Zeitmietvertrag

Befristete Mietverträge sind zulässig, aber nur mit Grund

Dr. Britta Beate Schön Stand: 20. Oktober 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Ohne Grund dürfen Vermieter Mietverträge nicht einfach befristen. Mögliche Gründe sind: geplanter Abriss des Hauses, grundlegende Sanierung oder Eigenbedarf in ein paar Jahren.

  • Hat Dein Vermieter nicht erklärt, warum er nur auf Zeit vermieten will, gilt Dein Vertrag als unbefristet.

So gehst Du vor
  • Als Mieter solltest Du nicht leichtfertig einen befristeten Vertrag unterschreiben, denn er hat viele Nachteile.
  • Bist Du schon Mieter auf Zeit und willst Du gerne länger in der Wohnung bleiben, solltest Du prüfen, ob die Befristung wirksam ist.
  • Vier Monate vor Vertragsende, solltest Du Deinen Vermieter fragen, ob er seine Pläne tatsächlich umsetzen wird.

 

Endlich hast Du die perfekte Wohnung gefunden, doch diese hat einen Haken: Der Mietvertrag ist auf drei Jahre befristet. Wir erklären Dir, auf was Du bei einem solchen Zeitmietvertrag achten musst.

Sind befristete Mietverträge zulässig?

Das Besondere an einem Zeitmietvertrag ist, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit endet, ohne dass jemand kündigen muss – er läuft einfach aus. Dein Vermieter darf Dir grundsätzlich auch einen befristeten Mietvertrag anbieten, allerdings nur unter besonderen Voraussetzungen (§ 575 Abs. 1 BGB).

Seit dem Jahr 2001 ist nur noch der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag zulässig. Das bedeutet, dass Vermieter nur dann befristen dürfen, wenn sie dazu einen Grund haben. Anerkannt sind nur Gründe, die im Gesetz stehen. Oft schreiben Vermieter den Grund direkt in den Mietvertrag oder verfassen einen Zusatz zum Vertrag.

Hat Dein Vermieter keinen gesetzlich anerkannten Grund oder nichts dazu schriftlich festgehalten, gilt Dein Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das bedeutet für Dich: Du musst auch nach Ablauf der Frist nicht ausziehen.

Aus welchen Gründen darf Dein Vermieter befristen?

Dein Vermieter darf den Mietvertrag aus drei Gründen befristen:

  1. Er will die Wohnung später selbst nutzen.
  2. Er plant, sie nach Deiner Mietzeit abzureißen oder zu renovieren.
  3. Er möchte sie später als Werkswohnung vermieten.

Auf andere Gründe darf er sich nicht berufen.

Eigennutzung

Hat Dein Vermieter die Absicht, nach einiger Zeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen, dann darf er den Mietvertrag befristen (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dabei reicht es, wenn er die Wohnung nur als Zweit- oder Wochenendwohnung verwenden möchte.

Dein Vermieter muss aber konkret schreiben, wer die Wohnung wann voraussichtlich nutzen soll. Gibt er nur „Eigenbedarf“ als Grund an, dann ist das zu allgemein. Richtig könnte es so lauten: „Der Mietvertrag ist bis zum 31. September 2021 befristet, weil dann mein Sohn sein Studium in München aufnehmen und in die Wohnung einziehen wird.“

Für private Vermieter ist es sehr viel einfacher, einen Mietvertrag zu befristen als einen Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Will er kündigen, muss es nachweisen, dass er die Wohnung braucht. Bei der Befristung geht es nur darum, was er plant. Wohnungsbaugesellschaften oder andere juristische Personen wie eine GmbH können nicht wegen Eigennutzung befristen.

Umbau, Modernisierung oder Abriss

Plant Dein Vermieter einen Umbau oder Abriss des Gebäudes, darf er bis zum Baubeginn den Mietvertrag befristen. Bedingung ist aber, dass die Baumaßnahmen die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Es reicht aus, dass Dein Vermieter die Absicht hat, umzubauen, seine Pläne müssen noch nicht konkret sein. Befristungen wegen Baumaßnahmen kommen besonders häufig vor.

Nutzung als Werkswohnung

Dieser Befristungsgrund ist eher selten – so oft kommt es nicht vor, dass jemand eine Werkswohnung bezieht (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Ganz ungewöhnlich ist es aber dennoch nicht, wenn der Vermieter zum Beispiel für einen Hausmeister eine Wohnung benötigt.

Austausch der Gründe - Dein Vermieter darf den mitgeteilten Befristungsgrund nicht austauschen. Er kann also nicht zuerst schreiben, er habe wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn befristet, aber jetzt wolle er die Wohnung auch noch umfassend sanieren.

Besondere Räume - Für besondere Räume können Vermieter Zeitmietverträge ohne jede Beschränkung abschließen – also auch ohne besonderen Grund. Dabei geht es zum Beispiel um Wohnräume, die sie nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieten wie Ferienwohnungen. Auch Verträge über Zimmer in Studenten- oder Jugendwohnheimen können Vermieter befristen, ohne dass sie dafür einen Grund brauchen (§ 549 Abs. 3 BGB).

Befristung bei Untermiete - Untermietverträge sind sehr oft befristet. Das geht allerdings auch nur, wenn der Hauptmieter einen besonderen Grund angegeben hat. Zieht der Hauptmieter ins Ausland, kann er seine Wohnung bis zu seiner Rückkehr befristet untervermieten. Dein Vermieter darf Dir auch dann einen Mietvertrag auf Zeit geben, wenn der Hauptmietvertrag ebenfalls befristet ist. Weitere Informationen findest Du im Ratgeber Untermiete.

Wie lange darf Dein Vermieter den Mietvertrag befristen?

Im Gesetz gibt es keine zeitliche Obergrenze für befristete Mietverträge. Dein Vermieter kann Dir also zum Beispiel einen Vertrag über zehn Jahre anbieten.

Wenn Du über die Befristung hinaus in der Wohnung bleiben willst, solltest Du vier Monate vor Ende des Mietverhältnisses Deinen Vermieter fragen, ob der Vertrag tatsächlich ausläuft. Erkundige Dich, ob Dein Vermieter die Wohnung wirklich für sich oder Angehörige benötigt oder ob er seine Sanierungspläne umsetzen wird (§ 575 Abs. 2 BGB). Dein Vermieter muss dann innerhalb eines Monats antworten.

Antwortet er erst später, kannst Du entsprechend länger wohnen bleiben. Teilt Dir Dein Vermieter mit, dass er seine Pläne erst später umsetzen wird, kannst Du verlangen, dass sich der Mietvertrag entsprechend verlängert (§ 575 Abs. 3 BGB).

Verzicht auf das Kündigungsrecht

Ist im Vertrag für eine bestimmte Zeit die Kündigung ausgeschlossen, handelt es sich nicht um einen befristeten Vertrag. Es ist vielmehr ein Vertrag mit Mindestmietzeit. Damit eine solche Vereinbarung wirksam ist, muss sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten.

Soll der Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag über Wohnraum für mehr als vier Jahre gelten, ist er wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam (BGH, Urteil vom 6. April 2005, Az. VIII ZR 27/04). Das gilt auch, wenn beide Seiten auf die Kündigungsmöglichkeit verzichten.

Was tun, wenn die Befristung unwirksam ist?

Fehlt in Deinem Mietvertrag ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund, gilt Dein Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Du bist dann rechtlich in der Position eines regulären Mieters. Dein Vermieter kann Dir also nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat.

Das bedeutet aber nicht, dass Du jetzt jederzeit aus dem Vertrag aussteigen kannst. An die Stelle der unwirksamen Befristung tritt ein beiderseitiger Kündigungsverzicht. Das bedeutet für Dich: Obwohl Dein Vertrag unbefristet gilt, kannst Du frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen (BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013, Az. VIII ZR 235/12).

Welche Nachteile hat ein befristeter Mietvertrag?

Befristete Mietverträge haben für Mieter drei wichtige Nachteile. Die solltest Du kennen.

  1. Du kannst nicht kündigen
    Als Mieter mit einem unbefristeten Mietverhältnis kannst Du immer mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Beim Zeitmietvertrag ist das anders, und das sollte jeder Mieter vor Abschluss wissen: Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Sie binden sich unter Umständen für einen langen Zeitraum.
    Deine Lebenssituation kann sich aber ändern, so dass Du eine andere Wohnung bräuchtest: eine größere, eine an einem anderen Ort oder eine altersgerechte. Stimmt Dein Vermieter einer Aufhebung des Vertrags nicht zu, kann Du nur versuchen, einen Untermieter zu finden. Kündigen kannst Du nämlich nicht.
  2. Du hast keinen Kündigungsschutz
    Jeder Wohnungsmieter ist durch das Gesetz gut geschützt, denn ein Vermieter braucht immer einen Grund, um zu kündigen. Bei der Miete auf Zeit läuft Dein Vertrag jedoch einfach aus, ohne dass Dein Vermieter dazu ein berechtigtes Interesse nachweisen muss.
    Möglich ist bei einem Zeitmietvertrag nur eine außerordentliche Kündigung. So kann Dein Vermieter zum Beispiel fristlos kündigen, wenn Du monatelang Deine Miete nicht überweist. Und Du kannst kündigen, wenn von der Wohnung Gesundheitsgefahren ausgehen.
    Unter Umständen kommst Du früher aus Deinem Zeitmietvertrag, falls Deine persönliche Situation sehr schwierig ist. Wenn Du plötzlich krank wirst und deshalb in eine andere Wohnung umziehen musst, dann kannst Du Dich auf einen Härtefall berufen.
  3. Es gibt keine Sozialklausel
    Kündigt ein Vermieter, kann der Mieter der Beendigung aus sozialen Gründen widersprechen, weil zum Beispiel der Auszugstermin in eine wichtige Prüfungsphase im Studium fällt. Bei Ablauf der Befristung kann sich ein Mieter nicht auf die Sozialklausel berufen und wegen eines sozialen Härtefalls der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen (§ 574 BGB).

Welche Vorteile hat ein befristeter Mietvertrag?

Die Vor- und Nachteile solltest Du vor der Unterschrift gründlich abwägen, denn ein befristeter Mietvertrag schränkt Dich meist stark ein und hat damit auch Einfluss auf Deine Lebensplanung. Aber es gibt auch Vorteile.

  1. Keine Mieterhöhung möglich
    Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur erhöhen, falls das im Vertrag steht. Das könnte zum Beispiel so lauten: „Der Vermieter ist berechtigt, während der Dauer des Zeitmietvertrags gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen.“ Fehlt eine solche Regelung, kann Dein Vermieter nur die im Vertrag vorgesehene Miete verlangen. Das ist aber bei eher günstigen und langfristigen Zeitmietverträgen ein Vorteil.
  2. Keine Eigenbedarfskündigung möglich
    Wer einen Zeitmietvertrag hat, muss in dieser Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

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Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 20. Oktober 2020


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