Baukreditrechner

Für die Berechnung der Finanzierung benötigst Du Angaben zum Kaufpreis, zu Deinem Eigenkapital, zur Monatsrate und zu Deinem Bundesland.

Der Baukreditrechner berechnet aus Deinen Vorgaben, wie etwa der monatlichen Rate, dem Kaufpreis und dem Eigenkapital, die wichtigsten Eckdaten Deiner Finanzierung: die Gesamtlaufzeit und die Gesamtkosten.

An der Grafik kannst Du außerdem den Verlauf der Restschuld ablesen.

Der Rechner verwendet die aktuellen Bauzinsen und zeigt Dir die Zinssätze für verschiedene Zinsbindungen.
 

Du hast die Möglichkeit, verschiedene Szenarien zu berechnen. Finde zunächst ein Basisszenario und versuche dann, dieses noch weiter zu optimieren.

Für das Basisszenario müssen die verschiedenen Stellschrauben so zusammenspielen, dass Du die Finanzierung überhaupt stemmen kannst. In vielen Fällen ist dies bereits schwierig genug: Gerade bei einer Erstfinanzierung ist beispielsweise das Eigenkapital meistens knapp. Häufig ist aber auch die Monatsrate ein Problem.

Im Folgenden zeigen wir Dir deshalb, wie die verschiedenen Angaben im Baukreditrechner zusammenspielen.

Der Kaufpreis ist der Ausgangspunkt für jeden Baukredit. Je höher der Kaufpreis, desto enger wird die Finanzierung. 

Zum Kaufpreis kommen dann noch die Nebenkosten. Diese beiden Posten musst Du dann aus dem Eigenkapital und dem Baukredit finanzieren. 

Achte darauf, mit realistischen Zahlen zu rechnen. Bist Du noch unsicher, wie viel Du für die Immobilie ausgeben kannst, solltest Du zuerst den Finanztip-Budgetrechner nutzen.

Gelingt es Dir etwa, den Kaufpreis um fünf oder zehn Prozent zu drücken, siehst Du sofort eine Veränderung in der Grafik: Die Zinslast sinkt, der Tilgungsanteil steigt und Du bist insgesamt früher fertig.

Je mehr Eigenkapital Du mitbringst, desto weniger musst Du über die Bank finanzieren und desto günstiger fällt in der Regel der Zinssatz aus. Überprüfe auf jeden Fall, welches Vermögen Du in die Finanzierung einbringen kannst. Dabei hilft Dir der Finanztip-Ratgeber zum Eigenkapital.

Beim Eigenkapital triffst Du wahrscheinlich auf ein bekanntes Problem: Mit den Immobilienpreisen sind in den letzten Jahrzehnten auch die Eigenkapital-Anforderungen gestiegen. 

Viele Käufer und Bauherren bringen aus Sicht der Banken eher zu wenig Geld selbst ein. Als Grundregel gilt: Für eine solide Finanzierung sollte das Eigenkapital mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen. Außerdem solltest Du die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen können.

Dass es dabei um sehr viel Geld geht, zeigt das folgende Beispiel:

Benötigst Du 300.000 Euro an Kredit, solltest Du 60.000 Euro als Eigenkapital für den Kaufpreis angespart haben. 

Setzt Du für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar zusätzlich zehn Prozent, also 30.000 Euro, an, liegt das benötigte Eigenkapital insgesamt bei 90.000 Euro.

Gerade für Erstfinanzierungen akzeptieren Banken deshalb auch eine höhere Beleihung. Was Du beachten solltest, wenn das Eigenkapital knapp ist, zeigt Dir der Finanztip-Ratgeber zur Finanzierung ohne Eigenkapital.

Mit der Monatsrate legst Du fest, wie viel Du pro Monat für den Baukredit ausgeben kannst.

Die Warmmiete kannst Du für die Berechnung nicht nutzen, weil Du auch in Deinem neuen Haus oder der Wohnung Betriebs- und Heizkosten zahlst. Außerdem solltest Du Geld für zukünftige Reparaturen zur Seite legen. Schöpfe also Dein Monatsbudget nicht komplett aus.

Warum ist die Angabe des Bundeslandes notwendig?

Die Angabe des Bundeslandes ist wichtig, weil sich die Bundesländer bei der Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheiden.

Die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Der Darlehenszins, genauer der effektive Jahreszins, ist wichtig, wenn Du unterschiedliche Angebote vergleichst. 

Deshalb kannst Du im Baukreditrechner weitere Angaben machen, bei denen Du den Darlehenszins selbst einträgst.

Dieses Eingabefeld kannst Du nutzen, wenn Du bereits ein Finanzierungsangebot vorliegen hast und die Berechnung nachvollziehen möchtest.

Wie hoch der Zinssatz später tatsächlich ausfällt, hängt vom aktuellen Niveau der Bauzinsen ab. Wichtig ist auch, wie hoch der Baukredit im Vergleich zum angesetzten Wert der Immobilie ist. Das ist der Beleihungswert. 

Eine weitere wichtige Stellschraube ist die Zinsbindungsfrist, also der vertraglich festgelegte Zeitraum, im dem sich der Zinssatz nicht verändert.

Beim aktuellen Zinsniveau verlangen die Banken eine anfängliche Mindesttilgung zwischen 1,5 und zwei Prozent der Kreditsumme pro Jahr.

Das bedeutet: Mit der monatlichen Kreditrate zahlst Du im ersten Jahr des Baukredits in etwa diesen Prozentsatz des geliehenen Geldes zurück. Im Laufe der Zeit steigt die Tilgung ganz von allein, weil Deine Restschuld allmählich sinkt, Du aber kontinuierlich die gleiche Monatsrate zahlst. Je höher Du den Tilgungssatz am Anfang ansetzt, desto höher ist die Monatsrate.

Die Ergebnisse des Baukreditrechners nutzt Du als Ausgangspunkt für die weitere Planung der Baufinanzierung. 

Nächster Schritt ist dann ein Beratungsgespräch beim Kreditvermittler oder mit der Bank. Denn erst mit weiteren Angaben zu Deinem Einkommen und Vermögen kann die Bank entscheiden, ob sie das Risiko der Finanzierung tragen möchte.

Finanztip empfiehlt Dir die folgenden Vermittler von Baufinanzierungen:

Vermeiden solltest Du vor allem unrealistische Angaben, weil Du nur mit realistischen Werten sinnvolle Rechenergebnisse für Immobiliensuche und Finanzierungsgespräch erhältst.

Berücksichtige außerdem Deine persönliche Situation: Wenn Du etwa im Alter zusätzliche Einkünfte hast, musst Du die Finanzierung nicht unbedingt bis zur Rente abschließen. Du kannst dann mit einer vertretbaren Restschuld in Rente gehen. 

Das bedeutet, dass Du die Monatsrate oder den Tilgungssatz verringern kannst. Nach der Logik des Baukreditrechners verlängert sich so die Laufzeit des Baukredits.