Baufinanzierung ohne Eigenkapital

So finanzierst Du Deine Immobilie ohne eigenes Geld

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Bank und Börse

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital (oder mit sehr wenig Eigenkapital) ist grundsätzlich möglich.
  • Je weniger Eigenkapital Du hast, umso höher ist allerdings der Zinssatz, den die Bank für den Baukredit verlangt.
  • Wie groß die Zinsunterschiede tatsächlich sind und was Du beim Eigenkapital noch beachten solltest, erfährst Du in diesem Ratgeber.

So gehst Du vor

  • Hast Du bis zur Anschaffung der Immobilie noch einige Monate oder Jahre Zeit? Dann beginne noch heute damit, Geld zur Seite zu legen. Zum Sparen genügt ein einfaches separates Konto, zum Beispiel ein Tagesgeldkonto.
  • Willst Du hingegen schon bald ein Haus oder eine Wohnung kaufen, dann solltest Du alle Möglichkeiten prüfen, Eigenkapital einzubringen. Je mehr Eigenkapital Du hast, desto stabiler wird die Finanzierung insgesamt.
  • Besprich eine mögliche Finanzierung ohne Eigenkapital vorab mit einem der großen Finanzierungsvermittler. Unsere Emp­feh­lungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital musst Du unterscheiden: Willst Du nur den Kaufpreis für eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren? Oder meinst Du, dass Du das gesamte Immobilienprojekt ohne eigenes Geld finanzieren willst? Das sind nämlich zwei unterschiedliche Dinge.

Der Unterschied bei den beiden Finanzierungen besteht darin, dass Du im zweiten Fall zusätzlich zum Kaufpreis auch noch die Nebenkosten für die Anschaffung per Kredit finanzierst. Konkret sind das die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. Dazu kommt dann noch die Maklerprovision, sofern Du nicht „von privat” kaufst oder selbst baust.

Nur wenn Du gar kein eigenes Geld einbringst, finanzierst Du streng genommen ohne Eigenkapital. Weil der Begriff aber nicht immer ganz eindeutig ist, sprechen Experten im Fall einer Kaufpreisfinanzierung von einer 100-Prozent-Finanzierung, im zweiten Fall von einer 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung. Die zusätzlichen 10 Prozent stehen dann für die Nebenkosten, die ebenfalls von der Bank kommen sollen.

Wie hoch sind die Nebenkosten für die Anschaffung einer Immobilie?

Die Nebenkosten zahltst Du also zusätzlich zum Kaufpreis. Bezogen auf den Kaufpreis sind das noch einmal zusätzlich zwischen 5 und 12 Prozent. Wie viel Du zahlst, hängt vor allem davon ab, ob Du einen Makler bezahlen musst. Das macht bereits etwa 3,5 Prozent aus. Zweiter wichtiger Faktor ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Denn davon hängt die Höhe der Grunderwerbsteuer ab. Sie beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Wie hoch die Nebenkosten für die Anschaffung der Immobilie in Deinem Bundesland ausfallen, siehst Du in der folgenden Tabelle.

Wo bekommst Du eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Um es gleich vorweg zu sagen: Eine 110-Prozent-Finanzierung ist ein recht kompliziertes Konstrukt. In den allermeisten Fällen wird Deine Bank solche Finanzierungen ablehnen. Das liegt vor allem daran, dass Du in diesem Fall die Nebenkosten nicht mit eigenem Geld bestreitest.

Für die Bank sind die Nebenkosten aber der unangenehmste Teil der Finanzierung, denn dieses Geld ist auf jeden Fall weg. Diesen Kosten steht also kein Gegenwert gegenüber. Deshalb verlangen die meisten Banken, dass die Kunden zumindest die Nebenkosten mit Eigenkapital bezahlen. In welchen Fällen eine 110-Prozent-Finanzierung doch noch klappen kann, erfährst Du weiter unten.

Eine 100-Prozent-Finanzierung bekommst Du dagegen bei vielen Banken. Wenn es nicht 100-Prozent sind, so kommst Du doch meist sehr nah an diese Grenze heran, zum Beispiel auf 95 Prozent.

Allerdings musst Du beachten, dass der Kaufpreis oder die Bausumme für die Bank nicht immer 100 Prozent darstellen. Die Bank kann den Wert der Immobilie ganz anders einschätzen als Du. In diesem Zusammenhang solltest Du einen weiteren Begriff aus der Bankenwelt kennen, den Beleihungsauslauf.

So berechnet die Bank den Beleihungsauslauf

Als Beleihungs- oder Finanzierungsauslauf bezeichnen die Banken das prozentuale Verhältnis zwischen Baukredit und ihrer Bewertung der Immobilie.

Ein Beispiel: Die Bank bewertet die Immoblie, die Du gerne kaufen möchtest, mit 300.000 Euro. Du bezahlst die Nebenkosten und hast dann noch 60.000 Euro übrig, die Du ebenfalls in die Finanzierung einbringst. Die Bank gibt Dir noch 240.000 Euro als Kredit. Der Beleihungsauslauf liegt bei 80 Prozent.

Du solltest allerdings beachten, dass der Wert, den die Bank für die Beleihung der Immobilie ansetzt (der "Beleihungswert"), deutlich niedriger sein kann, als der, den Du Dir vorstellst.

Ein Beispiel: Du möchtest einen Bauernhof in einer recht abgelegenen Gegend kaufen und richtig schön in Schuss bringen: 100.000 Euro für den Hof und das Grundstück, 400.000 Euro als Baukosten für die Renovierung. Du gehst davon aus, dass der Hof danach 500.000 Euro wert ist. Die Bank ist allerdings weniger überzeugt von dem Projekt als Du. Sie berücksichtigt bei ihrer Bewertung, dass es in dieser Gegend zu wenige potenzielle Käufer gibt, falls der Hof später einmal verkauft werden muss. Sie setzt den Wert bei 400.000 Euro an.

Solche Abweichungen in der Bewertung kann es auch bei Kaufimmobilien geben. Gerade nach dem rasanten Anstieg der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren gibt es viele überteuerte Immobilien. Bei ihnen liegt die Bewertung der Bank deutlich unter den Preisvorstellungen der Verkäufer.

Es ist also sehr wichtig, wie die Bank Deine Traumimmobilie bewertet. Ausgehend davon entscheidet sich, wo die Obergrenze für den Kredit liegt. Und von dieser Obergrenze hängt es ab, ob Du Dein Immobilienprojekt mit einer normalen Baufinanzierung verwirklichen kannst, oder ob Du spezielle Zusatzkredite benötigst und weitere Bedingungen für die Kreditvergabe einhalten musst.

In jedem Fall gilt: Je komplizierter und knapper die Baufinanzierung ist, umso eher solltest Du Dich beraten lassen. In den nächsten Abschnitten zeigen wir Dir noch etwas genauer, wie die 100-Prozent-Finanzierung und die 110-Prozent-Finanzierung funktionieren.

So funktioniert die 100-Prozent-Finanzierung

Eine Finanzierung von 100 Prozent des Kaufpreises ist bei vielen Banken möglich, sofern Dein Einkommen stabil und ausreichend hoch ist. Außerdem muss die Bank bei ihrer Bewertung der Immobilie zu dem Ergebnis kommen, dass der Kaufpreis angemessen ist.

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung musst Du die Nebenkosten selbst finanzieren. Bei entsprechend hohen Immobilienpreisen und geringen Ersparnissen kommen auch dabei bereits größere Summen zusammen.

Im ungünstigsten Fall, also bei hohem Satz für die Grunderwerbsteuer und hohen Maklerkosten, werden wie bereits erwähnt noch einmal 12 Prozent auf den Kaufpreis fällig. Das sind also 12.000 Euro je 100.000 Euro an Kauf- oder Baukosten. Bei einer Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt, die 500.000 Euro kosten soll, benötigst Du dann immer noch 60.000 Euro an Eigenkapital.

Wo bekommst Du eine 100-Prozent-Finanzierung?

Eine 100-Prozent-Finanzierung bekommst Du bei vielen Banken, die eine Baufinanzierungen anbieten, also sowohl bei Direktbanken als auch bei großen Filialbanken. Auch Sparkassen und Volksbanken sind bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren, wenn die Finanzierung insgesamt ihren Richtlinien entspricht.

Allerdings solltest Du auch hier den Vorteil nutzen, dass die großen Kreditvermittler Zugang zu den Angeboten Hunderter Banken haben. Sie können so tagesaktuell die besten Konditionen für Dich finden und sind auch für eine solche Kaufpreisfinanzierung die richtige Anlaufstelle. Sehr viele regionale Banken und Sparkassen sind inzwischen auch auf diesen Plattformen vertreten.

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So finanzierst Du ganz ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird häufig auch als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Die 110 Prozent stehen dann einerseits für den Kaufpreis, andererseits für die Nebenkosten, die pauschal mit 10 Prozent angesetzt sind. Manchmal ist dann auch von einer Vollfinanzierung die Rede.

Für diese Art der Finanzierung benötigst Du in der Regel mehr als eine Bank und sehr gute Rahmenbedingungen, besonders beim Einkommen. Während die erste Bank den größeren Teil des Baukredits normal absichert (in der Regel mit einer Grundschuld), übernimmt die zweite ein höheres Risiko für den Rest und verlangt dementsprechend einen deutlich höheren Zins als für eine gewöhnliche Baufinanzierung.

So funktioniert eine 110-Prozent-Finanzierung

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung verwenden die Banken in der Regel ein sogenanntes Nachrangdarlehen.

Das Prinzip funktioniert so: Du besorgst Dir für einen Teil des Kaufpreises (zum Beispiel 80 Prozent) bei einer Bank oder Sparkasse einen normalen Baukredit, der durch die Immobilie abgesichert wird. Zusätzlich nimmst Du bei einem Spezialanbieter ein weiteres Darlehen (eben das Nachrangdarlehen) auf, mit dem Du den Rest des Kaufpreises und die Nebenkosten bezahlst.

Bei einem Nachrangdarlehen gilt: Kann der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr bezahlen und muss die Immobilie zwangsversteigert werden, kommt der Gläubiger des Nachrangdarlehens (also die zweite Bank) erst zum Zug, wenn die erste Bank den offenen Kreditbetrag erhalten hat. Reicht der Erlös aus der Versteigerung nicht aus, wird das Nachrangdarlehen nur zum Teil oder auch gar nicht zurückgezahlt.

Ein Nachrangdarlehen stellt für die Gläubiger also immer ein erhöhtes Ausfallrisiko dar. Deshalb sind sie noch einmal deutlich teurer als normale Baukredite. Häufig sind Risiko und damit der Zinssatz mit einem klassischen Ratenkredit vergleichbar.

Wie die Anteile der ersten und zweiten Bank aufgeteilt werden, hängt vor allem davon ab, wie weit die erste Bank die Finanzierung übernehmen kann. Ist sie für eine 100-Prozent-Finanzierung (also eine Finanzierung des vollen Kaufpreises) bereit, müssen lediglich die Nebenkosten über ein Nachrangdarlehen finanziert werden.

Lass Dich in jedem Fall beraten

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist relativ kompliziert. Da es mehr als eine kreditgebende Bank gibt, sind klare Absprachen und abgestimmte Prozesse besonders wichtig. Die Immobilie und die Einkommenssituation (Bonität) der Kreditnehmer müssen die Banken überzeugen. Schließlich soll vor allem das Einkommen sicherstellen, das die Kreditnehmer die Raten für den Baukredit langfristig aufbringen können.

Wir empfehlen Dir besonders in diesem Fall, einen der großen Kreditvermittler zu nutzen. Sie arbeiten mit Spezialanbietern wie etwa der Hanseatic Bank zusammen und können Dir entsprechende Kombinationen anbieten.

Mit Blick auf eine Baufinzierung ohne Eigenkapital solltest Du immer bedenken: Die zusätzliche Zinsbelastung für das Nachrangdarlehen ist hoch. Du solltest ein solches Darlehen nur in Erwägung ziehen, wenn Du kein weiteres Vermögen hast und ein sehr verlässliches Einkommen hast. Auch wenn Du später einmal (verlässlich) zusätzliches Vermögen erhältst (etwa über eine Erbschaft), kannst Du darüber nachdenken.

Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann schnell zu einem finanziellen Problem werden, weil ja das Geld bei diesen Finanzierungen von Anfang an knapp ist. So lange die Bauzinsen bis zur An­schluss­fi­nan­zie­rung stabil bleiben und die Immobilie vielleicht sogar im Wert steigt, hast Du insgesamt gute Rahmenbedingungen. Allerdings zeichnet sich bei den Bauzinsen ab, dass es in der zweiten Jahreshälfte 2022 und dann im Jahr 2023 eher noch teurer wird. In der Folge könnten dann auch die Immobilienpreise in vielen Teilen Deutschlands nicht weiter steigen oder sogar sinken.

Vielleicht noch wichtiger als die Rahmenbedingungen sind die persönlichen Risiken: Kannst Du wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit oder einer Trennung vom Partner die Raten für den Baukredit nicht mehr aufbringen, droht die Zwangsversteigerung der Immobilie. Bringt diese nicht den notwendigen Erlös, können Dich die finanziellen Verluste sogar bis in die Privat­insolvenz führen.

Im Folgenden zeigen wir Dir noch einmal etwas genauer, warum eine „enge” Baufinanzierung teurer ist als eine „entspannte” (mit mehr Eigenkapital), und wie Baufinanzierung im schlechtesten Falle ausgehen kann.

Risiko: hohe Zinsbelastung

Je weniger Eigenkapital Du in die Finanzierung einbringst, desto höher ist das Ausfallrisiko für die Bank. Dieses höhere Risiko lässt sie sich bezahlen, eben mit höheren Zinssätzen. Wie sich ein höherer Beleihungsauslauf auf den angebotenen Zinssatz auswirkt, zeigt die folgende Tabelle.

Zinssatz und Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Eigenkapitalanteilüber 40 %ca. 20 %0 %
Beleihungsauslaufbis 60 %bis 80 %100 %
Sollzinssatz (circa) 1,7 %1,85 %2,5 %

Konditionen bei zehnjähriger Zinsbindung. Zinssatz effektiv, Darlehensbetrag ab 300.000 Euro, Finanztip-Recherche (Stand: 24. März 2022)

Diese Zinsaufschläge sehen auf den ersten Blick nicht so bedeutend aus, haben es aber in sich. Ein Beispiel: Ein Zinsanstieg von einem halben Prozent, von 2,0 Prozent auf 2,5 Prozent, wirkt sich bei einem Kredit von 300.000 Euro wie folgt aus:

So verteuert ein höherer Zinssatz die Baufinanzierung

 Zinssätze
 2,0 Prozent2,5 Prozent
Restschuld nach 10 Jahren200.460 Euro214.893 Euro
Zinsaufwand (10 Jahre)50.460 Euro64.893 Euro

Finanztip-Berechnung mit einem Kreditbetrag von 300.000 Euro, feste monatliche Rate: 1.250 Euro, Gesamtaufwand: 150.000 Euro

Das bedeutet: Zahlst Du einen höheren Zins, weil Du weniger Eigenkapital einbringen kannst, so verteuert sich Deine Finanzierung. Du zahlst mehr an Zinsen und kannst (bei gleicher Rate) nicht so viel zurückzahlen (in der Fachsprache: tilgen) wie bei einem besseren Verhältnis von Eigenkapital zu Kredit.

Risiko An­schluss­fi­nan­zie­rung

Weil Deine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist insgesamt höher ist, steigt auch Dein Risiko bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung: In unserem Beispiel hast Du nach zehn Jahren noch etwa 15.000 Euro mehr Schulden als bei einem niedrigeren Beleihungsauslauf. Steigen die Bauzinsen in dieser Zeit, musst Du auch für diesen Betrag die höheren Zinsen bezahlen. Deine zweite Finanzierungsrunde wird also entsprechend teurer.

Risiko Zwangsversteigerung

Eine knappe Finanzierung ist zudem eine psychische Belastung: Du hast hohe Schulden und weißt, dass Du Dir keinen Ausfall erlauben kannst. Kommt dann noch ein misslungener Jobwechsel, Krankheit oder Trennung dazu, kann es sehr schnell zu Einkommenseinbußen kommen. Kannst Du die Raten nicht mehr bedienen und findest mit der Bank keine Lösung (wie etwa eine Streckung des Baukredits), wird die Bank den Darlehensvertrag kündigen und Deine Immobilie zwangsversteigern lassen.

Liegt der Erlös der Zwangsversteigerung dann unter der Restschuld, bleibt ein offener Betrag übrig. Außerdem fallen weitere Kosten an, die ebenfalls aus dem Erlös bezahlt werden müssen.

Da Du bei einer Immobilienfinanzierung mit Deinem gesamten Vermögen haftest, wird die Bank den Restbetrag von Dir einfordern. Sofern dann keine weiteren Mittel vorhanden sind, bleibt Dir nur die Privat­insolvenz.

Bevor Du Dich also in das Abenteurer einer (zu) eng kalkulierten Baufinanzierung begibst, solltest Du Dich gut beraten lassen. Die genannten Kreditvermittler sind in jedem Fall eine gute erste Anlaufstelle.

Wenn Du wissen willst, wie viel Geld Du bei Deiner Immobilienfinanzierung höchstens ausgeben solltest, nutzt Du am besten unseren Hypothekenrechner.

Berechne Dein Budget mit dem Hypothekenrechner

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Bedenke bei der monatlichen Rate, dass Du diesen Betrag über die gesamte Laufzeit aufbringen musst.

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Je länger Du Zeit hast, umso mehr darf die Immobilie kosten. Achte aber darauf, dass Du bis zum Renteneintritt schuldenfrei bist.

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Je mehr Eigenkapital Du hast, desto mehr darf die Immobilie kosten. Mindestens die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar solltest Du selbst aufbringen.

Wir gehen bei der Berechnung davon aus, dass ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler kannst Du einen entsprechend höheren Betrag finanzieren.

Hintergrund: Darum ist Eigenkapital heute so knapp

Die wenigsten Menschen können den Kauf oder Bau einer Immobilie vollständig aus der eigenen Tasche bezahlen. Das gilt besonders für Einzelpersonen und Familien, die sich den Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen wollen. Sie benötigen also einen Baukredit von der Bank. Die Bank verlangt allerdings in den allermeisten Fällen, dass die Kreditnehmer eigenes Geld (Eigenkapital) einsetzen, um die Nebenkosten der Anschaffung und einen Teil des Kaufpreises oder der Baukosten selbst zu finanzieren.

So hängen Immobilienpreise und Eigenkapital zusammen

In den großen Städten und vielen Regionen Deutschlands haben sich die Immobilienpreise seit 2010 mehr als verdoppelt. Das bedeutet auch: Du benötigst im Jahr 2022 entsprechend mehr (häufig: doppelt soviel) Eigenkapital wie vor gut zehn Jahren.

Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung in einer Stadt wie München, Hamburg oder Berlin, die im Jahr 2010 noch für 250.000 Euro zu haben war, kostete Ende 2021 im Schnitt 575.000 Euro.

Wer 20 Prozent davon selbst aufbringen wollte, benötigte im Jahr 2010 also 50.000 Euro als Eigenkapital. Im Jahr 2021 war dieser Betrag dagegen auf 115.000 Euro gestiegen. Da die Einkommen nicht in gleichem Maße gewachsen sind wie die Immobilienpreise, wird es also für Erstfinanzierer immer schwieriger, einen hohen Eigenkapitalanteil zu erreichen.

Autor
Dirk Eilinghoff

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