Vergleich Baufinanzierung

So kannst Du eine Baufinanzierung vergleichen

Dirk Eilinghoff
& Co-Autor
16. September 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Bei der Baufinanzierung ist ein Vergleich besonders wichtig, denn es geht um sehr hohe Kreditsummen.
  • Bei einem Baufinanzierungsvergleich im Internet oder in Zeitschriften erhältst Du allerdings nur allgemeine Angaben über die Höhe der aktuellen Bauzinsen.
  • Eine verlässliche Einschätzung Deines persönlichen Zinssatzes erhältst Du erst, wenn Du die Immobilie gefunden und der Bank Deine Unterlagen vorgelegt hast.
  • Grundsätzlich gilt: Einen Vergleich von Baufinanzierungen erhältst Du nur bei einem Baufinanzierungsvermittler und bei Filialbanken, die mit diesen Kreditvermittlern zusammenarbeiten.
So gehst Du vor
  • Falls Du noch keine Immobilie gefunden hast, solltest Du zunächst berechnen, welchen Baukredit Du Dich für eine bestimmte Monatsrate leisten kannst. Nutze dafür unseren Hypothekenrechner.
  • Sobald feststeht, wie hoch der Baukredit ausfallen darf, solltest Du Dich um das beste Konzept für Deine Finanzierung kümmern.
  • Eine spezialisierte Beratung bieten die großen Baufinanzierungsvermittler. Unsere Empfehlungen sind Dr. KleinInterhyp und Planethome.

Auf der Suche nach einem Baufinanzierungsvergleich im Internet oder in Zeitschriften lauern zahlreiche Fallen. Denn: Einen aussagekräftigen Vergleich mit individuell berechneten Zinsangeboten suchst Du für die Baufinanzierung vergeblich.

Baufinanzierungsvergleiche sind meist nicht individuell

Vergleichstabellen in Zeitschrift oder Zinsübersichten und Baufinanzierungsrechner im Internet verwenden meist nur wenige Eckdaten (wie den Kaufpreis der Immobilie und die Kreditsumme) und zeigen dann nur die besten Zinsen des jeweiligen Kreditgebers. Ein Onlinevergleich von Bauzinsen ist jedoch irreführend, denn bei weitem nicht alle Kunden erhalten diesen besten Zins. In die Zinsentscheidung fließen viele Aspekte der persönlichen finanziellen Situation ein: Einkommen, Vermögen, Alter und berufliche Situation des späteren Kreditnehmers haben ebenso einen Einfluss wie Lage und Zustand der Immobilie.

Das spielt bei der Berechnung Deines Zinssatzes eine Rolle

rund um Deine Personrund um die Immobilierund um das Darlehen
AlterWert der ImmobilieDarlehenssumme
BeschäftigungsverhältnisArt der ImmobilieZinsbindungsdauer
HaushaltseinkommenNutzung der ImmobilieBeleihungsauslauf
HaushaltsüberschussPostleitzahl der ImmobilieFinanzierungszweck
Schufa-DatenVorlasten, ErbbaurechteTilgungshöhe

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: Mai 2019)

Selbst die besten Baufinanzierungsvergleiche berücksichtigen nur einen Teil dieser Faktoren. Insbesondere die entscheidenden Prüfkriterien zum Haushaltsüberschuss und zur Bewertung der Immobilie bilden diese Vergleiche nicht ab. Die Baufinanzierungsvergleiche im Internet und in Zeitschriften bieten daher nur einen sehr allgemeinen Überblick über mögliche Anbieter und das allgemeine Zinsniveau. Ein wirklicher Vergleich individueller Baufinanzierungsangebote ist damit nicht möglich.

Ein echter Vergleich geht nur über Kreditvermittler

Ein aussagekräftiger Vergleich von Baufinanzierungsangeboten ist nur möglich, wenn er Deine individuellen Daten berücksichtigt und es sich um konkrete Angebote handelt. Das Problem: Die Baufinanzierungszinsen ändern sich täglich. Um zu sehen, wer bei gleichen Angaben tatsächlich den günstigsten Zins bietet, musst Du also an ein und demselben Tag bei möglichst vielen Banken Angebote für Deine Baufinanzierung einholen. In der Praxis beließen es Immobilienkäufer deshalb früher beim Vergleich von zwei oder drei örtlichen Banken.

Durch die großen Kreditvermittler hat sich diese Situation geändert: Baufinanzierungen lassen sich mit ihrer Hilfe viel einfacher vergleichen. Die Vermittler besitzen eigene Datenbanken, in denen sie die Richtlinien und Zinsberechnungen von Hunderten Anbietern mit Deiner persönlichen Situation abgleichen. Dadurch können sie ermitteln, von welchen Kreditgebern Du zu welchen Bauzinsen das gewünschte Darlehen erhältst. Das ist ein enormer Vorteil.

Grundsätzlich gibt es in Deutschland Tausende Vermittler für Immobilienfinanzierungen. Viele davon sind sehr klein und arbeiten nur regional. Während es unter diesen kleinen Anbietern auch zahlreiche hochprofessionelle Spezialisten gibt, überwiegt die Zahl der sogenannten Allfinanzberater, die neben der Baufinanzierung auch weitere Produkte vermitteln. Außerdem wickeln die meisten der kleinen Anbieter ihre Baufinanzierungen über die Plattformen von Interhyp, Dr. Klein oder Planethome ab.

Wir haben uns die wichtigsten bundesweit tätigen Anbieter angesehen und miteinander verglichen. Dabei haben wir etwa geprüft, mit welchen Kreditgebern die einzelnen Vermittler zusammenarbeiten. Denn je mehr Kreditgeber ein Vermittler in seiner Datenbank hat, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass er das günstigste Angebot für Dich findet. Außerdem haben wir überprüft, ob Du mit einem Vermittler nur telefonisch oder auch persönlich zusammenarbeiten kannst. Die folgenden Vermittler empfehlen wir Dir:

Dr. Klein
Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
  • mehr als 400 Bankpartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung bei über 550 Beratern bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung zuhause beim Kunden möglich
  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit
Planethome
Baufinanzierer
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit
Nur beim Anbieter abschließbar

Allerdings arbeiten selbst die größten Kreditvermittler nicht mit allen Banken, Sparkassen und Volksbanken zusammen und decken daher nicht den gesamten Markt ab. Gerade Sparkassen und Volksbanken sind nur teilweise auf den Plattformen der Vermittler hinterlegt.

Es kann also immer noch sein, dass die Hausbank Dir einen noch besseren Zins anbietet, etwa weil sie Dich als Kunden halten möchte oder (etwa aufgrund besserer Ortskenntnis), den Wert der Immobilie anders einschätzt als ein überregionaler Anbieter.

Daher unsere Empfehlung: Frag auch bei Deiner lokalen Sparkasse oder Volksbank an und vergleiche die Konditionen mit denen, die Du von den bundesweit tätigen Baufinanzierungsvermittlern erhältst.

Achtung, Adresshändler

Im Internet lauern zahlreiche Seiten, die Dir einen individuellen Baufinanzierungsvergleich versprechen, in Wahrheit aber nur Deine Adresse an andere weiterverkaufen. Für den Laien ist es fast unmöglich, diese Anbieter von den echten Kreditvermittlern zu unterscheiden. Daher unsere Empfehlung: Nutze nur die von uns empfohlenen Seiten und tappe nicht in die Falle eines Adresshändlers.

Tipps für Deine Gespräche mit Banken und Vermittlern

Egal ob Du mit einer Bank direkt oder mit einem Kreditvermittler zusammenarbeitest: Mit den folgenden Tipps kannst Du in den Gesprächen viel Geld sparen.

Lass alle Anbieter wissen, dass sie sich im Wettbewerb befinden

Bei den wenigsten Kreditgebern sind die angebotenen Zinsen in Stein gemeißelt. Es gibt meistens Spielraum, Dir entgegenzukommen. Sei daher offen und lass Deinen Berater wissen, dass Du auch mit anderen Anbietern im Gespräch bist – und nenn diese auch beim Namen. Vor allem im Wettbewerb mit den großen Baufinanzierungsvermittlern wie Interhyp und Dr. Klein ziehen lokale Banken oft besonders günstige Zinsen aus dem Hut.

Finde früh eine sinnvolle Finanzierungsstruktur

Verlass Dich nicht darauf, dass Du im Beratungsgespräch mit Deiner Bank oder einem Baufinanzierungsvermittler die beste Lösung erhältst, denn die Beratungsqualität schwankt zum Teil erheblich. Außerdem bevorzugen die meisten Berater die Produkte, die ihr eigenes Institut verkauft und an denen sie am meisten Geld verdienen. Du bist daher gut beraten, Dir selbstständig darüber Klarheit zu verschaffen, wie Deine Finanzierungsstruktur aussehen sollte. Alle Infos hierzu findest Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

Frag Deinen Vermittler immer nach lokalen Filialbanken

Viele Vermittler prahlen mit einer großen Anzahl an Kreditgebern, mit denen sie angeblich zusammenarbeiten. Auch wenn die Zahl auf den ersten Blick hoch erscheint: Es gibt über 2.000 Kreditinstitute in Deutschland, wovon die meisten lokal tätige Filialbanken wie Sparkassen oder Volksbanken sind. Von diesen Banken, die zum Teil sehr attraktive Konditionen bieten, arbeitet aber nur ein Teil mit den großen, bundesweit tätigen Kreditvermittlern zusammen. Wenn ein Vermittler mit einer in Deiner Region wichtigen oder kostengünstigen Filialbank nicht zusammenarbeitet, musst Du das wissen, damit Du hier selbst anfragen kannst.

Fordere immer alle Angebote von Deinem Vermittler an

Häufig unterbreitet Dir ein Vermittler nur das aus seiner Sicht beste Angebot, das er für Dich ermittelt hat. Bestehe darauf, dass er Dir eine Liste mit allen Anbietern vorlegt, deren Angebote er eingeholt hat. Dann siehst Du auch, welche lokalen Filialbanken abgefragt wurden und welche nicht. Professionelle Anbieter stellen Dir diese Informationen gerne zur Verfügung.

Regel mit Deinem Vermittler im Vorfeld die Höhe der Provision

Kreditvermittler müssen seit 2010 ihre Vermittlungsprovisionen offenlegen – was sie aber meist nur auf Nachfrage tun. Außerdem können viele Vermittler ihre Provision über eine Anpassung des Zinssatzes selbst festlegen. Stell sicher, dass Dein Vermittler Dich wirklich unabhängig und objektiv berät, indem Du am Anfang der Gespräche festlegst, wie hoch der Provisionssatz maximal sein darf. Als grober Richtwert gilt: Die Provision sollte nicht mehr als 1 Prozent der Darlehenssumme betragen. Bei größeren Darlehensbeträgen von 300.000 Euro und mehr sollte sie eher darunter liegen.

Autor
Dirk Eilinghoff
& Co-Autor
Josefine Lietzau

16. September 2020


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