Forward-Darlehen Forward-Kredit: Diese Punkte solltest Du beachten

Läuft Deine Baufinanzierung noch? Und denkst Du vielleicht schon über die An­schluss­fi­nan­zie­rung nach? Dann ist das Forward-Darlehen ein Kredit, den Du kennen solltest.

Beim Forward-Darlehen (oder Forward-Kredit) geht es immer darum, wie es „nach vorne“ (Englisch: „forward“) weiter geht. Es geht um den Zinssatz für die Zeit, wenn Dein bestehender Festzins ausgelaufen ist. Denn: Innerhalb der laufenden Zinsbindungsfrist kommst Du aus Deinem Baukredit nur heraus, wenn Du bereit bist, eine Vor­fälligkeits­entschädigung zu zahlen. Das ist allerdings teuer, und der Wechsel wird wirtschaftlich uninteressant.

Das Forward-Darlehen ist also eine besondere Form der An­schluss­fi­nan­zie­rung: Du kannst selbst entscheiden, wie früh Du mit der Bank über die neuen Zinskonditionen sprechen möchtest, und mit welcher Bank Du den nächsten Abschnitt Deiner Baufinanzierung regelst – und dies bereits, während die Zinsbindungsfrist für Dein altes Darlehen noch läuft.

Ein Forward-Darlehen funktioniert wie eine normale An­schluss­fi­nan­zie­rung – mit der Besonderheit, dass Du Dich mit Deiner Bank schon lange vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist einigst. Möglich sind bis zu 60 Monate vorher, so richtig sinnvoll wird das meist erst 36 Monate vor dem Ende des Festzinses. Das bedeutet: drei bis fünf Jahre bevor die Zinsfestschreibung endet, schließt Du bereits einen neuen Vertrag.

Wie bei einer normalen An­schluss­fi­nan­zie­rung kannst Du ein Forward-Darlehen bei Deiner aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Geldinstitut wechseln.

Die Kosten für die Umschuldung zu einer anderen Bank sind so überschaubar, dass Du sie bei Deinen Überlegungen im ersten Schritt nicht berücksichtigen musst. Zunächst ist es wichtig, überhaupt Angebote für ein Forward-Darlehen einzuholen und diese Angebote zu bewerten.

Entscheidend ist dabei, wie Du die zukünftige Entwicklung der Bauzinsen einschätzt. Je länger die Zeit bis zum Beginn des Forward-Darlehens ist, umso weniger können Bank und Kunde voraussehen, wie stark die Zinsen bis zum Ende der alten Zinsbindungsfrist steigen.

Und steigen sollten die Bauzinsen, jedenfalls nach Deiner Einschätzung. Denn es gilt: Ein Forward-Darlehen ist teurer als eine normale An­schluss­fi­nan­zie­rung. Der Zinssatz des Forward-Darlehens liegt über den aktuellen Konditionen. Das bedeutet: Wenn Du heute bei Deiner Bank einen normalen Baukredit abschließt, den die Bank in sechs Monaten auszahlt, erhältst Du (unter sonst gleichen Bedingungen) einen besseren Zinssatz, als wenn Du ein Forward-Darlehen abschließt, bei dem Du das Geld etwa erst in 36 Monaten erhältst. Denn die Bank lässt sich die frühe Kreditzusage mit einem Forward-Aufschlag bezahlen.

Beim Forward-Kredit zahlst Du einen Zinsaufschlag auf den Zinssatz, den Du bezahlst, wenn Du den Baukredit "zu sofort" abschließt.

Wie hoch der Zinsaufschlag ist, hängt davon ab, wie die Bank die Zinsentwicklung einschätzt. Manche Banken nennen Dir sofort einen pauschalen Zinssatz für den Forward-Kredit, andere berechnen das Forward-Darlehen mit einem monatlichen Aufschlag. Arbeitet die Bank mit einem monatlichen Zinsaufschlag, solltest Du etwa die folgende Tabelle erhalten, wenn Du Dich nach einem Forward-Kredit erkundigst:

So hoch ist der Forward-Aufschlag aktuell:

Beispielhafte Forward-Konditionen einer großen Direktbank , Finanztip-Recherche (Stand 30. Oktober 2024)

Wie Du mit der Angabe des Forward-Aufschlags das Forward-Darlehen selbst berechnen kannst, zeigen wir Dir im folgenden Abschnitt.

Wie kannst Du ein Forward-Darlehen berechnen?

Ein Forward-Rechner berücksichtigt zunächst einmal, dass die Bank für eine bestimmte Zeit, zum Beispiel sechs oder zwölf Monate, keinen Zinsaufschlag nimmt. Für die weiteren Monate bis zum Ablösezeitpunkt gibt es dann einen Aufschlag. Er wird jeweils pro Monat bis zum Beginn des neuen Darlehens berechnet. Wie hoch der Aufschlag aktuell ausfällt, zeigt Dir die obige Tabelle.

Ein Beispiel: Du möchtest Dein Darlehen ausgehend vom Dezember 2024 ablösen. Je nachdem, wie lange Du bis zum Ende der Zinsbindungsfrist noch Zeit hast, unterscheiden wir drei Fälle: Erstens, Du hast noch 12 Monate Zeit, benötigst also zum Dezember 2025 eine neue Finanzierung. Zweitens, Du hast noch 24 Monate Zeit, also bis Dezember 2026, oder drittens, Du hast noch drei Jahre Zeit.

Wie eine Bank den Forward-Aufschlag genau berechnet, hängt von ihrer Geschäftspolitik und ihren Erwartungen über die weitere Zinsentwicklung ab. Ein aktuell übliches Verfahren sieht aber so aus: Die Bank berechnet den Aufschlag so, dass sie für Forward-Darlehen bis zu zwölf Monaten den Aufschlag mit 0 Prozent ansetzt, also schlicht den aktuellen Bauzins zugrunde legt. Für ein Forward-Darlehen, das länger als zwölf Monate im Voraus abgeschlossen wird, berechnet sie dann aber bereits ab dem sechsten Monat einen festen Aufschlag. Aus dieser Methode ergeben sich die folgenden Werte.

Forward Darlehen berechnen: Aufschläge

Neue Zinsbindung für zehn Jahre, Zinsaufschlag ab 12 Monaten im Voraus berechnet am dem sechsten Monat.
Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 30. Oktober 2024)

Die Berechnung zeigt: Je geringer der Vorlauf bis zur Auszahlung und je niedriger der Zinsaufschlag, umso geringer ist auch der festgeschriebene Zinssatz des Forward-Darlehens. Geht es um die reine Zahlenebene, so zahlt sich ein Forward-Darlehen dann aus, wenn Du bei Ablösung des alten Vertrags mit den gleichen Eckdaten einen höheren Zins zahlen müsstest – das Zinsniveau für die gewünschte Laufzeit also gestiegen ist.

Der Übergang zu einem Baukredit ohne Forward-Aufschlag ist dabei fließend. Bereits zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist lassen sich altes und neues Baudarlehen so aufeinander abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag und keine Bereitstellungszinsen anfallen.

Damit ein Forward-Darlehen vorteilhaft ist, muss allerdings noch eine weitere Bedingung erfüllt sein: Du musst das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung wirklich benötigen.

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag, an den sich beide Parteien halten müssen. Das heißt: Wenn Du ein Forward-Darlehen abschließt, musst Du es auch abnehmen – auch wenn die aktuellen Zinsen bis zum Beginn des Forward-Darlehens gar nictht so stark gestiegen sind, wie Du gerechnet hattest. Es kann dann sein, dass der Darlehenszins für Dein Forward-Darlehen sogar höher ist, als der Zinssatz, den Du in diesem Zinsumfeld für einen neuen Baukredit zahlen müsstest. Nimmst Du das Forward-Darlehen nicht ab, stellt Dir die Bank eine hohe Gebühr in Rechnung, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Auch wenn sich Deine Lebenssituation zum Ende der Zinsbindung ändert, bist Du an den neuen Darlehensvertrag gebunden: Bei einer Trennung vom Lebenspartner oder einem Umzug in eine andere Stadt kann das neue Darlehen zum Problem werden.

Vor- und Nachteile abwägen

Ob das Forward-Darlehen eine gute Lösung ist, hängt von der eigenen Lebenssituation ab, der Zinserwartung und dem Interesse an Finanzthemen insgesamt.

Wer Stabilität in seinem Umfeld erwartet, kann sich mit einem Forward-Darlehen langfristig günstige Zinsen sichern. Stehen dagegen Veränderungen bei Wohnort, Arbeitsverhältnis oder Nutzung der Immobilie an, riskiert der Darlehensnehmer mit einem Forward-Darlehen finanzielle Belastungen. Er sollte eher flexibel bleiben.

Ist dies geklärt, verschafft ein Forward-Darlehen Sicherheit in der persönlichen Finanzplanung: Die Monatsrate für das Darlehen ist auf Jahre hinaus festgelegt, und selbst ein plötzlicher Anstieg der Zinsen hat keine Auswirkungen mehr auf die monatlichen Ausgaben.

Unter diesem Blickwinkel ist der Forward-Aufschlag also eine Art Ver­si­che­rungsprämie gegen steigende Zinsen. Gerade bei Finanzierungen, die mit wenig Eigenkapital starten, kann eine solche Absicherung sinnvoll und notwendig sein.

Und schließlich: Viele Kunden möchten nicht über Jahre das aktuelle Zinsumfeld beobachten, um den besten Augenblick für die An­schluss­fi­nan­zie­rung abzupassen. Dann ist es sinnvoll, ein niedriges Zinsniveau zu nutzen und das Thema für sich zu regeln.

Auch wenn die meisten Filialbanken, Sparkassen und Volksbanken mittlerweile Forward-Darlehen anbieten, den günstigsten Zins für Deine Situation erfährst Du erst, wenn Du die großen Kreditvermittler in Deine An­schluss­fi­nan­zie­rung einbeziehst. Denn die großen unabhängigen Vermittler können die Zinsen für Angebote von hunderten Kreditgebern berechnen. Erst dieser Vergleich der Anbieter sorgt für einen Wettbewerb zwischen den Banken und setzt die Filialbanken unter Druck, ein konkurrenzfähiges Angebot vorzulegen.

Erste Angebote solltest Du einholen, sobald Deine aktuelle Zinsbindung in weniger als 36 Monaten endet. Am besten setzst Du Dich zu diesem Zeit­punkt mit einem Kreditvermittler in Verbindung und informierst Dich über die Forward-Konditionen für die gewünschte Darlehenssumme und Zinsbindungsfrist.

Frag Deine Bank, ob sie Dir das gleiche Angebot macht

Sprich im nächsten Schritt mit Deiner derzeitigen Bank, bevor Du das Forward-Darlehen über den Kreditvermittler abschließt und zu einer anderen Bank umschuldest. Falls Dir Deine Bank ein Forward-Darlehen zum gleichen Zinssatz anbietet, ist es sinnvoller, bei der alten Bank zu bleiben (Prolongation). Das Angebot Deiner aktuellen Bank ist noch konkurrenzfähig, sofern der Zinssatz leicht über dem des Vermittlers liegt.

Denn im Fall einer Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die je nach Konstellation 0,1 bis 0,2 Prozent der Darlehenssumme ausmachen. Als Faustformel gilt: Wechsle, wenn der Zinssatz Deiner Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot.

Achte auf den Unterschied: echt und unechte Forward-Darlehen

Einige Hausbanken bieten bei einer vorzeitigen Prolongation keine „echten“ Forward-Darlehen an, sondern beenden die bisherige Zinsbindung vorzeitig. Die neue Zinsvereinbarung läuft dann "ab sofort". Bei diesem Vorgehen verlierst Du die verbleibende Zinsfestschreibungszeit aus der Erstfinanzierung. Gerade im Vergleich mit anderen Angeboten wirken diese Angebote erst einmal günstiger. Tatsächlich vergleichst Du aber Äpfel mit Birnen. Du kannst Dich davor schützen, indem Du immer genau fragst, wann die neue Zinsbindung anfängt und endet.

Ein Beispiel: Deine aktuelle Finanzierung läuft noch bis zum 31.12.2025. Mit einem Forward-Darlehen möchtest Du Dir zum 1. Januar 2025 die Zinsen vorzeitig für zehn Jahre sichern. Deshalb vereinbarst Du für Dein neues Darlehen eine Zinsbindung von zehn Jahren.

• Unechtes Forward: Die Zinsbindung beginnt sofort mit Vertragsabschluss und endet bereits Ende 2034, also neun Jahre nach Ende der ursprünglichen Zinsbindung.
• Echtes Forward: Die Zinsbindung beginnt erst nach Auslaufen der alten Zinsbindung, also zum 1. Januar 2026 und endet am 31. Dezember 2035, also nach zehn Jahren.

Ein Vergleich von unechten und echten Forward-Darlehen ist daher nur möglich, wenn die Zinsbindung für das echte Forward entsprechend kürzer angesetzt wird.

So holst Du Dir mit einem Forward-Darlehen zusätzliches Geld

Forward-Darlehen können nur als An­schluss­fi­nan­zie­rung abgeschlossen werden. Dennoch kann es sein, dass Du für eine Modernisierung, einen Anbau, Umbau oder Ausbau zusätzliches Geld aufnehmen möchtest.

Möglich wird dies, indem Du zwei Darlehen abschließt: Für die An­schluss­fi­nan­zie­rung wählst Du ein Forward-Darlehen. Die Auszahlung für dieses Darlehen erfolgt zum Zeit­punkt des Auslaufens der bisherigen Zinsbindung. Zusätzlich schließt Du ein normales Annuitätendarlehen ab, welches direkt nach Vertragsabschluss ausgezahlt wird. Wichtig ist, dass Du darauf achtest, dass für beide Darlehen die neue Zinsbindung gleichzeitig endet. Für das Darlehen mit sofortiger Auszahlung wird daher eine längere Zinsbindung notwendig als für das Forward.

Wir empfehlen, die aktuellen Zinsen für Baukredite bei einem der großen Baufinanzierungsvermittler zu prüfen. Diese Unternehmen sind bundesweit tätig, bieten viele Produkte an und haben den besten Überblick über die Zinsen.