Baukredit - Hauskredit Wie Du Haus oder Wohnung günstig finanzierst

Die Zinssätze bei Bau- oder Hauskrediten liegen meist deutlich niedriger als bei Ratenkrediten. Dies liegt am niedrigeren Risiko, das die Bank bei der Kreditvergabe eingeht: Sollte der Kreditnehmer nicht zahlen, kann sie sich den geschuldeten Betrag notfalls über eine Zwangsversteigerung zurückholen. Rechtlich gesprochen sichert sich die Bank ein Grundpfandrecht, das sie in das Grundbuch eintragen lässt. In den allermeisten Fällen handelt es sich bei diesem Grundpfandrecht streng genommen um eine Grundschuld, auch wenn Kunden und Bankberater zumeist von einer Hypothek sprechen.

Die meisten Baukredite vergeben in Deutschland immer noch die Sparkassen, Volksbanken und privaten Geschäftsbanken. Deshalb sind sie für die meisten Verbraucher auch die erste Anlaufstelle für einen Vergleich der Angebote.

Neben den Banken sind es vor allem Bausparkassen und – weniger bekannt – die großen Versicherer, die Bau- und Hauskredite vergeben. Beide Gruppen haben einige Besonderheiten: So bieten Bausparkassen in der Regel an, die Kreditsumme mit einem endfälligen Darlehen und einem Bausparvertrag vorzufinanzieren. Versicherer vergeben dagegen wie die Banken Annuitätendarlehen und dies meist zu günstigen Konditionen. Allerdings darf der Beleihungsauslauf (also die benötigte Kreditsumme im Verhältnis zum angesetzten Wert der Immobilie) nicht größer als 60 Prozent sein. Das bedeutet, dass Du mehr als mindestens 40 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen musst, und zusätzlich noch die Nebenkosten wie Grundsteuer, Makler- und Notarkosten.

Schon diese kurze Übersicht macht deutlich: Wer eine günstige Hausfinanzierung finden möchte, sollte sich einen möglichst guten Marktüberblick verschaffen und Angebote vergleichen. Am besten gelingt dies, wenn Du einen der großen Kreditvermittler in Deine Suche einbeziehst. Eine Bearbeitungsgebühr fällt dabei nicht an.

Wie Du am besten vorgehst, erfährst Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung. Hast Du bereits ein Angebot gefunden, kannst Du etwa Kreditsumme und Monatsrate mit unseren Baukreditrechnern kalkulieren.

Banken, Bausparkassen und Ver­si­che­rungen vergeben Bau- und Hauskredite nach gesetzlichen Vorgaben. Sie müssen vor allem auf die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden achten. Die Banken prüfen insbesondere, ob ein Kunde die Monatsrate über die gesamte Laufzeit aufbringen kann. Ob sie den Kredit vergibt, macht die Bank dann vom Einkommen des Kunden, der finanziellen Belastung durch den Kredit und dem Wert der Immobilie abhängig.

Nicht immer schätzen Bank und Kunde ihre finanzielle Belastbarkeit und den Wert der Immobilie gleich ein: Wer etwa ein teures Haus auf dem Land bauen möchte, bekommt häufig eine Absage für die geplante Baufinanzierung von der Bank, da sie den Wie­der­ver­kaufs­wert der Immobilie niedriger als der Kunde ansetzt. Auch Modernisierungskredite können manchmal problematisch sein, wenn etwa der Kunde absehbar in Rente geht oder bereits in Rente ist. Dann setzt die Bank häufig die Le­bens­hal­tungs­kos­ten höher an, als sie aus Sicht des Kunden tatsächlich sind, und gibt keine Kreditzusage.

Gerade wenn Bank und Kunde die Kreditwürdigkeit unterschiedlich einschätzen, lohnt sich der Gang zu einem der großen Kreditvermittler. Da diese die Angebote Hunderter Banken vergleichen, können sie gut einschätzen, welche Bank für den Baukredit infrage kommt. Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

Wie teuer der Baukredit letztlich wird, hängt einerseits vom aktuellen Zinsniveau ab: Je niedriger das aktuelle Zinsniveau, desto günstiger werden Baukredite. Vor dem Hintergrund der aktuellen Hypothekenzinsen legen die Banken dann fest, welchen Zinssatz ihre Kunden bei bestimmten Zinsbindungsfristen und einem bestimmten Beleihungsauslauf zahlen. Bei den großen Kreditsummen, um die es bei einer Immobilienfinanzierung geht, sind schon bei Zinsunterschieden von 0,1 oder sogar 0,05 Prozentpunkten Einsparungen von mehreren Hundert Euro möglich. Es lohnt sich daher, die Anbieter zu vergleichen.

Wie viel Geld Du bis zur letzten Rate insgesamt bezahlst, hängt allerdings nicht nur vom angebotenen Jahreszins ab. Ein zweiter wichtiger Punkt ist der Tilgungssatz der Hypothek: je höher der Tilgungssatz, umso kürzer die Laufzeit des Darlehens. Und je kürzer Du eine Monatsrate an die Bank zahlst, umso weniger Zinsen zahlst Du insgesamt. Wann die Restschuld auf null gesunken ist, kannst Du aus Kreditsumme, Zins und Tilgung berechnen.

Grundsätzlich gilt also: Du solltest einerseits versuchen, mit einem möglichst günstigen Jahreszins zu starten und gleichzeitig den Baukredit mit einer hohen Tilgung zügig zurückzuzahlen.