Immobilienkredit So findest Du Top-Konditionen für Deinen Baukredit

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Baufinanzierung und Immobilien

Das Wichtigste in Kürze

  • Einen Immobilienkredit benötigst Du, wenn Du ein Haus oder eine Wohnung kaufen willst und den Kaufpreis nicht aus eigener Tasche bezahlen kannst oder willst.
  • Die meisten Immobilienkredite funktionieren wie Ratenkredite. Du zahlst den Kredit also mit einer festen Monatsrate zurück.
  • Bei Ratenkrediten ist der Zins allerdings bis zur letzten Rate festgelegt, bei Immobilienkrediten dagegen nur für eine bestimmte Zeit, die Zinsbindungsfrist.
  • Immobilienkredite sind besonders günstig, weil die Bank die Immobilie als Sicherheit erhält.

So gehst Du vor

  • Falls Du noch nicht weißt, welche Kredithöhe Du Dir überhaupt leisten kannst, solltest Du zunächst Dein Budget berechnen. Dabei hilft Dir der Finanztip-Baufinanzierungsrechner weiter unten
  • Bevor Du bei einer Bank einen Immobilienkredit beantragst, solltest Du sicherstellen, dass der angebotene Zins wirklich günstig ist.
  • Sprich in jedem Fall auch mit einem der großen Finanzierungsvermittler. So bekommst Du das passende Konzept und einen umfassenden Zinsvergleich.
  • Wir empfehlen Dr. KleinInterhyp und Baufi24. Auch Hüttig & Rompf sowie Planethome sind empfehlenswert.

Wer eine Wohnung kauft oder ein Haus bauen möchte, benötigt in der Regel einen Immobilienkredit. Verbindliche Zinsen erhälst Du allerdings erst, wenn sie ausführlich Auskunft zu Deinem Einkommen, Deinem Vermögen, und zur Immobilie gemacht hast. An den besten Zins müsst Du Dich also in mehreren Schritten herantasten. Mit dem Finanztip-Baufinanzierungsrechner kannst Du vorab schon mal berechnen, wie viel die Immobilie oder Dein Bauprojekt etwa kosten darf.

So berechnest Du Deinen Immobilienkredit

Immobilienkredite funktionieren wie Ratenkredite

Wer schon einmal einen Konsumenten- oder Ratenkredit aufgenommen hat, weiß im Grundsatz auch, wie die meisten Immobilienkredite funktionieren. In der Regel handelt es sich bei Immobilienkrediten um sogenannte Annuitätendarlehen. Bei dieser Kreditform zahlt der Schuldner den Kredit mit einer gleichbleibenden Monatsrate zurück.

Anders als beim Ratenkredit kann sich die monatliche Rate allerdings nach einer vorher festgelegten Zeit ändern: Bank und Kreditnehmer einigen sich zu Beginn auf eine Zeitspanne, für die der Zins (und damit die Monatsrate) feststeht, die sogenannte Zinsbindung. Das können etwa fünf, zehn oder fünfzehn Jahre sein. Hat der Bauherr oder Käufer den Immobilienkredit bis dahin noch nicht zurückgezahlt, müssen die Bank und ihr Kunde sich über die An­schluss­fi­nan­zie­rung einigen.

Nicht immer besteht der Immobilienkredit aber nur aus einem Vertrag. Gerade Bausparkassen bieten Bauherren und Immobilienkäufern häufig statt eines Annuitätendarlehens eine Bauspar-Sofortfinanzierung an.

Die Finanzierung besteht dann aus zwei Verträgen: einem Bausparvertrag, der zunächst aufgefüllt werden muss, und einem endfälligen Darlehen, bei dem zunächst nur Zinsen gezahlt werden. Diese Form des Immobilienkredits ist allerdings meist teurer als ein einfaches Annuitätendarlehen von einer Bank, Sparkasse oder Ver­si­che­rung. 

Immobilienkredite gibt es fast immer nur für Immobilien

Immobilienkredite vergeben Banken und Bausparkasse meist nur, wenn es um den Kauf oder Bau einer Immobilie oder eine An­schluss­fi­nan­zie­rung geht. Die Immobilie, die der Kreditnehmer kauft oder baut, dient der Bank als Sicherheit für die Zahlungen, die sie in den Folgejahren von ihrem Schuldner erhält.

Um diese Sicherheit zu dokumentieren, schließen die Bank und ihr Kunde einen Vertrag darüber, dass die Bank ihre Ansprüche in das Grundbuch eintragen darf. Mit diesem Grundpfandrecht kann sie notfalls eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Kunde mit seinen Zahlungen in Rückstand gerät. Das Risiko, dass die Bank bei einem Immobilienkredit am Ende leer ausgeht, ist also meist überschaubar. Deshalb sind Immobilienkredite meist deutlich günstiger als Ratenkredite.

Hat der Kunde den Immobilienkredit erst einmal zurückgezahlt, kann er das eingetragene Grundpfandrecht später aber auch für Kredite nutzen, die nicht unmittelbar mit der Immobilie zusammenhängen, etwa einen Autokauf oder sonstige größere Anschaffungen.

Günstige Immobilienkredite findest Du beim Vermittler

Günstige Immobilienkredite vergeben sowohl Banken und Sparkassen als auch Ver­si­che­rungen und Bausparkassen. Wer beim Kreditvergleich für Immobilien am besten abschneidet., erfährst Du als Immobilienkäufer und Bauherr erst, wenn Du Angebote verschiedener Banken vergleichst.

Am einfachsten geht das über einen der großen Kreditvermittler. Sie sind über eigene Vergleichsprogramme mit einer Vielzahl möglicher Darlehensgeber verbunden und können so individuell und zeitnah herausfinden, wer zu Deinem Finanzierungsfall den günstigsten Immobilienkredit bietet.

Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

Dr. Klein
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Die großen Vermittler haben zwar einen umfassenden Marktüberblick, sie haben aber nicht alle Banken auf ihren Plattformen. Es kann also stets vorkommen, dass Deine Hausbank oder eine regionale Sparkasse oder Volksbank vor Ort Dir noch ein günstigeres Angebot macht. Wenn Du sichergehen möchtest, auch die letzten Zehntelprozente bei den Zinsen herauszuholen, musst Du selbst noch weitere Angebote einholen. Vergleichbar werden die Angebote allerdings erst, wenn Du sowohl beim Vermittler als auch der regionalen oder Hausbank Angaben zu Deinem Vermögen, Einkommen und zur Immobilie gemacht hast.

Nicht verlassen solltest Du Dich dagegen darauf, gleich beim ersten Besuch in einer Bankfiliale den besten Zins zu erhalten. Erst wenn die Bank sieht, dass sie sich im Wettbewerb mit anderen Darlehensgebern befindet, räumt sie Dir die günstigste Kondition für das aktuelle Zinsniveau ein. An den günstigsten Immobilienkredit musst Du Dich also schrittweise herantasten.

So viel kostet ein Immobilienkredit aktuell

Der Zinssatz, den die Bank für den Immobilienkredit verlangt, hängt von Deiner finanziellen Situation (Bonität) und der Bewertung der Immobilie ab. Dabei geht es dann aber meist nur um die Prozentpunkte nach dem Komma. Für eine grobe Einschätzung genügt ein Blick auf das allgemeine Niveau der Bauzinsen. Am besten gehst Du also so vor, dass Du erst einmal das allgemeine Zinsniveau anschaust, und dann einen Kreditvergleich für Deinen Immobilienkredit machst.

Eine gute Orientierung über die Zinsen bei Immobilienkrediten bieten die nachfolgenden Zahlen.

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Die aktuellen Bauzinsen liegen Mitte April 2024 meist zwischen 3,5 und 4,1 Prozent. Auf diesem Niveau lagen sie zuletzt im Winter 2022/2023, also vor etwa eineinhalb Jahren. Zwischendurch ging es zum Teil deutlich nach oben, weit über die Vier-Prozent-Grenze. Insgesamt haben sich die Bauzinsen seit Jahresanfang 2024 kaum bewegt.

Wichtig: Die Zinskurve ist immer noch leicht invers. Das bedeutet: Für kurze Zinsbindungen (wie etwa 5 Jahre) verlangen die Banken meist einen gleich hohen, oder sogar etwas höheren Zinssatz als für längere Fristen (wie 10 Jahre). Bei einer normalen Zinsstruktur steigen die Zinsen an, je höher die Zinsbindung ist. Dann liegt der 5-Jahres-Zins unter dem 10-Jahres-Zins. Die inverse Zinskurve deutet darauf hin, dass die Banken auf Sicht von einigen Jahren mit sinkenden Zinsen rechnen.

Schaut man weiter zurück in die Vergangenheit, so kosten Baukredite aktuell wieder so viel wie in den Jahren wie in Jahren 2011/2012. Dazwischen, also von 2012 bis zum Frühjahr 2022, war Baugeld zum Teil deutlich günstiger. Langfristig gesehen sind Bauzinsen mit einer "3" vor dem Komma immer noch recht günstig; die Bauzinsen sind weit von den historischen Höchstsätzen entfernt.

Leitzinsen: Die Leitzinsen, die die Europäische Zentralbank festlegt, haben vor allem einen Einfluß auf die kürzeren Laufzeiten. Die EZB hat im Februar und März 2023 Erhöhungen der Leitzinsen um jeweils 0,5 Prozentpunkte beschlossen. Im Mai, Juni, Juli und September 2023 hat die EZB die Leitzinsen jeweils um 0,25 Prozentpunkte erhöht. Im Oktober und Dezember 2023, sowie im Januar, März und April 2024 folgten dann EZB-Ratssitzungen ohne Zinserhöhung.

Der wichtigste Leitzins liegt aktuell bei 4,5 Prozent. Geht die Inflation in den kommenden Monaten weiter zurück, dürften die Leitzinsen im Euro-Raum zunächst nicht weiter steigen. In den USA rechnet die Mehrzahl der Beobachter für das laufende Jahr 2024 mit mehreren Zinssenkungen. Folgt die EZB diesem Beispiel, oder geht sogar bei den Zinssenkungen voran, so dürfte der Höchststand bei den Leitzinsen bereits hinter uns liegen.

Bauzinsen aktuell Tabelle

ZinsbindungHypothekenzins
(80 % Beleihung))
Bestzins
5 Jahre3,8 %

3,6 %

10 Jahre3,7 %

3,5 %

15 Jahre3,9 %3,7 %
20 Jahre4,1 %

3,8 %

Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, kann bei guter Bonität niedriger liegen, Zinssätze effektiv, Bestzins: 60 % Beleihungsauslauf, Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 12. April 2024)

Die Werte für Hypothekenzinsen sind eher vorsichtig angesetzt und gelten für einen Beleihungsauslauf von bis zu 80 Prozent. Liegen Kaufpreis oder Herstellungskosten und Kreditsumme enger beieinander, verlangen die Banken auch mehr Zinsen. Je näher Du an eine 100-Prozent-Finanzierung kommst, desto teurer wird auch Dein Baukredit. Gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung liegt der Zinssatz dann schnell um etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höher. Eine knappe Finanzierung (oder sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital) wird also in jedem Fall teurer als eine, bei der Du viel eigenes Geld einsetzt.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

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