Forward-Darlehen

So sichern Sie sich aktuelle Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung

Dirk Eilinghoff Stand: 22. Mai 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Ein Forward-Darlehen sichert das aktuelle Zinsniveau für Ihre Anschlussfinanzierung.
  • Bei einer laufenden Baufinanzierung genügt es in der Regel, wenn Sie sich etwa 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindung mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigen.
  • Ein Forward-Darlehen ist teurer als ein normaler Baukredit, den die Bank verlangt einen Zinsaufschlag. Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn die Zinsen bis zur Ablösung des alten Darlehens über diesen Aufschlag hinaus steigen.
  • Auch wenn die Zinswette nicht aufgeht, gewinnen Sie Sicherheit für Ihre finanzielle Planung.
  • Allerdings müssen Sie ein Forward-Darlehen auch abnehmen, wenn Sie es abgeschlossen haben.
So gehen Sie vor
  • Holen Sie etwa 36 Monate vor Ende Ihrer Zinsbindung erste Angebote direkt von Ihrer Bank oder einem der großen Kreditvermittler ein. Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.
  • Entscheiden Sie dann, ob Sie mit diesem Zinssatz vorzeitig einen neuen Darlehensvertrag abschließen möchten.
  • Kommen Sie zu einem positiven Ergebnis, dann fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob sie Ihnen das gleiche Angebot macht.
  • Wechseln Sie, falls der Zinssatz Ihrer Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot.
  • Sind Sie sich nicht sicher, ob das Forward-Darlehen die beste Lösung ist, dann nehmen Sie sich das Thema Baufinanzierung etwa zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist noch einmal vor.

In Zeiten niedriger Hypothekenzinsen überlegen viele Kreditnehmer, wie sie diese günstige Situation für ihre Baufinanzierung nutzen können. Grundsätzlich ist ein Wechsel der Baufinanzierung oder die Umstellung des Zinssatzes innerhalb der laufenden Zinsbindungsfrist nur möglich, wenn der Bauherr bereit ist, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Das ist allerdings teuer, und der Wechsel wird wirtschaftlich uninteressant.

Während es beim alten Darlehen also wenige Gestaltungsmöglichkeiten gibt, hat der Bauherr freie Hand bei den Entscheidungen rund um die Anschlussfinanzierung: Er kann selbst entscheiden, wann er den aktuellen Zins festschreibt und mit welcher Bank er den nächsten Abschnitt seiner Baufinanzierung regelt – und dies, während die Zinsbindungsfrist für sein altes Darlehen noch läuft.

Wie funktionieren Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen funktioniert wie eine normale Anschlussfinanzierung – mit der Besonderheit, dass der neue Zinssatz deutlich vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist festgeschrieben wird – zum Teil mehr als 36 Monate vorher. 

Wie bei einer normalen Anschlussfinanzierung können Sie Forward-Darlehen bei Ihrer aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Geldinstitut wechseln.

Die Kosten für die Umschuldung zu einer anderen Bank sind so überschaubar, dass Sie sie bei Ihren Überlegungen im ersten Schritt nicht berücksichtigen müssen. Zunächst ist es wichtig, überhaupt Angebote für ein Forward-Darlehen einzuholen und diese Angebote zu bewerten.

Im Kern geht es dabei um die Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung. Je länger die Zeit bis zum Beginn des Forward-Darlehens ist, umso weniger können Bank und Kunde voraussehen, wie stark die Zinsen bis zum Ende der alten Zinsbindungsfrist steigen.

Wenn die Zinsen im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau nicht steigen – oder sogar sinken – liegt der Darlehens-Zins des Forward-Kunden über den aktuellen Konditionen. Denn die Bank lässt sich die frühe Kreditzusage mit einem Forward-Aufschlag bezahlen.

Wie hoch der Zinsaufschlag ist, hängt davon ab, wie die Bank die Zinsentwicklung einschätzt. In den vergangenen Jahren lag der Aufschlag bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat bis zur Ablösung des alten Darlehens. Im Mai 2019 müssen Sie mit etwa 0,02 Prozentpunkten pro Monat rechnen.

So funktioniert der Zinsaufschlag

aktueller
Zinssatz in %
Zinsaufschlag
pro Monat
Vorlauf in
Monaten
Zinsaufschlag
gesamt
festgeschriebener
Zinssatz in %
20,01240,242,24
20,03361,083,08

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 22. Mai 2019)

Die Berechnung zeigt: Je geringer der Vorlauf bis zur Auszahlung und je niedriger der Zinsaufschlag, umso geringer ist der festgeschriebene Zinssatz des Forward-Darlehens. Geht es um die reine Zahlenebene, so zahlt sich ein Forward-Darlehen dann aus, wenn der Kunde bei Ablösung des alten Vertrags mit den gleichen Eckdaten einen höheren Zins zahlen müsste – das Zinsniveau also insgesamt gestiegen ist.

Der Übergang zu einem Baukredit ohne Forward-Aufschlag ist dabei fließend. Bereits zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist lassen sich altes und neues Baudarlehen so aufeinander abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag und keine Bereitstellungszinsen anfallen.

Damit ein Forward-Darlehen rein rechnerisch vorteilhaft ist, muss noch eine weitere Bedingung erfüllt sein: Der Kunde muss das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung wirklich benötigen.

Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen müssen Sie abnehmen

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag, an den sich beide Parteien halten müssen. Das heißt: Wenn Sie ein Forward-Darlehen abschließen, müssen Sie es auch abnehmen – auch wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die Ihres Forward-Darlehens. Sonst stellt Ihnen die Bank eine hohe Gebühr in Rechnung, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Auch wenn sich Ihre Lebenssituation bis zur Ende der Zinsbindung ändert, sind Sie also an den neuen Darlehensvertrag gebunden: Bei einer Trennung vom Lebenspartner oder einem Umzug in eine andere Stadt kann das neue Darlehen zum Problem werden.

Vor- und Nachteile abwägen

Ob das Forward-Darlehen eine gute Lösung ist, hängt von der eigenen Lebenssituation ab, der Zinserwartung und dem Interesse an Finanzthemen insgesamt.

Wer Stabilität in seinem Umfeld erwartet, kann sich mit einem Forward-Darlehen langfristig günstige Zinsen sichern. Stehen dagegen Veränderungen bei Wohnort, Arbeitsverhältnis oder Nutzung der Immobilie an, so riskiert der Darlehensnehmer mit einem Forward-Darlehen finanzielle Belastungen, und sollte eher flexibel bleiben.

Ist dies geklärt, verschafft ein Forward-Darlehen Sicherheit in der persönlichen Finanzplanung: Die Monatsrate für das Darlehen ist auf Jahre hinaus festgelegt, und selbst ein plötzlicher Anstieg der Zinsen hat keine Auswirkungen mehr auf die monatlichen Ausgaben.

Unter diesem Blickwinkel ist der Forward-Aufschlag also eine Art Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen. Gerade bei Finanzierungen, die mit wenig Eigenkapital starten, kann eine solche Absicherung sinnvoll und notwendig sein.

Und schließlich: Viele Kunden möchten nicht über Jahre das aktuelle Zinsumfeld beobachten, um den besten Augenblick für die Anschlussfinanzierung abzupassen. Dann ist es sinnvoll, ein niedriges Zinsniveau zu nutzen und das Thema für sich zu regeln.

Rechtzeitig Angebote einholen

Auch wenn die meisten Filialbanken, Sparkassen und Volksbanken mittlerweile Forward-Darlehen anbieten, den günstigsten Zins für Ihre Situation erfahren Sie erst, wenn Sie die großen Kreditvermittler in Ihre Anschlussfinanzierung einbeziehen. Denn die großen unabhängigen Vermittler können die Zinsen für Angebote von hunderten Kreditgebern berechnen. Erst dieser Vergleich der Anbieter sorgt für einen Wettbewerb zwischen den Banken und setzt die Filialbanken unter Druck, ein konkurrenzfähiges Angebot vorzulegen.

Erste Angebote sollten Sie einholen, sobald Ihre aktuelle Zinsbindung in weniger als 36 Monaten endet. Am besten setzen Sie sich zu diesem Zeitpunkt mit einem Kreditvermittler in Verbindung und informieren sich über die Forward-Konditionen für die gewünschte Darlehenssumme und Zinsbindungsfrist.

Fragen Sie Ihre Bank, ob sie Ihnen das gleiche Angebot macht

Sprechen Sie im nächsten Schritt mit Ihrer derzeitigen Bank, bevor Sie das Forward-Darlehen über den Kreditvermittler abschließen und zu einer anderen Bank umschulden. Falls Ihnen Ihre Bank ein Forward-Darlehen zum gleichen Zinssatz anbietet, ist es sinnvoller, bei der alten Bank zu bleiben (Prolongation). Das Angebot Ihrer aktuellen Bank ist noch konkurrenzfähig, sofern der Zinssatz leicht über dem des Vermittlers liegt.

Denn im Fall einer Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die je nach Konstellation 0,1 bis 0,2 Prozent der Darlehenssumme ausmachen. Als Faustformel gilt: Wechseln Sie, wenn der Zinssatz Ihrer Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot.

Die besten Kreditvermittler für Forward-Darlehen

Wir empfehlen, die aktuellen Zinsen für Baukredite bei einem der großen Baufinanzierungsvermittler zu prüfen. Diese Unternehmen sind bundesweit tätig, bieten viele Produkte an und haben den besten Überblick über die Zinsen.

Dr. Klein
Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
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Planethome
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  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
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Autor
Dirk Eilinghoff

Stand: 22. Mai 2019


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