Baufinanzierung ohne Eigenkapital

So finanzierst Du Deine Immobilie ohne eigenes Geld

Dirk Eilinghoff
Experte für Bank und Börse
16. September 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital (oder mit sehr wenig Eigenkapital) ist grundsätzlich möglich.
  • Für das erhöhte Risiko verlangen die Banken allerdings deutliche Zinsaufschläge.
  • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist riskant: Wenn die Bauzinsen steigen, wird die Anschlussfinanzierung teuer.
So gehst Du vor
  • Leg frühzeitig Geld als Eigenkapital zur Seite, wenn Du später eine Immobilie kaufen oder bauen willst.
  • Hast Du die passende Immobilie gefunden, solltest Du alle Möglichkeiten prüfen, Eigenkapital einzubringen. Je mehr Eigenkapital, desto stabiler wird die Finanzierung insgesamt.
  • Den schnellsten Weg zu einer realistischen Einschätzung Deines Budgets bietet Dir der Finanztip-Hypothekenrechner.
  • Unabhängig davon, wie viel Geld am Ende zusammen kommt: Besprich eine mögliche Finanzierung ohne Eigenkapital vorab mit einem der großen Finanzierungsvermittler. Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Steigende Mieten und niedrige Bauzinsen führen dazu, dass sich immer mehr Menschen für den Kauf einer Immobilie interessieren. Aber was tun, wenn nur wenig Eigenkapital vorhanden ist oder es gerade nicht verfügbar ist – zum Beispiel, weil es in einer Lebensversicherung steckt? In diesem Ratgeber zeigen wir Dir, welche Möglichkeiten es gibt, eine Immobilie mit wenig oder sogar ganz ohne Eigenkapital zu erwerben und ob das überhaupt empfehlenswert ist.

Banken finanzieren 100 Prozent des Kaufpreises – und mehr

Bei vielen Banken ist eine Finanzierung bis zu 100 Prozent des Kaufpreises möglich, sofern Du über eine stabile und ausreichend hohe Einkommenssituation verfügst. Das gilt nicht nur für Direktbanken, sondern auch für große Filialbanken. Auch viele Sparkassen und Volksbanken sind bei guten Kunden bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren.

Allerdings fallen beim Kauf oder Bau einer Immobilie eine Reihe von Nebenkosten für Makler, Notar, Grundbuch oder Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland können sie bis zu fünfzehn Prozent Kaufpreises ausmachen:

Wenn die Bank 100 Prozent des Kaufpreises finanziert, musst Du diese Nebenkosten also noch aus Deinem Eigenkapital bezahlen. Manche Banken gehen noch einen Schritt weiter und bieten Finanzierungen von mehr als 100 Prozent des Kaufpreises an. Voraussetzung ist allerdings eine stabile Einkommenssituation und eine werthaltige Immobilie.

Achtung: Eine knappe Finanzierung ist teuer

Allerdings verlangen die Banken hierfür deutliche Zinsaufschläge da sie dadurch ein deutlich höheres Risiko eingehen. Es gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, desto teurer wird die Finanzierung. Der Beleihungsauslauf gibt an (vereinfacht gesagt) an, wie viel Prozent Deiner Immobilie am Anfang der Finanzierung erst einmal der Bank gehört. Liegt etwa der geschätzte Wert der Immobilie bei 200.000 Euro, und Du willst auch gleich einen Baukredit von 200.000 Euro, dann geht es um eine 100-Prozent-Finanzierung. Bringst Du dagegen 50.000 Euro an Eigenkapital mit, sind es nur noch 75 Prozent.

Wie sich ein höherer Beleihungsauslauf auf den angebotenen Zinssatz auswirkt, zeigt die folgende Tabelle.

Zinssatz bei Baufinanzierung ohne Eigenkapital

 Beleihungsauslauf
 bis 60 %bis 80 %100 %
Sollzinssatz (circa)1,0 %1,2 %1,7 %

Finanztip-Recherche (Stand: 23. Mai 2019)

Diese Zinsaufschläge sehen auf den ersten Blick nicht gravierend aus, haben es aber in sich. Ein Beispiel: Durch den Sprung von 80 auf 100 Prozent des angesetzten Wertes der Immobilie erhöht sich der Zinssatz von 1,2 auf 1,7 Prozent, also um 0,5 Prozentpunkte.

Bereits bei einem Wert von 200.000 Euro bedeutet das aber: Bei einer 80-Prozent-Finanzierung nimmst Du nur 160.000 Euro auf, und zahlst im Jahr etwa 2.000 Euro an Zinsen. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung sind (auf jetzt 200.000 Euro) dagegen 3.400 Euro. In diesem Beispiel musst Du also einerseits 40.000 Euro mehr tilgen, und andererseits deutlich höhere Zinsen zahlen.

Unterschätz die Risiken nicht

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann also schnell zu einem finanziellen Problem werden. Existenzbedrohend wird diese Form der Finanzierung, wenn Du die laufenden Raten aufgrund von Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr bedienen kannst.

Denn falls Du die Raten nicht mehr bedienen kannst, wird die Bank Deine Immobilie zwangsversteigern und daraus die offenen Forderungen bedienen. Der Erlös einer Zwangsversteigerung liegt aber in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert. Außerdem fallen weitere Kosten an, die ebenfalls aus dem Erlös bezahlt werden müssen. Bei konstanten Immobilienpreisen führt das dazu, dass die Einnahmen aus der Zwangsversteigerung nicht ausreichen, um die Forderung der Bank zu begleichen.

Und da Du bei einer Immobilienfinanzierung mit Deinem gesamten Vermögen haftest, wird die Bank den Restbetrag von Dir einfordern. Sofern dann keine weiteren Mittel vorhanden sind, führt das dann schnell in die Privatinsolvenz.

Das kann sogar dann passieren, wenn Du die Raten weiterhin bedienst, die Immobilie aber deutlich an Wert verliert. Denn Banken sind verpflichtet, die Sicherheiten für ihre Kredite immer wieder neu zu bewerten. Sinkt der Wert der Immobilie im Vergleich zur Höhe des Darlehens, steigt das Risiko für die Bank.

Um sich gegen dieses Risiko abzusichern, beinhalten die meisten Baufinanzierungsverträge ein Recht für die Bank, weitere Sicherheiten einzufordern. Hast Du dann kein weiteres Vermögen, das Du der Bank als Sicherheit anbieten kannst, kann die Bank eine Zwangsvollstreckung veranlassen – obwohl Du die laufende Rate weiterhin bezahlst! Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist daher ein risikoreiches Geschäft, das Du nur dann in Erwägung ziehen solltest,

  • wenn Du sicher bist, dass Du die Darlehensrate immer bedienen kannst und
  • wenn Du überzeugt bist, dass die Immobilienpreise in den nächsten Jahren deutlich steigen werden.

Achtung: Laut Bürgerlichem Gesetzbuch kann die Bank nicht nur Zusatzsicherheiten verlangen, sondern das Darlehen sogar fristlos kündigen, wenn „in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht“ (§ 490 BGB).

Wenn Du es trotzdem wagst: So findest Du das beste Angebot

Die Suche nach dem günstigsten Anbieter für eine Baufinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital ist deutlich komplexer als die Suche nach einer normalen Baufinanzierung. Das liegt daran, dass die wenigsten Banken ihre Zinsen für diese Art von Kredit veröffentlichen. Die Suche nach dem besten Anbieter gerät daher schnell zur Suche nach der Nadel im Heuhaufen.

Daher empfehlen wir unbedingt die Zusammenarbeit mit einem professionellen Kreditvermittler. Sie besitzen eigene Datenbanken, in denen sie die Richtlinien und Zinsberechnungen einer Vielzahl von Anbietern abgespeichert haben. Dadurch können sie jederzeit ermitteln, welche Kreditgeber Dir aktuell das gewünschte Darlehen zusagen würden und zu welchen Zinssätzen. Das ist ein enormer Mehrwert, den Du unbedingt für Dich nutzen solltest. Denn am Ende können nur diese Vermittler einen wirklichen Vergleich bieten.

Wir haben uns die verschiedenen Anbieter angesehen und vor allem auf ihre Leistungsfähigkeit in diesem speziellen Segment überprüft. Die folgenden Vermittler empfehlen wir Dir:

Dr. Klein
Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
  • mehr als 400 Bankpartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung bei über 550 Beratern bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung zuhause beim Kunden möglich
  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit
Planethome
Baufinanzierer
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit
Nur beim Anbieter abschließbar

Wenn Du wissen willst, wie viel Geld Du bei Deiner Immobilienfinanzierung höchstens ausgeben solltest, nutzt Du am besten unseren Hypothekenrechner.

Hypothekenrechner

Wie hoch darf Deine monatliche Rate sein?

Bedenke bei der monatlichen Rate, dass Du diesen Betrag über die gesamte Laufzeit aufbringen musst.

Wie viel Geld hast Du bereits angespart?

Je mehr Eigenkapital Du hast, desto mehr darf die Immobilie kosten. Mindestens die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar solltest Du selbst aufbringen.

Wann möchtest Du schuldenfrei sein?

Je länger Du Zeit hast, umso mehr darf die Immobilie kosten. Achte aber darauf, dass Du bis zum Renteneintritt schuldenfrei bist.

Wo willst Du die Immobilie kaufen?

Wir gehen bei der Berechnung davon aus, dass ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler kannst Du einen entsprechend höheren Betrag finanzieren.

Finanzierungen über 100 Prozent mit Nachrangdarlehen

Eine Alternative, wie Du mehr als 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren kannst, bieten sogenannte Nachrangdarlehen. Diese werden von Banken vergeben, die sich speziell auf das risikoreichere Segment des Baufinanzierungsmarkts konzentrieren und damit eine gute Ergänzung zu den eher sicherheitsorientierten klassischen Kreditgebern darstellen. Banker sprechen in diesem Fall von einer Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung.

Das Prinzip funktioniert so: Du besorgst Dir für einen Teil des Kaufpreises (zum Beispiel 80 Prozent) bei einer normalen Bank oder Sparkasse ein Hypothekendarlehen, das durch die Immobilie besichert wird. Zusätzlich nimmst Du bei einem Spezialanbieter ein weiteres Darlehen auf (zum Beispiel für weitere 40 Prozent des Kaufpreises), das nicht durch die Immobilie besichert ist.

Da im Falle einer Zahlungsunfähigkeit zuerst die Forderungen der Bank mit dem Hypothekendarlehen beglichen werden und erst danach die des Spezialanbieters, wird dieses Darlehen als „nachrangig“ bezeichnet. Es ist aus Sicht der Bank deutlich risikoreicher und daher eher mit einem klassischen Ratenkredit vergleichbar. Der größte Anbieter in diesem Bereich ist die Hanseatic Bank mit ihrem Eigentümerdarlehen. Dieses gibt es von 5.000 bis 50.000 Euro.

Vermittler wie Interhyp arbeiten mit der Hanseatic Bank zusammen und können Dir entsprechende Kombinationen anbieten. Eine Zusammenarbeit mit einem Vermittler ist sehr sinnvoll, denn die Koordination von zwei Darlehensgebern ist deutlich komplexer als der Antrag bei einer einzelnen Bank.

Aber auch hier gilt: Die zusätzliche Zinsbelastung für das Nachrangdarlehen ist hoch. Du solltest dieses nur in Erwägung ziehen, wenn Du kein weiteres Vermögen hast, das Du zu Geld machen kannst. Und: Das erhöhte Risiko einer Privatinsolvenz bleibt auch hier bestehen und ist daher nur unter den oben bereits erwähnten Einschränkungen sinnvoll.

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