Hebesatz Grundsteuer So bestimmt der Hebesatz Deine Grundsteuer

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer haben mittlerweile ihre ersten Bescheide zur Grundsteuer erhalten. Schau Dir diese genau an. Denn wenn darin etwas nicht stimmt, musst Du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Wie Du die Bescheide richtig liest und wie Du beim Einspruch vorgehst, erfährst Du im Ratgeber „Einspruch Grundsteuerbescheid“. Nutze unseren Musterbrief. Den Hebesatz wirst Du in diesen Bescheiden vergeblich suchen.

Die ersten Bescheide (in den meisten Bundesländern sind es zwei; in Berlin, Hamburg und Hessen nur einer) enthalten viele Infos. Doch einen für Dich wichtigen Punkt kannst Du aus ihnen nicht ablesen: nämlich, wie viel Grundsteuer Du ab 2025 bezahlen musst. Denn die alles entscheidende Zahl fehlt noch: der Grundsteuer-Hebesatz. Der wird erst im Jahr 2024 von Deiner Gemeinde oder Deiner Stadt festgelegt.

Achtung: Hast Du Deine Grund­steu­er­er­klä­rung immer noch nicht abgegeben oder zusätzlich schon eine Schätzung vom Finanzamt erhalten, dann setz Dich jetzt unbedingt sofort an die Erklärung. Schneller geht es, wenn Du dazu unsere Ausfüllhilfe im Ratgeber zur Grundsteuer nutzt. In dem Ratgeber kannst Du auch alles über die Hintergründe der Grundsteuerreform nachlesen.

Der Hebesatz für die Grundsteuer ist eine Prozentzahl und damit letztlich ein Faktor, um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln. Er lag in Deutschland im Jahr 2022 zwischen 0 und 1.050 Prozent, durchschnittlich waren es 391 Prozent. Die große Spannbreite hat ihre Ursache darin, dass jede Kommune den Hebesatz nach eigenem Ermessen festlegen kann. 

Achtung:Wir schreiben hier immer von dem Hebesatz. Gemeint ist damit der Hebesatz für Grundsteuer B, also die Grundsteuer für bebaute und bebaubare Grundstücke. Das betrifft die allermeisten Personen, die ein Grundstück haben.
Es gibt aber auch Hebesätze für die Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) und die Gewerbesteuer. Ab 2025 kommt auch noch die Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke.

Die folgende Grafik zeigt Dir, wie hoch der Hebesatz für die Grundsteuer B in den einzelnen Bundesländern im Durchschnitt ist. 

Generell wird die Grundsteuer wie folgt ermittelt:

• Zuerst wird der Grundsteuerwert (bis 2024 der Einheitswert) mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. 
• Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.
• Dieser wird wiederum mit dem Hebesatz multipliziert und ergibt die Grundsteuer.

Ausführlicher kannst Du das in diesem Kapitel des Grundsteuer-Ratgebers nachlesen. 

Beträgt der Hebesatz etwa 400 Prozent, wird der Grundsteuermessbetrag mit 4 multipliziert, um die Grundsteuer zu berechnen. Bei 275 Prozent ist der Faktor entsprechend 2,75. 

Beispiel: Der Grundsteuermessbetrag ist 175 Euro, der Hebesatz 380 Prozent. Dann beträgt die zu zahlende Grundsteuer 665 Euro (175 Euro x 3,8). 

Hast Du schon Bescheide zur neuen Grundsteuer erhalten, ist außer in Berlin und Hamburg immer der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag dabei. Du bist also prinzipiell kurz davor, Deine Grundsteuer ab 2025 berechnen zu können. Doch wie gesagt fehlt noch der Hebesatz.

Hier müssen wir unterscheiden. Denn wenn Du schon Grundsteuer zahlst, hast Du einen aktuellen Hebesatz. Für die neue Grundsteuer ab 2025 wirst Du recht sicher einen anderen Hebesatz erhalten. 

Aktueller Grundsteuer-Hebesatz

Wenn Du den Hebesatz in Deiner Stadt oder Gemeinde nicht aus dem Kopf weißt, hast Du zwei Möglichkeiten, ihn herauszufinden:

• Schau einfach in Deinen letzten Grundsteuerbescheid. Dort steht er auf jeden Fall drin. 
• Hast Du den Bescheid nicht gleich bei der Hand, nutze das Statistikportal von Bund und Ländern. Entweder nutzt Du dort diese Karte. Klicke oben rechts in das Kästchen, in dem „Gewerbesteuer“ steht und danach auf Grundsteuer B. Fahre dann mit der Maus über die Karte, bis Du Deine Kommune gefunden hast. In dem aufpoppenden kleinen Fenster liest Du dann den Grundsteuer-Hebesatz ab. Du kannst aber auch auf dieser Seite eine sehr große Excel-Tabelle herunterladen und dann dort Deine Gemeinde oder Deine Stadt suchen.

Der Hebesatz für die Grundsteuer ab 2025

Hier halten wir uns kurz, denn dieser ist noch nicht bekannt. Erst im Laufe des Jahres 2024 werden die Kommunen den neuen Grundsteuer-Hebesatz bestimmen. Wir werden aber weiter unten ausführlich erklären, was auf Dich zukommt.

Tipp: Zwar weißt Du noch nicht, wie hoch Deine Grundsteuer ab 2025 sein wird. Du kannst aber, wenn Du schon den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag hast, eine erste Schätzung vornehmen. Nimm dazu einfach diese Zahl und multipliziere sie mit dem aktuellen Hebesatz. Das Ergebnis wäre die Grundsteuer ab 2025, wenn der Hebesatz so bleiben würde, wie er aktuell ist. Sei Dir aber bewusst, dass sich der Hebesatz aller Wahrscheinlichkeit nach noch ändern wird.

Beispiel: Deine Grundsteuer beträgt derzeit 188 Euro. Der neue Grundsteuermessbetrag aus Deinem Bescheid ist 49,26 Euro, der Grundsteuer-Hebesatz aktuell 350 Prozent. Das bedeutet, der Faktor ist 3,5.

Du rechnest 49,26 Euro x 3,50 = 172,41 Euro. Du müsstest also ab 2025 eine Grundsteuer von 172,41 Euro pro Jahr zahlen. Aber nur, wenn sich der Hebesatz nicht ändert. Das wäre immerhin eine Ersparnis von knapp 16 Euro.

Aber: Hebt Deine Gemeinde den Hebesatz auf 400 Prozent an, wären es schon 197,04 Euro, also rund 9 Euro mehr als bisher.

Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden. Im Jahr 2022 betrugen die Einnahmen daraus in Deutschland insgesamt mehr als 15 Milliarden Euro. Wichtig: Jede Kommune behält die Grundsteuer zu 100 Prozent für sich. Und noch wichtiger: Jede Stadt und jede Gemeinde bestimmt auch selbst die Höhe der Grundsteuer, weil sie den Hebesatz festlegt. In Zeiten knapper Kassen ist das ein verlockendes Mittel, um die Einnahmen zu steigern. Meist mit der Begründung, dass Geld fehle, um wichtige Projekte finanzieren zu können.

Beispiel: Eine Gemeinde hat bisher 1 Million Euro jährliche Einnahmen durch die Grundsteuer. Nun erhöht sie den Grundsteuer-Hebesatz von bisher 400 auf 500 Prozent. Das bedeutet, dass sie dann 1,25 Millionen Euro im Jahr Grundsteuereinnahmen hat, ein sattes Plus von 250.000 Euro.

Die Bundesländer könnten prinzipiell Höchstgrenzen für die Hebesätze in den Kommunen festlegen, haben das aber nicht getan. Somit sind die Städte und Gemeinden völlig frei bei der Festlegung des Höchstsatzes. Klagen selbst gegen eine deutliche Steigerung des Hebesatz waren in der Vergangenheit in der Regel erfolglos, da die Kommunen meist gute Gründe - aus ihrer Sicht zumindest - anführen konnten, warum das notwendig war. Das lässt sich etwa im Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 26. Oktober 2016 ablesen (BVerwG 9 B 28.16). 

Erhöhungen des Grundsteuer-Hebesatzes wie in Bad Nauheim im Jahr 2014 von 340 auf 560 Prozent oder in Offenbach von 2019 von 600 auf 995 Prozent wurden am Ende von Gerichten bestätigt. Es sei zwar eine überdurchschnittliche Steigerung, aber sie sei deshalb trotzdem nicht willkürlich und auch eine sogenannte erdrosselnde Wirkung der Steuer liege nicht vor.

Die vom Bundesverfassungsgericht „verordnete“ Grundsteuerreform ist eine Mammutaufgabe. Weil die Grundsteuer schon seit Jahren nicht mehr verfassungsgemäß war, musste für 36 Millionen Grundstücke in Deutschland eine Grund­steu­er­er­klä­rung abgegeben werden. Das soll dafür sorgen, dass die Grundsteuer ab 2025 gerechter wird. 

In den meisten Ländern haben die Finanzämter aus den Erklärungen bereits den Grundsteuermessbetrag ermittelt. Sie übermitteln diesen dann an die zuständige Kommune. Und jetzt liegt es an der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Denn alle sind angehalten, dass die neue Grundsteuer aufkommensneutral ist. Das bedeutet, dass die gesamten Einnahmen aus der Grundsteuer im Jahr 2025 nicht höher sein sollten als im Vorjahr. Und genau das können die Städte und Gemeinde mit dem Grundsteuer-Hebesatz regeln.

Das lässt sich an einem Beispiel am besten erklären:

• Eine Stadt hatte bisher insgesamt 12 Millionen Euro pro Jahr Einnahmen aus der Grundsteuer.
• Der Hebesatz betrug bisher 400 Prozent. 
• Die Stadt wendet diesen auf die neuen Grundsteuermessbeträge (aus den Grund­steu­er­er­klä­rungen) an. Damit würde sie aber insgesamt 16 Millionen Euro Einnahmen erzielen.
• Um die Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten, müsste die Stadt den Hebesatz entsprechend senken: 400 Prozent x (12 Millionen / 16 Millionen) = 300 Prozent.
• Mit einem Grundsteuer-Hebesatz von 300 Prozent würde die Stadt weiter Einnahmen in Höhe von 12 Millionen Euro erzielen.

Soweit die Theorie. Es gibt allerdings an dieser Rechnung zwei große und ganz praktische Haken: 

1. Die Kommunen können die Grundsteuer schon vor 2025 erhöhen, indem sie den Hebesatz erhöhen. 
2. Die Kommunen sollen zwar die Grundsteuer ab 2025 aufkommensneutral gestalten, sie müssen es aber nicht. Kein Gesetz kann ihnen verbieten, die Grundsteuer insgesamt auch für das Jahr 2025 zu erhöhen. 

Diese beiden kritischen Punkte beleuchten wir in den nächsten zwei Kapiteln.

Seit Jahren analysiert das Unternehmen EY (Ernst & Young) die Grundsteuer in Deutschland. Der Schwerpunkt liegt dabei auf den Hebesätzen. Im August 2023 gab es die Veröffentlichung der Daten für das Jahr 2022. Die wichtigsten beiden Punkte: 

• Stetiger Anstieg: Von 2017 bis 2022 haben rund 38 Prozent aller Städte und Gemeinden in Deutschland ihren Hebesatz erhöht, gerade mal 2 Prozent haben diesen gesenkt. In jedem Jahr ist der durchschnittliche Hebesatz gestiegen, im Jahr 2022 auf 391 Prozent.
• Trend: Im Jahr 2021 erhöhte jede zwölfte Kommune (8,3 Prozent) den Hebesatz. Im Jahr 2022 war es schon jede achte Kommune (12,5 Prozent). 

Das mag alles auf den ersten Blick nicht so schlimm klingen. Doch wenn sich dieser Trend fortsetzt, könnte bis einschließlich 2024 schon rund die Hälfte aller Städte und Gemeinden den Hebesatz erhöht haben – innerhalb von gerade mal vier Jahren. Und vor allem pünktlich vor der Einführung der neuen Grundsteuer im Jahr 2025.

Die betroffenen Kommunen könnten sich dann einfach hinstellen und sagen, dass sie die neue Grundsteuer ab 2025 aufkommensneutral gestalten. Das aber auch nur, weil sie die Erhöhung des Grundsteueraufkommens mit höheren Hebesätzen schon in den Jahren unmittelbar vor 2025 gemacht haben. 

Diesen Weg geht zum Beispiel Hannover. Die niedersächsische Landeshauptstadt will den Grundsteuer-Hebesatz ab dem 1. Januar 2024 von bisher 600 auf 700 Prozent erhöhen. 

Beispiel: Wenn Du bisher in Hannover 480 Euro Grundsteuer pro Jahr gezahlt hast, wären es im Jahr 2024 dann schon 560 Euro, also 80 Euro mehr. 2025 wird sich die Zahl dann auch schon wieder ändern. Es kann noch mehr werden, mit ein bisschen Glück aber auch weniger. Denn generell gilt bei der neuen Grundsteuer ab 2025, dass einige mehr und andere weniger Grundsteuer zahlen als noch 2024.

Als die Regelungen zur neuen Grundsteuer ab 2025 verabschiedet wurden, hieß es immer, dass diese „aufkommensneutral“ sein soll. Doch es ist nicht gesetzlich festgeschrieben, dass das so sein muss. Das heißt: Kein Gesetz verbietet es den Städten und Gemeinden, die Grundsteuer in der Gesamtsumme ab 2025 zu erhöhen. Sie müssen also nicht den Grundsteuer-Hebesatz so anpassen, dass die Grundsteuer insgesamt nicht steigt. 

Schriftlich kann man das in der Antwort (20/5860) der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der AfD-Fraktion nachlesen. Darin steht unter anderem, dass die kommunale Selbstverwaltungsgarantie den Kommunen das Recht gibt, die Grundsteuer-Hebesätze autonom festzusetzen. 

Hebesatz-Empfehlung als Lösung?

Ganz so einfach will die Politik in vielen Bundesländern aber nicht hinnehmen, dass Städte und Gemeinden den Grundsteuer-Hebesatz für das Jahr 2025 nach Belieben festlegen können. Denn das würde auch bedeuten, dass diese die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer erhöhen könnten.

Mehrere Bundesländer versuchen deshalb, durch Transparenz dafür zu sorgen, dass es sich die Kommunen zumindest dreimal überlegen, ihren Grundsteuer-Hebesatz (unangemessen) in die Höhe zu schrauben.

Hessen geht voran

In die Öffentlichkeit ging zuerst die hessische Finanzverwaltung Ende Juni 2023. In einer Pressemitteilung kündigte sie an, den Kommunen im Jahr 2024 eine Hebesatz-Empfehlung zu geben und – besonders wichtig – diese auch zu veröffentlichen. Ganz klar, die Finanzämter haben die Berechnungen zur Grundsteuer durchgeführt und können deshalb einfach ermitteln, was der passende Grundsteuer-Hebesatz ab 2025 in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde wäre. Alle Betroffenen könnten dann einfach verfolgen, ob ihre Kommune der Emp­feh­lung folgt – oder doch den Hebesatz höher festlegt, als er sein sollte. Heimlich, still und leise könnte die Kommune damit nicht den Hebesatz höher festlegen. 

Weitere Bundesländer folgen dem Beispiel

Hessen bleibt aber nicht allein: Weitere Bundesländer planen, auch einen solchen Weg einzuschlagen, heißt es in der FAZ in der Ausgabe vom 24. Juli 2023. Nordrhein-Westfalen wolle demnach ähnlich verfahren, in Niedersachsen sollen die Kommunen angewiesen werden, nicht nur den eigentlichen Hebesatz zu veröffentlichen, sondern auch den, der aufkommensneutral wäre. Zudem sichern auch Schleswig-Holstein und Brandenburg Transparenz über die Hebesätze zu.

Laut FAZ prüfen die Finanzverwaltungen in Mecklenburg-Vorpommern und Rheinland-Pfalz, wie sie vorgehen werden.

Im Freistaat Bayern sollen hingegen nur die Gemeinden und Städte über den passenden Hebesatz informiert werden – aber nicht die Öffentlichkeit.

Eine Sonderrolle haben Berlin, Hamburg und Bremen, weil sie gleichzeitig Bundesland und Kommune sind. Berlin und Hamburg wollen laut des FAZ-Artikels die Aufkommensneutralität beachten. Die Aussage aus Bremen war unbestimmt.

Die verbleibenden Länder (Baden-Württemberg, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen) planen laut FAZ, keinerlei Hebesätze nennen zu wollen. 

Verbände schließen Erhöhungen nicht mehr aus

Trotz dieser eben beschriebenen Maßnahmen vieler Bundesländer sind Erhöhungen beim Gesamtaufkommen der Grundsteuer in einzelnen Städten und Gemeinden nicht ausgeschlossen. 

Geplante steuerliche Entlastungen der Bundesregierung werden in vielen Kommunen zu wachsenden Haushaltsdefiziten führen, ist sich die stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Deutschen Städtetages Verena Göppert in einem Artikel in der Welt am Sonntag sicher. „Es kann deshalb sein, dass einzelne Städte gezwungen sind, zum Ausgleich die Kommunalsteuern zu erhöhen.“

Vom Deutschen Städte- und Gemeindebund kommen im selben Artikel ähnliche Aussagen. Wegen der schlechten finanziellen Situation könnten einzelne Gemeinden und Städte nicht umhinkommen, Steuern zu erhöhen. 

Weil die Kommunen nur wenige Steuern selbst beeinflussen können, dürften Steuererhöhungen bei der Grundsteuer am wahrscheinlichsten sein. Und es ist ja auch noch recht einfach: Die jeweiligen Städte und Gemeinden müssen nur den Grundsteuer-Hebesatz so festlegen, dass sie insgesamt mehr Einnahmen bei der Grundsteuer haben. 

Wir hatten es im Kapitel „Kommunen erhöhen Hebesätze vor 2025“ schon erwähnt: Die Hebesätze bei der Grundsteuer kennen seit Jahren fast überall nur eine Richtung. Und das ist die nach oben. 

Das sind die Fakten. Sie stammen aus der oben erwähnten EY-Studie:

• 2005 hatten 20 Prozent der Kommunen einen hohen Grundsteuer-Hebesatz von mindestens 350 Prozent und 22 Prozent einen niedrigen Hebesatz von weniger als 300 Prozent.
• 2022 haben sich die Verhältnisse erheblich geändert. Da hatten schon 79 Prozent einen hohen Hebesatz – und gerade mal noch 3 Prozent einen niedrigen.
• 2005 lag der durchschnittliche Hebesatz bei 317 Prozent, 2022 bei 391 Prozent.
• 2022 gab es in Deutschland 16 kleine Gemeinden mit einem Hebesatz von 0 Prozent, eine in Baden-Württemberg, sieben in Rheinland-Pfalz und acht in Schleswig-Holstein. Das bedeutet, dass dort keine Grundsteuer zu zahlen ist. 
• Alleiniger Spitzenreiter war im Jahr 2022 Lorch in Hessen mit einem Hebesatz von 1050 Prozent. 2021 hatte auch noch Lautertal, ebenfalls in Hessen, diesen Hebesatz. Dort ist er aber auf 850 Prozent gesunken. 

Grundsteuer-Hebesatz Tabelle

In der folgenden Tabelle haben wir die Hebesätze in den 20 größten deutschen Städten zusammengetragen.

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 27. August 2023)

Du siehst, dass der Grundsteuer-Hebesatz in den 20 größten deutschen Städten zum Teil deutlich über dem Durchschnitt von 391 Prozent im Jahr 2022 liegt.