BORIS und Bodenrichtwert So viel kostet unbebautes Land

Die BORIS-Portale zeigen, welche Bodenrichtwerte in Deiner Region gelten. Finanztip erklärt, was der Bodenrichtwert ist, und wie Du ihn beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken und Immobilien nutzen kannst.

Der Bodenrichtwert zeigt Dir, wie viel ein Quadratmeter unbebautes Land in einer bestimmten Gegend durchschnittlich wert ist. Grundlage der Berechnung sind die tatsächlichen Verkaufspreise von Grundstücken in der Region. 

Der Bodenrichtwert dient als Orientierung für den Wert eines Grundstücks, er ist aber kein verbindlicher Preis.

Für Dich als Verbraucher ist der Bodenrichtwert in mehreren Situationen wichtig: 

• Wenn Du ein Grundstück kaufen oder verkaufen willst, hilft Dir der Bodenrichtwert einzuschätzen, ob der geforderte Preis realistisch ist.
• Auch beim Erben oder Schenken einer Immobilie spielt er eine Rolle, denn das Finanzamt nutzt die Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG), um den Grundstückswert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu berechnen (§ 12 ErbStG).
• Seit der Grundsteuerreform fließt der Bodenrichtwert zudem in die Berechnung der Grundsteuer ein.

Ein Beispiel: Du interessierst Dich für ein Baugrundstück mit 500 Quadratmetern. Der Bodenrichtwert liegt bei 300 Euro pro Quadratmeter. Damit ergibt sich ein rechnerischer Bodenwert von 150.000 Euro. Verlangt der Verkäufer mehr, solltest Du nach den Gründen fragen. Der Verkäufer ist allerdings nicht an den Bodenrichtwert gebunden, er kann seinen Angebotspreis höher oder niedriger ansetzen.

Was ist der durchschnittliche Lagewert?

Der durchschnittliche Lagewert ist eine andere Beschreibung des Bodenrichtwerts. Der Ausdruck findet sich in Paragraf 196 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB), in dem Bodenrichtwerte als „durchschnittliche Lagewerte für den Boden“ definiert werden. 

Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen festgelegt. Das regelt das Baugesetzbuch (§§ 192 bis 199 BauGB). Gutachterausschüsse sind spezielle Gremien, die es in jedem Landkreis und jeder kreisfreien Stadt gibt. Sie arbeiten unabhängig und bestehen aus Sachverständigen für Immobilienbewertung sowie einem Vorsitzenden.

Die Gutachterausschüsse sammeln alle Kaufverträge über Grundstücke in ihrem Gebiet. Notare müssen jeden Immobilienkauf melden; so schreibt es Paragraf 195 BauGB vor. Aus diesen tatsächlichen Verkaufspreisen berechnen die Ausschüsse dann die Bodenrichtwerte für verschiedene Zonen.

Die Veröffentlichung erfolgt mindestens alle zwei Jahre, in manchen Bundesländern auch jährlich. Die Werte sind öffentlich.

Welche Aufgaben haben die Gutachterausschüsse noch?

Die Gutachterausschüsse haben noch weitere Aufgaben: Sie erstellen Verkehrswertgutachten für Gerichte und Behörden, veröffentlichen Grundstücksmarktberichte und ermitteln sogenannte Liegenschaftszinssätze. Diese Zinssätze brauchst Du, wenn Du den Wert einer vermieteten Immobilie nach dem Ertragswertverfahren berechnen willst.

Bodenrichtwertzonen sind geografisch abgegrenzte Gebiete, in denen ähnliche Grundstücksverhältnisse herrschen und damit ähnliche Bodenpreise gelten. Der Gutachterausschuss fasst Grundstücke mit vergleichbarer Lage, Nutzung und Bebaubarkeit zu einer Zone zusammen und ermittelt dafür einen gemeinsamen Richtwert (§ 196 Abs. 1 BauGB).

Die Abgrenzung erfolgt nach verschiedenen Kriterien und Fragestellungen, etwa:

• Handelt es sich um ein Wohngebiet, ein Gewerbegebiet oder eine Mischnutzung?
• Wie dicht darf gebaut werden?
• Gibt es eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Wie nah sind Parks, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten? 

Grundstücke innerhalb einer Zone gelten als vergleichbar.

Wichtig zu wissen: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Referenzgrundstück innerhalb der Zone. Dein tatsächliches Grundstück kann davon abweichen.

Ein Beispiel: Der Bodenrichtwert in Deiner Zone beträgt 400 Euro pro Quadratmeter – bezogen auf ein Referenzgrundstück mit 600 Quadratmetern und zweigeschossiger Bebauung. Dein Grundstück ist aber nur 350 Quadratmeter groß und liegt an einer lauten Straße. Der tatsächliche Wert kann deshalb niedriger sein.

Du kannst den Bodenrichtwert für jede Adresse in Deutschland kostenlos online abrufen – über das zentrale Portal BORIS-D oder die Bodenrichtwertportale der einzelnen Bundesländer. Offline erhältst Du außerdem die Auskunft beim zuständigen Gutachterausschuss.

Hier findest Du die wichtigsten Informationen zu den drei Wegen: 

• Online-Abfrage über BORIS-D: Das Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (BORIS-D) bündelt die Daten aller Bundesländer. Du gibst einfach die Adresse oder Flurstücksnummer ein und siehst den Bodenrichtwert auf einer Karte. Die Abfrage ist kostenlos und funktioniert für fast alle Regionen. Einige wenige Kommunen sind noch nicht vollständig angebunden.
• Online-Abfrage über Länderportale: Jedes Bundesland betreibt ein eigenes Bodenrichtwertportal, etwa BORIS Bayern, BORIS NRW oder BORIS Berlin. Diese Portale bieten oft umfangreichere Informationen als das Bundesportal, etwa zur Geschossflächenzahl oder zum Stichtag der Ermittlung. Die Nutzung ist ebenfalls kostenlos.

Die folgende Tabelle zeigt Dir den Weg zu den BORIS-Portalen der Länder:

Übersicht: BORIS-Portale der Bundesländer

Offline-Abfrage beim Gutachterausschuss: Wenn Du eine schriftliche Auskunft brauchst – etwa für eine Bank oder das Finanzamt – wendest Du Dich an den Gutachterausschuss Deiner Stadt oder Deines Landkreises. Dort kannst Du eine offizielle Bodenrichtwertauskunft beantragen. Diese kostet je nach Kommune zwischen 15 und 50 Euro.

Für Dich bedeutet das: Für eine schnelle Orientierung reicht die kostenlose Online-Abfrage. Brauchst Du ein offizielles Dokument, beantragst Du es beim Gutachterausschuss.

Die BORIS-Portale sind einfach aufgebaut: Du gibst eine Adresse, einen Ort oder eine Flurstücksnummer ein und erhältst den Bodenrichtwert auf einer interaktiven Karte. BORIS steht für Bodenrichtwertinformationssystem. 

So funktioniert die Abfrage Schritt für Schritt:

1. Ruf das Portal auf.
2. Gib im Suchfeld die Adresse ein; Straße, Hausnummer und Ort reichen aus. Alternativ kannst Du auch die Flurstücksnummer oder Gemarkung eingeben.
3. Die Karte zoomt auf den Standort und zeigt die Bodenrichtwertzone mit dem Wert in Euro pro Quadratmeter an.
4. Klick auf die Zone, um weitere Details zu sehen: Stichtag, Nutzungsart, Geschossflächenzahl und weitere Merkmale des Referenzgrundstücks.

Ein Beispiel: Du möchtest den Bodenrichtwert für den Standort von Finanztip in Berlin wissen. Du gibst beim Bundesportal BORIS-D die Adresse „Hasenheide 54, Berlin“ ein. Auf Grundlage dieser Angabe schlägt Dir das Portal eine Adresse mit Nennung der Postleitzahl vor. Du wählst diese aus. Daraufhin zeigt Dir das Portal eine Karte mit der Bodenrichtwertzone sowie einen Bodenrichtwert von 3.500 Euro pro Quadratmeter (Stand: 5. Februar 2026).

Für Dich bedeutet das: Du brauchst keine besonderen Vorkenntnisse. Mit einer einfachen Adresseingabe erhältst Du in wenigen Sekunden den Bodenrichtwert, kostenlos und ohne Registrierung.

Wo kannst Du die Bodenrichtwerte noch erfragen? 

Neben den BORIS-Portalen und den Gutachterausschüssen kannst Du den Bodenrichtwert auch direkt bei Deiner Gemeinde oder dem zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt erfragen. Diese Stellen sind besonders hilfreich, wenn Du ein offizielles Dokument brauchst oder die Online-Portale für Deine Region keine Daten liefern.

• Gemeinde oder Stadtverwaltung: Viele Kommunen geben telefonisch oder per Email Auskunft über Bodenrichtwerte. Das ist oft kostenlos, allerdings erhältst Du in der Regel kein offizielles Dokument. Die Gemeinde verweist Dich zudem meist an den zuständigen Gutachterausschuss weiter.
• Kataster- oder Vermessungsamt: Diese Behörde verwaltet die Flurstücksdaten und Grundstücksgrenzen. Für Bodenrichtwerte ist sie nicht direkt zuständig, kann Dir aber bei Fragen zur Flurstücksnummer oder Gemarkung helfen. Diese Angaben benötigst Du für eine präzise Bodenrichtwertabfrage.

Wie liest Du eine Bodenrichtwertkarte richtig? 

Eine Bodenrichtwertkarte zeigt Dir farblich markierte Zonen mit einem Eurobetrag pro Quadratmeter; das ist der Bodenrichtwert für diese Zone. In einer Tabelle findest Du dieselben Informationen in Listenform, sortiert nach Straßen oder Gemarkungen.

In der jeweiligen Zone siehst Du eine Zahl, etwa „350“. Das bedeutet: 350 Euro pro Quadratmeter. Daneben steht oft ein Kürzel wie „W“ für Wohnbaufläche oder „G“ für Gewerbefläche. Die Legende am Kartenrand erklärt Dir alle Abkürzungen.

Wichtige Angaben in der Karte oder Tabelle:

• Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter
• Art der Nutzung: Wohnbaufläche (W), Gewerbefläche (G), Mischgebiet (M) oder landwirtschaftliche Fläche (L).
• Geschossflächenzahl (GFZ): Gibt an, wie viel Geschossfläche Du auf dem Grundstück bauen darfst. Eine GFZ von 0,8 bedeutet: Bei 500 Quadratmeter Grundstück sind 400 Quadratmeter Geschossfläche erlaubt.
• Stichtag: Das Datum, zu dem der Wert ermittelt wurde.

Die drei Wertbegriffe Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert liegen eng beieinander. Du solltest sie aber gut unterscheiden.

• Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine bestimmte Zone.
• Der Bodenwert beschreibt dagegen den konkreten Wert Deines Grundstücks ohne Bebauung. Du berechnest den Bodenwert, indem Du den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multiplizierst und Besonderheiten berücksichtigst, etwa eine ungünstige Form, Hanglage oder fehlende Erschließung. Ein Gutachter nutzt für diesen Schritt einen Umrechnungskoeffizienten.
• Der Verkehrswert umfasst den gesamten Marktwert unter Einschluss des Gebäudes. Der Verkehrswert berücksichtigt neben dem Bodenwert auch den Zustand der Immobilie, die aktuellen Immobilienpreise und individuelle Merkmale. Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden, um den Verkehrswert zu ermitteln.

Ein Beispiel: Der Bodenrichtwert in Deiner Zone beträgt 300 Euro pro Quadratmeter. Dein Grundstück ist 500 Quadratmeter groß, aber ungünstig geschnitten. Ein Bekannter, der als Gutachter tätig ist, schätzt den Bodenwert auf 250 Euro pro Quadratmeter; für das Grundstück kommt er entsprechend auf 125.000 Euro pro Quadratmeter. Den Verkehrswert Deiner Immobilie setzt er insgesamt auf 450.000 Euro an.

Die Kosten für eine Bodenrichtwert-Auskunft variieren stark: von kostenlos bis etwa 50 Euro, je nach Bundesland und Art der Auskunft.

• Kostenlose Auskünfte: Rufst Du den Bodenrichtwert online ab, ist dieser kostenlos abrufbar.
• Kostenpflichtige Auskünfte: Benötigst Du eine schriftliche Auskunft oder ein offizielles Dokument mit Stempel, fallen in der Regel Gebühren an. Diese liegen meist zwischen 15 und 50 Euro pro Auskunft. Manche Gutachterausschüsse berechnen zusätzlich Gebühren für detaillierte Auskünfte zu mehreren Grundstücken oder für historische Bodenrichtwerte aus früheren Jahren.

Beispiel: Du willst für eine Erbschaftsteuererklärung den Bodenrichtwert zum Stichtag des Erbfalls wissen. Die Online-Abfrage zeigt Dir nur den aktuellen Wert. Für den historischen Wert mit offiziellem Nachweis zahlst Du beim Gutachterausschuss etwa 30 Euro.