Immobilienkredit

So findest Du Top-Konditionen für Deinen Baukredit

Dirk Eilinghoff Stand: 22. Mai 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Einen Immobilienkredit benötigst Du, wenn Du ein Haus oder eine Wohnung kaufen willst und den Kaufpreis nicht aus eigener Tasche bezahlen kannst oder willst.
  • Die meisten Immobilienkredite funktionieren wie Ratenkredite. Du zahlst den Kredit also mit einer festen Monatsrate zurück.
  • Bei Ratenkrediten ist der Zins allerdings bis zur letzten Rate festgelegt, bei Immobilienkrediten dagegen nur für eine bestimmte Zeit, die Zinsbindungsfrist.
  • Immobilienkredite sind besonders günstig, weil die Bank die Immobilie als Sicherheit erhält.
  • Die Kredite gibt es nicht nur bei Banken und Sparkassen, sondern auch bei Bausparkassen und Versicherungen.
So gehst Du vor
  • Falls Du noch nicht weißt, welche Kredithöhe Du Dir überhaupt leisten kannst, solltest Du zunächst Dein Budget berechnen. Dabei hilft Dir der Finanztip-Hypothekenrechner.

Zum Hypothekenrechner

  • Bevor Du bei einer Bank einen Immobilienkredit beantragst, solltest Du sicherstellen, dass der angebotene Zins wirklich günstig ist.
  • Eine erste Einschätzung über die aktuellen Zinsen und günstige Angebote erhältst Du bei einem der großen Kreditvermittler. Unsere Empfehlungen sind Dr. KleinInterhyp und Planethome.
  • Mit diesen Informationen kannst Du dann auch Angebote bei einzelnen Banken (etwa Deiner Hausbank) einholen und Dein Finanzierungskonzept weiter anpassen.

Wer eine Wohnung kauft oder ein Haus bauen möchte, benötigt in der Regel einen Immobilienkredit. Verbindliche Zinsen erhalten Verbraucher allerdings erst, wenn sie ausführlich Auskunft zu ihrem Vermögen, ihrem Einkommen und zur Immobilie gemacht haben. An den besten Zins müssen sie sich in mehreren Schritten herantasten.

Immobilienkredite funktionieren meist wie Ratenkredite

Wer schon einmal einen Konsumenten- oder Ratenkredit aufgenommen hat, weiß im Grundsatz auch, wie die meisten Immobilienkredite funktionieren. In der Regel handelt es sich bei Immobilienkrediten um sogenannte Annuitätendarlehen. Bei dieser Kreditform zahlt der Schuldner den Kredit mit einer gleichbleibenden Monatsrate zurück.

Anders als beim Ratenkredit kann sich die monatliche Rate allerdings nach einer vorher festgelegten Zeit ändern: Bank und Kreditnehmer einigen sich zu Beginn auf eine Zeitspanne, für die der Zins (und damit die Monatsrate) feststeht, die sogenannte Zinsbindung. Das können etwa fünf, zehn oder fünfzehn Jahre sein. Hat der Bauherr oder Käufer den Immobilienkredit bis dahin noch nicht zurückgezahlt, müssen die Bank und ihr Kunde sich über die Anschlussfinanzierung einigen.

Nicht immer besteht der Immobilienkredit aber nur aus einem Vertrag. Gerade Bausparkassen bieten Bauherren und Immobilienkäufern häufig statt eines Annuitätendarlehens eine Bauspar-Sofortfinanzierung an.

Die Finanzierung besteht dann aus zwei Verträgen: einem Bausparvertrag, der zunächst aufgefüllt werden muss, und einem endfälligen Darlehen, bei dem zunächst nur Zinsen gezahlt werden. Diese Form des Immobilienkredits ist allerdings meist teurer als ein einfaches Annuitätendarlehen von einer Bank, Sparkasse oder Versicherung. 

Immobilienkredite gibt es fast immer nur für Immobilien

Immobilienkredite vergeben Banken und Bausparkasse meist nur, wenn es um den Kauf oder Bau einer Immobilie oder eine Anschlussfinanzierung geht. Die Immobilie, die der Kreditnehmer kauft oder baut, dient der Bank als Sicherheit für die Zahlungen, die sie in den Folgejahren von ihrem Schuldner erhält.

Um diese Sicherheit zu dokumentieren, schließen die Bank und ihr Kunde einen Vertrag darüber, dass die Bank ihre Ansprüche in das Grundbuch eintragen darf. Mit diesem Grundpfandrecht kann sie notfalls eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Kunde mit seinen Zahlungen in Rückstand gerät. Das Risiko, dass die Bank bei einem Immobilienkredit am Ende leer ausgeht, ist also meist überschaubar. Deshalb sind Immobilienkredite meist deutlich günstiger als Ratenkredite.

Hat der Kunde den Immobilienkredit erst einmal zurückgezahlt, kann er das eingetragene Grundpfandrecht später aber auch für Kredite nutzen, die nicht unmittelbar mit der Immobilie zusammenhängen, etwa einen Autokauf oder sonstige größere Anschaffungen.

Günstige Immobilienkredite findest Du beim Vermittler

Günstige Immobilienkredite vergeben sowohl Banken und Sparkassen als auch Versicherungen und Bausparkassen. Welcher dieser Kreditgeber aber gerade die besten Angebote macht, erfährst Du als Immobilienkäufer und Bauherr erst, wenn Du Angebote vergleichst.

Am einfachsten geht das über einen der großen Kreditvermittler. Sie sind über eigene Vergleichsprogramme mit einer Vielzahl möglicher Darlehensgeber verbunden und können so individuell und zeitnah herausfinden, wer zu Deinem Finanzierungsfall den günstigsten Immobilienkredit bietet.

Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

Dr. Klein
Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
  • mehr als 400 Bankpartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung bei über 550 Beratern bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung zuhause beim Kunden möglich
  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit
Planethome
Baufinanzierer
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit
Nur beim Anbieter abschließbar

Die großen Vermittler haben zwar einen umfassenden Marktüberblick, sie haben aber nicht alle Banken auf ihren Plattformen. Es kann also stets vorkommen, dass Deine Hausbank oder eine regionale Sparkasse oder Volksbank vor Ort Dir noch ein günstigeres Angebot macht. Wenn Du sichergehen möchtest, auch die letzten Zehntelprozente bei den Zinsen herauszuholen, musst Du selbst noch weitere Angebote einholen. Vergleichbar werden die Angebote allerdings erst, wenn Du sowohl beim Vermittler als auch der regionalen oder Hausbank Angaben zu Deinem Vermögen, Einkommen und zur Immobilie gemacht hast.

Nicht verlassen solltest Du Dich dagegen darauf, gleich beim ersten Besuch in einer Bankfiliale den besten Zins zu erhalten. Erst wenn die Bank sieht, dass sie sich im Wettbewerb mit anderen Darlehensgebern befindet, räumt sie Dir die günstigste Kondition für das aktuelle Zinsniveau ein. An den günstigsten Immobilienkredit musst Du Dich also schrittweise herantasten.

Immobilienkredit richtig berechnen

Bevor Du Dich mit den Einzelheiten eines Immobilienkredits beschäftigst, solltest Du berechnen, wie hoch der Kredit überhaupt ausfallen kann. Dabei hilft Dir der Finanztip-Hypothekenrechner.

Hypothekenrechner

Wie hoch darf Deine monatliche Rate sein?

Bedenke bei der monatlichen Rate, dass Du diesen Betrag über die gesamte Laufzeit aufbringen musst.

Wie viel Geld hast Du bereits angespart?

Je mehr Eigenkapital Du hast, desto mehr darf die Immobilie kosten. Mindestens die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar solltest Du selbst aufbringen.

Wann möchtest Du schuldenfrei sein?

Je länger Du Zeit hast, umso mehr darf die Immobilie kosten. Achte aber darauf, dass Du bis zum Renteneintritt schuldenfrei bist.

Wo willst Du die Immobilie kaufen?

Wir gehen bei der Berechnung davon aus, dass ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler kannst Du einen entsprechend höheren Betrag finanzieren.

Hast Du dagegen bereits eine Immobilie gefunden, so solltest Du für das passende Finanzierungskonzept den Finanztip-Tilgungsrechner nutzen. Du erhältst so Tipps und Hinweise über die passende Laufzeit, die Zinsbindungsfrist und die Risiken bei der Anschlussfinanzierung.

Weitere wichtige Hinweise zum passenden Immobilienkredit enthält unser Ratgeber Baufinanzierung.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

  • Mit der passenden Baufinanzierung sparen Häuslebauer schnell Tausende Euro.
  • Unsere Anbieter-Empfehlung: Interhyp, Dr. Klein, Planethome

Zum Ratgeber

Autor
Dirk Eilinghoff

Stand: 22. Mai 2019


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