Berlin, 13.02.2026 – Nach einer Niederlage des Immobilienriesen Vonovia vor Gericht könnten Mieterinnen und Mieter jetzt mehrere Hundert Euro aufgrund zu hoher Nebenkosten zurückfordern. Das zeigt eine aktuelle Berechnung des unabhängigen Geldratgebers Finanztip. Das Amtsgericht Schöneberg entschied: Die zum Vonovia-Konzern gehörende GSW Immobilien AG hat bei Versicherungskosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen (Az. 11 C 357/25). Das Urteil könnte Signalwirkung für tausende weitere Mietverhältnisse haben. Finanztip rät Mietern in Deutschland daher zur genauen Prüfung ihrer Nebenkostenabrechnungen.
Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln und nur angemessene Betriebskosten an den Mieter weiterzugeben. Liegen einzelne Kosten deutlich über dem regionalen Schnitt, müssen Mieter das nicht akzeptieren. „Wenn Vermieter beispielsweise deutlich höhere Versicherungskosten abrechnen als marktüblich, handeln sie womöglich rechtswidrig“, sagt Dr. Britta Beate Schön, Rechtsexpertin bei Finanztip. „Das Urteil ist ein Warnsignal für große Vermieter. Wir raten Mietern dazu, die eigene Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen und überhöhte Beträge zurückzufordern.“
So erkennen Mieter, ob sie zu viel zahlen
Ob Versicherungskosten überhöht sind, zeigt ein Vergleich mit regionalen Durchschnittswerten. In Berlin veröffentlicht der Senat entsprechende Zahlen auf seiner Website. In anderen Regionen bietet der aktuelle Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes eine Orientierung. Nach Angaben des Berliner Senats zahlten Mieter 2024 in Berlin durchschnittlich 0,23 Euro pro Quadratmeter und Monat für Versicherungen. Liegt der eigene Wert deutlich darüber, sollten Betroffene nachrechnen.
Beispielrechnung: Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung kann sich für Vonovia-Mieter für die Jahre 2021 bis 2023 eine mögliche Rückerstattung von 367,20 Euro für überhöhte Versicherungskosten ergeben, berechnet Finanztip. Denn statt der durchschnittlichen 0,23 Euro pro Quadratmeter hatte die GSW 2023 ganze 0,45 Euro abgerechnet. Für diese Schadensersatzansprüche gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren.
So berechnen Mieter ihre mögliche Rückerstattung
Finanztip nennt eine einfache Faustformel für die Berechnung der möglichen Rückerstattung:
(Ihr abgerechneter Betrag – regionaler Durchschnitt) × Wohnfläche × 12 = mögliche Rückerstattung pro Jahr. Mieter sollten auch einen Blick auf die Versicherungskosten in der Abrechnung 2024 werfen und überhöhte Gebühren zurückverlangen.
Schritt für Schritt zur Rückforderung
Finanztip empfiehlt als ersten Schritt, die Abrechnung mit den regionalen, oder zumindest bundesweiten Vergleichswerten für Betriebskosten zu vergleichen (z. B. kommunale Übersichten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes).
Im nächsten Schritt sollten Mieter auffällige Posten auf ihrer Nebenkostenabrechnung markieren: Das gilt nicht nur für Versicherungskosten, sondern auch für Reinigungskosten und Gartenkosten. Die Abrechnung muss außerdem Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, individuellen Anteil und alle Vorauszahlungen enthalten.
Zusätzlich sollten Mieter die Umlagefähigkeit hinterfragen. Verwaltungs-, Reparatur- oder Instandhaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden. Wichtig ist deshalb darauf zu achten, welche Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen sind.
Als letzten Schritt rät Finanztip Mietern, die Belege einzusehen – sie haben ein Recht auf Belegeinsicht – und dann gegebenenfalls zu widersprechen. Wichtig: Der Widerspruch muss innerhalb von zwölf Monaten schriftlich erfolgen.
Finanztip stellt Betroffenen eine ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung sowie ein kostenfreies Musterschreiben für den Widerspruch zur Verfügung. Beides steht kostenlos auf finanztip.de bereit.
Mehr Informationen
- Finanztip-Rechnung Beispiel Vonovia:
Vonovia berechnete für die Jahre 2021, 2022 und 2023 jeweils folgende Beträge:
2021: 0,36 Euro
2022: 0,39 Euro
2023: 0,45 Euro
Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich bei den vom Gericht beanstandeten Werten folgender Betrag:
2021: (0,36 Euro– 0,23 Euro) × 60 × 12 = 93,60 Euro
2022: (0,39 Euro – 0,23 Euro) × 60 × 12 = 115,20 Euro
2023: (0,45 Euro – 0,23 Euro) × 60 × 12 = 158,40 Euro
Insgesamt wären das in diesem Beispiel 367,20 Euro. - Zum Finanztip-Ratgeber Nebenkostenabrechnung und Musterschreiben
- Zum Finanztip-Ratgeber Nebenkosten im Mietvertrag
- Zur Betriebskostenübersicht des Berliner Senats
- Zum Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes
- Amtsgericht Schöneberg, 22.01.2026, Az. 11 C 357/25
