Abgesenkte Kappungsgrenze und Mieterschutz

Mieterhöhung: Wie viel ist erlaubt?

Dr. Britta Beate Schön Stand: 01. Oktober 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Will Dein Vermieter die Miete anheben, muss er zwei Grenzen beachten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die sogenannte Kappungsgrenze.
  • Kappungsgrenze bedeutet, dass Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf. 360 Städte und Gemeinden haben diese Grenze auf 15 Prozent gesenkt.
So gehst Du vor
  • Eine Mieterhöhung solltest Du immer überprüfen. Finde anhand unserer Tabelle heraus, ob in Deiner Stadt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt.
  • Hat Dein Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet, solltest Du der Erhöhung widersprechen.
  • Weitere Informationen zur Mieterhöhung sowie eine Checkliste zur Überprüfung einer Mieterhöhung findest Du in unserem Ratgeber Mieterhöhung.

Schon wieder ist eine Mieterhöhung ins Haus geflattert. Bevor Du Dich ärgerst, solltest Du selbst überprüfen, ob die Erhöhung zulässig ist. Es gibt nämlich zwei Grenzen, die nicht überschritten werden dürfen: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.

Welche Kappungsgrenze gilt bei Mieterhöhungen?

Im laufenden Mietverhältnis darf Dein Vermieter die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das ist die absolute Obergrenze. Nur wenn Deine bisherige Miete weit unter der ortsüblichen Miete liegt, kommt die Kappungsgrenze ins Spiel. Diese Regelungen sind nicht mit der Mietpreisbremse zu verwechseln, die nur bei Neuvermietungen gilt.

Innerhalb von drei Jahren darf Dein Vermieter die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen. An diese Kappungsgrenze muss er sich halten (§ 558 Abs. 3 BGB). Dadurch soll ein zu rascher Anstieg von Mieten verhindert werden, die bislang deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen.

Beispiel: Ein Mieter bekommt eine Mieterhöhung von 6,80 Euro auf 8,50 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter würde damit die Miete um 25 Prozent erhöhen. Dadurch verstößt er gegen die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent. Er darf die Miete höchstens um 1,36 Euro pro Quadratmeter auf 8,16 Euro pro Quadratmeter anheben.

Entscheidend ist immer die Nettokaltmiete, die Du als Mieter drei Jahre vor dem Beginn der Mieterhöhung zahlen musstest. Unberücksichtigt bleiben Mieterhöhungen, die Dein Vermieter wegen Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhter Betriebskosten zu Recht verlangt hat.

Wichtig: Die Kappungsgrenze gilt auch, wenn die Miete länger als drei Jahre nicht erhöht wurde.

In welchen Bundesländern gelten niedrigere Kappungsgrenzen?

Alle Bundesländer können durch eine Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken, falls die Gefahr besteht, dass es in Städten und Gemeinden nicht mehr genug Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gibt (§ 558 Abs. 3 BGB). Die meisten Bundesländer haben solche Regelungen erlassen.

Die niedrigere Kappungsgrenze gilt für alle Mieterhöhungen, die dem Mieter ab Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung zugegangen sind (LG München I, Urteil vom 8. Januar 2014, Az. 14 S 25592/13).

Hast Du als Mieter eine Mieterhöhung bekommen, solltest Du

  1. berechnen, um wie viel Prozent Dein Vermieter erhöhen will,
  2. herausfinden, ob in Deinem Bundesland die abgesenkte Kappungsgrenze gilt,
  3. herausfinden, ob Dein Bundesland für Deine Stadt oder Gemeinde die Kappungsgrenze abgesenkt hat.

Kappungsgrenzen in den Bundesländern

Bundeslandgilt im ZeitraumStädte und Gemeinden
Baden-Württemberg01.07.2020 - 30.06.202589 Städte und Gemeinden, darunter Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und andere
Bayern07.08.2019 - 31.12.2021162 Städte und Gemeinden, darunter München, Regensburg, Ingolstadt und andere
Berlin11.05.2018 - 10.05.2023ganz Berlin
Brandenburg

01.09.2019 - 31.12.2020

30 Städte und Gemeinden, darunter Potsdam, Wildau, Hoppegarten und andere
Bremen01.09.2019 - 31.08.2024Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven
Hamburg01.09.2018 - 31.08.2023ganz Hamburg
Hessen08.10.2019 - 26.11.202031 Städte und Gemeinden, darunter Frankfurt, Kassel, Gießen und andere
Mecklenburg-Vorpommern01.10.2018 - 30.09.2023Rostock
Niedersachsen01.12.2016 - 30.11.202119 Städte und Gemeinden, darunter Göttinge, Hannover, Wolfsburg und andere
Nordrhein-Westfalen01.07.2020 - 30.06.202518 Städte und Gemeinden, darunter Düsseldorf, Köln, Münster und andere
Rheinland-Pfalz01.10.2019 - 30.09.20244 Städte, darunter Landau, Speyer, Mainz und Trier
Sachsen01.07.2020 - 30.06.2025Dresden und Leizpzig
Thüringen01.10.2019 - 30.09.2024Erfurt

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 1. Oktober 2020)

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof musste übrigens überprüfen, ob die Kappungsgrenzen-Verordnung mit der bayerischen Verfassung in Einklang steht. Das Gericht sah keine Verletzung des Eigentumsrechts dadurch, dass der Eigentümer nicht mehr die höchstmögliche Rendite aus seinem Eigentum erzielen kann – sprich: den Mieter bis zum letzten Cent ausquetschen. Es wies die Klage ab und erklärte die Verordnung für verfassungsgemäß (Urteil vom 16. Juni 2015, Az. Vf. 12-VII-14).

Auch die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung wurde überprüft und ist laut Bundesgerichtshof verfassungsgemäß (Urteil vom 4. November 2015, Az. VIII ZR 217/14).

Was tun, wenn Dein Vermieter gegen die Kappungsgrenze verstößt?

Hat Dein Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet und die Miete um mehr als 20 oder 15 Prozent erhöht, musst Du als Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen. Ein Verstoß gegen die Grenze führt nicht dazu, dass die gesamte Mieterhöhung unwirksam ist. Die Folge ist vielmehr, dass die zu hoch veranschlagte Miete auf das zulässige Maß reduziert wird.

Beispiel: Ein Mieter bekommt eine Mieterhöhung von 6,80 Euro auf 8,50 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht dem aktuellen Mietspiegel. Der Vermieter will damit die Miete um 25 Prozent erhöhen, hat aber übersehen, dass an seinem Wohnort die Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt. Er darf die Miete also höchstens um 1,02 Euro pro Quadratmeter auf 7,82 Euro pro Quadratmeter anheben. Der Mieter sollte deshalb der Erhöhung nur bis zur Kappungsgrenze auf 7,82 Euro zustimmen.

Verweigerst Du insgesamt die Zustimmung, kann Dich Dein Vermieter verklagen. In Höhe der zulässigen Miete wird das Gericht Dich in so einem Fall zur Zustimmung verurteilen – es sei denn, die Erhöhung ist aus anderen Gründen insgesamt unwirksam. Wann das Fall ist, findest Du in unserem Ratgeber Mieterhöhung.

Lass Dich im Zweifel von einem Experten beraten. Gute Anlaufstellen sind Mietervereine am Ort, Online-Dienstleister wie wenigermiete.de oder ein Rechtsanwalt für Mietrecht.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Zum Ratgeber

Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 01. Oktober 2020


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