Das Dilemma bei offenen Immobilienfonds
Bist Du investiert und willst verkaufen, bekommst Du an der Börse zwar sofort Geld für Deine Anteile. Aber eben viel weniger als den Preis, den Du in Deinem Depot beim Fondsanbieter siehst. Laut unserer Marktanalyse liegt der Unterschied mittlerweile bei 19,3 % (Stand: 27.10., 15 Uhr) – gewichtet nach Fondsgröße. Das ist ein neuer Negativrekord.
Zum Vergleich: Im Juni waren es noch 11,2 %. Anfang 2025, zu Beginn unserer systematischen Monatsanalysen, sogar nur 7,6 %. Seitdem hat sich der Abschlag also fast verdreifacht.
Das bedeutet: Anlegerinnen und Anleger an der Börse misstrauen den offiziellen Bewertungen, die Du als Kurs bei Dir im Depot siehst, immer mehr. Sie fürchten, dass auch die Anbieter ihre Fonds bald stark abwerten. Oder dass sie sogar die Rücknahme von Anteilen einschränken oder ganz aussetzen. Das ist bei einigen Fonds schon der Fall.
Jetzt sind alle Fondsanbieter betroffen
In den letzten Wochen und Monaten hat sich noch etwas verändert: Nicht nur einzelne Anbieter sind stark betroffen. Die steigenden Abschläge ziehen sich jetzt über alle hinweg, auch wenn insgesamt nach wie vor einige besser dastehen als andere. Hier die durchschnittliche Entwicklung seit Juni bei den drei Anbietern mit den meisten Fonds:
Auch bei den fünf größten Fonds hat sich viel bewegt. Zusammen liegen in diesen Fonds über 75 Mrd. €. Anfang 2025 waren die Abschläge dort noch recht klein. Seitdem haben sie sich aber verdoppelt bis verdreifacht:
Warum nicht einfach beim Fondsanbieter verkaufen?
Denn dort sind die Kurse ja viel besser. Das Problem: Diese Rücknahme geht oft nicht direkt. Nur Anteile, die Du vor dem 21. Juli 2013 gekauft hast, kannst Du beim Fondsanbieter sofort gegen Geld eintauschen, 30.000 € pro Kalenderhalbjahr. Ist das bei Dir möglich, nutz das.
Für jüngere Anteile gilt: Du kannst sie nur mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr loswerden. Und zwar zu dem Preis, der dann gilt. Wie der Fonds seine Immobilien in einem Jahr bewertet, weiß heute niemand – und die Börsenbewertungen machen nicht gerade Hoffnung. Außerdem musst Du die Anteile mindestens zwei Jahre gehalten haben.
Auch die Finanztip-Community ist nervös
Aktuell fühlt sich die Lage für viele Menschen besonders brenzlig an. Kein Wunder, vor allem wegen der absackenden Börsenkurse. Das zeigen uns viele Fragen aus der Finanztip-Community, ob sie jetzt verkaufen sollen, auch mit Verlust.
Zum Beispiel von Siegfried: Er und seine Frau halten seit 20 Jahren Anteile an einem Immofonds, der aktuell besonders im Fokus steht: am 4,1 Mrd. € schweren „Grundbesitz Europa“ der Deutsche-Bank-Tochter DWS. Bei diesem Fonds sind die Abschläge in den letzten Wochen besonders krass gestiegen – obwohl die DWS ihre Bewertung selbst schon stark gesenkt hat.
DWS zahlt nur noch 10 % aus
Wie sich jetzt zeigt, waren die Börsenabschläge ein guter Indikator für das Ausmaß der Probleme. Denn die DWS hat diese Woche sogar die Rücknahme von Anteilen eingeschränkt: Hast Du vor einem Jahr Anteile gekündigt, bekommst Du aktuell nur 10 % davon ausgezahlt. Beim Rest wirst Du vertröstet.
Rechtlich darf die DWS das zwölf Monate lang so machen. Ein Börsenverkauf ist zwar weiter möglich, aber beim Grundbesitz Europa besonders schmerzhaft: Denn der Abschlag lag bereits am 20.10. – also etwa eine Woche vor der Beschränkung – bei 47,5 %, jetzt sind es über 50 % (Stand 27.10., 15 Uhr).
Gut für Siegfried: Er hat Altanteile. Dafür gilt die 10-%-Regel zwar auch. Er hat aber keine lange Kündigungsfrist und kann einfach täglich neu Anteile anfordern: Am ersten Tag die vollen 30.000 €. Dann bekommt er 3.000 €. Am zweiten Tag 27.000 €. Dann bekommt er wieder 10 %, also 2.700 € usw. Und: Durch die Rückgabe beim Anbieter statt Börsenverkauf bekommt Siegfried immerhin den offiziellen Rücknahmekurs. Auch der ist aber schon ca. 11 % niedriger als noch vor wenigen Monaten.
Wenn gar keine Rücknahme mehr geht
Fünf etwas kleinere Fonds, die auch Teil unserer Analysen sind, nehmen mittlerweile gar keine Anteile mehr zurück. Das dürfen die Anbieter drei Jahre lang machen. In diesem Fall müsstest Du in den sauren Apfel Börsenverkauf beißen, wenn Du schnell an Dein Geld willst, mit sehr hohen Abschlägen von aktuell mindestens 43 %.
Warum die Anbieter das dürfen: Wollen viele Menschen in kurzer Zeit an ihr Geld, müssen die Fonds Immobilien verkaufen. Das geht kurzfristig aber nicht unbedingt oder nur zu sehr niedrigen Preisen, sodass der Kurs nur noch stärker leidet. Ist die Rücknahme ausgesetzt, hat der Fonds mehr Zeit, einen ordentlichen Verkaufspreis zu erzielen.
Spar Dir das doppelte Zittern
Trotzdem empfehlen wir Dir eher den Börsenverkauf – auch wenn es natürlich sein kann, dass die Börse auch etwas übertreibt und z. B. auf mögliche Notverkäufe bei Immobilien spekuliert. Passiert das nicht, könnten die Kurse auch wieder etwas steigen.
Die Alternative zu diesem Ende mit Schrecken an der Börse kostet Dich nämlich womöglich noch viel mehr Nerven:
- Du musst ein Jahr lang bangen, dass Dein Fonds seine Immobilien abwertet – wie bei den DWS-Fonds oder auch beim UniImmo Wohnen ZBI, dessen Wert 2024 auf einen Schlag um ca. 17 % gefallen ist. Eventuell hast Du in so einem Fall immerhin rechtliche Optionen, wenn Du falsch beraten worden bist
- Du musst genauso lang zittern, dass der Fonds die Rücknahme ganz aussetzt. Im schlimmsten Fall wird ein Fonds abgewickelt, wie der AXA Immoselect. Das kann viele Jahre dauern und Dir sehr wahrscheinlich viel weniger Geld bringen als heute. Sogar Saidi hat das – mit ein paar Euro – mitmachen müssen
Wichtig ist uns vor allem diese Botschaft: Wir halten Immofonds generell für keine gute Anlageklasse für Deine Geldanlage. Das liegt neben diesen Verlustrisiken, den komplexen und langwierigen Verkaufsregeln auch noch an den sehr hohen Kosten von meist über 1 % pro Jahr bei nur mäßigen Renditen.
So legst Du wirklich sicher an
Mit einem Sicherheitsbaustein, der diesen Namen verdient: Festgeld oder Tagesgeld. Willst Du bewusst Deinen Risikoanteil erhöhen und kannst mindestens 15 Jahre aufs Geld verzichten, ist ein breit gestreuter Alle-Länder-Aktien-ETF eine gute Idee. Am besten bei unserem Depot-Preis-Leistungs-Sieger
Traders Place* oder einer anderen Empfehlung aus unserem Depotvergleich.
Leit unsere Warnung weiter
Und mach so Deine Familie und Bekannten auf die Lage aufmerksam. Damit auch sie verkaufen können – und vor allem gar nicht investieren. Denn noch immer fließen jedes Jahr Milliarden in diese Fonds.
