Nebenkosten Hauskauf Diese Kosten fürs Eigenheim tun besonders weh

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Baufinanzierung und Immobilien

Das Wichtigste in Kürze

  • Kaufnebenkosten sind Gebühren und Steuern, die Du beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks zusätzlich zum Kaufpreis bezahlen musst.
  • Die wichtigsten Kosten sind die Grundsteuer, die Notargebühren und die Maklerprovision.
  • Je nach Region und Beteiligung eines Maklers musst Du mit etwa 5 bis 13 Prozent rechnen.

So gehst Du vor

  • Berücksichtige die Nebenkosten von Anfang an bei der Finanzierung.
  • Sprich in jedem Fall auch mit einem der großen Finanzierungsvermittler. So bekommst Du das passende Konzept und einen umfassenden Zinsvergleich.
  • Wir empfehlen Dr. KleinInterhyp und Baufi24. Auch Hüttig & Rompf sowie Planethome sind empfehlenswert.

Nebenkosten sind beim Hauskauf ein wichtiger Bestandteil Deines Finanzierungsplans, denn in der Regel musst Du sie aus Eigenkapital bestreiten. Umso wichtiger ist es für Dich, die Kosten im Blick zu haben und nur so viel zu bezahlen wie unbedingt notwendig.
 

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Die wichtigsten Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis auf Dich zukommen, sind:

  • Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks an. Du zahlst hier zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland.
  • Gebühren für Notar und Grundbuchamt: Etwa 2 bis 2,5 Prozent gehen vom Kaufpreis dafür ab, dass der Kaufvertrag aufgesetzt, abgewickelt und wichtige Urkunden erstellt werden. Auch die Eintragung ins Grundbuchamt kostet Geld. Wie hoch die Kosten sind, gibt das Gerichts- und Notarkostengesetz vor.

Maklerprovision: Wie viel der Makler für seine Arbeit beim Hauskauf bekommt, ist gesetzlich nicht geregelt. Je nach Region und Wettbewerb musst Du mit etwa 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises für die sogenannte Maklercourtage rechnen. 

Im optimalen Fall – in einem günstigen Bundesland und ohne Makler – kommst Du also mit 5 bis 6 Prozent des Immobilienpreises an Nebenkosten davon, im schlechtesten Fall kommen bis zu 14 Prozent auf Dich zu. Welche Kosten in den einzelnen Bundesländern entstehen, zeigt die nachfolgende Tabelle. Wir haben dabei mit Maklerkosten von 3,57 Prozent gerechnet. Für den Notar und das Grundbuchamt haben wir 2 Prozent angesetzt.

Wie kannst Du die Nebenkosten selbst berechnen?

Die nachfolgende Tabelle zeigt Dir noch einmal, welche Kosten bei einem Immobilienkauf anfallen. Für einen schnellen Überblick berechnen wir die Kosten jeweils nur mit einer Prozentzahl und zeigen Dir die Kosten für einen Kaufpreis von 100.000 Euro. Ist Dein Kaufpreis zum Beispiel drei- oder viermal so hoch, musst Du die Werte nur entsprechend vervielfachen.

Tabelle: Kaufnebenkosten je 100.000 Euro

 Kosten (in Prozent)Kosten (in Euro)
Kaufpreis100100.000
Grunderwerbsteuer3,5 bis 6,5 (hier: 5)5.000
Notar und Grundbuch22.000
Makler3 bis 5 (hier: 4)4.000
Nebenkosten gesamthier: 1111.000

Quelle: Finanztip, eigene Berechnung

Wie hängen Nebenkosten und Eigenkapital zusammen?

Aus der Tabelle erkennst Du: Falls Du also noch für den Kauf eines Hauses sparst, ist es eine gute Faustregel, etwa 10 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten einzuplanen. Vergiss dabei nicht, dass Du in der Regel auch einen Teil des Kaufpreises aus eigener Tasche bezahlen musst – die Bank wird den Kaufpreis in der Regel nicht ohne Eigenkapital finanzieren. Im Idealfall bringst Du dafür noch einmal mindestens 20 Prozent des Kaufpreises ein. Beachte: Je näher Du an eine 100-Prozent-Finanzierung kommst, umso weniger Banken sind bereit, den Kauf zu finanzieren. Und umso höher liegt der Bauzins: Denn für eine hohe Beleihung verlangen die Banken einen höheren Zins als für eine niedrige.

Insgesamt solltest Du etwa 10 Prozent für die Nebenkosten und mindestens weitere 5 bis 20 Prozent Eigenkapital mitbringen. So kommst Du unterm Strich auf einen Eigenkapitalanteil von 15 bis 30 Prozent des Kaufpreises, den Du vorab ansparen solltest. Zunächst mit einem gut verzinsten Tagesgeld und später dann – sobald Du etwas Guthaben angespart hast – mit Festgeld.


Welche weiteren Kosten können noch entstehen?

Zusätzlich zu den drei genannten Nebenkosten gibt es noch weitere Ausgaben rund um den Immobilienkauf:

  • Baugenehmigungsgebühren: Wenn Du ein Grundstück kaufst, um darauf zu bauen, beginnst Du in der Regel zeitnah mit der Planung. Deshalb solltest Du die Gebühren für die Baugenehmigung ebenfalls von Anfang an im Blick haben. Die Kosten bemessen sich an Geschossfläche und Bauwert. Sie können bis zu 2 Prozent vom Bauwert – also vom Wert des geplanten Gebäudes – ausmachen.
  • Gutachterkosten: Gerade bei älteren Häusern empfiehlt es sich, die Immobilie vorab von einem Gutachter prüfen zu lassen. Die Kosten dafür können variieren. Mit 1.000 bis 2.000 Euro musst Du aber meist rechnen.
  • Energieberatung: Während der Gutachter den allgemeinen baulichen Zustand beurteilt, prüft der Energieberater den energetischen Zustand und die Möglichkeiten der energetischen Sanierung. Die Kosten für eine Energieberatung liegen meist zwischen 500 und 2.000 Euro, je nach Umfang der Leistungen.

Wie kannst Du Dir die Nebenkosten beim Hauskauf sparen?

Es gibt verschiedene Strategien, um die Nebenkosten beim Hauskauf zu verringern oder sogar zu vermeiden. Ansatzpunkte sind besonders die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision.

Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer kannst Du nur dann vermeiden, wenn beim Erwerb der Immobilie aufgrund gesetzlicher Vorgaben keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Das ist etwa der Fall, wenn Deine Eltern oder Großeltern Dir die Immobilie schenken oder Du sie von ihnen kaufst. Auch wenn Du die Immobilie als Teil des Zugewinnausgleichs von Deinem Ex-Partner kaufst, zahlst Du die Steuer nicht. 

Für ein unbebautes Grundstück, das Du bebauen möchtest, fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. Das bedeutet: Du findest das Grundstück selbst, kaufst es und baust dann mit einem Architekten oder Bauunternehmen ein Haus darauf. In gefragten Regionen läuft es allerdings meist anders: Hier kommen meist professionelle Unternehmen zum Zug, die ständig nach aussichtsreichen Grundstücken suchen. Die Grundstücke verkaufen sie erst später – samt Haus. Oder sie verpflichten sich in einem sogenannten Bauträgervertrag, das Grundstück zu bebauen. Als Käufer zahlst Du in diesem Fall die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Gebäude. 

Unsere Checkliste nennt Dir kompakt die wichtigsten Möglichkeiten, mit denen Du die Grunderwerbsteuer ganz oder zumindest teilweise sparen kannst. 

Zur Checkliste

Verringern kannst Du die Grunderwerbsteuer, wenn das gekaufte Haus einiges an Inventar besitzt und Du diese Gegenstände dem Verkäufer separat abkaufst. Das ist zum Beispiel bei Möbeln, Einbauküchen oder einem Gartenhaus möglich. Du führst das Inventar dann im Kaufvertrag extra auf. Allerdings solltest Du die Kosten gegenüber dem Finanzamt auch begründen können. Je nachdem, wie hoch der Anteil des Inventars ist – mehr als 15 Prozent dürften es in den seltensten Fällen sein – fällt die Grunderwerbsteuer entsprechend niedriger aus.

Maklerprovision: Am günstigsten wird es natürlich, wenn überhaupt keine Maklerkosten anfallen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn Du ein Kaufobjekt entdeckst, bevor es auf den Markt kommt. Oder wenn der Verkäufer die Immobilie verkauft, ohne einen Makler einzuschalten. Wenn Du bereits ziemlich genau weißt, in welcher Gegend Du kaufen möchtest, kannst Du potenzielle Immobilienverkäufer direkt ansprechen. Auch klassische Methoden, wie etwa Aushänge am schwarzen Brett im Supermarkt, sollen immer noch funktionieren.

Sobald der Verkäufer einen Makler eingeschaltet hat, kannst Du die Maklerprovision kaum noch vermeiden. Auf die Höhe der Maklerprovision hast Du als Käufer in der Regel keinen Einfluss: Hat der Makler bereits einen Auftrag vom Verkäufer erhalten, kann er von Dir maximal denselben Prozentsatz verlangen. Würde er Dir entgegenkommen, müsste er auch dem Verkäufer einen Nachlass gewähren (je nach Konstellation gemäß § 656c BGB und § 656d BGB). Das dürfte in der Regel nicht passieren.

Welche Gesetze sind bei den Nebenkosten wichtig?

Die Nebenkosten beim Hauskauf sind größtenteils gesetzlich geregelt. Zusätzlich zu den genannten Regelungen bei den Maklerkosten sind folgende Bestimmungen wichtig:

  • Die Grundregeln zur Eigentumsübertragung und die Beteiligung des Notars ergeben sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). So legt zum Beispiel Paragraf 311b BGB fest, dass ein Vertrag über einen Grundstückskauf notariell beurkundet werden muss.
  • Welche Kosten für das Gericht und den Notar entstehen, regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz.
  • In welchen Fällen und in welcher Höhe Du Grunderwerbsteuer zahlst, regelt das Grunderwerbsteuergesetz.

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