Zeitmietvertrag

Befristete Mietverträge sind zulässig, aber nur mit Grund

Das Wichtigste in Kürze

  • Vermieter können Zeitmietverträge nur dann abschließen, wenn sie dazu einen Grund haben und diesen dem Mieter schriftlich mitgeteilt haben.
  • Mögliche Gründe sind: Der Vermieter will die Wohnung für sich oder seine Angehörigen nach Ablauf der Befristung nutzen. Er möchte das Haus abreißen oder grundlegend umbauen lassen.
  • Eine zeitliche Obergrenze gibt es für einen Zeitmietvertrag nicht.
  • Während des befristeten Mietverhältnisses können Mieter den Vertrag nicht ordentlich kündigen.
  • Zeitmietverträge haben gewichtige Nachteile für Mieter, die durch die geringen Vorteile nicht aufgewogen werden.

So gehen Sie vor

  • Da der Zeitmietvertrag Sie langfristig bindet, sollten Sie als Mieter einen solchen Vertrag nicht leichtfertig abschließen.
  • Haben Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, sollten Sie überprüfen, ob die Befristung überhaupt wirksam ist. Hat der Vermieter keinen zulässigen Grund mitgeteilt, gilt der Vertrag als unbefristet.
  • Erkundigen Sie sich vier Monate, bevor die Befristung abläuft, bei Ihrem Vermieter, ob der Mietvertrag tatsächlich endet.
  • Tritt der Befristungsgrund erst später ein als geplant, können Sie verlangen, dass der Vertrag für diesen Zeitraum weiterläuft.
  • Ist der Grund für die Befristung ganz weggefallen, können Sie verlangen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.
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Sie sind auf der Suche nach einer neuen Wohnung. Das bezahlbare Angebot in Ballungsräumen ist überschaubar. Umso glücklicher sind Sie darüber, dass überhaupt ein Vermieter Ihnen eine Zusage gibt und Ihnen zumindest einen befristeten Mietvertrag anbietet. Aber Achtung: Nicht immer ist diese Regelung gültig. Außerdem hat ein befristeter Vertrag viele Nachteile.

Sind befristete Mietverträge zulässig?

Mieter und Vermieter können einen befristeten Mietvertrag abschließen, allerdings nur unter besonderen Voraussetzungen (§ 575 Abs. 1 BGB). Das Mietverhältnis endet mit Ablauf dieser Zeit, ohne dass Mieter oder Vermieter kündigen müssen. Zulässig ist seit dem Jahr 2001 nur noch der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag. Dazu muss der Vermieter einen der im Gesetz vorgesehenen Gründe für die Befristung haben und diesen auch dem Mieter schriftlich mitteilen.

Wann sich der Vermieter erklären muss, ist im Gesetz nicht festgelegt, aber spätestens bei Vertragsabschluss sollte der Mieter den Grund für die Befristung kennen. Verspätet und wirkungslos ist die Regelung, falls der Vermieter erst nach der Unterschrift unter den Mietvertrag erklärt, das Mietverhältnis sei befristet.

Eine sachgrundlose Befristung wie im Arbeitsrecht gibt es im Wohnungsmietrecht nicht. Fehlt ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Worauf Ihr Vermieter achten sollte

Die Mitteilung des Grundes und bis wann der Vertrag laufen soll müssen klar und konkret sein. Dabei darf der Vermieter nicht einfach den Gesetzestext in den Mietvertrag schreiben. Es reicht deshalb nicht aus, wenn er nur „Eigenbedarf“ als Grund angibt. Das ist zu allgemein. Richtig müsste es zum Beispiel lauten: „Der Mietvertrag ist bis zum 31. Dezember 2018 befristet, weil dann mein Sohn sein Studium in München aufnehmen und in die Wohnung einziehen wird.“

Vermieter können den Grund direkt in den Mietvertrag schreiben oder einen Zusatz zum Mietvertrag verfassen. Es empfiehlt sich, ein konkretes Datum in den Vertrag zu schreiben, wann das Mietverhältnis endet.

Der Vermieter darf den mitgeteilten Befristungsgrund nicht austauschen. Er kann also nicht etwa zuerst schreiben, er habe wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn befristet, aber jetzt wolle er die Wohnung auch noch umfassend sanieren.

Aus welchen Gründen darf der Vermieter befristen?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch finden sich drei Gründe, auf die sich ein Vermieter stützen kann, wenn er einen Mietvertrag befristet: Er will die Wohnung anschließend selbst nutzen. Er plant, sie abzureißen oder zu renovieren. Er möchte sie als Werkswohnung vermieten. Auf andere Gründe darf er sich nicht berufen.

Eigennutzung

Hat der Vermieter die Absicht, in einiger Zeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen, dann darf er den Mietvertrag befristen (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dabei reicht es, wenn er die Wohnung nur als Zweit- oder Wochenendwohnung verwenden möchte. Eine Befristung ist für Vermieter sehr viel einfacher als eine Eigenbedarfskündigung. Denn letztere setzt einen echten Bedarf an der vermieteten Wohnung voraus.

Umbau, Modernisierung oder Abriss

Stehen größere Renovierungsarbeiten an oder plant der Vermieter einen Umbau oder Abriss des Gebäudes, darf er einen befristeten Mietvertrag abschließen – allerdings nur unter der Bedingung, dass die Baumaßnahmen es erheblich erschweren würden, das Mietverhältnis fortzusetzen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Es reicht aus, dass der Vermieter die Absicht hat, umzubauen. Befristungen wegen Baumaßnahmen kommen besonders häufig vor, denn gewerbliche Vermieter dürfen den Vertrag nicht wegen Eigennutzung befristen.

Nutzung als Werkswohnung

Dieser Befristungsgrund ist eher selten – so oft kommt es nicht vor, dass jemand eine Werkswohnung bezieht (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Ganz ungewöhnlich ist es aber dennoch nicht, dass der Vermieter zum Beispiel für einen Hausmeister eine Wohnung benötigt.

Zudem können Vermieter für besondere Räume Zeitmietverträge ohne jede Beschränkung abschließen. Dabei geht es zum Beispiel um Wohnräume, die sie nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieten wie Ferienwohnungen. Auch Verträge über Zimmer in Studenten- oder Jugendwohnheimen können Vermieter befristen, ohne dass sie dafür einen Grund brauchen (§ 549 Abs. 3 BGB).

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Wie lange darf der Vermieter den Mietvertrag befristen?

Im Gesetz gibt es mittlerweile keine zeitliche Obergrenze mehr für befristete Mietverträge, so dass Vermieter auch Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren abschließen können. Bis 2001 lag die Obergrenze bei fünf Jahren.

Frühestens vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages kann der Mieter vom Vermieter die Auskunft verlangen, ob der bei Vertragsschluss angegebene Befristungsgrund noch vorliegt (§ 575 Abs. 2 BGB). Der Vermieter muss dann innerhalb eines Monats antworten.

Antwortet er erst später, kann der Mieter entsprechend länger wohnen bleiben. Teilt der Vermieter mit, dass der Befristungsgrund erst später eintreten wird, kann der Mieter verlangen, dass sich der Mietvertrag um diesen Zeitraum verlängert (§ 575 Abs. 3 BGB).

Was tun, wenn die Befristung unwirksam ist?

Fehlt ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Mieter haben dann einen ganz regulären Mietvertrag abgeschlossen und genießen den gesetzlichen Kündigungsschutz.

Das bedeutet aber nicht unbedingt, dass Sie jetzt jederzeit kündigen können. An die Stelle der unwirksamen Befristung tritt ein beiderseitiger Kündigungsverzicht. Das heißt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist (BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, Az. VIII ZR 235/12). Das entspricht nach Auffassung der Richter dem Willen von Vermieter und Mieter.

Welche Vor- und Nachteile haben befristete Mietverträge?

Befristete Mietverträge haben für Mieter einige Nachteile, die Sie sich bewusst machen sollten.

Keine Kündigungsmöglichkeit für den Mieter - Als Mieter mit einem unbefristeten Mietverhältnis können Sie Ihren Vertrag immer mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist beenden. Beim Zeitmietvertrag ist das anders, und das sollte jeder Mieter vor Abschluss wissen: Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Sie binden sich unter Umständen für einen langen Zeitraum.

Die Lebenssituation kann sich aber immer ändern, so dass Sie eigentlich eine andere Wohnung brauchen: eine größere, eine an einem anderen Ort oder eine altersgerechtere. Stimmt der Vermieter einer Aufhebung des Vertrags nicht zu, bleibt nur noch die Möglichkeit, einen Nachmieter zu suchen oder aber einen Untermieter zu finden. Kündigen können Sie nämlich nicht.

Kein Kündigungsschutz für den Mieter - Wer als Mieter einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, kann sich nicht auf die besonderen Kündigungsschutzvorschriften berufen. Zwar kann ein Vermieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat, etwa wenn er Eigenbedarf geltend macht oder der Mieter seine Pflichten erheblich verletzt (§ 573 BGB). Das ist bei befristeten Mietverträgen anders. Diese laufen einfach aus, ohne dass der Vermieter dazu ein berechtigtes Interesse bräuchte.

Nur außerordentlich lässt sich der Vertrag beenden - Möglich ist trotz Zeitmietvertrag eine außerordentliche Kündigung. Dafür braucht allerdings derjenige, der kündigt, einen besonderen Grund. So kann der Vermieter trotz Befristung fristlos kündigen, wenn Sie monatelang Ihre Miete nicht überweisen. Und Sie können kündigen, wenn von der Wohnung Gesundheitsgefahren ausgehen.

Sie können unter Umständen früher aus dem Vertrag aussteigen, sofern ein persönlicher Härtefall vorliegt: etwa wenn Sie plötzlich umziehen müssen, weil Sie versetzt wurden. Auch der Umzug in ein Altersheim oder eine altersgerechte Wohnung gelten in aller Regel als solche Härtefälle, in denen Sie früher den Zeitmietvertrag beenden können.

Keine Sozialklausel für den Mieter – Mieter können sich bei Ablauf der Befristung nicht auf die Sozialklausel berufen und wegen eines sozialen Härtefalls der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen (§ 574 BGB).

Ein befristeter Mietvertrag kann für Mieter von Vorteil sein, auch wenn die Vorteile die Nachteile bei weitem nicht überwiegen.

Keine Mieterhöhung möglich - Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur erhöhen, falls das in dem Zeitmietvertrag auch so steht. Das könnte zum Beispiel so lauten: „Der Vermieter ist berechtigt, während der Dauer des Zeitmietvertrags gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen." Fehlt eine solche Regelung, kann der Vermieter nur die im Vertrag vorgesehene Miete verlangen. Das ist aber nur bei eher günstigen und langfristigen Zeitmietverträgen ein Vorteil.

Keine Eigenbedarfskündigung möglich – Wer einen Zeitmietvertrag hat, muss in dieser Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen.

Welche Rolle spielt ein Verzicht auf das Kündigungsrecht?

Haben Sie und Ihr Vermieter für eine bestimmte Zeit die Kündigung ausgeschlossen, ist das nicht als Befristung des Vertrages zu werten. Mit dem Ausschluss der Kündigung für eine bestimmte Zeit machen Sie beide lediglich eine Mindestmietzeit aus. Damit eine solche Vereinbarung grundsätzlich wirksam ist, muss sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten.

Soll der Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag über Wohnraum für mehr als vier Jahre gelten, ist er wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam (BGH, Urteil vom 6. April 2005, Az. VIII ZR 27/04). Das gilt auch, wenn beide Seiten auf die Kündigungsmöglichkeit verzichten.

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Julia Rieder
von Finanztip,
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Finanztip-Chefredakteur
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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.