Schönheitsreparaturen

Wann Du renonvieren musst – und wann nicht

Dr. Britta Beate Schön Stand: 05. August 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • In fast jedem Mietvertrag steht, dass Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen müssen.
  • Viele dieser Klauseln sind aber unwirksam: Vermieter dürfen deshalb oft gar keine Renovierung verlangen.
  • Mieter müssen in der Regel dann nicht renovieren, wenn sie eine Wohnung unrenoviert übernommen haben (BGH, Az. VIII ZR 185/14).
So gehst Du vor
  • Mit unserer Checkliste kannst Du überprüfen, ob die Schönheitsreparatur-Klausel in Deinem Mietvertrag wirksam ist.
  • Hast Du eine unwirksame Klausel gefunden und willst daher nicht renovieren, dann informiere Deinen Vermieter. Auch wenn Du bereits renoviert hast, kannst Du handeln: Eventuell bekommst Du Geld zurück.
  • Hilfe findest Du bei einem Mieterverein, einem Anwalt oder wenigermiete.de.

Die Kartons sind verladen, die Wohnung ist geputzt. Jetzt fehlt nur noch die Schlüsselübergabe, und die alte Bleibe ist passé. Doch plötzlich verlangt der Vermieter, dass das Parkett abgeschliffen und die Wände weiß gestrichen werden, obwohl sie noch tadellos aussehen. Sein Argument: Das steht so im Mietvertrag!

Wie sind Schönheitsreparaturen im Gesetz geregelt?

Laut Gesetz ist es Sache des Vermieters, eine Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten sowie Renovierungen zu veranlassen und zu bezahlen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dafür bekommt er vom Mieter die Miete. In der Realität ist es oft genau andersherum: Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter, bestimmte Renovierungsmaßnahmen vorzunehmen.

Das ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich zwar zulässig (BGH, Urteil vom 14. Juli 2014, Az. VIII ZR 339/03). Doch es gibt Grenzen.

Was gilt als Schönheitsreparatur?

Was genau unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht klar definiert. Die Rechtsprechung orientiert sich an der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV).

Typische Schönheitsreparaturen sind:

  •   Tapezieren,
  •   Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  •   Bohrlöcher verschließen,
  •   Streichen von Holz-Fußböden,Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre,
  •   Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren von innen.

Das sind keine Schönheitsreparaturen:

  •  Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, Az. VIII ZR 48/09),
  •  Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodens,
  •  Streichen von Sockel- oder Fußleisten,
  •  Beseitigen von Rissen in der Decke (LG Berlin, Beschluss vom 7. Februar 2017, Az. 67 S 20/17).

Auch wenn im Mietvertrag nicht vereinbart wurde, wie oft der Mieter die Zimmer streichen muss, gelten nach der Rechtsprechung diese Fristen:

Fristen bei den Schönheitsreparaturen

Streichen von Küchen, Bädern und Duschenalle 3 Jahre
Streichen von Wohn- und Schlafräumen,
Fluren, Dielen und Toiletten
alle 5 Jahre
Streichen von anderen Nebenräumenalle 7 Jahre

Was ist, wenn Du die Wohnung unrenoviert übernommen hast?

Wer seine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss sie auch nicht ohne Weiteres in renoviertem Zustand zurückgeben. Das hat der BGH im Jahr 2015 entschieden (Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen darf der Vermieter im Vertrag nicht ohne Ausgleich auf den Mieter abwälzen, wenn die Wohnung beim Einzug renovierungsbedürftig war.

In einem weiteren Fall urteilte der BGH im August 2018, dass der Mieter eine unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug selbst dann nicht renovieren muss, wenn er dies mit seinem Vormieter vereinbart hat. Eine solche Vereinbarung wirke sich nicht auf die Verpflichtungen von Mieter und Vermieter aus, erklärten die Richter; vor allem dann nicht, wenn der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand hinterlassen müsste, als er sie selbst beim Einzug vorgefunden hat (Urteil vom 22. August 2018, Az. VIII ZR 277/16). Der Vermieter darf sich also nicht auf die Absprache des Mieter mit einem Vormieter berufen.

Für Dich besonders wichtig wird damit das Übergabeprotokoll, das Du beim Einzug einfordern solltest. Es kann später entscheidend sein für die Frage, ob Du beim Auszug renovieren musst oder nicht.

Nutze dazu unser Muster-Protokoll zur Wohnungsübernahme.

Zum Download

Renovierungen während der Mietzeit

Laut Gesetz muss Dein Vermieter den Zustand Deiner Wohnung während der Mietzeit  erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Hast Du Deine Wohnung unrenoviert übernommen, darfst Du vom Vermieter notwendige Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verlangen, wenn zum Beispiel mal wieder frisch gestrichen werden muss. Das gilt auch, wenn Du laut Vertrag eigentlich selbst regelmäßig streichen und tapezieren müsstest. Du hast also einen Anspruch auf Renovierung.
Aber: Du musst nach der Rechtsprechung die Hälfte der Renovierungskosten zahlen (BGH; Urteile vom 8. Juli 2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Was ist, wenn Du bald ausziehen willst?

Steht bei Dir ein Umzug an, solltest Du in Deinem Mietvertrag nachlesen, was dort über Schönheitsreparaturen steht. Mit unserer Checkliste kannst Du die Klauseln einfach überprüfen. Kommst Du zu dem Ergebnis, dass die Klausel in Deinem Vertrag unwirksam ist, musst Du weder streichen noch tapezieren.

Dass Du nicht vorhast zu renovieren solltest Du Deinem Vermieter mitteilen. Mach das schriftlich und begründe es damit, dass im Vertrag unwirksame Regelungen stehen. Es ist nicht gut, einfach auszuziehen und die Wohnung unrenoviert zu übergeben. Das zieht möglicherweise gerichtlichen Ärger nach sich.

Verlangt Dein Vermieter dennoch, dass Du renovierst, kannst Du Dich an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt wenden. Unterstützung findest Du auch bei wenigermiete.de. Das ist ein junges Unternehmen, das auch Mieter bei der Mietpreisbremse oder einer Mieterhöhung unterstützt. Wir haben das Angebot des Unternehmens untersucht und uns seine Vorgehensweise sowie die Kosten erläutern lassen. Wir finden das Modell transparent und halten den Preis für fair. Zahlen musst Du nur, wenn der Anbieter für Dich erfolgreich war. Er verlangt dafür 249 Euro inklusive Mehrwertsteuer.

wenigermiete.de (Conny GmbH)
Schönheitsreparaturen – Durchsetzung von Mieterrechten
  • überprüft Mietvertrag, versendet Schreiben an den Vermieter
  • bei Klage gegen den Vermieter übernimmt der Anbieter Anwalts- und Gerichtskosten
  • faires Erfolgshonorar von 249 Euro inklusive Mehrwertsteuer

Was ist, wenn Du schon renoviert hast?

Wenn Du die Wohnung beim Auszug renoviert hast und danach feststellst, dass die Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam war, kannst Du Dir die entstandenen Kosten erstatten lassen. Dafür musst Du die Handwerkerrechnungen an Deinen Vermieter weiterreichen. Hast Du selbst renoviert, kannst Du sowohl Materialkosten und einen finanziellen Ausgleich für Deine geopferte Freizeit verlangen. Gleiches gilt für Freunde und Bekannte, die Dir geholfen haben (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009, Az. VIII ZR 302/07).

Kurze Verjährung

Du musst innerhalb der Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags aktiv werden und die Zahlung zurückfordern. Es gilt die kurze Verjährungsfrist (BGH, Urteil vom 20. Juni 2012, Az. VIII ZR 12/12).

Dürfen Renovierungskosten mit der Kaution verrechnet werden?

Ja und nein – hier kommt es auf den Vertrag an. Hast Du die Wohnung unrenoviert zurückgelassen, obwohl Du eigentlich renovieren musstest, darf Dein Vermieter die Renovierungskosten von der Mietkaution abziehen.

Sollte er allerdings auf die Idee kommen, die Wohnung beispielsweise streichen zu lassen, obwohl Du für die Renovierung nicht zuständig warst, darf er deswegen nicht die Kaution kürzen. In einem solchen Fall solltest Du den Vermieter schriftlich auffordern, die Kaution in voller Höhe auszuzahlen und ihm dazu eine Frist von etwa zwei Wochen setzen.

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam?

Für Gerichte sind Schönheitsreparaturen ein Dauerthema. Die folgenden Klauseln stehen in vielen Mietverträgen, sind aber unwirksam. Findest Du eine in Deinem Vertrag, musst Du in aller Regel gar nicht renovieren.

  • Umfang der Renovierung:

    „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“

    Diese Regelung ist unwirksam, da der Mieter dadurch sowohl zur Versiegelung vom Parkett als auch ganz allgemein zum Streichen von Türen und Fenstern verpflichtet wird, was auch den Außenanstrich umfasst. Das geht über seine gesetzlichen Pflichten hinaus. Die Folge: Der Mieter muss überhaupt nicht renovieren.
  • Farbwahlklausel:

    „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren.“ 

    Die Klausel ist unzulässig. Denn diese Farbvorgabe gilt auch für die Zeit, während der Sie in der Wohnung leben. Und das schränkt Sie als Mieter zu sehr ein. Folge: Die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20. Januar 2010, Az. VIII ZR 50/09 und Urteil vom 18. Februar 2009, Az. VIII ZR 166/08).
  •  Endrenovierungsklausel:

    „Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Tapeten/Wände neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen neu lackiert. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben.“

    Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Endrenovierungsklausel. Sie besagt, dass der Mieter die Wohnung in einem Tipptopp-Zustand zurückgeben muss – egal, ob sie überhaupt renovierungsbedürftig ist oder nicht. Auch so eine Klausel ist unwirksam (BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, Az. VIII ZR 166/08). Keine Renovierungspflicht.
  • Starrer Fristenplan:

    „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“

    Der Mieter kann zwar auch während der Mietzeit zu regelmäßigen Renovierungen verpflichtet sein, allerdings nicht nach einem starren Zeitplan. Abweichungen müssen zugelassen werden, wenn zum Beispiel die Wände noch keine Gebrauchsspuren aufweisen (BGH, Urteil vom 5. April 2006, Az. VIII ZR 178/05). Lässt der Fristenplan keine Ausnahmen zu, ist die Klausel unwirksam. Mieter können sich die Renovierung sparen.
  • Abgeltungsklausel:

    „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.“

So können die Prozentsätze zum Beispiel aussehen

RaumNutzungsdauer von mehr alsAnteil vom Kostenvoranschlag
Küche12 Monaten33 %
 24 Monaten66 %
Wohnzimmer12 Monaten20 %
 24 Monaten40 %

Fristenpläne werden manchmal mit solchen Abgeltungs- oder Quotenklauseln kombiniert. Wenn nach dem Fristenplan die Küche alle drei Jahre gestrichen werden muss, der Mieter aber bereits nach zwei Jahren auszieht, muss er zwar nicht renovieren, aber seinen Anteil an den zukünftigen Renovierungskosten entsprechend der Mietdauer zahlen.

Der BGH hat in einem Urteil vom 18. März 2015 der „Quotenabgeltungsklausel“ eine grundsätzliche Absage erteilt, auch wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung beim Auszug berücksichtigt wird (Az.VIII ZR 242/13). Der Mieter werde durch eine solche Klausel benachteiligt. Er könne nämlich seinen Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln.

Sollte Dein Vermieter nach dem Auszug Geld als Abgeltung für nicht erfolgte Reparaturen verlangen, kannst Du Dich dagegen wehren und auf die Rechtsprechung verweisen.

Schönheitsreparaturen-Checkliste

Du möchtest wissen, ob eine Schönheitsreparatur-Klausel in Deinem Mietvertrag wirksam ist? Unsere Checkliste hilft dir!

Zum Download

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Zum Ratgeber

Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 05. August 2020


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