Vermietung Angehörige

Vermietung an Angehörige: Miete muss angemessen sein

Stand: 13. Dezember 2012

Vermietung an Angehörige

Immobilieneigentümer müssen den Gewinn aus einer Vermietertätigkeit versteuern, können aber im Gegenzug ihre dafür aufgewendeten Ausgaben von den Einnahmen abziehen. Wer Wohnraum günstiger an Angehörige vermietet, sollte jedoch überprüfen, ob die Vertragsbedingungen sowie der bislang vereinbarte Mietzins auch die steuerrechtlichen Hürden erfüllen.

Um als Vermieter den vollen Werbungskostenabzug (Abschreibungen, Schuldzinsen, Renovierungs- und Nebenkosten) sicher zu erhalten, gilt es vor allem genau die Höhe des Mietzinses im Auge zu behalten. Nur wenn die Miethöhe bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete liegt, sind die mit den Mieteinnahmen zusammenhängenden Werbungskosten voll abzugsfähig. Liegt die vereinbarte Miete darunter, ist nur anteilig ein Abzug der Werbungskosten möglich.

Vereinfachungen bei der Vermietung an Angehörige

Mit Wirkung vom 1. Januar 2012 werden die Grenzen bei verbilligter Überlassung von Wohnraum vereinheitlicht und es entfällt dann der Verzicht auf das Erfordernis einer Totalüberschussprognose in diesen Fällen. Die Folgen einer verbilligten Überlassung von Wohnraum zwischen 56 und 75 Prozent der Marktmiete fallen weg. Ab dem 1. Januar 2012 gelten 66 Prozent beziehungsweise 2/3 der ortsüblichen Miete als maßgeblicher Ansatz für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Werbungskostenabzug (§ 21 Abs. 2 EStG).

Damit gilt mit Wirkung vom 1. Januar 2012: Beträgt die vereinbarte Miethöhe mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so gilt die Vermietung als vollentgeltlich und erlaubt den vollen Abzug der mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten. Die früher aufwändig zu erstellende Ertragsprognose ist entfallen. Beträgt die vereinbarte Miethöhe weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Als Folge sind dann die Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Erklärung zur Einkommensteuer abziehbar.

Bis einschließlich für den Veranlagungszeitraum 2011 hatte der Vermieter gegebenenfalls nachzuweisen, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Um als Vermieter den vollen Werbungskostenabzug (Abschreibungen, Schuldzinsen, Renovierungs- und Nebenkosten) sicher zu erhalten, galt es vor allem genau die Höhe des Mietzinses im Auge zu behalten. Nur wenn die Miethöhe bei mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete liegt, sind die mit den Mieteinnahmen zusammenhängenden Werbungskosten voll abzugsfähig.

Liegt die vereinbarte Miete zwischen 56 und 75 Prozent der üblichen Marktmiete, ist zunächst eine Prognoserechnung für einen Zeitraum von 30 Jahren zu erstellen. Fällt die Prognose positiv aus, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Kosten in voller Höhe abziehbar. Ergibt sich aus der Prognoseberechnung jedoch ein negatives Ergebnis, so muss der Vermieter die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufteilen. Aufwendungen für das Vermietungsobjekt sind dann nur insoweit zu berücksichtigen, als diese auf den entgeltlichen Teil entfallen. Werden weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, ist grundsätzlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

Für Vermieter war lange unklar, welcher Vergleichswert konkret zu wählen ist. Denn die Vergleichsmiete aus den örtlichen Mietspiegeln besteht aus einer Spanne von höheren und niedrigeren Werten. Hier hat die Oberfinanzdirektion Rheinland eine steuerzahlerfreundliche Regelung erlassen. Vermieter dürfen dabei als Vergleichsmiete die untere Grenze des örtlichen Mietspiegels ansetzen.

Fazit: Mit der Vereinfachung auf 66 Prozent der ortsüblichen Miete erhalten sowohl Finanzamt als auch Steuerpflichtiger mehr Rechtssicherheit. Diese Änderung ist Teil des umfangreichen Paketes von Steueränderungen (insbesondere zur Einkommensteuer), die im Artikel Maßnahmen zur Steuervereinfachung für 2012 genauer erläutert werden. Durch den Wegfall der Ertragsprognose wird allein durch die Höhe der Miete die Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung an Familienmitglieder und nahe Angehörige begründet.

Stand: 13. Dezember 2012


* Was der Stern bedeutet:

Wir wollen mit unseren unabhängig recherchierten Empfehlungen möglichst viele Menschen erreichen und ihnen mehr finanzielle Freiheit ermöglichen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Internet verfügbar. Unsere aufwendige redaktionelle Arbeit finanzieren wir so:

Unsere unabhängigen Experten untersuchen regelmäßig Produkte und Dienstleister. Nur wenn sie dann ein besonders verbraucherfreundliches Angebot empfehlen, kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Solche Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*). Geld erhalten wir, wenn Sie diesen Link z.B. klicken oder beim Anbieter dann einen Vertrag abschließen. Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Empfehlungen. Was Ihnen unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Sie als Verbraucher ist.

Mehr zu unserer Arbeitsweise lesen Sie hier.