Immobilienkredit

So finden Sie Top-Konditionen für Ihren Baukredit

Dirk Eilinghoff Stand: 22. Mai 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Einen Immobilienkredit benötigen Sie, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen und den Kaufpreis nicht aus eigener Tasche bezahlen können oder wollen.
  • Die meisten Immobilienkredite funktionieren wie Ratenkredite. Sie zahlen den Kredit also mit einer festen Monatsrate zurück.
  • Bei Ratenkrediten ist der Zins allerdings bis zur letzten Rate festgelegt, bei Immobilienkrediten dagegen nur für eine bestimmte Zeit, die Zinsbindungsfrist.
  • Immobilienkredite sind besonders günstig, weil die Bank die Immobilie als Sicherheit erhält.
  • Die Kredite gibt es nicht nur bei Banken und Sparkassen, sondern auch bei Bausparkassen und Versicherungen.
So gehen Sie vor
  • Falls Sie noch nicht wissen, welche Kredithöhe Sie sich überhaupt leisten können, sollten Sie zunächst Ihr Budget berechnen. Dabei hilft Ihnen der Finanztip-Hypothekenrechner.

Zum Hypothekenrechner

  • Bevor Sie bei einer Bank einen Immobilienkredit beantragen, sollten Sie sicherstellen, dass der angebotene Zins wirklich günstig ist.
  • Eine erste Einschätzung über die aktuellen Zinsen und günstige Angebote erhalten Sie bei einem der großen Kreditvermittler. Unsere Empfehlungen sind Dr. KleinInterhyp und Planethome.
  • Mit diesen Informationen können Sie dann auch Angebote bei einzelnen Banken (etwa Ihrer Hausbank) einholen und Ihr Finanzierungskonzept weiter anpassen.

Wer eine Wohnung kauft oder ein Haus bauen möchte, benötigt in der Regel einen Immobilienkredit. Verbindliche Zinsen erhalten Verbraucher allerdings erst, wenn sie ausführlich Auskunft zu ihrem Vermögen, ihrem Einkommen und zur Immobilie gemacht haben. An den besten Zins müssen sie sich in mehreren Schritten herantasten.

Immobilienkredite funktionieren meist wie Ratenkredite

Wer schon einmal einen Konsumenten- oder Ratenkredit aufgenommen hat, weiß im Grundsatz auch, wie die meisten Immobilienkredite funktionieren. In der Regel handelt es sich bei Immobilienkrediten um sogenannte Annuitätendarlehen. Bei dieser Kreditform zahlt der Schuldner den Kredit mit einer gleichbleibenden Monatsrate zurück.

Anders als beim Ratenkredit kann sich die monatliche Rate allerdings nach einer vorher festgelegten Zeit ändern: Bank und Kreditnehmer einigen sich zu Beginn auf eine Zeitspanne, für die der Zins (und damit die Monatsrate) feststeht, die sogenannte Zinsbindung. Das können etwa fünf, zehn oder fünfzehn Jahre sein. Hat der Bauherr oder Käufer den Immobilienkredit bis dahin noch nicht zurückgezahlt, müssen die Bank und ihr Kunde sich über die Anschlussfinanzierung einigen.

Nicht immer besteht der Immobilienkredit aber nur aus einem Vertrag. Gerade Bausparkassen bieten Bauherren und Immobilienkäufern häufig statt eines Annuitätendarlehens eine Bauspar-Sofortfinanzierung an.

Die Finanzierung besteht dann aus zwei Verträgen: einem Bausparvertrag, der zunächst aufgefüllt werden muss, und einem endfälligen Darlehen, bei dem zunächst nur Zinsen gezahlt werden. Diese Form des Immobilienkredits ist allerdings meist teurer als ein einfaches Annuitätendarlehen von einer Bank, Sparkasse oder Versicherung. 

Immobilienkredite gibt es fast immer nur für Immobilien

Immobilienkredite vergeben Banken und Bausparkasse meist nur, wenn es um den Kauf oder Bau einer Immobilie oder eine Anschlussfinanzierung geht. Die Immobilie, die der Kreditnehmer kauft oder baut, dient der Bank als Sicherheit für die Zahlungen, die sie in den Folgejahren von ihrem Schuldner erhält.

Um diese Sicherheit zu dokumentieren, schließen die Bank und ihr Kunde einen Vertrag darüber, dass die Bank ihre Ansprüche in das Grundbuch eintragen darf. Mit diesem Grundpfandrecht kann sie notfalls eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Kunde mit seinen Zahlungen in Rückstand gerät. Das Risiko, dass die Bank bei einem Immobilienkredit am Ende leer ausgeht, ist also meist überschaubar. Deshalb sind Immobilienkredite meist deutlich günstiger als Ratenkredite.

Hat der Kunde den Immobilienkredit erst einmal zurückgezahlt, kann er das eingetragene Grundpfandrecht später aber auch für Kredite nutzen, die nicht unmittelbar mit der Immobilie zusammenhängen, etwa einen Autokauf oder sonstige größere Anschaffungen.

Günstige Immobilienkredite finden Sie beim Vermittler

Günstige Immobilienkredite vergeben sowohl Banken und Sparkassen als auch Versicherungen und Bausparkassen. Welcher dieser Kreditgeber aber gerade die besten Angebote macht, erfahren Sie als Immobilienkäufer und Bauherren erst, wenn Sie Angebote vergleichen.

Am einfachsten geht das über einen der großen Kreditvermittler. Sie sind über eigene Vergleichsprogramme mit einer Vielzahl möglicher Darlehensgeber verbunden und können so individuell und zeitnah herausfinden, wer zu Ihrem Finanzierungsfall den günstigsten Immobilienkredit bietet.

Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

Dr. Klein
Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
  • mehr als 400 Bankpartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung bei über 550 Beratern bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung zu Hause beim Kunden möglich
  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit
Planethome
Baufinanzierer
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Die großen Vermittler haben zwar einen umfassenden Marktüberblick, sie haben aber nicht alle Banken auf ihren Plattformen. Es kann also stets vorkommen, dass Ihre Hausbank oder eine regionale Sparkasse oder Volksbank vor Ort Ihnen noch ein günstigeres Angebot macht. Wenn Sie sichergehen möchten, auch die letzten Zehntelprozente bei den Zinsen herauszuholen, müssen Sie selbst noch weitere Angebote einholen. Vergleichbar werden die Angebote allerdings erst, wenn Sie sowohl beim Vermittler als auch der regionalen oder Hausbank Angaben zu Ihrem Vermögen, Einkommen und zur Immobilie gemacht haben.

Nicht verlassen sollten Sie sich dagegen darauf, gleich beim ersten Besuch in einer Bankfiliale den besten Zins zu erhalten. Erst wenn die Bank sieht, dass sie sich im Wettbewerb mit anderen Darlehensgebern befindet, räumt sie Ihnen die günstigste Kondition für das aktuelle Zinsniveau ein. An den günstigsten Immobilienkredit müssen Sie sich also schrittweise herantasten.

Immobilienkredit richtig berechnen

Bevor Sie sich mit den Einzelheiten eines Immobilienkredits beschäftigen, sollten Sie berechnen, wie hoch der Kredit überhaupt ausfallen kann. Dabei hilft Ihnen der Finanztip-Hypothekenrechner.

Hypothekenrechner

Wie hoch darf Ihre monatliche Rate sein?

Bedenken Sie bei der monatlichen Rate, dass Sie diesen Betrag über die gesamte Laufzeit aufbringen müssen.

Wie viel Geld haben Sie bereits angespart?

Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto mehr darf die Immobilie kosten. Mindestens die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar sollten Sie selbst aufbringen.

Wann möchten Sie schuldenfrei sein?

Je länger Sie Zeit haben, umso mehr darf die Immobilie kosten. Achten Sie aber darauf, dass Sie bis zum Renteneintritt schuldenfrei sind.

Wo wollen Sie die Immobilie kaufen?

Wir gehen bei der Berechnung davon aus, dass ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler können Sie einen entsprechend höheren Betrag finanzieren.

Haben Sie dagegen bereits eine Immobilie gefunden, so sollten Sie für das passende Finanzierungskonzept den Finanztip-Tilgungsrechner nutzen. Sie erhalten so Tipps und Hinweise über die passende Laufzeit, die Zinsbindungsfrist und die Risiken bei der Anschlussfinanzierung.

Weitere wichtige Hinweise zum passenden Immobilienkredit enthält unser Ratgeber Baufinanzierung.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

  • Mit der passenden Baufinanzierung sparen Häuslebauer schnell Tausende Euro.
  • Unsere Anbieter-Empfehlung: Interhyp, Dr. Klein, Planethome

Zum Ratgeber

Autor
Dirk Eilinghoff

Stand: 22. Mai 2019


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Wir wollen mit unseren unabhängig recherchierten Empfehlungen möglichst viele Menschen erreichen und ihnen mehr finanzielle Freiheit ermöglichen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos und anzeigenfrei im Internet verfügbar. Unsere aufwendige redaktionelle Arbeit finanzieren wir so:

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