Darlehensrechner

Richtig kalkulieren beim Baudarlehen

Dirk Eilinghoff 27. August 2018
Das Wichtigste in Kürze
  • Mit den Finanztip-Darlehensrechnern kannst Du online Deine persönliche Baufinanzierung berechnen.
  • Unsere Darlehensrechner geben Antwort auf die zwei wichtigsten Fragen zur Baufinanzierung: 1. Wie viel Kredit benötige ich, um eine bestimmte Immobilie zu finanzieren? Nutze dafür unseren übersichtlichen Hypothekenrechner. Sowie 2. Wie hoch ist meine Monatsrate und wie sieht der Tilgungsplan aus? Diese Informationen liefert unser Tilgungsrechner.
  • Was Du insgesamt bei einer Baufinanzierung beachten musst und wie Du am besten vorgehst, liest Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung.
So gehst Du vor
  • Füttere den Darlehensrechner zunächst nach Deinen aktuellen Vorstellungen zur Rate und dem Eigenkapital und der Laufzeit.
  • Ändere dann die Eingaben, um zu sehen, welcher Kaufpreis sich aus einer höheren Rate, einer längeren Laufzeit oder einem höherem Eigenkapital ergibt.
  • Wenn alle Eingaben Deinen Vorstellungen entsprechen, kannst Du Dich auf die Suche nach der passenden Immobilie und dem passenden Baukredit machen.
  • Welche Banken gerade besonders günstige Bauzinsen anbieten, erfährst Du tagesaktuell bei unseren Empfehlungen Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Um ein Baudarlehen zu berechnen, solltest Du als Erstes festlegen, wie viel Geld Du Monat für Monat aufbringen kannst. Mit drei weiteren Angaben findest Du dann heraus, was die Immobilie höchstens kosten darf. Auch wenn Du die Immobilie bereits gefunden hast, ist das ein guter Einstieg in das Thema Finanzierung.

Berechne Dein Darlehen mit dem Hypothekenrechner

Wie hoch darf Deine monatliche Rate sein?

Bedenke bei der monatlichen Rate, dass Du diesen Betrag über die gesamte Laufzeit aufbringen musst.

Wie viel Geld hast Du bereits angespart?

Je mehr Eigenkapital Du hast, desto mehr darf die Immobilie kosten. Mindestens die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar solltest Du selbst aufbringen.

Wann möchtest Du schuldenfrei sein?

Je länger Du Zeit hast, umso mehr darf die Immobilie kosten. Achte aber darauf, dass Du bis zum Renteneintritt schuldenfrei bist.

Wo willst Du die Immobilie kaufen?

Wir gehen bei der Berechnung davon aus, dass ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler kannst Du einen entsprechend höheren Betrag finanzieren.

So funktioniert der Darlehensrechner

Der Finanztip-Darlehensrechner geht davon aus, dass der Zinssatz für den Baukredit über die gesamte Laufzeit festgelegt ist. Du bringst damit immer die gleiche Monatsrate auf, bis Du das Darlehen komplett zurückbezahlt hast. Diese Art von Immobilienkredit wird auch als Volltilgerdarlehen bezeichnet.

In der Praxis wird der Zins meist für eine kürzere Frist festgelegt. Das ist die Zinsbindungsfrist. Nach Ende der Zinsbindungsfrist benötigst Du dann eine Anschlussfinanzierung. Schwierigkeiten können immer dann auftreten, wenn der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung steigt. Denn dann kann auch die Monatsrate steigen. Um dies zu verhindern, bleibt Dir bei diesem Verlauf nur, den Tilgungssatz abzusenken. Daraus ergibt sich aber wiederum, dass sich die Laufzeit des Baukredits verlängert.

Du solltest also beim Darlehensrechner zunächst mit kürzeren Laufzeiten rechnen. Dann hast Du einen gewissen Puffer für den Fall eines Zinsanstiegs. Das Ergebnis dieser Berechnung kannst Du beispielsweise mit dem Resultat unseres Finanzierungsrechners abgleichen, um zu klären, ob Du Dir die Finanzierung Deiner Wunschimmobilie leisten kannst.

Für den Darlehensrechner sind folgende Eingaben wichtig:

Monatsrate - Gib in diesem Feld an, wie viel Du pro Monat für das Darlehen ausgeben willst. Bedenke, dass Du auch in einer eigenen Wohnung nicht kostenlos wohnst: Für Betriebskosten, zukünftige Reparaturen oder das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung musst Du zusätzlichen Spielraum einkalkulieren. Als Richtwert gelten 3,50 Euro pro Quadratmeter.

Eigenkapital - Je mehr Eigenkapital Du hast, umso weniger Geld musst Du über die Bank finanzieren. Oder Du nutzt diesen finanziellen Spielraum, um eine höhere Kaufsumme zu stemmen. Häufig ist das Eigenkapital allerdings eher zu knapp. Als Grundregel gilt: Für eine grundsolide Finanzierung sollte das Eigenkapital mindestens 20 Prozent des Kaufpreises oder der Bausumme abdecken. Bei 300.000 Euro sind das also bereits 60.000 Euro. Dazu kommen dann noch die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar, die Du in jedem Fall selbst aufbringen solltest. Setzt man dafür zusätzlich 10 Prozent (also 30.000 Euro) an, so liegt das benötigte Eigenkapital insgesamt bei 90.000 Euro.

Gewünschte Laufzeit - Wähle aus, bis wann Du das Darlehen abbezahlt haben willst. Spätestens bis zum Eintritt ins Rentenalter solltest Du es vollständig getilgt haben.

Bundesland, in dem die Immobilie liegt - Hintergrund für diese Abfrage sind die komplizierten Regeln und Gepflogenheiten bei den Anschaffungsnebenkosten: Beim Kauf einer Immobilie musst Du nicht nur den Kaufpreis an sich bezahlen, sondern zusätzlich noch die Grunderwerbsteuer und Gebühren für den Notar. In vielen Fällen gibt es auch noch einen Makler, der eine Courtage fordert. Wie hoch die Nebenkosten tatsächlich ausfallen, hängt davon ab, in welchem Bundesland Du Deine Immobilie bauen oder kaufen willst. Dies liegt einerseits daran, dass die Bundesländer den Prozentsatz für die Grunderwerbsteuer individuell festlegen. Außerdem unterscheiden sich die Gepflogenheiten bei den Maklerkosten von Bundesland zu Bundesland: Meistens teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten von 7,14 Prozent des Kaufpreises, in Ländern wie Berlin oder Hamburg zahlt sie dagegen allein der Käufer.

Wir berechnen also ein Volltilgerdarlehen. Wählst Du später für Deine Baufinanzierung eine kürzere Zinsbindungsfrist, so werden in der Regel niedrigere Zinsen fällig. Allerdings besteht dann das Risiko, dass die Zinsen für die Anschlussfinanzierung steigen. Eine Orientierung geben wir in unserem Text zu Hypothekenzinsen.

Der Weg zur besten Baufinanzierung

Eine gute Baufinanzierung besteht aus mehreren Phasen. Eine solide Finanzplanung ist dabei der Anfang. Nachdem Du Dir mit unseren Rechnern einen Überblick über die zu erwartenden Kosten verschafft hast, kannst Du zum nächsten Schritt übergehen – den günstigsten Anbieter zu finden.

Wir empfehlen, mit großen, bundesweit tätigen Vermittlern zusammenzuarbeiten. Diese besitzen eigene Datenbanken, in denen sie die Richtlinien und Zinsberechnungen einer Vielzahl von Anbietern abgespeichert haben. Dadurch können sie jederzeit ermitteln, welche Kreditgeber Dir zu welchen Zinssätzen aktuell das gewünschte Darlehen zusagen würden.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

  • Mit der passenden Baufinanzierung sparen Häuslebauer schnell Tausende Euro.
  • Unsere Anbieter-Empfehlung: Interhyp, Dr. Klein, Planethome

Zum Ratgeber

Autor
Dirk Eilinghoff

27. August 2018


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