Du willst ein Haus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück kaufen? Dann hast Du bestimmt schon festgestellt, dass die Kaufnebenkosten nicht zu unterschätzen sind.

Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 € können also allein dafür bis zu 26.000 € fällig werden. Umso wichtiger ist es zu wissen, an welchen Stellen Du bei den Kaufnebenkosten sparen kannst.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die anfällt, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Entscheidend ist immer der Ort der Immobilie – nicht Dein Wohnort.

Das heißt: Kaufst Du ein Haus in Bayern, gilt der bayerische Steuersatz – auch wenn Du selbst in Hessen wohnst. Je nach Standort kann das mehrere Tausend Euro Unterschied machen. Umso wichtiger ist es, alle legalen Sparmöglichkeiten zu kennen.

Diese 5 Tipps helfen Dir, Grunderwerbsteuer zu sparen

Tipp 1: Grunderwerbsteuer komplett vermeiden

In bestimmten Konstellationen musst Du überhaupt keine Grunderwerbsteuer zahlen. Steuerfrei bleibt der Kauf unter nahen Angehörigen in gerader Linie – also zwischen Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkeln. Auch Verkäufe zwischen Ehepartnern sind steuerfrei.

Erhältst Du eine Immobilie im Rahmen eines Zugewinnausgleichs nach einer Scheidung, fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an.  

Erwirbst Du die Immobilie als Teil des Zugewinnausgleichs von Deinem Ex-Partner oder Deinen Schwiegereltern, wird ebenfalls keine Grunderwerbsteuer fällig.

Tipp 2: In einem anderen Bundesland investieren

Die Steuersätze sind unterschiedlich: Bist Du beim Ort flexibel, kannst Du Dich vielleicht für eine Immobilie in einem Bundesland entscheiden, in dem ein niedriger Steuersatz gilt.

Ein Beispiel: Auf ein Grundstück für 200.000 € müsstest Du im thüringischen Meiningen derzeit 10.000 € Grunderwerbsteuer zahlen. Wenige Kilometer weiter im bayerischen Mellrichstadt wären es 7.000 €.

Aber: Die Steuerersparnis allein sollte nicht ausschlaggebend sein. Pendelzeiten, Lebenshaltungskosten oder Jobmöglichkeiten spielen meist eine deutlich größere Rolle als ein paar Tausend Euro Unterschied bei der Steuer.

Tipp 3: Verträge für Grundstück und Haus trennen 

Wenn Du neu bauen willst, solltest Du genau hinschauen: Kaufst Du Grundstück und Haus „aus einer Hand“, wertet das Finanzamt das als einheitlichen Erwerbsvorgang. Dann wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis fällig.

Kaufst Du dagegen nur das Grundstück und beauftragst den Hausbau später separat, kann sich die Steuer auf den reinen Grundstückspreis beschränken.

Zum Beispiel: Kostet das Grundstück 100.000 € und das Haus darauf 250.000 €, würde die Steuer sonst auf 350.000 € berechnet – statt nur auf 100.000 €.

Wichtig: Beide Verträge müssen rechtlich und wirtschaftlich unabhängig voneinander sein. Es darf also keine verbindliche Abmachung geben, dass Du nur zusammen mit dem Grundstück auch das Haus bauen lässt.

Eine starre zeitliche Frist – etwa sechs Monate – gibt es gesetzlich nicht. Entscheidend ist, dass kein enger sachlicher Zusammenhang besteht.

Tipp 4: Inventar extra ausweisen 

Ist das gekaufte Haus schon eingerichtet? Dann solltest Du bewegliches Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Denn Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und auf sogenannte wesentliche Bestandteile an – also Dinge, die fest mit dem Gebäude verbunden sind – etwa Mauern, Zäune, Gewächshäuser oder fest installierte Öfen.

Als bewegliches Inventar gelten meist Möbel, Markisen oder lose Einrichtungsgegenstände. Auch eine Einbauküche kann dazugehören – sofern sie nicht fest mit dem Gebäude verbunden und damit wesentlicher Bestandteil ist.

Viele Finanzämter akzeptieren bei gebrauchten Immobilien pauschale Ansätze von etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises für Inventar, sofern diese realistisch erscheinen. Ist der Anteil höher, solltest Du den Wert plausibel belegen können – etwa durch Rechnungen oder eine detaillierte Aufstellung.

Tipp 5: Steuer mit Verkäufer teilen 

Rechtlich sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner.

In der Praxis steht im notariellen Kaufvertrag aber fast immer, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer übernimmt. Fehlt eine solche Regelung, haften beide Seiten gesamtschuldnerisch. Das heißt jedoch nicht automatisch, dass die Steuer hälftig geteilt wird.

In der Regel wendet sich das Finanzamt in solchen Fällen zuerst an den Käufer. Für diesen ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer ohnehin wichtiger, denn erst nach Zahlung der Steuer ist die Eintragung ins Grundbuch möglich.

Für Dich heißt das: Wirf vor der Unterschrift unbedingt einen Blick in den Kaufvertrag und klär offene Punkte vorab.

Bundesländer-Steuersätze im Überblick

Die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer im Jahr 2026. Beispielrechnung mit 400.000 € Anschaffungskosten gerechnet:

• Baden-Württemberg: 5,0 % entspricht 20.000 €
• Bayern: 3,5 % entspricht 14.000 €
• Berlin: 6,0 % entspricht 24.000 €
• Brandenburg: 6,5 % entspricht 26.000 €
• Bremen: 5,5 % entspricht 22.000 €
• Hamburg: 5,5 % entspricht 22.000 €
• Hessen: 6,0 % entspricht 24.000 €
• Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 % entspricht 24.000 €
• Niedersachsen: 5,0 % entspricht 20.000 €  
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 % entspricht 26.000 €
• Rheinland-Pfalz: 5,0 % entspricht 20.000 €  
• Saarland: 6,5 % entspricht 26.000 €
• Sachsen: 5,5 % entspricht 22.000 €
• Sachsen-Anhalt: 5,0 % entspricht 20.000 €
• Schleswig-Holstein: 6,5 % entspricht 26.000 €
• Thüringen: 5,0 % entspricht 20.000 €

Checkliste zur Steuerreduktion beim Hauskauf

Bevor Du den Kaufvertrag unterschreibst, solltest Du diese Punkte prüfen:

• Ist der Kauf innerhalb der Familie steuerfrei möglich?
• Sind Grundstück und Bauvertrag wirklich unabhängig voneinander?
• Wurde bewegliches Inventar korrekt ausgewiesen?
• Ist im Kaufvertrag klar geregelt, wer die Steuer zahlt?

In unserem Ratgeber zur Grunderwerbsteuer erfährst Du, wann sie anfällt und wie sie berechnet wird. Dort findest Du auch eine ausführliche Checkliste (PDF) mit allen Spartipps im Überblick.

So stellst Du sicher, dass Du beim Immobilienkauf keine unnötige Grunderwerbsteuer zahlst – und mit einem guten Gefühl unterschreiben kannst.