AirBnB Steuern Rechtliche Fallstricke bei der Vermietung über AirBnB und Co.

Expertin für Recht - Dr. Britta Beate Schön
Dr. Britta Beate Schön
Finanztip-Expertin für Recht

Das Wichtigste in Kürze

  • Über Plattformen im Internet wie Airbnb kannst Du Deine Wohnung teilweise oder komplett untervermieten – auch für kurze Zeiträume.
  • Mietende benötigen eine Erlaubnis des Vermieters für die Vermietung einzelner Zimmer oder der ganzen Wohnung über eine Internet-Plattform.
  • In einigen Städten ist die Untervermietung von Wohnraum an Gäste nicht oder nur eingeschränkt erlaubt, da dadurch Wohnraum knapper und insgesamt teurer wird.

So gehst Du vor

  • Erkundige Dich in Deiner Stadt, ob Du Deine Wohnung über Airbnb anbieten darfst.
  • Um die Erlaubnis Deines Vermieters zur Untervermietung einzuholen, kannst Du unser Mus­ter­schrei­ben zum Download nutzen.

Erlaubnis einholen

  • Du musst Deine Einnahmen aus Vermietung bei der Steu­er­er­klä­rung angeben.

Mit der eigenen Wohnung etwas Geld dazu zu verdienen, ist in Zeiten steigender Mieten ein verlockender Gedanke. Während einer Messe, in den Wochen des Oktoberfests oder zur Fußball-Europameisterschaft in diesem Sommer werden Zimmer dringend gesucht. Wieso also nicht die eigene Wohnung weitervermieten? Möglich machen das private Vermittler-Plattformen im Internet. Die bekannteste ist Airbnb. Aber auch über die Hotelbuchungsplattform booking.com kannst Du Deine Wohnung online anbieten. Damit Du dadurch keinen Ärger bekommst, erklären wir Dir die rechtlichen und steuerlichen Grundlagen.

Wann darfst Du Deine Wohnung an Touristen vermieten?

Mieterinnen und Mieter dürfen nicht ohne Weiteres die angemietete Wohnung weitervermieten. Dazu ist immer die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, die Wohnung häufiger kurzfristig an Touristen vermieten zu dürfen (§ 540 BGB). Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung gilt nicht ohne Weiteres für die kurzfristige Untervermietung an Gäste über das Internet (BGH, 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). Der Unterschied liegt bei der Vermietung an Touristen im häufigeren Wechsel der Untermieter.

Ohne Erlaubnis riskierst Du eine fristlose Kündigung Deines Mietvertrags (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zuvor muss Dein Vermieter Dich allerdings abgemahnt haben. Er muss Dich aufgefordert haben, in einer angemessenen Frist die Untervermietung zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB). Das passiert in der Regel schriftlich, da Dein Vermieter die Abmahnung nachweisen können muss.

In anderen Fällen sind die Mieter mit einem blauen Auge davon gekommen, da der Vermieter vorher jeweils keine Abmahnung ausgesprochen hatte (LG Amberg, 09.08.2017, Az. 24 S 299/17; LG Berlin, 27.07.2016, Az. 67 S 154/16).

Mus­ter­schrei­ben Erlaubnis Untervermietung

Nutze unser Mus­ter­schrei­ben, wenn Du Deinen Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung fragen willst.

Zum Download

Welche Gesetze musst Du bei der Vermietung über Airbnb beachten?

In einigen Städten sind Kurzzeitvermietungen an Gäste und Touristen streng reguliert. Sogenannte Zweckentfremdungsverbote sollen verhindern, dass Wohnungen nicht mehr den Einwohnern der Stadt zur Verfügung stehen, sondern Touristen. Diese zahlen oft für ein paar Tage Urlaub mehr Geld für die Wohnung, als ein Mieter für den ganzen Monat. Doch das Angebot an Wohnungen wird durch die Kurzzeitvermietung an Touristen kleiner und das treibt die Wohnungspreise in die Höhe, wie das Deutsche Institut für Wirtschaft im Fall Berlin feststellte.

Die Durchsetzung der Zweckentfremdungsverbote liegt bei den Bundesländern. Nach Auskunft des Bundesbauministeriums haben derzeit elf Länder Gesetze erlassen, die es den Städten und Gemeinden ermöglichen, entsprechende Satzungen zum Schutz von Wohnraum zu schaffen.

Ob es in Deiner Stadt Regelungen zur Kurzzeitvermietung gibt, erfährst Du bei der Stadtverwaltung, in der Regel beim Bauamt. Auch die Plattform Airbnb hat einige Städte in Deutschland aufgelistet, die eine Zweckentfremdungssatzung aufgestellt haben. Diese Städte und Regionen haben Regelungen zur Zweckentfremdung erlassen. Die Liste ist nicht abschließend.

Städte mit Zweckentfremdungssatzungen

BundeslandGesetzStädte
Baden-WürttembergGesetz vom 19.12.2013Freiburg, Heidelberg, Konstanz, Mannheim, Stuttgart, Tübingen
BayernGesetz vom 10.12.2007Bad Kissingen, Erlangen, München, Nürnberg, Regensburg
BerlinGesetz vom 01.05.2014Berlin
BrandenburgGesetz vom 05.06.2019Potsdam
BremenGesetz vom 13.07.2021Bremen
HamburgGesetz vom 08.03.1982Hamburg
Hessen§ 12a WohnungsaufsichtsG vom 11.07.2017Wiesbaden, Darmstadt, Frankfurt am Main, Maintal, Neu-Isenburg
Mecklenburg-VorpommernGesetz vom 22.05.2021(-)
NiedersachsenGesetz vom 05.04.2019Baltrum, Borkum, Göttingen, Juist, Lüneburg, Norderney, Wangerooge
Nordrhein-WestfalenGesetz vom 23.06.2021Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster
Rheinland-PfalzGesetz vom 11.02.2020Mainz, Trier, Speyer, Landau
Saarland(-)(-)
SachsenGesetz vom 31.01.2024Dresden und Leipzig planen entsprechende Satzung
Sachsen-Anhalt(-)(-)
Schleswig-Holstein(-) Gesetz in Planung(-)
Thüringen(-)(-)

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: Februar 2024)

Die Regelungen in den Satzungen können sehr unterschiedlich sein. In den meisten Städten ist die Vermietung an Gäste für einen gewissen Zeitraum im Jahr erlaubt. Mal sind zehn Wochen Kurzzeitvermietung im Jahr genehmigungsfrei. Andere Städte wie München erlauben nur bis zu acht Wochen im Jahr eine Vermietung von ganzen Wohnungen an Gäste. In Nordrhein-Westfalen ist eine Kurzzeitvermietung von bis zu 90 Tage nicht genehmigungspflichtig. Studierende können ohne Genehmigung sogar bis zu 180 Tage an Gäste untervermieten. 

Zulässig kann dagegen die Vermietung einzelner Zimmer in der eigenen Wohnung sein. In Berlin ist die Untervermietung in Wohnungen erlaubt, in denen die Eigentümer oder Hauptmieter noch selbst leben und nur einen Teil der Wohnung an Gäste vermieten. Die vermietete Fläche darf 50 Prozent der Gesamtfläche nicht übersteigen (§ 2 Absatz 2 ZwVbG).

In einigen Städten ist eine Registrierung vor der Vermietung erforderlich. Wer auf einem Internetportal einen Teil seiner Wohnung in Berlin anbieten will, muss seine Registrierungs-Nummer öffentlich angeben. Auch in Baden-Württemberg müssen sich in Städten mit Zweckentfremdungssatzung Vermietende zusätzlich auf jeden Fall beim Bauamt registrieren, wenn sie über das Internet ihre Wohnung an Touristen anbieten wollen. In Hamburg ist ebenfalls für die Vermietung eine sogenannte Wohnraumschutznummer erforderlich. Nordrhein-Westfalen hat ein zentrales Bauportal unter www.bauportal.nrw eingerichtet, auf dem Vermieter sich für eine Kurzzeitvermietung registrieren müssen. Eine Anzeige der Kurzzeitvermietung ist in jedem Fall erforderlich, auch dann, wenn die Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung bis zu 90 Tage nicht genehmigungspflichtig ist. Studierende dürfen bis zu 180 Tage lang ohne behördliche Genehmigung weitervermieten.

Einige Städte bitten ihre Bürgerinnen und Bürger, illegale Ferienwohnungen zu melden, das geht auch anonym. Das funktioniert in Berlin unter www.berlin.de/zweckentfremdung. Wer seine Wohnung dennoch ohne Genehmigung an Touristen vermietet, dem droht ein Bußgeld. Die Höhe ist in den gesetzlichen Regelungen festgelegt und kann bis zu 500.000 Euro betragen.

So richtig gut funktionieren die Satzungen nicht immer, besonders dann nicht, wenn die Städte die Pflichten und Verbote nicht nachhalten und es immer wieder zu Genehmigungen von Ferienwohungen kommt, die zumindest fragwürdig sind, wie ein Fall in Regensburg veranschaulicht.

Wenn Du also vorhast, Wohnraum über Vermietungsplattformen regelmäßig für kürzere Zeiträume anzubieten, solltest Du Dich vorher bei der zuständigen Behörde erkundigen. Dort kannst Du Dich für die Kurzzeitvermietung registrieren und falls erforderlich auch eine Genehmigung einholen.

Was musst Du bei der Steuer angeben?

Auch wenn Du nur gelegentlich über Internetplattformen vermietest, musst Du an die Steuer denken. Denn Du musst die aus der Vermietung erzielten Einnahmen dem Finanzamt melden. Sie gehören somit in Deine Steu­er­er­klä­rung (Anlage V und seit 2023 auch Anlage V-Fewo). Ob Du tatsächlich Steuern zahlen musst, hängt von Deiner individuellen Situation ab. Dabei sind folgende Punkte wichtig:

Versteuerung des Gewinns, nicht der Einnahmen - Versteuern musst Du nur den Gewinn, den Du erzielt hast. Du musst also den Überschuss berechnen. Deine Einnahmen stellst Du Deinen Ausgaben gegenüber. Das kann die anteilige Miete sein, die Du in dem Zeitraum selbst gezahlt hast. Aber auch Handwerkerleistungen können dazugehören, wenn sie im Zusammenhang mit der Untervermietung anfallen.

Steuerliche Grundfreibeträge - Auch wenn Du durch die Vermietung über die Plattform Gewinn erzielst, musst Du darauf nicht in jedem Fall Einkommensteuer zahlen. Denn generell bist Du nur steuerpflichtig, wenn Dein zu versteuerndes Einkommen, also Dein Lohn und sonstigen Einnahmen minus aller abzugsfähigen Beträge über den geltenden Grundfreibeträgen liegt. Für das Jahr 2023 liegt diese Grenze für Singles bei 10.908 Euro und bei 21.816 Euro, wenn Du verheiratet bist. Im Jahr 2024 sind es dann sogar 11.604 Euro. Für Paare gilt der doppelte Wert.

Freigrenze von 520 Euro - Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum oder eines selbstgenutzten Hauses, die vorübergehend vermieten oder Mieter, die nur einen Teil ihrer Wohnung untervermieten, profitieren von einer besonderen Freigrenze: Du darfst innerhalb eines Kalenderjahres bis 520 Euro Miete einnehmen, ohne dass Du dies in Deiner Steu­er­er­klä­rung angeben musst (R 21.2 Abs. 1 EStR 2008). Allerdings darfst Du dann auch keine anteiligen Kosten für die Vermietung in Deiner Steu­er­er­klä­rung berücksichtigen, um Deine Einnahmen kleiner zu rechnen. Auch das  Wachstumschancengesetz erhöht die Freigrenze bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht. Geplant war eine neue Freigrenze von 1.000 Euro im Jahr,wurde allerdings nicht umgesetzt.

Wichtig: Seit 1. Januar 2023 gilt das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG). Demnach sind Anbieter wie Airbnb dazu verpflichtet, den deutschen Finanzbehörden mitzuteilen, wie viel Umsatz ein Nutzer in einem Jahr über die Plattform erzielt hat. Allerdings erst ab einer Grenze von 2.000 Euro im Jahr (§ 4 PStTG). Diese Meldung für 2023 muss im Januar 2024 erfolgen. Wer also im Jahr 2023 mehr als 2.000 Euro über Airbnb eingenommen hat, sollte sich darüber im Klaren sein, dass das Finanzamt davon erfährt.

Keine Gewinnerzielungsabsicht, keine Steuer - Schließlich kann das Finanzamt auch noch zu der Entscheidung kommen, dass es sich bei Deinem Fall um eine sogenannte Liebhaberei handelt, die steuerlich unberücksichtigt bleibt. Für diese Entscheidung schaut das Finanzamt darauf, ob die Untervermietung eine Tätigkeit ist, die mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird. Sehen die Behörden keine Gewinnerzielungsabsicht, sind die Einnahmen nicht steuerpflichtig, eventuelle Verluste aus der Untervermietung können dann aber auch nicht von anderen Einkünften abgezogen werden.

Du gehst auf Nummer sicher, wenn Du die Einkünfte aus einer kurzfristigen Untervermietung in Deiner Steu­er­er­klä­rung angibst und dabei Einnahmen und anteilige Kosten nachvollziehbar darstellst.

Ab wann musst Du Umsatzsteuer verlangen?

Bevor Du Umsatzsteuer abführen musst, müssen die Einnahmen über Airbnb und Co. beträchtlich sein. Denn erst ab einem Bruttoumsatz von mehr als 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 Euro im laufenden Jahr musst Du Umsatzsteuer abführen. Sind die oben genannten Werte unterschritten, greift die sogenannte Kleinunternehmerregelung (§ 19 Abs. 1 UStG). Umsatzsteuer wird nicht erhoben.

Achtung: Dafür darfst Du im Umkehrschluss aber auch keine Vorsteuer aus Eingangsrechnungen in Abzug bringen. Wenn Du zur Umsatzsteuer „optierst“, diese also freiwillig erhebst, kannst Du die Umsatzsteuer mit der Vorsteuer verrechnen. Diese Wahl gilt dann aber für die nächsten fünf Jahre.

Wann fällt Gewerbesteuer bei Untervermietung an?

In der Regel erzielst Du über Vermietungsplattformen nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und keine gewerblichen Einkünfte. Das kann dann anders aussehen, wenn Du neben der reinen Vermietung Sonderleistungen anbietest. Ein täglicher Zimmerservice, ein Frühstücksangebot oder die Bereithaltung von jederzeit ansprechbarem Personal könnte für gewerbliche Einnahmen sprechen. Eine Endreinigung oder die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern macht die Vermietung noch nicht zu einem Gewerbe (FG Berlin-Brandenburg, 20.10.2010, Az. 14 K 1355/06 B).

Gewerbesteuerpflicht bedeutet nicht, dass Du zwangsläufig etwas an den Staat abführen musst. Denn wie bei der Einkommensteuer, gibt es auch bei der Gewerbesteuer einen Freibetrag pro Jahr, den Du überschreiten musst, damit Abgaben fällig werden. 2023 und 2024 liegt diese Grenze bei 24.500 Euro pro Jahr.

Emp­feh­lungen aus dem Ratgeber Rechts­schutz­ver­si­che­rung

Wir haben im Sommer 2023 Rechtsschutztarife mit den Bausteinen Privat, Beruf und Verkehr untersucht. Unsere Emp­feh­lungen aus diesem Test sind:

Zum Ratgeber

Mit Deinem Beitrag unterstützt Du uns bei der unabhängigen Recherche für unsere Ratgeber.

Werde Finanztip Unterstützer

  • Unabhängige RechercheWir können weiterhin unabhängig Recherche betreiben
  • Finanztip Academy Erhalte exklusiven Zugang zur Finanztip Academy
  • Weitere exklusive InhalteZusatzinhalte für Unterstützer werden stetig erweitert
Unterstützer werden für 5€/Monat