Forward-Darlehen

Was ein Forward-Kredit ist, und wann Du ihn benötigst

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Bank und Börse
01. Juni 2021
Das Wichtigste in Kürze
  • Ein Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit, die An­schluss­fi­nan­zie­rung für Deine Immobilie zu regeln.
  • Bei dem Forward-Kredit vereinbarst Du den neuen Zins bereits lange, bevor die alte Zinsbindung ausläuft.
  • Ein Forward-Darlehen ist teurer als ein normaler Baukredit, denn die Bank verlangt einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Du machst ein gutes Geschäft, wenn die Bauzinsen bis zur Ablösung des alten Darlehens über diesen Aufschlag hinaus steigen.
  • Allerdings musst Du ein Forward-Darlehen auch abnehmen, wenn Du es abgeschlossen hast.
So gehst Du vor
  • Hol Dir etwa 36 Monate vor Ende Deiner Zinsbindung erste Angebote von Deiner Bank oder einem der großen Kreditvermittler ein. Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.
  • Frage bei Deiner Bank nach, ob sie Dir das gleiche Angebot macht. Falls der Zinssatz Deiner Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot, solltest Du wechseln.
  • Falls Du über einen Jobwechsel, Umzug oder gar eine Trennung nachdenkst, solltest Du eher nicht zum Forward-Darlehen greifen. Warum das so ist, erklären wir Dir in diesem Ratgeber.

Hast Du vor Jahren einen Baukredit abgeschlossen? In Zeiten niedriger Hypothekenzinsen überlegst Du dann bestimmt auch, wie Du diese günstige Situation für Deine Baufinanzierung nutzen kannst. Ein Forward-Darlehen ist da ein interessanter Weg.

Du solltest allerdings wissen: Beim Forward-Darlehen (oder Forward-Kredit) geht es immer darum, wie es „nach vorne“ (Englisch: „forward“) weiter geht. Der Zinssatz für die Zeit, wenn Dein bestehender Festzins ausgelaufen ist, steht hier also im Mittelpunkt. Innerhalb der laufenden Zinsbindungsfrist kommst Du aus Deinem Baukredit nur heraus, wenn Du bereit bist, eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung zu zahlen. Das ist allerdings teuer, und der Wechsel wird wirtschaftlich uninteressant.

Es geht also immer um die An­schluss­fi­nan­zie­rung: Du kannst selbst entscheiden, wie früh Du mit der Bank über die neuen Zinskonditionen sprechen möchtest, und mit welcher Bank Du den nächsten Abschnitt Deiner Baufinanzierung regelst – und dies bereits, während die Zinsbindungsfrist für Dein altes Darlehen noch läuft.

Wie funktionieren Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen funktioniert wie eine normale An­schluss­fi­nan­zie­rung – mit der Besonderheit, dass Du Dich mit Deiner Bank schon lange vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist einigst. Möglich sind bis zu 60 Monate vorher, so richtig sinnvoll wird das meist erst 36 Monate vor dem Ende des Festzinses. Das bedeutet: drei bis fünf Jahre bevor die Zinsfestschreibung endet, schließt Du bereits einen neuen Vertrag.

Wie bei einer normalen An­schluss­fi­nan­zie­rung kannst Du ein Forward-Darlehen bei Deiner aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Geldinstitut wechseln.

Die Kosten für die Umschuldung zu einer anderen Bank sind so überschaubar, dass Du sie bei Deinen Überlegungen im ersten Schritt nicht berücksichtigen musst. Zunächst ist es wichtig, überhaupt Angebote für ein Forward-Darlehen einzuholen und diese Angebote zu bewerten.

Entscheidend ist dabei, die zukünftige Zinsentwicklung vernünftig einzuschätzen. Je länger die Zeit bis zum Beginn des Forward-Darlehens ist, umso weniger können Bank und Kunde voraussehen, wie stark die Zinsen bis zum Ende der alten Zinsbindungsfrist steigen.

Auch wenn die Zinsen im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau nicht steigen – oder sogar sinken –, liegt der Darlehenszins des Forward-Kunden über den aktuellen Konditionen. Denn die Bank lässt sich die frühe Kreditzusage mit einem Forward-Aufschlag bezahlen.

Wie hoch der Zinsaufschlag ist, hängt davon ab, wie die Bank die Zinsentwicklung einschätzt. Manche Banken bieten für die Berechnung einen Forward-Rechner an. Den benötigst Du aber nicht, denn der Forward-Aufschlag hängt von der Berechnungsmethode der Bank ab, und Du solltest in jedem Fall die Angebote unterschiedlicher Banken für einen bestimmten Ablösezeitpunkt vergleichen.

Ein Forward-Rechner berücksichtigt zunächst einmal, dass die Bank für eine bestimmte Zeit (zum Beispiel zwölf Monate) keinen Zinsaufschlag nimmt. Für die restlichen Monate bis zum Ablösezeitpunkt gibt es dann einen Aufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat, ausgehend von einem Grundaufschlag.

Ein Beispiel: Du möchtest Dein Darlehen ausgehend vom Juni 2021 zum Juni 2023 ablösen. Das neue Darlehen soll also in 24 Monaten bereitstehen. Dann könnte die Bank den Aufschlag so berechnen, dass sie für die ersten zwölf Monate den Aufschlag mit 0 Prozent ansetzt, ab dem 13. Monat mit 0,1 Prozent, und dann aufsteigend mit 0,01 bis 0,02 Prozentpunkten pro Monat. Dabei ergeben sich folgende Werte.

Forward Darlehen berechnen: Beispiel für Juni 2021

aktueller
Zinssatz in %
Vorlauf in
Monaten

Ende der alten

Finanzierung

Zinsaufschlag
gesamt
festgeschriebener
Zinssatz in %
1,012Juni 202201,0
1,024Juni 20230,271,27
1,036Juni 20240,451,45

Neue Zinsbindung für zehn Jahre
Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 1. Juni 2021)

Die Berechnung zeigt: Je geringer der Vorlauf bis zur Auszahlung und je niedriger der Zinsaufschlag, umso geringer ist auch der festgeschriebene Zinssatz des Forward-Darlehens. Geht es um die reine Zahlenebene, so zahlt sich ein Forward-Darlehen dann aus, wenn der Kunde bei Ablösung des alten Vertrags mit den gleichen Eckdaten einen höheren Zins zahlen müsste – das Zinsniveau also insgesamt gestiegen ist.

Der Übergang zu einem Baukredit ohne Forward-Aufschlag ist dabei fließend. Bereits zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist lassen sich altes und neues Baudarlehen so aufeinander abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag und keine Bereitstellungszinsen anfallen.

Damit ein Forward-Darlehen vorteilhaft ist, muss noch eine weitere Bedingung erfüllt sein: Du musst das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung wirklich benötigen.

Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen mussst Du abnehmen

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag, an den sich beide Parteien halten müssen. Das heißt: Wenn Du ein Forward-Darlehen abschließt, musst Du es auch abnehmen – auch wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die Deines Forward-Darlehens. Sonst stellt Dir die Bank eine hohe Gebühr in Rechnung, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Auch wenn sich Deine Lebenssituation zum Ende der Zinsbindung ändert, bist Du an den neuen Darlehensvertrag gebunden: Bei einer Trennung vom Lebenspartner oder einem Umzug in eine andere Stadt kann das neue Darlehen zum Problem werden.

Vor- und Nachteile abwägen

Ob das Forward-Darlehen eine gute Lösung ist, hängt von der eigenen Lebenssituation ab, der Zinserwartung und dem Interesse an Finanzthemen insgesamt.

Wer Stabilität in seinem Umfeld erwartet, kann sich mit einem Forward-Darlehen langfristig günstige Zinsen sichern. Stehen dagegen Veränderungen bei Wohnort, Arbeitsverhältnis oder Nutzung der Immobilie an, riskiert der Darlehensnehmer mit einem Forward-Darlehen finanzielle Belastungen. Er sollte eher flexibel bleiben.

Ist dies geklärt, verschafft ein Forward-Darlehen Sicherheit in der persönlichen Finanzplanung: Die Monatsrate für das Darlehen ist auf Jahre hinaus festgelegt, und selbst ein plötzlicher Anstieg der Zinsen hat keine Auswirkungen mehr auf die monatlichen Ausgaben.

Unter diesem Blickwinkel ist der Forward-Aufschlag also eine Art Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen. Gerade bei Finanzierungen, die mit wenig Eigenkapital starten, kann eine solche Absicherung sinnvoll und notwendig sein.

Und schließlich: Viele Kunden möchten nicht über Jahre das aktuelle Zinsumfeld beobachten, um den besten Augenblick für die An­schluss­fi­nan­zie­rung abzupassen. Dann ist es sinnvoll, ein niedriges Zinsniveau zu nutzen und das Thema für sich zu regeln.

Rechtzeitig Angebote einholen

Auch wenn die meisten Filialbanken, Sparkassen und Volksbanken mittlerweile Forward-Darlehen anbieten, den günstigsten Zins für Deine Situation erfährst Du erst, wenn Du die großen Kreditvermittler in Deine An­schluss­fi­nan­zie­rung einbeziehst. Denn die großen unabhängigen Vermittler können die Zinsen für Angebote von hunderten Kreditgebern berechnen. Erst dieser Vergleich der Anbieter sorgt für einen Wettbewerb zwischen den Banken und setzt die Filialbanken unter Druck, ein konkurrenzfähiges Angebot vorzulegen.

Erste Angebote solltest Du einholen, sobald Deine aktuelle Zinsbindung in weniger als 36 Monaten endet. Am besten setzst Du Dich zu diesem Zeitpunkt mit einem Kreditvermittler in Verbindung und informierst Dich über die Forward-Konditionen für die gewünschte Darlehenssumme und Zinsbindungsfrist.

Frag Deine Bank, ob sie Dir das gleiche Angebot macht

Sprich im nächsten Schritt mit Deiner derzeitigen Bank, bevor Du das Forward-Darlehen über den Kreditvermittler abschließt und zu einer anderen Bank umschuldest. Falls Dir Deine Bank ein Forward-Darlehen zum gleichen Zinssatz anbietet, ist es sinnvoller, bei der alten Bank zu bleiben (Prolongation). Das Angebot Deiner aktuellen Bank ist noch konkurrenzfähig, sofern der Zinssatz leicht über dem des Vermittlers liegt.

Denn im Fall einer Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die je nach Konstellation 0,1 bis 0,2 Prozent der Darlehenssumme ausmachen. Als Faustformel gilt: Wechsle, wenn der Zinssatz Deiner Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot.

Die besten Kreditvermittler für Forward-Darlehen

Wir empfehlen, die aktuellen Zinsen für Baukredite bei einem der großen Baufinanzierungsvermittler zu prüfen. Diese Unternehmen sind bundesweit tätig, bieten viele Produkte an und haben den besten Überblick über die Zinsen.

Dr. Klein
Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
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