AirBnB Steuern

Rechtliche Fallstricke bei der Vermietung über AirBnB und Co.

Dr. Britta Beate Schön
&Co-Autor
05. Oktober 2017
Das Wichtigste in Kürze
  • Über Plattformen im Internet kannst Du Deine Wohnung teilweise oder komplett untervermieten – auch für kurze Zeiträume.
  • Als Mieter musst Du Dir die ausdrückliche Erlaubnis Deines Vermieters für eine häufige Vermietung an Gäste für kürzere Zeiträume einholen.
  • Sogenannte Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum können die geplante Untervermietung einschränken oder verbieten. Erkundige Dich beim zuständigen Bezirksamt.
  • Die Einnahmen durch Vermietungen über Internetplattformen musst Du in Deiner Steu­er­er­klä­rung angeben. Ob Steuern anfallen, hängt allerdings von Deiner individuellen Situation ab.
  • Gewerbesteuern werden erst relevant, wenn Du durch die Untervermietung mehr als 24.500 Euro pro Jahr einnimmst.

Während einer Messe in der eigenen Stadt ein Zimmer zu vermieten oder sogar das komplette Apartment während des eigenen Urlaubs: Mit der Wohnung etwas Geld dazuzuverdienen, ist vor allem in Zeiten steigender Mieten ein verlockender Gedanke. Möglich machen das private Vermittler-Plattformen im Internet. Neben dem amerikanischen Vorbild Airbnb gibt es in Deutschland unter anderem auch das Portal 9flats.com.

Du kannst Deine Mietwohnung allerdings nicht einfach so regelmäßig privat untervermieten – es gibt einige rechtlichen Grundlagen, auf die Du achten musst.

Als Mieter brauchst Du die konkrete Genehmigung Deines Vermieters

Nach Paragraf 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist es verboten, ohne Erlaubnis des Vermieters eine Mietwohnung einem Dritten zu überlassen. Wenn Du Mieter bist, benötigst Du eine ausdrückliche Genehmigung Deines Vermieters für eine mehrmalige kurzfristige Untervermietung. Eine allgemeine Erlaubnis, die Dir Dein Vermieter vielleicht einmal vor einiger Zeit erteilt hat oder im Mietvertrag festgehalten wurde, gilt nicht ohne Weiteres für die kurzfristige Untervermietung an Gäste. Das hat der Bundesgerichtshof 2014 entschieden (Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13).

Du solltest also auf keinen Fall vergessen, Dir die explizite Erlaubnis Deines Vermieters einzuholen, bevor Du Gäste willkommen heißt. Denn eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann dazu führen, dass der Vermieter Dir  fristlos kündigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Allerdings muss Dich der Vermieter vor einer Kündigung in einer angemessenen Frist dazu aufgefordert haben, die Untervermietung zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB). So hat das Landgericht Berlin eine fristlose Kündigung des Mietvertrags bestätigt, weil der Mieter die Wohnung über Airbnb trotz Abmahnung weiter angeboten hatte (Urteil vom 3. Februar 2015, Az. 67 T 29/15). In anderen Fällen waren sowohl die fristlose, als auch die ordentliche Kündigung unwirksam, da der Vermieter vorher jeweils keine Abmahnung ausgesprochen hatte (LG Amberg, Urteil vom 9. August 2017, Az. 24 S 299/17; LG Berlin, Beschluss vom 27. Juli 2016, Az. 67 S 154/16).

Nutze unser Musterschreiben, wenn Du Deinen Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung fragen willst.

Zum Download

Vorgaben des Bundeslandes beachten

Die Untervermietung an Touristen und Kurzzeitgäste ist allerdings nicht nur in Sachen Mietrecht kritisch. Durch öffentliche Vorschriften können solche Kurzzeitvermietungen ebenfalls unzulässig sein. Sogenannte Zweckentfremdungsverbote sind bereits in einigen Bundesländern wie Berlin und Hamburg wirksam. Ob Du bei einer geplanten Vermietung betroffen bist, lässt sich daher nicht pauschal beantworten. Durch diese Verordnungen soll verhindert werden, dass bestehender Wohnraum gewerblich genutzt wird und nicht mehr auf dem freien Wohnungsmarkt verfügbar ist.

Teilweise erlassen aber auch nur einzelne Städte Regelungen, während im restlichen Bundesland keine Vorschriften existieren. So hat beispielsweise das Amt für Wohnungswesen in Dortmund festgelegt, dass es von Zweckentfremdung ausgeht, wenn mehr als 50 Prozent der Wohnfläche für die gewerbliche Vermietung genutzt werden. Im restlichen Teil von Nordrhein-Westfalen existieren allerdings keine Regelungen.

Seit 1. Mai 2016 ist es in Berlin verboten, ganze Wohnungen an Touristen zu vermieten. Davor galt noch eine zweijährige Übergangsfrist. Nur wer eine Genehmigung vom Bezirksamt hat, Ferienwohnungen zu vermieten, ist von dem neuen Zweckentfremdungsverbot (ZwVbG) ausgeschlossen. Erlaubt ist die Untervermietung weiterhin in Wohnungen, in der die Eigentümer noch selbst leben, also nicht die gesamte Wohnung vermieten. Die vermietete Fläche darf 50 Prozent der Gesamtfläche nicht übersteigen (§ 2 Absatz 2 ZwVbG). Ein gewerblicher Vermieter von Ferienwohnungen hatte gegen das Gesetz und die damit verbundene Verordnung geklagt, aber verloren. Das Verwaltungsgericht hat das Verbot der Zweckentfremdung für verfassungsgemäß erklärt (Urteil vom 6. Juni 2016, Az. VG 6 K 103.16). Dieses Gesetz ist neben der Mietpreisbremse ein weiterer Schritt, um den Wohnungsmarkt in Berlin zu entspannen.

Die Stadt bittet Bürger, illegale Ferienwohnungen unter www.berlin.de/zweckentfremdung zu melden, das geht auch anonym. Wer seine Wohnung dennoch ohne Genehmigung an Touristen vermietet, dem drohen bis zu 100.000 Euro Bußgeld.

In München und in Hamburg gibt es ebenfalls eine Zweckentfremdungssatzung, die verhindern soll, dass immer mehr Einheimische um immer weniger Wohnungen konkurrieren müssen. Eine Zweckentfremdung liegt demnach vor, wenn Wohnraum zum Beispiel beruflich oder gewerblich genutzt wird oder länger als drei Monate leer steht.

Wenn Du also vorhast, Wohnraum über Vermietungsplattformen häufig für kürzere Zeiträume anzubieten, solltest Du Dich bei Deinem zuständigen Bezirksamt erkundigen. Dort kannst Du Dir, falls erforderlich, die Kurzzeitvermietung genehmigen lassen.

Die Einnahmen gehören in Deine Ein­kom­men­steu­er­er­klä­rung

Auch wenn Du nur gelegentlich über Internetplattformen vermietest beziehungsweise nur geringe Einkünfte daraus erzielst, musst Du an den Fiskus denken. Denn die aus der Vermietung erzielten Einnahmen müssen nach Paragraph 21 Abs. 1 EStG dem Finanzamt gemeldet werden und gehören somit in Deine Steu­er­er­klä­rung (Anlage V). Ob Du tatsächlich Steuern zahlen musst, hängt allerdings stark von Deiner individuellen Situation ab. Folgende Punkte sind grundsätzlich zu berücksichtigen:

Versteuerung des Gewinns, nicht der Einnahmen - Nur weil Du Geld für die Untervermietung erhalten hast, fällt noch nicht gleich eine Abgabe an. Denn versteuern musst Du nur den Gewinn, den Du erzielt hast. Um den relevanten Überschuss zu ermitteln, musst Du den Einnahmen die Ausgaben gegenüberstellen, die Du für die Untervermietung hattest und die Du abziehen darfst. Das kann beispielsweise die anteilige Miete sein, die Du in dem Zeitraum selbst gezahlt hast. Aber auch Handwerkerleistungen können dazugehören, wenn sie im Zusammenhang mit der Untervermietung anfallen.

Steuerliche Grundfreibeträge beachten - Auch wenn Du durch kurzfristige Vermietungen Gewinn erzielst, musst Du darauf nicht zwangsläufig Einkommensteuer bezahlen. Denn generell bist Du nur steuerpflichtig, wenn Dein insgesamt zu versteuerndes Einkommen – also Dein Lohn und sonstige Einnahmen minus alle abzugsfähigen Beträge – über den geltenden Grundfreibeträgen liegt. Für das Jahr 2016 liegt diese Grenze für Singles bei 8.652 Euro und 17.304 Euro bei Verheirateten.

Freigrenze von 520 Euro - Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum oder eines selbstgenutzten Hauses, die vorübergehend vermieten oder Mieter, die nur einen Teil ihrer Wohnung untervermieten, profitieren von einer besonderen Freigrenze: Du darfst innerhalb eines Kalenderjahres bis 520 Euro Miete einnehmen, ohne dass Du dies in Deiner Steu­er­er­klä­rung angeben musst (R 21.2 Abs. 1 EStR 2008). Allerdings darfst Du dann auch keine anteiligen Kosten für die Vermietung in Deiner Steu­er­er­klä­rung berücksichtigen, um Deine Einnahmen kleiner zu rechnen.

Keine Gewinnerzielungsabsicht, keine Steuer - Schließlich kann das Finanzamt auch noch zu der Entscheidung kommen, dass es sich bei Deinem Fall um eine sogenannte Liebhaberei handelt, die steuerlich unberücksichtigt bleibt. Für diese Entscheidung schaut das Finanzamt darauf, ob die Untervermietung eine Tätigkeit ist, die mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird. Sehen die Behörden keine Gewinnerzielungsabsicht, sind die Einnahmen nicht steuerpflichtig, eventuelle Verluste aus der Untervermietung können dann aber auch nicht von anderen Einkünften abgezogen werden.

Fazit: Du gehst auf Nummer sicher, wenn Du die Einkünfte aus einer kurzfristigen Untervermietung in Deiner Steu­er­er­klä­rung angibst und dabei Einnahmen und anteilige Kosten nachvollziehbar darstellst.

Bei hohen Einnahmen kann Umsatzsteuer anfallen

Die Einkommensteuer ist nicht die einzige Abgabe, die auf Dich zukommen kann. Bevor man von Dir Umsatzsteuer verlangt, müssen die Einnahmen über Airbnb und Co. aber schon beträchtlich sein. Denn erst ab einem Bruttoumsatz von mehr als 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 Euro im laufenden Jahr muss Umsatzsteuer abgeführt werden. Wenn die oben genannten Werte unterschritten werden, greift die sogenannte Kleinunternehmerregelung (§ 19 Abs. 1 UStG) und die Umsatzsteuer wird nicht erhoben.

Achtung: Dafür darfst Du im Umkehrschluss aber auch keine Vorsteuer aus Eingangsrechnungen in Abzug bringen. Wenn Du zur Umsatzsteuer „optierst“, diese also freiwillig erhebst, kannst Du die Umsatzsteuer mit der Vorsteuer verrechnen. Diese Wahl gilt dann aber für die nächsten fünf Jahre.

Gewerbesteuer bei Untervermietung im großen Stil

In den meisten Fällen wirst Du über Vermietungsplattformen nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und keine gewerblichen Einkünfte erzielen. Sofern Du aber neben der reinen Vermietung noch unübliche Sonderleistungen anbietest, bist Du unter Umständen gewerbesteuerpflichtig. Was unter „unüblichen Sonderleistungen“ zu verstehen ist, bestimmt sich nach dem Einzelfall. Allerdings sind laut dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg ein täglicher Zimmerservice, ein Frühstücksangebot oder die Bereithaltung von jederzeit ansprechbarem Personal kritisch. Das Gericht urteilte aber, dass eine Endreinigung oder die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern noch nicht dazu führen, dass man von einem Gewerbe sprechen kann (Urteil vom 20. Oktober 2010, Az. 14 K 1355/06 B).

Aber auch ohne unübliche Sonderleistungen kann Gewerbesteuer anfallen. Nämlich dann, wenn Du für Deine Untervermietungen eine unternehmerische Organisation benötigst, die beispielsweise mit Hotels vergleichbar ist. Bei der kurzfristigen Untervermietung Deiner Privatwohnung sollte dies aber nicht der Fall sein.

Allerdings bedeutet auch eine Gewerbesteuerpflicht nicht, dass Du zwangsläufig etwas an den Staat abführen musst. Denn wie bei der Einkommensteuer gibt es einen Freibetrag pro Jahr, den Du überschreiten musst, damit Abgaben fällig sind. 2016 liegt diese Grenze bei 24.500 Euro pro Jahr (Stand 3. Mai 2016).

* Was der Stern bedeutet:

Wir wollen mit unseren Empfehlungen möglichst vielen Menschen helfen, ihre Finanzen selber zu machen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Netz verfügbar. Wir finanzieren unsere aufwändige Arbeit mit sogenannten Affiliate Links. Diese Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*).

Bei Finanztip handhaben wir Affiliate Links aber anders als andere Websites. Wir verlinken ausschließlich auf Produkte, die vorher von unserer unabhängigen Experten-Redaktion empfohlen wurden. Nur dann kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Geld bekommen wir, wenn Du auf einen solchen Link klickst oder beim Anbieter einen Vertrag abschließt.

Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Empfehlungen. Was Dir unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Verbraucher ist.

Mehr Informationen über unsere Arbeitsweise findest Du auf unserer Über-uns-Seite.