Indexmietvertrag Doppelt teuer: Mit der Inflation steigt auch Deine Miete

Bei niedriger Inflation kannst Du Dich mit einer Indexmiete zurücklehnen. Auch wenn im vergangenen Jahr die Inflationsrate mit 5,9 Prozent etwas gesunken ist, ist sie immer noch vergleichsweise hoch. Steigende Preise treffen Dich mit einer Indexmiete doppelt hart. Du musst nicht nur mehr für Deinen Lebensunterhalt ausgeben, sondern auch noch für die Miete. Wir erklären Dir, was Du zur Indexmiete wissen musst und wie Du bei einer Mieterhöhung vorgehst.

Mit einer Indexmiete wird bereits im Mietvertrag festgelegt, dass sich die Kaltmiete, also die Miete ohne die Nebenkostenvorauszahlung, erhöht, wenn die Verbraucherpreise steigen. Nicht der Mietspiegel ist damit für eine Mieterhöhung entscheidend, sondern die Inflation.

Welche Bedeutung haben Indexmietverträge in Deutschland?

Der Mieterverein Hamburg beobachtet, dass fast die Hälfte aller Neuvermietungen in Hamburg eine Indexmiete vorsehen. Sie liegen damit zumindest in Hamburg voll im Trend. Andere Zahlen hat das Institut für Wirtschaft berechnet. Demnach sind nur 2,2 Prozent aller deutschen Mietverträge Indexmieten, bei der Vermietung von neu gebauten Wohnungen liegt der Anteil bei 7 Prozent.

Für Vermieterinnen und Vermieter waren Indexverträge in den vergangenen Jahren eher unattraktiv, da die Verbraucherpreise viel langsamer stiegen als die ortsüblichen Mieten – vor allem in den Ballungszentren und Universitätsstädten. Wegen der hohen Preissteigerungen seit 2021 wird die Indexmiete bei Vermietenden aber immer beliebter – für betroffene Mieterinnen und Mieter hingegen zunehmend zu einem Problem.

Wie sind die Voraussetzungen für eine wirksame Indexmiete?

Seit 1993 sind Indexvereinbarungen für Wohnraummietverträge zulässig (§ 10a MHG a. F.). Eine gesetzliche Regelung zur Indexmiete gibt es seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 (§ 557b BGB). Die Indexmiete ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige Art von Mietpreisänderungsklauseln.

Die Vertragsparteien müssen sich schriftlich auf eine Indexmiete einigen (§ 126 BGB). Dies kann bei Vertragsabschluss geschehen, aber auch während des Mietverhältnisses als Vertragsergänzung erfolgen.

Im Mietvertrag muss genau stehen, nach welchem Preisindex sich die Erhöhungen richten sollen und wann die Vermieterin oder der Vermieter die Miete erhöhen darf. Zulässig ist allein die Bindung der Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt ermittelt. Die Miete darf sich nicht nur erhöhen; sie muss auch sinken, wenn sich der Index entsprechend entwickelt.

Häufig findet sich zusätzlich in den Indexverträgen die Regelung, dass die Anpassung nicht jedes Jahr erfolgen muss, sondern erst dann, wenn der Verbraucherpreisindex zum Beispiel um 3 oder 5 Prozent gestiegen ist. Damit sind Mieterhöhungen ausgeschlossen, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur geringfügig verändert.

Für eine Indexmiete gibt es keine Mindestlaufzeit; sie kann daher sowohl in einem befristeten Mietvertrag als auch in einem unbefristeten Vertrag stehen.

Die Miete erhöht sich nicht automatisch. Es müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein.

1. Die Verbraucherpreise sind im vergangenen Jahr oder seit der letzten Anpassung gestiegen. Als Referenzwert für Indexmieten gilt der „Preisindex für die Le­bens­hal­tungs­kos­ten aller privaten Haushalte in Deutschland“. Die Indexwerte findest Du auf der Website des Statistischen Bundesamts unter dem Verbraucherpreisindex (VPI).
2. Der Vermieter oder die Vermieterin beruft sich auf die Indexklausel und erhöht die Miete entsprechend. Es reicht, wenn Du eine E-Mail erhältst, in der die eingetretene Änderung des Preisindex und die Erhöhung Deiner Miete in einem Geldbetrag stehen. Er oder sie kann die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum erhöhen oder ganz auf die Anpassung der Miete verzichten (BGH, 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20).

Im Jahr 2021 lag die jährliche Inflationsrate im Schnitt bei 3,1 Prozent. Durch den Krieg in der Ukraine und die hohen Energiepreise kletterte die jährliche Teuerungsrate im Jahr 2022 auf einen Höchststand von 6,9 Prozent. Im vergangenen Jahr 2023 fiel die Inflationsrate mit 5,9 Prozent geringer aus als im Vorjahr.

Für die Indexmiete ist in der Regel die monatliche Inflationsrate entscheidend. Im Dezember 2023 lag die Inflationsrate für Deutschland bei 3,7 Prozent im Vergleich zum Dezember 2022. Das bedeutet: Die Verbraucherpreise sind im Vergleich zum Dezember vor einem Jahr um 3,7 Prozent teurer geworden. Es ist nicht absehbar, ob die Verbraucherpreise langsam wieder sinken werden.

Eine Indexmiete darf höchstens einmal alle zwölf Monate steigen (§ 557b BGB) – und erst ab dem übernächsten Monat, nachdem Dein Vermieter die Erhöhung angekündigt hat. Deine Miete bleibt also mindestens ein Jahr unverändert.

Ein Anstieg der Le­bens­hal­tungs­kos­ten um beispielsweise sechs Punkte im vergangenen Jahr bedeutet nicht, dass der Vermieter die Miete um 6 Prozent erhöhen darf. Vielmehr muss die Veränderung der Miete der prozentualen Veränderung der Le­bens­hal­tungs­kos­ten entsprechen.

Die Indexstände nach Punkten findest Du beim Statistischen Bundesamt. Ausgangsmonat ist entweder der Beginn des Mietverhältnisses oder der Monat, auf dessen Indexstand sich die letzte Mietanpassung bezog. Es kommt dabei auf den Wortlaut des Mietvertrags an. Eine Rechenhilfe bietet das Statistische Bundesamt.

Der Wertsicherungsrechner stellt mehrere Fragen. Zunächst musst Du Folgendes angeben:

1. Du wählst, dass Du die Veränderungsrate in Prozent berechnen möchtest, die Variante Schwellenwertberechnung ist für Dich nicht relevant.
2. Als Index wählst Du zwischen mehreren Indizes den ersten Index aus, den Verbraucherpreisindex für Deutschland.
3. Bei der Wahl zwischen Jahresindizes und Monatsindizes wählst Du den monatlichen Index.
4. Dann gibst Du Monat und Jahr an, in dem das Mietverhältnis begann oder wann die letzte Erhöhung war.
5. Schließlich gibst Du den Monat und das Jahr an, mit dem Du die Veränderung der Verbraucherpreise vergleichen möchtest, in der Regel ist das der aktuelle Index.
6. Ergebnis: Du erhältst die prozentuale Veränderung der Verbraucherpreise.
7. Dann gibst Du Deine Ausgangsmiete oder letzte Kaltmiete als Geldbetrag ein und erhältst so die mögliche Erhöhung Deiner Miete.

Beispiel: Arndt hat im Mai 2021 einen Indexmietvertrag unterzeichnet. Die Kaltmiete betrug 700 Euro zuzüglich 90 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Sein Vermieter kündigte im November 2023 wegen gestiegener Verbraucherpreise eine Mieterhöhung an.

Beispielrechnung: Mieterhöhung Indexklausel

Quelle: Finanztip-Recherche, Rechenhilfe des Statistischen Bundesamts (Stand: Januar 2024)

Arndt muss ab Januar 2024 eine Gesamtmiete von 890,10 Euro zahlen, da sich die Verbraucherpreise vom Mai 2021 bis zum Moment der Ankündigung der Mieterhöhung um 14,3 Prozent erhöht haben.

Die Mietpreisbremse gilt auch bei Indexmieten – allerdings nur bei der Ausgangsmiete. Die darf auch bei einer Indexmiete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für die einzelnen Mieterhöhungen einer Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nicht.

Die Kappungsgrenzen von 20 oder 15 Prozent gelten bei der Erhöhung einer Indexmiete nicht. Diese Grenze stellt bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete einen wichtigen Schutz für Mieter dar.

Vor diesem Hintergrund fordert der Deutsche Mieterbund, dass in Zukunft auch für Indexmieten eine Kappungsgrenze von bis zu 2 Prozent pro Jahr gelten sollte. Denn einige Indexmieter müssen erhebliche Steigerungen verkraften, die zum Teil deutlich über den sonst geltenden Kappungsgrenzen liegen. Würde die vorgeschlagene Regelung umgesetzt, dürften auch Indexmieten höchstens um 2 Prozent im Jahr steigen.

Der Bundesrat hatte mit Beschluss vom 8. November 2022 ein Gesetz zur Anpassung von Indexmieten gefordert. Das hatte die Konferenz der Justizminister im Sommer 2022 für notwendig gehalten. Der Bundesrat unterstützt den Beschluss: "Mieterinnen und Mieter vor uferlosem energiekostenbedingtem Anstieg von Indexmieten schützen!" Die Hamburger Initiative zur Deckelung von Indexmieten fand im Bundesrat allerdings keine Mehrheit. Der Bundesrat selbst bringt daher keinen Gesetzesentwurf zu den Indexmietern in den Bundestag ein. Wir halten Dich weiter auf dem Laufenden über das Gesetzgebungsvorhaben.

Wenn Du ein Schreiben mit einer Anpassung Deiner Miete an den Verbraucherpreisindex bekommen hast, solltest Du es auf folgende Punkte prüfen:

• Sind zwölf oder mehr Monate seit der letzten Erhöhung vergangen?
• Stimmt die angegebene Preissteigerung?

Im Schreiben muss eindeutig stehen, wie hoch die bisherige Kaltmiete war, um wie viel sie steigen soll und welchen Betrag Du künftig zahlen sollst. Du solltest selbst nachrechnen, wie hoch die Preissteigerung seit der letzten Erhöhung beziehungsweise seit Deinem Einzugsmonat ausgefallen ist. Der „Wertsicherungsrechner“ des Statistischen Bundesamts hilft, die prozentuale Veränderung zu ermitteln.

Es kann vorkommen, dass Du in Deiner Rechnung mehrere Jahre berücksichtigen musst, falls bei Dir bisher nicht erhöht wurde.

Falls Du Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung hast, kannst Du Dich an den örtlichen Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei für Mietrecht wenden. Einige Rechts­schutz­ver­si­che­rungen bieten Rechtsberatung zum Thema Mieterhöhung an. Falls Du rechts­schutz­ver­si­chert bist, solltest Du Dich danach bei Deinem Versicherer erkundigen.

Übrigens: Ein Son­der­kün­di­gungs­recht steht Dir nicht zu, wenn Deine Miete an den Index angepasst wird. Du kannst aber Deinen Mietvertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Sollten die Verbraucherpreise wieder sinken, hast Du ein Anrecht darauf, dass Deine Indexmiete entsprechend sinkt.

Du kannst in diesem Fall als Mieterin oder Mieter den Spieß umdrehen und erklären, dass Du zukünftig weniger Miete zahlen wirst, weil die Verbraucherpreise gesunken sind (§ 557b Abs. 3 BGB).

Sollten sich die Verbraucherpreise entsprechend entwickeln, werden wir einen Musterbrief zur Verfügung stellen, mit dem Du Deine Miete gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter reduzieren kannst. Denn automatisch sinkt Deine Miete nicht, auch wenn Du ein Anrecht darauf hast, wenn die Inflation gesunken ist.

In Zeiten niedriger Inflation und rasant steigender Mieten kann für Mietende eine Indexmiete günstig sein. Steigt die Inflation, ist eine Indexmiete doppelt schlecht: Zu den gestiegenen Verbraucherpreisen kommt die höhere Miete noch hinzu.

Von Nachteil ist auch, dass bei der Mieterhöhung nach Index keine Kappungsgrenze gilt.

Aber: Die Indexmiete hat einen Vorteil für Mietende: Mieterhöhungen für Modernisierungen sind im Prinzip ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB).

Es gibt aber Ausnahmen, wenn Deine Vermieterin oder Dein Vermieter gesetzlich zu Modernisierungen oder zum Austausch einer Heizung verpflichtet ist oder aber eine Heizung eingebaut wird, die die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt (§§ 557b Abs. 2 Satz 2, 555b Nr. 1a BGB, 71 GEG). In diesen Fällen dürfen Vermieterinnen und Vermieter eine Indexmiete erhöhen und einen Teil der Modernisierungskosten auf die Mieterinnen und Mieter umlegen.