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Ein Forward-Darlehen ist ein Baukredit, mit dem Du Dir heute schon die Zinsen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung sicherst. Das bedeutet: Du schließt das Darlehen jetzt ab, bekommst das Geld aber erst nach Ablauf Deiner aktuellen Zinsbindung ausgezahlt.
Beim Forward-Darlehen – auch Forward-Kredit genannt – geht es also darum, wie es „nach vorne“ (englisch „forward“) weitergeht. Es geht um den Zinssatz für die Zeit, wenn Dein bestehender Festzins ausgelaufen ist.
Ein Forward-Darlehen funktioniert so, dass Du Dich mit Deiner Bank schon einige Zeit vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist auf eine spezielle Anschlussfinanzierung, einigst. Du vereinbarst also bereits die Konditionen für ein Darlehen, das Du erst mit Erreichen Deiner aktuellen Zinsbindungsfrist erhältst.
Wie bei einer normalen Anschlussfinanzierung kannst Du ein Forward-Darlehen bei Deiner aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Kreditinstitut umschulden.
Die Forward-Zeit kann bis zu 60 Monate betragen. Das bedeutet: Bis zu fünf Jahre vor dem Ende der aktuellen Festzinsphase kannst Du bereits einen neuen Vertrag schließen.
Ein Forward-Darlehen funktioniert zum Beispiel so: Dein aktuelles Darlehen läuft seit Januar 2018, die Zinsbindung beträgt zehn Jahre und endet Ende 2027. Im Juni 2026 sind es also noch 18 Monate bis zum Ende der Zinsbindung. Ausgehend vom aktuellen Darlehenszins könntest Du ein Forward-Darlehen abschließen; der Forward-Aufschlag beträgt dann zum Beispiel 0,14 Prozentpunkte auf den aktuellen Zinssatz von vier Prozent pro Jahr. Der Zinssatz für das zukünftige Darlehen beträgt also 4,14 Prozent pro Jahr.
Liegen die Zinsen Ende 2027 über diesem Wert, hat sich das Forward-Darlehen gelohnt, falls nicht, hast Du zu teuer abgeschlossen.
Ein Forward-Darlehen lohnt sich für Dich, wenn die Bauzinsen bis zu dem Zeitpunkt, an dem Du das Geld benötigst, über dem Zinssatz Deines Forward-Darlehens liegen. Folgendes solltest Du dabei bedenken, denn Du wettest mit dem Forward-Darlehen auf eine bestimmte Zinsentwicklung:
Mit einem Forward-Darlehen setzt Du darauf, dass die Bauzinsen nach dem Ende Deiner aktuellen Zinsbindung höher sind als heute. Wenn diese Wette aufgeht, sparst Du Geld.
Sei Dir aber bewusst, dass die Wette auch schiefgehen kann. Denn steigen die aktuellen Bauzinsen nicht oder sinken sie sogar, zahlst Du beim Forward-Darlehen einen höheren Zinssatz als bei einer kurzfristigen Anschlussfinanzierung ohne Forward-Aufschlag.
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Die Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens zeigen Dir, wann sich die Zinswette lohnt und welche Risiken Du eingehst.
Die Vorteile des Forward-Darlehens sind:
Die Nachteile des Forward-Darlehens sind:
Nimmst Du das Forward-Darlehen nicht ab, stellt Dir die Bank eine Gebühr in Rechnung, die Nichtabnahmeentschädigung.
Aus den Vor- und Nachteilen lässt sich die folgende Daumenregel ableiten.
Ein Forward-Darlehen ist für Dich sinnvoll, wenn Deine Lebensumstände voraussichtlich stabil bleiben und Du mit steigenden Bauzinsen rechnest.
Lass dagegen die Finger vom Forward-Darlehen, wenn sich in den nächsten Jahren
ändern könnten. Ansonsten riskierst Du Ärger und finanzielle Nachteile.
Ein Forward-Darlehen kostet Dich den normalen Sollzins plus einen Forward-Aufschlag auf die Zinsen. Wie hoch dieser Zinsaufschlag ist, hängt von drei Faktoren ab:
Manche Banken nennen Dir direkt einen pauschalen Zinssatz für den Forward-Kredit, andere berechnen das Forward-Darlehen transparent mit einem monatlichen Aufschlägen auf den aktuellen Zinssatz.
Aktuell liegt der monatliche Forward-Aufschlag nach Finanztip-Recherchen zwischen null und 0,017 Prozent pro Monat. Für die ersten zwölf Monate fällt häufig kein Forward-Aufschlag an.
Die Forward-Aufschläge je nach Vorlaufzeit kannst Du an der folgenden Tabelle ablesen.
| Monate bis zum Ende der Zinsbindung | bis 12 | 13 bis 24 | 24 bis 36 | 37 bis 48 | 49 bis 60 |
| monatlicher Forward-Aufschlag | 0 % | 0,012 % | 0,012 % | 0,012% | 0,010 % |
Beispielhafte Forward-Konditionen einer großen Direktbank, Finanztip-Recherche (Stand: 11. Juni 2026)
Wie Du mit der Angabe des Forward-Aufschlags das Forward-Darlehen selbst berechnen kannst, zeigen wir Dir im folgenden Abschnitt.
Du berechnest ein Forward-Darlehen, indem Du zum aktuellen Sollzins den Forward-Aufschlag addierst. Diesen Zinssatz kannst Du dann auf Deine voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung anwenden. Welcher Zinssatz für Dich gilt, hängt allerdings wesentlich vom Wert Deiner Immobilie und Deiner finanziellen Situation ab, also Deiner Bonität.
Für einen genauen Zinssatz benötigst Du also ein individuelles Angebot.
Du möchtest Dein Darlehen ausgehend vom August 2026 ablösen. Dabei betrachten wir drei Fälle: Erstens, Du hast noch zwölf Monate Zeit, benötigst damit zum September 2027 eine neue Finanzierung. Zweitens, Du hast noch 24 Monate Zeit, also bis September 2028, oder drittens, Du hast noch drei Jahre Zeit.
Eine Bank kann den Aufschlag dann etwa so berechnen, dass sie für Forward-Darlehen bis zu zwölf Monaten den Aufschlag mit null Prozent ansetzt, also schlicht den aktuellen Bauzins zugrunde legt. Ab dem zwölften Monat berechnen sie dann monatliche Aufschläge, bezieht aber sechs Monate aus den ersten zwölf Monaten ein. Aus dieser Methode ergeben sich die folgenden Werte:
| aktueller Zinssatz in % | Vorlauf in Monaten | Ende der alten Zinsbindung | Forward-Aufschlag | Forward-Darlehen Zinssatz in % |
|---|---|---|---|---|
| 4 | 12 | September 2027 | 0 | 4 |
| 4 | 24 | September 2028 | 0,012 x 18 = 0,22 | 4,22 |
| 4 | 36 | September 2029 | 0,012 x 30 = 0,36 | 4,36 |
Neue Zinsbindung für zehn Jahre, Zinsaufschlag ab dem 13. Monat im Voraus, aber mit sechs Monaten aus dem ersten Jahr. Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 18. Juni 2026)
Die Berechnung zeigt: Je geringer der Vorlauf bis zur Auszahlung und je niedriger der Zinsaufschlag, umso geringer ist auch der festgeschriebene Zinssatz des Forward-Darlehens.
Keinen Forward-Aufschlag zahlst Du, wenn Du Deine Baufinanzierung erst kurz vor dem Ende der Zinsbindung regelst. Der Übergang vom Forward-Darlehen zu einer normalen Anschlussfinanzierung ist fließend. Zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist lassen sich altes und neues Baudarlehen bei vielen Banken so aufeinander abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag und keine Bereitstellungszinsen anfallen.
Mit welchen Bauzinsen Du ohne Forward-Aufschlag aktuell rechnen kannst, zeigt Dir die nachfolgende Tabelle.
Die aktuellen Bauzinsen für fünf bis 30 Jahre Zinsbindung liegen je nach Zinsbindung und Beleihung zwischen rund 3,7 und 4,6 Prozent pro Jahr.
| Zinsbindung | 60 %-Beleihung Bestzins | 80 %-Beleihung |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,8 % | 3,9 % |
| 10 Jahre | 3,9 % | 4,0 % |
| 15 Jahre | 4,2 % | 4,3 % |
| 20 Jahre | 4,4 % | 4,4 % |
| 25 Jahre | 4,5 % | 4,6 % |
| 30 Jahre | 4,6 % | 4,7 % |
Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, kann bei guter Bonität und regional niedriger liegen, Zinssätze effektiv, Bestzins: 60 Prozent Beleihungsauslauf, Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 20. Juli 2026).
Die Werte für die aktuellen Bauzinsen sind vorsichtig angesetzt und gelten für eine Beleihung von bis zu 80 Prozent. Bei einer höheren Beleihung und bei schlechterer persönlicher Bonität kann der Zinssatz deutlich höher liegen.
Günstige Angebote für Forward-Darlehen findest Du, indem Du die Konditionen vieler Banken vergleichst und dafür einen Vermittler von Baufinanzierungen nutzt.
Finanztip empfiehlt die folgenden Vermittler von Baufinanzierungen:
Ob Du Deinen Immobilienkredit auch bei Deiner Hausbank frühzeitig verlängern kannst, solltest Du mit Deiner Ansprechperson in der Bank besprechen.
Falls Dir Deine Bank ein Forward-Darlehen zum gleichen Zinssatz anbietet wie der Vermittler, ist es sinnvoller, bei der alten Bank zu bleiben. Diese Form der Verlängerung des Baukredits nennt sich Prolongation.
Das Angebot Deiner aktuellen Bank ist selbst dann konkurrenzfähig, wenn der Zinssatz leicht über dem des Vermittlers liegt. Denn im Fall einer Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die je nach Konstellation 0,1 bis 0,2 Prozent der Darlehenssumme ausmachen.
Als Faustformel gilt: Wechsle, wenn der Zinssatz Deiner Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot.
Echte und unechte Forward-Darlehen unterscheiden sich darin, ab wann die Zinsbindung des neuen Darlehens tatsächlich läuft.
Ein Beispiel zeigt Dir den Unterschied: Deine aktuelle Finanzierung läuft noch bis zum 31. Dezember 2027. Mit einem Forward-Darlehen möchtest Du Dir zum 1. Juli 2026 die Zinsen vorzeitig für zehn Jahre sichern, also 18 Monate vor Ende der Zinsbindung. Deshalb vereinbarst Du für Dein neues Darlehen eine Zinsbindung von zehn Jahren.
Tipp: Erhältst Du Angebote für echte und unechte Forward-Darlehen, solltest Du die Konditionen nur für gleich lange Zinsbindungen vergleichen. Bitte in unserem Beispiel bei einem unechten Forward-Darlehen um eine Zinsbindung für zwölf Jahre und bei einem echten für die gewünschten zehn Jahre.
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