Indexmietvertrag Doppelt teuer: Mit der Inflation steigt auch Deine Miete

Bei niedriger Inflation kannst Du Dich mit einer Indexmiete zurücklehnen. Steigende Preise treffen Dich mit einer Indexmiete dafür doppelt hart. Du musst nicht nur mehr für Deinen Lebensunterhalt ausgeben, sondern auch noch für die Miete. Wir erklären Dir, was Du zur Indexmiete wissen musst und wie Du Schritt für Schritt bei einer Mieterhöhung vorgehst.

Ein Indexmietvertrag ist ein besonderer Mietvertrag, in dem vorab festgelegt wird, dass sich die Miete erhöht, wenn die Verbraucherpreise steigen. Die Verbraucherpreise werden vom Statistischen Bundesamt in einem Index regelmäßig dokumentiert – dem Verbraucherpreisindex.

Dein Vermieter kann Deine Kaltmiete, also die Miete ohne die Vorauszahlung der Nebenkosten, erhöhen, wenn der Verbraucherpreisindex steigt. Nicht der Mietspiegel ist damit für eine Mieterhöhung entscheidend, sondern die allgemeine Inflation.

Welche Bedeutung haben Indexmietverträge in Deutschland?

Der Mieterverein Hamburg beobachtet, dass fast die Hälfte aller Neuvermietungen in Hamburg eine Indexmiete vorsehen. Sie liegen damit zumindest in Hamburg voll im Trend. Andere Zahlen hat das Institut für Wirtschaft berechnet. Demnach sind nur 2,6 Prozent aller deutschen Mietverträge Indexmieten, bei der Vermietung von neu gebauten Wohnungen liegt der Anteil bei sieben Prozent.

Bei der Vermietung von ab 2014 neu gebauten Wohnungen liegt der Anteil in den sieben größten Städten in Deutschland wiederum auch schon bei 18,8 Prozent. Für diese Wohnungen gilt übrigens die Mietpreisbremse derzeit nicht. Die Neuvertragsmiete kann also mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. 

Für Vermieterinnen und Vermieter waren Indexverträge bis 2021 eher unattraktiv, da die Verbraucherpreise viel langsamer stiegen als die ortsüblichen Mieten – vor allem in Ballungszentren und Universitätsstädten. Ab dem Einzugsjahr 2021 liegt der Anteil der Indexmieten bundesweit nach den Erhebungen des Instituts für Wirtschaft bei 6,7 Prozent.

In Phasen hoher Inflation sind Indexmieten für Vermieter attraktiv, wenn die ortsüblichen Mieten weniger steigen als die Inflation, wie in den Jahren 2022 bis 2024. Dazu eine Tabelle mit den Steigerungsraten:

Vergleich: Inflation und Entwicklung der Mietpreise

Quelle: IW-Kurzbericht 51/2025, Henger, Oberst, Büchel (Stand: Juni 2025)

Wegen der hohen Preissteigerungen seit 2021 durch den Krieg in der Ukraine wurde die Indexmiete für betroffene Mieterinnen und Mieter zu einem Problem. Denn nicht nur die Preise für die Lebenshaltung stiegen, sondern zusätzlich auch noch die Miete. Die Löhne erhöhten sich in der Zeit nicht gleichermaßen. Der rasante Anstieg der Preise hat sich mittlerweile wieder gelegt. Es wird teurer, aber seit Mitte 2023 langsamer, wie die folgende Grafik zeigt.

Wie sind die Voraussetzungen für eine wirksame Indexmiete?

Seit 1993 sind Indexvereinbarungen für Wohnraummietverträge zulässig (§ 10a MHG a. F.). Davor waren sie ausschließlich bei Gewerbemietverträgen üblich. Eine gesetzliche Regelung zur Indexmiete gibt es seit 2001 (§ 557b BGB). Die Indexmiete ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige Art von Mietpreisänderungsklauseln.

Mieter und Vermieter müssen sich schriftlich auf eine Indexmiete einigen (§ 126 BGB). Das bedeutet, dass beide unterschreiben müssen. Dies kann bei Vertragsabschluss geschehen, aber auch während des Mietverhältnisses als Vertragsergänzung erfolgen.

Im Mietvertrag muss genau stehen, nach welchem Preisindex sich die Erhöhungen richten sollen und wann der Vermieter die Miete erhöhen darf. Zulässig ist allein die Bindung der Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt. Die Miete darf sich nicht nur erhöhen; sie muss auch sinken, wenn sich der Index entsprechend entwickelt.

Häufig findet sich zusätzlich in den Indexverträgen die Regelung, dass die Anpassung nicht jedes Jahr erfolgen muss, sondern erst dann, wenn der Verbraucherpreisindex zum Beispiel um drei oder fünf Prozent gestiegen ist. Dieser Schwellenwert muss mindestens erreicht werden. Damit sind Mieterhöhungen ausgeschlossen, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur geringfügig verändert.

Im Vertrag muss weder das Basisjahr des Verbraucherpreisindex noch eine Wartefrist genannt werden. Es ist kein Hinweis darauf erforderlich, dass der monatliche Verbraucherpreisindex und nicht der Jahresindex entscheidend ist. Es muss auch nicht im Vertrag stehen, dass sich die Indexklausel auf die Nettokaltmiete bezieht (BGH, 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20).

Wichtig: Ist die Indexklausel versteckt oder überraschend, ist sie unwirksam. Es reicht nicht, wenn ganz am Ende des Mietvertrags unter „Sonstige Vereinbarungen“ auf einmal ein pauschaler Verweis auf die gesetzliche Regelung der Indexmiete in Paragraf 557b BGB steht. Das Landgericht Berlin hielt eine solche Klausel für unwirksam (LG Berlin II, 13.01.2025, Az. 63 S 138/24). Es fehlte ein Hinweis auf den Verbraucherpreisindex, auch wenn dieser in Wohnraummietverträgen die einzige Grundlage für eine Indexmiete ist. 

Über die Frage, wann eine Indexmiete wirksam vereinbart ist, wird auch im Finanztip-Forum diskutiert. 

Für eine Indexmiete gibt es keine Mindestlaufzeit; sie kann daher sowohl in einem befristeten Mietvertrag als auch in einem unbefristeten Vertrag stehen.

Die Miete erhöht sich nicht automatisch. Es müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein.

1. Anstieg der Verbraucherpreise
   Die Verbraucherpreise sind im vergangenen Jahr oder seit der letzten Anpassung gestiegen. Als Referenzwert für Indexmieten gilt der „Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland“. Die Indexwerte findest Du auf der Website des Statistischen Bundesamts unter dem Verbraucherpreisindex (VPI).
2. Mieterhöhungsschreiben
   Der Vermieter oder die Vermieterin beruft sich auf die Indexklausel und erhöht die Miete entsprechend. Es reicht, wenn Du eine E-Mail erhältst, in der die eingetretene Änderung des Preisindex und die Erhöhung Deiner Miete in einem Geldbetrag stehen. Er oder sie kann die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum erhöhen oder ganz auf die Anpassung der Miete verzichten (BGH, 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20).

Für die Indexmiete ist in der Regel die monatliche Inflationsrate entscheidend. Sie wird gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Vorjahresmonat. Im Mai 2025 lag die Inflationsrate für Deutschland bei +2,1 Prozent im Vergleich zum Mai 2024. Das bedeutet: Die Verbraucherpreise sind im Vergleich zum Vorjahr um 2,1 Prozent teurer geworden. 

Eine Indexmiete darf höchstens einmal alle zwölf Monate steigen (§ 557b BGB) – und erst ab dem übernächsten Monat, nachdem Dein Vermieter die Erhöhung angekündigt hat. Deine Miete bleibt also mindestens ein Jahr unverändert.

Der Wertsicherungsrechner stellt mehrere Fragen. Zunächst musst Du Folgendes angeben:

1. Du wählst, dass Du die Veränderungsrate in Prozent berechnen möchtest, die Variante Schwellenwertberechnung ist für Dich nicht relevant.
2. Als Index wählst Du zwischen mehreren Indizes den ersten Index aus, den Verbraucherpreisindex für Deutschland.
3. Bei der Wahl zwischen Jahresindizes und Monatsindizes wählst Du den monatlichen Index.
4. Dann gibst Du Monat und Jahr an, in dem das Mietverhältnis begann oder wann die letzte Erhöhung war.
5. Schließlich gibst Du den Monat und das Jahr an, mit dem Du die Veränderung der Verbraucherpreise vergleichen möchtest, in der Regel ist das der aktuelle Index.
6. Ergebnis: Du erhältst die prozentuale Veränderung der Verbraucherpreise.
7. Dann gibst Du Deine Ausgangsmiete oder letzte Kaltmiete als Geldbetrag ein und erhältst so die mögliche Erhöhung Deiner Miete.

Beispiel: Arndt hat im Mai 2022 einen Indexmietvertrag unterzeichnet. Die Kaltmiete betrug 700 Euro zuzüglich 90 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Sein Vermieter kündigte im Mai 2025 wegen gestiegener Verbraucherpreise eine Mieterhöhung an.

Beispielrechnung: Mieterhöhung Indexklausel

Quelle: Finanztip-Recherche, Rechenhilfe des Statistischen Bundesamts (Stand: Juni 2025)

Arndt muss ab Juli 2025 eine Gesamtmiete von 866,30 Euro zahlen, da sich die Verbraucherpreise vom Mai 2022 bis zum Moment der Ankündigung der Mieterhöhung um 10,9 Prozent erhöht haben.

Die Mietpreisbremse gilt auch bei Indexmieten – allerdings nur bei der Ausgangsmiete. Die darf auch bei einer Indexmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für die einzelnen Mieterhöhungen einer Indexmiete gilt die Mietpreisbremse aber nicht (§ 557b Abs. 4 BGB).

Die Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent gilt bei der Erhöhung einer Indexmiete nicht. Kappungsgrenze bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent beziehungsweise 15 Prozent erhöht werden darf. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete stellt die Kappungsgrenze einen wichtigen Schutz für Mieter dar.

Wenn Du ein Schreiben mit einer Anpassung Deiner Miete an den Verbraucherpreisindex bekommen hast, solltest Du es auf folgende Punkte prüfen:

1. Sind zwölf oder mehr Monate seit der letzten Erhöhung vergangen?
2. Stimmt die angegebene Preissteigerung?

Im Schreiben muss eindeutig stehen

• wie hoch die bisherige Kaltmiete war,
• um wie viel sie steigen soll und
• welchen Betrag Du künftig zahlen sollst. 

Du solltest selbst nachrechnen, wie hoch die Preissteigerung seit der letzten Erhöhung beziehungsweise seit Deinem Einzugsmonat ausgefallen ist. Der „Wertsicherungsrechner“ des Statistischen Bundesamts hilft, die prozentuale Veränderung zu ermitteln.

Es kann vorkommen, dass Du in Deiner Rechnung mehrere Jahre berücksichtigen musst, falls bei Dir bisher nicht erhöht wurde.

Falls Du Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung hast, kannst Du Dich an den örtlichen Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei für Mietrecht wenden. Eine Erstberatung darf nicht mehr als 226,10 Euro kosten.

Einige Rechtsschutzversicherungen bieten Rechtsberatung zum Thema Mieterhöhung an. Falls Du rechtsschutzversichert bist, solltest Du Dich danach bei Deinem Versicherer erkundigen.

Übrigens: Ein Sonderkündigungsrecht steht Dir nicht zu, wenn Deine Miete an den Index angepasst wird. Du kannst aber Deinen Mietvertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Sollten die Verbraucherpreise wieder sinken, hast Du ein Anrecht darauf, dass Deine Indexmiete entsprechend sinkt.

Du kannst in diesem Fall als Mieterin oder Mieter den Spieß umdrehen und erklären, dass Du zukünftig weniger Miete zahlen wirst, weil die Verbraucherpreise gesunken sind (§ 557b Abs. 3 BGB). Bisher sind die Verbraucherpreise nur gestiegen.

Sollten die Verbraucherpreise sinken, werden wir einen Musterbrief zur Verfügung stellen, mit dem Du Deine Miete gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter reduzieren kannst. Denn automatisch sinkt Deine Miete nicht, auch wenn Du ein Anrecht darauf hast, wenn die Inflation gesunken ist.

Wichtig: Eine Indexklausel, die nur eine Anpassung zugunsten des Vermieters vorsah, nicht aber die Möglichkeit einer Reduzierung des Mietzinses, ist laut Landgericht Berlin unwirksam (LG Berlin, 20.06.2024, Az. 67 S 83/24). Die Klausel muss auch für den Fall sinkender Lebenshaltungskosten die Möglichkeit vorsehen, die Miete zu reduzieren. 

Die Indexmiete kann Vorteile für Mieterinnen und Mieter haben, sie hat aber auch Vorteile für Vermieter. Wenn Du eine neue Wohnung mietest und einen Indexmietvertrag vorgelegt bekommst, solltest Du die Vor- und Nachteile einer Indexmiete kennen. 

Vor- und Nachteile für Mieter 

Der Vorteil einer Indexmiete für Mieter: In Zeiten niedriger Inflation und steigender Mieten bleibt die Miete günstig. Wenn andere Mieter Mieterhöhungen bekommen, weil der neue Mietspiegel veröffentlicht wird und die Mieten stark gestiegen sind, erwartet den Mieter bei der Indexmiete nur eine moderate Erhöhung.  

Die Indexmiete hat einen weiteren Vorteil für Mietende: Mieterhöhungen für Modernisierungen sind ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter ist dazu gesetzlich verpflichtet, eine Modernisierung durchzuführen etwa wegen einer energetischer Sanierung (§§ 557b Abs. 2 Satz 2, 555b Nr. 1a BGB, 71 GEG). In diesen Fällen wird ein Teil der Modernisierungskosten auf Deine Indexmiete umgelegt.

Der Nachteil einer Indexmiete für Mieter: Steigt die Inflation, ist eine Indexmiete doppelt schlecht. Zu den gestiegenen Verbraucherpreisen kommt die höhere Miete noch hinzu.

Von Nachteil ist auch, dass bei der Mieterhöhung nach Index keine Kappungsgrenze gilt.

Tipp: Wenn Du die Wohnung mit Indexmiete willst, solltest Du als Zusatz in den Vertrag aufnehmen lassen, dass eine Anpassung der Miete mindestens für die nächsten drei Jahre ausgeschlossen ist. Dann bist Du zumindest für eine gewisse Zeit vor Mieterhöhungen geschützt.

Vor- und Nachteile für Vermieter

Für Vermieter ist eine Indexmiete von Vorteil, weil sie damit ihre Mieteinnahmen vor dem Wertverlust durch Inflation absichern können. Sie können regelmäßig die Miete erhöhen – ganz unabhängig vom Mietspiegel. Das gilt besonders in Phasen hoher Inflation, wenn die Mieten weniger steigen als die Verbraucherpreise. 

Mit der Indexmiete sind Mietsteigerungen oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Bei den einzelnen Erhöhungen muss der Vermieter weder eine Mietpreisbremse noch die Kappungsgrenze beachten.  

Für Vermieter ist es zudem viel leichter, bei einer Indexmiete die Miete zu erhöhen. Sie müssen ihrem Mieter nur die Berechnung vorlegen und benötigen keine Zustimmung des Mieters. Das ist bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nötig, ohne Zustimmung kann der Vermieter die höhere Miete nur über das Gericht durchsetzen. Eine automatische Anpassung der Miete erfolgt im Unterschied zur Staffelmiete allerdings nicht.

Der starke Anstieg von Inflation und Energiekosten im Jahr 2022 löste eine Debatte darüber aus, ob Indexmieter stärker geschützt werden müssen.

Der Deutsche Mieterbund fordert seit langem, dass für Indexmieten eine Kappungsgrenze von bis zu zwei Prozent pro Jahr gelten muss. Das soll in Zeiten hoher Inflation Mieterinnen und Mieter vor einem zusätzlichen nicht begrenzten Anstieg der Miete schützen.

Der Bundesrat forderte ebenfalls ein Gesetz zur Anpassung von Indexmieten. Das hatte die Konferenz der Justizminister im Sommer 2022 für notwendig gehalten. 

Im Koalitionsvertrag 2025 hat die aktuelle Bundesregierung neue Regeln für Indexmieten in Aussicht gestellt (RdNr. 783). Wie das konkret aussehen soll, ist noch unklar.