Zeitmietvertrag Wann befristete Mietverträge zulässig sind

Endlich hast Du die perfekte Wohnung gefunden. Doch es gibt einen Haken: Der Mietvertrag ist auf drei Jahre befristet. Lohnt es sich, einen solchen Vertrag zu unterschreiben? Das kommt auf Deine Lebenssituation an. Wichtig ist, dass Du Dir die Vor- und Nachteile eines Zeitmietvertrags klarmachst. Wir erklären Dir, auf was Du bei einem befristeten Vertrag achten musst.

Seit 2001 dürfen Vermietende ein Mietverhältnis nur noch befristen, wenn sie dazu einen besonderen Grund haben (§ 575 Abs. 1 BGB). Es handelt sich dann um sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge. Mietverträge ohne Befristungsgrund sind unzulässig. Oft steht der Grund für die Befristung direkt im Mietvertrag oder es gibt einen Vertragszusatz.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Gibt es für das Mietverhältnis keinen gesetzlich anerkannten Grund oder ist dazu nichts schriftlich festgehalten, läuft der Mietvertrag unbefristet weiter (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach Ablauf der Frist muss die Mieterin oder der Mieter nicht ausziehen.

Es ist unklar, wie oft befristete Mietverträge in Deutschland vorkommen. Bei der Vermietung von möblierten Wohnungen sind rund 15 Prozent der Mietverträge befristet, wie eine Studie im Auftrag des Bundesjustizministeriums ergab. In Österreich resultierte aus dem Mikrozensus 2021, dass rund 47 Prozent aller bestehenden, privaten Mietverträge befristet sind. Da diese Verträge im Durchschnitt auch teurer sind als unbefristete, wird bei den Nachbarn über ein Verbot von Zeitmietverträgen diskutiert.

Soll der Mietvertrag befristet sein, muss die Vermieterin oder der Vermieter den Grund für die Befristung schon bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Eine nachträgliche Befristung funktioniert nicht. Zeitmietverträge sind aus drei Gründen erlaubt:

1. Eigendbedarf: Die Vermieterin oder der Vermieter will in die Wohnung nach Ablauf der Frist selbst einziehen oder eine andere Person aus der Familie.
2. Abriss oder Renovierung: Die Wohnung soll nach der Mietzeit abgerissen oder grundlegend renoviert werden.
3. Werkswohnung/Hausmeisterwohnung: Die Wohnung soll später an jemanden vermietet werden, der für die Vermieterin oder den Vermieter arbeitet.

Andere Gründe für eine Befristung des Mietverhältnisses sind nicht erlaubt. Vermietende dürfen den Befristungsgrund nicht austauschen. Sie können also nicht zunächst schreiben, der Vertrag sei wegen Eigenbedarfs befristet, aber jetzt stehe eine umfassende Sanierung an.

Zu den Befristungsgründen im Einzelnen:

1. Eigenbedarf

Will Deine Vermieterin oder Dein Vermieter die an Dich vermietete Wohnung nach der Mietzeit für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen, dann darf sie oder er den Mietvertrag befristen (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dabei reicht es, wenn die Wohnung als Zweit- oder Wochenendwohnung genutzt werden soll.

Untermietverträge sind besonders oft wegen Eigenbedarf befristet, zum Beispiel wenn die Hauptmieterin oder der Hauptmieter eine Zeit im Ausland studiert oder arbeitet. Weitere Informationen findest Du im Ratgeber zur Untermiete.

Um einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf zu befristen, muss konkret und schriftlich erklärt sein, wer die Wohnung wann voraussichtlich nutzen soll. Gibt Dein Vermieter oder Deine Vermieterin nur „Eigenbedarf“ als Grund an, dann ist das zu allgemein. Richtig könnte es so lauten:

„Der Mietvertrag ist bis zum 31. September 2024 befristet, weil dann meine Tochter ihr Studium in München aufnehmen und in die Wohnung einziehen wird.“

Für private Vermieterinnen und Vermieter ist es sehr viel einfacher, einen Mietvertrag schon mit Abschluss des Vertrages zu befristen als einen Mietvertrag später wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Denn bei einer Eigenbedarfskündigung muss die kündigende Person nachweisen, dass sie die Wohnung tatsächlich benötigt. Bei der Befristung geht es nur darum, was mit der Wohnung geplant ist. Wohnungsbaugesellschaften oder andere juristische Personen wie eine GmbH können einen Mietvertrag nicht wegen Eigennutzung befristen.

2. Umbau, Modernisierung oder Abriss

Planen Vermietende den Umbau oder Abriss eines Gebäudes, dürfen sie bis zum Baubeginn den Mietvertrag befristen. Bedingung ist aber, dass die Baumaßnahmen die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Es reicht aus, dass die Absicht besteht, das Haus oder die Wohnung umzubauen, die Pläne müssen noch nicht konkret sein. Befristungen wegen geplanter Baumaßnahmen kommen besonders häufig vor.

3. Nutzung als Werkswohnung

Dieser zulässige Befristungsgrund ist eher selten – so oft kommt es nicht vor, dass jemand eine Werks- oder Hausmeisterwohnung bezieht (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Zum vorübergehenden Verbrauch vermietet

Für besondere Räume sind Zeitmietverträge ohne jede Beschränkung zulässig – also auch ohne besonderen Grund. Dabei geht es zum Beispiel um Wohnräume, die ohnehin nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden sollen, zum Beispiel Ferienwohnungen. Auch Verträge über Zimmer in Studierenden- oder Jugendwohnheimen dürfen befristet sein, ohne dass dafür ein besonderer Grund erforderlich ist (§ 549 Abs. 3 BGB).

Im Gesetz gibt es keine Obergrenze dafür, wie lange Mietverträge befristet sein dürfen. Deine Vermieterin oder Dein Vermieter könnte Dir also zum Beispiel einen Vertrag über die Laufzeit von zehn Jahre anbieten.

Wenn Du über die Befristung hinaus in der Wohnung bleiben willst, solltest Du vier Monate vor Ende des Mietverhältnisses fragen, ob der Vertrag tatsächlich ausläuft. Erkundige Dich, ob Deine Vermieterin oder Dein Vermieter die Wohnung wirklich für sich oder Angehörige benötigt oder ob die Sanierungspläne umgesetzt werden sollen. Vermietende müssen dann innerhalb eines Monats antworten (§ 575 Abs. 2 BGB).

Bekommst Du erst später eine Antwort, kannst Du entsprechend länger wohnen bleiben. Verzögern sich die Pläne, kannst Du verlangen, dass sich der Mietvertrag entsprechend verlängert (§ 575 Abs. 3 BGB).

Verzicht auf das Kündigungsrecht

Das Besondere an einem Zeitmietvertrag ist, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit endet, ohne dass jemand kündigen muss – er läuft einfach aus.

Ist im Vertrag für eine bestimmte Zeit die Kündigung ausgeschlossen, handelt es sich genau genommen nicht um einen befristeten Vertrag. Es ist vielmehr ein Vertrag mit Mindestmietzeit. Damit eine solche Vereinbarung wirksam ist, muss sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten. Einen Grund muss es für die Mindestmietzeit aber nicht geben.

Für mehr als vier Jahre darf in einem Mietvertrag über Wohnraum nicht auf die Kündigung verzichtet werden, das ist der Regel unwirksam (BGH, 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04). Das gilt auch, wenn beide Seiten auf die Kündigungsmöglichkeit verzichten.

Fehlt in Deinem Mietvertrag ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund, gilt Dein Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das bedeutet: Du bist dann rechtlich in der Position eines regulären Mieters. Dein Vermieter kann Dir also nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat.

Wichtig: Die unwirksame Befristung führt in der Regel nicht automatisch dazu, dass Du jetzt jederzeit aus dem Vertrag aussteigen kannst. An die Stelle der Befristung tritt oft ein beiderseitiger Kündigungsverzicht. Das bedeutet für Dich: Obwohl Dein Vertrag unbefristet gilt, kannst Du frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen (vgl. BGH, 11.12.2013 Az. VIII ZR 235/12). Ebenso kann Dir vor Ablauf der Frist nicht ordentlich gekündigt werden, auch wenn die Befristung unwirksam war (vgl. LG Fulda, 20.11.2015, Az. 1 S 106/15).

Anders urteilte das Landgericht Frankenthal (26.01.2022, Az. 2 S 86/21). Der Vermieter hatte den Mietvertrag auf drei Jahre befristet. Die Befristung war unwirksam, weil sie zu allgemein gehalten war. Überraschend war, dass der Vermieter eher kündigen durfte, als ursprünglich vertraglich vereinbart, bereits nach einem Jahr. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Mieter bei einer unwirksamen Befristung damit rechnen müsse, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen greifen, auch wenn das für ihn nachteilig ist. Im Umkehrschluss würde das bedeuten, dass der Mieter ebenfalls jederzeit kündigen kann, falls die Befristung unwirksam ist.

Die Gerichte beurteilen damit die Frage nicht einheitlich, ob eine unwirksame Befristung eines Zeitmietvertrags in einen beiderseitigen Kündigungsverzicht umgedeutet werden kann. Es kommt also auf den Einzelfall an und auf die Interessen der beiden Mietvertragsparteien.

Befristete Mietverträge haben für Mieterinnen und Mieter drei wichtige Nachteile. Die solltest Du kennen.

1. Du kannst nicht kündigen
   Ein unbefristetes Mietverhältnis kannst Du immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Beim Zeitmietvertrag ist das anders: Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Du bindest Dich also für einen längeren Zeitraum an die Wohnung.
   
   Deine Lebenssituation kann sich aber ändern, so dass Du eine andere Wohnung bräuchtest: eine größere, eine altersgerechte oder eine an einem anderen Ort. Stimmt Deine Vermieterin oder Dein Vermieter einer vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrags nicht zu, kannst Du nur versuchen, einen Untermieter zu finden. Kündigen kannst Du nicht.
    

   Das könnte sich jedoch ändern. Denn die Justizminister haben im November 2022 angesichts der Inflation und der hohen Energiekosten angeregt, ein ordentliches Kündigungsrecht für Mieterinnen und Mieter bei Zeitmietverträgen einzuführen, wenn sich zum Beispiel die Umstände unvorhersehbar ändern.

2. Du hast keinen Kündigungsschutz
   Wer eine Wohnung mietet, ist durch das Gesetz gut vor Kündigungen geschützt, denn Vermietende brauchen immer einen Grund, um zu kündigen. Bei der Miete auf Zeit läuft Dein Vertrag einfach aus.
   
   Möglich ist bei einem Zeitmietvertrag nur eine außerordentliche Kündigung. So kann Dir zum Beispiel fristlos gekündigt werden, wenn Du monatelang Deine Miete nicht überweist. Und Du kannst kündigen, wenn von der Wohnung Gesundheitsgefahren ausgehen.
   
   Unter Umständen kommst Du früher aus Deinem Zeitmietvertrag, falls Deine persönliche Situation sehr schwierig ist. Wenn Du plötzlich krank wirst und deshalb in eine andere Wohnung umziehen musst, dann kannst Du Dich auf einen Härtefall berufen.
3. Es gibt keine Sozialklausel
   Einer Kündigung können Mieterinnen und Mieter aus sozialen Gründen widersprechen, weil zum Beispiel der Auszugstermin in eine wichtige Prüfungsphase im Studium fällt. Bei Ablauf der Befristung kannst Du Dich nicht auf die Sozialklausel berufen – Du musst einfach ausziehen (§ 574 BGB).

Ein befristeter Mietvertrag kann auch Vorteile haben:

1. Keine Mieterhöhung möglich
   Vermietende können bei einem befristeten Mietvertrag die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur erhöhen, falls das so im Vertrag steht. Das könnte zum Beispiel so lauten: „Der Vermieter ist berechtigt, während der Dauer des Zeitmietvertrags gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen.“ Fehlt eine solche Regelung, bist Du vor Mieterhöhungen geschützt – zumindest während der vereinbarten Mietdauer.
2. Keine Eigenbedarfskündigung möglich
   Wer einen Zeitmietvertrag hat, muss in dieser Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen.

Die Vor- und Nachteile solltest Du vor der Unterschrift gründlich abwägen, denn ein befristeter Mietvertrag schränkt Dich meist stark ein und hat damit auch Einfluss auf Deine Lebensplanung.