Indexmietvertrag - Mieterhöhung

Wer zur Miete wohnt und eine Indexmiete zahlt, konnte bisher den rasanten Anstieg der Mieten entspannt beobachten. Wegen der hohen Inflationsrate hat sich das nun geändert. Zusätzlich zu höheren Heizkosten musst Du Dich mit einem Indexmietvertrag auf eine Mieterhöhung einstellen – falls Du sie nicht schon bekommen hast. Der Bundesrat hat den Gesetzgeber im November 2022 aufgefordert, Mieter mt Indexmietverträgen besser zu schützen. Wir erklären Dir, was Du zur Indexmiete wissen musst und wie Du bei einer Mieterhöhung vorgehst.

Mit einer Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter bereits im Mietvertrag, dass sich die Kaltmiete erhöht, wenn die Verbraucherpreise steigen. Die Preise ermittelt regelmäßig das Statistische Bundesamt und veröffentlicht sie in dem sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI). Der entspricht der durchschnittlichen Inflationsrate, auch Teuerungsrate genannt. Als Referenzwert für Indexmieten ist nur der „Preisindex für die Le­bens­hal­tungs­kos­ten aller privaten Haushalte in Deutschland“ zugelassen. Die Indexwerte findest Du auf der Website des Statistischen Bundesamts.

Im gewerblichen Bereich kommen Indexmieten häufig vor. Seit 1993 sind Indexvereinbarungen auch für Wohnraummietverträge zulässig (§ 10a MHG a. F.). Die Mietrechtsreform im Jahr 2001 führte zudem eine gesetzliche Regelung zur Indexmiete in das Bürgerliche Gesetzbuch ein (§ 557b BGB).

In der Praxis waren Indexmieten für private Wohnungen bisher eher die Ausnahme. Sie waren aus Sicht der Vermieter eher unattraktiv, da die Verbraucherpreise viel langsamer stiegen als die ortsüblichen Mieten – vor allem in den Ballungszentren. Laut Mietenbericht 2020 des Bundesbauministeriums enthalten nur 10 Prozent der Mietverträge privater Vermieter Staffel- oder Indexmietklauseln. Aber Indexverträge werden immer beliebter. Der Mieterverein Hamburg beobachtet, dass fast die Hälfte aller Neuvermietungen in den großen Städten in Deutschland entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vorsehen.

Die Vertragsparteien müssen sich schriftlich auf eine Indexmiete einigen (§ 126 BGB). Dies kann bei Vertragsabschluss geschehen, aber auch während eines bestehenden Mietverhältnisses als Vertragsergänzung. Im Mietvertrag muss genau stehen, nach welchem Preisindex sich die Erhöhungen richten sollen und wann der Vermieter die Miete erhöhen darf.

Häufig findet sich zusätzlich in den Indexverträgen die Regelung, dass die Anpassung nicht jedes Jahr erfolgen muss, sondern zum Beispiel erst dann, wenn der Verbraucherpreisindex auf ein bestimmtes, vorab definiertes Niveau gestiegen ist, zum Beispiel um 3 oder 5 Prozent. Damit sind Mieterhöhungen ausgeschlossen, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur minimal verändert hat.

Für eine Indexmiete gibt es keine Mindestlaufzeit; sie kann daher sowohl in einem befristeten Mietvertrag als auch in einem unbefristeten Vertrag vereinbart werden.

Die Miete erhöht sich nicht automatisch, sondern erst, wenn die Inflation steigt und der Vermieter sich auf die Indexklausel beruft, um die Miete entsprechend zu erhöhen.

Mieter und Vermieter sind allerdings nicht gezwungen, bei Änderungen des Preisindexes tätig zu werden. Der Vermieter kann die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum erhöhen oder ganz darauf verzichten (BGH, 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20).

Schon 2021 lag die Inflationsrate im Schnitt bei 3,1 Prozent. Für 2022 rechneten die führenden Wirtschaftsinstitute mit 6,1 Prozent Inflation. Im Oktober 2022 lag die Inflationsrate für Deutschland bei 10,4 Prozent im Vergleich zum Oktober 2021. Es ist nicht absehbar, ob und wann die Verbraucherpreise wieder sinken. Du solltest Dich auf eine längere inflationäre Phase einstellen und somit auf steigende Mieten – wobei es unwahrscheinlich ist, dass die Teuerungsrate so hoch bleibt wie aktuell.

Eine Indexmiete darf höchstens einmal alle zwölf Monate steigen (§ 557b BGB) – und erst ab dem übernächsten Monat, nachdem Dein Vermieter die Erhöhung angekündigt hat. Deine Miete bleibt also mindestens ein Jahr unverändert.

Es reicht, wenn Dein Vermieter Dir eine E-Mail schickt, in der die eingetretene Änderung des Preisindex und die Erhöhung in einem Geldbetrag stehen. Denn Textform ist ausreichend.

Ein Anstieg der Le­bens­hal­tungs­kos­ten um beispielsweise sechs Punkte im vergangenen Jahr bedeutet nicht, dass der Vermieter die Miete um 6 Prozent erhöhen darf. Vielmehr muss die Veränderung der Miete der prozentualen Veränderung der Le­bens­hal­tungs­kos­ten entsprechen.

Die Indexstände nach Punkten findest Du beim Statistischen Bundesamt. Ausgangsmonat ist entweder der Beginn des Mietverhältnisses oder der Monat, auf dessen Indexstand sich die letzte Mietanpassung bezog. Es kommt dabei auf den Wortlaut des Mietvertrags an. Eine Rechenhilfe bietet das Statistische Bundesamt:

Beispiel: Arndt hat im Mai 2019 einen Indexmietvertrag unterzeichnet. Die Kaltmiete beträgt 500 Euro zuzüglich 90 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Der Vermieter kündigt im Juli 2022 wegen gestiegener Verbraucherpreise eine Mieterhöhung an.

Beispielrechnung: Mieterhöhung Indexklausel

Quelle: Finanztip-Recherche, Rechenhilfe des Statistischen Bundesamts (Stand: September 2022)

Arndt muss ab September 2022 eine Gesamtmiete von 647 Euro zahlen, da sich die Verbraucherpreise vom Mai 2019 bis zum Moment der Ankündigung der Mieterhöhung um 11,4 Prozent erhöht haben.

Die Mietpreisbremse gilt auch bei Indexmieten – allerdings nur bei der Ausgangsmiete. Die darf auch bei einer Indexmiete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für die einzelnen Mieterhöhungen einer Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nicht.

Die Kappungsgrenzen von 20 oder 15 Prozent gelten bei der Erhöhung einer Indexmiete nicht. Diese Grenze stellt bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete einen wichtigen Schutz für Mieter dar.

Vor diesem Hintergrund fordert der Deutsche Mieterbund, dass in Zukunft auch für Indexmieten eine Kappungsgrenze gelten soll von bis zu 2 Prozent pro Jahr. Denn einige Indexmieter müssen erhebliche Steigerungen verkraften, die zum Teil deutlich über den sonst geltenden Kappungsgrenzen liegen. Würde die vorgeschlagene Regelung umgesetzt, dürften auch Indexmieten höchstens um 2 Prozent im Jahr steigen.

Der Bundesrat hat mit Beschluss vom 8. November 2022 die Bundesregierung aufgefordert, ein Gesetz zur Anpassung von Indexmieten vorzulegen. Das hatte die Konferenz der Justizminister im Sommer 2022 für notwendig gehalten. Der Bundesrat unterstützt den Beschluss: "Mieterinnen und Mieter vor uferlosem energiekostenbedingtem Anstieg von Indexmieten schützen!" Wir halten Dich auf dem Laufenden über das Gesetzgebungsvorhaben.

Eine Erhöhung durch einen Indexmietvertrag, die so drastisch ist, dass die zukünftige Miete 50 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist als Mietwucher einzustufen und dementsprechend unzulässig (§ 138 BGB).

Wenn Du ein Schreiben mit einer Anpassung Deiner Miete an den Verbraucherpreisindex bekommen hast, solltest Du es genau auf folgende Punkte prüfen:

• Sind zwölf oder mehr Monate seit der letzten Erhöhung vergangen?
• Stimmt die angegebene Preissteigerung?

Im Schreiben muss eindeutig stehen, wie hoch die bisherige Kaltmiete war, um wie viel sie steigen soll und welchen Betrag Du künftig zahlen sollst. Du solltest selbst nachrechnen, wie hoch die Preissteigerung seit der letzten Erhöhung beziehungsweise seit Deinem Einzugsmonat ausgefallen ist. Der „Wertsicherungsrechner“ des Statistischen Bundesamts hilft die prozentuale Veränderung zu ermitteln.

Es kann vorkommen, dass Du in Deiner Rechnung zwei Jahre berücksichtigen musst: Einige Vermieter haben in den vergangenen Jahren zunächst auf eine Anhebung verzichtet, weil die Inflation besonders niedrig war – 2020 lag sie zum Beispiel nur 0,5 Prozent über der Teuerungsrate von 2019. Dann kann der Vermieter die Inflation für beide Jahre in Summe auf die Miete aufschlagen.

Falls Du Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung hast, kannst Du Dich an einen Mietrechtsdienstleister, einen Fachanwalt für Mietrecht oder an den örtlichen Mieterverein wenden, falls Du dort Mitglied bist. Mehr dazu im Ratgeber Mieterhöhung.

Ein Son­der­kün­di­gungs­recht steht Dir nicht zu, wenn der Vermieter die Miete entsprechend des Anstiegs der Verbraucherpreise erhöht. Du bist also an den Vertrag gebunden, wenn Du einen befristeten Mietvertrag geschlossen hast und nicht ordentlich kündigen darfst. Ansonsten kannst Du Deinen Mietvertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Sollten die Verbraucherpreise wieder sinken, so kann eine Indexmiete ebenfalls entsprechend sinken. Das funktioniert nicht automatisch. Du musst in diesem Fall als Mieter eine Mietanpassung gegenüber Deinem Vermieter geltend machen (§ 557b Abs. 3 BGB). Sollten sich die Verbraucherpreise entsprechend entwickeln, werden wir einen Musterbrief zur Verfügung stellen, mit dem Du Deine Miete reduzieren kannst.

In Zeiten niedriger Inflation und rasant steigender Mieten kann für Mieter eine Indexmiete günstig sein. Steigt die Inflation allerdings wie im Moment, ist eine Indexmiete doppelt schlecht: Denn als Mieter musst Du die höheren Verbraucherpreise zahlen und zusätzlich erhöht sich Deine Miete. Von Nachteil ist auch, dass bei der Mieterhöhung nach Index keine Kappungsgrenze gilt.

Die Indexmiete hat einen Vorteil für Mieter: Mieterhöhungen für Modernisierungen sind im Prinzip ausgeschlossen. Es gibt aber Ausnahmen, wenn ein Vermieter gesetzlich zu Modernisierungen verpflichtet ist, um die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten (§ 557b Abs. 2 BGB).