Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Mieteinnahmen gehören in die Steu­er­er­klä­rung

Wenn Du eine Wohnung oder ein Haus vermietest, kannst Du Dich über Mieteinnahmen freuen. Auf der anderen Seite hast Du oft zum Teil hohe Ausgaben. Und am Ende musst Du auch fast immer eine Steu­er­er­klä­rung machen. Wir geben Dir dazu in diesem Ratgeber die wichtigsten Information an die Hand. 

Auch bei Deinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung greift das übliche Prinzip im Steuerrecht:

Einkünfte sind die Einnahmen abzüglich der Ausgaben. Das heißt übersetzt: Die Einkünfte sind Dein Gewinn. 

Was sind Einnahmen?

Das ist leicht erklärt: Es sind alle aus Vermietung oder Verpachtung zugeflossenen Gelder. Bei Vermietung ist es dann die Bruttomiete - und nicht etwa die Nettokaltmiete. Zahlt Dir zum Beispiel Deine Mieterin für Deine Eigentumswohnung jeden Monat 1.000 Euro Miete, hast Du aufs Jahr gerechnet 12.000 Euro Einnahmen. Das gilt übrigens auch, wenn Du nur gelegentlich vermietest, etwa auf Internet-Plattformen wie Airbnb. 

Zu den Einnahmen gehören:

• Miete oder Pacht von Gebäuden oder Gebäudeteilen und von Ferienwohnungen,
• Geld für Keller, Garagen oder andere Nebenräume,
• Geld für unbebaute Grundstücke und
• Geld für Werbeflächen auf Deinem Grundstück.

Was sind Ausgaben bei Vermietung?

Das können viele und auch sehr verschiedene Posten sein. Steuerrechtlich heißen diese wie die Ausgaben bei Arbeitnehmerinnen und Arbeit­nehmern Werbungskosten. Wir werden in diesem Kapitel genauer darauf eingehen. 

In vielen Fällen kannst Du von Deinen Einnahmen die Werbungskosten komplett abziehen. Anders sieht es nur aus, wenn Du die Wohnung oder das Haus 

• deutlich unter Wert vermietest. Dann ist nur ein anteiliger Abzug möglich, mehr dazu in diesem Kapitel.
• ausschließlich zum vermeintlichen Sparen von Steuern vermietest. Du also nicht nachweisen kannst, dass Du damit auf lange Sicht wirklich Gewinne erzielen willst. Das nennt sich im Steuerrecht Liebhaberei und führt dazu, dass sich das Minus aus der Vermietung nicht mit anderen Steuern in der Steu­er­er­klä­rung verrechnen lässt. Ausführliche Informationen dazu findest Du in diesem Kapitel.    

Du bist verpflichtet, Deine Einkünfte aus Vermietung in der Steu­er­er­klä­rung in der Anlage V anzugeben. Vermietest Du eine Ferienwohnung oder zeitweise Deine eigene Wohnung, zum Beispiel über Airbnb, kommt seit dem Steuerjahr 2023 zusätzlich die Anlage V-FeWo dazu.

Machst Du mit diesen Einkünften Gewinn, wird dieser mit anderen Einkünften etwa als Arbeitnehmerin zusammengerechnet und von der Summe die Einkommensteuer ermittelt. Hast Du einen Verlust, wird dieser entsprechend von anderen Einkünften abgezogen. Du kannst also mit einem Verlust aus Vermietung prinzipiell Steuern sparen. Aber: Das Finanzamt wird das nicht ewig so hinnehmen. Es muss klar sein, dass Du einen Gewinn anstrebst. Anlaufverluste sind aber in Ordnung, wenn die sogenannte Totalüberschussprognose über einen langen Zeitraum Gewinne verspricht.

Keine Steuern zahlst Du auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zum Beispiel, wenn 

• Deine Einkünfte insgesamt unter dem Grundfreibetrag liegen. Der beträgt im Jahr 2024 11.604 Euro für Singles und 23.208 Euro für Ehepaare oder
• Deine Einkünfte, also Dein Gewinn, aus Vermietung gering sind. Bei einer dauerhaften Vermietung beträgt die Freigrenze für das ganze Jahr 410 Euro, bei gelegentlicher Vermietung 520 Euro. 

Zusätzlich gibt es generell bei Nebeneinkünften eine Härtefallregelung. Demnach werden Einkünfte bis 820 Euro ermäßigt besteuert. 

Ausgaben bei Vermietung und Verpachtung werden, wie bereits erwähnt, Werbungskosten genannt. Zu den typischen Werbungskosten gehören:

• die zeitliche genaue Abschreibung, also die Absetzung für Abnutzung auf das Gebäude,
• vom Vermieter getragene Ausgaben, zum Beispiel Wasser, Strom, Müllabfuhr,
• die im gleichen Kalenderjahr gezahlte Grundsteuer,
• Finanzierungskosten wie Zinsen für Hypothek, Grundschuld und das sogenannte Disagio, soweit sie mit der Wohnung im direkten Zusammenhang stehen,
• das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung, jedoch ohne Zuführung zur Instandhaltungsrücklage,
• Kosten für Rechtsberatung und Rechtsverfolgung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis,
• Ver­si­che­rungen im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung, zum Beispiel Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung und anteilige Rechts­schutz­ver­si­che­rung, 
• Instandhaltungskosten,
• Verwaltungskosten wie Büromaterialien, Reisekosten zum vermieteten Objekt und zu Eigentümerversammlungen sowie
• weitere Kosten, die durch die Vermietung verursacht sind.

All diese Kosten kannst Du in dem Jahr geltend machen, in dem Du sie gezahlt hast. Zudem kannst Du sofort die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten unmittelbar geltend machen. Allerdings dürfen die in den ersten drei Jahren höchstens 15 Prozent des Anschaffungspreises ausmachen. Mehr dazu kannst Du im Ratgeber Erhaltungsaufwendungen nachlesen.

Vor vielen Jahren gab es ein beliebtes Steuersparmodell: Leute vermieteten innerhalb der Familie, an nahe Angehörige oder an Freunde zu einer deutlich geringeren Miete als üblich. Folge: Sie mussten deswegen nach Abgabe der Steu­er­er­klä­rung erheblich weniger Steuern zahlen als bei einer angemessenen Miete. Weil sie mit der Vermietung Verluste machten. 

Dieses Modell der verbilligten Vermietung funktioniert in Grenzen zwar immer noch. Du musst aber beachten, dass die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ausmacht. Ist die vereinbarte und gezahlte Miete geringer, so ist die sogenannte Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz EStG). In diesem Fall musst Du die Werbungskosten anteilig kürzen, kannst also nicht mehr die kompletten Ausgaben in der Steu­er­er­klä­rung geltend machen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Entscheidungen auch einem anderen Steuersparmodell einen Riegel vorgeschoben. Zuletzt im Urteil vom 20. Juni 2023 (Az. IX R 17/21). Dabei geht es um die Vermietung von Immobilien mit sehr großer Wohnfläche. 

Der Fall: Ein Ehepaar hatte innerhalb von drei Jahren drei Villen mit jeweils mehr als 250 Quadrameter Wohnfläche gekauft, komplett fremdfinanziert. Anschließend vermieteten sie diese Häuser an ihre Kinder. Auf die gerade erwähnte 66-Prozent-Regel hatten sie dabei immerhin geachtet. Aber offenbar überstiegen die Ausgaben für die Immobilien, also die Werbungskosten, sehr deutlich die Mieteinnahmen. Die Eltern machten also jedes Jahr ein beträchtliches Minus, von etwas mehr als 172.000 Euro bis zu knapp 217.000 Euro. Und diese Verluste machten sie in den jeweiligen Steu­er­er­klä­rungen geltend. Das dürfte eine beträchtliche Steuerersparnis gewesen sein.

Doch diesen Plan durchkreuzten sowohl das Finanzamt als später auch das zuständige Finanzgericht. Schließlich stellte auch der BFH fest, dass die Verrechnung der Verluste aus der Vermietung mit den übrigen Einkünften nicht zulässig ist. Und das nennt sich Liebhaberei. Denn bei einer Wohnung oder einem Haus mit mehr als 250 Quadratmeter Wohnfläche müsse generell nachgewiesen werden, dass damit ein Gewinn gemacht werden soll. Lässt sich das aber nicht nachweisen und werden über einen längeren Zeitraum nur Verluste angehäuft, liegt keine Einkünfteerzielungsabsicht vor.

Bei den Vermietungseinkünften kommt der Absetzbarkeit der Aufwendungen eine hohe Bedeutung zu. In der Vergangenheit wurden – zum Beispiel als sogenannte Bauherrenmodelle oder Erwerbermodelle – deklarierte Steuersparmodelle teilweise am Küchentisch verkauft.

Das Hauptargument war in vielen Fällen die in Aussicht gestellte Steuerersparnis aufgrund von steuerlich abzugsfähigen Aufwendungen. Für einen Vermieter ist daher die Kenntnis der Unterschiede zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand schon sehr wichtig, denn diese steuerliche Unterscheidung ist teilweise sogar eine Voraussetzung für die Durchführung einer derartigen Baumaßnahme beziehungsweise einer Gebäudemodernisierung. Im Ratgeber Erhaltungsaufwand kannst Du Dich detailliert darüber informieren und erfährst zudem ausführlich, was unter den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ zu verstehen ist.