Kündigungsfrist Nachmieter So kommst Du mit Nachmieterklausel früher aus dem Mietvertrag

Wenn Du aus Deiner Wohnung ausziehst, kann Dir der Nachmieter eigentlich egal sein. Es sei denn, Du willst, dass er die eingebaute Küche übernimmt oder Dir Geld für Möbel und Lampen gibt – Mietrechtler sprechen hier von „ablösen“. Dann solltest Du Dich darum kümmern, wer nach Dir einzieht. Bei einem Mietvertrag, den Du nicht so schnell kündigen kannst, ist der Nachmieter sehr wichtig. Er ist Dein Schlüssel für den vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag. Wir erklären Dir, was Du dabei beachten solltest und alle weiteren Fragen rund um den Nachmieter.

Die Suche nach einem neuen Mieter für seine Wohnung ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Du kündigst Deine Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten und musst beim Auszug nur noch die Schlüssel und die Wohnung an Deinen Vermieter zurückgeben. Wer als Nachmieter einzieht, ist nicht mehr Deine Angelegenheit.

In zwei Fällen ist es aber sinnvoll, sich selbst um einen Nachmieter zu kümmern. 

Fall 1: Du willst eine Ablöse vom Nachmieter

Möchtest Du einiges an Möbeln oder Lampen in der Wohnung lassen, dann solltest Du Dich um einen Nachmieter kümmern, damit er Dir eine Ablöse zahlt. Das ist gerade bei Zimmern in Wohngemeinschaften üblich. Der eine Mitbewohner zieht aus, sucht einen Nachmieter und schlägt den übrigen Mitbewohnern nur die Person vor, die auch das Bett und den Schrank gegen eine Ablöse übernimmt. 

Auch wenn Du Deine Küche nicht mitnehmen willst, weil sie in die neue Wohnung zum Beispiel nicht passt, brauchst Du einen Nachmieter, der die Küche gegen Ablöse übernimmt. Zumindest dann, wenn der Vermieter nicht bereit ist, die Küche zu übernehmen. Bestenfalls hast Du vor dem Einbau einer neuen Küche geklärt, dass Dein Vermieter bei einem Auszug die Küche übernimmt und sich finanziell an den Kosten entsprechend dem Alter der Küche beteiligt. 

Aber Du hast keinen Anspruch darauf, dass Dein Vermieter oder die anderen WG-Mitbewohner gerade den Nachmieter akzeptieren, den Du ausgewählt hast, weil er die von Dir gewünschte Ablöse zu zahlen bereit ist. 

Fall 2: Du kommst nicht schnell genug aus dem Mietvertrag

Als Mieterin oder Mieter kannst Du mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten das Mietverhältnis relativ schnell beenden. Anders ist es nur dann, wenn Du einen Zeitmietvertrag für mehrere Jahre geschlossen hast und vor Ablauf des Vertrages umziehen willst oder musst. 

In einer vergleichbaren Situation kannst Du auch sein, wenn Du Dich auf einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag eingelassen hast und deshalb langfristig an den Mietvertrag gebunden bist. Nach der Rechtsprechung ist ein Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren erlaubt (BGH, 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16). In diesem Zeitraum kann einiges passieren. 

Willst Du vor Ablauf ausziehen, kannst Du nur versuchen, Dich mit Deiner Vermieterin oder Deinem Vermieter zu einigen, zum Beispiel indem Du ihm anbietest, Dich um einen Nachmieter zu kümmern.

Ist er damit einverstanden und hast Du jemanden gefunden, solltest Du Deinem Vermieter sämtliche Informationen zu Deinem Nachmieter geben, damit er sich ein Bild von ihm machen kann – über seine Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Situation. Sinnvoll ist es, wenn Du Deinem Vermieter ungefragt eine Schufa-Auskunft des Nachmieters vorlegst. Das schafft Vertrauen. Übrigens: Einmal im Jahr kann jeder eine kostenlose Datenkopie bei der Schufa einholen.

Es reicht nicht, wenn Du dem Vermieter nur Namen und Adresse und Telefonnummer des Ersatzmieters gibt. Dein Nachmieter sollte sich beim Vermieter vorstellen – am besten macht Ihr einen Termin zu dritt aus. 

Du musst Deinem Vermieter genug Zeit lassen für seine Entscheidung. Ihm steht eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zu, ob er den Ersatzmieter nimmt oder nicht (LG Gießen, 21.08.1996, Az. 1 S 119/96).

Wichtig: Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten kannst Du auch mit einem Nachmieter nicht verkürzen.

Dein Vermieter oder die anderen WG-Mitbewohner müssen die von Dir ausgewählte Person als Nachmieter nicht akzeptieren. Auch dann nicht, wenn sie geeignet und zumutbar ist und sie den Mietvertrag ohne Einschränkungen übernehmen würde. Denn der Vermieter ist frei darin, nach Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Mieter auszuwählen und neue Vertragsbedingungen auszuhandeln.

Vielleicht hast Du schon einmal gehört, dass ein Mieter seinem Vermieter nur drei Nachmieter präsentieren muss und dadurch früher aus dem Vertrag aussteigen kann. Das ist nicht richtig. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten kannst Du nicht verkürzen, indem Du drei Nachmieter vorschlägst.

Aber: In bestimmten Situationen kann eine Mieterin oder ein Mieter ein schutzwürdiges Interesse daran haben, aus einem langfristigen Mietvertrag vorzeitig entlassen zu werden (BGH, 22.01.2003, Az. VIII ZR 244/02). Dann kann man vom Vermieter verlangen, dass er einen Nachmieter akzeptiert, der solvent und persönlich akzeptabel ist. 

Das sind Beispiele, in denen Gerichte eine besondere Härte und ein schutzwürdiges Interesse des Mieters anerkannt haben, einen Nachmieter zu stellen:

• Der Mieter oder im Haushalt lebende Angehörige sind schwer erkrankt und können die Wohnung selbstständig nicht mehr verlassen, da Treppensteigen nicht möglich ist. 
• Die Mieterin oder der Mieter muss in ein Alten- oder Pflegeheim umziehen.
• Die Wohnung ist zu klein geworden, da die Mieter Kinder bekommen haben.
• Aus beruflichen Gründen muss der Mieter in eine andere Stadt umziehen.
• Ein Paar hat die Wohnung gemeinsam gemietet und nach einer Trennung oder Scheidung ist die Wohnung für eine Person zu teuer.
• Der Mieter oder die Mieterin verliert unverschuldet die Arbeitsstelle und kann sich die Wohnung nicht mehr leisten.

Hast Du als Mieterin oder Mieter ein vergleichbares berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag, so darf die Vermieterseite den von Dir vorgeschlagenen Nachmieter nur aus sehr wichtigen Gründen ablehnen. 

Liegt keine Ausnahme für ein schutzwürdiges Interesse für den Eintritt eines Nachmieters in den Vertrag vor, kannst Du Deine Vermieterin oder Deinen Vermieter immer noch um die Erlaubnis zur Untervermietung bitten. Alle wichtigen Informationen und ein Mus­ter­schrei­ben, um die Erlaubnis einzuholen, findest Du im Ratgeber zur Untermiete.

Der Vermieter darf einen Ersatzmieter immer dann ablehnen, wenn dieser in den Mietvertrag nur mit Änderungen eintreten will. Er will zum Beispiel weniger Miete zahlen oder die Wohnung teilweise gewerblich nutzen. 

Der Vermieter muss auch nicht jeden Ersatzmieter akzeptieren, auch wenn dieser bereit ist, in den Mietvertrag ohne Änderungen einzusteigen. Die Einkommensverhältnisse des Ersatzmieters sollten vergleichbar sein mit denen des Mieters. Einen Nachmieter mit Hund muss die Vermieterseite nicht akzeptieren, wenn bisher keine Tiere in der Wohnung gehalten wurden.

Noch einmal: Es ist nicht erforderlich, dass Du mehrere Nachmieter zur Auswahl anbietest. Gleichzeitig kannst Du die dreimonatige gesetzliche Kündigungsfrist durch die Stellung eines Nachmieters nie abkürzen. Es ist einem Mieter immer zumutbar, die drei Monate abzuwarten (LG Berlin, 03.03.2016, Az. 67 S 39/16).

Lehnt der Vermieter die Stellung eines Ersatzmieters zu Unrecht ab, obwohl der Mieter ein schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag nachweisen kann, braucht der Mieter nicht nach einem weiteren Ersatzmieter suchen. Der Mieter wird dann rechtlich so gestellt, als wäre ein geeigneter Ersatzmieter in den Mietvertrag eingestiegen. Du kannst dementsprechend das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden, wenn der Vermieter zum Beispiel unzumutbare Bedingungen an Deinen Nachmieter stellt. 

In einigen Mietverträgen findet sich eine sogenannte Ersatzmieterklausel oder Nachmieterklausel. 

Bei der echten Nachmieterklausel wird dem Mieter ein vertraglicher Anspruch eingeräumt, jederzeit einen Nachmieter zu stellen, den der Vermieter nur in begründeten Ausnahmefällen ablehnen kann. So könnte eine echte Nachmieterklausel formuliert sein: „Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachfolger zu übertragen.“ 

Etwas anders funktioniert die sogenannte unechte Nachmieterklausel, die zum Beispiel so lauten könnte: „Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wobei er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Personen zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt. Diese Mieter erklären sich bereit, das bestehende Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer im Mietvertrag fortzusetzen.“ 

Der Vermieter hat mit einer solchen Regelung im Vertrag ein Auswahlrecht unter den Mietinteressenten. 

Wichtig: Willst Du einen befristeten Mietvertrag abschließen oder verlangt Deine Vermieterin oder Dein Vermieter einen Kündigungsverzicht über mehrere Jahre, solltest Du im Gegenzug auf eine Nachmieterklausel bestehen. Du bist sonst zu unflexibel.

Du kannst mit Deinem Nachmieter zwar vereinbaren, dass er einige Möbel, Vorhänge oder Lampen übernimmt und Dir dafür eine Ablöse zahlt. Aber verlangen kannst Du es nicht. Stimmt er nicht zu, musst Du die Dinge in die neue Wohnung mitnehmen. 

Besonders ärgerlich ist es, wenn zunächst der Nachmieter in den ersten Gesprächen gesagt hat, er werde eine Ablöse zahlen, dann nach Unterschrift unter den Mietvertrag aber davon Abstand nimmt. 

Wir empfehlen Dir, solche Fragen wie die Übernahme von Möbeln oder anderen Gegenständen gegen Ablöse nicht nur mündlich zu besprechen. Du solltest zumindest E-Mails haben, mit denen Du nachweisen kannst, was ihr genau vereinbart habt. Noch besser ist eine kurze schriftliche Vereinbarung. Denn so kannst Du im Streitfall nachweisen, dass Dein Nachmieter sich mit der Übernahme und der Ablösesumme einverstanden erklärt hat. Daran ist er dann auch gebunden.

Die meisten Mieterinnen und Mieter müssen beim Auszug der Wohnung Wände und Decken streichen, da sie laut Vertrag für die sogenannten Schönheitsreparaturen zuständig sind. Oft ist es aber so, dass der Nachmieter die Wohnung oder einzelne Wände eventuell in anderen Farben streichen möchte. Du kannst mit Deinem Nachmieter absprechen, was Du genau streichen sollst, aber nur, wenn der Vermieter damit einverstanden ist.

Bist Du beim Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, dann kannst Du sie nicht einfach auf den Nachmieter abwälzen – selbst wenn der einverstanden wäre. Du riskierst, die Mietkaution nicht in voller Höhe zurückzubekommen, falls der Vermieter Beanstandungen hat. Ob Du überhaupt streichen musst, kannst Du anhand von einer Checkliste herausfinden, die Du im Ratgeber zu Schönheitsreparaturen findest.