KfW Jung kauft Alt Die neue Eigentumsförderung für Familien

Der Weg zum Eigenheim wird immer schwieriger: Schwankende Immobilienpreise, hohe Zinsen und Sanierungsauflagen schrecken viele vom Kauf eines älteren Wohnhauses ab. Eine neue staatliche Förderung soll den Hauskauf für Familien mit Kindern attraktiver machen. Wir erklären Dir, was es mit dem neuen Förderprogramm „Jung kauft Alt“ auf sich hat.

Während immer weniger neue Häuser gebaut werden, sinkt der Preis von älteren, unsanierten Immobilien in Deutschland. Laut dem Immobilienpreisindex des Forschungsinstituts empirica aus dem zweiten Quartal 2024 haben ältere Häuser mit einer schlechten Energieeffizienz den höchsten Preisverfall. Sie sind auf dem Markt also deutlich weniger wert als Häuser, die besser gedämmt sind.

Wer so ein Haus kauft, macht zwar eventuell ein Schnäppchen, muss aber im gleichen Zug schon über die Sanierung nachdenken. Die hohen Energiekosten schlagen sonst schnell zu Buche.

Möchtest Du ein unsaniertes, älteres Haus kaufen und energetisch sanieren, will Dich die Bundesregierung mit dem Programm „Jung kauft Alt“ dabei unterstützen. Über einen zinsgünstigen Kredit können sich junge Familien mit kleinem und mittlerem Einkommen so den Traum vom Eigenheim erfüllen. Mit dem Programm kann der Kaufpreis der Immobilie sowie die Grundstückkosten finanziert werden. Laut dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) sollen so auch besonders ländliche Räume wiederbelebt werden, in denen Altbauten oft leer stehen.

Ähnliche Programme für den Kauf oder Bau von neuen Häusern oder Wohnungen wurden in den vergangenen Jahren schon auf den Weg gebracht. So zum Beispiel die Programme Klimafreundlicher Neubau und Wohneigentum für Familien.

Die maximale Kredithöhe für „Jung kauft Alt“liegt zwischen 100.000 und 150.000 Euro und ist abhängig von Eurem Haushaltseinkommen und der Anzahl der im Haushalt lebenden Kinder unter 18 Jahren. Für das Haushaltseinkommen wird das sogenannte zu versteuernde Einkommen herangezogen. Dabei handelt es sich weder um das Brutto- noch das Nettogehalt. Stattdessen sind schon diverse Freibeträge abgezogen. Was es damit genau auf sich hat, liest Du in unserem Ratgeber zum Steuersatz. Für eine Familie mit einem Kind darf das Haushaltseinkommen bei maximal 90.000 Euro liegen, um den zinsgünstigen Kredit nutzen zu können. Jedes weitere Kind erhöht das maximale Haushaltseinkommen um 10.000 Euro pro Jahr. Eine Familie mit drei Kindern kann den Kredit also auch mit einem Haushaltseinkommen von 110.000 Euro beantragen.

Die Kredithöchstbeträge ergeben sich wie folgt:

¹Für Familien mit drei Kindern gilt ein max. Haushaltseinkommen von 110.000 Euro. Mit jedem weiteren Kind kommen 10.000 Euro hinzu.
Quelle: KfW (Stand: 16. September 2024)

Diesen Maximalbetrag sollst Du zu einem günstigeren Zinssatz bekommen als auf dem normalen Baufinanzierungsmarkt. 

Die aktuellen Konditionen für den Kredit liest Du in der nachfolgenden Tabelle:

Quelle: KfW (Stand: 01. Oktober 2024)

Die Förderung läuft also über die Zinsvergünstigung, denn bei einem normalen Baukredit liegen die Zinsen seit einigen Jahren wieder zwischen 3 und 4 Prozent. Bei „Jung kauft Alt“ bietet die KfW die Kredite für 2 bis 3 Prozent unter dem marktüblichen Zins an. Die Zinsbindung beträgt dabei in der Regel zwischen zehn und 20 Jahren. Das spart Dir viel Geld.

Beispiel: Du nimmst einen Kredit von 100.000 Euro auf. Bei einem normalen Baukredit mit Zinsen von 4 Prozent fallen im ersten Jahr Kosten von 4.000 Euro an. Betragen die Zinsen hingegen nur 1 Prozent, sind es nur noch 1.000 Euro an Zinskosten im ersten Jahr. Du sparst durch den niedrigeren Zins im ersten Jahr 3.000 Euro. Dadurch, dass Du den Kredit tilgst, also abzahlst, werden auch die Zinskosten jedes Jahr geringer, trotzdem sparst Du mit dem geringeren Zinssatz jedes Jahr weiter.

Wie genau die Rückzahlung eines Baukredits funktioniert, liest Du in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.

Je nachdem, in welcher Gegend Du ein Haus kaufst, wird die Kreditsumme von „Jung kauft Alt“ womöglich nicht ausreichen. Du wirst dann weitere Finanzierungshilfen benötigen. „Jung kauft Alt“ bietet Dir zumindest ein günstiges Teilstück Deiner gesamten Finanzierung. Dafür musst Du aber bereit sein, die Sanierungsauflagen zu erfüllen.

Überleg Dir also vorher, wie hoch Dein Budget für die Rückzahlung Deines Kredits monatlich ist. Mit unserem Hypothekenrechner kannst Du Dir ausrechnen, wie teuer eine Immobilie für Dich sein darf.

An wen richtet sich das Programm „Jung kauft Alt“?

Das KfW-Programm „Jung kauft Alt“ ist für junge Familien und Alleinerziehende gedacht, die sich ein bestehendes, sanierungsbedürftiges Wohnhaus zur Eigennutzung kaufen möchten. Damit ist es eine Ergänzung zum Programm Wohneigentum für Familien, das sich an Familien richtet, die einen Neubau planen. Das gekaufte Wohnhaus oder die Eigentumswohnung im Programm „Jung kauft Alt“ muss gleichzeitig die einzige Wohnimmobilie in Deutschland sein, die Dir gehört. Dein Miteigentumsanteil an der Immobilie muss mindestens 50 Prozent betragen. 

Besonders einkommensschwache Familien sollen davon profitieren können. Um für das Programm als Familie mit niedrigem oder mittlerem Einkommen zu gelten, musst Du mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt haben und Euer zu versteuerndes Einkommen darf 90.000 Euro bei einem im Haushalt lebenden Kind nicht überschreiten. Für jedes weitere zugehörige Kind erhöhen sich die Einkommensgrenzen um je 10.000 Euro.

Relevant für die Anzahl der Kinder ist der Tag der Antragstellung. Kinder, die nach der Antragstellung geboren werden, zählen nachträglich nicht mit rein. Kinder, die am Tag der Antragstellung oder danach 18 Jahre alt werden, gelten aber noch nach den Richtlinien.

Neben Deinem Einkommen und der Anzahl der minderjährigen Kinder in Deinem Haushalt gibt es auch Anforderungen an das Haus, das Du kaufen möchtest. Damit Du Dich für das Förderprogramm qualifizierst, sollte es sich um ein Haus mit einer schlechten Energieeffizienz handeln. Darunter fallen Häuser, die laut ihrem Energieausweis in die Klassen F, G oder H eingestuft werden. H ist dabei die schlechteste Energieeffizienzklasse, die das Haus laut dem Ausweis haben kann. Möchtest Du ein Haus kaufen, hat der Verkäufer oder die Verkäuferin die Pflicht, Dir den Energieausweis vorzulegen.

Entschließt Du Dich dazu, ein Haus mit niedriger Energieeffizienzklasse zu kaufen und dafür das Programm „Jung kauft Alt“ zu nutzen, musst Du das Haus innerhalb von voraussichtlich viereinhalb Jahren zu einem sogenannten KfW-Effizienzhaus sanieren. Im Fall des Förderkredits muss es nach der Sanierung ein „Effizienzhaus 70 Erneuerbare Energien Klasse“ sein.

Was bedeutet das? Dein Haus ist ein Effizienzhaus 70, wenn es, vereinfacht erklärt, nach der Sanierung nur noch 70 Prozent des Energiebedarfs und 85 Prozent des Wärmeverlustes eines theoretisch berechneten Referenzgebäudes hat. Das Referenzgebäude entspricht den genauen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Dein Haus muss nach der Sanierung also besser sein, als das GEG als Mindeststandard vorschreibt. Die Erneuerbare-Energien-Klasse schreibt vor, dass die Heizungsanlage nach der Sanierung zu 65 Prozent auf Basis von erneuerbaren Energien läuft.

Beachte, dass Du mit dem Kredit aus dem Programm „Jung kauft Alt“ nur den Kaufpreis und die Grundstückskosten finanzieren darfst. Das Geld für die Sanierung musst Du entweder angespart haben oder Dir anderweitig finanzieren. Das Gute ist: Für die Sanierung darfst Du dann auch andere Förderprogramme nutzen. Mehr dazu liest Du im Kapitel Welche anderen Förderprogramme kannst Du mit „Jung kauft Alt“ kombinieren?

Wende Dich an eine Energieberatung

Schon bevor Du Dich für ein Haus entscheidest, solltest Du einen Energieberater oder eine Energieberaterin mit ins Boot holen. Diese können Dich zum Beispiel zu einem Besichtigungstermin begleiten und Dich anschließend beraten, was alles bei der Sanierung auf Dich zukommen würde und mit welchen Kosten Du dabei ungefähr rechnen musst.

Das ist wichtig, denn auch danach solltest Du Dich beim Kaufpreis orientieren. Schließlich kommen nach dem Kauf noch Kosten auf Dich zu.

Hast Du das Haus gekauft und willst die Sanierung angehen, ist es sinnvoll, Dir von Deinem Energieberater oder Deiner Energieberaterin einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen zu lassen. So weißt Du nicht nur genau, welche Bauteile Du sinnvollerweise angehen solltest, sondern auch in welcher Reihenfolge. Ansonsten können schnell Fehler passieren, die die Bausubstanz schädigen und so zu hohen Nachfolgekosten führen.

Es ist zum Beispiel nicht sinnvoll, moderne und dreifachverglaste Fenster mit sehr gutem Wärmeschutz in eine ungedämmte Fassade einzusetzen. Dann kann es schnell zu Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen an Deinen Wänden kommen.

Der Sanierungsfahrplan bietet Dir darüber hinaus bessere Förderkonditionen für die Sanierung. Mit dem Fahrplan kannst Du Dir nämlich jedes Jahr höhere Zuschüsse sichern.

Für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans haben wir mehrere Anbieter untersucht, die deutschlandweit Beratung anbieten. Folgende Anbieter empfehlen wir:

Wie Du darüber hinaus einen guten Energieberater oder Energieberaterin findest und wie Du Dich auf die Beratung vorbereitest, liest Du in unserem Ratgeber zur Energieberatung.

Um das Programm beantragen zu können, musst Du einen Energieberater oder eine Energieberaterin einbinden. Diese müssen auf der Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energieagentur (dena) eingetragen sein.

Außerdem musst Du einen Finanzierungspartner, also zum Beispiel eine Bank oder eine Sparkasse finden, die diesen Kredit mit Dir abwickelt und für Dich den Antrag bei der KfW stellt. Dafür kannst Du zum Beispiel zu Deiner Hausbank gehen. Wir empfehlen Dir aber, Dich vor allem auch an einen Finanzierungsvermittler zu wenden, da nicht alle Banken und Sparkassen die KfW-Kredite anbieten. Bei einem Vermittler hast Du eine deutlich größere Auswahl an Finanzierungspartnern und findest auch die für Dich besten Konditionen.

Wir empfehlen Dir, Dich an die Finanzierungsvermittler Dr. Klein, Interhyp, Baufi24, Hüttig & Rompf oder Planethome zu wenden.

Zum Finanzierungsgespräch solltest Du folgende Unterlagen mitbringen:

• die Einkommenssteuerbescheide des vorletzten und vorvorletzten Jahres vor Antragstellung (für 2024 also für die Jahre 2021 und 2022),
• die Geburtsurkunden aller minderjährigen Kinder, die im Haushalt leben – dazu zählen neben leiblichen auch angenommene Kinder – sowie
• den Energieausweis der Immobilie, die Du kaufen möchtest, aus dem die Energieeffizienzklasse F, G oder H hervorgeht.

Mit dem Programm „Jung kauft Alt“ kannst Du den Kauf eines älteren Einfamilienhauses finanzieren. Die Bedingung ist, dass Du es danach auch energetisch sanierst. Die Kosten für die Sanierung dürfen allerdings nicht durch den Kredit dieses Programms gedeckt werden. Das heißt, Du musst die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen auf anderem Weg stemmen.

Dafür erlaubt das Programm, dass Du weitere Fördermittel nutzt. Darunter zum Beispiel das KfW-Programm 261 Energieeffizient Sanieren, die Heizungsförderung der KfW oder die Sanierungszuschüsse über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa). Alternativ dazu kannst Du die Kosten auch auf Deine Einkommenssteuer anrechnen lassen.

Wie funktioniert das KfW-Programm 261 Energieeffizient sanieren?

Im KfW-Programm 261 kannst Du einen zinsgünstigen Kredit erhalten, um die Sanierung Deines Hauses zu finanzieren. Dafür musst Du Dein Haus in einem Zug zu einem KfW-Effizienzhaus sanieren.

Die Mindeststufe ist das KfW-Effizienzhaus 85. Dieses darf nur noch 85 Prozent des Primärenergieverbrauchs des theoretischen KfW-Referenzhauses haben. Dieses wird rein nach den Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz berechnet. Dein Haus muss nach der Sanierung also etwas besser als diese Mindeststandards sein. Die Primärenergie gibt an, wie viel Energie Du zum Heizen und für das Warmwasser in Deinem Haus verbrauchst. Sie zählt aber auch mit, wie viel Energie nötig war, um zum Beispiel das Gas, den Strom oder die Fernwärme zu Deinem Haus zu bringen.

Je niedriger die Effizienzhausstufe ist, die Du erreichst, desto effizienter ist Dein Haus. Außerdem erlässt Dir die KfW einen Teil des Kredits in Form von Tilgungszuschüssen, je besser Du Dein Haus sanierst. Bei einem Effizienzhaus 85 bekommst Du Tilgungszuschüsse von 5 bis 10 Prozent. Beim besten Standard, dem Effizienzhaus 40, sind es schon 20 bis 25 Prozent.

Maximal kannst Du 150.000 Euro als Kreditsumme aufnehmen. Wie Du den Kredit bekommst und welche Voraussetzungen Du erfüllen musst, liest Du in unserem Ratgeber zum KfW Programm 261 Energieeffizient Sanieren.

Wie funktionieren die Zuschüsse über das Bafa?

Beim Bafa kannst Du Dir für einzelne Sanierungsmaßnahmen Zuschüsse sichern. Hast Du also vor, die Sanierung Schritt für Schritt und über die Jahre verteilt anzugehen, solltest Du Dir das Programm genau anschauen.

Für Maßnahmen wie die Dämmung Deiner Fassade oder des Daches, den Fenstertausch oder die Optimierung Deiner Heizungsanlage kannst Du 15 bis 20 Prozent Deiner Kosten zurückbekommen. Die Höhe der Zuschüsse ist davon abhängig, ob Du mit einem individuellen Sanierungsfahrplan sanierst oder ohne. Auch die Höhe der Kosten, die Du pro Jahr geltend machen darfst, hängt davon ab. Ohne Fahrplan sind es 30.000 Euro, mit Fahrplan 60.000 Euro, das gibt die Förderrichtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in Punkt 8.3.1 vor.

Alle Informationen zu dem Programm und den Voraussetzungen findest Du in unserem Ratgeber zu Bafa Einzelmaßnahmen.

Wie viel Förderung bekommst Du für eine neue Heizung?

Hast Du vor, in Deinem gekauften Haus die Heizung zu tauschen, kannst Du ebenfalls Zuschüsse nutzen. Diese laufen wieder über die KfW. Dabei gilt:

Für eine neue, klimafreundliche Heizung bekommst Du eine Grundförderung in Form von 30 Prozent. Tauschst Du dabei eine alte, fossile Heizung, also zum Beispiel eine Öl- oder Gasheizung aus, bekommst Du weitere 20 Prozent Zuschuss. Liegt das zu versteuernde Einkommen Deines Haushalts bei unter 40.000 Euro, kannst Du Dir außerdem den Einkommensbonus und damit nochmal 30 Prozent Zuschuss sichern. Für bestimmte Wär­me­pum­pen oder besonders klimafreundliche Pelletheizungen gibt es weitere Boni. Insgesamt kannst Du so maximal 70 Prozent der Kosten Deiner neuen Heizung über Zuschüsse zurückbekommen.

Voraussetzung ist, dass die Heizung klimafreundlich ist. Dazu zählen zum Beispiel Wär­me­pum­pen, Hybridheizungen, Pelletheizungen, Solarthermie und Fernwärmeanschlüsse.

Welche Regeln für die einzelnen Boni genau gelten und was Du beim Einbau beachten musst, findest Du in unserem Ratgeber zur Heizungsförderung.

Wie funktioniert die steuerliche Abschreibung?

Alternativ kannst Du die Sanierungsmaßnahmen auch von Deiner Einkommenssteuer absetzen. Hier gilt eine Grenze von maximal 200.000 Euro an Kosten pro Objekt. Von den Kosten werden 20 Prozent von Deiner berechneten Einkommenssteuer abgezogen. Diese Abschreibung erfolgt über drei Jahre, das bedeutet, dass Du auch drei Jahre lang eine Einkommenssteuererklärung machen musst.

So werden in den ersten zwei Jahren jeweils 7 Prozent und im dritten Jahr 6 Prozent auf Deine Einkommenssteuer angerechnet.

Welche Vorgaben Du erfüllen musst, um die steuerliche Abschreibung zu nutzen, liest Du in unserem Ratgeber zur Steuerermäßigung für Immobilieneigentümer.

Nutze auch regionale Förderprogramme

Die staatlichen Förderprogramme darfst Du – außer der Heizungsförderung – nicht miteinander kombinieren. Du musst Dich also entscheiden, ob Du mit KfW 261 sanierst, Zuschüsse vom Bafa nimmst oder die steuerliche Abschreibung nutzt.

Was aber geht, ist die Kombination mit regionalen Förderprogrammen. Viele Bundesländer und Kommunen bieten eigene Fördermittel für die Sanierung oder den Heizungstausch. Informiere Dich daher rechtzeitig bei Deiner Kommune, ob es etwas Passendes für Dein Projekt gibt. Du kannst dafür auch die Förderdatenbank des Bundes oder den Fördermittel-Check von co2online nutzen. Auch Dein Energieberater oder Deine Energieberaterin kann Dich in der Regel zu den lokalen Förderprogrammen beraten.