Geldanlage mit Immobilien? Nur wenn Du hier 5x "Ja" sagst

Eine Immobilie kannst Du kaufen, um selbst darin zu wohnen. Aber auch als reines Investment, mit dem Du Geld verdienen willst. Geht es um solche Immobilien zur Vermietung, kennen Baufirmen, Maklerbüros, Banken und Bausparkassen eigentlich nur eine Botschaft: Eine Immobilie ist immer ein gutes Investment.

Aber stimmt das wirklich? Sind Immobilien als Geldanlage für Dich persönlich eine gute Idee? Diese fünf Fragen helfen Dir bei der Entscheidung: 

1. Bist Du wirklich der Typ dafür? 

Stell Dir vor: Heute bist Du finanziell entspannt und hast vielleicht schon etwas Geld zur Seite gelegt. Aber morgen ist dieses Geld erstmal weg und Du hast einige 100.000€ Schulden. Als Gegenwert hast Du dafür eine Wohnung, die Du vermieten kannst. Die gehört auch Dir, wird aber von fremden Leuten bewohnt, von denen Du nicht weißt, wie sie mit Deinem Eigentum umgehen.

Und funktioniert mal etwas nicht, bist Du verantwortlich. Geht zum Beispiel die Heizung kaputt, musst Du Dich drum kümmern – auch in Deinem Urlaub. Außerdem musst Du Dich immer wieder mit verschiedenen Themen herumschlagen, vom Mieterwechsel über den neuen Nachbarn mit der lauten Schreinerei, über das Heizungsgesetz und Sanierungspflichten bis hin zu CO2-Kosten.

Bleibst Du bei dieser Vorstellung entspannt oder fürchtest Du schon jetzt um Deinen Schlaf? Im zweiten Fall gilt: Finger weg von einer Immobilie als Geldanlage. Investier Dein Geld lieber in einen Mix aus Tagesgeld, Festgeld, Geldmarkt-ETFs und Aktien-ETFs. 

2. Überblickst Du die Zahlen? 

Ob sich eine Immobilie zur Vermietung lohnt, können Profis mit etwas Aufwand errechnen. Dazu nehmen sie den Kaufpreis, die laufenden Mieteinnahmen, Möglichkeiten zur Abschreibung von der Steuer und einige weitere Angaben. Damit berechnen sie eine Rendite auf das eingesetzte Geld – also praktisch die Verzinsung. Wenn sich die Investition rechnet, kaufen sie die Immobilie, ansonsten winken sie ab.

Du kannst diese Rendite nicht selbst berechnen und hast auch niemand Vertrauenswürdigen, der das für Dich übernimmt? Dann kannst Du nicht einschätzen, ob sich das Geschäft für Dich lohnt. Deshalb gilt erneut – und wie bei jedem anderen Investment, das Du nicht einschätzen kannst oder verstehst: Finger weg, denn es geht um viel Geld, vielleicht fast Dein gesamtes Vermögen. 

3. Weißt Du, warum die Immobilie auf dem Markt ist? 

Auf dem Immobilienmarkt sind viele professionelle und halbprofessionelle Anlegerinnen und Anleger unterwegs. Sobald eine Immobilie angeboten wird, prüfen sie den Ankauf und schlagen zu. Da diese Profis den Ablauf gut kennen und bereits einige Immobilien finanziert haben, wissen sie, was sich lohnt. Und die besten Angebote landen meistens nicht einmal auf den Portalen, sondern werden direkt an bekannte Aufkäufer vermittelt.

Passt es für diese Profis nicht, winken sie ab: Kaufpreis zu hoch, zu viel Sanierungsaufwand, unattraktive Lage, schlechte Aussichten auf Wertsteigerung. Sofern Du die vermietete Immobilie nicht selbst baust oder aus dem Bekanntenkreis kaufst, besteht also immer die Gefahr, dass Du ein schlechtes Geschäft machen würdest. Denkst Du trotzdem weiter über den Kauf nach, versuch den Kaufpreis zu drücken. Und schau Dir die Immobilie in jedem Fall ganz genau persönlich an, am besten auch mit professioneller Hilfe. Denn Fachleute wie Gutachter, Architekten oder Statiker wissen, worauf zu achten ist. 

4. Kennst Du die Rechte Deiner Mieter? 

Selbst wenn sich die Immobilie auf dem Papier für Dich rechnet, kann sie Dir in der Praxis schlaflose Nächte bereiten. Denn das Geschäft steht und fällt damit, dass die Miete regelmäßig fließt. Geschieht dies aus irgendeinem Grund nicht, musst Du die Kreditrate an die Bank selbst stemmen. Steht die Immobilie bei einem Mieterwechsel mal einen Monat leer, ist das noch das kleinste Problem. Schlimmer ist, wenn Deine Mieter länger nicht zahlen können und trotzdem wohnen bleiben. Und dafür gibt‘s viele Gründe: von Jobverlust über Trennung bis hin zu längerer Krankheit. 

Von der ersten ausbleibenden Zahlung bis zur Räumung der Wohnung ist es dann meist ein langer Weg. Geraten die Mieter in ernsthafte wirtschaftliche Probleme, bekommst Du auch nach einem Erfolg vor Gericht kein Geld, sondern hast nur Kosten.  

Ein weiteres Risiko, das Du beim Vermieten hast, sind Mietstreitigkeiten, z. B. wegen Mietminderungen, Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung­en oder Schönheitsreparaturen. Das kostet Dich ebenfalls Geld, vor allem aber auch Zeit und Nerven. Letzteres kannst Du mit einer Hausverwaltung zwar teilweise vermeiden, die musst Du aber wieder bezahlen. Also: Weißt Du, was auf Dich zukommen kann und kommst damit zurecht? 

5. Hast Du geprüft, ob ein Eigenheim die bessere Lösung ist? 

Im Gegensatz zur vermieteten Immobilie haben das Haus oder die Wohnung, in der Du selbst wohnst, einen entscheidenden Vorteil: Du hast mehr Kontrolle über Dein Eigentum. Und die Miete fließt garantiert, denn Du zahlst sie Dir selbst: Es ist nämlich die eingesparte Miete, die Du jeden Monat nicht an einen Vermieter, sondern die Bank zahlen musst. Du suchst noch einen guten Baufinanzierer? Für einen umfassenden Zinsvergleich empfehlen wir Dir die Vermittler Dr. Klein, Interhyp, Baufi24, Hüttig & Rompf sowie PlanetHome. 

Auch das Eigenheim ist wirtschaftlich gesehen kein Selbstläufer. Die Grundüberlegungen sind aber wesentlich einfacher als bei vermieteten Immobilien: Du übernimmst nicht die vielen Pflichten eines Vermieters und musst wegen Deiner Mieteinnahmen dem Finanzamt nichts vorrechnen. 

Auch wenn Du schon in der eigenen Immobilie wohnst, kannst Du eine risikofreie Rendite einstreichen: indem Du sie schneller abbezahlst oder überschüssige Beträge erstmal auf dem Festgeldkonto parkst. 

Fazit

Selbst wenn Du alle fünf Fragen mit "Ja" beantwortest, gilt in jedem Fall: Schlaf einige Male drüber und besprich Dich mit möglichst vielen Leuten vom Fach, bevor Du Dich auf ein Immobilieninvestment einlässt.  

Bleib aber skeptisch, wenn Du Angebote siehst, die Dir die Arbeit fast komplett abnehmen wollen. Rundum-Sorglos-Pakete bis hin zur Mieterauswahl haben meistens irgendwelche Haken (z. B. hohe oder versteckte Kosten). Auch wenn Dir eine Finanzierung ohne Eigenkapital angeboten wird, solltest Du sofort skeptisch werden. Das ist alles andere als der Standard und in jedem Fall riskant und teuer. 

In beiden Fällen gilt wie fast immer: Wenn etwas zu gut klingt, um wahr zu sein, ist es das meist auch. Weitere Infos liest Du in unserem Ratgeber zu Immobilien als Kapitalanlage.