Darlehensrechner

Richtig kalkulieren beim Baudarlehen

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit den Finanztip-Darlehensrechnern können Sie online Ihre persönliche Baufinanzierung berechnen.
  • Unsere Darlehensrechner geben Antwort auf die zwei wichtigsten Fragen zur Baufinanzierung: 1. Wie viel Kredit benötige ich, um eine bestimmte Immobilie zu finanzieren? Nutzen Sie dafür unseren übersichtlichen Hypothekenrechner. Sowie 2. Wie hoch ist meine Monatsrate und wie sieht der Tilgungsplan aus? Diese Informationen liefert unser Tilgungsrechner.
  • Was Sie insgesamt bei einer Baufinanzierung beachten müssen und wie Sie am besten vorgehen, lesen Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

So gehen Sie vor

  • Füttern Sie den Darlehensrechner zunächst nach Ihren aktuellen Vorstellungen zur Rate und dem Eigenkapital und der Laufzeit.
  • Ändern Sie dann die Eingaben, um zu sehen, welcher Kaufpreis sich aus einer höheren Rate, einer längeren Laufzeit oder einem höherem Eigenkapital ergibt.
  • Wenn alle Eingaben Ihren Vorstellungen entsprechen, können Sie sich auf die Suche nach der passenden Immobilie und dem passenden Baukredit machen.
  • Welche Banken gerade besonders günstige Bauzinsen anbieten, erfahren Sie tagesaktuell bei unseren Empfehlungen Dr. Klein, Interhyp und Planethyp.

Um ein Baudarlehen zu berechnen, sollten Sie als Erstes festlegen, wie viel Geld Sie Monat für Monat aufbringen können. Mit drei weiteren Angaben finden Sie dann heraus, was die Immobilie höchstens kosten darf. Auch wenn Sie die Immobilie bereits gefunden haben, ist das ein guter Einstieg in das Thema Finanzierung.

So berechnen Sie Ihr Darlehen
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So funktioniert der Darlehensrechner

Der Finanztip-Darlehensrechner geht davon aus, dass der Zinssatz für den Baukredit über die gesamte Laufzeit festgelegt ist. Sie bringen damit immer die gleiche Monatsrate auf, bis Sie das Darlehen komplett zurückbezahlt haben. Diese Art von Immobilienkredit wird auch als Volltilgerdarlehen bezeichnet.

In der Praxis wird der Zins meist für eine kürzere Frist festgelegt. Das ist die Zinsbindungsfrist. Nach Ende der Zinsbindungsfrist benötigen Sie dann eine Anschlussfinanzierung. Schwierigkeiten können immer dann auftreten, wenn der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung steigt. Denn dann kann auch die Monatsrate steigen. Um dies zu verhindern, bleibt Ihnen bei diesem Verlauf nur, den Tilgungssatz abzusenken. Daraus ergibt sich aber wiederum, dass sich die Laufzeit des Baukredits verlängert.

Sie sollten also beim Darlehensrechner zunächst mit kürzeren Laufzeiten rechnen. Dann haben Sie einen gewissen Puffer für den Fall eines Zinsanstiegs. Das Ergebnis dieser Berechnung können Sie beispielsweise mit dem Resultat unseres Finanzierungsrechners abgleichen, um zu klären, ob Sie sich die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie leisten können.

Für den Darlehensrechner sind folgende Eingaben wichtig:

Monatsrate - Geben Sie in diesem Feld an, wie viel Sie pro Monat für das Darlehen ausgeben wollen. Bedenken Sie, dass Sie auch in einer eigenen Wohnung nicht kostenlos wohnen: Für Betriebskosten, zukünftige Reparaturen oder das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung müssen Sie zusätzlichen Spielraum einkalkulieren. Als Richtwert gelten 3,50 Euro pro Quadratmeter.

Eigenkapital - Je mehr Eigenkapital Sie haben, umso weniger Geld müssen Sie über die Bank finanzieren. Oder Sie nutzen diesen finanziellen Spielraum, um eine höhere Kaufsumme zu stemmen. Häufig ist das Eigenkapital allerdings eher zu knapp. Als Grundregel gilt: Für eine grundsolide Finanzierung sollten das Eigenkapital mindestens 20 Prozent des Kaufpreises oder der Bausumme abdecken. Bei 300.000 Euro sind das also bereits 60.000 Euro. Dazu kommen dann noch die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar, die Sie in jedem Fall selbst aufbringen sollten. Setzt man dafür zusätzlich 10 Prozent (also 30.000 Euro) an, so liegt das benötigte Eigenkapital insgesamt bei 90.000 Euro.

Gewünschte Laufzeit - Wählen Sie aus, bis wann Sie das Darlehen abbezahlt haben wollen. Spätestens bis zum Eintritt ins Rentenalter sollten Sie es vollständig getilgt haben.

Bundesland, in dem die Immobilie liegt - Hintergrund für diese Abfrage sind die komplizierten Regeln und Gepflogenheiten bei den Anschaffungsnebenkosten: Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie nicht nur den Kaufpreis an sich bezahlen, sondern zusätzlich noch die Grunderwerbsteuer und Gebühren für den Notar. In vielen Fällen gibt es auch noch einen Makler, der eine Courtage fordert. Wie hoch die Nebenkosten tatsächlich ausfallen, hängt davon ab, in welchem Bundesland Sie Ihre Immobilie bauen oder kaufen wollen. Dies liegt einerseits daran, dass die Bundesländer den Prozentsatz für die Grunderwerbsteuer individuell festlegen. Außerdem unterscheiden sich die Gepflogenheiten bei den Maklerkosten von Bundesland zu Bundesland: Meistens teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten von 7,14 Prozent des Kaufpreises, in Ländern wie Berlin oder Hamburg zahlt sie dagegen allein der Käufer.

Wir berechnen also ein Volltilgerdarlehen. Wählen Sie später für Ihre Baufinanzierung eine kürzere Zinsbindungsfrist, so werden in der Regel niedrigere Zinsen fällig. Allerdings besteht dann das Risiko, dass die Zinsen für die Anschlussfinanzierung steigen. Eine Orientierung geben wir in unserem Text zu Hypothekenzinsen.

Der Weg zur besten Baufinanzierung

Eine gute Baufinanzierung besteht aus mehreren Phasen. Eine solide Finanzplanung ist dabei der Anfang. Nachdem Sie sich mit unseren Rechnern einen Überblick über die zu erwartenden Kosten verschafft haben, können Sie zum nächsten Schritt übergehen – den günstigsten Anbieter zu finden.

Wir empfehlen, mit großen, bundesweit tätigen Vermittlern zusammenzuarbeiten. Diese besitzen eigene Datenbanken, in denen sie die Richtlinien und Zinsberechnungen einer Vielzahl von Anbietern abgespeichert haben. Dadurch können sie jederzeit ermitteln, welche Kreditgeber Ihnen zu welchen Zinssätzen aktuell das gewünschte Darlehen zusagen würden. Derzeit empfehlen wir:

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Hermann-Josef Tenhagen
Chefredakteur bei Finanztip

Unter anderem mit folgenden Inhalten:

  • Welche Faktoren Sie bei der Immobilienfinanzierung in Betracht ziehen müssen
  • Wann sich der Immobilienkauf wirtschaftlich für Sie lohnt
  • Wie Sie Ihr Wohneigentum günstig finanzieren oder als Mieter Kosten sparen

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.