Baufinanzierung ohne Eigenkapital Wie viel eigenes Geld brauchst Du?

Jedes Jahr träumen Hunderttausende Menschen von den eigenen vier Wänden. Nicht jeder hat allerdings lange Jahre dafür gespart. Wie Du ein Haus auch ohne Eigenkapital kaufen kannst und was Du dabei beachten solltest, erklären wir Dir in diesem Ratgeber.

Um zu verstehen, warum ein Hauskredit ohne Eigenkapital so eine große Sache ist, musst Du Dich für einen kurzen Moment in die Situation der Bank versetzen: Sie soll Dir für Deinen Hauskauf das Geld vorschießen und sich dann darauf verlassen, dass Du es über die nächsten Jahre zurückzahlst. Bei einer Baufinanzierung lässt die Bank dafür eine Grundschuld eintragen. Sie erhält also Grundstück und Haus als Sicherheit.

Kannst Du den Kredit nicht zurückzahlen, kommt es im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung. Je nach Lage und Zustand der Immobilie bringt ein solcher Notverkauf aber nicht den Preis, der eigentlich angemessen wäre. Ist der erzielte Preis niedriger als der noch offene Kredit, verliert die Bank dieses Geld.

Damit es nicht zu einem Ausfall des Kredits kommt, verlangt die Bank in aller Regel, dass Du einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital bestreitest. Dazu kommen dann noch die Nebenkosten für den Kauf. Konkret sind das die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. Außerdem zahlst Du noch die Maklerprovision, sofern Du nicht „von privat“ kaufst oder selbst baust.

Mit den Nebenkosten bezahlst Du also Leistungen der anderen Beteiligten und Steuern, aber nicht die Immobilie selbst. Wer Dir für diese Kosten einen Kredit gibt, kann also erst einmal nicht damit rechnen, dass er im Zweifel ja immer noch die Immobilie verwerten kann, um sein Geld zu erhalten.

Wegen der unterschiedlichen Besicherung und dem unterschiedlichen Gegenwert solltest Du deshalb deutlich unterscheiden:

• Willst Du nur den Kredit für die Nebenkosten ohne Eigenkapital aufnehmen? 
• Oder willst Du den gesamten Kaufpreis und die Nebenkosten ohne eigenes Geld finanzieren?

Am besten ausdrücken kannst Du das im Gespräch mit dem Berater mit den Prozentwerten, die wir Dir im folgenden Abschnitt erklären.

Was bedeutet 100-Prozent-Finanzierung? 

Von den Prozentwerten bei der Baufinanzierung hast Du vielleicht schon mal gehört: In der Bankensprache heißt das Verhältnis zwischen dem offenen Kreditbetrag und dem Wert der Immobilie Beleihung oder Beleihungswert. 

Der Wert wird meist in Prozent des Kaufpreises ausgedrückt, zum Beispiel: Der Beleihungswert liegt bei 80 Prozent. Heißt im Umkehrschluss: Bei dieser Finanzierung bringst Du 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mit. Eine 80-Prozent-Finanzierung ist übrigens für den Kauf des ersten Hauses ein guter Wert.

Hast Du also wenig oder kein Eigenkapital, musst Du also auch bei den Prozentangaben zwischen zwei Stufen unterscheiden:

• einer 100-Prozent-Finanzierung oder Finanzierung des Kaufpreises, und 
• einer 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung. Die zusätzlichen 10 Prozent sind dann ein pauschaler Prozentbetrag für Nebenkosten.

Tipp: Bei den Prozentangaben musst Du zusätzlich beachten, dass die Bank den Wert der Immobilie ganz anders einschätzen kann als Du. Kommt die Bank in ihrer Immobilienbewertung zu einem viel niedrigeren Ergebnis, solltest Du noch einmal über den Kaufpreis verhandeln.

Beispiel für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die Zahlen zum Kredit ohne Eigenkapital erläutern wir Dir mit einem Beispiel: Jens und Tina wollen in ihrer Region ein Einfamilienhaus kaufen. Nach etwas Recherche auf einem Immobilienportal kommen die beiden zu dem Ergebnis, dass sie etwa 400.000 Euro für ein Grundstück mit Haus veranschlagen müssen. Wenn sie die Nebenkosten pauschal mit 10 Prozent ansetzen, benötigen sie also insgesamt 440.000 Euro. Die 40.000 Euro sind allerdings nur ein ungefährer Wert. Wie Du die Nebenkosten genauer kalkulieren kannst, erfährst Du in unserem Ratgeber Nebenkosten Hauskauf.

Wie hoch die Unterschiede bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital sind, zeigt Dir auch die folgende Übersicht.

Bedarf an Eigenkapital bei unterschiedlichen Finanzierungen

Quelle: Finanztip-Berechnung, Stand: Oktober 2024

Die Übersicht zeigt, dass Du für eine 80-Prozent-Finanzierung 120.000 Euro an Eigenkapital benötigst, also eine substanzielle Summe. 40.000 Euro und mehr sollten aber mindestens das Ziel sein, wenn Du noch einige Jahre Zeit bis zum Kauf oder Bau Deiner Immobilie hast. 

Um wie viel das fehlende Eigenkapital die Finanzierung verteuert, zeigt Dir die folgende Berechnung: Ohne Eigenkapital müssen Jens und Tina 440.000 Euro finanzieren. Bei einer 80-Prozent-Finanzierung wären es dagegen nur 320.000 Euro. Die 120.000 Euro Unterschied müssen sie in Zukunft zusätzlich zurückzahlen. Außerdem müssen sie dafür Zinsen zahlen.

Unterschied in der monatlichen Belastung und im Zinsaufwand:

Quelle: Finanztip-Berechnung, Stand: Oktober 2024

Bei einem höheren Kreditbetrag steigt also ganz automatisch auch die Monatsrate und damit das finanzielle Risiko. Umso wichtiger ist es also, dass Du über ein verlässliches und ausreichend hohes Einkommen verfügst. 

Ohne Kapital von Deiner Seite ist die Finanzierung für die Bank riskant. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind also nicht der Regelfall, aber grundsätzlich möglich. 

Ob Du eine solche Finanzierung bekommst, hängt von Deiner individuellen finanziellen Lage und der Bewertung der Immobilie ab. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, Deine Kreditwürdigkeit zu prüfen. Sie darf einen Dir den Baukredit nur geben, wenn Du den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kannst (§ 505b Abs. 2 BGB).

In Gesamtbild der Finanzierung wird die Bank bei wenig Eigenkapital immer versuchen, das höhere Risiko mit anderen Faktoren, wie etwa dem Einkommen, auszugleichen. Mit einem durchschnittlichen Einkommen, hohen Ausgaben und weiteren finanziellen Belastungen wie etwa weiteren Krediten, ist es deshalb schwer bis unmöglich, eine solche Finanzierung zu bekommen.

Bessere Aussichten hast Du nach dieser Logik, wenn Du die folgenden Dinge mitbringst:

• ein gutes bis sehr gutes Einkommen,
• einen Partner oder eine Partnerin mit einem weiteren, ebenfalls guten bis sehr guten Einkommen,
• möglichst wenig weitere finanzielle Verantwortung, etwa für Kinder,
• weitere Sicherheiten, etwa ein Elternhaus, das besichert werden kann.

Ob eine Finanzierung grundsätzlich möglich ist, hängt also sehr von Deiner individuellen finanziellen Situation ab. Nutze für eine erste Einschätzung gern unseren Budgetrechner. Du kannst ihn hier gleich ausprobieren:

Solange Dein Kredit nicht höher ausfällt als der Kaufpreis, macht es für Dich vom Darlehensvertrag und den sonstigen Unterlagen kaum einen Unterschied, ob Du eine 100-Prozent-Finanzierung oder eine 80-Prozent-Finanzierung benötigst. Erst wenn Du auch die Nebenkosten finanzieren möchtest, wird es deutlich komplizierter. Wie ein Hauskredit ohne Eigenkapital von den Verträgen her funktioniert, erfährst Du weiter unten in diesem Ratgeber.

Allerdings kannst Du Dich auch an einen Vermittler für einen Kredit ohne Eigenkapital wenden. Denn Sie haben besondere Vorteile: Vermittler von Baufinanzierungen vergleichen die Angebote Hunderter Banken und können so tagesaktuell die besten Konditionen für Dich finden. Sehr viele regionale Banken und Sparkassen sind inzwischen auch auf diesen Plattformen vertreten. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital können sie deshalb besonders gut feststellen, ob eine bestimmte Bank bereit ist, das benötigte Kapital bereitzustellen.

Die folgenden Vermittler sind deshalb für Dich eine gute erste Anlaufstelle.

Solange Dein Eigenkapital für die Finanzierung des Kaufpreises ausreicht, schließt Du mit der Bank einen ganz normalen Darlehensvertrag. In der Regel ist das ein Annuitätendarlehen, also ein Darlehen mit fester Zinsbindung und einer gleichbleibenden Monatsrate.

Gehst Du darüber hinaus, benötigst also auch einen Kredit für die Nebenkosten, kommt in der Regel eine zweite Bank ins Spiel: Während die erste Bank den größeren Teil des Baukredits normal absichert – in der Regel mit einer Grundschuld –, übernimmt die zweite ein höheres Risiko für den Rest.

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung verwenden die Banken ein sogenanntes Nachrangdarlehen. Die Bank oder Bausparkasse übernimmt dann für den  größeren Teil des Kaufpreises die Finanzierung. Zusätzlich nimmst Du bei einem Spezialanbieter ein weiteres Darlehen auf, eben das Nachrangdarlehen, mit dem Du den Rest des Kaufpreises und die Nebenkosten bezahlst.

Bei einem Nachrangdarlehen gilt: Kann der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr bezahlen und muss die Immobilie zwangsversteigert werden, kommt der Gläubiger des Nachrangdarlehens (also die zweite Bank) erst zum Zug, wenn die erste Bank den offenen Kreditbetrag erhalten hat. Reicht der Erlös aus der Versteigerung nicht aus, wird das Nachrangdarlehen nur zum Teil oder auch gar nicht zurückgezahlt.

Ein Nachrangdarlehen stellt für die Gläubiger also immer ein erhöhtes Ausfallrisiko dar. Deshalb sind sie noch einmal deutlich teurer als normale Baukredite. Häufig sind Risiko und damit der Zinssatz mit einem klassischen Ratenkredit vergleichbar. Der Zinssatz beim Ratenkredit hängt vor allem von Deiner persönlichen Bonität ab, also vor allem von Deinem Einkommen. Wie hoch der Zinsunterschied in etwa ist, zeigen Dir die folgenden Zahlen: Im Oktober 2024 zahlst Du bei höherem Beleihungsauslauf für einen Baukredit etwa 4 Prozent pro Jahr an Zinsen, beim Ratenkredit zahlen zwei Drittel der Kunden bei einer großen Direktbank nach unseren Recherchen dagegen 6,6 Prozent pro Jahr an Zinsen.

Wie die Anteile der ersten und zweiten Bank aufgeteilt werden, hängt vor allem davon ab, wie weit die erste Bank die Finanzierung übernehmen kann. Ist sie für eine 100-Prozent-Finanzierung (also eine Finanzierung des vollen Kaufpreises) bereit, müssen lediglich die Nebenkosten über ein Nachrangdarlehen finanziert werden.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann schnell zu einem finanziellen Problem werden, weil ja das Geld bei diesen Finanzierungen von Anfang an knapp ist. So lange die Bauzinsen bis zur An­schluss­fi­nan­zie­rung stabil bleiben und die Immobilie vielleicht sogar im Wert steigt, hast Du zumindest gute Rahmenbedingungen.

Wichtiger als die Rahmenbedingungen sind die allerdings die persönlichen Risiken: Kannst Du wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit oder einer Trennung vom Partner die Raten für den Baukredit nicht mehr aufbringen, droht die Zwangsversteigerung der Immobilie. Bringt diese nicht den notwendigen Erlös, können Dich die finanziellen Verluste sogar bis in die Privat­insolvenz führen.

Aufgrund dieser Unsicherheiten ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital nicht empfehlenswert: Je geringer der Kredit im Vergleich zum Wert Deiner Immobilie, umso entspannter kannst Du während der vielen Jahre Deiner Baufinanzierung sein. 

Du siehst: Je mehr Eigenkapital Du für den Kauf von Haus oder Wohnung bereits gespart hast, umso einfacher kannst Du Deine Hausträume in die Tat umsetzen. Eigenkapital sind dabei alle Werte, die Du für den Kauf oder Bau der Immobilie flüssig machen und einsetzen kannst. Im Einzelnen solltest Du denken an:

• Guthaben auf dem Girokonto,
• Guthaben auf dem Tagesgeldkonto,
• Festgelder,
• Guthaben aus Bausparverträgen,
• Wertpapiere wie Aktien, Anleihen, Fonds und ETFs,
• Sachwerte wie Goldmünzen oder Wertgegenstände,
• Guthaben in Renten- und Le­bens­ver­si­che­rung­en sowie
• Schenkungen, soweit sie auch verlässlich erfolgen.

Prüfe also in jedem Fall alle Konten und Finanzverträge, bevor Du einfach annimmst, dass Du ohne Eigenkapital finanzieren musst. Hast Du bis zum Kauf oder Bau der Immobilie noch einige Jahre Zeit, solltest Du möglichst schon mal anfangen, Eigenkapital anzusparen. Nutze dafür im ersten Schritt ein gut verzinstes Tagesgeldkonto. Sobald Du etwas Kapital angespart hast, kannst Du dann Festgeld nutzen. Achte aber darauf, dass Du dann das Geld nur so lange festlegst, wie Du es absehbar auch nicht benötigst. Aktien und ETFs kommen nur dann infrage, wenn Du schon etwas Geld angespart hast und erst einmal keine konkreten Pläne für einen Immobilienkauf oder -bau hast.