Jetzt sind die Zinsen aber nochmal leicht gestiegen. Und wir haben aus der Finanztip-Community viele Fragen zum Thema bekommen, vor allem in einem Expertengespräch für Finanztip-Unterstützer.
Unsere Antworten auf die typischsten Fragen wollen wir Dir und allen anderen aber nicht vorenthalten. Denn das Thema scheint viele Menschen intensiv zu beschäftigen.
Hier die 5 wichtigsten Fragen und Antworten:
Frage 1: Mein KfW-Darlehen und mein Bankdarlehen laufen mit rund einem Jahr Abstand aus. Wie kann ich die Anschlussfinanzierung organisieren?
Viele KfW-Programme laufen nach Ende der Zinsbindung ohne Zinsvergünstigung weiter. Es bietet sich an, die Darlehen bei der Anschlussfinanzierung zusammenzufassen. Bei einem Abstand von einem Jahr kannst Du das gut in Absprache mit der Bank regeln.
So gehst Du vor: Frag bei der Bank nach einer gemeinsamen Anschlussfinanzierung für beide Darlehen. Das erste Darlehen löst Du sofort ab, das zweite erst ein Jahr später. Klär mit der Bank ab, dass Du für den später auszuzahlenden Teil keine Bereitstellungszinsen zahlen musst. Du brauchst eine Frist, die die Zeit bis zur zweiten Auszahlung abdeckt, also etwa zwölf Monate.
Du musst die Anschlussfinanzierung nicht bei derselben Bank machen wie bisher. Prüf unbedingt, ob Du mit einer Umschuldung ein besseres Angebot rausholen kannst. Den besten Überblick bekommst Du mit einem Vermittler. Wir empfehlen
Interhyp*,
Baufi24*,
Dr. Klein*, Hüttig & Rompf und
Hypofriend*.
Frage 2: Meine zwei KfW-Darlehen laufen in gut drei Jahren aus, während andere Darlehen noch deutlich länger gebunden sind. Ab wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
Bei drei Jahren Vorlauf zahlst Du nicht nur den aktuellen Marktzins, sondern zusätzlich noch einen Forward-Aufschlag. Ob sich das lohnt, hängt von der Zinsentwicklung ab. Die lässt sich nicht genau vorhersagen. Allerdings stehen die Anleiherenditen gerade sehr im Fokus und die Bauzinsen sind entsprechend stark gestiegen.
Würdest Du inkl. Aufschlag aktuell z. B. 4,5 % Zins bekommen, könntest Du Dich ärgern, falls in z. B. zwei Jahren wieder 3,5 % möglich wären.
So gehst Du vor: Deshalb kann es sich lohnen, erstmal zu warten. Bei drei Jahren Vorlauf hast Du gute Chancen, später ein niedrigeres Zinsniveau als heute zu erwischen. Und bei weniger als zwölf Monaten bis zum Ende der Zinsbindung zahlst Du in der Regel auch keinen Aufschlag mehr. Behalt also die Bauzinsen erstmal im Blick und hol konkrete Angebote ein, sobald die Marktzinsen wieder interessanter werden.
Frage 3: Ich möchte meine Wohnung mit Ablauf der Zinsbindung verkaufen, habe für den Umzug in eine Mietwohnung aber eine Finanzierungslücke von 20.000 €. Brauch ich eine Anschlussfinanzierung?
In diesem Fall löst Du das Baudarlehen mit dem Verkaufserlös ab und nutzt ein flexibles Darlehensangebot, mit dem Du die Lücke schließt.
So gehst Du vor: Nimm am besten einen Rahmenkredit auf. Bei dieser Darlehensform kannst Du den Kreditbedarf flexibel abrufen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen, also etwa mit dem Überschuss aus dem Verkauf der Wohnung. Für einen Rahmenkredit empfehlen wir Dir die
Volkwagen Bank* und
ING*.
Achte auch darauf, den Verkauf rechtzeitig anzugehen. Je nach Lage und Preis kann das dauern. Bei der Planung kann Dir ein Gespräch mit einem Maklerbüro helfen. Wir empfehlen
Homeday* und McMakler.
Frage 4: Ich habe meine Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag vorbereitet. Der Darlehenszins liegt bei 2,9 %. Ist das eine gute Variante?
Weil Du den Vertrag sowieso schon hast und das Darlehen zu 2,9 % verfügbar ist, ist das gegenüber den aktuellen Bauzinsen von über 4 % in Deinem Fall eine gute Lösung. Außerdem kannst Du mit einem Bausparvertrag in aller Regel unbegrenzt sondertilgen.
So gehst Du generell vor: Im vorgestellten Fall unserer Unterstützerin ging die Zinswette des Bausparvertrags auf. Das muss längst nicht immer so laufen. Bedenk dabei auch, dass Bausparverträge in der Ansparphase meist ein Minusgeschäft sind. Denn Du zahlst Abschlussgebühren von 1 oder 1,6 % auf die Bausparsumme und bekommst aktuell meist nur mickrige Zinsen kaum über 0,25 % p. a.
In dieser Zeit kannst Du gerade viel mehr einstreichen: Beim Festgeld gibt’s über 12 Monate z. B. 3,41 % p. a. bei Ziraat Bank und 3,4 % p. a. bei
Bank of Scotland* und
HoistSpar*. Über 24 bzw. 36 Monate bietet Yapi Kredi Deutschland sogar 3,75 bzw. 3,8 % p. a.
Frage 5: Bei meinem Darlehen mit 1,66 % Jahreszins kann ich jährlich 5 % sondertilgen. Sollte ich besser bis zum Ende der Zinsbindung kurzfristig zu höheren Zinsen anlegen?
Hier gibt es zwei Komponenten: Einerseits fühlt es sich einfach gut an, wenn Deine Restschuld dank Sondertilgungen schneller sinkt. Andererseits kann kurzfristiges Anlegen rechnerisch mehr Rendite bringen als Dir Sondertilgen an Kreditzinsen einspart.
Aber: Die besten unbefristeten Zinsen beim Tagesgeld sind mit 2,41 % p. a. bei
Instabank über Raisin* gerade nicht viel höher als Dein Kreditzins. Denk auch dran, dass Du ab 1.000 € Kapitalerträgen im Jahr Steuern zahlen musst, die dann den Zinsvorteil schmälern.
Besser: Mit Aktionszinsen sind sicher bis zu 4 % p. a. drin (für 4 Monate bei
Chase* und
Openbank*, für 3 Monate bei Ayvens Bank). Hier musst Du aber oft wechseln, hast also etwas Aufwand.
Der vielleicht beste Kompromiss: Festgeld ist bequemer und bietet ähnliche Konditionen (s. vorherige Frage) wie Tagesgeld-Aktionszinsen. Achte aber darauf, dass Du rechtzeitig zur Anschlussfinanzierung wieder ans Geld kommst. Auf Aktien-ETFs solltest Du für so kurzfristige Anlagen sowieso verzichten.
So gehst Du vor: Überleg einfach, welcher Typ Du bist. Wenn Dich die Wechselei bei Tagesgeld-Aktionszinsen nicht stört und Du rechtzeitig vor der Umschuldung wieder ans Festgeld kommst, kann sich das auszahlen. Gerade hier ist die Zinsdifferenz spürbar.
Achte aber in jedem Fall darauf, dass Du das angesparte Geld spätestens bei der Umschuldung wieder einbringst. Denn bei dann vermutlich über 4 % Kreditzins macht es einen riesigen Unterschied, ob Du 20.000 € Restschuld mehr oder weniger hast.
Mehr zum Thema in Hermanns Buch
Generell gilt: Vor allem durch regelmäßiges Sondertilgen oder frisches Eigenkapital bei der Umschuldung kannst Du Dich gegen das Risiko stark steigender Zinskosten bei der Anschlussfinanzierung absichern.
Ein ausführliches Rechenbeispiel, wie viel regelmäßiges Sondertilgen ausmacht, findest Du auch in Hermanns neuem Buch Finanzen ab 50. Außerdem erklärt Dir Hermann, wie Du kurz vor der Rente sogar eine komplett neue Immobilienfinanzierung aufgleist – z. B. weil Du den Ruhestand lieber im Eigenheim als zur Miete verbringen möchtest.
