen, indem sie den Hebesatz erhöhen. Das haben schon recht viele getan. Das beleuchten wir im nächsten Kapitel.
2. Die Kommunen sollen zwar die Grundsteuer ab 2025 aufkommensneutral gestalten, sie müssen es aber nicht. Kein Gesetz kann ihnen verbieten, die Grundsteuer insgesamt auch für das Jahr 2025 zu erhöhen. Mehr dazu konntest Du im ersten Kapitel lesen.

Seit Jahren analysiert das Unternehmen EY (Ernst & Young) die Grundsteuer in Deutschland. Der Schwerpunkt liegt dabei auf den Hebesätzen. Im November 2024 gab es die Veröffentlichung der Daten für das Jahr 2023. Die wichtigsten beiden Punkte: 

• Stetiger Anstieg: Von 2018 bis 2023 haben rund 48 Prozent aller Städte und Gemeinden in Deutschland ihren Hebesatz erhöht, gerade mal 1 Prozent haben diesen gesenkt. In jedem Jahr ist der durchschnittliche Hebesatz gestiegen, im Jahr 2023 besonders drastisch von 391 auf 409 Prozent.
• Trend: Im Jahr 2021 erhöhte jede zwölfte Kommune den Hebesatz, das waren 8,3 Prozent. Im Jahr 2022 war es schon jede achte Kommune, also 12,5 Prozent. Und 2023 erhöhten 25 Prozent der Kommunen den Hebesatz, also jede vierte.  

Du siehst, dass fast die Hälfte der Städte und Gemeinden innerhalb von drei Jahren den Hebesatz zur Grundsteuer B erhöht haben. Und das Jahr 2024 dürfte auch noch einige Steigerungen bringen - pünktlich vor der Einführung der neuen Grundsteuer im Jahr 2025.

Die betroffenen Kommunen könnten sich dann einfach hinstellen und sagen, dass sie die neue Grundsteuer ab 2025 aufkommensneutral gestalten. Das aber auch nur, weil sie die Erhöhung des Grundsteueraufkommens mit höheren Hebesätzen schon in den Jahren unmittelbar vor 2025 gemacht haben. 

Diesen Weg geht zum Beispiel Hannover. Die niedersächsische Landeshauptstadt hat den Grundsteuer-Hebesatz ab dem 1. Januar 2024 von bisher 600 auf 700 Prozent erhöht. 

Beispiel: Du hast 2023 in Hannover 480 Euro Grundsteuer pro Jahr gezahlt. Dann sind es im Jahr 2024 schon 560 Euro, also 80 Euro mehr. 2025 wird sich die Zahl dann auch schon wieder ändern. Es kann noch mehr werden, mit ein bisschen Glück aber auch weniger. Denn generell gilt bei der neuen Grundsteuer ab 2025, dass einige mehr und andere weniger Grundsteuer zahlen als noch 2024. 

Verbände schließen weitere Erhöhungen nicht mehr aus

Trotz dieser eben beschriebenen Maßnahmen vieler Bundesländer sind Erhöhungen beim Gesamtaufkommen der Grundsteuer in einzelnen Städten und Gemeinden nicht ausgeschlossen. 

Geplante steuerliche Entlastungen der Bundesregierung werden in vielen Kommunen zu wachsenden Haushaltsdefiziten führen, ist sich die stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Deutschen Städtetages Verena Göppert in einem Artikel in der Welt am Sonntag sicher. „Es kann deshalb sein, dass einzelne Städte gezwungen sind, zum Ausgleich die Kommunalsteuern zu erhöhen.“

Vom Deutschen Städte- und Gemeindebund kommen im selben Artikel ähnliche Aussagen. Wegen der schlechten finanziellen Situation könnten einzelne Gemeinden und Städte nicht umhinkommen, Steuern zu erhöhen. 

Weil die Kommunen nur wenige Steuern selbst beeinflussen können, dürften Steuererhöhungen bei der Grundsteuer am wahrscheinlichsten sein. Und es ist ja auch noch recht einfach: Die jeweiligen Städte und Gemeinden müssen nur den Grundsteuer-Hebesatz so festlegen, dass sie insgesamt mehr Einnahmen bei der Grundsteuer haben. 

Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden. Im Jahr 2022 betrugen die Einnahmen laut Statistischem Bundesamt insgesamt rund 15,3 Milliarden Euro. Wichtig: Jede Kommune behält die Grundsteuer zu 100 Prozent für sich. Und noch wichtiger: Jede Stadt und jede Gemeinde bestimmt auch selbst die Höhe der Grundsteuer, weil sie den Hebesatz festlegt. In Zeiten knapper Kassen ist das ein verlockendes Mittel, um die Einnahmen zu steigern. Meist mit der Begründung, dass Geld fehle, um wichtige Projekte finanzieren zu können.

Beispiel: Eine Gemeinde hat bisher 1 Million Euro jährliche Einnahmen durch die Grundsteuer. Nun erhöht sie den Grundsteuer-Hebesatz von bisher 400 auf 500 Prozent. Das bedeutet, dass sie dann 1,25 Millionen Euro im Jahr Grundsteuereinnahmen hat, ein sattes Plus von 250.000 Euro.

Die Bundesländer könnten prinzipiell Höchstgrenzen für die Hebesätze in den Kommunen festlegen, haben das aber noch nie getan. Somit sind die Städte und Gemeinden völlig frei bei der Festlegung des Höchstsatzes. Klagen selbst gegen eine deutliche Steigerung des Hebesatz waren in der Vergangenheit in der Regel erfolglos, da die Kommunen meist gute Gründe - aus ihrer Sicht zumindest - anführen konnten, warum das notwendig war. Das lässt sich etwa im Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 26. Oktober 2016 ablesen (BVerwG 9 B 28.16). 

Erhöhungen des Grundsteuer-Hebesatzes wie in Bad Nauheim im Jahr 2014 von 340 auf 560 Prozent oder in Offenbach von 2019 von 600 auf 995 Prozent wurden am Ende von Gerichten bestätigt. Es sei zwar eine überdurchschnittliche Steigerung, aber sie sei deshalb trotzdem nicht willkürlich und auch eine sogenannte erdrosselnde Wirkung der Steuer liege nicht vor.

Wir hatten es im Kapitel „Kommunen erhöhen Hebesätze vor 2025“ schon erwähnt: Die Hebesätze bei der Grundsteuer kennen seit Jahren fast überall nur eine Richtung. Und das ist die nach oben. 

Das sind die Fakten. Sie stammen aus der bereits erwähnten EY-Studie:

• 2005 hatten 20 Prozent der Kommunen einen hohen Grundsteuer-Hebesatz von mindestens 350 Prozent und 22 Prozent einen niedrigen Hebesatz von weniger als 300 Prozent.
• 2022 haben sich die Verhältnisse erheblich geändert. Da hatten schon 79 Prozent einen hohen Hebesatz – und gerade mal noch 3 Prozent einen niedrigen.
• 2005 lag der durchschnittliche Hebesatz bei 317 Prozent, 2022 bei 391 Prozent.
• 2022 gab es in Deutschland 16 kleine Gemeinden mit einem Hebesatz von 0 Prozent, eine in Baden-Württemberg, sieben in Rheinland-Pfalz und acht in Schleswig-Holstein. Das bedeutet, dass dort keine Grundsteuer zu zahlen ist. 
• Alleiniger Spitzenreiter war im Jahr 2022 Lorch in Hessen mit einem Hebesatz von 1050 Prozent. 2021 hatte auch noch Lautertal, ebenfalls in Hessen, diesen Hebesatz. Dort ist er aber auf 850 Prozent gesunken. 

Grundsteuer-Hebesatz Tabelle im Jahr 2023

In der folgenden Tabelle haben wir die Hebesätze in den 20 größten deutschen Städten für das Jahr 2023 zusammengetragen.

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 27. August 2023)

Du siehst, dass der Grundsteuer-Hebesatz in den 20 größten deutschen Städten zum Teil deutlich über dem Durchschnitt von 391 Prozent im Jahr 2022 liegt.