Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören bei der Einkommensteuer zu den Überschusseinkünften, es sei denn, derartige Einahmen werden im Rahmen eines Gewerbebetriebes erzielt. Dann handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die gesetzliche Grundlage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung findet sich im Einkommensteuerrecht im Paragraf 21 EStG.

Wer die Rechtsvorschrift des Paragrafen 21 liest, wird sich vielleicht wundern, warum hier Einkünfte aufgelistet sind, denn Vermietung ist doch Vermietung, egal ob Wohnung oder Auto. Das Einkommensteuerrecht ist aber schon etwas genauer. Nach der Vorschrift des Paragrafen 21 EStG werden Einkünfte für die zeitlich begrenzte Überlassung erfasst von

• unbeweglichem Vermögen, also von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen (Wohnung)
• Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen (zum Beispiel Computeranlage)
• Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
• der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Neben der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ gibt es als 7. Einkunftsart noch die „Sonstigen Einkünfte“ im Sinne des Paragrafen 22 EStG. Hier findet sich im Absatz 3 der folgende Text: „Einkünfte aus Leistungen, soweit sie weder zu anderen Einkunftsarten (§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 6) noch zu den Einkünften im Sinne der Nummern 1, 1a, 2 oder 4 gehören, zum Beispiel Einkünfte aus gelegentlichen Vermittlungen und aus der Vermietung beweglicher Gegenstände. Solche Einkünfte sind nicht einkommensteuerpflichtig, wenn sie weniger als 256 Euro im Kalenderjahr betragen haben.“

Die gelegentliche Vermietung des eigenen Autos gehört danach zu den „Sonstigen Einkünften“ und nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Vor vielen Jahren war es ein beliebtes Steuersparmodell: Man vermietete innerhalb der Familie, an nahe Angehörige oder an Freunde zu einer geringen Miete. Folge: Die der Einkommensteuer zu unterwerfenden Mieteinnahmen waren sehr gering.

Dieses „Steuersparmodell“ der verbilligten Vermietung funktioniert in Grenzen immer noch. Dazu muss man aber beachten, dass die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ausmacht. Ist die vereinbarte und gezahlte Miete geringer, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG). Es ist also zu beachten, dass die Werbungskosten anteilig zu kürzen sind, wenn die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete ausmacht.

Einnahmen sind alle aus der Vermietung zugeflossenen Einnahmen, das heißt es ist die Bruttomiete als Einnahme zu erfassen. Wenn es nicht – wie eben dargelegt – zu einer anteiligen Kürzung der Werbungskosten kommt, sind von der Bruttomiete alle Kosten abzuziehen, um so zu dem Betrag „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zu kommen. Zu den typischen Werbungskosten gehören

• die zeitliche genaue Abschreibung (Absetzung für Abnutzung) auf das Gebäude
• vom Vermieter getragene Ausgaben (zum Beispiel Wasser, Strom, Müllabfuhr)
• die im gleichen Kalenderjahr gezahlte Grundsteuer
• die Finanzierungskosten (Zinsen für Hypothek, Grundschuld, Disagio), soweit sie mit der Wohnung im direkten Zusammenhang stehen
• das Hausgeld (Wohngeld) bei einer Eigentumswohnung (jedoch ohne Zuführung zur Instandhaltungsrücklage). Manchmal akzeptieren Finanzämter auch die normalen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage
• Kosten für Rechtsberatung und Rechtsverfolgung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis
• Ver­si­che­rungen im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung (zum Beispiel Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung, anteilige Rechts­schutz­ver­si­che­rung)
• Verwaltungskosten (Büromaterialien, Reisekosten zum vermieteten Objekt und zu Eigentümerversammlungen)
• weitere Kosten, die durch die Vermietung verursacht sind
   

Bei den Vermietungseinkünften kommt der Absetzbarkeit der Aufwendungen eine hohe Bedeutung zu. In der Vergangenheit wurden – zum Beispiel als sogenannte Bauherrenmodelle oder Erwerbermodelle – deklarierte Steuersparmodelle teilweise am Küchentisch verkauft.

Das Hauptargument war in vielen Fällen die in Aussicht gestellte Steuerersparnis aufgrund von steuerlich abzugsfähigen Aufwendungen. Für einen Vermieter ist daher die Kenntnis der Unterschiede zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand schon sehr wichtig, denn diese steuerliche Unterscheidung ist teilweise sogar eine Voraussetzung für die Durchführung einer derartigen Baumaßnahme beziehungsweise einer Gebäudemodernisierung. Der Artikel Abgrenzung der An­schaf­fungs­kos­ten beziehungsweise Herstellungskosten zu Erhaltungsaufwand erläutert im Detail diese wichtige Unterscheidung.

In diesem Zusammenhang ist auch der Begriff „Anschaffungsnaher Aufwand“ zu nennen. Mit diesem Begriff werden Aufwendungen kurz nach Erwerb eines Gebäudes für die Instandsetzung und Moderniserung bei Vorliegen gewisser Kriterien zu Anschaffungs- und Herstellungskosten „erklärt“.