Anlage V

Anlage V zur Steuererklärung 2012

Stand: 13. Dezember 2012

Steuerformular Anlage V – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Download / Ausfüllen für Steuererklärung 2012 an Finanzamt (Veranlagung):
Anlage V oder alternativ Steuerformular Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) oder zur Startseite der Steuerformulare Einkommensteuer, wo Sie auch Steuervordrucke der Vorjahre finden. Klicken Sie im interaktiven Steuerformular für weitere (amtliche) Informationen und Hinweise auf den Button „Anleitung“. Download der (über Formular-Server) Anleitung zum korrekten Ausfüllen des Steuerformulars.

Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung, herausgegeben vom Bundesfinanzministeriums (BMF), ist auszufüllen, wenn Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – also Vermietungseinkünfte – beziehen. Darunter fallen alle Mieteinnahmen aus einem bebauten Grundstück, zum Beispiel vermietetes Haus, vermietete Eigentumswohnung, Untervermietung von gemieteten Räumen sowie aus der Überlassung von Rechten, zum Beispiel Erbbaurechte, Urheberrechte, Kiesausbeuterechte. Sonderfall: Zinsen aus Bausparverträgen, soweit der Bausparvertrag für den Grundstückskauf, den Hausbau oder die Umschuldung einer Immobilie eingesetzt wurde.

Ausfüllen und Anleitung zur Anlage V

Dem Steuervordruck ist eine Anleitung beigefügt, die aber für viele Steuerzahler zu viel „Amtsdeutsch“ enthält. Auch hier können sich die Informationen zum Ausfüllen des Steuerformulars nicht ganz dieser Sprache entziehen, weil viele Rechtsbegriffe im Steuerrecht so von Gesetz und Rechtsprechung definiert sind.

Die Einkünfte aus weiteren bebauten Grundstücken sind für jedes Grundstück getrennt jeweils in einer weiteren Anlage V zu erklären. Stammen die Einkünfte aus dem Ausland, ist zusätzlich die Anlage AUS auszufüllen. Für ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder eigenen gewerblichen beziehungsweise beruflichen Zwecken genutzte Gebäude und Gebäudeteile ist keine Anlage V auszufüllen.

Auf der Vorderseite sind die Einkünfte aus bebauten Grundstücken, das heißt in der Regel die Mieteinnahmen und die erhaltenen Gelder für Umlagen (zum Beispiel Betriebskosten aus vermieteter Wohnung). Bei verbilligter Überlassung an Wohnraum ist ab dem Jahr 2012 keine Prognose über die Einkunftserzielung mehr notwendig. Dazu muss man aber beachten, dass die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ausmacht. Handelt es sich um eine Ferienwohnung, teilen Sie auf einem besonderen Blatt auch die Anzahl der jeweiligen Kalendertage mit, an denen diese Wohnung vermietet, eigengenutzt, unentgeltlich an Dritte überlassen wurde oder leer stand.

Anteile an Einkünften: Bei der Beteiligung an einer Grundstücks- oder Erbengemeinschaft, die Vermietungseinkünfte erzielt, ist die Gemeinschaft und die Höhe des eigenen Anteils anzugeben. Wenn Sie Ihren Anteil an den Einkünften nicht kennen, genügt ein entsprechender Hinweis wie zum Beispiel „noch ausstehend“. Da für die Gemeinschaft von der Finanzverwaltung eine gesonderte Feststellung der Einkünfte mit der Verteilung auf die Mitglieder außerhalb der Einkommensteuerveranlagung erfolgt, wird Ihr Finanzamt automatisch hierüber vom zuständigen Finanzamt informiert.

Andere Einkünfte: Darunter fallen vor allem Mieteinnahmen aus der Vermietung von unbebauten Grundstücken, Stellplätzen, Lagerplätzen sowie möblierten Zimmern und der Untervermietung von gemieteten Räumen.

Einzutragende Werbungskosten

Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer Wohnung oder einzelnen Räumen anfallen, sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn aus der Wohnung oder den Räumen entsprechende Einnahmen erzielt werden oder in Zukunft erzielt werden sollen.

Bei den Werbungskosten handelt es sich vornehmlich um Abschreibungen, die im Steuerrecht AfA (Absetzung für Abnutzung) genannt werden. Wenn Sie für ein Gebäude die AfA erstmals in die Steuererklärung aufnehmen, ist eine Aufstellung der Baukosten (Herstellungskosten) beziehungsweise als Käufer eine Aufstellung der gesamten Anschaffungskosten beizufügen. Finanzierungskosten (Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten) werden im Artikel Steuern sparen mit Disagio bei der Immobilienfinanzierung näher erläutert.

Zu den Schuldzinsen gehört auch ein Darlehensabgeld (Damnum, Disagio). Ein Damnum oder Disagio kann im Zeitpunkt der Zahlung abgezogen werden, soweit es marktüblich ist. Von der Marktüblichkeit ist auszugehen, wenn der Zinsfestschreibungszeitraum mindestens fünf Jahre und das Damnum nicht mehr als 5 Prozent beträgt. Trifft dies nicht zu, sind die Aufwendungen auf die Dauer des Zinsfestschreibungszeitraumes gleichmäßig zu verteilen. Wurde kein Zinsfestschreibungszeitraum vereinbart, ist die Verteilung auf die Laufzeit des Darlehens vorzunehmen. Schuldzinsen können nur insoweit als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit sie steuerfreie Zinszuschüsse des Arbeitgebers übersteigen.

Bei vermieteten Gebäuden und Wohnungen fallen immer mal Reparaturen an. Bei der Einkommensteuer spricht man insoweit von Erhaltungsaufwendungen. Manche Finanzämter akzeptieren auch einen kleinen Betrag für Kleinreparaturen – quasi als Pauschale – zum Beispiel 150 Euro ohne Nachweis. In der Regel verlangt das Finanzamt keine Vorlage der Belege, sondern gibt sich mit einer Aufstellung der getätigten Aufwendungen zufrieden. Auszug aus der Anleitung: Fügen Sie bitte über die von Ihnen geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen eine Einzelaufstellung bei, in der neben dem gezahlten Rechnungsbetrag auch das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung sowie das ausführende Unternehmen angegeben sind.

Stehen die Ausgaben im Zusammenhang mit einer eigengenutzten oder unentgeltlich an Dritte überlassenen Wohnung, können die Ausgaben nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Ebenso können Ausgaben, die im Zusammenhang mit Räumen stehen, die zu eigenen beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt werden, nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern nur als Werbungskosten oder Betriebsausgaben bei den Einnahmen abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Nutzung dieser Räume erzielt werden.

Stand: 13. Dezember 2012


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