Schönheitsreparaturen im Mietvertrag Wann Du beim Auszug nicht renovieren musst

Die Kartons sind verladen, die Wohnung ist geputzt. Jetzt fehlt nur noch die Schlüsselübergabe an Deine Vermieterin, und die alte Bleibe ist passé. Doch bei der Übergabe verlangt sie, dass Du die Wände noch streichen musst, obwohl sie noch tadellos aussehen. Ansonsten verrechne sie das mit Deiner Kaution. Ihr Argument: Das steht so im Mietvertrag! Oft sind solche Klauseln allerdings unwirksam. Wir erklären Dir, was Vermieterinnen und Vermieter verlangen dürfen und wann Du Dir die Schönheitsreparaturen sparen kannst.

Was genau unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht definiert. Die Gerichte orientieren sich bei dem Begriff der Schönheitsreparaturen an einer Verordnung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Demzufolge dienen Schönheitsreparaturen dazu, Mängel an der Wohnung zu beheben, die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehen.

Typische Schönheitsreparaturen sind:

• Tapezieren
• Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• Bohrlöcher verschließen
• Streichen von Holz-Fußböden, Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
• Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren von innen
• Grundreinigung eines Teppichbodens

Das sind keine Schönheitsreparaturen:

• Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden (BGH, 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/09)
• Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodens
• Erneuerung der Badewannenbeschichtung
• Austausch von Wandfliesen im Bad oder in der Küche
• Streichen von Sockel- oder Fußleisten
• Beseitigen von Rissen in der Decke (LG Berlin, 07.02.2017, Az. 67 S 20/17)

Laut Gesetz ist es Sache des Vermieters, eine Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten sowie Renovierungen zu veranlassen und zu bezahlen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dafür bekommt er vom Mieter die Miete. In der Realität ist es oft genau andersherum: Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter, bestimmte Renovierungsmaßnahmen vorzunehmen.

Das ist nach der Rechtsprechung zulässig (BGH, 14.07.2014, Az. VIII ZR 339/03). Vermietende dürfen die laufenden Renovierungspflichten im Mietvertrag auf Mieterinnen und Mieter abwälzen.

Über die Einzelheiten wird allerdings bis heute vor den Gerichten gestritten, oft mit dem Ergebnis, dass die vertraglichen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Das führt dazu, dass Du heute vielfach gute Chancen hast, beim Auszug die Wohnung nicht mehr streichen zu müssen.

In zwei Fällen musst Du Deine Wohnung nicht laufend und beim Auszug renovieren und streichen: Du hast die Wohnung entweder unrenoviert übernommen oder die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam.

1. Fall: Du hast die Wohnung unrenoviert übernommen

Wer seine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss sie auch nicht in renoviertem Zustand zurückgeben (BGH, 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Denn die Pflicht zu Schönheitsreparaturen dürfen Vermieterinnen und Vermieter nicht ohne Ausgleich auf den Mieter abwälzen, wenn die Wohnung beim Einzug renovierungsbedürftig war.

Du musst die Wohnung selbst dann nicht streichen und renovieren, wenn Du das mit Deinem Vormieter so vereinbart hast. Denn es kann von Dir als Mieterin oder Mieter nicht erwartet werden, dass Du die Wohnung in einem besseren Zustand hinterlässt, als Du sie beim Einzug vorgefunden hast (vgl. BGH, 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16). Vermietende dürfen sich also nicht auf Absprachen zwischen Mieter und Vormieter berufen.

Wichtig: Willst Du beim Auszug nicht streichen, weil die Wohnung unrenoviert bei der Übergabe war, musst Du diesen Umstand auch vor Gericht beweisen können (BGH, 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23).

Der Beweis gelingt am besten mit einem Übergabeprotokoll, in dem beim Einzug festgehalten wurde, dass die Wohnung nicht frisch gestrichen war. Wir empfehlen Dir, zum Übergabetermin unser Musterprotokoll mitzubringen und vor Ort gemeinsam mit der Vermieterin oder dem Vermieter auszufüllen. Oft erstellt der Vermieter selbst ein Protokoll. Dann achte darauf, dass festgehalten wird, ob die Wohnung frisch gestrichen war oder nicht.

2. Fall: Die Klausel zu Schönheitsreparaturen ist unwirksam

Die folgenden Klauseln stehen in vielen Mietverträgen, sind aber unwirksam. Findest Du eine in Deinem Vertrag, musst Du in aller Regel gar nicht renovieren.

• Umfang der Renovierung:
  
  „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“
  
  Diese Regelung ist unwirksam, da der Mieter dadurch sowohl zur Versiegelung vom Parkett als auch ganz allgemein zum Streichen von Türen und Fenstern verpflichtet wird, was auch den Außenanstrich umfasst. Das geht über seine gesetzlichen Pflichten hinaus. Die Folge: Steht eine solche Klausel in Deinem Vertrag, musst Du überhaupt nicht renovieren.
• Farbwahlklausel:
  
  „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren.“ 
  
  Die Klausel ist unzulässig. Denn diese Farbvorgabe gilt auch für die Zeit, während der Du in der Wohnung lebst. Und das schränkt Dich als Mieter zu sehr ein. Folge: Die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam (BGH, 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09 und 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).
•  Endrenovierungsklausel:
  
  „Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Tapeten/Wände neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen neu lackiert. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben.“
  
  Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Endrenovierungsklausel. Sie besagt, dass der Mieter die Wohnung in einem Tipptopp-Zustand zurückgeben muss – egal, ob sie überhaupt renovierungsbedürftig ist oder nicht. Auch so eine Klausel ist unwirksam (BGH, 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08). Keine Renovierungspflicht.
• Starrer Fristenplan:
  
  „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“
  
  Der Mieter kann zwar auch während der Mietzeit zu regelmäßigen Renovierungen verpflichtet sein, allerdings nicht nach einem starren Zeitplan. Abweichungen sind zulässig, wenn zum Beispiel die Wände noch keine Gebrauchsspuren aufweisen (BGH, 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05). Lässt der Fristenplan keine Ausnahmen zu, ist die Klausel unwirksam. Du kannst Dir die Renovierung sparen.
• Abgeltungsklausel:
  
  „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.“

So können die Prozentsätze zum Beispiel aussehen

Fristenpläne werden manchmal mit solchen Abgeltungs- oder Quotenklauseln kombiniert. Wenn nach dem Fristenplan die Küche alle drei Jahre gestrichen werden muss, der Mieter aber bereits nach zwei Jahren auszieht, soll er zwar nicht renovieren müssen, aber seinen Teil der künftigen Renovierungskosten übernehmen.

Der BGH hat der „Quotenabgeltungsklausel“ eine grundsätzliche Absage erteilt, auch wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung beim Auszug berücksichtigt wird (Az. VIII ZR 242/13). Grund: Der Mieter kann seinen Kostenanteil beim Auszug nicht verlässlich ermitteln.

Sollte Dein Vermieter nach dem Auszug Geld als Abgeltung für nicht erfolgte Reparaturen verlangen, kannst Du Dich dagegen wehren und auf die Rechtsprechung verweisen.

Wer schon länger eine Wohnung gemietet hat, bemerkt irgendwann, dass die Wände einen neuen Anstrich vertragen könnten. Doch bist Du dazu verpflichtet?

Es ist rechtlich zulässig, dass Deine Vermieterin oder Dein Vermieter laut Mietvertrag von Dir auch während der Mietzeit Schönheitsreparaturen verlangt – und nicht nur beim Auszug.

Dabei kommt es aber immer auf den tatsächlichen Zustand der vermieteten Wohnung an. Ist alles noch chic und in Ordnung, musst Du nicht streichen, selbst wenn das so im Vertrag steht. Denn verbindliche Renovierungsfristen im Mietvertrag sind unzulässig.

In der nachfolgenden Tabelle findest Du Fristen, an denen Du Dich orientieren kannst, wobei es Räume gibt, die man häufiger streichen muss als andere.

Fristen bei den Schönheitsreparaturen

Quelle: Bundesjustizministerium, Broschüre Mietrecht (Stand: März 2024)

Du riskierst in der Regel keine Abmahnung oder gar Kündigung, wenn Du Dich nicht an die Renovierungsfristen hältst und die Wohnung nicht übermäßig abgenutzt ist. Nur dann, wenn die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kann Dich Dein Vermieter oder Deine Vermieterin wegen unterlassener Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in die Pflicht nehmen.

Steht bei Dir ein Umzug an, solltest Du in Deinem bisherigen Mietvertrag nachlesen, was dort über Schönheitsreparaturen steht. Mit unserer Checkliste kannst Du die Klauseln einfach überprüfen.

Kommst Du zu dem Ergebnis, dass die Klausel in Deinem Vertrag unwirksam ist, musst Du weder streichen noch tapezieren.

Tipp: Du solltest Deinem Vermieter oder Deiner Vermieterin vorher mitteilen, dass Du die Wohnung nicht streichen wirst. Mach das schriftlich und begründe es damit, dass im Vertrag unwirksame Regelungen stehen.

Es ist nicht gut, einfach auszuziehen und die Wohnung unrenoviert zu übergeben. Denn das kann bedeuten, dass Du die Mietkaution zunächst einmal nicht beziehungsweise nicht in voller Höhe zurückbekommst. Ziehst Du aus, ohne zu renovieren, obwohl die Regelung zu den Schönheitsreparaturen im Vertrag wirksam war, kann Dein Vermieter die Kosten der Renovierung von Dir zurückfordern.

Bei den meisten Mietrechtsstreitigkeiten wegen Schönheitsreparaturen geht es um die Kaution, die der Vermieter zurückhält, weil die Mietpartei beim Auszug nicht renoviert hat (vgl. LG Berlin, 15.03.2022, Az. 67 S 240/21). 

So ein Streit um die Mietkaution kann sich lange hinziehen, wenn Dein Vermieter oder Deine Vermieterin denkt, sie sei im Recht und Dir die Kosten für die Renovierung in Rechnung stellt. Er kann die Kosten für die Malerarbeiten auch allein auf Grundlage eines Kostenvoranschlags mit Deiner Kaution verrechnen (BGH, 10.05.2022, Az. VIII ZR 277/20).

Brauchst Du Unterstützung, kannst Du Dich an einen Mieterverein vor Ort wenden oder an eine Anwaltskanzlei, die Mietrechtsfälle bearbeitet. Erkundige Dich nach dem Kostenrisiko. Rechtsschutzversicherte können sich bei Ihrer Ver­si­che­rung erkundigen.

Wenn Du die Wohnung beim Auszug renoviert hast und danach feststellst, dass die Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam war, kannst Du Dir die entstandenen Kosten von Deiner Vermieterin oder Deinem Vermieter erstatten lassen.

Dafür musst Du die Rechnung für die Malerarbeiten an Deine Vermieterin oder Deinen Vermieter weiterreichen. Hast Du selbst renoviert, kannst Du sowohl Materialkosten für Farbe und Pinsel als auch einen finanziellen Ausgleich für Deine geopferte Freizeit verlangen. Gleiches gilt für Freunde und Bekannte, die Dir geholfen haben. Als Wert für die Eigenleistungen kannst Du nur einen Bruchteil des Betrages ansetzen, der bei Beauftragung eines Handwerkers angefallen wäre (BGH, 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07).

Wichtig: Du musst innerhalb der Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags aktiv werden und die Zahlung zurückfordern. Es gilt die kurze Verjährungsfrist (BGH, 20.06.2012, Az. VIII ZR 12/12).