Baukredit - Hauskredit

Wie Sie Haus oder Wohnung günstig finanzieren

Dirk Eilinghoff Stand: 21. Juli 2016
Das Wichtigste in Kürze
  • Baukredite funktionieren grundsätzlich wie Ratenkredite.
  • Sie sind besonders günstig, weil sich die Bank als Sicherheit in das Grundbuch eintragen lässt.
  • Einen Baukredit erhalten Sie von Banken, Bausparkassen und Versicherungen. Die großen Kreditvermittler vergleichen die Angebote.
  • Mit unseren Baukreditrechnern können Sie leicht kalkulieren, wie viel der Baukredit insgesamt kostet und welche Monatsrate Sie aufbringen müssen.
So gehen Sie vor
  • Gehen Sie nur gut informiert in Finanzierungsgespräche.
  • Bei den großen Kreditvermittlern erhalten Sie einen guten Überblick über das allgemeine Zinsniveau und Aktionen einzelner Banken. Unsere Empfehlungen sind Interhyp und Dr. Klein und Planethome.
  • Sofern Sie eine Hausbank haben, sollten Sie auch mit ihr über Ihre Baufinanzierung sprechen.

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft oder bauen möchte, benötigt in der Regel eine Finanzierung von der Bank. Je nach Vorhaben sprechen Bankberater und Kunden dann allgemein von einem Immobilienkredit, Hypothekenkredit oder etwas spezieller von einem Haus- oder Baukredit. Hinter diesen unterschiedlichen Bezeichnungen verbirgt sich immer die gleiche Kreditart. Ein Baukredit hat viele Gemeinsamkeiten mit dem Ratenkredit, unterscheidet sich aber in einigen wichtigen Punkten.

Baukredite funktionieren grundsätzlich wie Ratenkredite

Falls Sie in der Vergangenheit schon einmal einen Konsumenten- oder Ratenkredit abgeschlossen haben, wissen Sie bereits, wie ein Baukredit funktioniert. In beiden Fällen handelt es sich um sogenannte Annuitätendarlehen. Das bedeutet: Sie zahlen den Kredit in gleichbleibenden Raten (in der Regel monatlich) über die vorher vereinbarte Laufzeit zurück. Die Höhe der Monatsrate berechnet sich aus dem angebotenen Zinssatz, der anfänglichen Tilgung und der vorgegebenen Laufzeit. Unterschiede ergeben sich aus dem Zweck, für den der Hauskredit aufgenommen wird, der Kredithöhe sowie den Sicherheiten, die die Bank verlangt. Außerdem ist die Kreditsumme eines Baukredits deutlich höher als bei einem Ratenkredit, den Sie etwa für eine neue Waschmaschine aufnehmen.

Baukredite vergibt die Bank nur für bestimmte Zwecke

Während Sie einen Ratenkredit für viele Zwecke verwenden können, vergeben die Banken einen Bau- oder Hauskredit ausschließlich für Ausgaben rund um die Immobilie: angefangen vom Kauf oder Bau über die Anschlussfinanzierung bis zu Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen. Der Bezug zur Immobilie allein reicht jedoch nicht: Die Ausgaben müssen zusätzlich den Wert der Immobilie erhalten oder steigern; neue Möbel oder die neue Küche können Sie damit nicht finanzieren.

So kommt es zu deutlichen Unterschieden bei den Kreditsummen und den sich daraus ergebenden Laufzeiten: Ratenkredite vergeben viele Banken bereits ab 1.000 Euro, 10.000 Euro sind ein häufiger Wert. Baufinanzierungen gibt es dagegen meist erst ab einem Nettodarlehensbetrag von 50.000 Euro. Dementsprechend zahlen die Kunden einen Ratenkredit über eine Laufzeit von ein bis zehn Jahren zurück, einen Baukredit dagegen manchmal über Jahrzehnte: Wer etwa mit 40 Jahren ein Haus oder eine Wohnung finanziert und im Alter schuldenfrei sein möchte, wird seine Baufinanzierung so berechnen, dass er nach etwa 25 Jahren die letzte Rate zahlt.

Der Finanztip-Baufinanzierungsrechner

Baukredite sind zinsgünstige und besicherte Kredite

Die Zinssätze bei Bau- oder Hauskrediten liegen meist deutlich niedriger als bei Ratenkrediten. Dies liegt am niedrigeren Risiko, das die Bank bei der Kreditvergabe eingeht: Sollte der Kreditnehmer nicht zahlen, kann sie sich den geschuldeten Betrag notfalls über eine Zwangsversteigerung zurückholen. Rechtlich gesprochen sichert sich die Bank ein Grundpfandrecht, das sie in das Grundbuch eintragen lässt. In den allermeisten Fällen handelt es sich bei diesem Grundpfandrecht streng genommen um eine Grundschuld, auch wenn Kunden und Bankberater zumeist von einer Hypothek sprechen.

Baukredite gibt es bei Banken, Bausparkassen und Versicherungen

Die meisten Baukredite vergeben in Deutschland immer noch die Sparkassen, Volksbanken und privaten Geschäftsbanken. Deshalb sind sie für die meisten Verbraucher auch die erste Anlaufstelle für einen Vergleich der Angebote.

Neben den Banken sind es vor allem Bausparkassen und – weniger bekannt – die großen Versicherer, die Bau- und Hauskredite vergeben. Beide Gruppen haben einige Besonderheiten: So bieten Bausparkassen in der Regel an, die Kreditsumme mit einem endfälligen Darlehen und einem Bausparvertrag vorzufinanzieren. Versicherer vergeben dagegen wie die Banken Annuitätendarlehen und dies meist zu günstigen Konditionen. Allerdings darf der Beleihungsauslauf (also die benötigte Kreditsumme im Verhältnis zum angesetzten Wert der Immobilie) nicht größer als 60 Prozent sein. Das bedeutet, dass Sie mehr als mindestens 40 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen müssen, und zusätzlich noch die Nebenkosten wie Grundsteuer, Makler- und Notarkosten.

Schon diese kurze Übersicht macht deutlich: Wer eine günstige Hausfinanzierung finden möchte, sollte sich einen möglichst guten Marktüberblick verschaffen und Angebote vergleichen. Am besten gelingt dies, wenn Sie einen der großen Kreditvermittler in Ihre Suche einbeziehen. Eine Bearbeitungsgebühr fällt dabei nicht an.

Wie Sie am besten vorgehen, erfahren Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung. Haben Sie bereits ein Angebot gefunden, können Sie etwa Kreditsumme und Monatsrate mit unseren Baukreditrechnern kalkulieren.

Gesetzliche Vorgaben bei der Vergabe von Baukrediten

Banken, Bausparkassen und Versicherungen vergeben Bau- und Hauskredite nach gesetzlichen Vorgaben. Sie müssen vor allem auf die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden achten. Die Banken prüfen insbesondere, ob ein Kunde die Monatsrate über die gesamte Laufzeit aufbringen kann. Ob sie den Kredit vergibt, macht die Bank dann vom Einkommen des Kunden, der finanziellen Belastung durch den Kredit und dem Wert der Immobilie abhängig.

Nicht immer schätzen Bank und Kunde ihre finanzielle Belastbarkeit und den Wert der Immobilie gleich ein: Wer etwa ein teures Haus auf dem Land bauen möchte, bekommt häufig eine Absage für die geplante Baufinanzierung von der Bank, da sie den Wiederverkaufswert der Immobilie niedriger als der Kunde ansetzt. Auch Modernisierungskredite können manchmal problematisch sein, wenn etwa der Kunde absehbar in Rente geht oder bereits in Rente ist. Dann setzt die Bank häufig die Lebenshaltungskosten höher an, als sie aus Sicht des Kunden tatsächlich sind, und gibt keine Kreditzusage.

Gerade wenn Bank und Kunde die Kreditwürdigkeit unterschiedlich einschätzen, lohnt sich der Gang zu einem der großen Kreditvermittler. Da diese die Angebote Hunderter Banken vergleichen, können sie gut einschätzen, welche Bank für den Baukredit infrage kommt. Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

Dr. Klein
Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
  • mehr als 300 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung in über 200 Niederlassungen bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung zu Hause beim Kunden möglich
  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit
Planethome
Baufinanzierer
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Beim Baukredit nicht nur auf den Zinssatz schauen

Wie teuer der Baukredit letztlich wird, hängt einerseits vom aktuellen Zinsniveau ab: Je niedriger das aktuelle Zinsniveau, desto günstiger werden Baukredite. Vor dem Hintergrund der aktuellen Hypothekenzinsen legen die Banken dann fest, welchen Zinssatz ihre Kunden bei bestimmten Zinsbindungsfristen und einem bestimmten Beleihungsauslauf zahlen. Bei den großen Kreditsummen, um die es bei einer Immobilienfinanzierung geht, sind schon bei Zinsunterschieden von 0,1 oder sogar 0,05 Prozentpunkten Einsparungen von mehreren Hundert Euro möglich. Es lohnt sich daher, die Anbieter zu vergleichen.

Wie viel Geld Sie bis zur letzten Rate insgesamt bezahlen, hängt allerdings nicht nur vom angebotenen Jahreszins ab. Ein zweiter wichtiger Punkt ist der Tilgungssatz der Hypothek: je höher der Tilgungssatz, umso kürzer die Laufzeit des Darlehens. Und je kürzer Sie eine Monatsrate an die Bank zahlen, umso weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Wann die Restschuld auf null gesunken ist, können Sie aus Kreditsumme, Zins und Tilgung berechnen.

Grundsätzlich gilt also: Sie sollten einerseits versuchen, mit einem möglichst günstigen Jahreszins zu starten und gleichzeitig den Baukredit mit einer hohen Tilgung zügig zurückzuzahlen.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

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Autor
Dirk Eilinghoff

Stand: 21. Juli 2016


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