Tipps & Tricks
Fonds, die in Immobilien investieren sind weit verbreitet – aber keine sichere Geldanlage. Das hat vier Gründe, die Du kennen solltest.
Offene Immobilienfonds: Werden oft als sichere Anlage verkauft
Risiken: Tatsächlich haben diese Fonds mehrere Nachteile
Deshalb: Denk über einen Verkauf nach
Mit Deinem Geld in viele Immobilien gleichzeitig investieren: Das geht – mit offenen Immobilienfonds. Diese Fonds kaufen mit dem angelegten Geld eine größere Anzahl Immobilien, meist Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels.
Solche Fonds wurden oft als sichere Anlagen verkauft – tatsächlich haben sie aber mehrere Probleme. Vor denen haben wir schon mehrfach gewarnt, und das gilt auch weiterhin. 2025 hat außerdem die Analysefirma Scope für 12 von 22 untersuchten Fonds seine Bewertung gesenkt. Du solltest deshalb kein Geld mehr investieren. Und aus diesen vier Gründen sogar über einen Verkauf nachdenken:
Nach der Corona-Pandemie sind die Büros nicht ganz so voll wie früher, gleichzeitig sind die Zinsen gestiegen. Beides ein Problem für den Immobilienmarkt.
Diese Situation hat sich nicht verändert, das zeigt z. B. der Anteil der vermieteten Immobilien in offenen Immobilienfonds: Er lag nach Berechnungen des Analysehaus Scope 2019 noch bei 96 %, 2024 waren es nur noch 92,4 %.
Leerstehende Gebäude bringen nicht nur keine Miete, sie kosten zusätzlich Geld, z. B. für eine Renovierung oder um sie zu vermarkten und Mieter zu finden. Das erhöht die Risken für solche Fonds.
Wirklich gute Renditen kannst Du von offenen Immobilienfonds momentan nicht erwarten. 2024 haben solche Fonds nach Berechnungen des Analysehauses Scope einen Verlust von ø 1,3 % gemacht. Für 2025 rechnet Scope mit einer Rendite um 0 %.
In den letzten 20 Jahren haben die großen offenen Immo-Fonds im Mittel Renditen von ca. 2,8 % p. a. geschafft. Das ist zwar mehr, als Du z. B. mit einem ETF aus verschiedenen deutschen Staatsanleihen (iShares REX ETF, ISIN: DE0006289465) gemacht hättest. Dort waren 1,6 % p. a. drin, solche Staatsanleihen sind allerdings deutlich sicherer.
Und: Beim Staatsanleihen-ETF ging es durch den Zinsanstieg der vergangenen Jahre nach unten. Bis 2020 lag die Rendite des ETFs nur knapp unter dem Niveau der Immofonds – er ist aber deutlich sicherer. Ausführliche Berechnungen zur Rendite von Immofonds findest Du in unserem Ratgeber.
Heißt für Dich: Wenn Du Dein Geld wirklich sicher anlegen willst, setz lieber auf eine Kombination aus Tages- und Festgeld oder einen Geldmarkt-ETF. Beim Tagesgeld bekommst Du derzeit z. B. 2,75 % p. a. bei Comdirect (als Neukunde, für sechs Monate) oder 2,1 % p. a. bei Ayvens Bank.
Ein Immobilienfonds muss verwaltet werden – die Kosten von offenen Immo-Fonds sind deshalb relativ hoch. Du bezahlst i. d. R. 5 % Deines Anlagebetrags als Ausgabeaufschlag, wenn Du investierst. Dieses Geld ist dauerhaft weg.
Und die laufenden Kosten der fünf größten Immo-Fonds in Deutschland liegen bei ø 1,3 %. Diese Kosten drücken Deine Renditen – setz deshalb lieber auf eine günstigere Geldanlage.
Du kannst Deine Anteile an solchen Fonds leider nicht jederzeit an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Seit 2013 gelten dafür starre Fristen: Du musst die Anteile mind. zwei Jahre halten, die Kündigungsfrist liegt bei zwölf Monaten. Wenn Du im Juli 2025 kündigst, bekommst Du Dein Geld erst im Juli 2026 ausgezahlt – zum dann gültigen Preis.
Du kannst auch jederzeit an der Börse verkaufen. Zwischen dem Preis dort und dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaften gibt es bei den meisten Fonds aber eine deutliche Lücke, sodass Du bei einem Börsenverkauf deutlich weniger bekommst.
Das können z. B. 4,75 % Differenz beim Fonds „Deka Immobilien Europa“ sein, aber auch 15,99 % beim „UniImmo: Global“. Diese Lücke bedeutet, dass Anlegerinnen und Anleger an der Börse den Bewertungen der Fondsgesellschaften entweder nicht zustimmen – oder mit fallenden Bewertungen rechnen.
Welche Argumente trotzdem für einen Verkauf an der Börse sprechen, erfährst Du in Ratgeber zu Immofonds.
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